Makler oder Privatverkauf: Was lohnt sich für Sie?

Mit Makler verkaufen und Provision zahlen, oder alles selbst machen und das Geld sparen? Kaum eine Frage beschäftigt Eigentümer vor dem Verkauf mehr. Die Antwort ist weniger eindeutig, als beide Lager behaupten: Der Privatverkauf kann sich rechnen, wenn Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick vorhanden sind. Ein guter Makler wiederum verdient seine Provision häufig über einen besseren Verkaufspreis und eine sichere Abwicklung. Dieser Vergleich zeigt die Vor- und Nachteile beider Wege, erklärt die Provisionsteilung seit 2020 und nennt die Kriterien, an denen Sie seriöse Makler erkennen.

Das Wichtigste in Kürze

• Seit dem 23.12.2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die gesetzliche Provisionsteilung: Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte (§§ 656c, 656d BGB).
• Üblich sind insgesamt etwa 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also meist rund 2,5 bis 3,57 Prozent je Partei. Die Höhe ist verhandelbar.
• Der Privatverkauf spart den Verkäuferanteil der Provision, kostet aber realistisch mehrere Dutzend Arbeitsstunden und erfordert Marktkenntnis.
• Der häufigste Fehler im Privatverkauf ist ein falscher Angebotspreis, der den Erlös stärker schmälern kann als jede Provision.
• Gute Makler erkennen Sie an regionalen Referenzen, einer nachvollziehbaren Wertermittlung, einem klaren Vermarktungskonzept und transparenten Vertragsbedingungen.

Privatverkauf: Vorteile und Nachteile

Beim Privatverkauf übernehmen Sie den kompletten Prozess selbst: Wertermittlung, Exposé, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung und die Koordination bis zum Notartermin.

Die Vorteile: Sie sparen den Verkäuferanteil der Maklerprovision, behalten die volle Kontrolle über Preis, Termine und Auswahl der Interessenten und kennen Ihre Immobilie besser als jeder Dritte. Bei einem ohnehin feststehenden Käufer, etwa aus Familie oder Nachbarschaft, ist der Privatverkauf fast immer die richtige Wahl.

Die Nachteile: Der Aufwand wird regelmäßig unterschätzt. Anfragen beantworten, Besichtigungen an Abenden und Wochenenden, Preisverhandlungen mit geübten Käufern und die rechtlichen Pflichten vom Energieausweis bis zur korrekten Beantwortung von Käuferfragen liegen komplett bei Ihnen. Der teuerste Risikofaktor ist die Preisfindung: Wer ohne Marktdaten bepreist, verschenkt Geld oder produziert einen Ladenhüter. Eine fundierte Basis schafft der Ratgeber Was ist meine Immobilie wert?

Verkauf mit Makler: Vorteile und Nachteile

Ein Makler übernimmt den Verkauf als Dienstleistung im Erfolgsmodell: Bezahlt wird nur, wenn der Kaufvertrag zustande kommt.

Die Vorteile: Ein guter regionaler Makler kennt die erzielbaren Preise aus eigenen Abschlüssen, erreicht über Portale und vorgemerkte Interessenten mehr Käufer, filtert Besichtigungstouristen heraus und prüft die Bonität ernsthafter Bewerber. In der Verhandlung profitieren Sie von professioneller Distanz: Wo Eigentümer emotional argumentieren, verhandelt der Makler mit Marktdaten. Auch die Abwicklung bis zum Notartermin läuft routiniert.

Die Nachteile: Die Provision reduziert Ihren Nettoerlös, und die Qualität am Markt schwankt erheblich. Für die Berufszulassung genügt eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, eine fachliche Ausbildung ist nicht vorgeschrieben, lediglich eine regelmäßige Weiterbildung ist Pflicht. Ein schwacher Makler kostet Sie also Provision und Verkaufserlös. Umso wichtiger ist die sorgfältige Auswahl.

Der direkte Vergleich

Maklerprovision seit 2020: Das gilt heute

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a bis 656d BGB) die Provision beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer. Die Kernpunkte:

• Der Maklervertrag braucht die Textform, ein Handschlag genügt nicht.
• Beauftragen beide Seiten den Makler, darf mit beiden nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbart werden.
• Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abgewälzt werden. Der Käufer muss seinen Anteil zudem erst zahlen, nachdem der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat.

In der Praxis hat sich die hälftige Teilung durchgesetzt. Die Gesamthöhe ist gesetzlich nicht festgelegt: Marktüblich sind je nach Region insgesamt etwa 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gilt die Teilungsregel nicht, hier bleibt die Verteilung frei verhandelbar. Wie die Provision im Gesamtbudget wirkt, zeigt der Überblick zu den Kosten beim Immobilienverkauf.

Woran Sie einen guten Makler erkennen

Die Provisionshöhe ist das schwächste Auswahlkriterium. Achten Sie stattdessen auf diese Punkte:

1. Regionale Nachweise: Referenzobjekte und abgeschlossene Verkäufe in Ihrer Umgebung, nicht nur im Bundesgebiet.
2. Nachvollziehbare Wertermittlung: Ein seriöser Makler begründet seine Einwertung mit Vergleichsdaten. Vorsicht vor auffällig hohen Preisversprechen, mit denen manche Anbieter Aufträge einsammeln und später den Preis senken.
3. Konkretes Vermarktungskonzept: Professionelle Fotos, vollständiges Exposé, Portalstrategie, Zielgruppenansprache und ein Plan für Besichtigungen.
4. Transparenter Vertrag: Klare Laufzeit, definierte Leistungen, faire Kündigungsregeln. Ein qualifizierter Alleinauftrag ist üblich, sollte aber zeitlich begrenzt sein.
5. Erreichbarkeit und Kommunikation: Feste Ansprechperson, regelmäßige Berichte über Anfragen und Besichtigungen.
6. Formalia: Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO und Nachweis der gesetzlichen Weiterbildung.

Für wen lohnt sich welcher Weg?

Der Privatverkauf passt, wenn Sie Zeit und Marktkenntnis mitbringen, die Nachfrage in Ihrer Lage hoch ist oder der Käufer bereits feststeht. Der Makler lohnt sich, wenn Sie beruflich eingespannt sind, nicht vor Ort wohnen, das Objekt erklärungsbedürftig ist oder Sie bei Preisfindung und Verhandlung auf Nummer sicher gehen wollen.

Ein pragmatischer Einstieg: Verschaffen Sie sich zuerst selbst ein Bild vom Wert Ihrer Immobilie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung. Auf dieser Basis können Sie anschließend entscheiden, ob Sie den Verkauf selbst stemmen oder sich mit einem geprüften regionalen Profi zusammensetzen, unverbindlich und ohne Kosten für Sie als Eigentümer.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?

Die Höhe ist gesetzlich nicht festgeschrieben und regional unterschiedlich. Marktüblich sind insgesamt etwa 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die sich Verkäufer und Käufer bei Einfamilienhäusern und Wohnungen in der Regel hälftig teilen.

Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, zahlen beide Seiten: Der Käufer darf höchstens 50 Prozent der Provision tragen und muss erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Grundstücken ist die Verteilung frei verhandelbar.

Kann ich trotz Maklervertrag selbst einen Käufer finden?

Das hängt vom Vertragstyp ab. Beim einfachen Maklerauftrag und beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie selbst gefundene Käufer provisionsfrei berücksichtigen. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie Interessenten an den Makler verweisen. Prüfen Sie diesen Punkt vor der Unterschrift.

Wie lange läuft ein Maklervertrag üblicherweise?

Verbreitet sind Laufzeiten von etwa sechs bis acht Monaten, oft mit Verlängerungsklausel. Achten Sie darauf, dass sich der Vertrag nicht unbemerkt automatisch verlängert, und vereinbaren Sie ein Kündigungsrecht für den Fall, dass die zugesagten Leistungen ausbleiben.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Provisionssätze sind Vereinbarungssache zwischen Ihnen und dem Makler. Verhandeln Sie aber nicht nur über den Satz, sondern über das Leistungspaket, denn ein Makler, der einen um ein Prozent besseren Verkaufspreis erzielt, hat eine höhere Provision schnell verdient.

Fazit

Die Frage „Makler oder Privatverkauf" ist eine Rechnung mit zwei Variablen: dem Wert Ihrer Zeit und der Qualität des Maklers. Wer selbst verkauft, muss den Prozess beherrschen, allen voran die Preisfindung. Wer beauftragt, sollte hart auswählen und Leistung statt Versprechen einfordern. In beiden Fällen beginnt der erfolgreiche Verkauf mit einer realistischen Werteinschätzung und einem klaren Plan.