Immobilie verkaufen: Diese Kosten kommen 2026 auf Sie zu

Wer eine Immobilie verkauft, denkt zuerst an den Erlös und selten an die Kosten. Dabei entscheidet die Kostenseite mit darüber, wie viel vom Verkaufspreis am Ende wirklich übrig bleibt. Die gute Nachricht: Die größten Posten beim Immobilienkauf, nämlich Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten, trägt in aller Regel der Käufer. Trotzdem sollten Verkäufer einige Positionen kennen und einplanen, von der Maklerprovision über den Energieausweis bis zur möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Ratgeber zeigt alle Kosten im Überblick, mit realistischen Spannen für 2026.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Maklerprovision ist meist der größte Kostenpunkt. Seit dem 23.12.2020 teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision bei Einfamilienhäusern und Wohnungen in der Regel hälftig.
• Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5–2 % des Kaufpreises trägt üblicherweise der Käufer. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung eigener Grundschulden.
• Ein gültiger Energieausweis ist Pflicht und kostet je nach Art etwa 50–120 Euro (Verbrauchsausweis) oder 300–500 Euro (Bedarfsausweis).
• Wer einen laufenden Immobilienkredit vorzeitig ablöst, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, oft im vier- bis fünfstelligen Bereich.
• Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann Spekulationssteuer anfallen, außer die Immobilie wurde selbst bewohnt.

Alle Kosten im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die typischen Kostenpositionen beim Verkauf einer Immobilie und wer sie üblicherweise trägt:

Maklerprovision: der größte Posten, fair geteilt

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die Paragrafen 656c und 656d BGB die Verteilung der Maklerkosten. Kauft eine Privatperson ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen. In der Praxis vereinbaren die meisten Makler eine hälftige Teilung: Üblich sind insgesamt etwa 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also häufig rund 2,5 bis 3,57 Prozent je Partei. Die genaue Höhe ist regional unterschiedlich und grundsätzlich verhandelbar.

Wichtig zu wissen: Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat. Ob sich die Provision für Sie lohnt und worauf Sie bei der Auswahl achten sollten, lesen Sie im Vergleich Makler oder Privatverkauf.

Energieausweis: Pflicht schon vor dem Inserat

Ohne gültigen Energieausweis dürfen Sie Ihre Immobilie nicht vermarkten. Zentrale Kennwerte gehören bereits in die Anzeige, spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis unaufgefordert vorlegen. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der einfache Verbrauchsausweis kostet für ein Einfamilienhaus meist etwa 50–120 Euro. Der aussagekräftigere Bedarfsausweis mit Analyse der Bausubstanz liegt häufig bei 300–500 Euro. Beide gelten zehn Jahre. Für ältere, wenig modernisierte Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen ist der Bedarfsausweis in vielen Fällen vorgeschrieben.

Unterlagen und Gutachten

Für den Verkauf brauchen Sie aktuelle Dokumente wie Grundbuchauszug, Flurkarte und gegebenenfalls Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Die Gebühren sind überschaubar: Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet 10 Euro, die beglaubigte Fassung 20 Euro, Flurkarten je nach Bundesland meist zwischen 15 und 60 Euro. Was Sie alles benötigen, zeigt die Unterlagen-Checkliste.

Ein professionelles Wertgutachten ist beim normalen Verkauf keine Pflicht. Ein Kurzgutachten gibt es ab einigen hundert Euro, ein vollständiges Verkehrswertgutachten für Gericht oder Finanzamt kostet je nach Objektwert oft einen vierstelligen Betrag. Für die Preisfindung reicht in vielen Fällen eine fundierte, kostenlose Ersteinschätzung als Startpunkt, ergänzt um die Einschätzung eines regionalen Profis vor Ort.

Vorfälligkeitsentschädigung: teurer Klassiker bei laufendem Kredit

Läuft auf der Immobilie noch eine Baufinanzierung, verlangt die Bank für die vorzeitige Rückzahlung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsen. Die Höhe hängt von Restschuld, Zinsniveau und Restlaufzeit ab und erreicht schnell vier- bis fünfstellige Beträge. Es lohnt sich, die Berechnung der Bank prüfen zu lassen, denn fehlerhafte Berechnungen kommen vor.

Zwei Auswege sollten Sie kennen: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens dürfen Sie den Kredit mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen. Alternativ akzeptieren viele Banken einen Objekttausch, bei dem die Finanzierung auf eine neue Immobilie übertragen wird.

Steuern: wann das Finanzamt mitverdient

Beim privaten Verkauf der selbst bewohnten Immobilie fällt normalerweise keine Einkommensteuer an. Kritisch wird es bei vermieteten Objekten, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft werden: Dann unterliegt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft dem persönlichen Steuersatz. Die Ausnahme für Eigennutzung, die Fristberechnung und eine Beispielrechnung finden Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Diese Kosten trägt der Käufer

Zur Einordnung des Gesamtpakets: Die klassischen Kaufnebenkosten liegen beim Käufer. Er zahlt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (zum Beispiel Bayern) und 6,5 Prozent (zum Beispiel Nordrhein-Westfalen) des Kaufpreises beträgt. Ebenfalls Käufersache sind üblicherweise Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5–2 % des Kaufpreises. Der Verkäufer übernimmt lediglich die Kosten für die Lastenfreistellung, also die Löschung seiner eingetragenen Grundschulden.

Optionale Kosten: Vermarktung und Präsentation

Wer privat verkauft, sollte zusätzlich die Vermarktungskosten einplanen: Inserate auf den großen Immobilienportalen kosten für private Anbieter je nach Laufzeit und Sichtbarkeitspaket meist zweistellige bis niedrige dreistellige Beträge pro Monat. Professionelle Fotos gibt es ab etwa 100 bis 300 Euro, sie zahlen sich über mehr und bessere Anfragen fast immer aus. Auch kleinere Ausbesserungen vor den Besichtigungen, frische Wandfarbe oder eine aufgeräumte Präsentation kosten wenig und wirken direkt auf den erzielbaren Preis. Beim Verkauf mit Makler sind Fotos, Exposé und Inserate dagegen üblicherweise in der Provision enthalten.

So senken Sie Ihre Verkaufskosten

• Besorgen Sie Standardunterlagen selbst, statt Besorgungspauschalen zu zahlen.
• Vergleichen Sie bei der Maklerwahl nicht nur die Provisionshöhe, sondern Leistung und Vermarktungskonzept. Ein besserer Verkaufspreis wiegt einen Provisionsunterschied schnell auf.
• Prüfen Sie den Zeitpunkt: Liegt das Ende der Zehnjahresfrist oder der Zinsbindung nur wenige Monate entfernt, kann Warten mehrere tausend Euro sparen.
• Lassen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung nachrechnen, bevor Sie zahlen.

Häufige Fragen

Wer zahlt Notar und Grundbuch beim Hausverkauf?

Die Kosten für Beurkundung und Eigentumsumschreibung von rund 1,5–2 % des Kaufpreises trägt üblicherweise der Käufer, der den Notar auch auswählt. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung eigener Grundschulden im Grundbuch.

Was kostet ein Energieausweis für den Verkauf?

Ein Verbrauchsausweis kostet für ein Einfamilienhaus meist etwa 50 bis 120 Euro, ein Bedarfsausweis mit Bewertung der Bausubstanz rund 300 bis 500 Euro. Beide Varianten sind ab Ausstellung zehn Jahre gültig.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Die Provisionshöhe ist gesetzlich nicht festgelegt und unterscheidet sich regional. Üblich sind insgesamt etwa 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen, die an Privatpersonen verkauft werden, darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen.

Muss ich den Verkaufserlös versteuern?

In den meisten Fällen nicht: Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt oder liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist wird der Gewinn dagegen mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.

Fazit

Die Kostenlast beim Immobilienverkauf ist für Verkäufer überschaubar, wenn keine Vorfälligkeitsentschädigung und keine Spekulationssteuer anfallen: Dann bleiben vor allem der halbe Maklerlohn, der Energieausweis und kleinere Gebühren. Entscheidend ist, alle Positionen vor dem Verkaufsstart zu kennen und in die eigene Kalkulation einzubauen. So wissen Sie genau, welcher Nettoerlös am Ende für Sie herausspringt, und können Angebote souverän bewerten.