Notarkosten Hausverkauf: Wer zahlt was und wie viel?

Das Wichtigste in Kürze

• 4.626,78 Euro für den Käufer, 342,46 Euro für den Verkäufer: So verteilen sich die Notar- und Grundbuchkosten im Rechenbeispiel bei 450.000 Euro Kaufpreis und einer zu löschenden Grundschuld über 220.000 Euro (§ 448 Abs. 2 BGB).
• 0,88 bis 1,10 Prozent des Kaufpreises kosten Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung zusammen, degressiv fallend zwischen 200.000 und 1.000.000 Euro Kaufpreis (Gebührentabelle B, Anlage 2 GNotKG).
• Höchstens 70,00 Euro für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung: KV 25100 GNotKG deckelt die 0,2-Gebühr, oberhalb von rund 140.000 Euro Grundschuld ändert ein höherer Nennbetrag daran nichts mehr.
• Kein Rabatt, kein Preisvergleich: § 125 GNotKG erklärt Vereinbarungen über die Höhe der Kosten für unwirksam.
• Sie haften mit, obwohl der Käufer zahlt: Kostenschuldner ist nach § 30 Abs. 1 GNotKG auch, wessen Erklärung beurkundet wurde; mehrere Kostenschuldner haften nach § 32 Abs. 1 GNotKG als Gesamtschuldner.
• 19 Prozent Umsatzsteuer nur auf die Notarrechnung: Die Gebühren des Grundbuchamts bleiben ohne Umsatzsteuer, weil das Amtsgericht nach § 2b Abs. 1 UStG nicht als Unternehmer gilt.

Die Rechnung für Beurkundung, Vollzug und Eigentumsumschreibung trägt der Käufer, weil § 448 Abs. 2 BGB ihm diese Kosten zuweist. Beim Verkäufer bleibt die Lastenfreistellung, also das Löschen der eigenen Grundschuld: im Rechenbeispiel 342,46 Euro von insgesamt 4.969,24 Euro, rund 7 Prozent der gesamten Notar- und Grundbuchkosten. Gegenüber dem Notar haftet der Verkäufer trotzdem für die volle Summe.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf, Käufer oder Verkäufer?

Der Käufer, und das steht ausdrücklich im Gesetz. § 448 Abs. 2 BGB bestimmt: „Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.“ Umgekehrt schuldet der Verkäufer nach § 435 Satz 1 BGB lastenfreies Eigentum: Er muss die Löschung nicht übernommener Grundschulden, Wohnrechte oder Dienstbarkeiten veranlassen und bezahlen.

Quellen: GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis), § 47 und § 53 GNotKG, § 448 Abs. 2 und § 435 BGB, KV 32014 GNotKG i. V. m. § 12 Abs. 1 UStG. Die Spalte „trägt üblicherweise“ gibt die dispositive Grundregel wieder; gegenüber dem Notar haften beide Seiten nach §§ 29, 30, 32 Abs. 1 GNotKG gesamtschuldnerisch. Abgerufen im August 2026.

Alle übrigen Verkaufskosten stehen unter Kosten beim Immobilienverkauf, die Teilthemen in der Übersicht zum Immobilienverkauf.

Wie hoch sind die Notarkosten, gestaffelt nach Kaufpreis?

Zwischen 2.205,45 Euro bei 200.000 Euro Kaufpreis und 8.796,45 Euro bei 1.000.000 Euro, jeweils für Notar und Grundbuchamt zusammen. Der prozentuale Anteil sinkt, weil die Gebührentabelle B gestuft verläuft. Faustformeln von 1,5 bis 2 Prozent liegen darüber, weil sie die Kaufabwicklung mit der Finanzierungsgrundschuld des Käufers vermischen.

Quellen: Eigene Berechnung nach GNotKG Anlage 2 (Gebührentabelle B) und Anlage 1 Nr. 21100 (2,0), 22110 (0,5), 22200 (0,5), 14150 (0,5), 14110 (1,0). Umsatzsteuer 19 % nach KV 32014 i. V. m. § 12 Abs. 1 UStG; Grundbuchgebühren bleiben nach § 2b Abs. 1 UStG ohne Umsatzsteuer. Bei 300.000 Euro greift die Wertstufe „bis 320.000 Euro“. Ohne Auslagen, XML-Gebühr KV 22114/22115 und Käufergrundschuld. Abgerufen im August 2026.

Vollzugs- und Betreuungsgebühr entstehen nur, wenn der Notar eine der im Kostenverzeichnis aufgezählten Tätigkeiten tatsächlich vornimmt, etwa Löschungsunterlagen anfordert oder die Fälligkeit mitteilt. Beim Immobilienkaufvertrag ist das der Regelfall.

Wie berechnet sich die Notargebühr nach der Gebührentabelle B?

In drei Schritten. Erstens der Geschäftswert: Nach § 47 GNotKG bestimmt der Kaufpreis den Wert der Sache, liegt dieser Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend. Zweitens die 1,0-Gebühr: Sie steht als fester Eurobetrag je Wertstufe in der Gebührentabelle B der Anlage 2 zum GNotKG, Fundstelle der geltenden Fassung ist BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18. Drittens der Gebührensatz aus dem Kostenverzeichnis: 2,0 für das Beurkundungsverfahren (KV 21100, mindestens 120,00 Euro), je 0,5 für Vollzug und Betreuung.

Weil der Verkehrswert die Untergrenze bildet, senkt ein künstlich niedrig beurkundeter Kaufpreis die Gebühr nicht. Den Rahmen Ihres Geschäftswerts liefert eine kostenlose Ersteinschätzung, die Methodik erklärt der Artikel zum Verkehrswert einer Immobilie.

Warum bringt die Suche nach einem günstigeren Notar nichts?

Weil das Gesetz Preisverhandlungen verbietet. § 125 GNotKG lautet: „Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam, soweit sich aus der folgenden Vorschrift nichts anderes ergibt.“ Rabatte und Zuschläge sind damit ausgeschlossen, die Notarkosten sind bundesweit einheitlich geregelt. Unterschiede entstehen nur bei den Auslagen, und die bleiben zweistellig, weil die Post-Pauschale nach KV 32005 auf 20,00 Euro gedeckelt ist. Wählen Sie den Notar deshalb nach Erreichbarkeit und Termintreue aus. An welcher Stelle der Notartermin steht, zeigt der Ablauf eines Hausverkaufs.

Was kostet die Löschung der Grundschuld beim Verkauf?

Zwischen rund 200 und 480 Euro, abhängig vom eingetragenen Nennbetrag. Nach § 53 Abs. 1 GNotKG ist der Wert einer Grundschuld ihr Nennbetrag, nicht die Restschuld des Darlehens: Wer 220.000 Euro eingetragen hat und nur noch 40.000 Euro schuldet, zahlt auf Basis von 220.000 Euro.

Quellen: Eigene Berechnung nach GNotKG Anlage 2 (Gebührentabelle B), Anlage 1 Nr. 25100 (0,2, mindestens 20,00 Euro, höchstens 70,00 Euro) und Nr. 14140 (0,5) sowie § 53 Abs. 1 GNotKG. Ab einem Grundschuldbetrag über rund 140.000 Euro greift die Höchstgebühr von 70,00 Euro. Ohne Auslagen (KV 32005). Abgerufen im August 2026.

Wegen des Deckels bleibt die Notarseite konstant, oberhalb dieser Grenze wächst nur noch der Anteil des Grundbuchamts. Welche Papiere Sie sonst noch brauchen, steht in der Unterlagenliste für den Hausverkauf.

Hafte ich als Verkäufer, wenn der Käufer die Notarrechnung nicht zahlt?

Ja, in voller Höhe. Nach § 29 GNotKG schuldet die Kosten, wer den Auftrag erteilt oder kraft Gesetzes haftet. § 30 Abs. 1 GNotKG ergänzt, die Kosten des Beurkundungsverfahrens sowie die Vollzugs- und Betreuungskosten „schuldet ferner jeder, dessen Erklärung beurkundet worden ist“, als Verkäufer also auch Sie. Die Kostenübernahme des Käufers wirkt nach § 30 Abs. 3 GNotKG zusätzlich, nicht ersetzend, und mehrere Kostenschuldner haften nach § 32 Abs. 1 GNotKG als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar die volle Rechnung bei Ihnen eintreiben; Ihnen bleibt der Ausgleich im Innenverhältnis. Prüfen Sie deshalb die Bonität des Käufers vor dem Beurkundungstermin. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Was zahlen Käufer und Verkäufer bei 450.000 Euro konkret?

Ausgangsfall: Einfamilienhaus, Kaufpreis 450.000 Euro, im Grundbuch eine Grundschuld über 220.000 Euro, die gelöscht werden soll. Geschäftswert ist nach § 47 Satz 1 GNotKG der Kaufpreis; er fällt in die Wertstufe bis 470.000 Euro, die 1,0-Gebühr der Tabelle B beträgt 885,00 Euro.

Notargebühren, Käuferseite:

• KV 21100 Beurkundungsverfahren, 2,0: 1.770,00 Euro
• KV 22110 Vollzugsgebühr, 0,5: 442,50 Euro
• KV 22115 XML-Datenerzeugung, 0,1: 88,50 Euro
• KV 22200 Betreuungsgebühr, 0,5: 442,50 Euro
• Zwischensumme: 2.743,50 Euro

Dazu die Auslagen: Die Post-Pauschale nach KV 32005 läge bei 20 Prozent von 2.743,50 Euro, also 548,70 Euro, und wird auf 20,00 Euro gedeckelt. Die Dokumentenpauschale nach KV 32001 ergibt bei angenommenen 60 Seiten zu 0,15 Euro 9,00 Euro. Netto sind das 2.772,50 Euro, zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer von 526,78 Euro 3.299,28 Euro brutto. Beim Grundbuchamt kommen ohne Umsatzsteuer 442,50 Euro für die Auflassungsvormerkung (KV 14150) und 885,00 Euro für die Eigentumsumschreibung (KV 14110) hinzu. Der Käufer zahlt damit 4.626,78 Euro, 1,03 Prozent des Kaufpreises, seine Finanzierungsgrundschuld nicht eingerechnet.

Verkäuferseite, Löschung der Grundschuld über 220.000 Euro: Der Nennbetrag fällt in die Wertstufe bis 230.000 Euro, die 1,0-Gebühr beträgt 485,00 Euro. Die 0,2-Gebühr für die Beglaubigung (KV 25100) läge bei 97,00 Euro und wird auf 70,00 Euro gedeckelt; mit 14,00 Euro Post-Pauschale und 15,96 Euro Umsatzsteuer sind das 99,96 Euro. Für die Löschung in Abteilung III (KV 14140, 0,5) berechnet das Grundbuchamt 242,50 Euro. Summe Verkäufer: 342,46 Euro, also 0,08 Prozent des Kaufpreises.

Insgesamt kostet die Transaktion 4.969,24 Euro. Die Rechnung des Grundbuchamts kommt später, weil der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung einreicht. Fehlt Ihnen der Kaufpreisrahmen, liefert eine kostenlose Ersteinschätzung eine Spanne.

Häufige Fragen

Kann der Käufer meine eingetragene Grundschuld übernehmen, damit die Löschungskosten entfallen?

Rechtlich ja. § 435 Satz 1 BGB stellt auf „die im Kaufvertrag übernommenen Rechte“ ab, ein übernommenes Grundpfandrecht ist also kein Rechtsmangel, und Beglaubigung (KV 25100) wie Löschungsgebühr (KV 14140) entfallen. In der Praxis verlangt die finanzierende Bank des Käufers meist den ersten Rang, weshalb die Übernahme selten vereinbart wird.

Muss ich Notarkosten zahlen, wenn der Kaufvertrag vor der Beurkundung platzt?

Ja, aber deutlich weniger. Wird das Beurkundungsverfahren vorzeitig beendet, beträgt die Gebühr nach KV 21300 20,00 Euro, solange der Entwurf noch nicht versandt war. Ist der Entwurf heraus, ermäßigt sich die 2,0-Gebühr nach KV 21302 auf 0,5 bis 2,0, mindestens jedoch 120,00 Euro. Kostenschuldner ist nach § 29 Nr. 1 GNotKG, wer den Auftrag erteilt hat.

Wer sucht den Notar aus, Käufer oder Verkäufer?

Das GNotKG regelt die Auswahl nicht, und weil die Gebühren nach § 125 GNotKG überall gleich sind, hat die Frage keine Preiswirkung. Üblicherweise schlägt die Seite den Notar vor, die die Kosten trägt, also der Käufer. Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und betreut beide Seiten.

Kann ich eine Notarkostenberechnung überprüfen lassen?

Ja. Nach § 127 Abs. 1 GNotKG kann der Kostenschuldner die Entscheidung des Landgerichts beantragen, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat. Die Frist läuft nach § 127 Abs. 2 GNotKG bis zum Ablauf des Kalenderjahres, das auf das Jahr der Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung folgt. Geprüft wird die Berechnung, nicht die Höhe der gesetzlichen Gebühr.

Fällt auf Notar- und Grundbuchkosten Umsatzsteuer an?

Auf die Notarrechnung ja, auf die Rechnung des Grundbuchamts nein. KV 32014 GNotKG erhebt die Umsatzsteuer auf die Kosten in voller Höhe, der Regelsteuersatz beträgt nach § 12 Abs. 1 UStG 19 Prozent und erfasst auch die Auslagen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts gelten nach § 2b Abs. 1 UStG dagegen nicht als Unternehmer, soweit sie im Rahmen der öffentlichen Gewalt tätig werden. Wer beide Rechnungen mit demselben Faktor hochrechnet, kalkuliert zu hoch.

Wie lange dauert es, bis eine Grundschuld gelöscht ist?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Ablauf hat drei Schritte: Die Bank stellt nach Ablösung des Darlehens die Löschungsbewilligung aus, ein Notar beglaubigt die Unterschrift darunter (KV 25100), und das Grundbuchamt löscht das Recht in Abteilung III (KV 14140). Fordern Sie die Löschungsbewilligung frühzeitig an, sie ist häufig der Engpass im Zeitplan.

Fazit

Die Notarkosten sind der am besten planbare Posten des Verkaufs, weil jede Position eine Gebührennummer und einen festen Multiplikator hat. Für Sie als Verkäufer bleiben davon die Lastenfreistellung und gegebenenfalls die Löschung sonstiger Rechte. Aufmerksamkeit verdienen weniger die Beträge als die gesamtschuldnerische Haftung nach § 32 Abs. 1 GNotKG und der Nennbetrag Ihrer Grundschuld. Werfen Sie deshalb einen Blick in Abteilung III Ihres Grundbuchauszugs und notieren Sie den eingetragenen Betrag, danach steht Ihre Kostenseite fest. Für die zweite Größe, den Wert Ihrer Immobilie, können Sie eine kostenlose Ersteinschätzung anfordern.

Quellen

• GNotKG Anlage 2 (zu § 34 Abs. 3), Gebührentabellen A und B, Fundstelle BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis (KV 14110, 14121, 14140, 14143, 14150, 21100, 21200, 21300 bis 21302, 22110, 22114, 22115, 22200, 25100, 32001, 32005, 32014), abgerufen im August 2026
• GNotKG § 47 Kauf und § 53 Grundpfandrechte und sonstige Sicherheiten, abgerufen im August 2026
• GNotKG § 29 Kostenschuldner im Allgemeinen, § 30 Haftung der Urkundsbeteiligten und § 32 Mehrere Kostenschuldner, abgerufen im August 2026
• GNotKG § 125 Vereinbarungen über die Höhe der Kosten und § 127 Antrag auf gerichtliche Entscheidung, abgerufen im August 2026
• BGB § 448 Kosten der Übergabe und BGB § 435 Rechtsmangel, abgerufen im August 2026
• UStG § 12 Steuersätze und UStG § 2b Juristische Personen des öffentlichen Rechts, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, notar.de: Notarkosten und Eigentumsübergang, abgerufen im August 2026