Haus verkaufen mit Schulden: was vom Verkaufserlös bleibt

Das Wichtigste in Kürze

• 19.696,50 Euro bleiben persönlich offen: Im Modellfall unten deckt der verteilbare Erlös 92,3 Prozent der Gesamtverbindlichkeiten von 255.100,00 Euro (eigene Modellrechnung).
• Ein Verkaufsverbot ist nichtig: Die Verpflichtung, „das Grundstück nicht zu veräußern oder nicht weiter zu belasten“, ist unwirksam (§ 1136 BGB).
• Löschungsunterlagen nur „gegen Befriedigung des Gläubigers“: § 1144 und § 1192 Abs. 1 BGB; Pfandfreigabe gegen Teilzahlung ist kein Anspruch.
• 4,02 Prozent Verzugszins: 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz von 1,52 Prozent seit 01.07.2026 (§ 497 Abs. 4 Satz 1 BGB, Deutsche Bundesbank, eigene Addition).
• 2,5 Prozent Rückstand genügen für die Kündigung: beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen, zusammen mit zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen im Verzug und einer erfolglosen Zweiwochenfrist (§ 498 Abs. 1 und Abs. 2 BGB).

Verkaufen dürfen Sie, auch mit Schulden. Entscheidend ist die Rechnung in zwei Stufen: Kaufpreis minus Verkaufskosten, danach Verteilung nach Grundbuchrang. Reicht der Erlös nicht, bleibt die Restschuld persönlich bestehen, im Modellfall unten 19.696,50 Euro. Die Löschungsunterlagen gibt jeder Gläubiger nur gegen Befriedigung heraus. Eine anerkannte Schuldnerberatungsstelle gehört dazu, sobald die Unterdeckung absehbar wird.

Wie stelle ich fest, wie hoch meine Schulden auf der Immobilie wirklich sind?

Über drei Papiere, und keines reicht allein. Der Grundbuchausdruck zeigt, wer in welchem Rang eingetragen ist, nennt in Spalte 3 aber nur den Betrag des Rechts, nicht Ihre Restschuld. Die Bank beziffert die Restschuld erst nach Ihrer Mitteilung, dass Sie vorzeitig zurückzahlen wollen. Verbindlichkeiten ohne Grundbuchbezug fehlen dort ganz: Von den 2025 erfassten Ratsuchenden hatten rund 57 Prozent Rückstände gegenüber der öffentlichen Hand und rund 37 Prozent aus Ratenkrediten bei Kreditinstituten (Statistisches Bundesamt; erfasst sind nur Ratsuchende einer Beratungsstelle).

Quellen: § 493, § 879 BGB, § 11 GBV, § 12 GBO, § 305 InsO, § 882c, § 882f und § 882h ZPO, abgerufen im August 2026.

Darf ich verkaufen, oder muss meine Bank zustimmen?

Sie dürfen ohne Zustimmung verkaufen. § 1136 BGB erklärt jede Vereinbarung für nichtig, mit der sich der Eigentümer gegenüber dem Gläubiger zum Verzicht auf Veräußerung oder weitere Belastung verpflichtet. Auch die vorzeitige Rückzahlung ist Ihr Recht, sobald ein berechtigtes Interesse besteht, und die anderweitige Verwertung der beliehenen Sache ist genau das (§ 500 Abs. 2 Satz 2, § 490 Abs. 2 Satz 2 BGB); die Wege aus einem intakten Darlehen führt Haus verkaufen trotz Kredit aus. Der Hebel der Bank sitzt woanders: Ohne Löschungsbewilligung wird das Grundstück nicht lastenfrei, und eine nicht übernommene Belastung wäre ein Rechtsmangel (§ 435 Satz 1 BGB).

Was bedeutet eine Zwangssicherungshypothek in Abteilung III?

Sie ist das deutlichste Warnsignal im Grundbuch, weil sie nur auf Grundlage eines vollstreckbaren Titels entsteht und erst ab einem Betrag von mehr als 750 Euro eingetragen wird (§ 866 Abs. 3 Satz 1 ZPO). Mit der Eintragung entsteht die Hypothek, und zur Befriedigung durch Zwangsversteigerung genügt dann der vermerkte Titel (§ 867 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO); wie sich dieses Verfahren stoppen lässt, behandelt Zwangsversteigerung abwenden. Für den Verkauf zählt: Auch dieser Gläubiger muss bewilligen.

Quellen: § 1132, § 1175, § 1191 BGB, § 866 und § 867 ZPO, abgerufen im August 2026.

Wie rechne ich aus, ob der Verkaufserlös überhaupt reicht?

In zwei Stufen, niemals in einer. Stufe eins zieht die Verkaufskosten vom Kaufpreis ab, Stufe zwei verteilt den Rest nach Rang, denn in derselben Abteilung entscheidet die Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 Abs. 1 Satz 1 BGB). Modellfall: Einfamilienhaus in einem dünn besiedelten ländlichen Kreis, erzielbar 245.000,00 Euro. In Abteilung III steht unter lfd. Nr. 1 eine Sicherungsgrundschuld über 260.000,00 Euro, Restschuld 214.000,00 Euro, Vorfälligkeitsentschädigung laut Bankauskunft nach § 493 Abs. 5 BGB 6.400,00 Euro, unter lfd. Nr. 2 eine Zwangssicherungshypothek über 18.500,00 Euro. Dazu 12.000,00 Euro Ratenkredit und 4.200,00 Euro Steuerrückstand, zusammen 255.100,00 Euro.

Eigene Modellrechnung mit hypothetischen Annahmen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine gegebene Bankauskunft, hergeleitet wird sie in Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf. Der Verkauf gelingt nur, wenn der zweitrangige Gläubiger gegen 15.003,50 Euro bewilligt; einen Anspruch darauf gibt es nicht. Ausgangszahl bleibt der erzielbare Preis: Eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie liefert die Größenordnung, kein Gutachten.

Was passiert, wenn der Erlös die Schulden nicht deckt?

Die Immobilie ist weg, die Schuld bleibt. Der Verkauf tilgt nur, soweit Geld fließt; eine Restforderung erlischt allein durch Vertrag, „wenn der Gläubiger dem Schuldner durch Vertrag die Schuld erlässt“ (§ 397 Abs. 1 BGB). Einen einseitigen Verzicht der Bank gibt es nicht. Der ungedeckte Rest läuft ohne Grundpfandrecht weiter und verzinst sich beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen derzeit mit 4,02 Prozent im Jahr (§ 497 Abs. 4 Satz 1 BGB); im Einzelfall kann die Bank einen höheren, der Darlehensnehmer einen niedrigeren Schaden nachweisen (§ 497 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Quellen: § 367, § 397 BGB, § 80, § 305 InsO, abgerufen im August 2026. Welcher Weg trägt, prüft eine Kanzlei mit Fachanwaltschaft für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Wie läuft der Verkauf mit Bank und Notar ab, wenn Schulden im Spiel sind?

Nach dem üblichen Vollzugsmuster, nur mit mehr Beteiligten. Jeder eingetragene Gläubiger gibt eine eigene, öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung heraus, regelmäßig unter eigener Treuhandauflage. Der Käufer zahlt Kaufpreisteile direkt an die Gläubiger, nur der Rest erreicht Sie; diese Mechanik führt Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung aus. Neu ist die Reihenfolge: Die Ablösevereinbarung muss mit jedem einzelnen Gläubiger vor dem Notartermin stehen, sonst platzt die Kaufpreisfälligkeit. Befriedigen dürfen Sie, sobald die Forderung Ihnen gegenüber fällig geworden ist, auch durch Hinterlegung oder Aufrechnung (§ 1142 BGB).

Warum rettet frühes Handeln den Erlös?

Weil drei Uhren gleichzeitig laufen. Die Verzugsuhr kostet 4,02 Prozent im Jahr auf den geschuldeten Betrag. Die Kündigungsuhr läuft beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen ab, sobald zwei aufeinander folgende Teilzahlungen im Rückstand sind, mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags offenstehen und eine Zweiwochenfrist mit Androhung der Gesamtfälligstellung erfolglos verstrichen ist (§ 498 Abs. 1 und Abs. 2 BGB); diese Rückstandsschwelle und der Zinsaufschlag von 2,5 Prozentpunkten sind zwei verschiedene Größen. Die dritte Uhr betrifft das Grundschuldkapital: Es wird erst nach vorgängiger Kündigung mit sechs Monaten Frist fällig, bei einer Sicherungsgrundschuld unabdingbar (§ 1193 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3, Abs. 2 Satz 2 BGB). Darlehen und Grundschuld werden getrennt gekündigt.

Gegenprobe zum Modellfall, mit einem gesetzten Preisrückgang von 5 Prozent auf 232.750,00 Euro: Der verteilbare Erlös sinkt sechs Monate später um 11.812,68 Euro auf 223.590,82 Euro, dazu kommen 4.301,40 Euro Verzugszinsen für ein halbes Jahr auf die fällig gestellte Restschuld von 214.000,00 Euro. Gesamtnachteil des Zuwartens: 16.114,08 Euro, ohne Vollstreckungskosten (eigene Modellrechnung, unterstellt ist die Verzinsung der vollen Restschuld nach § 497 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zum Preiseffekt von Zeitdruck: Haus schnell verkaufen.

Wann gehört eine Schuldnerberatung dazu, und was leistet sie?

Spätestens, wenn absehbar ist, dass der Erlös die Gesamtverbindlichkeiten nicht deckt. Für den Eröffnungsantrag verlangt § 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO die Bescheinigung einer geeigneten Person oder Stelle, ausgestellt „auf der Grundlage persönlicher Beratung und eingehender Prüfung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Schuldners“, dass eine außergerichtliche Einigung in den letzten sechs Monaten vor dem Antrag erfolglos versucht worden ist; welche Stellen geeignet sind, bestimmen die Länder. Der Schuldenbereinigungsplan muss angeben, ob und inwieweit Bürgschaften, Pfandrechte und andere Sicherheiten der Gläubiger vom Plan berührt werden sollen, betrifft Ihre Grundschuld also unmittelbar. Bundesweit gibt es rund 1.360 solcher Beratungsstellen (Statistisches Bundesamt).

Was ändert sich, wenn mehrere Grundstücke belastet sind oder zwei Personen haften?

Bei einer Gesamtgrundschuld löst der Verkauf eines einzelnen Grundstücks die Last nicht, denn jedes Grundstück haftet für die ganze Forderung, und der Gläubiger „kann die Befriedigung nach seinem Belieben aus jedem der Grundstücke ganz oder zu einem Teil suchen“ (§ 1132 Abs. 1 BGB über § 1192 Abs. 1 BGB). Heraus führen nur die Verteilung des Forderungsbetrags auf die einzelnen Grundstücke (§ 1132 Abs. 2 Satz 1 BGB) oder der Verzicht auf das Recht an einem Grundstück (§ 1175 Abs. 1 Satz 2 BGB), beides mit Mitwirkung des Gläubigers. Haften zwei Personen persönlich, bleibt die gemeinsame Haftung für den ungedeckten Rest bestehen, siehe Scheidung und Hauskredit.

Fällt beim Notverkauf Steuer an, und was ist mit einer Übertragung an Angehörige?

Besteuert wird nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nur ein Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, und bei einem Verkauf unter den Anschaffungskosten entsteht keiner; Einzelheiten rechnet eine Steuerberatung durch. Riskanter ist das Ausweichmanöver, das Haus vorher an Angehörige zu übertragen: Eine unentgeltliche Leistung ist anfechtbar, „es sei denn, sie ist früher als vier Jahre vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen worden“ (§ 134 Abs. 1 InsO). Ein entgeltlicher Vertrag mit einer nahestehenden Person, der die Insolvenzgläubiger unmittelbar benachteiligt, ist nach § 133 Abs. 4 InsO anfechtbar; ausgeschlossen ist die Anfechtung, wenn der Vertrag früher als zwei Jahre vor dem Eröffnungsantrag geschlossen wurde oder dem anderen Teil der Benachteiligungsvorsatz nicht bekannt war. Der Grundfall reicht zehn Jahre zurück (§ 133 Abs. 1 Satz 1 InsO).

Häufige Fragen

Muss ich Kaufinteressenten sagen, dass ich unter Schuldendruck verkaufe?

Eine Pflicht dazu gibt es nicht. Sichtbar ist ohnehin nur, was im Grundbuch steht, und der Betrag des Rechts in Spalte 3 sagt nichts über Ihre Restschuld (§ 11 Abs. 1 und Abs. 4 GBV). Der Kaufvertrag muss die lastenfreie Übertragung regeln, denn eine nicht übernommene Belastung wäre nach § 435 Satz 1 BGB ein Rechtsmangel. Wer eigenen Zeitdruck offenlegt, verliert Verhandlungsspielraum, ohne rechtlich etwas zu gewinnen.

Muss die Bank Teilzahlungen annehmen, solange ich verkaufe?

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht. § 497 Abs. 3 Satz 2 BGB verbietet dem Darlehensgeber zwar, Teilzahlungen zurückzuweisen, aber § 497 Abs. 4 Satz 2 BGB nimmt genau diesen Satz für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge ausdrücklich aus. Ebenso wenig gilt die günstige Anrechnungsreihenfolge des Absatzes 3 Satz 1. Es bleibt bei § 367 Abs. 1 BGB: erst die Kosten, dann die Zinsen, zuletzt die Hauptleistung.

Verjährt die Restschuld nach dem Verkauf irgendwann?

Nur mit sehr langem Atem. Rechtskräftig festgestellte Ansprüche und Ansprüche aus vollstreckbaren Urkunden verjähren in 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 und Nr. 4 BGB), und die notarielle Grundschuldbestellung mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gehört dazu. Solange ein Grundpfandrecht besteht, hilft die Verjährung ohnehin nicht: Sie hindert den Gläubiger nicht, Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen (§ 216 Abs. 1 BGB), für Zinsen allerdings schon (Absatz 3).

Kann ich das Haus noch verkaufen, wenn ich Verbraucherinsolvenz angemeldet habe?

Nach der Eröffnung nicht mehr allein. Das Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über es zu verfügen, geht auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 Abs. 1 InsO). Der freihändige Verkauf gehört deshalb vor den Antrag. Die Restschuldbefreiung setzt einen eigenen Antrag voraus; beizufügen ist die Erklärung, die pfändbaren Bezüge für drei Jahre nach der Eröffnung an einen Treuhänder abzutreten (§ 287 Abs. 2 Satz 1 InsO).

Kostet mich die Schuldnerberatung Geld?

Anerkannte kommunale und gemeinnützige Stellen beraten in aller Regel kostenfrei, und die Verbraucherzentrale empfiehlt ausdrücklich den „Termin in einer behördlich anerkannten, gemeinnützigen Schuldnerberatung“. Ein gesetzlicher Anspruch auf Kostenfreiheit steht in der Insolvenzordnung allerdings nicht; sie regelt nur, dass die Bescheinigung von einer geeigneten Stelle stammen muss und dass die Länder deren Eignung bestimmen (§ 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO).

Fazit

Schulden nehmen Ihnen nicht das Recht zu verkaufen, sondern die Zeit. Holen Sie zuerst die drei Papiere: Grundbuchausdruck, Ablöseauskunft nach § 493 Abs. 5 BGB und Forderungsaufstellung jedes weiteren Gläubigers. Danach rechnen Sie in zwei Stufen und wissen, ob eine Unterdeckung droht und mit wem Sie verhandeln müssen. Zeichnet sich ab, dass der Erlös nicht reicht, gehört ein Termin bei einer anerkannten Schuldnerberatungsstelle im Sinne des § 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO dazu; weitere Etappen im Ratgeber Hausverkauf. Der nächste Schritt ist die Zahl, ohne die keine dieser Rechnungen funktioniert: eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie, Orientierung, kein Gutachten.

Quellen

• § 197, § 216, § 367, § 397 und § 435 BGB zur dreißigjährigen Verjährung, zu gesicherten Ansprüchen, Anrechnung von Teilzahlungen, Erlassvertrag und Rechtsmangel, abgerufen im August 2026
• § 493, § 497, § 498 und § 500 BGB zu Auskunftspflicht, Verzugszins bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen, Gesamtfälligstellung und vorzeitiger Erfüllung, abgerufen im August 2026
• § 879, § 1132, § 1136, § 1142, § 1144, § 1175, § 1191, § 1192 und § 1193 BGB zu Rang, Gesamtgrundschuld, Veräußerungsverbot, Befriedigungsrecht, Löschungsurkunden und Kündigung der Grundschuld, abgerufen im August 2026
• § 866, § 867, § 882c, § 882f und § 882h ZPO zu Sicherungshypothek, Zwangshypothek, Eintragungsanordnung, Einsicht in das Schuldnerverzeichnis und zentraler Abfrage, abgerufen im August 2026
• § 80, § 133, § 134, § 287, § 287a und § 305 InsO zu Verfügungsrecht, Anfechtung, Restschuldbefreiung und Eröffnungsantrag des Schuldners, abgerufen im August 2026
• § 11 GBV zum Inhalt der dritten Abteilung, § 12 GBO zur Grundbucheinsicht und § 23 EStG zu privaten Veräußerungsgeschäften, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Basiszinssatz nach § 247 BGB: 1,52 Prozent ab 01.07.2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 249 vom 15. Juli 2026 zur Überschuldungsstatistik 2025 und Tabelle der Hauptauslöser der Überschuldung, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Finanzieller Engpass: Was tun, wenn ich nicht rechtzeitig bezahlen kann (Stand 27.01.2026), abgerufen im August 2026