Haus verkaufen und neues kaufen: die Reihenfolge entscheidet

Das Wichtigste in Kürze

• 0,38 bis 0,60 Prozentpunkte Aufschlag, nicht ein bis zwei: 4,36 Prozent effektiv für kurz gebundene Wohnungsbaukredite im Juni 2026, 3,76 bis 3,98 Prozent bei langer Bindung (Deutsche Bundesbank, vorläufig). Eine eigene Zinsreihe für Zwischenfinanzierungen gibt es nicht.
• 245.756 Euro von 420.000 Euro: So viel bleibt im Rechenbeispiel nach Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Verkaufskosten. Zwischenfinanziert kostet dieser Betrag 892,91 Euro Zinsen je Monat (eigene Modellrechnung).
• Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei veränderlichem Zinssatz: Der Anspruch besteht nur, wenn der Darlehensnehmer „Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet“ (§ 502 Abs. 1 Satz 1 BGB). Gekündigt wird mit drei Monaten Frist, unabdingbar (§ 489 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 1 BGB).
• Zwei Jahre für die Rückholung der Grunderwerbsteuer: Ein Rücktritt vor dem Eigentumsübergang und „innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer“ hebt die Festsetzung auf Antrag auf (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Notarkosten bleiben.
• Der Wert des Altobjekts trägt die Doppelbelastung nicht: Die Kreditwürdigkeitsprüfung „darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt“ (§ 505b Abs. 2 Satz 3 BGB).

Die Reihenfolge entscheidet über Ihr Risiko, nicht über den Preis. Wer erst kauft, überbrückt die Lücke mit einem endfälligen Überbrückungsdarlehen: Wohnungsbaukredite mit variabler oder bis zu einjähriger Zinsbindung kosteten im Juni 2026 4,36 Prozent effektiv, 0,38 bis 0,60 Prozentpunkte mehr als lange Bindungen (Deutsche Bundesbank, vorläufiger Wert). Auf 245.756 Euro sind das 892,91 Euro Zinsen je Monat. Wer erst verkauft, zahlt stattdessen Zwischenmiete und einen zweiten Umzug.

Quellen: gesetze-im-internet.de zu BGB und GrEStG, Deutsche Bundesbank (MFI-Zinsstatistik, Juni 2026), eigene Modellrechnung.

Erst verkaufen oder erst kaufen, was ist riskanter?

Die Entscheidung tauscht ein Risiko gegen ein anderes, sie beseitigt keines. Erst kaufen heißt: drei Zahlungsströme parallel, die Rate des Altdarlehens, die neue Annuität und die Zwischenfinanzierungszinsen. Über diesen Weg entscheidet Ihre Bank anhand von Einkommen und Ausgaben, nicht anhand des Werts Ihres Altobjekts (§ 505b Abs. 2 BGB); ausgenommen ist allein der Bau- oder Renovierungsfall. Abschließen darf sie nur, wenn vertragsgemäße Bedienung „wahrscheinlich ist“ (§ 505a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Was ist eine Zwischenfinanzierung rechtlich?

Ein Überbrückungsdarlehen, und dafür existiert eine Legaldefinition. Artikel 4 Nummer 23 der Richtlinie 2014/17/EU beschreibt es als Kreditvertrag, „der entweder keine feste Laufzeit hat oder innerhalb von zwölf Monaten zurückzuzahlen ist und der vom Verbraucher zur Überbrückung des Zeitraums während des Übergangs zu einer anderen finanziellen Vereinbarung für die Immobilie genutzt wird“. Das Preisrecht unterstellt dieselbe Struktur: Nach der Anlage (zu § 16) der Preisangabenverordnung, Nummer 2 Buchstabe e, gilt es „als in voller Höhe und für die gesamte Laufzeit“ in Anspruch genommen, bei unbekannter Laufzeit mit zwölf Monaten. Getilgt wird aus dem Verkaufserlös, grundpfandrechtlich besichert ist es ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 491 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Wie groß ist der Zinsaufschlag gegenüber der Baufinanzierung?

0,38 bis 0,60 Prozentpunkte, gemessen am nächstgelegenen amtlichen Maßstab. Als Proxy dient die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank für Wohnungsbaukredite mit variabler oder anfänglicher Zinsbindung bis ein Jahr; sie umfasst alle kurz gebundenen Kredite, nicht nur Zwischenfinanzierungen, und enthält auch Vorzugskonditionen. Zweiter Kostenblock sind Bereitstellungszinsen auf zugesagte, aber noch nicht abgerufene Darlehensteile. Was das Zinsniveau für Ihren Preis bedeutet, zeigt der Beitrag zur Zinsentwicklung beim Hausverkauf.

Quellen: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Erhebungsmonat Juni 2026, vorläufige Werte; Anlage (zu § 16) PAngV; §§ 489, 493, 502 BGB; Richtlinie 2014/17/EU. Eine amtliche Zinsreihe speziell für Überbrückungsdarlehen existiert nicht.

Zahle ich eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Verkauf früher klappt?

Bei veränderlichem Zinssatz nicht. § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB knüpft den Anspruch der Bank daran, dass „der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet“; die variabel verzinste Zwischenfinanzierung erfüllt das nicht. Vereinbart Ihre Bank ausnahmsweise einen festen Sollzins, kehrt sich das um: Dann dürfen Sie während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB), und der Verkauf der beliehenen Immobilie ist genau das (§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB). Voraussetzungen, Fristen und Berechnung stehen im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie legen Sie die beiden Notartermine, damit das Geld rechtzeitig da ist?

Den Zahlungstag aus Ihrem Verkauf können Sie niemandem auf einen Kalendertag zusagen, weil er an Dritten hängt. Die Bundesnotarkammer nennt vier Voraussetzungen, von denen der Kaufvertrag die Fälligkeit in der Regel abhängig macht: Genehmigungen, eingetragene Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen für nicht übernommene Belastungen und ein nicht ausgeübtes gemeindliches Vorkaufsrecht. Erst danach ergeht die Fälligkeitsmitteilung. Beurkunden Sie deshalb den Verkauf zuerst und setzen Sie die Zahlungsfrist für das neue Objekt hinter dessen erwartete Fälligkeit. Fehlt sie, kann der Gläubiger „sofort“ Zahlung verlangen (§ 271 Abs. 1 BGB). Die Etappen davor rechnet Hausverkauf Dauer durch, den Termin beschreibt der Notartermin beim Hausverkauf.

Welche Rücktrittsrechte schützen Sie, wenn eine Transaktion platzt?

Zwei Instrumente, mit unterschiedlicher Steuerwirkung. Beim vorbehaltenen Rücktritt ist der Kaufvertrag wirksam und die Grunderwerbsteuer entsteht, aber § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG holt sie auf Antrag zurück, wenn der Erwerb „durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts“ rückgängig gemacht wird, „bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist“, und zwar „innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer“. So bestätigt es auch das Bayerische Landesamt für Steuern. Die aufschiebende Bedingung wirkt anders: Die Vertragswirkung tritt „mit dem Eintritt der Bedingung ein“ (§ 158 Abs. 1 BGB), erst dann entsteht die Steuer (§ 14 Nr. 1 GrEStG). Beides wirkt nur im beurkundeten Vertrag (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Notar- und Grundbuchkosten erstattet niemand, sie trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Klausel formuliert Ihre Notarin oder ein Fachanwalt.

Wie viel Eigenkapital bleibt für den Neukauf übrig?

Die Kette lautet: Verkaufspreis minus Restschuld minus Vorfälligkeitsentschädigung minus Verkaufskosten. Die beiden mittleren Zahlen liefert die Bank, nicht die Schätzung: Sobald Sie mitteilen, dass Sie „eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens beabsichtigen“, muss sie unverzüglich über Zulässigkeit, Rückzahlungsbetrag und gegebenenfalls die Entschädigungshöhe informieren (§ 493 Abs. 5 BGB). Auf der Kaufseite kommen Nebenkosten obendrauf, die keine Bank mitfinanziert: Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, Regelsatz „3,5 vom Hundert“ (§ 11 Abs. 1 GrEStG), in vielen Ländern höher; die Ländersätze und ihre verfassungsrechtliche Grundlage listet der Beitrag zur Grunderwerbsteuer. Hier steht der Kern der Entscheidung: Ohne belastbaren Verkehrswert steht die erste Zahl der Kette nicht fest, und ohne sie lässt sich die Reihenfolge nicht entscheiden. Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert die Größenordnung fürs Bankgespräch, ein Gutachten ist sie nicht.

Was kostet die Reihenfolge im Rechenbeispiel?

Im Modell trennen 2.956,69 Euro die beiden Wege, und ein Preisnachlass wischt diesen Vorsprung siebenfach weg. Alle Annahmen sind hypothetisch, keine Finanzierungsberatung. Ein selbst bewohntes Reihenhaus bringt 420.000 Euro; nach 152.000 Euro Restschuld, 6.400 Euro Vorfälligkeitsentschädigung und 15.844 Euro Verkaufskosten bleiben 245.756 Euro Eigenkapital, steuerfrei wegen der Eigennutzung. Das neue Einfamilienhaus kostet 520.000 Euro plus 44.564 Euro Nebenkosten oder 8,57 Prozent: 18.200 Euro Grunderwerbsteuer, 7.800 Euro Notar und Grundbuch, 18.564 Euro Maklervergütung. Der Rest, 318.808 Euro, kostet 1.588,73 Euro im Monat (eigene Berechnung).

Quellen: eigene Modellrechnung mit hypothetischen Annahmen; Zinssatz Deutsche Bundesbank, Juni 2026 vorläufig; Mietuntergrenze Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2022 (Bestandsmieten aller Hauptmieterhaushalte, keine Neuvertragsmieten).

Der Kipppunkt liegt nicht beim Zins. Ein Nachlass von 5 Prozent auf 420.000 Euro kostet 21.000 Euro, also 23,5 Monatszinsen und mehr als das Siebenfache des Kostenvorsprungs. Platzt der Verkauf und wird der Neukauf über ein vorbehaltenes Rücktrittsrecht rückgängig gemacht, kommen die 18.200 Euro Grunderwerbsteuer auf Antrag zurück, die 7.800 Euro für Notar und Grundbuch nicht. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob Ihr Preisanker trägt, und holen Sie dafür eine unverbindliche Ersteinschätzung ein.

Kann ich mein Darlehen auf das neue Haus mitnehmen?

Über den Pfandtausch, bei dem der Vertrag bestehen bleibt und nur die Sicherheit wechselt. Eine vorzeitige Rückzahlung findet nicht statt, deshalb greift § 502 Abs. 1 BGB gar nicht. Einen Anspruch darauf gibt es allerdings nicht: Die Bank bewertet die Ersatzsicherheit nach eigenen Beleihungsmaßstäben. Wirtschaftlich lohnt der Tausch, solange Ihr Altzins unter dem Neugeschäftsniveau von 3,95 Prozent effektiv liegt (Deutsche Bundesbank, Juni 2026, vorläufig). Alle vier Wege aus dem Altdarlehen vergleicht der Beitrag Haus verkaufen trotz Kredit.

Welche Steuerfristen müssen Sie im Blick behalten?

Zwei, und sie ziehen in verschiedene Richtungen. Auf der Verkaufsseite steht die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte; ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“ (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 und Satz 3 EStG). Wer erst kauft und zuerst umzieht, beendet die Eigennutzung vor dem Verkauf, ab dann läuft die zweite Alternative als Uhr. Auf der Kaufseite wird die Grunderwerbsteuer „einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids“ fällig (§ 15 Satz 1 GrEStG); Schuldner sind beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Die Frist im Detail behandelt der Beitrag zur Spekulationssteuer, den Einzelfall eine Steuerberaterin.

Was tun, wenn der Verkauf länger dauert als geplant?

Erst rechnen, dann den Preis anfassen: Jeder Monat Verzug bleibt im Modell deutlich billiger als ein Preisnachlass. Dass Preise regional unterschiedlich tragen, zeigt der Häuserpreisindex: Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen lagen im 1. Quartal 2026 um 0,8 Prozent unter dem Vorjahresquartal, in den TOP-7-Metropolen 1,4 Prozent darüber (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026). Drei Optionen ohne Preisnachlass: die Zwischenfinanzierung verlängern, den Übergabetermin strecken oder zwischenvermieten. Letzteres beendet die ausschließliche Eigennutzung; ob die zweite Alternative des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG noch trägt, prüft vor der Vermietung eine Steuerberaterin.

Häufige Fragen

Kann ich den Kauf davon abhängig machen, dass mein altes Haus verkauft wird?

Rechtlich über eine aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) oder ein vorbehaltenes Rücktrittsrecht, beides nur im beurkundeten Vertrag (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Praktisch stimmt der Verkäufer selten zu, weil er sein Objekt monatelang binden würde. Eine befristete Rücktrittsfrist ist leichter durchzusetzen als eine offene Bedingung.

Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück, wenn ich vom Kauf zurücktrete?

Auf Antrag ja, wenn der Kauf vor dem Eigentumsübergang rückgängig gemacht wird (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Achten Sie auf den Fristbeginn: Die zwei Jahre laufen ab der Entstehung der Steuer, nicht ab dem Steuerbescheid, der erst die Fälligkeit auslöst (§ 15 Satz 1 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten erstattet niemand.

Was sind Bereitstellungszinsen, und wann treffen sie mich?

Sie fallen auf zugesagte, aber noch nicht abgerufene Darlehensteile an. Kreditinstitute verlangen sie laut Verbraucherzentrale „nach einer gewissen Zeit, meist nach 3 bis 12 Monaten“ (Stand 14.11.2025). Relevant wird das, wenn Ihr neues Objekt erst später zahlungsfällig ist, etwa beim Neubau.

Kann ich nach dem Verkauf noch eine Weile im alten Haus wohnen bleiben?

Ja, wenn Sie es im Kaufvertrag regeln. Gefahr, Nutzungen und Lasten gehen erst mit der Übergabe über (§ 446 BGB), und der Übergabetermin ist frei verhandelbar. Ein späterer Auszug gegen Nutzungsentgelt ersetzt Zwischenmiete und zweiten Umzug.

Zählt für die Zehnjahresfrist der Notartermin oder die Übergabe?

Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), abgestellt wird auf die obligatorischen Verträge. Beim Eigenheimwechsel entscheidet der Beurkundungstag des Verkaufs, nicht der Auszug.

Fazit

Die Reihenfolge ist keine Geschmacksfrage, sondern eine Risikoentscheidung mit Preisschildern: 892,91 Euro Zinsen je Monat auf der einen Seite, 13.000 Euro für Zwischenmiete und zweiten Umzug auf der anderen. Beide Beträge sind klein gegen die 21.000 Euro, die ein Nachlass von 5 Prozent unter Zeitdruck kostet. Holen Sie deshalb zuerst die Bankauskunft nach § 493 Abs. 5 BGB und einen belastbaren Wert für Ihr Altobjekt, danach entscheiden Sie über Zwischenfinanzierung und Vertragspuffer. Weitere Etappen finden Sie im Ratgeber Hausverkauf. Der nächste Schritt: Fordern Sie Restschuld und Entschädigungshöhe bei Ihrer Bank an und holen Sie parallel eine kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen

• § 158, § 271, § 311b, § 446 und § 448 BGB zu Bedingung, Leistungszeit, Beurkundungspflicht, Gefahr- und Lastenübergang sowie Kostentragung beim Grundstückskauf, abgerufen im August 2026
• § 489, § 490, § 491, § 493, § 500 und § 502 BGB zu Kündigungsrecht bei veränderlichem Zinssatz, berechtigtem Interesse, Immobiliar-Verbraucherdarlehen, Auskunftspflicht, vorzeitiger Erfüllung und Vorfälligkeitsentschädigung, abgerufen im August 2026
• § 505a und § 505b BGB zur Pflicht und zur Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung, abgerufen im August 2026
• § 11, § 13, § 14, § 15 und § 16 GrEStG zu Steuersatz, Steuerschuldnern, Entstehung bei Bedingung, Fälligkeit und Rückgängigmachung, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG zu privaten Veräußerungsgeschäften und zur Eigennutzungsausnahme, abgerufen im August 2026
• Anlage (zu § 16) der Preisangabenverordnung, Nummer 2 Buchstabe e, zur Berechnungsannahme beim Überbrückungsdarlehen, sowie Artikel 4 Nummer 23 der Richtlinie 2014/17/EU mit der Legaldefinition, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik zu Wohnungsbaukrediten an private Haushalte, Neugeschäft Juni 2026: variabel oder Zinsbindung bis 1 Jahr, über 5 bis 10 Jahre, über 10 Jahre und insgesamt, alle Junizeilen vorläufige Werte, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Fälligkeit des Kaufpreises, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Immobilienfinanzierung: häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit (Stand 14.11.2025), abgerufen im August 2026
• Bayerisches Landesamt für Steuern, FAQ Grunderwerbsteuer, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex im 1. Quartal 2026, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026, sowie Mieten, Mietbelastung, Haushaltsgröße und Haushaltsnettoeinkommen, Mikrozensus 2022, abgerufen im August 2026