Spekulationssteuer Immobilie: Frist, Ausnahmen, Berechnung

Das Wichtigste in Kürze

• Zehn Jahre, taggenau: Steuerbar ist nur der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Frist beginnt am Tag nach der Beurkundung (§ 187 Abs. 1 BGB) und endet mit Ablauf des kalendermäßig entsprechenden Tages (§ 188 Abs. 2 BGB).
• Eigennutzung in zwei Varianten: Ausgenommen sind Objekte, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren so genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
• Freigrenze 1.000 Euro: Steuerfrei bleibt der Gewinn nur, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, Stand August 2026). Ein Euro darüber macht den vollen Gewinn steuerpflichtig.
• Abschreibung erhöht den Gewinn: Bei vermieteten Objekten mindert die genutzte AfA die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Im Beispiel unten sind das 41.778 Euro, die den Gewinn um rund 43 Prozent nach oben treiben.
• Erbschaft und Schenkung starten keine neue Frist: Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Sie erben die Restlaufzeit, nicht zehn neue Jahre.
• Persönlicher Steuersatz statt Pauschale: Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und unterliegt dem Tarif nach § 32a EStG, 2026 also bis zu 45 Prozent ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf fällt an, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind beide notariellen Kaufverträge. Der Gewinn wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Steuerfrei bleibt, wer die Immobilie durchgehend selbst bewohnt hat oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.

Wie berechnen Sie die Zehnjahresfrist taggenau?

Der Gesetzeswortlaut ist knapp. Steuerbar sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG „Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt“. Wie dieser Zeitraum gerechnet wird, steht nicht im Steuerrecht, sondern im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Nach § 187 Abs. 1 BGB wird „der Tag nicht mitgerechnet, in welchen das Ereignis oder der Zeitpunkt fällt“. Der Tag der Beurkundung Ihres Kaufvertrags zählt also nicht mit, die Frist beginnt am Folgetag. Nach § 188 Abs. 2 BGB endet sie mit Ablauf desjenigen Tages des letzten Jahres, der durch seine Zahl dem Ereignistag entspricht. Fehlt dieser Tag im letzten Monat, endet die Frist mit Ablauf des letzten Tages dieses Monats (§ 188 Abs. 3 BGB). Genau das ist der Schaltjahrfall, der in der Praxis regelmäßig übersehen wird.

Quellen: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 3 EStG (gesetze-im-internet.de); §§ 187, 188 BGB (gesetze-im-internet.de); § 311b Abs. 1 BGB; BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26. Stand: August 2026.

Welches Datum zählt: Notartermin, Übergabe oder Grundbuch?

Maßgeblich ist auf beiden Seiten der Abschluss des obligatorischen Vertrags. Weil Grundstückskaufverträge nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung bedürfen, ist das Beurkundungsdatum das nachweisbare Datum des Rechtsgeschäfts. Übergabe, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Eintragung im Grundbuch spielen für die Fristberechnung keine Rolle. Der Bundesfinanzhof hat das zuletzt in seinem Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26, bestätigt: Erforderlich ist, dass „die Erklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Veräußerungsfrist bindend abgegeben worden sind“. Das ist keine Rechtsprechungswende, sondern eine Bestätigung gefestigter Grundsätze.

Die Formulierung „beider Vertragspartner“ hat praktische Folgen. Ein einseitig bindendes Angebot genügt nicht. Wird der Käufer beim Notartermin vollmachtlos vertreten und genehmigt er den Vertrag erst später, kommt es auf den Zeitpunkt der bindenden Erklärung an. Wer knapp vor dem Fristende steht, sollte solche Konstruktionen meiden und den Termin nach hinten legen, wie es die Zeitplanung im Ablauf des Hausverkaufs ohnehin nahelegt.

Was passiert, wenn Sie einen Tag zu früh verkaufen?

Es gibt keine Übergangszone und keine anteilige Besteuerung. Liegt die Beurkundung auch nur einen Tag innerhalb der Frist, ist der gesamte Gewinn steuerbar; einen Tag danach ist er vollständig steuerfrei, unabhängig von der Höhe. Diese Alles-oder-nichts-Struktur macht die Spekulationssteuer zur am besten planbaren Steuer rund um die Immobilie und zur teuersten, wenn der Kalender ignoriert wird.

Wann macht Eigennutzung den Verkauf steuerfrei?

Die zentrale Ausnahme steht in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Danach sind Wirtschaftsgüter ausgenommen, „die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Das sind zwei voneinander unabhängige Varianten, und in der Beratungspraxis wird fast immer die zweite gebraucht.

Variante 1: durchgehende Eigennutzung seit Anschaffung

Sie haben die Immobilie seit dem Kauf oder seit der Fertigstellung ausschließlich selbst bewohnt und nie vermietet. Dann ist der Verkauf steuerfrei, egal wie kurz Sie das Objekt gehalten haben. Kritisch ist das Wort „ausschließlich“: Schon eine kurze Zwischenvermietung oder die Untervermietung eines Zimmers zerstört diese Variante. Wer erst nach dem Auszug verkauft, fällt regelmäßig auf Variante 2 zurück.

Variante 2: das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre

Diese Variante verlangt weniger, als der Wortlaut vermuten lässt. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16, entschieden, dass das Merkmal „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ erfüllt ist, wenn ein zusammenhängender Nutzungszeitraum über drei Kalenderjahre reicht, die er nicht voll auszufüllen braucht, mit Ausnahme des mittleren Jahres. Praktisch heißt das: Das mittlere Kalenderjahr muss vollständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt sein, im ersten und im dritten Jahr genügen Bruchteile.

Ein Beispiel: Sie ziehen am 20. Dezember 2024 ein, wohnen das gesamte Jahr 2025 dort und verkaufen am 10. Januar 2026. Das sind rund 13 Monate Eigennutzung, verteilt auf drei Kalenderjahre, das mittlere Jahr voll ausgefüllt. Die Ausnahme greift. Ziehen Sie dagegen am 2. Januar 2025 ein und verkaufen im Dezember 2026, sind das fast zwei Jahre, aber nur zwei Kalenderjahre, und die Ausnahme greift nicht. Die Faustregel „zwei Silvester“ trifft es besser als jede Jahresrechnung.

Dieselbe Entscheidung stellt klar, dass auch eine Zweitwohnung, eine nicht vermietete Ferienwohnung oder eine Wohnung bei doppelter Haushaltsführung begünstigt sein kann: Eigene Wohnzwecke liegen auch bei nur zeitweiliger Bewohnung vor, sofern die Wohnung im Übrigen zur Verfügung steht.

Quellen: § 23 EStG (gesetze-im-internet.de); Bundesfinanzhof, Entscheidungen online: IX R 27/19, IX R 37/16, IX R 5/21, IX R 14/22, IX R 11/21, IX R 28/21, IX B 71/25. Stand: August 2026.

Welche Fälle der Eigennutzung erkennt das Finanzamt nicht an?

Die Rechtsprechung ist bei der Frage, wer dort wohnen darf, strenger, als viele Eigentümer erwarten. Der Grundsatz lautet: Die Wohnzwecke müssen die eigenen sein, nicht die von Angehörigen.

Überlassung an die Eltern

Der Bundesfinanzhof hat im Beschluss vom 23.10.2025, IX B 71/25, festgehalten, es sei „höchstrichterlich geklärt, dass die Überlassung einer Wohnung an die Eltern nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des Gebäudeeigentümers und Steuerpflichtigen anzusehen ist“. Das gilt auch im Mehrgenerationenhaus und auch bei unentgeltlicher Überlassung.

Überlassung an erwachsene Kinder

Begünstigt ist nur die unentgeltliche Überlassung an Kinder, für die noch ein Anspruch nach § 32 EStG besteht. Entfällt dieser Anspruch, etwa nach dem Ende der Ausbildung, ist die Überlassung keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr. Der BFH hat im Urteil vom 24.05.2022, IX R 28/21, zudem entschieden, dass es keine anteilige Begünstigung gibt: Wohnen begünstigte und nicht begünstigte Kinder gemeinsam dort, entfällt die Befreiung insgesamt.

Abgetrennte Gartenflächen

Wer einen Teil seines Wohngrundstücks abtrennt und separat verkauft, verliert für diese Fläche die Steuerbefreiung. Im Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22, war ein Grundstück von 3.863 Quadratmetern 2014 erworben worden, 2019 wurde eine Teilfläche von 1.000 Quadratmetern abgetrennt und für 90.000 Euro verkauft; das Finanzamt setzte dafür zunächst einen Gewinn von 66.400 Euro an. Der BFH stellte klar, dass die Befreiung Grund und Boden nur erfasst, „sofern ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem Gebäude und dem Grundstück besteht“. Mit der Abtrennung endet dieser Zusammenhang.

Ob die Ausnahme in Ihrem Fall greift, hängt an Details der Nutzungshistorie. Lassen Sie grenzwertige Konstellationen vor der Beurkundung steuerlich prüfen; dieser Ratgeber ist allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Wie ermitteln Sie den steuerpflichtigen Gewinn?

Die Gewinnermittlung steht in § 23 Abs. 3 EStG. Nach Satz 1 ist Gewinn oder Verlust „der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits“. Zwei Zusätze entscheiden über die Höhe: die Minderung der Anschaffungskosten um die Abschreibung nach Satz 4 und die Freigrenze nach Satz 5.

Quellen: §§ 7, 22, 23, 32a EStG, §§ 3, 4 SolZG 1995, § 11 GrEStG, jeweils gesetze-im-internet.de. Stand: August 2026.

Welche Anschaffungskosten dürfen Sie ansetzen?

Zu den Anschaffungskosten gehört nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Anschaffungsnebenkosten. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs und eine seinerzeit gezahlte Maklerprovision. Der gesetzliche Grunderwerbsteuersatz beträgt 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG); die Länder können abweichende Sätze bestimmen, sodass die tatsächlich gezahlte Steuer aus Ihrem damaligen Bescheid abzulesen ist. Später aktivierte nachträgliche Herstellungskosten, etwa ein Anbau oder ein Dachgeschossausbau, erhöhen die Anschaffungs- und Herstellungskosten ebenfalls.

Suchen Sie die alten Belege früh heraus: Kaufvertrag, Grunderwerbsteuerbescheid, Notarrechnung und Handwerkerrechnungen senken den Gewinn, wenn sie nachweisbar sind.

Warum die Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn erhöht

Das ist der Punkt, an dem die meisten Online-Rechner falsch liegen. Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten „um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 bis 7 abgezogen worden sind“. Wer eine Immobilie vermietet und die AfA jahrelang steuerlich geltend gemacht hat, holt sich diesen Vorteil beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist wieder ein.

Die Sätze der linearen Gebäude-AfA stehen in § 7 Abs. 4 EStG: 3 Prozent jährlich für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude (Nr. 2 Buchst. a), 2 Prozent für zwischen dem 01.01.1925 und dem 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude (Nr. 2 Buchst. b) und 2,5 Prozent für vor dem 01.01.1925 fertiggestellte Gebäude (Nr. 2 Buchst. c). Für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 kommt zusätzlich die degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht. Wer degressiv abgeschrieben hat, sammelt in den ersten Jahren besonders viel AfA an, die beim Verkauf innerhalb der Frist zurückschlägt.

Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Deshalb ist die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Bodenwert eine der wichtigsten Zahlen im gesamten Vorgang.

Welche Werbungskosten mindern den Gewinn?

Abziehbar sind die Kosten, die durch die Veräußerung selbst veranlasst sind. In der Praxis sind das die Maklerprovision des Verkäufers, Notarkosten für die Löschung von Grundschulden, eine Vorfälligkeitsentschädigung der finanzierenden Bank, Inserate, Wertgutachten und der Energieausweis. Welche dieser Positionen typischerweise in welcher Größenordnung anfallen, ordnet der Beitrag zu den Kosten beim Immobilienverkauf ein.

Freigrenze oder Freibetrag: Was gilt wirklich?

§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG bestimmt: „Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1 000 Euro betragen hat.“ Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag. Bei einem Gewinn von 999 Euro zahlen Sie nichts, bei 1.000 Euro ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der überschießende Euro. Die Grenze gilt zudem für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Kalenderjahres zusammen, also auch für Gewinne aus dem Verkauf anderer Wirtschaftsgüter. Bei Immobilienverkäufen spielt sie praktisch nur bei sehr kleinen Gewinnen oder bei Verlustkonstellationen eine Rolle (Stand: August 2026).

Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung, Verkauf im achten Jahr

Das folgende Beispiel rechnet einen typischen Fall vollständig durch: Rechtsstand August 2026, Veranlagungszeitraum 2026, Einzelveranlagung, ohne Kirchensteuer. Die Steuergrößen sind belegt, die kaufmännischen Werte sind als Annahme gekennzeichnet und keine Marktdaten.

Ausgangslage: Eigentumswohnung, Baujahr 1998, in einem Bundesland mit dem gesetzlichen Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent. Notarieller Kaufvertrag beim Erwerb am 15.03.2018, Kaufpreis 320.000 Euro (Annahme). Ab dem 01.04.2018 durchgehend vermietet (Annahme). Notarieller Kaufvertrag beim Verkauf am 20.05.2026, Übergabe am 30.06.2026, Veräußerungspreis 455.000 Euro (Annahme). Zu versteuerndes Einkommen 2026 ohne den Verkauf: 62.000 Euro (Annahme).

Schritt 1, Frist prüfen. Fristbeginn nach § 187 Abs. 1 BGB: 16.03.2018. Fristende nach § 188 Abs. 2 BGB: Ablauf des 15.03.2028. Der Verkaufsvertrag vom 20.05.2026 liegt innerhalb der Frist, denn maßgeblich ist der obligatorische Vertrag und nicht die Übergabe am 30.06.2026 (BFH, IX B 24/26). Ergebnis: steuerbares privates Veräußerungsgeschäft. Die Eigennutzungsausnahme greift nicht, weil die Wohnung durchgehend vermietet war.

Schritt 2, Anschaffungskosten. Kaufpreis 320.000,00 Euro, Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent von 320.000 Euro also 11.200,00 Euro, Notar und Grundbuch mit 2,0 Prozent angesetzt also 6.400,00 Euro (Annahme). Anschaffungskosten gesamt: 337.600,00 Euro.

Schritt 3, Abschreibung. Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung 75 Prozent (Annahme), also 253.200,00 Euro. AfA-Satz für ein 1998 fertiggestelltes Wohngebäude: 2 Prozent jährlich (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG), Jahres-AfA 5.064,00 Euro. Für 2018 neun Monate ab April: 3.798,00 Euro. Für 2019 bis 2025 sieben volle Jahre: 35.448,00 Euro. Für 2026 sechs Monate bis zur Übergabe: 2.532,00 Euro. Summe der in Anspruch genommenen AfA: 41.778,00 Euro. Geminderte Anschaffungskosten: 295.822,00 Euro.

Schritt 4, Werbungskosten der Veräußerung (sämtlich Annahmen): Maklerprovision Verkäuferanteil 16.200,00 Euro, Vorfälligkeitsentschädigung 4.200,00 Euro, Notarkosten für die Löschung der Grundschuld, Energieausweis und Inserate 900,00 Euro. Summe: 21.300,00 Euro.

Schritt 5, Gewinn. Veräußerungspreis 455.000,00 Euro, abzüglich geminderter Anschaffungskosten von 295.822,00 Euro, abzüglich Werbungskosten von 21.300,00 Euro. Gewinn: 137.878,00 Euro.

Ohne die Zurechnung der Abschreibung nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG läge der Gewinn bei 96.100 Euro. Die 41.778 Euro AfA erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn also um rund 43 Prozent. Genau diese Position fehlt in den meisten Online-Rechnern, deren Ergebnisse deshalb systematisch zu niedrig ausfallen.

Schritt 6, Freigrenze. 137.878 Euro sind nicht weniger als 1.000 Euro. Die Freigrenze ist überschritten, der volle Gewinn ist steuerpflichtig.

Schritt 7, Einkommensteuer nach dem Tarif 2026 (§ 32a Abs. 1 EStG). Ohne den Verkauf, bei 62.000 Euro zu versteuerndem Einkommen in der dritten Tarifzone: z = (62.000 minus 17.799) geteilt durch 10.000 = 4,4201; Steuer = (173,10 mal 4,4201 plus 2.397) mal 4,4201 plus 1.034,87 = 15.011,75 Euro, abgerundet 15.011 Euro. Mit dem Verkauf, bei 199.878 Euro zu versteuerndem Einkommen in der vierten Tarifzone: Steuer = 0,42 mal 199.878 minus 11.135,63 = 72.813,13 Euro, abgerundet 72.813 Euro. Einkommensteuer allein auf den Verkaufsgewinn: 57.802 Euro.

Schritt 8, Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolZG 1995). Ohne den Verkauf liegt die Bemessungsgrundlage von 15.011 Euro unter der Freigrenze von 20.350 Euro, der Zuschlag beträgt 0 Euro. Mit dem Verkauf liegt die Bemessungsgrundlage von 72.813 Euro darüber: 5,5 Prozent davon sind 4.004,71 Euro, die Obergrenze der Milderungszone von 11,9 Prozent des Unterschiedsbetrags (72.813 Euro abzüglich 20.350 Euro) läge bei 6.243,10 Euro. Maßgeblich ist der niedrigere Betrag, also 4.004,71 Euro.

Schritt 9, Gesamtbelastung. 57.802,00 Euro plus 4.004,71 Euro ergeben 61.806,71 Euro. Bezogen auf den Gewinn von 137.878 Euro entspricht das einer Belastung von rund 44,8 Prozent. Vom reinen Wertzuwachs von 135.000 Euro bleiben nach Verkaufskosten und Steuern rund 51.893 Euro.

Gegenrechnung: derselbe Verkauf einen Tag nach Fristablauf. Wird der notarielle Kaufvertrag erst am 16.03.2028 oder später geschlossen, ist der Vorgang nicht mehr steuerbar. Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag auf den Gewinn: 0 Euro. Die Differenz beträgt in diesem Beispiel 61.806,71 Euro. Das ist der wirtschaftliche Wert von 22 Monaten Wartezeit, den Sie gegen Marktrisiko, Zinsentwicklung, Mietausfall und Instandhaltungskosten abwägen müssen. Wie viel Ihre Immobilie derzeit überhaupt einbringen könnte, klärt eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts, bevor Sie über den Termin entscheiden.

Was gilt bei geerbten und geschenkten Immobilien?

Bei unentgeltlichem Erwerb beginnt keine neue Frist. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG bestimmt, dass dem Einzelrechtsnachfolger „die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen“ ist. Sie treten also in die Frist des Erblassers oder Schenkers ein. Hat die Erblasserin das Haus vor zwölf Jahren gekauft, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie es vor vier Jahren gekauft, läuft die Frist noch sechs Jahre weiter.

Das gilt für Erbschaft und Schenkung gleichermaßen. Der Erbfall selbst ist kein Anschaffungsvorgang und löst keine Spekulationssteuer aus. Die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ist eine davon getrennte Steuer mit eigenen Freibeträgen, zu der der Beitrag Erbschaftssteuer bei Immobilien mehr erklärt. Wie der Verkauf danach abläuft, beschreibt der Ratgeber zum geerbten Haus verkaufen.

Was gilt in der Erbengemeinschaft?

Verkauft die Erbengemeinschaft gemeinsam, wird jedem Miterben sein Anteil zugerechnet und die Frist des Erblassers gilt für alle. Anders liegt der Fall, wenn ein Miterbe den Anteil eines anderen abkauft. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22, entschieden: Kein anteiliger Erwerb eines zur Erbmasse gehörenden Grundstücks bei entgeltlichem Erwerb eines Miterbenanteils. Ein späterer Verkauf löst insoweit kein privates Veräußerungsgeschäft aus. Die Details zur Auseinandersetzung stehen im Beitrag zur Erbengemeinschaft beim Hausverkauf. Weil Vermächtnisse und Nachlassverbindlichkeiten die Zuordnung verschieben können, gehört diese Prüfung vor jeden Anteilskauf zur Steuerberatung.

Was passiert steuerlich bei einer Scheidung?

Die Übertragung des Miteigentumsanteils auf den Ex-Partner ist eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG, wenn sie gegen Zahlung erfolgt. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21, entschieden, dass der ausgezogene Ehegatte seinen Anteil nach dem trennungsbedingten Auszug nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Auch die drohende Teilungsversteigerung im Scheidungsverfahren nimmt der Übertragung nicht den Charakter einer willentlichen Veräußerung. Dass das gemeinsame minderjährige Kind weiter in der Immobilie wohnt, genügt für die Eigennutzungsausnahme nicht, weil die Wohnung zugleich vom dort verbliebenen Ehegatten genutzt wurde.

Praktisch heißt das: Wer auszieht und den Anteil innerhalb der Zehnjahresfrist an den Partner überträgt, kann steuerpflichtig werden, obwohl sich wirtschaftlich nur die Trennung vollzogen hat. Läuft die Frist ohnehin bald ab, ist der Zeitpunkt der Übertragung bares Geld wert. Die weiteren Optionen ordnet der Beitrag zum Hausverkauf bei Scheidung ein; für die Gestaltung sind Fachanwältin für Familienrecht und Steuerberatung die richtigen Ansprechpartner.

Wie werden teilweise vermietete Objekte und das Arbeitszimmer behandelt?

Bei gemischt genutzten Objekten wird aufgeteilt. Vermieten Sie eine Einliegerwohnung oder die zweite Etage Ihres Zweifamilienhauses und bewohnen den Rest selbst, ist der auf den vermieteten Teil entfallende Gewinn innerhalb der Frist steuerpflichtig, der selbst bewohnte Teil bleibt steuerfrei. Aufteilungsmaßstab ist in der Regel die Wohnfläche.

Für das häusliche Arbeitszimmer gilt etwas anderes. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19, entschieden, dass der darauf entfallende Veräußerungsgewinn bei einer im Übrigen selbst bewohnten Wohnung nicht steuerbar ist. Der BFH stellt sich damit ausdrücklich gegen Randziffer 21 des BMF-Schreibens vom 05.10.2000 (BStBl I 2000, 1383). Wer ein Arbeitszimmer abgesetzt hat, muss dafür beim Verkauf also keinen anteiligen Gewinn versteuern.

Ein Sonderfall sind Immobilien aus einem Betriebsvermögen. Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 EStG gilt „als Anschaffung auch die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe“. Die Zehnjahresfrist beginnt mit der Entnahme neu, und an die Stelle der Anschaffungskosten tritt nach § 23 Abs. 3 Satz 3 EStG der bei der Entnahme angesetzte Wert.

Gilt die Frist auch für unbebaute Grundstücke und Neubauten?

Ja. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG erfasst Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, ausdrücklich auch das Erbbaurecht. Ein unbebautes Grundstück kann die Eigennutzungsausnahme naturgemäß nicht erfüllen, weil dort niemand wohnt; beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn deshalb regelmäßig steuerpflichtig. Hinweise zum Ablauf stehen im Ratgeber zum Grundstück verkaufen.

Für Neubauten regelt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG: „Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden.“ Das bedeutet zweierlei. Erstens löst der Neubau keine neue Zehnjahresfrist aus, maßgeblich bleibt das Kaufdatum des Grundstücks. Zweitens wird der Wertzuwachs des Gebäudes einbezogen, wenn innerhalb der Frist verkauft wird. Beim selbst bewohnten Neubau greift dann wieder die Eigennutzungsausnahme, die auf den Zeitraum „zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung“ abstellt.

Auch ungewöhnliche Wohnformen können begünstigt sein. Im Urteil vom 26.10.2021, IX R 5/21, hat der BFH entschieden, dass selbst ein baurechtswidrig dauerhaft bewohntes Gartenhaus zu eigenen Wohnzwecken genutzt sein kann. Entscheidend ist die tatsächliche Eignung zum dauerhaften Bewohnen, nicht die baurechtliche Zulässigkeit.

Wann wird aus dem Verkauf gewerblicher Grundstückshandel?

Wer mehrere Objekte in kurzer Folge kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Die Folgen sind erheblich: Die Zehnjahresfrist schützt nicht mehr, die Gewinne unterliegen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb unabhängig von der Haltedauer der Einkommensteuer, und zusätzlich fällt Gewerbesteuer an. Für natürliche Personen und Personengesellschaften gilt dabei ein Freibetrag von 24.500 Euro und eine Steuermesszahl von 3,5 Prozent (§ 11 GewStG).

Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze steht in keinem Gesetz, sie ist ein von der Rechtsprechung entwickelter Maßstab. Der Bundesfinanzhof hat im Beschluss vom 20.03.2025, III R 14/23, klargestellt, dass sie lediglich ein Anscheinsbeweis für eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht ist, der durch objektive Umstände widerlegt werden kann. Veräußerungen außerhalb des Fünfjahreszeitraums nach der Anschaffung erfordern zusätzliche Indizien, und Zählobjekt ist jedes Grundstück mit eigener katastermäßiger Bezeichnung. Hinzu kommt: Auch der gewerbliche Grundstückshandel setzt Gewinnerzielungsabsicht voraus (BFH, Urteil vom 05.04.2017, X R 6/15).

Die Konsequenz: Wer drei Objekte verkauft, ist nicht automatisch geschützt, und wer vier verkauft, ist nicht automatisch Händler. Wenn Sie mehrere Immobilien veräußern möchten, stimmen Sie Reihenfolge und Zeitplan vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater ab. Die Abgrenzung ist einzelfallabhängig und lässt sich nicht aus einem Ratgeber ableiten.

Was gilt bei Verlusten, und wie erklären Sie den Gewinn?

Verkaufen Sie innerhalb der Frist mit Verlust, ist die Verrechnung stark eingeschränkt. Nach § 23 Abs. 3 Satz 7 EStG dürfen Verluste „nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden“. Eine Verrechnung mit Arbeitslohn, Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen scheidet aus. Möglich sind lediglich ein Rücktrag in den unmittelbar vorangegangenen und ein Vortrag in folgende Veranlagungszeiträume, jeweils beschränkt auf private Veräußerungsgeschäfte.

Erklärt wird der Gewinn in der Einkommensteuererklärung des Jahres, in dem der Veräußerungsvertrag beurkundet wurde. Er zählt zu den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2 EStG und unterliegt dem persönlichen Tarif nach § 32a EStG, nicht der Abgeltungsteuer. Für den Veranlagungszeitraum 2026 liegt der Grundfreibetrag bei 12.348 Euro, der Satz von 42 Prozent greift ab 69.879 Euro und der Satz von 45 Prozent ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen. Weil der gesamte Gewinn in einem einzigen Jahr anfällt, hebt er viele Verkäufer in die oberen Tarifzonen, wie das Rechenbeispiel zeigt. Weitere Beiträge rund um Recht und Steuern beim Immobilienverkauf ordnen die angrenzenden Themen ein.

Welche Fehler kosten am meisten Geld?

Aus der Struktur des § 23 EStG ergeben sich fünf klassische Fehler, die jeweils fünfstellige Beträge kosten können.

Erstens: das falsche Datum. Wer die Frist ab Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag rechnet, verschiebt sie um Monate. Maßgeblich sind allein die beiden Beurkundungstermine.

Zweitens: die vergessene Abschreibung. Bei vermieteten Objekten ist die AfA-Zurechnung nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG oft der größte Einzelposten. Wer sie weglässt, unterschätzt die Steuer erheblich.

Drittens: der zu späte Einzug. Variante 2 verlangt einen zusammenhängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre mit voll ausgefülltem mittlerem Jahr. Ein Einzug im Januar rettet den Verkauf im Dezember des Folgejahres nicht.

Viertens: die Überlassung an Angehörige. Eltern, erwachsene Kinder ohne Anspruch nach § 32 EStG und Geschwister begründen keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, und eine anteilige Begünstigung gibt es nicht.

Fünftens: die abgetrennte Teilfläche. Wer den Garten separat verkauft, verliert für diese Fläche die Steuerbefreiung, auch wenn er im Haus daneben wohnen bleibt.

Bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen, sollten Sie beide Zahlen kennen: den erwarteten Erlös und die Steuerlast daran. Für den Erlös liefert eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie den Ausgangswert, für die Steuer ist die steuerliche Beratung der richtige Weg.

Häufige Fragen

Wann beginnt die Spekulationsfrist bei einer Immobilie genau, und welches Datum zählt?

Maßgeblich ist der Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Die Frist beginnt am Tag danach (§ 187 Abs. 1 BGB) und endet mit Ablauf des kalendermäßig entsprechenden Tages zehn Jahre später (§ 188 Abs. 2 BGB). Bei einem Kauf am 15.03.2018 endet sie mit Ablauf des 15.03.2028, steuerfrei verkaufen können Sie ab dem 16.03.2028.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

Es gibt keinen eigenen Steuersatz. Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2 EStG und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz nach § 32a EStG belastet, 2026 also mit bis zu 45 Prozent ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Im Rechenbeispiel oben kostet ein Gewinn von 137.878 Euro insgesamt 61.806,71 Euro, also rund 44,8 Prozent.

Reichen zwei Silvester für die Steuerfreiheit bei Eigennutzung wirklich aus?

In der Sache ja. Der BFH hat mit Urteil vom 27.06.2017 (IX R 37/16) entschieden, dass ein zusammenhängender Nutzungszeitraum genügt, der über drei Kalenderjahre reicht und nur das mittlere Jahr voll ausfüllen muss. Einzug im Dezember 2024, durchgehende Nutzung 2025 und Verkauf im Januar 2026 erfüllen die Voraussetzung. Wichtig ist die Lückenlosigkeit: Zwischenvermietung oder Auszug vor dem Verkauf zerstören die Begünstigung.

Beginnt die Zehnjahresfrist bei einer geerbten Immobilie neu?

Nein. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dem Erwerber bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Sie übernehmen die Restlaufzeit der Frist des Erblassers. Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Für Schenkungen gilt dasselbe.

Muss ich zahlen, wenn ich ein Arbeitszimmer genutzt oder einen Teil vermietet habe?

Für das häusliche Arbeitszimmer nicht: Der BFH hat mit Urteil vom 01.03.2021 (IX R 27/19) entschieden, dass der darauf entfallende Gewinn bei einer im Übrigen selbst bewohnten Wohnung nicht steuerbar ist. Anders bei echter Vermietung: Der auf den vermieteten Gebäudeteil entfallende Gewinn ist innerhalb der Frist steuerpflichtig, üblicherweise aufgeteilt nach Wohnfläche.

Was passiert, wenn ich bei einer Scheidung meinen Miteigentumsanteil übertrage?

Die entgeltliche Übertragung ist eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG. Nach dem BFH-Urteil vom 14.02.2023 (IX R 11/21) nutzt der ausgezogene Ehegatte seinen Anteil nach dem trennungsbedingten Auszug nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, sodass die Eigennutzungsausnahme entfällt. Auch eine drohende Teilungsversteigerung ändert daran nichts, und dass das gemeinsame Kind dort wohnt, genügt nicht, solange der andere Ehegatte die Wohnung mitnutzt.

Ab wann gilt der Verkauf mehrerer Immobilien als gewerblicher Grundstückshandel?

Eine feste Gesetzesgrenze gibt es nicht. Die Drei-Objekt-Grenze ist nach dem BFH-Beschluss vom 20.03.2025 (III R 14/23) ein widerlegbarer Anscheinsbeweis für eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht; Verkäufe außerhalb des Fünfjahreszeitraums erfordern zusätzliche Indizien. Wird gewerblicher Grundstückshandel angenommen, entfällt der Schutz der Zehnjahresfrist und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.

Ist die Freigrenze von 1.000 Euro ein Freibetrag?

Nein, und dieser Unterschied ist teuer. § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG stellt Gewinne nur steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres weniger als 1.000 Euro beträgt (Stand: August 2026). Wird die Grenze erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Fazit

Die Spekulationssteuer ist die am besten planbare Steuer rund um die Immobilie, weil sie an einem einzigen Datum hängt: dem Tag der notariellen Beurkundung. Wer die Frist nach §§ 187, 188 BGB korrekt rechnet und die Eigennutzungsvarianten des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG kennt, verkauft in den meisten Fällen steuerfrei. Teuer wird es bei vermieteten Objekten innerhalb der Frist, weil die Abschreibung den Gewinn zusätzlich erhöht, sowie bei Angehörigenüberlassungen, abgetrennten Teilflächen und Serienverkäufen. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihr Fristende, dann die Nutzungshistorie, dann die Zahlen. Als Ausgangswert für die Rechnung erhalten Sie über unsere kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts eine erste Orientierung; die steuerliche Beurteilung Ihres Einzelfalls gehört anschließend in die Hände einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.

Quellen

• § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte (geltende Fassung), abgerufen im August 2026
• § 22 EStG: Arten der sonstigen Einkünfte, abgerufen im August 2026
• § 7 EStG: Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung, abgerufen im August 2026
• § 32a EStG: Einkommensteuertarif, Fassung für den Veranlagungszeitraum 2026, abgerufen im August 2026
• § 187 BGB: Fristbeginn, abgerufen im August 2026
• § 188 BGB: Fristende, abgerufen im August 2026
• § 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass, abgerufen im August 2026
• § 3 SolZG 1995: Bemessungsgrundlage und zeitliche Anwendung, abgerufen im August 2026
• § 4 SolZG 1995: Zuschlagsatz, abgerufen im August 2026
• § 11 GrEStG: Steuersatz, abgerufen im August 2026
• § 11 GewStG: Steuermesszahl und Steuermessbetrag, abgerufen im August 2026
• BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26: Fristberechnung bei privaten Veräußerungsgeschäften, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19: kein steuerbarer Gewinn für das häusliche Arbeitszimmer, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, Zweit- und Ferienwohnungen, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 26.10.2021, IX R 5/21: Veräußerung eines mit einem Gartenhaus bebauten Grundstücks, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22: Abtrennung und Veräußerung einer unbebauten Teilfläche, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22: kein anteiliger Grundstückserwerb beim entgeltlichen Erwerb eines Miterbenanteils, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21: privates Veräußerungsgeschäft nach trennungsbedingtem Auszug, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 24.05.2022, IX R 28/21: unentgeltliche Überlassung an nicht nach § 32 EStG berücksichtigungsfähige Kinder, abgerufen im August 2026
• BFH, Beschluss vom 23.10.2025, IX B 71/25: Überlassung einer Wohnung an die Eltern, abgerufen im August 2026
• BFH, Beschluss vom 20.03.2025, III R 14/23: Drei-Objekt-Grenze als widerlegbarer Anscheinsbeweis, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 05.04.2017, X R 6/15: gewerblicher Grundstückshandel setzt Gewinnerzielungsabsicht voraus, abgerufen im August 2026
• Bundesfinanzhof, Entscheidungen online, abgerufen im August 2026