Grundstück verkaufen: Bauland, Preis und Steuern 2026

Das Wichtigste in Kürze

• 296,64 Euro gegen 86,03 Euro je Quadratmeter: So weit lagen baureifes Land und Rohbauland 2025 in Nordrhein-Westfalen auseinander (IT.NRW). Der Entwicklungszustand nach § 3 ImmoWertV ist der größte Preishebel überhaupt.
• Bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten tragen die Anlieger, die Gemeinde mindestens 10 Prozent (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Im amtlichen Beispiel der Stadt Schwelm ergibt das 22,50 Euro je qualifiziertem Quadratmeter, für ein 230 Quadratmeter großes Einfamilienhausgrundstück also 5.175 Euro.
• 3 Monate hat die Gemeinde Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Ohne Negativzeugnis trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein.
• 10 Jahre Spekulationsfrist gelten auch für unbebaute Grundstücke (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Ausnahme für Selbstnutzung greift hier nicht, auch nicht für den abgetrennten eigenen Garten (BFH IX R 14/22).
• 46.200 Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten 2024 bundesweit den Eigentümer, 2014 waren es noch 93.400 (BBSR/AK OGA). Der Umsatz blieb fast gleich, die Preise haben sich also nahezu verdoppelt.
• Nur bei rund 20 Prozent aller Baulandverkäufe ist überhaupt ein Makler beteiligt (BBSR-Online 12/2025). Bei Bauland ist die Provisionsverteilung zudem frei verhandelbar.

Ob sich ein Grundstück gut verkaufen lässt, entscheidet zuerst sein Entwicklungszustand nach § 3 ImmoWertV. Der Preisabstand ist enorm: In Nordrhein-Westfalen kostete baureifes Land 2025 im Durchschnitt 296,64 Euro je Quadratmeter, Rohbauland dagegen nur 86,03 Euro. Klären Sie deshalb vor dem Verkauf Bebaubarkeit, Erschließungszustand und das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Preis, Käuferkreis und Vermarktungsweg ergeben sich erst daraus.

Was ist mein Grundstück rechtlich, Bauland oder Ackerland?

Der Satz „Ich verkaufe ein Grundstück“ sagt über den Preis fast nichts aus. Entscheidend ist der Entwicklungszustand, und den definiert § 3 ImmoWertV in vier Stufen. Bauerwartungsland liegt vor, wenn eine bauliche Nutzung „aufgrund konkreter Tatsachen ... mit hinreichender Sicherheit“ zu erwarten ist, also mehr als eine Hoffnung und weniger als ein Recht. Rohbauland ist bereits nach §§ 30, 33 oder 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt, „deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet“ sind. Baureifes Land ist „nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar“. Zwischen diesen Stufen liegen keine Nuancen, sondern Faktoren.

Quellen: § 3 ImmoWertV (gesetze-im-internet.de); IT.NRW, Kaufwerte für Bauland 2025; Bayerisches Landesamt für Statistik, PM 220/2025 und PM 278/2025 (Berichtsjahr 2024); Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (Berichtsjahr 2024); Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, PM 225/2025 (Berichtsjahr 2024); Statistisches Bundesamt, Sonderauswertung Kaufwerte landwirtschaftlicher Grundstücke 2021. Stand: August 2026.

Warum es keinen belastbaren Bundesdurchschnitt gibt

Wer im Netz eine einzige Zahl für „den Baulandpreis in Deutschland“ findet, sollte misstrauisch werden. Das Statistische Bundesamt führt zwar weiterhin die Statistik „Kaufwerte für Bauland“ und weist dort einen Bundesdurchschnitt aus, für Ihren Verkauf sagt dieser Mittelwert aber praktisch nichts. Belastbar sind die Landesstatistiken, und die zeigen Spannen, die jeden Bundesdurchschnitt entwerten: In Bayern reichte der Kaufwert für baureifes Land 2024 von 978 Euro je Quadratmeter in Oberbayern bis 125 Euro in Oberfranken, in Rheinland-Pfalz von 2.504 Euro in Mainz bis rund 54 Euro im Landkreis Vulkaneifel.

Achten Sie außerdem darauf, welche Kategorie eine Zahl beschreibt. „Bauland insgesamt“ ist etwas anderes als „baureifes Land“: In Nordrhein-Westfalen lag Bauland insgesamt 2025 bei 193,98 Euro je Quadratmeter, baureifes Land dagegen bei 296,64 Euro.

Darf auf meinem Grundstück überhaupt gebaut werden?

Das Baurecht ist beim Grundstücksverkauf kein Detail, sondern die Kernfrage. Es gibt drei Konstellationen.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB)

Existiert ein qualifizierter Bebauungsplan, ist die Lage vergleichsweise einfach. § 30 Abs. 1 BauGB verlangt dafür mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Fehlt eine dieser vier Festsetzungsarten, liegt nur ein einfacher Bebauungsplan vor, und es gelten zusätzlich §§ 34 oder 35 BauGB (§ 30 Abs. 3). Für Sie als Verkäufer ist der Bebauungsplan das wichtigste Verkaufsargument überhaupt, weil er die erste Frage jedes Interessenten beantwortet: Was darf ich hier bauen, wie groß, wie hoch, wie nah an die Grenze? Fordern Sie den Auszug bei der Gemeinde an, bevor Sie inserieren.

Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB)

Ohne Bebauungsplan, aber innerhalb eines bebauten Ortsteils, gilt § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB: „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.“

Zwei Bedingungen also, und beide müssen erfüllt sein: das Einfügen in die Umgebung und die gesicherte Erschließung. In der Praxis lässt sich die Bebaubarkeit einer Baulücke damit an den Nachbargrundstücken ablesen. Sicherheit gibt darüber nur eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde. Ein positiver Bauvorbescheid ist beim Verkauf bares Geld wert, weil er dem Käufer genau das Risiko abnimmt, für das er sonst einen Abschlag verlangt.

Im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Draußen wird es eng. § 35 Abs. 2 BauGB bestimmt: „Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.“ Das gewöhnliche Wohnhaus gehört zu diesen sonstigen Vorhaben und ist damit die Ausnahme, nicht die Regel.

Privilegiert und damit deutlich leichter zulässig sind nach § 35 Abs. 1 BauGB unter anderem Vorhaben der Land- und Forstwirtschaft, der gartenbaulichen Erzeugung, der öffentlichen Versorgung, ortsgebundene Gewerbebetriebe sowie Wind-, Wasserkraft-, Geothermie- und bestimmte Solarvorhaben. Genau das ist der Grund, warum Außenbereichsflächen heute häufig nicht an Häuslebauer, sondern an Projektierer von Freiflächen-Photovoltaik oder an landwirtschaftliche Betriebe verkauft werden.

Was der Bau-Turbo nach § 246e BauGB verändert

Seit Ende 2025 gilt eine befristete Sonderregelung, der sogenannte Bau-Turbo: § 246e BauGB erlaubt es Gemeinden bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030, für Wohnungsbauvorhaben Abweichungen vom Bauplanungsrecht zuzulassen, ohne einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Nach der FAQ des Bundesbauministeriums (Stand 24. April 2026) gilt das im beplanten und im unbeplanten Innenbereich und bei räumlichem Zusammenhang mit Flächen nach § 30 Abs. 1 oder 2 oder § 34 BauGB auch im Außenbereich, bundesweit und nicht nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Ein Automatismus ist das aber nicht. Aus einem Acker am Ortsrand wird durch § 246e BauGB nicht automatisch Bauland, denn jede Abweichung setzt die Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall voraus. Die Regelung kann die Chancen einer siedlungsnahen Fläche verbessern, ersetzt aber kein Gespräch mit dem Bauamt. Beschleunigend wirkt dabei § 36a BauGB: Die Zustimmung der Gemeinde „gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird“.

Ist mein Grundstück erschlossen und wer zahlt dafür?

„Voll erschlossen“ ist einer der meistgenutzten und am seltensten belegten Begriffe in Grundstücksinseraten. Rechtlich sauber ist die Frage, ob der Erschließungsbeitrag nach den §§ 127 ff. BauGB bereits abgerechnet wurde. § 127 Abs. 2 BauGB zählt abschließend auf, welche Anlagen darüber abgerechnet werden: zum Anbau bestimmte öffentliche Straßen, Wege und Plätze, nicht befahrbare Fuß- und Wohnwege, Sammelstraßen, Park- und Grünanlagen sowie Immissionsschutzanlagen. Leitungen für Abwasser, Strom, Gas, Wärme und Wasser gehören nicht dazu, sie laufen über das Kommunalabgabenrecht der Länder und die jeweilige Gemeindesatzung. Eine Bestätigung über den gezahlten Erschließungsbeitrag sagt also nichts über Kanal- und Wasseranschlussbeiträge aus.

Quellen: §§ 127, 129, 133 BauGB (gesetze-im-internet.de); Stadt Schwelm, Kurzinformation Erschließungsbeiträge nach dem BauGB. Konkrete Beitragssätze richten sich nach der Erschließungsbeitragssatzung Ihrer Gemeinde. Stand: August 2026.

Wann die Beitragspflicht entsteht

Die Beitragspflicht entsteht nicht mit dem ersten Bagger, sondern erst mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage (§ 133 Abs. 2 BauGB). Bis dahin kann die Gemeinde Vorausleistungen verlangen, wenn ein Bauvorhaben auf dem Grundstück genehmigt wird oder wenn mit der Herstellung begonnen wurde und die endgültige Herstellung „innerhalb von vier Jahren zu erwarten ist“. Ist die Beitragspflicht sechs Jahre nach Erlass des Vorausleistungsbescheids noch nicht entstanden, kann die Vorausleistung zurückverlangt werden, verzinst mit 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 133 Abs. 3 BauGB).

Diese zeitliche Lücke ist der klassische Streitpunkt in Grundstückskaufverträgen. Wenn die Straße vor dem Verkauf gebaut, aber noch nicht abgerechnet wurde, kann der Bescheid Jahre später beim neuen Eigentümer landen. Klären Sie deshalb vor der Beurkundung schriftlich mit der Gemeinde, ob und in welcher Höhe noch Beiträge offen sind, und regeln Sie die Kostentragung ausdrücklich im Kaufvertrag. Eine Übersicht aller weiteren Positionen finden Sie im Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienverkauf.

Übrigens: Zahlen wie „50 bis 100 Euro Erschließungskosten je Quadratmeter“, die in vielen Ratgebern kursieren, lassen sich nicht belegen. Belastbar sind allein die 90/10-Regel des § 129 BauGB und die Satzung Ihrer Gemeinde.

Welche Fristen entscheiden über Zeitplan und Erlös?

Beim Grundstücksverkauf hängt der Zeitplan weniger an Ihnen als an Behörden. Diese Fristen sollten Sie kennen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Quellen: gesetze-im-internet.de (§§ 28, 36a, 127 ff., 133, 246e BauGB; § 6 GrdstVG; § 23 EStG); Stadt Schwelm, Kurzinformation Erschließungsbeiträge; BMWSB, FAQ Bau-Turbo (Stand 24.04.2026). Stand: August 2026.

Was ist mein Grundstück wert?

Den Maßstab setzt § 194 BauGB: Der Verkehrswert „wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ... ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Persönliche Umstände, etwa ein dringender Geldbedarf oder emotionale Bindung an das Elternhausgrundstück, gehören ausdrücklich nicht dazu.

Die Basis jeder Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert. Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind Bodenrichtwerte „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist“; sie sind zu veröffentlichen, und jedermann kann Auskunft verlangen. Der Einstieg gelingt über die BORIS-Portale der Länder und das gemeinsame Portal BORIS-D. Wie Sie den Wert richtig ablesen, an welche Zonengrenzen Sie denken müssen und welche Zu- und Abschläge üblich sind, erklärt der eigene Ratgeber zum Bodenrichtwert und seiner Anwendung.

Vom Bodenrichtwert zum tatsächlich erzielbaren Preis ist es allerdings ein Stück Weg. Zuschnitt, Grenzverlauf, Erschließungszustand, Baulasten, Altlastenverdacht, Hanglage und Bewuchs wirken sich unmittelbar aus. Eine Fläche mit 8 Metern Straßenfront und 70 Metern Tiefe ist bei identischem Bodenrichtwert deutlich weniger wert als ein quadratischer Zuschnitt derselben Größe, weil sich darauf schlechter bauen lässt. Wenn Sie einen ersten Anhaltspunkt suchen, erhalten Sie über unser Formular eine kostenlose Ersteinschätzung für Ihr Grundstück. Ein Verkehrswertgutachten ersetzt das nicht.

Zum Marktumfeld: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes lag im 1. Quartal 2026 vorläufig bei 100,5 Punkten (Basisjahr 2025 gleich 100), 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal. Der Markt stabilisiert sich, ein Preissprung wie bis 2022 ist daraus nicht abzuleiten.

Wer kauft heute noch unbebaute Grundstücke?

Der Markt für Baugrundstücke hat sich in zehn Jahren halbiert. Nach dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 von BBSR und AK OGA wurden 2024 bundesweit 46.200 Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, ein Plus von 6 Prozent gegenüber 2023, aber gegenüber 93.400 Verkäufen im Jahr 2014 ein Rückgang um mehr als die Hälfte. Der Geldumsatz lag 2024 bei 9,1 Milliarden Euro und damit fast auf dem Niveau von 2014 mit 9,4 Milliarden Euro. Weniger Grundstücke, gleicher Umsatz: Die Durchschnittspreise haben sich nahezu verdoppelt. Bei Grundstücken für Mehrfamilienhäuser fiel der Rückgang mit 55 Prozent gegenüber 2014 noch deutlicher aus, in Nordrhein-Westfalen sogar mit 80 Prozent. Die Datenbasis bilden die den Gutachterausschüssen von Notaren übermittelten Kaufverträge, 2024 waren es über alle Segmente hinweg 805.000, neun Prozent mehr als im Jahr davor.

Der Käuferkreis ist also kleiner geworden, die zahlungsfähigen Käufer sind aber noch da. Sie teilen sich grob in zwei Gruppen.

Privater Bauherr

Der private Käufer zahlt in der Regel den höheren Quadratmeterpreis, weil er emotional und nicht rein renditegetrieben entscheidet. Er braucht dafür aber Sicherheit: einen Bebauungsplan oder einen positiven Bauvorbescheid, geklärte Erschließung, einen sauberen Grenzverlauf und eine Finanzierungszusage. Der Prozess dauert länger, und die Finanzierung ist die häufigste Ursache für geplatzte Verkäufe.

Bauträger, Projektentwickler und Landwirt

Bauträger und Projektentwickler rechnen rückwärts: vom erzielbaren Verkaufspreis der geplanten Einheiten über Baukosten und Marge zum Grundstückspreis. Sie zahlen meist etwas weniger, kaufen dafür schneller, prüfen professionell und springen selten ab. Bei größeren Flächen, unklarem Baurecht oder Teilungspotenzial sind sie oft die realistischere Käufergruppe. Bei landwirtschaftlichen Flächen sind Nachbarbetriebe und Agrarinvestoren die natürlichen Interessenten.

Makler oder Privatverkauf?

Bemerkenswert ist die Vermarktungsstatistik: Laut BBSR-Online-Publikation Nr. 12/2025 sind Makler bei etwa jeder zweiten Wohnimmobilientransaktion beteiligt, am seltensten aber bei Bauland mit rund 20 Prozent. Zum Vergleich: Bei Einfamilienhäusern liegt die Quote bei etwa 40 Prozent, bei Eigentumswohnungen bei rund 50 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern bei etwa 70 Prozent.

Beim Grundstücksverkauf gilt außerdem eine Besonderheit, die viele übersehen: Die gesetzliche Provisionsteilung greift hier nicht. § 656a BGB und § 656c BGB erfassen ausdrücklich nur den Kauf „einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses“. Das BBSR bestätigt das empirisch: Bei den nicht von der Gesetzesänderung betroffenen Objekttypen, namentlich Mehrfamilienhäusern und Grundstücken, war kein Einschnitt bei den Käufercourtagen zu beobachten. Bei unbebauten Grundstücken ist die Provisionsverteilung damit frei verhandelbar. Wie Höhe und Verteilung sonst geregelt sind, lesen Sie im Ratgeber zur Maklerprovision beim Immobilienverkauf; die grundsätzliche Abwägung behandelt der Beitrag Makler oder Privatverkauf.

Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstücksverkauf?

Die Unterlagenliste ist kürzer als beim Hausverkauf, dafür liegt der Schwerpunkt komplett auf dem Baurecht:

• aktueller Grundbuchauszug, insbesondere Abteilung II mit Wegerechten, Leitungsrechten und Nießbrauch
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurkarte und amtlicher Flächenangabe
• Bebauungsplan oder, falls keiner existiert, eine schriftliche Auskunft der Gemeinde zur planungsrechtlichen Einordnung nach § 34 oder § 35 BauGB
• Baulastenverzeichnis (in den meisten Bundesländern bei der Bauaufsichtsbehörde geführt)
• Auskunft aus dem Altlastenkataster
• Nachweis über gezahlte Erschließungsbeiträge sowie Kanal- und Wasseranschlussbeiträge
• Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses
• falls vorhanden: Bauvoranfrage oder Bauvorbescheid, Vermessungsunterlagen, Bodengutachten

Ein Energieausweis ist beim unbebauten Grundstück nicht erforderlich, weil es kein Gebäude gibt. Wenn auf der Fläche noch ein Bestandsgebäude steht, gelten dagegen die üblichen Anforderungen; welche Dokumente dann dazukommen, zeigt die Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf.

Lohnt es sich, das Grundstück vor dem Verkauf zu teilen?

Bei großen Flächen liegt der Gedanke nahe, statt eines Grundstücks zwei oder drei Bauplätze zu verkaufen. Rechnerisch geht das oft auf, weil kleinere Parzellen je Quadratmeter höhere Preise erzielen und für private Bauherren finanzierbar bleiben. Rechtlich ist die Teilung nach § 19 Abs. 1 BauGB „die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben werden soll“. Die entscheidende Schranke steht in § 19 Abs. 2 BauGB: Durch die Teilung dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Mindestgrundstücksgrößen, Baugrenzen, Abstandsflächen und die Zahl der zulässigen Wohneinheiten setzen der Teilung also Grenzen. Hinzu kommt die praktische Frage der Erschließung: Ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Straßenanbindung braucht eine Zufahrt, die über Baulast oder Grunddienstbarkeit gesichert werden muss.

Zu den Kosten: Die Teilung erfordert eine amtliche Vermessung durch das Katasteramt oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Die Gebühren richten sich nach den Vermessungsgebührenordnungen der Länder und in der Regel nach dem Bodenwert. Pauschale Eurobeträge sind hier nicht seriös zu nennen, holen Sie deshalb ein konkretes Angebot ein, bevor Sie die Teilung beschließen.

Und ein steuerlicher Warnhinweis: Wer ein Grundstück teilt und mehrere Parzellen veräußert, sollte vor dem ersten Verkauf prüfen lassen, ob noch private Vermögensverwaltung oder bereits gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Die Folgen wären erheblich, von der Gewerbesteuer bis zum Wegfall der Zehnjahresregelung. Diese Prüfung gehört in die Hände eines Steuerberaters, und zwar vorher, nicht nach dem dritten Notartermin.

Kann die Gemeinde meinen Verkauf verhindern?

Verhindern kann sie ihn nicht, aber sie kann selbst an die Stelle des Käufers treten. § 24 Abs. 1 BauGB räumt der Gemeinde in acht Fallgruppen ein allgemeines Vorkaufsrecht ein. Für unbebaute Grundstücke besonders relevant sind Nummer 5, „unbebaute Flächen im Außenbereich, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist“, Nummer 6, unbebaute Flächen in überwiegend durch Wohnbebauung geprägten Gebieten, und Nummer 7, Gebiete des vorbeugenden Hochwasserschutzes. Ausüben darf die Gemeinde das Recht nur, „wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt“ (§ 24 Abs. 3 BauGB).

Das Verfahren regelt § 28 BauGB: Der Notar teilt der Gemeinde den beurkundeten Kaufvertrag mit, ab dieser Mitteilung hat sie drei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer auszuüben. Das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Rechts nachgewiesen ist; das Zeugnis der Gemeinde, im Alltag Negativzeugnis genannt, gilt als Verzicht. Ohne dieses Papier gibt es keine Eigentumsumschreibung, und ohne Eigentumsumschreibung fließt in aller Regel auch kein Geld. Rechnen Sie zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung deshalb mit mehreren Wochen zusätzlich.

Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht unter anderem beim Verkauf innerhalb der Familie. Nach § 26 Nr. 1 BauGB besteht es nicht, wenn der Eigentümer an den Ehegatten oder an eine in gerader Linie verwandte oder verschwägerte beziehungsweise in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandte Person verkauft. Wer an das eigene Kind oder an eine Nichte überträgt, muss diesen Schritt also nicht einplanen.

Brauche ich für Ackerland eine behördliche Genehmigung?

Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen kommt eine zweite Behörde ins Spiel. § 2 Abs. 1 GrdstVG bestimmt: „Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen der Genehmigung.“ Zuständig ist je nach Land die Landwirtschaftsbehörde oder der Landkreis.

Die Länder dürfen nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG Freigrenzen nach Größe festlegen, und diese stehen nicht im Bundesgesetz. Nach der Übersicht des Deutschen Notarinstituts mit Stand 2. September 2022 reichen sie von 0,15 Hektar im Saarland über 0,25 Hektar in Bremen, Hessen und Thüringen, 0,5 Hektar in Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen und 1 Hektar in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen bis zu 2 Hektar in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. In Bayern und Niedersachsen werden Veräußerungen innerhalb von drei Jahren zusammengerechnet. Da Landesrecht sich ändern kann, lassen Sie den für Ihre Fläche geltenden Wert bei der Genehmigungsbehörde bestätigen.

Versagt werden darf die Genehmigung nur aus den Gründen des § 9 Abs. 1 GrdstVG: ungesunde Verteilung des Grund und Bodens, unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung, grobes Missverhältnis des Gegenwerts zum Grundstückswert. Der dritte Grund gilt nicht, wenn für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert wird (§ 9 Abs. 4 GrdstVG).

Beruhigend ist die Fristenregelung des § 6 GrdstVG: Die Behörde entscheidet binnen eines Monats nach Eingang von Antrag und Urkunde, per Zwischenbescheid kann sie auf zwei Monate verlängern, bei Einholung einer Vorkaufsrechtserklärung nach dem Reichssiedlungsgesetz auf drei Monate. Wird nicht fristgerecht entschieden, gilt die Genehmigung als erteilt.

Zu den Werten: Bundesweit lag der Kaufwert landwirtschaftlicher Grundstücke im Berichtsjahr 2021 bei 29.545 Euro je Hektar (Statistisches Bundesamt, Sonderauswertung, 34.456 Veräußerungsfälle). Die Länderspanne war schon damals groß, von 71.469 Euro in Bayern und 70.470 Euro in Nordrhein-Westfalen bis 10.827 Euro im Saarland und 12.453 Euro in Thüringen. Aktueller ist die bayerische Zahl für 2024 mit 77.721 Euro je Hektar im Landesdurchschnitt, von 150.382 Euro in Oberbayern bis 26.801 Euro in Oberfranken.

Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?

Zwei Punkte sind für Privatpersonen entscheidend. Erstens: Auf den Kaufpreis fällt keine Umsatzsteuer an. Nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG sind „die Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen“, steuerfrei. Die Grunderwerbsteuer selbst zahlt üblicherweise der Käufer; sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein, im transaktionsgewichteten Mittel laut BBSR bei 5,3 Prozent. Die Sätze ändern sich: Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt. Prüfen Sie deshalb vor der Beurkundung den aktuell geltenden Satz Ihres Bundeslandes.

Zweitens, und das ist der teure Punkt: die Spekulationsfrist. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei selbstgenutzten Häusern und Wohnungen gibt es davon eine bekannte Ausnahme, doch die setzt eine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ voraus. Ein unbebautes Grundstück kann diese Voraussetzung nicht erfüllen. Es gibt bei Bauland also keinen Weg an der Zehnjahresfrist vorbei.

Der Bundesfinanzhof hat diese Linie ausdrücklich auch für den abgetrennten Garten bestätigt. Im Urteil vom 26. September 2023, IX R 14/22, heißt es im dritten Leitsatz: „Ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude und dem dazugehörenden Grund und Boden entfällt, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt wird.“ Im Streitfall hatten die Eigentümer 2014 ein bebautes Grundstück mit 3.863 Quadratmetern erworben und 2019 eine abgetrennte Teilfläche von 1.000 Quadratmetern für 90.000 Euro verkauft. Ergebnis: steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, obwohl sie im Haus daneben wohnten.

Zu beachten ist außerdem die Freigrenze des § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG von 1.000 Euro Gesamtgewinn im Kalenderjahr. Es ist eine Freigrenze und kein Freibetrag: Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Er wird dem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Grenzsteuersatz belastet. Nach § 32a Abs. 1 EStG gilt für den Veranlagungszeitraum 2026 ein Grundfreibetrag bis 12.348 Euro, 42 Prozent ab 69.879 Euro und 45 Prozent ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen.

Die Systematik der Zehnjahresfrist behandelt der Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ausführlicher. Diese Darstellung ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Beurkundung von einem Steuerberater prüfen, insbesondere bei Teilverkäufen, geerbten Flächen oder mehreren Parzellen.

Rechenbeispiel: Baugrundstück in Nordrhein-Westfalen

Ausgangslage: ein 620 Quadratmeter großes, voll erschlossenes baureifes Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, der Erschließungsbeitrag ist abgerechnet. Angeschafft im März 2019 für 95.000 Euro, geplanter Verkauf im September 2026, also 7 Jahre und 6 Monate später.

Schritt 1, Wertrahmen. Der Gutachterausschuss weist für die Bodenrichtwertzone 260 Euro je Quadratmeter aus. 620 mal 260 Euro ergeben 161.200 Euro Bodenwert, nach Verhandlung wird ein Kaufpreis von 165.000 Euro erzielt. Wäre dieselbe Fläche noch Rohbauland, läge der Orientierungswert nach der NRW-Statistik 2025 bei 86,03 Euro je Quadratmeter, also bei 53.339 Euro. Der rechnerische Abstand beträgt 210,61 Euro je Quadratmeter.

Schritt 2, Anschaffungskosten 2019. Kaufpreis 95.000 Euro, Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent gleich 6.175 Euro, Notar und Grundbuchamt mit typisch 1,5 Prozent gleich 1.425 Euro. Zusammen 102.600 Euro.

Schritt 3, Verkaufskosten 2026. Da das Halbteilungsgebot der §§ 656a und 656c BGB bei unbebauten Grundstücken nicht gilt, trägt der Verkäufer im Beispiel die volle Provision. Angesetzt wird der vom BBSR für seine Modellrechnung verwendete Satz von 3 Prozent: 4.950 Euro netto zuzüglich 940,50 Euro Umsatzsteuer, macht 5.890,50 Euro brutto. Das ist ein konservativer Ansatz, denn bei Bauland liegen die Courtagen laut BBSR meist über denen für Häuser und Wohnungen. Ohne Makler, und das ist bei rund 80 Prozent der Baulandverkäufe der Fall, entfällt dieser Block ganz.

Schritt 4, Steuerpflicht. Zwischen März 2019 und September 2026 liegen weniger als zehn Jahre, der Vorgang fällt unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die Ausnahme für Selbstnutzung greift beim unbebauten Grundstück nicht.

Schritt 5, Veräußerungsgewinn. 165.000 Euro abzüglich 102.600 Euro Anschaffungskosten und 5.890,50 Euro Werbungskosten ergeben 56.509,50 Euro Gewinn. Die Freigrenze von 1.000 Euro ist weit überschritten, der gesamte Gewinn ist steuerpflichtig.

Schritt 6, Steuerbelastung. Liegt das übrige zu versteuernde Einkommen bereits über 69.879 Euro, greift der Grenzsteuersatz von 42 Prozent: 23.733,99 Euro Einkommensteuer. Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer kommen hinzu.

Schritt 7, Ergebnis. 165.000 Euro minus 5.890,50 Euro Provision minus 23.733,99 Euro Steuer ergeben 135.375,51 Euro netto beim Verkäufer.

Die entscheidende Alternative. Wird derselbe Verkauf erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist beurkundet, also ab April 2029, entfällt die Einkommensteuer vollständig. Bei sonst gleichen Zahlen bleiben 159.109,50 Euro statt 135.375,51 Euro, ein Unterschied von 23.733,99 Euro. Maßgeblich sind die Zeitpunkte der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf, nicht die Grundbucheintragung. Ob sich das Warten lohnt, hängt von Liquidität, Marktentwicklung und persönlichem Steuersatz ab und gehört mit einem Steuerberater durchgerechnet.

Alle Rechengrößen im Überblick:

Quellen: IT.NRW, Kaufwerte für Bauland 2025; BBSR-Online-Publikation Nr. 12/2025; §§ 23, 32a EStG (gesetze-im-internet.de). Stand: August 2026.

Was kostet mich der Verkauf als Verkäufer?

Der Löwenanteil der Erwerbsnebenkosten liegt beim Käufer. Das BBSR beziffert sie in seinem Beispielfall für den Grundstückskauf auf rund 7 Prozent des Kaufpreises, gegenüber rund 10 Prozent beim gebrauchten Einfamilienhaus mit Makler. Der niedrige Wert gilt allerdings nur ohne Makler. Ist einer beteiligt, liegen die Nebenkosten bei Bauland laut BBSR je nach Bundesland zwischen knapp 9 und gut 15 Prozent und damit über den Werten für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, weil die Courtagen für unbebaute Grundstücke empirisch höher ausfallen. Notarkosten liegen typisch bei 0,9 bis 1,4 Prozent, Amtsgericht und Grundbuch bei 0,4 bis 0,6 Prozent.

Auf Verkäuferseite bleiben in der Regel drei Posten: die anteilige oder volle Maklerprovision, die Kosten für die Löschung eingetragener Grundschulden und eventuell eine Treuhandgebühr des Notars. Die Notargebühren richten sich allein nach dem Geschäftswert, nicht nach der Objektart. Die Bundesnotarkammer rechnet für einen Kaufvertrag mit 160.000 Euro Kaufpreis vor: Entwurf und Beurkundung nach KV Nr. 21100 GNotKG 762,00 Euro, Vollzug nach KV Nr. 22110 190,50 Euro, Betreuung nach KV Nr. 22200 190,50 Euro, jeweils zuzüglich Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer. Stellt die abzulösende Bank Treuhandauflagen für die Löschung der Grundschuld, kann eine Treuhandgebühr hinzukommen, die üblicherweise die Verkäuferseite trägt. Die Beschaffungskosten für Grundbuchauszug, Katasterauszug, Baulastenauskunft und Bodenrichtwertauskunft sind dagegen klein, ihre Wirkung ist groß: Ein Käufer, der auf jede Frage eine belegte Antwort bekommt, verhandelt weniger.

Welche Fehler kosten beim Grundstücksverkauf am meisten Geld?

Den Entwicklungszustand nicht klären. Wer Rohbauland als Bauland inseriert, verliert entweder den Käufer in der Prüfungsphase oder muss im Notartermin nachverhandeln. Der Preisabstand von 210,61 Euro je Quadratmeter in Nordrhein-Westfalen zeigt, wie groß der Hebel ist.

Offene Erschließungsbeiträge übersehen. Ein Bescheid, der nach dem Verkauf beim Käufer landet, führt fast immer zu Streit. Die Anfrage bei der Gemeinde kostet nichts und schafft Klarheit.

Das Vorkaufsrecht im Zeitplan vergessen. Drei Monate nach § 28 Abs. 2 BauGB sind drei Monate, in denen kein Eigentumsübergang stattfindet.

Ohne Bauvoranfrage in eine unklare Lage verkaufen. Bei Grundstücken nach § 34 BauGB und erst recht im Außenbereich nach § 35 BauGB ist der Bauvorbescheid oft der Unterschied zwischen einem Verkauf und einer Dauerannonce.

Die Zehnjahresfrist erst nach der Beurkundung nachrechnen. Im Beispiel oben ging es um 23.733,99 Euro. Ein Blick in den alten Kaufvertrag dauert fünf Minuten.

Den Preis am Wunsch statt am Markt ausrichten. § 194 BauGB stellt ausdrücklich auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr ab und schließt persönliche Verhältnisse aus. Wenn Sie eine unabhängige Einordnung suchen, bevor Sie sich auf eine Preisvorstellung festlegen, hilft eine kostenlose Ersteinschätzung Ihres Grundstückswerts. Weitere Ratgeber rund um Vorbereitung, Ablauf und Verhandlung finden Sie im Themenbereich Immobilienverkauf.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich, ob mein Grundstück Bauland, Rohbauland oder Bauerwartungsland ist?

Maßgeblich ist § 3 ImmoWertV. Baureifes Land ist rechtlich und tatsächlich baulich nutzbar, Rohbauland ist zwar für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber nicht gesichert erschlossen oder ungünstig zugeschnitten, Bauerwartungsland lässt eine Bebauung nur mit hinreichender Sicherheit erwarten. Die verbindliche Auskunft geben Ihnen die Gemeinde über die planungsrechtliche Einordnung und der Gutachterausschuss über die Bodenrichtwertzone.

Wie viel ist mein unbebautes Grundstück wert und wo finde ich den Bodenrichtwert?

Die Basis ist der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse nach § 196 BauGB mindestens alle zwei Jahre ermitteln und veröffentlichen. Jeder kann Auskunft verlangen, der Einstieg gelingt über die BORIS-Portale der Länder. Vom Richtwert bis zum erzielbaren Preis wirken dann Zuschnitt, Erschließung, Baulasten und Bebaubarkeit. Die Systematik der Wertermittlung erklärt der Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Muss ich beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks Steuern zahlen?

Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist der Gewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien greift bei unbebauten Flächen nicht, weil sie eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraussetzt. Der BFH hat das im Urteil IX R 14/22 auch für eine abgetrennte Gartenfläche bestätigt. Umsatzsteuer fällt nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG nicht an. Klären Sie Ihren Einzelfall mit einem Steuerberater.

Kann die Gemeinde meinen Grundstücksverkauf verhindern oder das Grundstück selbst kaufen?

Verhindern kann sie ihn nicht, sie kann aber in acht Fallgruppen nach § 24 Abs. 1 BauGB ihr Vorkaufsrecht ausüben und an die Stelle des Käufers treten, sofern das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Frist beträgt drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags durch den Notar (§ 28 Abs. 2 BauGB). Beim Verkauf an Ehegatten oder nahe Verwandte ist das Vorkaufsrecht nach § 26 Nr. 1 BauGB ausgeschlossen.

Wer zahlt die Erschließungskosten, Verkäufer oder Käufer?

Beitragspflichtig ist der Eigentümer zu dem Zeitpunkt, in dem der Bescheid ergeht; die Beitragspflicht entsteht nach § 133 Abs. 2 BauGB mit der endgültigen Herstellung der Anlage. Wer den Beitrag wirtschaftlich trägt, gehört deshalb ausdrücklich in den Kaufvertrag, vor allem wenn die Straße gebaut, aber noch nicht abgerechnet ist. Die Gemeinde trägt in jedem Fall mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB).

Lohnt es sich, ein großes Grundstück vor dem Verkauf zu teilen?

Oft ja, weil kleinere Parzellen je Quadratmeter mehr erzielen und für private Bauherren finanzierbar bleiben. Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung aber keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen, und Hinterliegergrundstücke brauchen eine gesicherte Zufahrt. Lassen Sie vor dem ersten Verkauf zudem prüfen, ob privates Vermögen oder bereits gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Verkaufe ich besser an eine Privatperson oder an einen Bauträger?

Privatkäufer zahlen tendenziell mehr, brauchen aber Baurechtssicherheit und eine Finanzierungszusage, was den Prozess verlängert und das Ausfallrisiko erhöht. Bauträger kalkulieren rückwärts vom Verkaufserlös der geplanten Einheiten, zahlen daher meist etwas weniger, prüfen dafür professionell und springen selten ab. Bei größeren Flächen, unklarem Baurecht oder Teilungspotenzial sind sie häufig die realistischere Käufergruppe.

Kann ich ein Grundstück im Außenbereich überhaupt verkaufen?

Ja, nur ist der Käuferkreis ein anderer. Nach § 35 Abs. 2 BauGB sind sonstige Vorhaben, zu denen das normale Wohnhaus zählt, nur im Einzelfall zulässig. Privilegiert sind dagegen unter anderem Land- und Forstwirtschaft, öffentliche Versorgung sowie Wind-, Wasserkraft-, Geothermie- und bestimmte Solarvorhaben. Entsprechend kommen häufig landwirtschaftliche Betriebe oder Energieprojektierer als Käufer in Betracht. Der Bau-Turbo nach § 246e BauGB kann bei räumlichem Zusammenhang zum Siedlungsbereich zusätzliche Chancen eröffnen, setzt aber die Zustimmung der Gemeinde voraus.

Fazit

Beim Grundstücksverkauf entscheidet die Rechtslage vor der Vermarktung. Klären Sie zuerst den Entwicklungszustand nach § 3 ImmoWertV, dann die Bebaubarkeit nach Bebauungsplan, § 34 oder § 35 BauGB, dann den Erschließungszustand und offene Beiträge, und erst danach Preis und Käuferkreis. Zwischen Rohbauland und baureifem Land lagen in Nordrhein-Westfalen 2025 immerhin 210,61 Euro je Quadratmeter. Rechnen Sie außerdem die Zehnjahresfrist des § 23 EStG nach, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, und planen Sie die drei Monate für das gemeindliche Vorkaufsrecht ein. Der nächste konkrete Schritt: Fordern Sie bei Ihrer Gemeinde den Bebauungsplanauszug und eine Auskunft zu offenen Erschließungsbeiträgen an, und holen Sie sich parallel eine kostenlose Ersteinschätzung des Grundstückswerts.

Quellen

• § 19 BauGB, Teilung von Grundstücken, abgerufen im August 2026
• § 24 BauGB, Allgemeines Vorkaufsrecht, abgerufen im August 2026
• § 26 BauGB, Ausschluss des Vorkaufsrechts, abgerufen im August 2026
• § 28 BauGB, Verfahren und Entschädigung beim Vorkaufsrecht, abgerufen im August 2026
• § 30 BauGB, Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, abgerufen im August 2026
• § 34 BauGB, Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, abgerufen im August 2026
• § 35 BauGB, Bauen im Außenbereich, abgerufen im August 2026
• § 36a BauGB, Zustimmung der Gemeinde, abgerufen im August 2026
• § 127 BauGB, Erhebung des Erschließungsbeitrags, abgerufen im August 2026
• § 129 BauGB, Beitragsfähiger Erschließungsaufwand, abgerufen im August 2026
• § 133 BauGB, Gegenstand und Entstehung der Beitragspflicht, abgerufen im August 2026
• § 194 BauGB, Verkehrswert, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 246e BauGB, Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau, abgerufen im August 2026
• § 3 ImmoWertV, Entwicklungszustand, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• § 32a EStG, Einkommensteuertarif, abgerufen im August 2026
• § 4 UStG, Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen, abgerufen im August 2026
• § 656a BGB, Textform des Maklervertrags und § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, abgerufen im August 2026
• § 2 GrdstVG, Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, § 6 GrdstVG, Fristen und § 9 GrdstVG, Versagungsgründe, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22, abgerufen im August 2026
• IT.NRW, Kaufwerte für Bauland (Berichtsjahr 2025), abgerufen im August 2026
• Bayerisches Landesamt für Statistik, Preise für baureifes Land 2024 (PM 220/2025), abgerufen im August 2026
• Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, baureifes Land 2024, abgerufen im August 2026
• Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Preise für Bauland 2024 (PM 225/2025), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Sonderauswertung Kaufwerte landwirtschaftlicher Grundstücke 2021, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Preisindizes für Wohnimmobilien, abgerufen im August 2026
• BBSR und AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, abgerufen im August 2026
• BBSR-Online-Publikation Nr. 12/2025, Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien, abgerufen im August 2026
• BMWSB, FAQ Bau-Turbo (Stand 24.04.2026), abgerufen im August 2026
• Stadt Schwelm, Kurzinformation Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch, abgerufen im August 2026
• Deutsches Notarinstitut, Freigrenzen im Grundstücksverkehrsrecht (Stand 02.09.2022), abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Notarkosten mit Beispielen, abgerufen im August 2026
• BORIS-D, Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, abgerufen im August 2026
• Bayerisches Landesamt für Statistik, Kaufwerte landwirtschaftlicher Grundstücke 2024 (PM 278/2025), abgerufen im August 2026