Immobilie verkaufen: Kosten für Verkäufer 2026 im Detail

Das Wichtigste in Kürze

• 3,57 Prozent Maklerprovision als Verkäuferanteil: Der Gesetzgeber beziffert die ortsübliche Gesamtprovision mit 4,76 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises, wobei 7,14 Prozent der überwiegend verlangte Satz war (Bundestags-Drucksache 19/15827 vom 11.12.2019, also aus der Zeit vor der Halbteilung). Bei hälftiger Teilung nach §§ 656c, 656d BGB bleiben davon 2,38 bis 3,57 Prozent beim Verkäufer.
• 267,50 Euro für die Löschung einer Grundschuld über 250.000 Euro: Das Grundbuchamt berechnet eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B (KV Nr. 14140 GNotKG), Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG).
• Keine gesetzliche Obergrenze bei der Vorfälligkeitsentschädigung: Die Kappung auf 1 Prozent gilt ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliardarlehen (§ 502 Abs. 3 BGB). Nach zehn Jahren ist die Kündigung entschädigungsfrei (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
• Energieausweis teilweise ab knapp unter 100 Euro: Die Verbraucherzentrale nennt diese Untergrenze für einfache Verbrauchsausweise und warnt zugleich vor Angeboten unter 70 Euro. Verstöße gegen die Vorlagepflicht kosten bis zu zehntausend Euro Bußgeld (§ 108 GEG).
• Beurkundung und Eintragung zahlt der Käufer: Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt er die Kosten von Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung. Der Verkäufer zahlt die Lastenfreistellung, weil er nach § 435 BGB rechtsmängelfrei übereignen muss.
• 20.404,86 Euro Gesamtkosten im Rechenbeispiel: Das sind 4,53 Prozent von 450.000 Euro Kaufpreis. Nach Ablösung einer Restschuld von 180.000 Euro bleiben 249.595,14 Euro verfügbar.

Als Verkäufer zahlen Sie beim Immobilienverkauf vor allem Ihren Anteil an der Maklerprovision, den Energieausweis, Unterlagengebühren und die Löschung Ihrer Grundschuld. Im Rechenbeispiel dieses Artikels sind das bei 450.000 Euro Verkaufspreis 20.404,86 Euro oder 4,53 Prozent, inklusive einer Vorfälligkeitsentschädigung von rund 3.900 Euro. Die große Notarrechnung für Beurkundung und Eigentumsumschreibung trägt dagegen der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).

Welche Kosten trägt der Verkäufer und welche der Käufer?

Die Kostenseite des Immobilienverkaufs ist kein diffuser Prozentsatz, sondern eine überschaubare Liste einzelner Positionen. Jede davon hat eine Rechtsgrundlage, viele haben sogar eine exakte Gebührennummer im Kostenverzeichnis des GNotKG. Die folgende Tabelle zeigt alle Positionen auf einen Blick, bevor die einzelnen Abschnitte sie durchrechnen.

Quellen: GNotKG Anlage 1 und Anlage 2 (gesetze-im-internet.de), §§ 435, 448, 489, 490, 502, 656a bis 656d BGB, § 23 EStG, §§ 79, 80, 87, 108 GEG, Bundestags-Drucksache 19/15827, Verbraucherzentrale (Stand 09.10.2025), Gebühren- und Preisliste der Bayerischen Vermessungsverwaltung (Stand 01.07.2026), LGLN Niedersachsen. Abgerufen am 04.08.2026.

Die Grunderwerbsteuer taucht in dieser Liste bewusst nicht als Verkäuferposition auf. Sie schuldet in der Praxis der Käufer, weil der Kaufvertrag es so vorsieht, und ihre Höhe legen die Bundesländer selbst fest. Für Ihre Kalkulation als Verkäufer ist sie nur mittelbar relevant: Sie belastet das Budget des Käufers und damit den Preis, den er bieten kann. Wie der Verkauf insgesamt abläuft und an welcher Stelle welche Kosten fällig werden, zeigt der Ablauf eines Hausverkaufs in fünf Phasen. Einen Überblick über alle Teilthemen finden Sie in unserer Übersicht zum Immobilienverkauf.

Wie hoch ist der Verkäuferanteil an der Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist mit Abstand der größte Posten auf der Verkäuferseite. Alle anderen Positionen zusammen bleiben in typischen Fällen im niedrigen dreistelligen Bereich, der Provisionsanteil liegt dagegen schnell im fünfstelligen Bereich. Genau deshalb lohnt es sich, diesen Punkt zuerst und am gründlichsten zu prüfen.

Eine amtliche Statistik der aktuell verlangten Provisionssätze gibt es nicht. Belastbar ist die Angabe des Gesetzgebers aus der Begründung zum Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten: Die ortsübliche Gesamtprovision lag demnach zwischen 4,76 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises, wobei 7,14 Prozent der überwiegend verlangte Satz war. Niedriger fielen die Provisionen laut derselben Quelle in Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen von Niedersachsen aus. Diese Zahlen stammen aus dem Dezember 2019, beschreiben also die Zeit vor dem Halbteilungsgrundsatz und beziehen sich auf die Gesamtprovision beider Seiten, nicht auf den Verkäuferanteil.

Wie funktioniert die Halbteilung der Maklerkosten?

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung. Wird der Makler für beide Seiten tätig, kann er sich den Lohn nur in gleicher Höhe von beiden Parteien versprechen lassen (§ 656c Abs. 1 BGB). Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Überwälzung auf die andere Seite nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Und der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die auftraggebende Partei ihre eigene Zahlung nachgewiesen hat (§ 656d Abs. 1 BGB).

Zwei Einschränkungen sind wichtig. Erstens greifen diese Regeln nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB), und nur bei Einfamilienhäusern und Wohnungen. Zweitens bedarf der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform (§ 656a BGB), eine mündliche Absprache am Küchentisch begründet also keinen Anspruch. Rechnerisch bedeutet die Halbteilung: Aus 7,14 Prozent Gesamtprovision werden 3,57 Prozent für den Verkäufer, aus 4,76 Prozent werden 2,38 Prozent. Bei 450.000 Euro Kaufpreis sind das 16.065,00 Euro beziehungsweise 10.710,00 Euro.

Ist die Provision verhandelbar?

Ja. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe, nur eine Ortsüblichkeit. Als unabhängige Plattform ohne eigenes Provisionsinteresse sagen wir das deutlich: Ein Prozentpunkt weniger sind bei 450.000 Euro Kaufpreis 4.500 Euro, die auf Ihrem Konto bleiben. Verhandeln Sie aber nicht nur über den Satz, sondern über das Leistungspaket. Ein Makler, der einen um zwei Prozent höheren Preis erzielt, hat den Provisionsunterschied bereits übertroffen. Die Detailfragen zu Sätzen, Fälligkeit und Vertragsgestaltung behandelt der Ratgeber zur Maklerprovision beim Hausverkauf, die Grundsatzentscheidung der Vergleich Makler oder Privatverkauf.

Warum bekommt der Verkäufer trotzdem eine Notarrechnung?

Der Satz „Notarkosten zahlt der Käufer“ ist verkürzt. Richtig ist der gesetzliche Ausgangspunkt: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen (§ 448 Abs. 2 BGB). Das ist die große Rechnung, und sie geht an den Käufer.

Der Verkäufer schuldet aber eine Sache, die frei von Rechtsmängeln ist. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte Rechte an der Sache geltend machen können, die nicht im Kaufvertrag übernommen wurden (§ 435 BGB). Die Grundschuld Ihrer Bank ist genau ein solches Recht. Daraus folgt die Pflicht zur lastenfreien Übereignung und damit die Kostentragung für die Löschung. Die konkrete Zuordnung regelt am Ende der Kaufvertrag, der gesetzliche Grund für die Verkäuferrechnung liegt aber in § 435 BGB.

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Die Gebühr des Grundbuchamts für die Löschung eines Grundpfandrechts in Abteilung III ist eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B (KV Nr. 14140 GNotKG). Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG), also der eingetragene Betrag und nicht Ihre tatsächliche Restschuld. Wer sein Darlehen fast getilgt hat, zahlt trotzdem die Gebühr auf den vollen eingetragenen Betrag. Dazu kommt die Beglaubigung beim Notar: Für die Zustimmung nach § 27 GBO samt Löschungsantrag nach § 13 GBO gilt eine Festgebühr von 20,00 Euro (KV Nr. 25101 GNotKG), auf die noch die Post- und Telekommunikationspauschale von 20 Prozent der Gebühren, höchstens 20,00 Euro (KV Nr. 32005), und die Umsatzsteuer (KV Nr. 32014) entfallen.

Berechnet nach KV Nr. 14140, 25101, 32005 und 32014 GNotKG in Verbindung mit Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG (Fundstelle BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18) und § 53 Abs. 1 GNotKG. Der Notarteil enthält 20,00 Euro Gebühr plus 4,00 Euro Post- und Telekommunikationspauschale plus 19 Prozent Umsatzsteuer, zusammen 28,56 Euro. Kommt eine Treuhandgebühr nach KV Nr. 22201 hinzu, steigt der Betrag. Abgerufen am 04.08.2026.

Andere Belastungen sind deutlich günstiger: Die Löschung sonstiger Rechte außerhalb von Abteilung III, also etwa ein Wohnrecht, ein Nutzungsrecht oder ein Vorkaufsrecht, kostet pauschal 25,00 Euro (KV Nr. 14143 GNotKG). Und die Mindestgebühr liegt bei Wertgebühren generell bei 15,00 Euro (§ 34 Abs. 5 GNotKG).

Wann kommt eine Treuhandgebühr dazu?

Wenn Ihre Bank die Löschungsbewilligung nur unter Auflagen herausgibt, wickelt der Notar diese Auflagen treuhänderisch ab. Dafür entsteht eine 0,5-Gebühr je Treuhandauftrag (KV Nr. 22201 GNotKG), Geschäftswert ist der Wert des Sicherungsinteresses (§ 113 Abs. 2 GNotKG). Daneben kann eine Betreuungsgebühr von 0,5 anfallen, etwa für die Prüfung und Mitteilung der Fälligkeitsvoraussetzungen (KV Nr. 22200 GNotKG), hier mit dem Geschäftswert der Beurkundung. Wer diese Gebühren trägt, regelt der Kaufvertrag. Fragen Sie deshalb vor der Beurkundung nach, welche Positionen der Entwurf Ihnen zuweist, statt sich von der Rechnung überraschen zu lassen.

Was kostet der Energieausweis und wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?

Beim Verkauf ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt, und Sie oder Ihr Makler müssen ihn dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 3 und 4 GEG). Ein einmal ausgestellter Ausweis ist zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Wer noch einen Ausweis aus einer früheren Vermietung oder Modernisierung in der Schublade hat, prüft also zuerst das Ausstellungsdatum, bevor er einen neuen beauftragt.

Einen amtlichen Tarif gibt es nicht. Die Verbraucherzentrale schreibt, dass einfache Verbrauchsausweise teilweise schon für knapp unter 100 Euro erhältlich sind und dass Verbrauchsausweise meistens günstiger ausfallen als Bedarfsausweise. Zugleich warnt sie vor Angeboten unter 70 Euro. Für den teureren Bedarfsausweis nennen wir bewusst keine Spanne, weil dafür keine belastbare Quelle vorliegt: Holen Sie zwei bis drei Angebote qualifizierter Aussteller ein.

Entscheidend ist ohnehin nicht der Preis, sondern welchen Ausweis Sie überhaupt nehmen dürfen. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht, sofern das Gebäude nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt (§ 80 Abs. 3 Sätze 2 und 3 GEG). Ausgenommen sind kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 GEG), und auf Baudenkmäler sind die Absätze 3 bis 7 des § 80 GEG nicht anzuwenden.

Sparen Sie an dieser Stelle nicht am falschen Ende. Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen kommerzielle Immobilienanzeigen die Art des Energieausweises, den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse enthalten (§ 87 Abs. 1 GEG). Verstöße rund um Vorlage, Übergabe und Pflichtangaben sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 1 Nr. 23 bis 25 und Nr. 27 in Verbindung mit § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GEG).

Was kosten die Unterlagen für den Verkauf?

Die Beschaffung der Verkaufsunterlagen ist der günstigste Posten der ganzen Liste, wird aber oft an Dienstleister mit Pauschalen ausgelagert. Die amtlichen Gebühren sind bundeseinheitlich, soweit sie aus dem GNotKG stammen, und landesrechtlich, soweit sie das Liegenschaftskataster betreffen.

Quellen: GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis Nr. 17000 bis 17003 (gesetze-im-internet.de); Gebühren- und Preisliste der Bayerischen Vermessungsverwaltung, Stand 01.07.2026, Rechtsgrundlage GebOVerm Anlage Gebührenverzeichnis Teil B; LGLN Niedersachsen, Liegenschaftskarte, Anlage 1 KOVerm; Verbraucherzentrale, Stand 09.10.2025. Abgerufen am 04.08.2026.

Bayern und Niedersachsen stehen hier stellvertretend, weil für beide Länder eine amtliche Gebührenübersicht öffentlich abrufbar ist. In allen anderen Bundesländern gilt die jeweilige Landesgebührenordnung für das Vermessungswesen. Schätzen Sie dort keine Beträge, sondern fragen Sie beim örtlichen Katasteramt nach dem konkreten Tarif. Welche Dokumente Sie insgesamt zusammentragen müssen, listet die Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf auf.

Ein Verkehrswertgutachten ist beim normalen Verkauf keine Pflicht und deshalb keine Standardposition dieser Liste. Nötig wird es vor allem, wenn eine dritte Stelle die Zahl anerkennen muss, etwa ein Gericht oder das Finanzamt. Für die Preisfindung im freien Verkauf genügt eine belastbare Markteinschätzung: Holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts und rechnen Sie die Kostenpositionen dieses Artikels davon ab. Welche Verfahren hinter einer Bewertung stehen, erklärt der Ratgeber Was ist meine Immobilie wert.

Wie teuer wird die vorzeitige Ablösung des Darlehens?

Läuft auf der Immobilie noch eine Baufinanzierung mit gebundenem Sollzins, ist die Vorfälligkeitsentschädigung die einzige Position, die die Maklerprovision überholen kann. Rechtlich funktioniert das so: Der Darlehensnehmer kann ein grundpfandrechtlich gesichertes Festzinsdarlehen kündigen, wenn berechtigte Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang sechs Monate abgelaufen sind. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere beim Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache vor, also genau beim Verkauf. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 488 Abs. 3 Satz 2 BGB), und der Darlehensnehmer hat den Schaden aus der vorzeitigen Kündigung zu ersetzen (§ 490 Abs. 2 BGB). Dieser Schaden ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Gibt es eine Obergrenze?

Nein, jedenfalls nicht bei Immobiliardarlehen. Die vielzitierte Kappung auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, beziehungsweise 0,5 Prozent bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr, gilt nach § 502 Abs. 3 BGB ausdrücklich nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen. Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind davon ausgenommen. Wer diese Grenze in seine Kalkulation einbaut, rechnet sich reich.

Wann entfällt die Entschädigung ganz?

Zwei Wege sind belastbar. Erstens die Zehnjahresregel: Der Darlehensnehmer kann einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dieses Recht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden (§ 489 Abs. 4 BGB). Achtung bei der Abwicklung: Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlen (§ 489 Abs. 3 BGB).

Zweitens der Formfehler: Der Anspruch der Bank ist ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Es lohnt sich also, den alten Darlehensvertrag herauszusuchen, bevor Sie zahlen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank Ihnen übrigens nennen, dazu ist sie gesetzlich verpflichtet. Nach Auffassung der Verbraucherzentrale darf sie dafür weder ein Entgelt verlangen noch einen Aufwand in Rechnung stellen. Gerechnet wird nach der Aktiv-Passiv-Methode oder der Aktiv-Aktiv-Methode, beide hat der Bundesgerichtshof als zulässig anerkannt.

Womit müssen Sie größenordnungsmäßig rechnen?

Die Aktiv-Passiv-Methode vergleicht Ihren Vertragszins mit der Rendite, die die Bank bei einer Wiederanlage in laufzeitkongruenten Bundeswertpapieren erzielen kann. Als Referenz veröffentlicht die Deutsche Bundesbank die aus der Zinsstruktur abgeleiteten Renditen: Am 4. August 2026 lagen sie bei 2,81 Prozent für vier Jahre Restlaufzeit, 2,86 Prozent für fünf Jahre und 3,19 Prozent für zehn Jahre. Je kleiner der Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dieser Rendite und je kürzer die Restlaufzeit, desto kleiner der Schaden der Bank. Wie sich das konkret auswirkt, zeigt das Rechenbeispiel weiter unten.

Wann kostet der Verkauf Steuern?

Steuerpflichtig sind Grundstücksveräußerungen mit einem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung von nicht mehr als zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für die klassische selbst bewohnte Familienimmobilie fällt damit in aller Regel keine Einkommensteuer an.

Kritisch wird es bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist. Gewinn ist dort der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Zwei Details entscheiden über die Höhe: Die Anschaffungskosten mindern sich um die in Anspruch genommenen Abschreibungen (Satz 4), was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht. Und Gewinne bleiben nur steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro betragen hat (Satz 5), diese Freigrenze hilft bei einem Immobilienverkauf also praktisch nie.

Die Fristberechnung, die Sonderfälle bei teilweiser Vermietung und die Frage, welche Kosten als Werbungskosten abziehbar sind, behandelt der Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf im Detail. Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Lassen Sie Ihre konkrete Konstellation vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen, bei rechtlichen Zweifelsfragen von einem Fachanwalt.

Was kosten Vermarktung, Instandsetzung und Umzug?

Für diese Positionen existieren keine amtlichen Gebühren und damit auch keine belastbaren Spannen. Trotzdem gehören sie in Ihre Kalkulation, weil sie in der Summe schnell größer werden als alle Gebühren zusammen.

Zur Vermarktung zählen Inserate auf Immobilienportalen, professionelle Fotos, Grundrissaufbereitung und das Exposé. Beim Verkauf über einen Makler sind diese Leistungen üblicherweise in der Provision enthalten, beim Verkauf ohne Makler zahlen Sie sie selbst. Rechnen Sie mit konkreten Angeboten statt mit Faustformeln, die Preise unterscheiden sich regional erheblich.

Bei der Instandsetzung lohnen sich vor allem Maßnahmen, die einen sichtbaren Mangel beseitigen, nicht ganze Modernisierungen kurz vor dem Verkauf. Eine defekte Heizung oder ein Feuchtigkeitsschaden drückt den Preis stärker, als die Reparatur kostet, eine neue Einbauküche holt ihren Preis dagegen selten ein.

Der dritte Block wird am häufigsten vergessen: Umzugskosten und Doppelbelastung. Wer vor dem Verkauf auszieht, zahlt eine Zeit lang zwei Wohnkosten. Beides ist Verhandlungssache und gehört an den Anfang der Planung.

Rechenbeispiel: Was bleibt von 450.000 Euro Verkaufspreis übrig?

Ausgangslage: Einfamilienhaus in Niedersachsen, Baujahr 1998, seit 2011 selbst bewohnt. Verkaufspreis 450.000 Euro. Im Grundbuch steht eine Grundschuld über 250.000 Euro. Das Darlehen hat eine Restschuld von 180.000 Euro bei 3,40 Prozent Sollzins, die Zinsbindung läuft noch vier Jahre. Der Verkauf läuft über einen Makler mit 7,14 Prozent Gesamtprovision inklusive Umsatzsteuer, hälftig geteilt.

Schritt 1, Maklerprovision, Verkäuferanteil. 7,14 Prozent geteilt durch 2 ergibt 3,57 Prozent. 450.000 Euro mal 3,57 Prozent sind 16.065,00 Euro. Grundlage ist die Halbteilung nach §§ 656c, 656d BGB, die Spanne von 4,76 bis 7,14 Prozent stammt aus BT-Drs. 19/15827.

Schritt 2, Energieausweis. Baujahr 1998, also kein Zwang zum Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 3 Satz 2 GEG. Angesetzt wird ein Verbrauchsausweis mit der von der Verbraucherzentrale genannten Untergrenze von 100,00 Euro.

Schritt 3, Unterlagen. Grundbuchauszug als amtlicher Ausdruck (KV Nr. 17001 GNotKG) 20,00 Euro, Liegenschaftskarte Niedersachsen in einfacher Ausführung ab 20,00 Euro zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer, also 23,80 Euro. Zwischensumme 43,80 Euro.

Schritt 4, Löschung der Grundschuld. Geschäftswert ist der Nennbetrag von 250.000 Euro (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Tabelle B, Zeile „Geschäftswert bis 260.000 Euro“: volle Gebühr 535,00 Euro. Grundbuchamt, 0,5-Gebühr nach KV Nr. 14140: 267,50 Euro. Notar, Beglaubigung der Zustimmung nach § 27 GBO mit Löschungsantrag (KV Nr. 25101): 20,00 Euro. Post- und Telekommunikationspauschale (KV Nr. 32005): 4,00 Euro. Umsatzsteuer 19 Prozent auf 24,00 Euro (KV Nr. 32014): 4,56 Euro. Zwischensumme Lastenfreistellung: 296,06 Euro.

Schritt 5, Vorfälligkeitsentschädigung als Modellrechnung. Rechtsgrundlage ist die Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB samt Schadensersatzpflicht, eine gesetzliche Kappung gibt es nicht, weil § 502 Abs. 3 BGB für Immobiliardarlehen nicht gilt. Restschuld 180.000 Euro, Tilgung rund 4.500 Euro pro Jahr, durchschnittlich gebundenes Kapital über die vier Restjahre rund 171.000 Euro. Als Wiederanlagereferenz dient die Rendite für Bundeswertpapiere mit vier Jahren Restlaufzeit von 2,81 Prozent (Deutsche Bundesbank, 04.08.2026). Die Zinsmarge beträgt 3,40 minus 2,81 gleich 0,59 Prozentpunkte. 171.000 Euro mal 0,59 Prozent mal 4 Jahre ergeben 4.035,60 Euro. Abzüglich der ersparten Risiko- und Verwaltungskosten, die die Bank herausrechnen muss, und nach Abzinsung setzen wir rund 3.900,00 Euro an. Das ist eine transparent hergeleitete Größenordnung, kein Bankangebot. Die tatsächliche Zahl nennt nur Ihre Bank, und dazu ist sie gesetzlich verpflichtet.

Schritt 6, Summe der Verkaufskosten.

Quellen: §§ 656c, 656d BGB und BT-Drs. 19/15827 (Provision), Verbraucherzentrale Stand 09.10.2025 (Energieausweis), KV Nr. 17001, 14140, 25101, 32005, 32014 GNotKG und Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG (Gebühren), Anlage 1 Nr. 2.1.2 KOVerm Niedersachsen (Liegenschaftskarte), § 490 Abs. 2 BGB und Deutsche Bundesbank, Zinsstrukturrendite vom 04.08.2026 (Vorfälligkeitsentschädigung, eigene Modellrechnung). Abgerufen am 04.08.2026.

Das sind 4,53 Prozent des Kaufpreises. Bemerkenswert daran ist die Verteilung: Die Maklerprovision macht knapp 79 Prozent der gesamten Kostenlast aus, die Vorfälligkeitsentschädigung gut 19 Prozent. Alle amtlichen Gebühren zusammen, also Energieausweis, Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte und Lastenfreistellung, summieren sich auf 439,86 Euro und damit auf rund 2 Prozent der Kosten. Wer bei den Gebühren spart, spart am falschen Ende.

Schritt 7, Netto-Erlös. Vom Kaufpreis von 450.000,00 Euro gehen 20.404,86 Euro Verkaufskosten ab, es bleiben 429.595,14 Euro. Davon wird das Restdarlehen von 180.000,00 Euro abgelöst. Verfügbar bleiben 249.595,14 Euro.

Schritt 8, Spekulationssteuer. Das Haus wurde seit 2011 durchgehend selbst bewohnt. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG fällt keine Einkommensteuer an, also 0,00 Euro.

Wie ändert sich die Rechnung bei einer vermieteten Immobilie?

Dieselbe Immobilie, aber 2019 für 320.000 Euro gekauft und seitdem vermietet. Gebäudeanteil 70 Prozent, lineare Abschreibung 2 Prozent über sieben Jahre. Die Abschreibung beträgt damit 320.000 mal 70 Prozent gleich 224.000 Euro, davon 2 Prozent über sieben Jahre gleich 31.360 Euro. Die Anschaffungskosten mindern sich entsprechend auf 288.640 Euro (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Als Werbungskosten, die unmittelbar dem Verkauf zuzuordnen sind, setzen wir die Maklerprovision von 16.065,00 Euro plus die Nebenkosten von 439,86 Euro an, zusammen 16.504,86 Euro.

Der Gewinn beträgt damit 450.000 minus 288.640 minus 16.504,86 gleich 144.855,14 Euro. Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent wären das rund 60.839 Euro Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer noch nicht eingerechnet. Der verfügbare Betrag sinkt damit von rund 249.600 Euro auf rund 188.800 Euro. Die Freigrenze von 1.000 Euro nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG hilft in dieser Größenordnung nicht. Ob die Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich als Werbungskosten abziehbar ist, hängt vom Einzelfall ab und ist hier bewusst nicht eingerechnet. Der Steuersatz ist eine Annahme, kein Ergebnis: Lassen Sie diese Variante vor dem Verkauf von einem Steuerberater rechnen.

Welche Fehler kosten Verkäufer am meisten Geld?

Fehler 1: mit einer Prozentpauschale kalkulieren. Die verbreiteten Faustformeln für Verkäuferkosten verdecken, dass zwei Positionen fast die gesamte Summe ausmachen und beide individuell sind. Ob Sie 4,5 oder 9 Prozent zahlen, hängt an Provisionssatz und Restdarlehen, nicht am Kaufpreis.

Fehler 2: die Vorfälligkeitsentschädigung zu spät prüfen. Wer erst nach dem Notartermin bei der Bank anruft, hat keinen Verhandlungsspielraum mehr. Fragen Sie die Höhe ab, bevor Sie inserieren, und prüfen Sie parallel, ob die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in absehbarer Zeit erreicht ist.

Fehler 3: den Energieausweis erst bei der ersten Besichtigung besorgen. Er muss spätestens dann vorliegen (§ 80 Abs. 4 GEG), und die Kennwerte gehören schon in die Anzeige (§ 87 GEG). Wer das verschiebt, sagt Termine ab oder riskiert ein Bußgeld.

Fehler 4: die Kostenseite ohne belastbaren Preis rechnen. Alle Prozentpositionen hängen am Kaufpreis. Wenn Sie den Verkehrswert nur schätzen, schätzen Sie auch die Kosten. Beginnen Sie deshalb mit einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihrer Immobilie und setzen Sie die Positionen dieses Artikels darauf.

Wie senken Sie Ihre Verkaufskosten?

Der Hebel liegt fast vollständig bei der Provision und beim Darlehen, alles andere ist Kleingeld. Drei Ansätze, die belegbar wirken:

Verhandeln Sie den Provisionssatz und das Leistungspaket getrennt. Die Ortsüblichkeit ist ein Anhaltspunkt, keine Vorgabe, und die Spanne von 4,76 bis 7,14 Prozent zeigt, wie weit die Praxis auseinanderging.

Prüfen Sie den Zeitpunkt anhand von zwei Fristen. Endet die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB oder die Spekulationsfrist des § 23 EStG in wenigen Monaten, kann Warten vier- bis fünfstellige Beträge sparen. Der Markt gibt Ihnen dafür derzeit keinen Zeitdruck vor: Die Preise für Wohnimmobilien lagen im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal und um 0,3 Prozent über dem Vorquartal (Statistisches Bundesamt).

Lassen Sie die Berechnung der Bank nachrechnen, bevor Sie zahlen, und prüfen Sie die Pflichtangaben Ihres Darlehensvertrags. Ein Formfehler nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB lässt den gesamten Anspruch entfallen.

Häufige Fragen

Was kostet es, ein Haus zu verkaufen?

Das hängt fast ausschließlich von zwei Positionen ab: dem Verkäuferanteil der Maklerprovision und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Im Rechenbeispiel dieses Artikels ergeben sich bei 450.000 Euro Verkaufspreis 20.404,86 Euro, also 4,53 Prozent. Die amtlichen Gebühren für Energieausweis, Unterlagen und Grundschuldlöschung machten darin zusammen nur 439,86 Euro aus.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf, Käufer oder Verkäufer?

Die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer. Der Verkäufer bekommt trotzdem eine kleinere Notarrechnung, weil er nach § 435 BGB rechtsmängelfrei übereignen muss und deshalb die Löschung seiner Grundschuld bezahlt. Typisch sind dafür 20,00 Euro Beglaubigungsgebühr nach KV Nr. 25101 GNotKG zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch?

Das Grundbuchamt berechnet eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B (KV Nr. 14140 GNotKG). Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG), nicht die Restschuld. Bei 250.000 Euro Nennbetrag sind das 267,50 Euro, zusammen mit der notariellen Beglaubigung und den Auslagen 296,06 Euro. Kommt eine Treuhandgebühr nach KV Nr. 22201 GNotKG hinzu, steigt der Betrag.

Muss der Verkäufer die Maklerprovision zahlen und wie hoch ist sie?

Wenn Sie den Makler beauftragen, ja. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbraucherkäufern darf höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer überwälzt werden, und dessen Anteil wird erst fällig, wenn Sie Ihre eigene Zahlung nachgewiesen haben (§§ 656c, 656d BGB). Die Gesetzesbegründung nennt eine ortsübliche Gesamtprovision von 4,76 bis 7,14 Prozent, woraus sich ein Verkäuferanteil von 2,38 bis 3,57 Prozent ableitet. Die Höhe ist verhandelbar.

Was kostet ein Energieausweis beim Hausverkauf?

Einen amtlichen Tarif gibt es nicht. Die Verbraucherzentrale schreibt, dass einfache Verbrauchsausweise teilweise schon für knapp unter 100 Euro erhältlich sind und dass Bedarfsausweise in der Regel teurer ausfallen, warnt aber vor Angeboten unter 70 Euro. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der teurere Bedarfsausweis Pflicht, sofern das Gebäude das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erfüllt.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ich meinen Kredit vorzeitig ablöse?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es bei Immobiliardarlehen nicht, weil die Kappung des § 502 Abs. 3 BGB nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen gilt. Die Höhe hängt von Restschuld, Vertragszins, Restlaufzeit und der Wiederanlagerendite ab. Im Modellbeispiel dieses Artikels ergeben 180.000 Euro Restschuld, 3,40 Prozent Sollzins und vier Restjahre eine Größenordnung von rund 3.900 Euro. Die verbindliche Zahl nennt nur Ihre Bank, und die Höhe muss sie Ihnen auf Nachfrage mitteilen.

Wann muss ich beim Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen?

Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet, die Freigrenze liegt bei 1.000 Euro Gesamtgewinn im Kalenderjahr. Das ist allgemeine Information, für Ihren Fall entscheidet ein Steuerberater.

Fazit

Die Kostenseite des Verkäufers besteht aus zwei großen und vielen kleinen Positionen. Groß sind der Verkäuferanteil an der Maklerprovision und, falls noch ein Darlehen läuft, die Vorfälligkeitsentschädigung. Alles andere, vom Energieausweis über den Grundbuchauszug bis zur Löschung der Grundschuld, bewegt sich in einem klar bezifferbaren Rahmen mit exakter Rechtsgrundlage. Im Rechenbeispiel bleiben von 450.000 Euro Kaufpreis nach 20.404,86 Euro Kosten und 180.000 Euro Darlehensablösung 249.595,14 Euro übrig. Rechnen Sie diese Kette für Ihre eigene Immobilie durch, und zwar in dieser Reihenfolge: erst der realistische Preis, dann die Kosten, dann der Netto-Erlös. Der konkrete nächste Schritt ist deshalb die Zahl an der Spitze, also eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie.

Quellen

• GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis) mit KV Nr. 14140, 14143, 17000 bis 17003, 22200, 22201, 25100, 25101, 32005, 32014, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 2 (Gebührentabellen A und B), Fundstelle BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18, abgerufen im August 2026
• § 34 GNotKG (Wertgebühren, Mindestgebühr 15 Euro), abgerufen im August 2026
• § 53 GNotKG (Geschäftswert von Grund- und Registerpfandrechten), abgerufen im August 2026
• § 113 GNotKG (Geschäftswert der Betreuungs- und Treuhandgebühr), abgerufen im August 2026
• § 121 GNotKG (Geschäftswert bei der Beglaubigung von Unterschriften, Handzeichen oder qualifizierten elektronischen Signaturen), abgerufen im August 2026
• § 435 BGB (Rechtsmangel, Grundlage der Lastenfreistellung), abgerufen im August 2026
• § 448 BGB (Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten), abgerufen im August 2026
• § 488 BGB (Kündigungsfrist von drei Monaten), abgerufen im August 2026
• § 489 BGB (ordentliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren), abgerufen im August 2026
• § 490 BGB (außerordentliches Kündigungsrecht bei Verwertung der Immobilie), abgerufen im August 2026
• § 502 BGB (Vorfälligkeitsentschädigung, Ausschluss und Kappungsgrenzen), abgerufen im August 2026
• § 656a BGB (Textform des Maklervertrags), abgerufen im August 2026
• § 656b BGB (persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d), abgerufen im August 2026
• § 656c BGB (Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien), abgerufen im August 2026
• § 656d BGB (Vereinbarungen über die Maklerkosten), abgerufen im August 2026
• § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist, Freigrenze), abgerufen im August 2026
• § 3 GEG (Begriffsbestimmungen, kleines Gebäude bis 50 Quadratmeter), abgerufen im August 2026
• § 79 GEG (Grundsätze des Energieausweises, Gültigkeit zehn Jahre), abgerufen im August 2026
• § 80 GEG (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen), abgerufen im August 2026
• § 87 GEG (Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige), abgerufen im August 2026
• § 108 GEG (Bußgeldvorschriften), abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie (Stand 09.10.2025), abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist (Stand 20.06.2025), abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen (Stand 19.11.2025), abgerufen im August 2026
• Bayerische Vermessungsverwaltung: Gebühren- und Preisliste (GebPL), Stand 01.07.2026, abgerufen im August 2026
• LGLN Niedersachsen: Liegenschaftskarte, Gebühren nach Anlage 1 KOVerm, abgerufen im August 2026
• Bundestags-Drucksache 19/15827: Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten (11.12.2019), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026 zu den Preisen für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank: aus der Zinsstruktur abgeleitete Renditen für Bundeswertpapiere, Restlaufzeit vier Jahre, abgerufen im August 2026