Was ist meine Immobilie wert? Immobilienbewertung erklärt

Das Wichtigste in Kürze

• Genau drei Verfahren, keine freie Wahl: § 6 Abs. 1 ImmoWertV nennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, ein viertes normiertes Verfahren gibt es nicht. Die Wahl richtet sich nach Objektart, Gepflogenheiten des Geschäftsverkehrs und Eignung der Daten und ist ausdrücklich zu begründen.
• 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer: Anlage 1 ImmoWertV setzt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser modellhaft 80 Jahre an. Daraus ergibt sich der Alterswertminderungsfaktor als Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV).
• 835 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche: So hoch liegen die Normalherstellungskosten für ein freistehendes Einfamilienhaus der Standardstufe 3 nach Anlage 4 ImmoWertV, allerdings zum Kostenstand 2010. Sie sind mit dem Baupreisindex fortzuschreiben, der im Mai 2026 bei 140,3 lag (Basis 2021 = 100).
• 872.000 Kaufverträge, 278 Milliarden Euro Umsatz: So groß war der deutsche Immobilienmarkt 2025 nach Auswertung der amtlichen Kaufpreissammlungen, davon 198 Milliarden Euro für Wohnimmobilien.
• Die Datenbasis ist gesetzlich nicht öffentlich: Die Kaufpreissammlung mit den tatsächlich gezahlten notariellen Kaufpreisen darf nach § 195 Abs. 2 BauGB nur dem Finanzamt übermittelt werden. Kein privates Portal verfügt flächendeckend über echte Kaufpreise.
• Ab 850,00 Euro für ein amtliches Gutachten: So hoch ist die Mindestgebühr des Berliner Gutachterausschusses für ein bebautes Grundstück. In Hamburg beginnt dasselbe Gutachten bei 6.000,00 Euro netto Grundbetrag.

Der Wert Ihrer Immobilie ist ihr Verkehrswert, und er wird in Deutschland nach genau drei normierten Verfahren ermittelt: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Welches davon herangezogen wird, hängt nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV von der Art des Objekts, den Marktgepflogenheiten und der Eignung der verfügbaren Daten ab, und die Wahl ist zu begründen. Alle drei brauchen regionale Marktdaten des Gutachterausschusses.

Welche drei Verfahren schreibt die ImmoWertV vor?

Seit dem 1. Januar 2022 gilt die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021. Sie hat die alte ImmoWertV 2010 und die früheren Wertermittlungsrichtlinien in einem einzigen Regelwerk zusammengeführt. Wer heute über Immobilienbewertung spricht, spricht über diese Verordnung, auch wenn viele Texte im Netz noch die Rechtslage davor beschreiben.

Der Zielbegriff ist der Verkehrswert. § 194 BauGB definiert ihn als den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks [...] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Verkehrswert und Marktwert sind derselbe Begriff, die Abgrenzung zu Angebotspreis und Kaufpreis vertieft der Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Um zu diesem Wert zu kommen, stellt § 6 Abs. 1 ImmoWertV drei Verfahren bereit: Grundsätzlich sind das Vergleichswert-, das Ertragswert-, das Sachwertverfahren oder mehrere davon heranzuziehen. Ein viertes normiertes Verfahren und eine anerkannte „Expertenformel“ daneben gibt es nicht.

Quelle: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, §§ 6, 12, 18 bis 21, 24 bis 39 und Anlagen 1 und 4, abrufbar unter gesetze-im-internet.de/immowertv_2022 (abgerufen am 4. August 2026).

Die rechte Spalte ist bewusst mit „wird typischerweise herangezogen“ überschrieben und nicht mit „gilt für“. Das ist kein sprachliches Detail. § 6 Abs. 1 ImmoWertV ordnet den Objektarten kein Verfahren zu, sondern verlangt, dass die Verfahren „nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen“ sind, und dass die Wahl begründet wird. Beispielhaft gesprochen: Liegen für Ihre Gemeinde genügend Verkäufe vergleichbarer Reihenhäuser aus zeitlicher Nähe zum Stichtag vor, ist das Vergleichswertverfahren die erste Wahl. Gibt es nur eine Handvoll Kauffälle, ist es das nicht mehr, obwohl der Objekttyp derselbe ist.

Mehrere Verfahren dürfen nebeneinander laufen. Der Verkehrswert wird dann nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV aus den Verfahrenswerten „unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit“ abgeleitet. In der Praxis heißt das: Ein Sachverständiger rechnet ein Einfamilienhaus in einem dünn besetzten Markt oft im Sachwert- und im Vergleichswertverfahren und begründet anschließend, welchem Ergebnis er mehr Gewicht gibt.

Wie läuft jedes Verfahren in drei Schritten ab?

Der wichtigste und in Ratgebertexten am seltensten erklärte Teil der Verordnung ist § 6 Abs. 3 ImmoWertV. Er legt für alle drei Verfahren denselben Dreischritt fest:

1. Vorläufiger Verfahrenswert. Hier fließen ausschließlich die allgemeinen Grundstücksmerkmale ein: Lage, Größe, Zuschnitt, Baujahr, Zustand, Ausstattung. Es entsteht eine reine Rechengröße, noch ohne Marktbezug.
2. Marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert. Der vorläufige Wert wird mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, im Sachwertverfahren mit dem Sachwertfaktor, im Vergleichs- und Ertragswertverfahren über die aus dem Markt abgeleiteten Daten. Erst hier trifft die Rechnung auf das tatsächliche Preisniveau vor Ort.
3. Verfahrenswert. Zuletzt kommen die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale dazu oder gehen ab.

Diese Reihenfolge ist keine Formsache, sie entscheidet über das Ergebnis. § 8 Abs. 3 ImmoWertV zählt als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale insbesondere besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, Liquidationsobjekte, Bodenverunreinigungen, Bodenschätze sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen auf. Ein defektes Dach oder ein eingetragenes Wohnrecht wird also nicht irgendwo anteilig eingemischt, sondern am Ende in Euro abgezogen.

Ebenso wichtig: Der Verkehrswert ist ein Stichtagswert. § 194 BauGB stellt auf „den Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht“ ab, und § 12 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV verlangt, dass auch die sonstigen erforderlichen Daten auf einen Stichtag bezogen werden. Ein Wert von vor zwei Jahren ist kein aktueller Wert.

Wann wird das Vergleichswertverfahren herangezogen?

Das Vergleichswertverfahren ist das marktnächste der drei, weil es unmittelbar an bezahlten Preisen ansetzt. § 24 ImmoWertV kennt dafür zwei Wege. Entweder wird der vorläufige Vergleichswert aus der statistischen Auswertung einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen abgeleitet, oder er entsteht durch Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors mit der passenden Bezugsgröße, etwa der Wohnfläche oder dem Jahresrohertrag.

Der Knackpunkt steht in § 25 ImmoWertV: Vergleichsgrundstücke müssen hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag verkauft worden sein. Abweichungen sind nach § 9 ImmoWertV anzupassen, für zeitliche Unterschiede über Indexreihen (§ 18), für Größen- oder Lageunterschiede über Umrechnungskoeffizienten (§ 19).

Genau hier liegt der Grund, warum das Verfahren bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern gut funktioniert und bei einem freistehenden Architektenhaus im Umland oft nicht. Wohnungen in einer Stadt sind statistisch vergleichbar, es gibt viele Fälle, und Unterschiede lassen sich rechnerisch glätten. Ein Einzelobjekt mit besonderem Grundriss auf einem großen Grundstück hat schlicht keine ausreichende Zahl echter Vergleichsfälle. Dann greift § 6 Abs. 1 ImmoWertV mit dem Kriterium der „Eignung der zur Verfügung stehenden Daten“, und der Sachverständige wechselt oder ergänzt das Verfahren.

Wie groß der Vergleichspool bundesweit ist, zeigt die Auswertung der Gutachterausschüsse: 2025 wurden rund 872.000 Immobilienkaufverträge mit einem Gesamtgeldumsatz von 278 Milliarden Euro registriert, davon 198 Milliarden Euro für Wohnimmobilien. Auf einzelne Bodenrichtwertzonen und Objekttypen heruntergebrochen bleiben davon in vielen Lagen nur eine Handvoll vergleichbarer Fälle pro Jahr übrig.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren betrachtet die Immobilie als Kapitalanlage: Was wirft sie dauerhaft ab, und was ist dieser Ertragsstrom heute wert? § 27 Abs. 5 ImmoWertV kennt dafür drei Spielarten, das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28), das vereinfachte Ertragswertverfahren (§ 29) und das periodische Ertragswertverfahren (§ 30).

Die Rechenkette ist in allen Varianten ähnlich aufgebaut. Ausgangspunkt ist der Rohertrag nach § 31 Abs. 2 ImmoWertV, also die marktüblich erzielbaren Erträge, nicht zwingend die tatsächlich vereinbarte Miete. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab, und § 32 Abs. 1 ImmoWertV zählt sie abschließend auf: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Was übrig bleibt, ist der Reinertrag.

Dieser Reinertrag wird kapitalisiert. Der Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV ergibt sich aus zwei Größen: der Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV und dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz nach § 33 ImmoWertV. Dieser Zinssatz ist keine Meinung des Gutachters, sondern eine aus der Kaufpreissammlung abgeleitete Marktgröße des örtlichen Gutachterausschusses. Zum kapitalisierten Ertragsanteil kommt schließlich der Bodenwert nach §§ 40 bis 43 ImmoWertV.

Für Eigentümer eines vermieteten Objekts heißt das: Zwei Stellschrauben bewegen den Wert stärker als alles andere, die nachhaltig erzielbare Miete und der Liegenschaftszinssatz. Ein dauerhaft untervermietetes Mehrfamilienhaus wird niedriger bewertet als ein baugleiches mit marktüblichen Mieten, und ein steigender Liegenschaftszinssatz senkt den Wert, ohne dass sich am Gebäude etwas ändert.

Wie rechnet das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren fragt nach den Kosten eines vergleichbaren Neubaus und zieht davon ab, was das bestehende Gebäude an Nutzungsdauer bereits verbraucht hat. Nach § 35 Abs. 2 ImmoWertV setzt sich der vorläufige Sachwert aus drei Bausteinen zusammen: dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen (§ 36), dem vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen (§ 37) und dem Bodenwert nach §§ 40 bis 43.

Der erste Baustein ist der aufwendigste. Grundlage sind die Normalherstellungskosten NHK 2010 aus Anlage 4 ImmoWertV, ausgedrückt in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Für ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller, Erdgeschoss und voll ausgebautem Dachgeschoss (Gebäudeart 1.01) in der mittleren Standardstufe 3 sind das 835 Euro je Quadratmeter einschließlich 17 % Baunebenkosten, in Standardstufe 4 sind es 1.005 Euro, in Standardstufe 5 1.260 Euro. Ohne ausgebautes Dachgeschoss (Gebäudeart 1.02) sinkt die Standardstufe 3 auf 695 Euro. Für Mehrfamilienhäuser mit bis zu sechs Wohneinheiten nennt Anlage 4 je nach Standardstufe 825, 985 oder 1.190 Euro je Quadratmeter, hier einschließlich 19 % Baunebenkosten.

Diese Zahlen sind auf den Kostenstand Jahresdurchschnitt 2010 bezogen und ohne Fortschreibung wertlos. § 36 Abs. 2 Satz 4 ImmoWertV verlangt deshalb, dass „der für den Wertermittlungsstichtag aktuelle und für die jeweilige Art der baulichen Anlage zutreffende Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes (Baupreisindex) zu verwenden“ ist. Dieser Index lag für den Neubau von Wohngebäuden im Mai 2026 bei 140,3 Punkten auf Basis 2021 = 100, nach 137,0 im Februar 2026 und 135,0 im November 2025. Gegenüber Mai 2025 ist das ein Anstieg von 5,0 %.

Auf die so fortgeschriebenen Herstellungskosten wirken nach § 36 Abs. 1 ImmoWertV zwei Faktoren. Der Regionalfaktor bildet das örtliche Baukostenniveau ab und wird vom Gutachterausschuss modelliert. Der Alterswertminderungsfaktor „entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer“ (§ 38 ImmoWertV).

Zum Schluss wird der vorläufige Sachwert nach § 35 Abs. 3 ImmoWertV mit dem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor multipliziert. Dieser Faktor ist der eigentliche Marktbezug des Verfahrens, und er stammt vollständig aus der regionalen Kaufpreisauswertung. Ohne ihn ist ein Sachwert eine Baukostenrechnung, kein Marktwert.

Wie werden Gesamt- und Restnutzungsdauer bestimmt?

Die Nutzungsdauer ist im Sachwert- wie im Ertragswertverfahren eine der stärksten Stellschrauben, und sie wird häufig falsch dargestellt. Das Alter ist simpel: Kalenderjahr des Stichtags minus Baujahr. Die Gesamtnutzungsdauer gibt Anlage 1 ImmoWertV modellhaft vor, mit 80 Jahren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser sowie für Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung. Zum Vergleich: Bürogebäude und Geschäftshäuser stehen dort mit 60 Jahren, Kindergärten und Schulen mit 50 Jahren, Verbrauchermärkte und Autohäuser mit 30 Jahren.

Die Restnutzungsdauer ist dagegen nicht einfach die Differenz. § 4 Abs. 3 ImmoWertV formuliert sie als Ermittlung „in der Regel auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter“, und dieses „in der Regel“ trägt viel Gewicht. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltung kann sie verkürzen.

Für den Verlängerungsfall enthält Anlage 2 ImmoWertV ein Punktemodell. Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung und Wärmedämmung der Außenwände zählen mit je maximal 4 Punkten am schwersten, Fenster und Außentüren, Heizungsanlage, Bäder, Leitungssysteme, Innenausbau und eine wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung mit je maximal 2 Punkten. Das Ergebnis ist gedeckelt: Die modellhafte Restnutzungsdauer kann maximal 70 % der Gesamtnutzungsdauer erreichen.

Für Eigentümer ist das die praktisch verwertbarste Stelle der Verordnung. Wer Dach, Fenster und Heizung erneuert hat, sollte Rechnungen und Fertigstellungsdaten bereithalten, denn diese Nachweise wirken über die Restnutzungsdauer direkt auf den Alterswertminderungsfaktor. Welche Belege darüber hinaus nötig sind, listet die Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf auf.

Woher stammen die Daten, ohne die keine Bewertung funktioniert?

Alle drei Verfahren teilen eine Abhängigkeit: Sie brauchen Marktdaten, die niemand am Schreibtisch erzeugen kann. § 12 Abs. 2 ImmoWertV sagt unmissverständlich, dass „die für die Wertermittlung erforderlichen Daten [...] insbesondere aus der Kaufpreissammlung auf der Grundlage einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise ermittelt“ werden. Welche Daten das sind, listet § 12 Abs. 1 ImmoWertV auf: Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren sowie Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren und -koeffizienten.

Zuständig dafür sind die Gutachterausschüsse. Nach § 192 Abs. 1 BauGB werden „zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen [...] selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet“. § 193 Abs. 5 BauGB weist ihnen die Datenarbeit zu: Kaufpreissammlung führen und auswerten, Bodenrichtwerte ermitteln sowie die sonstigen erforderlichen Daten, insbesondere Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren „insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser“, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren.

Gefüllt wird die Kaufpreissammlung automatisch. § 195 Abs. 1 BauGB verpflichtet jede beurkundende Stelle, jeden Vertrag über die entgeltliche Eigentumsübertragung an einem Grundstück in Abschrift an den Gutachterausschuss zu übersenden. Jeder notarielle Kaufvertrag in Deutschland landet also in dieser Datenbank, mit dem echten Preis.

Und hier steht die Aussage, die in kaum einem Ratgebertext auftaucht, obwohl sie für die Bewertung Ihrer Immobilie zentral ist: Diese Sammlung ist gesetzlich nicht öffentlich. § 195 Abs. 2 BauGB bestimmt, dass „die Kaufpreissammlung [...] nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden“ darf, und § 195 Abs. 3 BauGB lässt Auskünfte nur bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu. Daraus folgt sachlich zwingend: Kein privates Portal und kein Anbieter einer Online-Bewertung verfügt flächendeckend über die tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Was dort ausgewertet wird, sind Angebots- und Marktdaten, nicht die amtliche Kaufpreissammlung. Das macht eine Online-Einordnung nicht wertlos, aber es erklärt präzise, wo ihre Grenze verläuft. Was eine kostenlose Bewertung leistet und was sie nicht leisten kann, behandelt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung im Detail.

Öffentlich zugänglich ist dagegen der Bodenrichtwert. § 196 Abs. 3 BauGB stellt klar: „Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Ermittelt werden sie nach § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres [...], wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist“. § 13 Abs. 1 ImmoWertV definiert sie als Wert je Quadratmeter Grundstücksfläche eines fiktiven, unbebauten Bodenrichtwertgrundstücks, und § 13 Abs. 2 Satz 2 und 3 ImmoWertV verbieten Spannen: „Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig.“ Über das länderübergreifende Portal BORIS-D sind die Werte kostenfrei abrufbar. Wie Sie Ihre Zone finden und den Wert richtig lesen, erklärt der Beitrag zum Bodenrichtwert.

Welche Faktoren bestimmen den Wert am stärksten?

Über die Verfahren hinweg wirken dieselben Werttreiber, nur an unterschiedlichen Stellen der Rechnung. § 8 ImmoWertV trennt sie in zwei Gruppen, und diese Trennung erklärt, warum manche Eigenschaften den Wert prozentual verschieben und andere ihn in Euro kürzen.

Allgemeine Grundstücksmerkmale fließen in den vorläufigen Verfahrenswert ein:

• Lage. Die Makrolage bestimmt über Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz und Sachwertfaktor gleich drei Eingangsgrößen auf einmal. Die Mikrolage, also Nachbarschaft, Lärm, Ausrichtung und Anbindung, wird über Umrechnungskoeffizienten und Zu- oder Abschläge abgebildet.
• Größe und Zuschnitt. Brutto-Grundfläche und Wohnfläche sind die Bezugsgrößen der Herstellungskosten und der Vergleichsfaktoren, die Grundstücksfläche multipliziert den Bodenrichtwert.
• Baujahr und Zustand. Sie steuern über Alter und Restnutzungsdauer direkt den Alterswertminderungsfaktor.
• Ausstattungsstandard. In Anlage 4 ImmoWertV übersetzt er sich unmittelbar in die Standardstufe, beim freistehenden Einfamilienhaus der Gebäudeart 1.01 in die Spanne von 655 Euro (Standardstufe 1) bis 1.260 Euro (Standardstufe 5) je Quadratmeter Brutto-Grundfläche.
• Energetische Eigenschaften. Sie wirken doppelt, über die Standardstufe und über das Punktemodell der Anlage 2.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV kommen erst nach der Marktanpassung dazu und wirken als Euro-Betrag: Baumängel und Bauschäden, besondere Ertragsverhältnisse, Bodenverunreinigungen, Bodenschätze sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen wie Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder Erbbaurechte. Ein Instandhaltungsstau wird also nicht „prozentual eingepreist“, sondern nach Kostenschätzung abgezogen, und ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht senkt den Wert um einen kapitalisierten Betrag. Weil beides ganz am Ende steht, wirkt es voll durch.

Rechenbeispiel: Sachwert eines Einfamilienhauses

Ein vollständig durchgerechnetes Beispiel zeigt am besten, welche Größen wirklich zählen. Wertermittlungsstichtag ist der 30. Juni 2026.

Objektdaten (Annahmen des Beispiels): freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1996, Keller, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, Brutto-Grundfläche 230 m², mittlerer Ausstattungsstandard, Grundstück 520 m², Bodenrichtwert der Zone 300 Euro je m², keine Modernisierung seit Bau, Dach und Heizung mit erkennbarem Instandhaltungsrückstau.

Schritt 1, Bodenwert (§§ 35 Abs. 2 Nr. 3, 40 ImmoWertV): 520 m² x 300 Euro/m² = 156.000 Euro.

Schritt 2, Normalherstellungskosten (Anlage 4 ImmoWertV): Gebäudeart 1.01, Standardstufe 3: 835 Euro je m² Brutto-Grundfläche, Kostenstand Jahresdurchschnitt 2010, einschließlich 17 % Baunebenkosten.

Schritt 3, Umrechnung auf den Stichtag (§ 36 Abs. 2 Satz 4 ImmoWertV): Baupreisindex Wohngebäude, Jahr 2010 = 90,1 und Jahr 2021 = 127,0 (Basis 2015 = 100), Mai 2026 = 140,3 (Basis 2021 = 100). Umgerechnet auf Basis 2015 = 100 ergibt der Mai 2026: 140,3 x 1,270 = 178,2. Anpassungsfaktor von 2010 auf Mai 2026: 178,2 geteilt durch 90,1 = 1,978, gerundet 1,98. Durchschnittliche Herstellungskosten: 835 Euro/m² x 1,98 = 1.653 Euro je m² Brutto-Grundfläche. Für 230 m²: 1.653 Euro x 230 = 380.190 Euro.

Schritt 4, Regionalfaktor und Alterswertminderung (§§ 36 Abs. 1, 38 ImmoWertV): Regionalfaktor 1,00 (Modellwert des örtlichen Gutachterausschusses, hier neutral angesetzt). Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (Anlage 1 ImmoWertV). Alter am Stichtag: 2026 minus 1996 = 30 Jahre. Restnutzungsdauer ohne wertverlängernde Modernisierung: 80 minus 30 = 50 Jahre. Alterswertminderungsfaktor: 50 geteilt durch 80 = 0,625. Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen: 380.190 Euro x 1,00 x 0,625 = 237.619 Euro, gerundet 237.600 Euro.

Schritt 5, bauliche Außenanlagen (§ 37 ImmoWertV): Garage, gepflasterte Zufahrt, Terrasse, Einfriedung, sachverständig geschätzt: 12.000 Euro.

Schritt 6, vorläufiger Sachwert des Grundstücks (§ 35 Abs. 2 ImmoWertV): 237.600 Euro plus 12.000 Euro plus 156.000 Euro = 405.600 Euro.

Schritt 7, Marktanpassung (§§ 21 Abs. 3, 35 Abs. 3, 39 ImmoWertV): Sachwertfaktor des örtlichen Gutachterausschusses für Ein- und Zweifamilienhäuser dieser Wert- und Lageklasse, hier angenommen 1,15: 405.600 Euro x 1,15 = 466.440 Euro marktangepasster vorläufiger Sachwert.

Schritt 8, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV): Instandhaltungsrückstau bei Dacheindeckung und Heizungsanlage, kalkuliert nach Angeboten: minus 25.000 Euro. 466.440 Euro minus 25.000 Euro = 441.440 Euro.

Ergebnis: Sachwert 441.440 Euro, Verkehrswert sinnvoll gerundet nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV rund 440.000 Euro.

Drei Größen dieser Rechnung stammen nicht aus dem Objekt, sondern aus dem Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses und sind hier ausdrücklich als Annahme gesetzt: der Bodenrichtwert von 300 Euro je m², der Regionalfaktor von 1,00 und vor allem der Sachwertfaktor von 1,15. Der Sachwertfaktor allein bewegt das Ergebnis in diesem Beispiel um rund 40.000 Euro je 0,10 Punkte. Genau deshalb ist eine Bewertung ohne regionale Marktdaten keine Bewertung, sondern eine Schätzung.

Die Alterswertminderung ist der zweite große Hebel. Wären Dach, Fenster und Heizung erneuert worden, verlängerte sich die Restnutzungsdauer nach dem Punktemodell der Anlage 2 ImmoWertV, der Alterswertminderungsfaktor stiege entsprechend, und der Instandhaltungsabzug von 25.000 Euro entfiele. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihr Objekt in dieser Größenordnung ungefähr liegt, ist eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts der schnellste erste Anhaltspunkt.

Welche Stufen des Bewertungsaufwands gibt es?

Nicht jeder Anlass rechtfertigt denselben Aufwand. Zwischen einer rechnerischen Einordnung und einem vollständigen Gutachten nach §§ 193 ff. BauGB liegen mehrere Stufen, die sich in Tiefe, rechtlicher Wirkung und Preis deutlich unterscheiden.

Quellen: §§ 193, 199 BauGB (gesetze-im-internet.de); Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Auszug aus dem Gebührenverzeichnis der VermGebO, Tarifstellen 7000 ff., Stand 17. Dezember 2022; Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Gebührenordnung GebOVerm, Nummer 11 der Anlage, Gebührensätze 2026.

Dass Sie das amtliche Gutachten überhaupt beauftragen dürfen, steht in § 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Antragsberechtigt sind dort ausdrücklich „die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte“. Sie brauchen also weder ein Gerichtsverfahren noch die Zustimmung von Miterben.

Der Preisunterschied zwischen Berlin und Hamburg von rund 2.555 Euro zu rund 8.330 Euro brutto ist kein Rechenfehler, sondern Föderalismus: § 199 Abs. 2 BauGB ermächtigt die Länder, Bildung, Tätigkeit und Gebühren der Gutachterausschüsse selbst zu regeln. Prüfen Sie deshalb die Gebührenordnung Ihres Bundeslandes, bevor Sie mit einer Zahl aus einem anderen Land kalkulieren. Die Berliner Tabelle hat den Stand 17. Dezember 2022, die Hamburger Sätze gelten seit dem 1. Januar 2026.

Übrigens staffeln auch Banken ihren Aufwand. § 24 der Beleihungswertermittlungsverordnung erlaubt bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten im Inland eine vereinfachte Wertermittlung statt eines vollständigen Gutachtens, sofern der abzusichernde Darlehensbetrag einschließlich aller Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt.

Was sagt der Markt im Sommer 2026?

Kein Verfahren rechnet im luftleeren Raum. Weil alle drei auf Marktdaten aufsetzen, verschiebt sich der Wert Ihrer Immobilie auch dann, wenn sich an ihr selbst nichts ändert.

Quellen: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026 und Konjunkturindikator Baupreisindizes (Stand 10. Juli 2026); vdpResearch, Meldung vom 12. Mai 2026; Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) gemeinsam mit dem BBSR, Meldung zum Immobilienmarktbericht Deutschland vom 24. Juni 2026.

Zwei Dinge lassen sich daraus ablesen. Erstens laufen die Regionen auseinander: Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen legten im 1. Quartal 2026 um 3,6 % zu, Ein- und Zweifamilienhäuser in denselben Kreisen verloren im selben Zeitraum 0,8 %. Ein bundesweiter Durchschnitt von +1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal sagt über Ihr Objekt also fast nichts. Zweitens hinken die amtlichen Zahlen dem Geschehen hinterher, weil sie aus abgeschlossenen notariellen Kaufverträgen stammen: Der Immobilienmarktbericht mit den Daten für 2025 erschien erst im Juni 2026.

Beim Vergleich mit älteren Meldungen ist Vorsicht geboten. Der Häuserpreisindex wurde im Juni 2026 turnusmäßig auf das Basisjahr 2025 umgestellt, die Vorjahresrate für das 4. Quartal 2025 dabei von +3,0 % auf +2,6 % revidiert. Als Branchenreferenz meldete vdpResearch für das 1. Quartal 2026 einen Anstieg des Gesamtindex um 2,2 % und beim selbst genutzten Wohneigentum um 2,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal.

Welche Fehler machen Eigentümer bei der Selbsteinschätzung?

Bei der eigenen Einschätzung wiederholen sich dieselben Denkfehler, und alle lassen sich an der ImmoWertV festmachen.

Investitionen mit Wert gleichsetzen. Was in Küche, Bad oder Garten geflossen ist, erscheint in keinem der drei Verfahren als Rechnungsbetrag. Eine Modernisierung wirkt im Sachwertverfahren über Standardstufe und Restnutzungsdauer, im Vergleichswertverfahren über Zu- und Abschläge, im Ertragswertverfahren über die erzielbare Miete. Immer gefiltert durch den Markt, nie eins zu eins.

Den Marktanpassungsfaktor ignorieren. Die häufigste Selbstrechnung lautet: Baukosten heute minus Abnutzung plus Grundstück. Das ist der vorläufige Sachwert und endet im Rechenbeispiel oben bei 405.600 Euro, nicht bei 440.000 Euro. Ohne Sachwertfaktor fehlt der gesamte Marktbezug.

Restnutzungsdauer als reine Subtraktion behandeln. Wer 80 minus Baujahr rechnet und Modernisierungen unterschlägt, verschenkt genau den Teil des Wertes, den er selbst finanziert hat.

Angebotspreise für Marktdaten halten. Inserate zeigen Preisvorstellungen. Die tatsächlich gezahlten Preise stehen in der Kaufpreissammlung, und die ist nach § 195 Abs. 2 BauGB nicht öffentlich.

Mit dem Angebotspreis beginnen statt mit dem Wert. Der ermittelte Wert ist die Basis, der Angebotspreis eine taktische Entscheidung darüber. Ein deutlich überhöhter Einstieg verlängert die Vermarktungsdauer und führt nach Preiskorrekturen häufig zu einem schlechteren Ergebnis als ein marktgerechter Start. Wie sich die Preisfindung in den Gesamtprozess einfügt, zeigt der Leitfaden zum Ablauf beim Hausverkauf.

Welcher Bewertungsartikel beantwortet welche Frage?

Dieser Beitrag ist der Einstieg in die Systematik. Für die konkreten Anschlussfragen gibt es eigene Beiträge, gebündelt im Themenbereich Immobilienbewertung:

• Objekttyp Haus: Besonderheiten und nötige Angaben klärt Was ist mein Haus wert.
• Begriffsabgrenzung: Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert und Kaufpreis trennt der Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.
• Bodenwert: Zone finden und Wert richtig lesen erklärt der Beitrag zum Bodenrichtwert.
• Aufwand und Kosten: Was Gratisangebote leisten und wo ihre Grenze liegt, behandelt die kostenlose Immobilienbewertung.
• Anlass Erbschaft: Wertermittlung für das Finanzamt und Fristen stehen bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien.
• Anlass Trennung: Warum hier oft ein neutrales Gutachten gewählt wird, erläutert der Hausverkauf bei Scheidung.
• Nach der Bewertung: Selbst vermarkten oder abgeben, das wägt Makler oder Privatverkauf ab.

Häufige Fragen

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie selbst ermitteln?

Sie können den Wert grob nachrechnen, aber nicht vollständig ermitteln. Bodenrichtwert und Normalherstellungskosten sind öffentlich zugänglich, ebenso der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes. Was Ihnen fehlt, sind Sachwertfaktor, Liegenschaftszinssatz und Vergleichsfaktoren, die der Gutachterausschuss aus der nicht öffentlichen Kaufpreissammlung ableitet. Für eine schnelle Größenordnung reicht eine kostenlose Ersteinschätzung, für belastbare Zahlen brauchen Sie regionale Marktdaten.

Welche drei Verfahren gibt es und welches gilt für mein Objekt?

§ 6 Abs. 1 ImmoWertV nennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Kein Verfahren ist einem Objekttyp fest zugeordnet. Die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten des Geschäftsverkehrs und vor allem der Eignung der verfügbaren Daten, und sie ist zu begründen. Typischerweise werden Eigentumswohnungen im Vergleichswertverfahren, Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren und selbst genutzte Einfamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichsfälle im Sachwertverfahren bewertet.

Wie genau ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung?

Sie liefert eine Einordnung, kein Wertermittlungsverfahren im Sinne der ImmoWertV. Der strukturelle Grund liegt in § 195 Abs. 2 und 3 BauGB: Die Kaufpreissammlung mit den tatsächlich gezahlten notariellen Preisen ist nicht öffentlich, kein privater Anbieter kennt sie flächendeckend. Ohne Besichtigung bleiben außerdem Zustand, Instandhaltungsstau und Mikrolage unberücksichtigt, also genau die Positionen, die nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV am Ende in Euro abgezogen werden.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten und wann brauche ich eines?

Die Gebühren regelt jedes Bundesland eigenständig auf Grundlage von § 199 Abs. 2 BauGB. In Berlin gilt für ein bebautes Grundstück der dreieinhalbfache Satz nach Tabelle 1 der VermGebO mit einer Mindestgebühr von 850,00 Euro, bei 500.000 Euro Verkehrswert also rund 2.555 Euro. In Hamburg beträgt der Grundbetrag 6.000,00 Euro netto zuzüglich 0,2 vom Hundert des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswertes, bei 500.000 Euro rund 8.330 Euro brutto. Nötig ist ein solches Gutachten vor allem dann, wenn Finanzamt, Gericht oder Miterben eine belastbare Grundlage verlangen.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert, Marktwert und Kaufpreis?

Verkehrswert und Marktwert sind nach § 194 BauGB derselbe Begriff, die Norm nennt den Marktwert ausdrücklich als Klammerzusatz. Der Kaufpreis ist dagegen der individuell vereinbarte Betrag im notariellen Vertrag. Er kann vom Verkehrswert abweichen, weil er persönliche Verhältnisse enthalten darf, die der Verkehrswert nach § 194 BauGB ausdrücklich ausklammert. Der Angebotspreis im Inserat ist wiederum eine Preisvorstellung und keine der beiden Größen.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jedermann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. Praktisch stellen die Länder ihre Werte online bereit, länderübergreifend gebündelt im Portal BORIS-D. Beachten Sie, dass je Zone genau ein Wert angegeben wird, Spannen sind nach § 13 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV unzulässig, und dass die Werte nach § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB in der Regel nur alle zwei Jahre neu ermittelt werden.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert bei Erbschaft oder Schenkung?

Das Finanzamt bewertet nicht nach der ImmoWertV, sondern nach den eigenständigen Vorschriften des Bewertungsgesetzes, die den Verfahrenslogiken zwar ähneln, aber typisierter arbeiten. Weicht der so ermittelte Wert nach oben von der Realität ab, können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, typischerweise über ein Verkehrswertgutachten. Diese Darstellung ist allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Lassen Sie Ihre konkrete Situation von einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht prüfen.

Verändert eine Modernisierung den Wert wirklich messbar?

Ja, und zwar über die Restnutzungsdauer. Das Punktemodell der Anlage 2 ImmoWertV bewertet Dacherneuerung mit Wärmedämmung und die Wärmedämmung der Außenwände mit je bis zu 4 Punkten, Fenster, Heizung, Bäder, Leitungssysteme, Innenausbau und Grundrissverbesserung mit je bis zu 2 Punkten. Die daraus abgeleitete Restnutzungsdauer ist auf 70 % der Gesamtnutzungsdauer gedeckelt. Da der Alterswertminderungsfaktor nach § 38 ImmoWertV dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer entspricht, wirkt jede nachgewiesene Modernisierung unmittelbar auf den Sachwert.

Fazit

Der Wert Ihrer Immobilie ist kein Verhandlungsgefühl, sondern das Ergebnis eines von drei normierten Verfahren nach § 6 ImmoWertV, angewendet auf einen konkreten Stichtag. Die entscheidenden Größen kommen dabei nicht aus Ihrem Haus, sondern aus dem Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses: Bodenrichtwert, Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz bewegen das Ergebnis stärker als fast jede Objekteigenschaft. Sinnvoll ist deshalb ein gestuftes Vorgehen: erst die Größenordnung klären, dann den Aufwand danach bemessen, was auf dem Spiel steht. Wenn Sie einen Verkauf erwägen, fordern Sie als ersten Schritt eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie an und entscheiden Sie erst danach, ob ein Gutachten nötig ist.

Quellen

• § 194 BauGB, Verkehrswert (gesetze-im-internet.de, BMJ und Bundesamt für Justiz), abgerufen im August 2026
• § 192 BauGB, Gutachterausschuss, abgerufen im August 2026
• § 193 BauGB, Aufgaben des Gutachterausschusses, abgerufen im August 2026
• § 195 BauGB, Kaufpreissammlung, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 199 BauGB, Ermächtigungen, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV, Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021, Gesamtfassung, abgerufen im August 2026
• § 6 ImmoWertV, Wertermittlungsverfahren und Ermittlung des Verkehrswerts, abgerufen im August 2026
• § 4 ImmoWertV, Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer, abgerufen im August 2026
• § 13 ImmoWertV, Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück, abgerufen im August 2026
• § 24 ImmoWertV, Grundlagen des Vergleichswertverfahrens, abgerufen im August 2026
• § 27 ImmoWertV, Grundlagen des Ertragswertverfahrens, abgerufen im August 2026
• § 35 ImmoWertV, Grundlagen des Sachwertverfahrens, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 ImmoWertV, Modellansätze zur Gesamtnutzungsdauer, abgerufen im August 2026
• Anlage 2 ImmoWertV, Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen, abgerufen im August 2026
• Anlage 4 ImmoWertV, Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010), abgerufen im August 2026
• § 24 BelWertV, Kleindarlehen, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026 (Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Baupreisindizes Neubau Wohn- und Nichtwohngebäude, Stand 10. Juli 2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Baupreise für Wohngebäude im Mai 2026 (Pressemitteilung Nr. 241 vom 10. Juli 2026), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Fachserie 17 Reihe 4, Preisindizes für die Bauwirtschaft, Ausgabe November 2022, abgerufen im August 2026
• AK OGA und BBSR, 198 Milliarden Euro flossen 2025 in den Kauf von Wohnimmobilien (24. Juni 2026), abgerufen im August 2026
• BORIS-D, länderübergreifendes Bodenrichtwertinformationssystem, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Auszug aus dem Gebührenverzeichnis der VermGebO (Stand 17. Dezember 2022), abgerufen im August 2026
• Freie und Hansestadt Hamburg, Gebührenordnung GebOVerm, Gebührensätze 2026, abgerufen im August 2026
• vdpResearch, Immobilienpreise steigen zu Jahresbeginn 2026 weiter (12. Mai 2026), abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Indikatorensystem zum deutschen Wohnimmobilienmarkt (Stand 5. Juni 2026), abgerufen im August 2026