Hausbewertung online: So rechnet das Modell wirklich

Das Wichtigste in Kürze

• 9.779 Kauffälle, neun Objektmerkmale: So offen legt der Gutachterausschuss Berlin sein Modell für Wohnungseigentum. Gerechnet wurde per statistischer Baumanalyse in IBM SPSS Statistics 29, Datenbasis sind Kaufverträge aus 2024.
• 805.000 Kaufverträge bundesweit: So viele Transaktionen registrierten die rund 400 Gutachterausschüsse 2024, plus 9 % gegenüber 2023, bei 247 Milliarden Euro Geldumsatz.
• § 195 Abs. 2 BauGB sperrt die Rohdaten: Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Kein privater Anbieter rechnet mit dem vollständigen amtlichen Bestand.
• Bis zu 30 Prozent Wertunterschied je Zone: So weit dürfen Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV vom Richtwertgrundstück abweichen. Ihre Adresse liefert dem Modell einen Durchschnitt, keine Mikrolage.
• Rund 45 % der Datensätze fallen aus: So viele der am aktuellen Rand verfügbaren Kauffälle kann das Statistische Bundesamt nicht weiterverarbeiten, weil mindestens ein preisbestimmendes Merkmal fehlt.

Eine Online-Hausbewertung folgt der Logik eines hedonischen Modells: Sie zerlegt tatsächlich gezahlte Kaufpreise in die Preisanteile einzelner Merkmale wie Wohnfläche, Baujahr und Lage und setzt diese Anteile für Ihr Objekt neu zusammen. Das Ergebnis ist nach amtlicher Definition ein Erwartungswert für den Preis, keine Messgröße.

Quellen: § 15 ImmoWertV, Anlage 2 ImmoWertV und § 4 WoFlV, abgerufen im August 2026.

Wie rechnet ein Online-Rechner aus meinen Angaben überhaupt einen Hauswert aus?

In zwei Schritten. Zuerst schätzt das Modell aus bezahlten Kaufpreisen, wie viel einzelne Merkmale wert sind. Das Statistische Bundesamt nennt das für den Häuserpreisindex die Ermittlung der „Werte preisrelevanter Merkmale wie beispielsweise der Wohnfläche oder von Lageparametern“. Im zweiten Schritt werden diese Merkmalspreise auf Ihre Angaben angewandt.

Zwei Verfahrensfamilien kommen vor. Die Regression: Anhang A der ImmoWertA nennt als Beispiel den Liegenschaftszinssatz, ermittelt „mittels multipler linearer Regression“. Und der Entscheidungsbaum: Berlin rechnet mit einer statistischen Baumanalyse aus sukzessiven binären Splits. An jedem Knoten sucht das Verfahren die Variable, die die Kauffälle am besten in zwei Preisgruppen trennt, und setzt einen Schwellenwert; am Ende landet Ihr Objekt in einem Endknoten mit eigenem Quadratmeterpreis. Rechtsgrundlage für beides ist in der amtlichen Wertermittlung § 12 Abs. 4 ImmoWertV: Zur Ermittlung der sonstigen erforderlichen Daten „sind geeignete statistische Verfahren heranzuziehen“. Wie daraus formal ein Wert wird, zeigt das Vergleichswertverfahren nach §§ 24 bis 26 ImmoWertV.

Welche Daten stecken hinter einer Online-Hausbewertung, und woher stammen sie?

Aus sechs Quellen mit sehr unterschiedlicher Herkunft. Der amtliche Kern sind die Kaufpreissammlungen der rund 400 Gutachterausschüsse: Notare übersenden nach § 195 Abs. 1 BauGB jeden entgeltlichen Kaufvertrag, die Angaben werden anonymisiert übernommen und „durch weitere Informationen zu der Immobilie (z. B. Angaben zur Bauleitplanung, Baujahr, Größe etc.) ergänzt“. Die Bundesbauministerin grenzt diesen Bestand im Vorwort des Immobilienmarktberichts gegen Portaldaten ab: Die Kaufpreisdaten „beruhen nicht auf bloßen Angebotspreisen aus Onlineportalen, sondern auf tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen“. Einen bundesweiten Datenpool gibt es dabei nicht, der Bericht beschreibt getrennte Datenbanken, „die maximal auf der Ebene der Länder zusammengeführt werden können“.

Quellen: § 195 und § 196 BauGB, AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, abgerufen im August 2026.

Warum kommen Online-Anbieter nicht an die amtlichen Kaufpreise der Gutachterausschüsse?

Weil das Baugesetzbuch die Weitergabe sperrt. Nach § 195 Abs. 2 BauGB darf die Kaufpreissammlung nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Auskünfte an Dritte sind nach Absatz 3 nur bei berechtigtem Interesse und nach Landesrecht zulässig, also im Einzelfall, nie als fortlaufender Datenstrom.

Private Modelle arbeiten deshalb mit dem, was veröffentlicht ist: Bodenrichtwerte, aggregierte Vergleichsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen, die überregionalen Marktauswertungen nach § 198 Abs. 2 BauGB, Angebotsdaten aus Portalen und, sofern vorhanden, eigene Transaktions- oder Finanzierungsdaten. Wie sich ein Anbieter trägt, der Ihnen dafür nichts berechnet, klärt der Beitrag dazu, was eine kostenlose Immobilienbewertung leistet.

Auch die amtliche Auswertung ist nicht flächendeckend: Für den bundesweiten Bericht lieferten die Ausschüsse Daten für 89 % der Gebietsfläche Deutschlands, in Baden-Württemberg 23 %, in Sachsen 52 %.

Welche meiner Angaben bewegen das Ergebnis am stärksten?

Das lässt sich am offengelegten Berliner Modell ablesen. Es wertet neun Objektmerkmale aus: Baujahr (das tatsächliche, ohne Korrektur für Modernisierung), stadträumliche Wohnlage in vier Stufen von einfach bis sehr gut, Wohnfläche, Wohnungsart, Geschosslage, Verfügbarkeit (vermietet oder bezugsfrei), Aufzug, Balkon und den Bodenrichtwert. Räumlicher Rahmen sind die 23 Altbezirke. Was nicht auf dieser Liste steht, kann das Modell nicht verarbeiten.

Zwei Größen tragen den Löwenanteil. Die Wohnfläche geht als Multiplikator direkt ein: Der Stichprobenmittelwert liegt bei 71 Quadratmetern und 5.234 Euro je Quadratmeter, bei 388.123 Euro mittlerem Kaufpreis. Die Lage kommt über den Bodenrichtwert hinein, im Mittel der Stichprobe 2.500 Euro je Quadratmeter.

Danach folgen die Zweigvariablen, die einen Kauffall in eine andere Preisgruppe schieben: Verfügbarkeit, Baujahr, Geschoss, Aufzug, Balkon. Hinter jeder Baujahrangabe stehen 80 Jahre modellhafte Gesamtnutzungsdauer für Wohnhäuser (Anlage 1 ImmoWertV). Womit Sie beides belegen, zeigt die Unterlagenliste für den Hausverkauf.

Was macht das Modell mit Angaben, die ich gar nicht sicher weiß?

Es rechnet weiter, mit Ersatzwerten. Anhang A der ImmoWertA führt für eine Modellbeschreibung die Beispielformulierung auf: „Fehlende Werte wurden durch den mittleren Wert imputiert.“ Ausreißer werden separat behandelt, „mithilfe der Boxplot-Methode identifiziert und nicht weiterverwendet“. Ein Formular, das eine Lücke still mit dem Mittelwert füllt, zieht Ihr Objekt Richtung Durchschnitt.

Warum überhaupt gefragt wird, liegt an den Rohdaten: Der Kaufvertrag enthält die preisbestimmenden Merkmale nicht. Baujahr, Größe und Ausstattung müssen „zum Beispiel durch Käuferbefragungen oder Bauaktenrecherchen gesondert erhoben werden“. Wie oft das misslingt, zeigt der Qualitätsbericht des Statistischen Bundesamtes: Von rund 100.000 am aktuellen Rand verfügbaren Datensätzen sind rund 45 % nicht weiterverarbeitbar, weil mindestens ein relevantes Merkmal fehlt.

Je genauer Sie die wenigen Kernfelder ausfüllen, desto weniger muss das Modell schätzen. Sind Sie bei Wohnfläche, Baujahr oder Modernisierung unsicher, ist die unverbindliche Ersteinschätzung der Punkt, an dem sich Ihre Angaben mit Ortskenntnis abgleichen lassen.

Wie aktuell sind die Daten, mit denen der Rechner arbeitet?

Systematisch älter als der Tag Ihrer Eingabe. § 9 Abs. 1 ImmoWertV verlangt, dass Daten „hinsichtlich Aktualität […] und hinsichtlich Repräsentativität den jeweiligen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden“. Die Zeitachse: Bodenrichtwerte werden nach § 196 Abs. 1 BauGB im Regelfall zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt; die Berliner Vergleichsfaktoren mit Stand 02.03.2026 beruhen auf Kaufverträgen aus 2024, der bundesweite Marktbericht mit 805.000 Kaufverträgen ebenfalls.

Diesen Versatz gleicht die Verordnung rechnerisch aus: Nach § 18 ImmoWertV bilden Indexreihen die im Zeitverlauf eintretenden Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse ab, wobei nach Nr. 18.1 ImmoWertA zustandsbedingte Preisveränderungen auszuschließen sind. Die aktuellste amtliche Bewegung liefert der Häuserpreisindex: Im ersten Quartal 2026 lagen die Preise für Wohnimmobilien 1,4 % über dem Vorjahresquartal und 0,3 % über dem Vorquartal. Die Spreizung ist erheblich: Eigentumswohnungen legten in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 % zu, in den sieben größten Metropolen um 0,3 %. Wie oft der Wert für Ihre Zone neu festgesetzt wird, steht im Beitrag zum Bodenrichtwert Ihrer Bodenrichtwertzone.

Was kann ein Online-Modell an meinem Haus grundsätzlich nicht sehen?

Alles, was eine Besichtigung erfordert. Das Berliner Modell sagt es selbst: „Eine Besichtigung der Wohnanlagen sowie Wohnungseigentume erfolgte nicht. Die konkrete Ausstattung und der bauliche Unterhaltungszustand […] (z.B. Modernisierung und energetische Eigenschaften) zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses sind nicht bekannt.“

Dazu kommt die Auflösungsgrenze der Lage. Eine Bodenrichtwertzone ist nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zum Richtwertgrundstück „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen“; je Zone gilt nach § 13 Abs. 2 ImmoWertV genau ein Wert, Spannen sind unzulässig. Die ImmoWertA stellt klar: Die Darstellung lässt „keine Rückschlüsse auf die Lage des Bodenrichtwertgrundstücks innerhalb der Bodenrichtwertzone“ zu. Lärm, Hanglage, Nachbarbebauung und Zuschnitt bleiben außen vor.

Formal fasst § 8 Abs. 3 ImmoWertV das in sechs Fallgruppen: besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, Liquidationsobjekte, Bodenverunreinigungen, Bodenschätze sowie Rechte und Belastungen. Sie werden über marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt, kein Formularfeld ersetzt das. Wie stark solche Punkte durchschlagen, behandelt der Beitrag zu Baumängeln und Bauschäden als Wertminderung, und wie weit ein Modellergebnis am Ende trägt, der Beitrag dazu, wie genau eine Online-Bewertung tatsächlich trifft. Für diese Punkte lohnt eine Ersteinschätzung mit regionaler Marktkenntnis.

Was passiert mit den Daten, die ich in das Bewertungsformular eingebe?

Soweit ein Bewertungsverfahren eine automatisierte Entscheidung nach Art. 22 Abs. 1 oder 4 DSGVO ist, muss der Anbieter Sie nach Art. 13 Abs. 2 lit. f DSGVO über „das Bestehen einer automatisierten Entscheidungsfindung einschließlich Profiling“ und über „aussagekräftige Informationen über die involvierte Logik sowie die Tragweite und die angestrebten Auswirkungen“ informieren. Dazu gehören nach Art. 13 Abs. 1 lit. e DSGVO die Empfänger oder Kategorien von Empfängern, also die Frage, an wen Ihre Objektdaten gehen.

Für den Umfang der Abfrage gilt Art. 5 Abs. 1 DSGVO: Daten müssen dem Zweck angemessen und auf das notwendige Maß beschränkt sein (Datenminimierung) und dürfen nicht zweckfremd weiterverarbeitet werden (Zweckbindung). Sie haben nach Art. 15 DSGVO ein Auskunfts- und nach Art. 17 DSGVO ein Löschungsrecht.

Für die Zeit danach setzt § 7 Abs. 2 UWG die Grenze: Werbeanrufe bei Verbrauchern ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung sind nach Nummer 1 stets eine unzumutbare Belästigung, nach Nummer 2 gilt dasselbe für Werbung per elektronischer Post. Tracking ist nach § 25 Abs. 1 TDDDG einwilligungspflichtig, ausgenommen sind unbedingt erforderliche Funktionen. Welche amtlichen Daten Sie unabhängig davon einsehen können, zeigt der Beitrag dazu, wie Sie amtliche Daten ohne Anmeldung abrufen. Bei Zweifeln an einer Verarbeitung hilft ein Fachanwalt für IT-Recht oder die zuständige Landesdatenschutzbehörde.

Woran erkenne ich, ob ein Anbieter sein Bewertungsmodell offenlegt?

An sechs Bausteinen, die § 12 Abs. 6 ImmoWertV für amtliche Modelle verlangt und Anhang A der ImmoWertA konkretisiert. Für private Rechner gilt das nicht, es ist aber die einzige veröffentlichte Prüfliste, an der sich ein Modell messen lässt.

Quellen: BMWSB, ImmoWertA, Anhang A und Gutachterausschuss Berlin, Vergleichsfaktoren Wohnungseigentum zum 31.12.2024, abgerufen im August 2026.

§ 10 Abs. 1 ImmoWertV verankert zusätzlich den Grundsatz der Modellkonformität: Es sind dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung der Daten zugrunde lagen. Zahlen aus zwei Rechnern zu mitteln, ist methodisch nicht zulässig. Die Berliner Vergleichsfaktoren sind ausdrücklich für steuerliche Zwecke veröffentlicht und ersetzen laut Dokument keine gutachterliche Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB; für steuerliche Wertansätze ist ein Steuerberater zuständig.

Wie stark verschiebt eine falsch angegebene Wohnfläche das Ergebnis?

Ausgangspunkt sind die Stichprobenmittelwerte der Berliner Auswertung: 71 Quadratmeter zu 5.234 Euro je Quadratmeter, also 371.614 Euro.

Erster Fehler: Ein Balkon mit 8 Quadratmetern wird voll angerechnet. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV zählt er in der Regel zu einem Viertel, hier mit 2 Quadratmetern. Die Wohnfläche wächst um 6 auf 77 Quadratmeter, das Ergebnis auf 403.018 Euro, ein Plus von 31.404 Euro.

Zweiter Fehler: Ein ausgebauter Hobbyraum im Keller mit 12 Quadratmetern kommt dazu, obwohl Kellerräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV nicht zur Wohnfläche gehören. Mit 89 Quadratmetern zeigt das Modell 465.826 Euro, 94.212 Euro über dem korrekten Ausgangswert. Beide Abweichungen stammen aus einem einzigen falsch verstandenen Feld.

Zur Einordnung: Bundesweit lag der Wohnflächenpreis für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im mittleren Preissegment 2024 bei 2.400 Euro je Quadratmeter. Wer eine Einschätzung mit Blick auf das konkrete Objekt will, startet mit einer Ersteinschätzung für die eigene Immobilie.

Häufige Fragen

Ist eine Online-Hausbewertung verbindlich?

Nein, sie ist ein statistisch geschätzter Erwartungswert, kein Angebot und kein Gutachten. Der Preis einer Immobilie ist laut Immobilienmarktbericht „kein feststehender, immer wieder messbarer Wert“, Immobilienwerte sind „mit bestimmten Methoden ermittelte Erwartungswerte für den Preis“.

Nach welchem Wertermittlungsverfahren rechnet eine Online-Hausbewertung?

Meist nach der Logik des Vergleichswertverfahrens, weil dieses mit Faktoren und Bezugsgrößen arbeitet, die sich automatisieren lassen. § 24 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV erlaubt ausdrücklich, einen objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor mit der Bezugsgröße des Objekts zu multiplizieren.

Warum fragt das Formular nach Modernisierungen und nicht nur nach dem Baujahr?

Weil Anlage 2 ImmoWertV Modernisierungen in Punkten misst: maximal 20, davon je 4 für Dach- und Außenwanddämmung, je 2 für Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss. Daraus ergeben sich fünf Grade von „nicht modernisiert“ (0 bis 1 Punkt) bis „umfassend modernisiert“ (18 bis 20 Punkte).

Kann ich meine Daten nach einer Online-Hausbewertung wieder löschen lassen?

Ja. Art. 17 DSGVO gibt Ihnen einen Löschungsanspruch, Art. 15 DSGVO zusätzlich das Recht auf Auskunft über gespeicherte Daten und Empfänger. Der Anspruch richtet sich an den Verantwortlichen, also den Betreiber des Formulars.

Zählt der Wintergarten bei einer Online-Hausbewertung zur Wohnfläche?

Ein unbeheizter Wintergarten zählt nach § 4 Nr. 3 WoFlV zur Hälfte, ebenso ein Schwimmbad. Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern zählen voll, von mindestens 1 Meter bis unter 2 Metern zur Hälfte.

Fazit

Eine Online-Hausbewertung ist kein Blick auf Ihr Haus, sondern eine Rechnung über Merkmalspreise aus fremden Kauffällen. Wie gut sie trägt, hängt an der Datendichte in Ihrer Teilregion, am Alter der Preisbasis und daran, wie sauber Sie die wenigen Felder ausfüllen, die das Modell kennt. Ausstattung, Bauzustand und Mikrolage bleiben außen vor, das sagen die amtlichen Modelle selbst. Prüfen Sie deshalb vor der Eingabe Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungsstand anhand Ihrer Unterlagen und ordnen Sie das Ergebnis danach mit dem Ratgeber zur Immobilienbewertung ein.

Quellen

• AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Qualitätsbericht Häuserpreisindex, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026 zum Häuserpreisindex, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Vergleichsfaktoren Wohnungseigentum zum 31.12.2024, abgerufen im August 2026
• BMWSB, Muster-Anwendungshinweise ImmoWertA, abgerufen im August 2026
• § 12 ImmoWertV, statistische Verfahren und Modellbeschreibung, abgerufen im August 2026
• § 195 BauGB, Kaufpreissammlung, abgerufen im August 2026
• § 4 Wohnflächenverordnung, Anrechnung der Grundflächen, abgerufen im August 2026