Immobilienbewertung ohne Anmeldung: was wirklich geht

Das Wichtigste in Kürze

• § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Ein voraussetzungsloser Anspruch, ohne Begründung, ohne Nachweis.
• Alle zwei Jahre: Regelturnus der Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB). Hessen und Berlin führen den Stichtag 01.01.2026, Bayern nennt für die großteils kostenfreien Werte den Stichtag 01.01.2024.
• 120 Euro je Antrag: Auskunft aus der hessischen Kaufpreissammlung, inklusive bis zu zehn Kaufpreisen, jeder weitere 5 Euro. Das Formular ist auf öffentlich bestellte Sachverständige zugeschnitten.
• 80 Jahre: Modellhafte Gesamtnutzungsdauer für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser (Anlage 1 ImmoWertV). Der Alterswertminderungsfaktor ist Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV), also selbst nachrechenbar.
• Ein Monat: Frist für die Auskunft nach Art. 12 Abs. 3 DSGVO, die Datenkopie ist nach Art. 15 Abs. 3 DSGVO kostenlos. Telefonwerbung ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung ist nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG stets unzulässig.
• Kein anonymes Sofort-Tool bei uns: Unsere kostenlose Ersteinschätzung verlangt Kontaktdaten. Warum, steht unten offen im Text.

Ohne Anmeldung, ohne E-Mail-Adresse und kostenfrei bekommen Sie in Deutschland den Bodenrichtwert Ihrer Lage, die Immobilienmarktberichte Ihres Gutachterausschusses und die Preisindizes des Statistischen Bundesamtes. Damit lässt sich eine belastbare Größenordnung rechnen. Der Marktwert selbst bleibt verschlossen: Die dafür nötigen Vergleichspreise stammen aus der Kaufpreissammlung, und die ist gesetzlich abgeschottet.

Was heißt „ohne Anmeldung“ bei einer Immobilienbewertung überhaupt?

Zwei verschiedene Dinge werden unter diesem Suchbegriff angeboten: amtliche Daten, die Sie ohne Konto abrufen dürfen, weil ein Gesetz das vorsieht, und Rechner, die aus Adresse, Baujahr und Wohnfläche eine Zahl ausgeben, ohne Kontaktdaten zu verlangen.

Der Unterschied liegt in der Nachprüfbarkeit. Bei amtlichen Daten kennen Sie Herkunft, Stichtag und die Fiktion dahinter. Bei einer anonymen Sofortzahl nicht: Die wertentscheidenden Marktdaten (Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren) leiten nach § 193 Abs. 5 BauGB allein die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung ab, und die steht nicht frei im Netz.

Welche Quellen kann ich ohne E-Mail-Adresse und ohne Konto abrufen?

Vier Datenkörper sind in den meisten Bundesländern voraussetzungslos zugänglich, zwei weitere sind es ausdrücklich nicht.

Quellen: §§ 193, 195, 196, 199 BauGB (gesetze-im-internet.de); BORIS-D (bodenrichtwerte-boris.de); HVBG Hessen, Verwaltungskostenverzeichnis Nr. 72311; Statistisches Bundesamt, Tabellen 61262 und 61261. Abgerufen am 4. August 2026.

Wie komme ich an den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Über das BORIS-Portal Ihres Bundeslands, in den meisten Ländern per Kartenklick ohne Registrierung. Zugang, Gebühren und Turnus regeln die Länder selbst, dazu ermächtigt sie § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB. Daher die Unterschiede.

Quellen: hvbg.hessen.de; berlin.de/gutachterausschuss; boris.sachsen.de; boris.nrw.de; boris-bayern.de; bodenrichtwerte-boris.de. Alle Angaben am 4. August 2026 geprüft.

Hessen stellt zusätzlich Vergleichsfaktoren 2026, regionale Marktberichte und einen amtlichen Immobilien-Preis-Kalkulator kostenfrei bereit, allerdings nur als Landesangebot. Wie Sie den abgelesenen Wert auf Ihr Grundstück umrechnen, steht im Beitrag zum Bodenrichtwert und seinen Umrechnungskoeffizienten.

Wie weit trägt eine eigene Überschlagsrechnung?

Bis zur Größenordnung, nicht bis zum Preis. Das Beispielobjekt ist frei gewählt, belegt sind nur die Indexwerte und die Verordnungsvorgaben.

Ausgangslage: freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1998, Grundstück 520 Quadratmeter, Wohnfläche 140 Quadratmeter, im Jahr 2022 für 480.000 Euro gekauft.

Schritt 1, Bodenwert. Angenommener Bodenrichtwert der Zone: 320 Euro je Quadratmeter, mal 520 Quadratmeter ergibt 166.400 Euro. Der Richtwert gilt für ein fiktives Richtwertgrundstück, dessen wertbeeinflussende Merkmale gesondert dargestellt werden (§ 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB, § 16 ImmoWertV), Abweichungen Ihres Grundstücks müssen Sie selbst berücksichtigen. Bei ungünstigem Zuschnitt wäre ein Abschlag von 10 Prozent plausibel: 166.400 Euro mal 0,90 sind 149.760 Euro, also rund 150.000 Euro.

Schritt 2, Alterswertminderung. Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Alter im Jahr 2026 bei Baujahr 1998 also 28 Jahre, Restnutzungsdauer 52 Jahre. Der Alterswertminderungsfaktor beträgt 52 geteilt durch 80, das sind 0,65. Rechnerisch steht das Gebäude noch bei 65 Prozent seines Neubauwerts.

Schritt 3, Kaufpreis fortschreiben. Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, Basis 2025 gleich 100: Jahresdurchschnitt 2022 bei 107,5, erstes Quartal 2026 bei 100,5 (vorläufig). Faktor 100,5 geteilt durch 107,5 ergibt 0,9349. 480.000 Euro mal 0,9349 sind rund 448.700 Euro, also 31.300 Euro oder 6,5 Prozent unter dem Kaufpreis von 2022.

Schritt 4, warum das noch keine Bewertung ist. Der Index ist ein Bundesdurchschnitt. Im ersten Quartal 2026 lagen Ein- und Zweifamilienhäuser in den sieben größten Metropolen bei plus 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen bei minus 0,8 Prozent. Das sind 2,2 Prozentpunkte Spreizung in zwölf Monaten, auf 480.000 Euro gerechnet rund 10.600 Euro pro Jahr. Zustand, Heizung, Energiestandard und Sanierungsstau stecken in keiner dieser Zahlen.

Ergebnis: rund 150.000 Euro Bodenwert, rund 448.700 Euro indexfortgeschriebener Anhaltspunkt, Restnutzungsdauer 52 Jahre. Das ist die Bewertung eines Durchschnitts, nicht Ihrer Immobilie. Den Unterschied zwischen Sachwert, Vergleichswert und Marktwert erklärt der Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Komme ich als Eigentümer an die Kaufpreissammlung?

In aller Regel nicht, und das ist gesetzlich so gewollt. § 195 Abs. 2 Satz 1 BauGB bestimmt: „Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden.“ Auskünfte daraus gibt es nach Absatz 3 nur „bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften“.

Was das heißt, zeigt § 10 Abs. 2 GAVO NRW: Das berechtigte Interesse wird regelmäßig angenommen, wenn öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige die Daten zur Begründung ihrer Gutachten anfordern. Hessen zeigt den Preis: 120 Euro je Antrag, darin bis zu zehn bekannt gegebene Kaufpreise, jeder weitere 5 Euro (Verwaltungskostenverzeichnis Nr. 72311). Im Antragsformular erklärt der Antragsteller, dass er öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken ist. Als Eigentümer erfüllen Sie diese Voraussetzung nicht.

Warum braucht jede individuelle Einschätzung Kontaktdaten, auch unsere?

Weil die Lücke zwischen Überschlagsrechnung und Marktwert nur mit zwei Zutaten zu schließen ist, die beide nicht anonym zu haben sind: Ihren Objektdaten und lokalen Vergleichsdaten. Der Sachwert wird erst durch Multiplikation mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor marktangepasst (§ 35 ImmoWertV), und dieser Faktor kommt aus der Kaufpreissammlung. Dazu stehen die Normalherstellungskosten der Anlage 4 ImmoWertV auf dem Kostenstand 2010 und müssen mit dem Baupreisindex fortgeschrieben werden, der im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahresmonat lag.

Wer diese Anpassungen für ein konkretes Haus leistet, muss dieses Haus kennen und Ihnen antworten können. Unsere kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts schließt diese Lücke, verlangt dafür aber Kontaktdaten. Eine anonyme Sofortberechnung im Browser bieten wir nicht an: Sie wäre ohne lokale Vergleichsdaten nur eine schöner formatierte Version Ihrer eigenen Rechnung. Was Ihre Kontaktdaten bei anderen Anbietern wert sind und welche Datenschutzrechte Sie danach haben, steht im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung. Wie eine Vermittlung sauber abläuft, lesen Sie unter Immobilienmakler finden, alle Wege der Wertermittlung bündelt der Pillar zur Immobilienbewertung.

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Verkehrswert meiner Immobilie?

Nein. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert mit dem Wert ermittelt, „der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre“ (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ihr Gebäude ist darin nie enthalten.

Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert und welcher Stichtag gilt gerade?

Regelturnus ist der Beginn jedes zweiten Kalenderjahres (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB), einzelne Länder ermitteln häufiger. Hessen und Berlin führen den Stichtag 01.01.2026, Bayern nennt für die großteils kostenfreien Werte den Stichtag 01.01.2024.

Darf ein Makler mich anrufen, wenn ich nur meine E-Mail-Adresse angegeben habe?

Nein. Telefonwerbung gegenüber Verbrauchern ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung ist nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG stets unzulässig, und ohne Nummer fehlt beides. Eine erteilte Einwilligung können Sie nach Art. 7 Abs. 3 DSGVO jederzeit für die Zukunft widerrufen.

Sind kostenlose Online-Bewertungen wirklich kostenlos?

Das steht in der Datenschutzerklärung. Nach Art. 13 Abs. 1 lit. e DSGVO muss der Anbieter bereits bei der Erhebung nennen, an welche Empfänger oder Empfängerkategorien die Daten gehen. Steht dort eine Weitergabe an Makler, ist der Preis der Bewertung Ihr Kontakt.

Kann ich erfahren, an wen meine Daten weitergegeben wurden?

Ja. Art. 15 Abs. 1 DSGVO gibt Ihnen Anspruch auf Bestätigung der Verarbeitung samt Empfängerangaben, Absatz 3 zusätzlich auf eine kostenlose Kopie. Die Antwort muss binnen eines Monats erfolgen (Art. 12 Abs. 3 DSGVO), verlängerbar um zwei Monate.

Wie genau ist eine Bewertung aus Adresse, Baujahr und Wohnfläche?

Sie liefert eine Größenordnung, keinen Preis. Es fehlen Zustand, Ausstattung, Heizung, Energiestandard, Grundriss und Sanierungsstau. Ohne den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses ist auch ein sauber gerechneter Sachwert nach § 35 ImmoWertV kein Marktwert.

Fazit

Bodenrichtwert, Marktberichte des Gutachterausschusses und die Preisindizes des Statistischen Bundesamtes sind ohne Anmeldung und in den meisten Bundesländern gebührenfrei zugänglich, weil § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB genau das vorsieht. Damit kommen Sie zu einer Größenordnung und zu einer Restnutzungsdauer. Der Schritt zum Wert genau dieses Hauses erfordert lokale Vergleichsdaten aus einer abgeschotteten Sammlung und damit einen Ansprechpartner. Rufen Sie zuerst den Bodenrichtwert im BORIS-Portal Ihres Bundeslands ab und notieren Sie Stichtag und Zonenmerkmale. Fordern Sie danach eine kostenlose Ersteinschätzung an, wenn Sie Ihre Größenordnung gegen eine belastbare Zahl prüfen wollen.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• §§ 193, 195, 196 und 199 BauGB, gesetze-im-internet.de
• ImmoWertV §§ 16, 35, 38 und Anlagen 1 und 4, gesetze-im-internet.de
• § 7 UWG, unzumutbare Belästigung, gesetze-im-internet.de
• Verordnung (EU) 2016/679 (DSGVO), konsolidierte Fassung, EUR-Lex
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026, Wohnimmobilienpreise im 1. Quartal 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 241 vom 10. Juli 2026, Baupreise im Mai 2026
• Statistisches Bundesamt, Preisindizes für Wohnimmobilien (Tabelle 61262)
• HVBG Hessen, Immobilienwertermittlung und BORIS Hessen
• HVBG Hessen, Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung (PDF)
• HVBG Hessen, Verwaltungskostenverzeichnis Nr. 72311 (PDF)
• Gutachterausschuss Berlin, Bodenrichtwerte
• BORIS Sachsen, Landesamt für Geobasisinformation Sachsen
• BORIS-Bayern, Oberer Gutachterausschuss im Freistaat Bayern
• GAVO NRW, Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, recht.nrw.de
• BORIS-D, Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland