Immobilienbewertung Berlin: Marktdaten, Ämter, Milieuschutz

Das Wichtigste in Kürze

• 22.912 Kauffälle, 16,1 Milliarden Euro: So groß war der Berliner Markt 2025. Im ersten Quartal 2026 drehte er: 4.811 Kauffälle und 2,5 Milliarden Euro, minus 10 und minus 14 Prozent.
• 5.511 gegen 3.830 Euro: So viel kosteten 2025 Eigentumswohnungen je Quadratmeter Wohnfläche und Eigenheime je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche. Zwei Bezugsflächen, keine vergleichbaren Zahlen.
• Seit 1. Januar 2026 genehmigungspflichtig: Die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erfasst Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen und gilt bis zum 31. Dezember 2030.
• 82 soziale Erhaltungsgebiete: 661.935 von 2.058.666 Berliner Wohnungen zum 31. Dezember 2024, rund 32 Prozent (eigene Berechnung).
• 1.816 Euro je Quadratmeter Abstand: Umgewandelte Altbauwohnungen bis Baujahr 1919 kosteten 2025 vermietet 4.017 Euro je Quadratmeter (904 Kauffälle), bezugsfrei 5.833 Euro (2.177).

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin zählte 2025 genau 22.912 Kauffälle mit rund 16,1 Milliarden Euro Geldumsatz. Eigentumswohnungen kosteten im Mittel 5.511 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Eigenheime 3.830 Euro je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche. Zwei Berliner Eigenheiten verschieben den Wert zusätzlich: die stadtweite Umwandlungssperre und 82 soziale Erhaltungsgebiete.

Wie groß ist der Berliner Markt, und wohin lief er 2025 und Anfang 2026?

2025 wuchs er, seit Jahresbeginn 2026 schrumpft er. Der Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 mit Stand 31. Juli 2026 weist für 2025 22.912 Kauffälle und rund 16,1 Milliarden Euro aus, 10 beziehungsweise 8 Prozent mehr als 2024. Die Preistendenz nennt der Bericht für 2025 bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen „nahezu unverändert“, bei Wohn- und Geschäftshäusern „leicht rückläufig“.

999 dieser Kauffälle entfielen auf 240 Pakete, deren Einzelpreise laut Bericht „meist zur Verwendung als Vergleichspreise für den Verkauf einzelner Immobilien ungeeignet“ sind.

Quelle: Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, Kapitel 2.1 und 2.2, abgerufen im August 2026.

Was kostet der Quadratmeter, und wie weit spreizen sich die Ortsteile?

Zwischen 4.133 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Spandau und 9.650 Euro in Grunewald, berlinweit 4.366 Euro aus 1.321 Kauffällen. Die Spreizung um den Faktor 2,3 taugt nur mit der Fallzahl daneben: hinter Grunewald stehen acht Kauffälle, hinter Reinickendorf 226. Die Ausreißereliminierung nimmt der Bericht selbst erst „ab einer Anzahl von 10 Kauffällen“ vor, die Spitzenwerte sind also ungefiltert.

Bei Eigentumswohnungen liegt das Niveau der Ortsteiltabelle bei 5.017 Euro je Quadratmeter aus 11.110 Kauffällen, von 9.374 Euro in Mitte bis 3.235 Euro in Spandau. Köpenick erscheint mit 7.134 Euro zu hoch, weil dort „zahlreiche Mikroapartments“ bis 30 Quadratmeter über 10.000 Euro je Quadratmeter erzielten; ohne sie sind es 5.321 Euro. Was ein Quadratmeterpreis leistet, ordnet der eigene Beitrag ein; eine Größenordnung liefert die kostenlose Ersteinschätzung.

Euro je m² Wohnfläche, nach Ausreißereliminierung von 10 Prozent ab zehn Kauffällen; die vier Spitzenreiter sind wegen der Fallzahlen nicht belastbar. Quelle: Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, Kapitel 5.4.2, abgerufen im August 2026.

Wo bekomme ich in Berlin amtliche Bewertungsdaten, und was kostet das?

Beim Gutachterausschuss, gestaffelt nach Zugangsvoraussetzung. Ohne Nachweis eines berechtigten Interesses steht die Immobilienpreis-Info offen, die „über die allgemeinen Preisniveaus in den Teilmärkten Baugrundstücke, Einfamilienhausgrundstücke und Wohnungseigentum“ informiert. Reicht das nicht, erhält nach § 16 Abs. 4 DVO-BauGB jedermann auf schriftlichen Antrag aggregierte Marktaussagen; an einzelne Kauffälle kommt nur der berechtigte Nutzerkreis, telefonische Auskünfte zu Bodenrichtwerten oder Liegenschaftszinssätzen gibt es nicht. Bodenrichtwerte laufen über BORIS Berlin, die Auskunftsrechte erklärt der Beitrag zu Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung.

Welches Wertermittlungsverfahren greift für welchen Berliner Objekttyp?

Das, für das der Berliner Gutachterausschuss Daten veröffentlicht. § 6 Abs. 1 ImmoWertV bindet die Wahl an die Art des Objekts und „insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten“. Die Berliner Datenlage:

• Eigenheime, Sachwertverfahren: Die „Sachwertfaktoren 2025“ zum Stichtag 31. Dezember 2024 beruhen auf 2.952 Kauffällen von 2022 bis 2024 und teilen die Stadt in drei Altbezirksgruppen. Ausgenommen: „Für den Gebäudetyp Villen/Landhäuser können keine Sachwertfaktoren abgeleitet werden.“
• Mietwohnhäuser, Ertragswertverfahren: Die „Liegenschaftszinssätze 2025“ gelten nur für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser mit gewerblichem Mietanteil bis 80 Prozent und mindestens vier Mieteinheiten. Je nach monatlicher Objektkaltmiete reichen sie von 2,6 Prozent bei 4,00 Euro je Quadratmeter bis 4,7 Prozent bei 20,00 Euro.
• Wohnungseigentum, Vergleichswertverfahren: Hier gibt es Vergleichsfaktoren im Amtsblatt Nr. 50/2025. Achten Sie auf den Zweck: Sie dienen der steuerlichen Bedarfsbewertung und „ersetzen nicht eine gutachterliche Ermittlung des Verkehrswertes“ nach § 194 BauGB.

Was bedeutet Milieuschutz für den Wert meiner Berliner Immobilie?

Er wirkt doppelt, rechtlich als Genehmigungsvorbehalt und rechnerisch über die Wohnlage. § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB erlaubt Gebiete, in denen „zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungsbedürftig sind. Nach Absatz 4 ist die Genehmigung unter anderem zu erteilen für die „Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung“.

Die Kulisse wächst: 82 Gebiete, deren Kennwerte zum 31. Dezember 2024 auf 661.935 Wohnungen kommen, nach 34 Gebieten im Jahr 2016. Der Bestand dort ist alt, 50,7 Prozent der Wohnungen stammen aus Baujahren vor 1919, stadtweit 25,8 Prozent.

Der Wertbezug läuft über die Wohnlage, die der Gutachterausschuss vom Berliner Mietspiegel 2026 übernimmt. Zu dessen Indikatoren zählt ausdrücklich „die Lage zu einem Milieuschutzgebiet“, neben Bodenrichtwert, Grünvolumen und Verkehrslärm. Messbar wird das über die Sachwertfaktoren: gute stadträumliche Wohnlage bringt 0,075 Zuschlag auf den Faktor, einfache Wohnlage 0,043 Abschlag. Ob Ihr Objekt betroffen ist, klärt das Stadtentwicklungsamt Ihres Bezirks.

Darf ich meine vermietete Berliner Wohnung überhaupt noch umwandeln?

Nur mit Genehmigung, sobald das Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen hat. Nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB bedarf in bestimmten Gebieten „die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der Genehmigung“, wenn das Gebäude bei Inkrafttreten der Verordnung bestand. Satz 2 nimmt Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen aus. Berlin hätte nach Satz 6 eine Zahl zwischen drei und 15 wählen dürfen und verzichtete darauf: Fünf entsprächen „den Erfordernissen Berlins“.

Die Landesverordnung vom 11. November 2025 erklärt das Land Berlin zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Durchgesetzt wird sie im Grundbuch, denn das Grundbuchamt darf nur eintragen, „wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist“. Die Wirkung ist messbar: 28.783 über das Grundbuch vollzogenen Wohnungsumwandlungen 2021 standen 1.552 im Jahr 2024 gegenüber. Beim Verkauf an Mieter greift § 250 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 BauGB, wenn „zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter“ veräußert wird; die Senatsverwaltung verlangt bedingte Kaufverträge.

Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung; Begründung der Umwandlungsverordnung, Bekanntmachung vom 11. November 2025; BauGB, abgerufen im August 2026.

Wie viel weniger bringt eine vermietete Berliner Eigentumswohnung?

Rund ein Drittel, gemessen am Berliner Altbau. Bei umgewandelten ehemaligen Mietwohnungen der Baujahre bis 1919 lag der Mittelwert 2025 vermietet bei 4.017 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus 904 Kauffällen, bezugsfrei bei 5.833 Euro aus 2.177 Kauffällen; vermietet sind das rund 69 Prozent des bezugsfreien Niveaus (eigene Berechnung). Mieterkäufe stecken laut Bericht fast ausnahmslos in den Spannen für vermietete Wohnungen.

Der Abschlag hat einen rechtlichen Kern. § 577 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht, wenn an den überlassenen Wohnräumen Wohnungseigentum begründet wird, außer beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. § 577a Abs. 1 BGB erlaubt dem Erwerber die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung“, Abs. 2 lässt den Ländern bis zu zehn Jahre; Berlin nutzt das über die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023. Die Folgen vertieft der Beitrag zum Verkauf einer vermieteten Wohnung.

Baujahre bis 1919, Erst- und Weiterverkäufe 2025, Euro je m² Wohnfläche. Quelle: Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, Kapitel 5.5.3.1, abgerufen im August 2026.

Kann der Bezirk beim Verkauf dazwischengehen?

Bei einer einzelnen Eigentumswohnung nicht, bei einem Grundstück im Erhaltungsgebiet theoretisch schon, praktisch nur noch selten. § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB gibt der Gemeinde ein Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Absatz 2 nimmt den Kauf „von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten“ aus, Absatz 3 S. 1 lässt die Ausübung nur zu, „wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt“.

Entscheidend ist die Rechtsprechung. Das Bundesverwaltungsgericht entschied am 9. November 2021 über einen Friedrichshain-Kreuzberger Fall, der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB greife auch im Gebiet einer Erhaltungssatzung, wenn das Grundstück deren Zielen und Zwecken entsprechend bebaut ist und genutzt wird; maßgeblich seien die tatsächlichen Verhältnisse bei der letzten Behördenentscheidung, „während mögliche zukünftige Entwicklungen nicht von Bedeutung sind“. Die Senatsverwaltung leitet daraus ab, es sei „nur noch in wenigen besonders gelagerten Fällen“ ausübbar. Für Einzelfälle ist die Fachanwaltschaft für Verwaltungsrecht zuständig.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Reinickendorf im Berliner Sachwertmodell

Angenommen wird ein freistehendes Massivhaus, Baujahr 1998, 230 Quadratmeter Brutto-Grundfläche, 560 Quadratmeter Grundstück, normaler Bauzustand, mittlere Wohnlage, Bodenrichtwert zum 1. Januar 2024 von 600 Euro je Quadratmeter. Gerechnet wird im Modell der „Sachwertfaktoren 2025“, eigene Rechnung.

1. Bodenwert: 560 × 600 Euro = 336.000 Euro. Eine GFZ-Anpassung verbietet das Modell, typische Außenanlagen sind darin enthalten.
2. Herstellungskosten: 970 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, der Mittelwert der Berliner Stichprobe, mit dem Faktor 1,847 fortgeschrieben 1.791,59 Euro, für 230 Quadratmeter 412.066 Euro.
3. Alterswertminderung: Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Baualter 26 Jahre, Restnutzungsdauer 50 Jahre, Faktor 0,625. Gebäudesachwert 257.541 Euro.
4. Vorläufiger Sachwert: 257.541 + 336.000 = 593.541 Euro.
5. Sachwertfaktor: Reinickendorf gehört zur Altbezirksgruppe 3, Korrektur 0,105 nach unten. Die Regressionsformel ergibt 0,824, die Baujahresgruppe 1991 bis 2009 bringt 0,106 hinzu, macht 0,930.
6. Marktangepasster Sachwert: rund 552.000 Euro, nach angenommenem Instandhaltungsrückstau von 20.000 Euro nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV rund 532.000 Euro.

Zwei Kontrollrechnungen zeigen den Berliner Lagehebel. Dasselbe Gebäude in der Altbezirksgruppe 1, zu der Zehlendorf, Steglitz und Spandau zählen, käme ohne Gruppenabschlag auf 1,035 und rund 614.300 Euro, also 62.300 Euro mehr. Tauschte man allein die Baujahresgruppe gegen 1949 bis 1970 mit ihrer Korrektur von 0,123 nach unten, fiele der Faktor auf 0,701 und der Wert auf rund 416.300 Euro. Wo Ihr Objekt liegt, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung: eine Orientierung, kein Gutachten.

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert aus BORIS Berlin schon der Wert meiner Immobilie?

Nein. Er beschreibt den Boden, nicht das Gebäude, und ist ein Zonenwert. In Berlin verlangen die Sachwertfaktoren 2025 zudem Modellkonformität: anzusetzen ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2024 ohne GFZ-Anpassung, nicht der aktuellste Stichtag.

Warum nennt der Berliner Marktbericht zwei Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen?

Weil sie Unterschiedliches messen. 5.511 Euro je Quadratmeter ist der Mittelwert aller 2025 nicht in Paketen veräußerten Eigentumswohnungen. 5.017 Euro ist das Preisniveau der Ortsteiltabelle nach Ausreißereliminierung von 10 Prozent aus 11.110 Kauffällen. Wer einen Berliner Quadratmeterpreis nennt, sollte die Grundgesamtheit dazusagen.

Woher weiß ich, ob mein Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt?

Über die Straßenliste und das Kartenangebot der Senatsverwaltung sowie über das Stadtentwicklungsamt Ihres Bezirks. Die Senatsverwaltung hält fest: „Für die Festlegung von sozialen Erhaltungsgebieten durch Rechtsverordnungen sowie deren Vollzug sind die Bezirke zuständig.“

Gilt die Berliner Umwandlungssperre auch für mein Zweifamilienhaus?

Für die stadtweite Verordnung nicht, denn nach § 250 Abs. 1 S. 2 BauGB entfällt die Genehmigungspflicht bei nicht mehr als fünf Wohnungen im Gebäude. Liegt Ihr Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, greift bis fünf Wohnungen weiterhin die Umwandlungsverordnung 2025, die bis zum 12. März 2030 gilt.

Rechnet Berlin in Wohnfläche oder in Geschossfläche?

Bei bebauten Grundstücken in wertrelevanter Geschossfläche, seit dem Berichtsjahr 2016/2017. Der Gutachterausschuss nennt für Ein- und Zweifamilienhäuser einen Umrechnungsfaktor von Wohn- und Nutzfläche zu wertrelevanter Geschossfläche von näherungsweise 81 zu 100.

Wie aktuell sind die Berliner Sachwertfaktoren?

Sie gelten zum Stichtag 31. Dezember 2024 und werten Kauffälle von 2022 bis 2024 aus. Die Veröffentlichung warnt selbst: „Die Verwendung der nachfolgenden Sachwertfaktoren ersetzt nicht automatisch die nach ImmoWertV erforderliche Marktanpassung ermittelter Sachwerte.“ Für 2026 brauchen Sie eine aktuellere Zweitquelle.

Fazit

Eine Berliner Bewertung steht und fällt mit vier amtlichen Größen: Bodenrichtwert, Wohnlage nach Mietspiegel, dem passenden Marktanpassungsdatum des Gutachterausschusses und der Frage, ob Ihr Objekt vermietet ist. Die 22.912 Kauffälle des Jahres 2025 liefern den Rahmen, ersetzen aber keine Einzelbetrachtung, weil einzelne Ortsteilwerte auf einstelligen Fallzahlen beruhen. Kommen Milieuschutz oder Umwandlung dazu, führt der Weg über das Stadtentwicklungsamt Ihres Bezirks. Dieser Beitrag eröffnet unsere Stadtreihe; die Systematik der Verfahren steht im Ratgeber zur Immobilienbewertung. Fordern Sie als ersten Schritt eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Berliner Immobilie an.

Quellen

• Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Sachwertfaktoren 2025, Amtsblatt für Berlin Nr. 29 vom 11. Juli 2025 (PDF), abgerufen im August 2026
• Liegenschaftszinssätze 2025, Amtsblatt für Berlin Nr. 39 vom 19. September 2025 (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Berlin: Service und Auskunftswege, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Berlin: Immobilienpreis-Info, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Berlin: Daten zur Wertermittlung, abgerufen im August 2026
• Senatsverwaltung Berlin: Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, abgerufen im August 2026
• Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB vom 11. November 2025 (PDF), abgerufen im August 2026
• Begründung der Umwandlungsverordnung, Bekanntmachung vom 11. November 2025 (PDF), abgerufen im August 2026
• Senatsverwaltung Berlin: Soziales Erhaltungsrecht, abgerufen im August 2026
• Kennwerte der sozialen Erhaltungsgebiete zum 31.12.2024 (PDF), abgerufen im August 2026
• Entwicklung der sozialen Erhaltungsgebiete in Berlin (PDF), abgerufen im August 2026
• Berliner Rechtsvorschriften im Bereich Wohnen, abgerufen im August 2026
• BVerwG, Urteil vom 9. November 2021, 4 C 1.20, abgerufen im August 2026
• § 250 BauGB, Genehmigungspflicht der Begründung von Wohnungseigentum, abgerufen im August 2026
• § 172 BauGB, Erhaltungssatzung, abgerufen im August 2026
• § 24 BauGB, Allgemeines Vorkaufsrecht, abgerufen im August 2026
• § 26 BauGB, Ausschluss des Vorkaufsrechts, abgerufen im August 2026
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters, abgerufen im August 2026
• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, abgerufen im August 2026
• § 6 ImmoWertV, Wahl des Wertermittlungsverfahrens, abgerufen im August 2026