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Gutachterausschuss: Kaufpreissammlung, Daten und Auskunftsrecht

872.000 Kaufverträge landeten 2025 in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Sie erfahren, welche Daten daraus entstehen und wer Auskunft bekommt.

Hendrik StotzAktualisiert am 21. August 20269 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 872.000 Kaufverträge: So viele registrierten die Gutachterausschüsse für 2025, 8 Prozent mehr als im Jahr zuvor, bei 278 Milliarden Euro Geldumsatz.
  • § 195 Abs. 1 BauGB: Jeder entgeltliche Grundstücksvertrag ist „von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden“.
  • Jedermann gegen berechtigtes Interesse: Bodenrichtwerte darf jeder abfragen (§ 196 Abs. 3 S. 2 BauGB), Auskünfte aus der Kaufpreissammlung nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 195 Abs. 3 BauGB).
  • 58,00 bis 815,00 Euro: So viel kostet eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung in Rheinland-Pfalz. Jedes Land hat eine eigene Gebührenordnung.
  • 89 Prozent Gebietsfläche: So viel deckten die Daten der Gutachterausschüsse 2024 bundesweit ab, Baden-Württemberg nur 23 Prozent. Share Deals fehlen ganz.

Gutachterausschüsse sind nach § 192 Abs. 1 BauGB selbständige, unabhängige Gremien zur Ermittlung von Grundstückswerten. Aus jedem beurkundeten Kaufvertrag wächst ihre Kaufpreissammlung, rund 872.000 Kaufverträge allein im Jahr 2025. Daraus entstehen Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren. Veröffentlicht werden diese abgeleiteten Daten, nicht die Sammlung selbst: An einzelne Kauffälle kommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt.

Datum Rechtsgrundlage Was es aussagt Wofür Verkäufer es brauchen
Bodenrichtwerte § 196 Abs. 1 BauGB flächendeckende durchschnittliche Lagewerte je m² Boden Bodenwert, Grundsteuer, Erbschaftsteuer
Liegenschaftszinssätze § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 1 BauGB, § 21 Abs. 2 ImmoWertV Kapitalisierungszinssatz je Grundstücksart Ertragswert vermieteter Objekte
Sachwertfaktoren § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 2 BauGB, § 21 Abs. 3 ImmoWertV Verhältnis von vorläufigem marktangepasstem zu vorläufigem Sachwert Ein- und Zweifamilienhäuser
Umrechnungskoeffizienten § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 3 BauGB, § 19 ImmoWertV Wertverhältnis sonst gleichartiger Grundstücke abweichende Größe oder Bebaubarkeit
Vergleichsfaktoren § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 4 BauGB, § 20 ImmoWertV Durchschnittswert je Bezugseinheit für ein Normobjekt Eigentumswohnungen, Standardhäuser
Indexreihen § 12 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 ImmoWertV, § 18 ImmoWertV zeitliche Entwicklung der Preise ältere Vergleichspreise fortschreiben
Erbbaurechtsfaktoren § 12 Abs. 1 S. 2 Nr. 6 ImmoWertV, § 22 ImmoWertV Verhältnis von vorläufigem Vergleichswert zu finanzmathematischem Wert Erbbaurechtsfälle

Quellen: § 193 BauGB, § 196 BauGB und § 12 ImmoWertV, abgerufen im August 2026.

Was ist ein Gutachterausschuss und wer sitzt darin?

Ein selbständiges, unabhängiges Gremium aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, so § 192 Abs. 1 und 2 BauGB. Die Gutachter sollen „sachkundig und erfahren sein“ und dürfen nicht hauptamtlich die Grundstücke der eigenen Gebietskörperschaft verwalten (Abs. 3 S. 1). Ein Bediensteter der Finanzbehörde kommt nach Abs. 3 S. 2 hinzu, aber nur für die Bodenrichtwerte und die sonstigen erforderlichen Daten, nicht für jedes Gutachten. Die laufende Arbeit erledigt eine Geschäftsstelle (Abs. 4).

Zuschnitt und Zahl der Ausschüsse regeln die Länder nach § 199 Abs. 2 BauGB. Berlin hat genau einen Ausschuss, im Juli 2026 mit 43 Mitgliedern. Bayerns Ausschüsse wirken in den Zuständigkeitsbereichen von 25 kreisfreien Städten und 71 Landkreisen. In Hessen sitzen sieben Geschäftsstellen bei den Ämtern für Bodenmanagement, die übrigen zehn in Stadtverwaltungen.

Wie kommt Ihr Kaufvertrag in die Kaufpreissammlung?

Automatisch, über das Notariat. § 195 Abs. 1 S. 1 BauGB verpflichtet die beurkundende Stelle, jeden Vertrag über die entgeltliche Übertragung von Grundstückseigentum und jede erstmalige oder erneute Erbbaurechtsbestellung in Abschrift zu übersenden. Satz 2 erstreckt das auf getrennt beurkundete Angebote und Annahmen, auf Enteignungs- und Umlegungsbeschlüsse und auf den Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

Die Geschäftsstelle wertet die Urkunde aus und reichert sie an, in Niedersachsen mit Bauleitplänen, Daten aus dem Liegenschaftskataster, Mitteilungen zu Erschließungsbeiträgen und Fragebögen an die Eigentumsparteien. So wächst ein Bestand, der nach dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 im langjährigen Mittel rund eine Million Kaufverträge pro Jahr aufnimmt.

Welche Daten leitet der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ab?

Die sieben Datenprodukte der Tabelle oben, nach dem Katalog von § 193 Abs. 5 S. 2 BauGB und § 12 Abs. 1 ImmoWertV. Sie entstehen nach § 12 Abs. 2 ImmoWertV „insbesondere aus der Kaufpreissammlung auf der Grundlage einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise“.

Berlin zeigt den Aufwand: Für die Liegenschaftszinssätze zum Stichtag 31. Dezember 2024 wurden 738 Kauffälle der Jahre 2022 bis 2024 recherchiert, 698 flossen nach Extremwertbereinigung ein. Ergebnis sind 2,6 bis 4,9 Prozent je nach Gebietsgruppe und Objektkaltmiete, gültig nur für Mietwohn- und Mietwohngeschäftshäuser mit gewerblichem Mietanteil bis 80 Prozent und mindestens vier Mieteinheiten. Steuerlich sind solche Sätze nach § 188 Abs. 2 S. 1 BewG anzuwenden, aber nur nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG; fehlen geeignete Sätze, greifen die Pauschalen des § 188 Abs. 2 S. 2 BewG. Wie Vergleichsfaktoren rechnen, zeigt das Vergleichswertverfahren.

Wer bekommt Auskunft aus der Kaufpreissammlung, und was ist ein berechtigtes Interesse?

Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, sonst niemand. § 195 Abs. 2 S. 1 BauGB zieht eine enge Schranke: Die Sammlung „darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden“. Satz 2 lässt daneben die Vorschriften unberührt, nach denen Urkunden oder Akten Gerichten oder Staatsanwaltschaften vorzulegen sind. Auskünfte aus der Sammlung sind nach Abs. 3 „bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften“ zu erteilen; gefüllt wird der Begriff also erst im Landesrecht.

Berlin staffelt den Zugang in § 16 DVO-BauGB in drei Stufen: Die Immobilienpreis-Info steht „jedermann ohne Nachweis eines berechtigten Interesses“ offen, das grundstücksbezogene Abrufverfahren nur Behördenbediensteten und öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Bayern, Hessen und Niedersachsen erteilen Auskünfte grundsätzlich anonymisiert; volle oder grundstücksbezogene Datensätze gehen in Bayern und Hessen allein an Behörden und geprüfte Sachverständige.

Für Sie heißt das: Den Kaufpreis des Nachbarhauses bekommen Sie nicht, aggregierte Auswertungen dagegen schon. Ein erster Anhaltspunkt kommt deshalb meist aus einer kostenlosen Ersteinschätzung.

Stufe Wer darf zugreifen Was es gibt Kosten
Bodenrichtwerte jedermann (§ 196 Abs. 3 S. 2 BauGB) Lagewert je m², Merkmale des Richtwertgrundstücks seit 2013 online kostenfrei, 2022 über 615.000 Abrufe
Immobilienpreis-Info jedermann ohne Nachweis eines berechtigten Interesses Mittelwerte und Preisspannen für Baugrundstücke, Einfamilienhausgrundstücke, Wohnungseigentum kostenfrei
Aggregierte Marktaussagen jedermann auf schriftlichen Antrag (§ 16 Abs. 4 DVO-BauGB) individuell recherchierte Statistiken zu Umsätzen und Preisniveau nach Zeitaufwand, im Berichtsjahr 96 Fälle (Vorjahr 76)
Einzelkauffälle Sachverständige mit berechtigtem Interesse (§ 195 Abs. 3 BauGB) Datensätze einzelner Kauffälle als Vergleichsfälle über AKS Online seit Oktober 2013 kostenfrei, 2025: 25.939 Auskünfte mit 523.042 Vergleichsfällen

Quellen: § 195 BauGB und § 196 BauGB sowie Gutachterausschuss Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026 (PDF), abgerufen im August 2026. Die Regeln der übrigen Länder weichen ab.

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Was steht im Grundstücksmarktbericht, und wo bekommen Sie ihn?

Er ist die veröffentlichte Auswertung der Kaufpreissammlung. Der Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 nennt Grundstücks- und Immobilienmarktberichte „profunde Beschreibungen und Übersichten über das Marktgeschehen der bebauten und unbebauten Grundstücke“, die für Wertermittlungen Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze bereitstellen.

Flächendeckend ist das nicht. Im Berichtszeitraum lagen für 415 Landkreise einschließlich Subkreisen und kreisfreie Städte Berichte vor, für 82 wurde angegeben, dass keine erstellt werden, für 8 fehlte die Angabe. Der Turnus ist jährlich oder zweijährlich, immer mehr Berichte erscheinen nur noch digital. Der bundesweite Bericht wertet in der Ausgabe 2025 die Jahre 2023 und 2024 aus und steht kostenlos zum Download.

Wie nutzen Verkäufer die Daten des Gutachterausschusses konkret?

In vier Stufen, von kostenlos bis vierstellig: Bodenrichtwert, kostenfreier Preisrechner, Grundstücksmarktbericht, Verkehrswertgutachten. Über den Bodenrichtwert kann nach § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB „jedermann von der Geschäftsstelle Auskunft“ verlangen, ohne Eigentumsnachweis; Abfrage und Umrechnung erklärt der Beitrag zum Bodenrichtwert, die Landesportale eigene Beiträge für Nordrhein-Westfalen und Bayern. Preisrechner betreiben unter anderem Berlin und Niedersachsen.

Bei den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gilt § 10 Abs. 1 ImmoWertV: Anzuwenden sind dieselben Modelle und Modellansätze, die ihrer Ermittlung zugrunde lagen.

Können Sie beim Gutachterausschuss ein Verkehrswertgutachten beauftragen?

Ja. § 193 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB nennt als Antragsberechtigte „die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist“. Mieter und Kaufinteressenten gehören nicht dazu. Nach Abs. 4 erhält der Eigentümer eine Abschrift; nach Abs. 3 haben die Gutachten „keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist“.

Im Verfahren hat der Ausschuss Befugnisse: Nach § 197 Abs. 1 S. 3 BauGB müssen Eigentümer und Besitzer dulden, dass Grundstücke zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden; Wohnungen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber (Satz 4). Die Gebühren zeigt das Rechenbeispiel, den Vergleich mit freien Sachverständigen die Gutachterkosten.

Wo liegen die Grenzen der amtlichen Daten?

Bei der Anonymisierung, bei kleinen Fallzahlen und bei systematischen Lücken. Bei dünner Datenlage schweigt die Statistik: Berlin bereinigt Preisspannen erst ab zehn Kauffällen um Ausreißer und weist bei weniger als drei Kauffällen weder Spanne noch Mittelwert aus.

Zwei Lücken sind strukturell. Share Deals übertragen Gesellschaftsanteile statt Grundstückseigentum, lösen deshalb keine Übersendungspflicht aus und fehlen vollständig; Paketverkäufe wertet Berlin nur mit wenigen Grunddaten aus. Ungleich ist auch die Abdeckung: 2024 lieferten die Ausschüsse Daten für 89 Prozent der Gebietsfläche Deutschlands, Baden-Württemberg für 23 Prozent, Bayern, Berlin und Brandenburg für 100 Prozent.

Dazu der Zeitverzug: § 177 Abs. 2 S. 4 BewG erklärt die Daten für längstens drei Jahre ab dem Ende des Kalenderjahres für maßgeblich, in dem der Auswertungszeitraum endet; nur bei im Wesentlichen unveränderten Wertverhältnissen dürfen sie nach Satz 5 länger angewendet werden. Für den heutigen Markt brauchen Sie eine zweite Quelle, etwa eine unverbindliche Ersteinschätzung. Steuerliche Einzelfragen gehören zur Steuerberatung, landesrechtliche Auskunftsfragen zur Fachanwaltschaft für Verwaltungsrecht.

Was machen der Obere Gutachterausschuss und der AK OGA?

Sie schauen über die einzelnen Zuständigkeitsbereiche hinaus. Nach § 198 Abs. 1 S. 1 BauGB sind Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden, wenn im Bereich einer höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse bestehen; ihre Aufgabe ist nach Abs. 2 S. 1, „überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen“. Ein Obergutachten nach Abs. 3 ist keine private Zweitmeinung: Es setzt den Antrag eines Gerichts und ein bereits vorliegendes Gutachten voraus.

Bundesweit koordiniert der AK OGA, der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse. Sein Produkt ist der mit dem BBSR herausgegebene Immobilienmarktbericht Deutschland, dessen Ausgabe 2025 die Jahre 2023 und 2024 auswertet. Die Zahlen für 2025 legte der AK OGA am 24. Juni 2026 vor: 872.000 Kaufverträge, 278 Milliarden Euro Umsatz, davon rund 198 Milliarden Euro Wohnimmobilien. Mehr dazu bei den Grundstückspreisen.

Rechenbeispiel: Was der amtliche Datenweg in Rheinland-Pfalz kostet

Angenommen wird ein Einfamilienhaus mit einem später ermittelten Verkehrswert von 380.000 Euro. Alle Sätze stammen aus dem rheinland-pfälzischen Besonderen Gebührenverzeichnis vom 17. August 2022 und gelten nur dort; Bruttobeträge sind eigene Rechnung mit 19 Prozent Umsatzsteuer.

Weg 1, Selbstrecherche: Bodenrichtwertauskunft 31,70 bis 128,00 Euro netto plus Grundstücksmarktbericht 42,00 bis 190,00 Euro netto, zusammen 73,70 bis 318,00 Euro netto oder 87,70 bis 378,42 Euro brutto.

Weg 2, Auskunft aus der Kaufpreissammlung: 58,00 bis 815,00 Euro netto, also 69,02 bis 969,85 Euro brutto. Sie setzt ein berechtigtes Interesse voraus.

Weg 3, Verkehrswertgutachten: Bei 380.000 Euro gilt die Staffel 250.000 bis 500.000 Euro, also 3,0 von Tausend zuzüglich 2.150,00 Euro Grundgebühr. Das sind 1.140,00 plus 2.150,00, zusammen 3.290,00 Euro netto oder 3.915,10 Euro brutto.

Das Vollgutachten kostet damit rund das 44,6-Fache der günstigsten Datenkombination und rund 1,0 Prozent des Verkehrswerts (eigene Rechnung).

Leistung Nummer im Gebührenverzeichnis Gebühr netto
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung Nr. 27 (zu § 195 Abs. 3 BauGB) 58,00 bis 815,00 Euro
Schriftliche Bodenrichtwertauskunft je Grundstück Nr. 28 (zu § 196 Abs. 3 BauGB) 31,70 bis 128,00 Euro
Bodenrichtwert-Kartenauszug DIN A3 bis DIN A0 Nr. 28 41,00 bis 112,00 Euro
Grundstücksmarktbericht gedruckt oder als Datei Nr. 29 42,00 bis 190,00 Euro
Einsichtnahme in den Marktbericht bis 30 Minuten Nr. 29 kostenlos
Verkehrswertgutachten unbebautes Grundstück bis 250.000 Euro Nr. 23 4,1 von Tausend zzgl. 740,00 Euro
Verkehrswertgutachten bebautes Grundstück bis 250.000 Euro Nr. 23 7,2 von Tausend zzgl. 990,00 Euro
Verkehrswertgutachten bebautes Grundstück 250.000 bis 500.000 Euro Nr. 23 3,0 von Tausend zzgl. 2.150,00 Euro
Gutachterliche Stellungnahme (nur Behörden) / Kaufpreisprüfung Nr. 23 15 % / 10 % des Vollgutachtens

Quelle: Oberer Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz, Gebührenübersicht, abgerufen im August 2026. Alle Beträge zuzüglich vollem Umsatzsteuersatz, gültig nur in Rheinland-Pfalz.

Häufige Fragen

Erfährt das Finanzamt über den Gutachterausschuss meinen Kaufpreis?

Ja. § 195 Abs. 2 S. 1 BauGB erlaubt die Übermittlung der Kaufpreissammlung an das zuständige Finanzamt für Zwecke der Besteuerung. Auch die abgeleiteten Daten gehen nach § 193 Abs. 5 S. 3 BauGB an die Finanzämter. Wie daraus ein steuerlicher Wert wird, zeigt die Immobilienbewertung durch das Finanzamt. Für Ihren Steuerfall ist die Steuerberatung zuständig.

Muss ich einen Fragebogen des Gutachterausschusses beantworten?

Der Ausschuss hat eine Mitwirkungsbefugnis: Nach § 197 Abs. 1 S. 2 BauGB kann er verlangen, dass Eigentümer und sonstige Rechteinhaber die zur Führung der Kaufpreissammlung notwendigen Unterlagen vorlegen. Meist geht es um Mieten und Bewirtschaftungskosten vermieteter Objekte. Ob und wie weit Sie im Einzelfall antworten müssen, klärt die Fachanwaltschaft für Verwaltungsrecht.

Bleibt mein Kaufvertrag beim Gutachterausschuss liegen?

Nein. Der Gutachterausschuss Berlin hält fest: „Die übersandten Urkunden (Verträge) und Nachweise werden nach deren Auswertung datenschutzgerecht vernichtet.“ In die Sammlung wandern nur die ausgewerteten Merkmale, und zwar anonymisiert.

Wie lange dauert es, bis mein Verkauf in den amtlichen Daten auftaucht?

Der Vertrag geht sofort nach der Beurkundung an den Ausschuss, sichtbar wird er erst mit der nächsten Auswertung. Berlin setzt den Redaktionsschluss für den Marktbericht auf April des Folgejahres. Vorläufige Umsatzdaten stellt Berlin bereits Ende Januar kostenfrei online.

Was ist der Unterschied zwischen Gutachterausschuss und freiem Sachverständigen?

Der Zugang zu den Daten. Der Ausschuss erhält alle tatsächlich gezahlten Kaufpreise, nicht nur eine Stichprobe. Ein freier Sachverständiger arbeitet mit den veröffentlichten Daten und, soweit er die landesrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, mit Auskünften aus der Kaufpreissammlung.

Ist der Immobilien-Preis-Kalkulator meines Bundeslandes eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung?

Nein. Der Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 stellt klar, dass das damit ermittelte Preisniveau „kein Verkehrswert gemäß § 194 BauGB“ ist und „keine Auskunft aus der Kaufpreissammlung“ darstellt. Die Rechner beruhen auf Vergleichsfaktoren und passen nur zu Objekten nahe am Standardobjekt: mittlere Ausstattung, durchschnittlicher Unterhaltungszustand, regional übliche Grundstücksfläche.

Fazit

Der Gutachterausschuss ist die Quelle hinter fast allen amtlichen Immobiliendaten, weil jeder beurkundete Kaufvertrag bei ihm landet. Der offene Teil ist größer, als viele denken: Bodenrichtwerte, Preisrechner und Marktberichte kosten wenig bis nichts. Die Einzelkauffälle bleiben verschlossen, und alle amtlichen Werte beschreiben die Vergangenheit. Mehr Wege zum Wert im Ratgeber Bewertung. Für die Gegenprobe holen Sie sich die kostenlose Ersteinschätzung: eine Orientierung, kein Gutachten, aber ein guter Ausgangspunkt.

Quellen

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