Was ist mein Haus wert? Hauswert in 5 Schritten ermitteln

Das Wichtigste in Kürze

• Marktniveau 2025: 2.420 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Mittel für frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen mit 2.470 Euro leicht darüber (Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Auswertung notarieller Kaufverträge 2025).
• Regionale Spannweite: von 8.650 Euro je Quadratmeter in München bis 570 Euro je Quadratmeter im Kyffhäuserkreis, also Faktor rund 15. Keine bundesweite Durchschnittszahl ersetzt Ihren lokalen Bodenrichtwert.
• Richtung 2026: Wohnimmobilien insgesamt +1,4 Prozent im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal, bei Ein- und Zweifamilienhäusern aber regional gegenläufig: kreisfreie Großstädte +1,2 Prozent, dünn besiedelte ländliche Kreise -0,8 Prozent (Statistisches Bundesamt, vorläufige Werte).
• Baukosten als Rechenbasis: Die Normalherstellungskosten der Anlage 4 ImmoWertV haben den Kostenstand 2010 und sind für Mitte 2026 mit dem Faktor rund 1,98 zu indexieren, also nahezu zu verdoppeln.
• Alterswertminderung: linear nach § 38 ImmoWertV, Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser 80 Jahre. Modernisierungen strecken die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 Prozent davon (56 Jahre), eine Kernsanierung auf bis zu 90 Prozent (72 Jahre).
• Energiebilanz: Häuser der Effizienzklassen G und H liegen hedonisch bereinigt rund 20 bis knapp 30 Prozent unter den Klassen A und A+, Klassen E und F rund 15 bis 20 Prozent (IW-Wohnindex Q1 2026, Angebotspreise).

Den Wert Ihres Hauses erarbeiten Sie sich aus drei Bausteinen: Bodenwert (Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert), Gebäudewert (indexierte Herstellungskosten minus Alterswertminderung) und einer Marktanpassung über den Sachwertfaktor Ihres Gutachterausschusses. Für frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser lag der mittlere Kaufpreis 2025 bei 2.420 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, zwischen den Kreisen liegt Faktor 15. Planen Sie am Ende eine Bandbreite von rund 10 Prozent nach oben und unten ein.

Wo steht der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser im August 2026?

Bevor Sie rechnen, brauchen Sie den Rahmen. Er ist derzeit uneinheitlich, und genau das ist die wichtigste Information für Ihre Preisspanne.

Quellen: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, Pressemitteilung Nr. 101 vom 25.03.2026, Pressemitteilung Nr. 241 vom 10.07.2026 und Tabelle bpr110; vdpResearch, Pressemitteilung vom 12.05.2026 (Branchendaten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken); Institut der deutschen Wirtschaft Köln, IW-Report 18/2026 vom 27.04.2026 (privates Wirtschaftsforschungsinstitut, Angebotspreise); Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Meldung vom 24.06.2026 (notarielle Kaufverträge). Destatis-Werte ab Q1 2026 sind vorläufig, die Indexbasis wurde auf 2025 = 100 umgestellt. Bei dieser Umbasierung wurde das vierte Quartal 2025 von zunächst +3,0 auf +2,6 Prozent revidiert, ältere Werte können sich also noch verschieben.

Zwei Dinge lesen Sie daraus ab. Erstens bewegt sich der Markt 2026 regional gegenläufig: Wer im Umland einer Großstadt verkauft, hat anderen Rückenwind als jemand im dünn besiedelten ländlichen Kreis. Zweitens weichen die Quellen voneinander ab, weil sie Unterschiedliches messen. Das ist kein Widerspruch, sondern ein Methodenunterschied, auf den wir weiter unten zurückkommen. Insgesamt war 2025 lebendiger als die Vorjahre: rund 872.000 Kaufverträge (+8 Prozent) bei 278 Milliarden Euro Geldumsatz (+13 Prozent), davon 198 Milliarden Euro für Wohnimmobilien und Wohnbaugrundstücke.

Wie erarbeiten Sie sich in fünf Schritten eine belastbare Preisspanne?

Für ein selbst genutztes Ein- oder Zweifamilienhaus ist der praktikabelste Weg die Sachwertlogik der Immobilienwertermittlungsverordnung, weil jeder Baustein amtlich veröffentlicht ist. Warum es überhaupt drei Verfahren gibt und wann welches passt, erklärt der Überblick zu den Bewertungsverfahren für Immobilien. Hier geht es um die praktische Anwendung in fünf Schritten:

1. Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert Ihrer Zone (§ 40 ImmoWertV).
2. Herstellungskosten: Brutto-Grundfläche mal Normalherstellungskosten aus Anlage 4 ImmoWertV, umgerechnet auf den heutigen Kostenstand (§ 36 ImmoWertV).
3. Alterswertminderung: Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer, angewendet auf die Herstellungskosten (§ 38 ImmoWertV).
4. Vorläufiger Sachwert: Gebäudewert plus Bodenwert (§ 35 ImmoWertV).
5. Marktanpassung: vorläufiger Sachwert mal Sachwertfaktor Ihres Gutachterausschusses (§ 39 ImmoWertV).

Der Maßstab, an dem sich das Ergebnis messen lassen muss, steht in § 194 BauGB: Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Was das im Detail bedeutet und wo die Grenzen des Begriffs liegen, lesen Sie im Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Wie finden Sie den Bodenwert Ihres Grundstücks?

Der Bodenwert ist bei älteren Häusern häufig der größte Einzelposten. Nach § 40 ImmoWertV wird er ohne Berücksichtigung der vorhandenen Gebäude ermittelt, vorrangig aus Vergleichspreisen, ersatzweise über einen objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert.

Woher bekommen Sie den Bodenrichtwert?

Die Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB flächendeckend aus der Kaufpreissammlung, in der Regel alle zwei Jahre, und jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft verlangen. Praktisch nutzen Sie das Portal Ihres Bundeslandes oder das länderübergreifende BORIS-D, betrieben von Information und Technik Nordrhein-Westfalen. Die Systematik hinter Zonen, Stichtagen und Entwicklungszuständen erklärt der Beitrag zum Bodenrichtwert.

Achten Sie auf den Stichtag, denn die Richtung kann drehen: In Berlin wurden die Bodenrichtwerte für den Teilmarkt des individuellen Wohnens zum 1. Januar 2026 berlinweit um 5 Prozent abgesenkt, während das Niveau für Bauland des Geschosswohnungsbaus unverändert blieb.

Warum große Grundstücke nicht linear zählen

Ein 1.400 Quadratmeter großes Grundstück ist selten doppelt so viel wert wie ein 700 Quadratmeter großes in derselben Zone. § 41 ImmoWertV sieht bei erheblicher Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße vor, die überschießende, selbstständig nutzbare Teilfläche getrennt zu bewerten und in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen.

Was würde Ihr Haus heute als Neubau kosten?

Der Gebäudewert startet bei den Normalherstellungskosten der Anlage 4 ImmoWertV. Das sind modellhafte Kostenkennwerte in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, sie enthalten die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 einschließlich Umsatzsteuer und 17 Prozent Baunebenkosten.

Quellen: Anlage 4 ImmoWertV (Normalherstellungskosten 2010), Werte in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, Kostenstand Jahresdurchschnitt 2010, einschließlich 17 Prozent Baunebenkosten. Indexierung: Baupreisindex Neubau Wohngebäude Q2 2026 = 140,3 (2021 = 100, Statistisches Bundesamt, Stand 10.07.2026), umbasiert mit dem amtlich verwendeten Faktor 1,4124 auf 2010 = 100 (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Sachwertfaktoren 2025), ergibt 198,2 und damit Faktor rund 1,98. Für freistehende Zweifamilienhäuser ist zusätzlich der Korrekturfaktor 1,05 anzusetzen.

Warum Sie die Kosten indexieren müssen

Die Werte der Anlage 4 tragen den Kostenstand 2010. § 36 Absatz 2 ImmoWertV verlangt die Umrechnung auf den Wertermittlungsstichtag mit dem aktuellen Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes. Der Indexstand für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lag im zweiten Quartal 2026 bei 140,3 auf Basis 2021 = 100, im ersten Quartal 2026 bei 137,0 und im vierten Quartal 2025 bei 135,0. Im Mai 2026 lagen die Baupreise 5,0 Prozent über dem Vorjahresmonat, die Instandhaltung an Wohngebäuden 5,6 Prozent.

Weil die NHK die Basis 2010 voraussetzen, wird umbasiert. Der Gutachterausschuss Berlin verwendet dafür den Faktor 1,4124 und zeigt es an einem Beispiel: 130,8 Punkte im vierten Quartal 2024 (2021 = 100) entsprechen 184,7 Punkten auf Basis 2010 = 100. Für den aktuellen Stand ergibt sich 140,3 mal 1,4124 = 198,2, also ein Indexierungsfaktor von rund 1,98. Das ist eine eigene Rechnung aus zwei belegten Größen, keine amtlich veröffentlichte Kennzahl. Praktisch heißt es: Die Kostenkennwerte von 2010 sind für Mitte 2026 nahezu zu verdoppeln.

Eine wichtige Einschränkung gilt allerdings, sobald Sie am Ende einen Sachwertfaktor Ihres Gutachterausschusses verwenden wollen. Dann schreibt dessen Modell vor, welcher Indexstand anzusetzen ist, und das ist in aller Regel nicht der heutige, sondern der zum Stichtag der Faktorenableitung. Berlin verlangt für die Anwendung seiner Sachwertfaktoren ausdrücklich den Indexstand 184,7 auf Basis 2010 = 100, also den Faktor 1,847. Wer stattdessen mit 1,98 rechnet und anschließend den Berliner Faktor anwendet, bläht den Sachwert auf und bricht die Modellkonformität. Der Faktor 1,98 ist die richtige Wahl, wenn Sie den Sachwert allein nach § 36 ImmoWertV auf den heutigen Stichtag beziehen und die Marktanpassung anders herleiten.

Die Standardstufe entscheidet über bis zu die Hälfte des Gebäudewerts

Bei Gebäudeart 1.01 reicht die Spanne von 655 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche in Standardstufe 1 bis 1.260 Euro in Standardstufe 5. Zwischen Stufe 3 (835 Euro) und Stufe 5 (1.260 Euro) liegen rund 50 Prozent. Entscheidend ist nicht, wie gern Sie in Ihrem Haus wohnen, sondern welchen Ausbaustandard Fenster, Dach, Sanitär, Heizung und Innenausbau objektiv haben. Und: Wenn Sie später einen Sachwertfaktor Ihres Gutachterausschusses verwenden, müssen Sie genau die Standardstufe ansetzen, die dessen Modell vorschreibt.

Wie viel zieht das Alter ab?

§ 38 ImmoWertV ist erfreulich kurz: Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Es gilt also eine lineare Wertminderung, kein steilerer Verlauf in den ersten Jahren.

Die Gesamtnutzungsdauer liefert Anlage 1 ImmoWertV: Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser sind es 80 Jahre, für Mehrfamilienhäuser ebenfalls 80 Jahre, für einzelne Garagen 60 Jahre. Ohne Modernisierung gilt schlicht: Restnutzungsdauer gleich 80 Jahre minus Baualter. Ein Haus von 1975 hat 2026 also rechnerisch 29 Jahre Restnutzungsdauer und damit einen Alterswertminderungsfaktor von 0,36.

Wie Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern

Anlage 2 ImmoWertV enthält ein Punktemodell mit maximal 20 Punkten: Dacherneuerung inklusive Wärmedämmung 4 Punkte, Wärmedämmung der Außenwände 4 Punkte, je 2 Punkte für Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Bäder, Innenausbau und Grundrissverbesserung. Die Einordnung reicht von „nicht modernisiert“ (0 bis 1 Punkt) über „kleine Modernisierungen“ (2 bis 5), „mittlerer Modernisierungsgrad“ (6 bis 10) und „überwiegend modernisiert“ (11 bis 17) bis „umfassend modernisiert“ (18 bis 20).

Zwei Obergrenzen begrenzen den Effekt: Das Modell streckt die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei Ein- und Zweifamilienhäusern also auf 56 Jahre. Nur eine echte Kernsanierung erlaubt bis zu 90 Prozent, das sind 72 Jahre. Genau hier liegt die praktische Bedeutung von Sanierungsstau: Er wirkt nicht als Abzugsposten am Ende, sondern über eine kürzere Restnutzungsdauer im Kern der Rechnung.

Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen dazu eigene, modellkonforme Restnutzungsdauer-Tabellen. Der Berliner Ausschuss setzt für Baujahre ab 1949 bei einem Baualter von 48 bis 52 Jahren 55 Jahre Restnutzungsdauer bei gutem, 40 Jahre bei normalem und 25 Jahre bei schlechtem Bauzustand an, bei einem Baualter von 13 bis 17 Jahren entsprechend 65, 60 und 55 Jahre.

Warum brauchen Sie zum Schluss den Sachwertfaktor Ihres Gutachterausschusses?

Der vorläufige Sachwert setzt sich nach § 35 ImmoWertV aus dem Gebäudewert, dem Wert der baulichen Außenanlagen und dem Bodenwert zusammen. Diese Summe ist noch kein Marktwert. Sie sagt, was das Haus kostet, nicht, was jemand dafür bezahlt. Die Brücke schlägt der Sachwertfaktor nach § 39 ImmoWertV, den der örtliche Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kauffällen ableitet.

Wie groß dieser Schritt ist, zeigt die Berliner Auswertung: Bei 2.952 Eigenheim-Kauffällen liegt das Verhältnis von Kaufpreis zu Sachwert im Mittel bei 1,06, die Einzelwerte streuen zwischen 0,33 und 2,26, und 90 Prozent aller Fälle liegen zwischen 0,635 und 1,627. Der Faktor sinkt zudem mit steigendem Sachwert: In der Altbezirksgruppe 1 (unter anderem Zehlendorf, Steglitz, Spandau, Pankow, Charlottenburg) beträgt er bei 300.000 Euro vorläufigem Sachwert 1,01, bei 500.000 Euro 0,96, bei 700.000 Euro 0,90, bei 900.000 Euro 0,84 und bei 1.100.000 Euro 0,79. Teure Häuser werden also relativ schlechter bezahlt als günstige.

Dazu kommen Zu- und Abschläge auf den Faktor selbst, in Berlin unter anderem: guter Bauzustand +0,179, schlechter Bauzustand -0,141, Doppelhaushälfte +0,084, Reihenendhaus +0,201, Reihenmittelhaus +0,341, Baujahr 1949 bis 1970 -0,123, Baujahr 1991 bis 2009 +0,106, einfache Wohnlage -0,043, gute Wohnlage +0,075, Fertighaus in Holzbauweise -0,072.

Wichtig: Diese Zahlen gelten ausschließlich für Berlin. Sachwertfaktoren, Regionalfaktoren und Restnutzungsdauer-Modelle sind streng örtlich und nach § 10 und § 12 Absatz 5 ImmoWertV nur modellkonform anwendbar. Sie müssen die Werte Ihres eigenen Gutachterausschusses verwenden, und Sie müssen dessen Modellvorgaben einhalten, bis hin zum vorgeschriebenen Bodenrichtwert-Stichtag. Berlin verlangt beispielsweise den Bodenrichtwert zum 1. Januar 2024, obwohl zum 1. Januar 2026 für individuelles Wohnen um 5 Prozent abgesenkt wurde. Wer hier mischt, bricht das Modell.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus Baujahr 1975 in Berlin

Alle Rechengrößen stammen aus veröffentlichten Quellen. Das Beispiel folgt bewusst dem Modell des Berliner Gutachterausschusses, weil nur so Modellkonformität gewahrt bleibt.

Objektdaten: freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1975, Massivbau, unterkellert, ausgebautes Dachgeschoss. Grundfläche je Ebene 90 Quadratmeter, damit Brutto-Grundfläche 3 mal 90 = 270 Quadratmeter. Wohnfläche rund 140 Quadratmeter, Grundstück 560 Quadratmeter. Bauzustand normal, mittlere Wohnlage, Altbezirksgruppe 1, Bodenrichtwert der Zone 680 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Der Gutachterausschuss weist als Mittelwerte seiner 2.952 Kauffälle 559 Quadratmeter Grundstück, 257 Quadratmeter Brutto-Grundfläche und 684 Euro je Quadratmeter Bodenrichtwert aus. Das Beispiel liegt also mitten im ausgewerteten Kollektiv.

Schritt 1, Bodenwert: 560 Quadratmeter mal 680 Euro = 380.800 Euro. Typische Außenanlagen wie Einfriedung, Hausanschlüsse und normale Hofbefestigung sind im Berliner Modell bereits im Bodenwert enthalten und werden nicht zusätzlich angesetzt.

Schritt 2, Normalherstellungskosten: Gebäudeart 1.01, Standardstufe 4 = 1.005 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, Kostenstand 2010. Standardstufe 4 ist im Berliner Modell zwingend, weil die Sachwertfaktoren so abgeleitet wurden.

Schritt 3, Umrechnung auf den Kostenstand des Modells: Das Berliner Modell schreibt für die Anwendung seiner Sachwertfaktoren den Indexstand 184,7 (Basis 2010 = 100) vor, also den Faktor 1,847. 1.005 Euro mal 1,847 = 1.856 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche.

Schritt 4, durchschnittliche Herstellungskosten: 1.856 Euro mal 270 Quadratmeter = 501.120 Euro. Regionalfaktor Berlin 1,0, also keine Änderung.

Schritt 5, Alterswertminderung: Baualter 2026 minus 1975 = 51 Jahre. Nach dem Modell des Gutachterausschusses beträgt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer bei einem Baualter von 48 bis 52 Jahren und normalem Bauzustand 40 Jahre. Alterswertminderungsfaktor = 40 geteilt durch 80 = 0,50. Gebäudewert = 501.120 Euro mal 0,50 = 250.560 Euro.

Schritt 6, vorläufiger Sachwert: 250.560 Euro plus 380.800 Euro = 631.360 Euro.

Schritt 7, Sachwertfaktor: Die Formel des Gutachterausschusses für die Altbezirksgruppe 1 lautet: 1,398 minus 0,000000280 mal Sachwert minus 0,0002759 mal Anzahl der Tage vom 31.12.2021 bis 31.12.2024. Die Tage: 365 plus 365 plus 366 = 1.096. Damit: 0,000000280 mal 631.360 = 0,1768 und 0,0002759 mal 1.096 = 0,3024. Ergebnis: 1,398 minus 0,1768 minus 0,3024 = 0,919. Zu- und Abschläge sind hier alle null (Baujahresgruppe 1971 bis 1990, freistehendes Einfamilienhaus, normaler Bauzustand, Massivbau, mittlere Wohnlage). Kontrolle an der veröffentlichten Tabelle: 500.000 Euro ergeben 0,96, 700.000 Euro ergeben 0,90, interpoliert bei 631.360 Euro also rund 0,92. Passt.

Schritt 8, marktangepasster Sachwert: 631.360 Euro mal 0,919 = 580.200 Euro.

Schritt 9, Anpassung an den heutigen Stichtag: Die Sachwertfaktoren gelten zum 31.12.2024. Seither ist der Häuserpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser in den TOP-7-Metropolen um 1,5 Prozent (Q4 2025 zum Vorjahr) beziehungsweise 1,4 Prozent (Q1 2026 zum Vorjahr) gestiegen. Mit einem Zuschlag von 1,5 Prozent: 580.200 Euro mal 1,015 = 588.900 Euro, gerundet rund 590.000 Euro.

Ergebnis: eine belastbare Preisspanne von rund 530.000 bis 650.000 Euro, also 10 Prozent nach oben und unten um 590.000 Euro. Diese Bandbreite ist kein Schönreden. Sie ist schmaler als die tatsächliche Streuung der Berliner Kauffälle, bei denen 90 Prozent zwischen dem 0,635-Fachen und dem 1,627-Fachen des Sachwerts lagen.

Plausibilitätsprüfung und Bodenanteil

590.000 Euro geteilt durch 140 Quadratmeter Wohnfläche ergeben rund 4.210 Euro je Quadratmeter. Der Berliner Gutachterausschuss weist für 2025 einen mittleren Kaufpreis von 3.830 Euro je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser aus (+1 Prozent), das ist eine andere Bezugsfläche und damit kein direkter Vergleich, aber die Größenordnung passt für eine Lage mit 680 Euro Bodenrichtwert. Der bundesweite Mittelwert von 2.420 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zeigt zugleich, wie stark die Lage alles andere dominiert.

Die zweite Kontrollgröße ist der Bodenanteil: 380.800 von 590.000 Euro sind rund 65 Prozent. Steigt dieser Anteil in Ihrer Rechnung über etwa zwei Drittel, ist das Gebäude wirtschaftlich fast abgeschrieben, und der Markt bezahlt in Wahrheit das Grundstück. Das ist der Punkt, an dem eine Sanierungsstau-Diskussion in eine Abrissdiskussion kippt.

Wie stark drückt eine schlechte Energiebilanz den Hauswert?

Die Energieeffizienzklasse ist für jeden Interessenten sofort sichtbar, weil § 87 GEG sie in kommerziellen Immobilienanzeigen zur Pflichtangabe macht, zusammen mit Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlichen Energieträgern und Baujahr. Nach § 80 GEG müssen Sie den gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Quellen: Institut der deutschen Wirtschaft Köln, IW-Report 18/2026 (IW-Wohnindex Q1 2026, Abbildung 4-1), Stand 27.04.2026; IW Consult, Sanierungspotenziale von Wohnimmobilien in Deutschland (Sparda-Studie, Inserate 2023); BBSR, Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in Deutschland 2025, Abbildung 5. Alle Werte beziehen sich auf inserierte Angebotspreise beziehungsweise auf Experteneinschätzungen, nicht auf notarielle Kaufpreise.

Drei Einordnungen dazu. Erstens weiteten sich die Abschläge 2022 und 2023 im Energiepreisschock aus. Seit dem stärksten Abstand Ende 2023 hat sich die Differenz zu sehr energieintensiven Objekten um 3,5 bis 4,5 Prozentpunkte zurückgebildet, bleibt aber höher als vor 2022. Zweitens beruhen die Werte der Sparda-Studie auf Inseraten des Jahres 2023 und taugen für die Aussage „Effizienz hat ihren Preis“, nicht als aktuelle Marktzahl. Die BBSR-Werte sind Erwartungen eines Expertenpanels, keine gemessenen Transaktionsaufschläge. Drittens, und das ist die wichtigste Zahl für Verkäufer: Zwei Drittel der angebotenen Einfamilienhäuser hatten Effizienzklasse E oder schlechter, über alle Objekttypen 47 Prozent. Ein unsaniertes Haus ist auf diesem Markt der Normalfall, kein Ausreißer.

Rechnen Sie den Energieabschlag nicht doppelt

Der Sachwertfaktor Ihres Gutachterausschusses enthält bereits Baujahr und Bauzustand, im Berliner Modell sogar mit ausgewiesenen Zu- und Abschlägen. Wer auf das Ergebnis zusätzlich pauschal 20 Prozent für Effizienzklasse G abzieht, wertet doppelt ab. Richtig ist die Gegenprobe: Wenn die Vergleichsobjekte, an denen Sie Ihre Zahl messen, eine deutlich bessere Effizienzklasse hatten, gehört der Abschlag auf diesen Vergleichswert, nicht auf den Sachwert.

Welche gesetzlichen Pflichten treffen den Käufer und wirken auf den Preis?

Ein Teil des Preisabschlags bei alten Häusern ist nicht Geschmackssache, sondern Rechtsfolge. § 47 GEG verlangt, oberste Geschossdecken beheizter Räume so zu dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²K) nicht überschreitet, alternativ das darüberliegende Dach. § 72 GEG verbietet den Betrieb von Öl- und Gasheizkesseln, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, jüngere Kessel dürfen nicht länger als 30 Jahre laufen, mit Ausnahmen unter anderem für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Mit fossilen Brennstoffen darf längstens bis zum 31. Dezember 2044 geheizt werden.

Entscheidend für Ihren Verkauf ist § 73 GEG: Eigentümer von Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen sie am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt haben, müssen diese Pflichten erst innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 erfüllen. Solange das Haus seither nicht den Eigentümer gewechselt hat, trifft die Pflicht also den Käufer, und ein informierter Käufer preist sie ein.

Diese Angaben sind allgemeine Information und ersetzen keine Rechtsberatung. Ob und in welchem Umfang die Nachrüstpflichten Ihr Objekt treffen, klärt eine Energieberatung oder im Streitfall ein Fachanwalt.

Wie prüfen Sie Ihre Zahl gegen den Markt?

Ihre Rechnung ist ein Modell, der Markt ist die Realität. Deshalb brauchen Sie eine Gegenprobe aus tatsächlichen Verkäufen.

Angebotspreis oder Kaufpreis: Was messen die Statistiken?

Der IW-Wohnindex und alle Portalindizes messen inserierte Angebotspreise. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, der vdp-Index und die Auswertungen der Gutachterausschüsse messen beurkundete Kaufpreise. Daher die unterschiedlichen Werte für das erste Quartal 2026: Destatis meldet für Wohnimmobilien +1,4 Prozent, der vdp +2,3 Prozent, der IW für inserierte Ein- und Zweifamilienhäuser +0,7 Prozent. Kein Marktwiderspruch, sondern ein Methodenunterschied.

Wie weit Angebotspreise insgesamt über den beurkundeten Kaufpreisen liegen, lässt sich mit einer Zahl seriös nicht beantworten, dazu fehlt eine belastbare amtliche Quelle. Belegt ist nur die Preisanpassung innerhalb der Vermarktung, also zwischen erstem und letztem beobachteten Inseratspreis: bis etwa 2021 je Effizienzklasse rund 1 bis 2 Prozent, Höhepunkt 2022 und Anfang 2023, seit 2023 wieder meist 1 bis 3 Prozent. Im Krisenjahr 2022 wurden Objekte der Klasse H im Durchschnitt um bis zu 7 Prozent nach unten korrigiert, Klasse D um rund 5 Prozent. Der IW-Report weist darauf hin, dass danach noch weiter nachverhandelt worden sein kann. Aufschlussreich ist die Häufigkeit: Vor 2022 wurde gut 15 Prozent der Inserate im Verlauf angepasst, im dritten Quartal 2022 gut 40 Prozent, im dritten Quartal 2025 rund 20 Prozent.

Die Gegenprobe mit Marktdaten

Fragen Sie die Kaufpreissammlung Ihres Gutachterausschusses ab, der sie nach § 193 BauGB führt, und sehen Sie sich den Grundstücksmarktbericht Ihres Kreises an. Als zweite, schnelle Gegenprobe können Sie eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts anfordern und mit Ihrer eigenen Spanne abgleichen. Zwei unabhängig ermittelte Zahlen, die nah beieinander liegen, sind ein starkes Signal.

Woran merken Sie, dass Ihre Schätzung daneben liegt?

Vier Warnsignale sind zuverlässig:

• Der Bodenanteil ist zu klein. Liegt der Bodenwert bei einem 40 oder 50 Jahre alten Haus deutlich unter der Hälfte des Gesamtwerts, haben Sie das Gebäude zu hoch angesetzt, meist über eine zu optimistische Standardstufe oder eine zu lange Restnutzungsdauer.
• Ihr Quadratmeterpreis passt nicht zur Region. Rechnen Sie das Ergebnis auf die Wohnfläche um und vergleichen Sie mit den Werten Ihres Gutachterausschusses. Der bundesweite Mittelwert von 2.420 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ist nur ein grober Anker, weil zwischen München (8.650 Euro) und dem Kyffhäuserkreis (570 Euro) rund Faktor 15 liegt. Vermischen Sie dabei keine unterschiedlichen Bezugsflächen.
• Sie haben Modelle gemischt. Ein Sachwertfaktor aus Ausschuss A, eine Restnutzungsdauer-Tabelle aus Ausschuss B und ein Bodenrichtwert mit abweichendem Stichtag ergeben keine gültige Rechnung, auch wenn jede Zahl für sich richtig ist.
• Die Vermarktung bestätigt Ihre Zahl nicht. Kommen nach mehreren Wochen kaum Anfragen und keine Zweitbesichtigung zustande, ist der Preis das wahrscheinlichste Problem. Rund 20 Prozent der Inserate wurden zuletzt im Verlauf angepasst, das kostet Zeit und Verhandlungsposition.

Welche typischen Fehler machen Eigentümer beim Selbstrechnen?

Der häufigste Fehler ist die zu hohe Standardstufe. Ein gepflegtes Haus mit Baumarktküche und Fenstern von 2005 ist keine Standardstufe 5. Zwischen Stufe 3 und Stufe 5 liegen bei Gebäudeart 1.01 rund 50 Prozent Gebäudekosten.

Der zweitteuerste Fehler ist die Verwechslung von Wohnfläche und Brutto-Grundfläche. Die NHK 2010 beziehen sich auf die Brutto-Grundfläche einschließlich Keller und Außenwänden. Wer 140 Quadratmeter Wohnfläche statt 270 Quadratmeter Brutto-Grundfläche einsetzt, verfehlt den Gebäudewert um fast die Hälfte.

Dritter Klassiker: investierte Kosten mit Wert verwechseln. Ein Wintergarten für 60.000 Euro erhöht den Verkehrswert nicht um 60.000 Euro. Erneuerte Bauteile wirken über das Punktemodell der Anlage 2 auf die Restnutzungsdauer, und dieser Effekt ist gedeckelt.

Vierter Punkt: Erinnerungspreise aus dem Boomjahr. Der Häuserpreisindex stieg 2025 im Jahresdurchschnitt um 3,2 Prozent gegenüber 2024, das war der erste Jahresanstieg seit 2022. Im oberen Preissegment sanken die Preise für frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2024 laut Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 dagegen um 8 Prozent, während das untere Segment stabil blieb.

Wenn Sie diese Fallen umgehen wollen, ohne sich durch Modellanlagen zu arbeiten, ist eine kostenlose Ersteinschätzung Ihres Hauswerts der schnellere Weg. Welche Formen der Bewertung sonst infrage kommen und was sie kosten, ordnet der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung ein. Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber-Bereich zur Immobilienbewertung.

Was machen Sie mit der Zahl, wenn sie steht?

Aus der Spanne leiten Sie den Angebotspreis ab, und das ist eine strategische Entscheidung: Ein Preis am oberen Rand kauft Verhandlungspuffer, kostet aber Vermarktungszeit und erhöht das Risiko einer sichtbaren Preiskorrektur. Wie sich der weitere Weg bis zum Notartermin gliedert, beschreibt der Ablauf beim Hausverkauf. Was am Ende übrig bleibt, hängt zusätzlich von den Kosten beim Immobilienverkauf ab.

Ein Hinweis zur Datenbeschaffung: Ihr Gutachterausschuss erstattet nach § 193 BauGB auf Antrag der Eigentümer auch Verkehrswertgutachten. Das ist der teurere, aber gerichtsfeste Weg für Finanzamt, Gericht oder Erbauseinandersetzung. Für die Verkaufsvorbereitung genügt in aller Regel die selbst erarbeitete Spanne plus eine kostenlose Ersteinschätzung des Marktwerts als Gegenprobe.

Häufige Fragen

Was ist mein Haus wert und wie berechne ich das selbst in wenigen Schritten?

Sie addieren Bodenwert und Gebäudewert und passen die Summe an den Markt an. Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, Gebäudewert ist Brutto-Grundfläche mal indexierte Normalherstellungskosten mal Alterswertminderungsfaktor. Auf die Summe wenden Sie den Sachwertfaktor Ihres Gutachterausschusses an. Im Beispiel oben ergibt das aus 380.800 Euro Bodenwert und 250.560 Euro Gebäudewert einen Marktwert von rund 590.000 Euro.

Wie finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück und was sagt er über den Hauswert aus?

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB flächendeckend ermittelt, in der Regel alle zwei Jahre, und sind über die Portale der Bundesländer oder über BORIS-D kostenfrei abrufbar. Er ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine Zone, nicht der Wert Ihres konkreten Grundstücks. Bei sehr großen Grundstücken darf er nach § 41 ImmoWertV nicht linear hochgerechnet werden.

Wie viel Wert verliert mein Haus pro Jahr durch das Alter?

Nach § 38 ImmoWertV verläuft die Alterswertminderung linear: Der Faktor ist Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer verliert das Gebäude rechnerisch 1,25 Prozent seines Herstellungswerts pro Jahr, sofern nicht modernisiert wird. Modernisierungen strecken die Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei Kernsanierung auf bis zu 90 Prozent. Der Bodenwert unterliegt keiner Alterswertminderung.

Wie stark drückt eine schlechte Energieeffizienzklasse wie F, G oder H den Hauswert?

Nach dem IW-Wohnindex für das erste Quartal 2026 liegen die Klassen E und F hedonisch bereinigt rund 15 bis 20 Prozent unter den Klassen A und A+, die Klassen G und H rund 20 bis knapp 30 Prozent. Diese Werte beziehen sich auf inserierte Angebotspreise. Wichtig ist, den Abschlag nicht zusätzlich auf einen Sachwert aufzuschlagen, der Baujahr und Bauzustand über den Sachwertfaktor bereits enthält, sonst wird doppelt abgewertet.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Sachwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher durchschnittlicher Lagewert für den Boden allein, in Euro je Quadratmeter. Der Sachwert ist ein Rechenergebnis aus Bodenwert plus Gebäudewert nach § 35 ImmoWertV und beschreibt die Substanz, nicht die Zahlungsbereitschaft. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der am Markt erzielbare Preis. Vom Sachwert zum Verkehrswert führt der Sachwertfaktor, der in Berlin bei Eigenheimen im Mittel bei 1,06 lag, im Einzelfall aber zwischen 0,33 und 2,26 streute.

Wie genau sind kostenlose Online-Hauswertrechner und Angebotspreise aus Portalen?

Beide liefern eine erste Orientierung, keine gutachterliche Zahl. Portalstatistiken messen inserierte Angebotspreise, während Destatis, der vdp und die Gutachterausschüsse tatsächlich beurkundete Kaufpreise auswerten. Für das erste Quartal 2026 lagen die Veränderungsraten deshalb bei +0,7 Prozent (IW, Angebotspreise) gegenüber +1,4 Prozent (Destatis) und +2,3 Prozent (vdp, Wohnimmobilien). Nutzen Sie eine Online-Einschätzung als Gegenprobe zu Ihrer eigenen Rechnung, nicht als alleinige Grundlage.

Wie viel niedriger liegt der Kaufpreis am Ende typischerweise als der Angebotspreis?

Eine belastbare amtliche Zahl für die Gesamtdifferenz zwischen Angebotspreis und beurkundetem Kaufpreis gibt es nicht, und jede pauschale Prozentangabe dazu sollten Sie skeptisch behandeln. Belegt ist die Anpassung innerhalb der Vermarktung: Sie liegt seit 2023 meist bei 1 bis 3 Prozent zwischen erstem und letztem Inseratspreis, im Krisenjahr 2022 waren es bei Klasse H bis zu 7 Prozent. Der IW-Report weist ausdrücklich darauf hin, dass danach noch weiter nachverhandelt werden kann.

Wie viel ist mein Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche wert?

Das hängt fast vollständig von der Lage ab. Der bundesweite Mittelwert für frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2025 bei 2.420 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, das ergäbe rechnerisch rund 339.000 Euro. Die Spanne zwischen den Kreisen reicht jedoch von 570 bis 8.650 Euro je Quadratmeter, also etwa Faktor 15. Das durchgerechnete Berliner Beispiel oben kommt bei denselben 140 Quadratmetern auf rund 590.000 Euro. Rechnen Sie deshalb immer mit Ihrem lokalen Bodenrichtwert statt mit einem Bundesdurchschnitt.

Fazit

Sie können sich den Wert Ihres Hauses selbst erarbeiten, und zwar mit ausschließlich öffentlich zugänglichen Bausteinen: Bodenrichtwert aus dem Portal Ihres Landes, Normalherstellungskosten aus Anlage 4 ImmoWertV, Indexierung mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes, lineare Alterswertminderung nach § 38 ImmoWertV und die Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor Ihres Gutachterausschusses. Das Ergebnis ist keine Punktzahl, sondern eine Spanne von rund 10 Prozent nach oben und unten, und genau so sollten Sie damit umgehen. Die größten Fehlerquellen sind eine zu hohe Standardstufe, die Verwechslung von Wohnfläche und Brutto-Grundfläche und das Mischen von Modellen verschiedener Gutachterausschüsse. Prüfen Sie Ihre Zahl anschließend gegen tatsächliche Verkäufe in Ihrer Region und holen Sie sich als zweite Meinung eine kostenlose Ersteinschätzung Ihres Hauswerts, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen.

Quellen

• Statistisches Bundesamt: Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, +1,4 Prozent zum Vorjahresquartal (Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Preise für Wohnimmobilien im 4. Quartal 2025 (Pressemitteilung Nr. 101 vom 25.03.2026), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Baupreise für Wohngebäude im Mai 2026, +5,0 Prozent (Pressemitteilung Nr. 241 vom 10.07.2026), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Preisindizes für Bauwerke, Wohngebäude und Nichtwohngebäude (Indexstände, 2021 = 100), abgerufen im August 2026
• ImmoWertV: Gesamtfassung mit Anlagen 1 bis 5, abgerufen im August 2026
• Anlage 4 ImmoWertV: Normalherstellungskosten 2010, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 ImmoWertV: Modellansätze für die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer, abgerufen im August 2026
• § 36 ImmoWertV: Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen, durchschnittliche Herstellungskosten, abgerufen im August 2026
• § 38 ImmoWertV: Alterswertminderungsfaktor, abgerufen im August 2026
• § 194 BauGB: Verkehrswert, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB: Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 193 BauGB: Aufgaben des Gutachterausschusses, abgerufen im August 2026
• §§ 47, 72, 73, 80 und 87 GEG: Nachrüstpflichten, Betriebsverbot für Heizkessel, Energieausweis und Pflichtangaben in Anzeigen, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Sachwertfaktoren 2025 (Stichtag 31.12.2024, Amtsblatt Berlin Nr. 29 vom 11.07.2025), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Pressemitteilung zum Immobilienmarkt 2025 vom 31.07.2026, abgerufen im August 2026
• BORIS-D: Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (Betreiber IT.NRW), abgerufen im August 2026
• Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse: 198 Milliarden Euro flossen 2025 in den Kauf von Wohnimmobilien (24.06.2026), abgerufen im August 2026
• AK OGA und BBSR: Presseinformation zum Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (15.12.2025), abgerufen im August 2026
• BBSR: Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in Deutschland 2025 (mit BBSR-Expertenpanel Immobilienmarkt 2024), abgerufen im August 2026
• Institut der deutschen Wirtschaft Köln: IW-Wohnindex Q1 2026 (IW-Report 18/2026 vom 27.04.2026), abgerufen im August 2026
• IW Consult: Sanierungspotenziale von Wohnimmobilien in Deutschland (Sparda-Studie, Inserate 2023), abgerufen im August 2026
• vdpResearch: Immobilienpreise steigen zu Jahresbeginn 2026 weiter (vdp-Immobilienpreisindex Q1 2026, 12.05.2026), abgerufen im August 2026