Was ist meine Wohnung wert? Wohnungswert richtig ermitteln

Das Wichtigste in Kürze

• Preisniveau 2025 bundesweit: gebrauchte Eigentumswohnungen im Mittel 2.390 Euro je Quadratmeter, Neubau 4.460 Euro. Spanne von rund 7.600 Euro in München bis unter 1.000 Euro in vielen ostdeutschen Landkreisen (BBSR und AK OGA, 24.06.2026).
• Berlin, Geschoss und Aufzug: 5.335 Euro je Quadratmeter im Erdgeschoss gegenüber 6.181 Euro ohne und 6.501 Euro mit Aufzug im Hochparterre oder Obergeschoss, also 846 bis 1.166 Euro Unterschied (Gutachterausschuss Berlin, Vertragsjahr 2024, Bezirksbaum III-2, Baujahr vor 1919 oder 1973 bis 1990). Berliner Werte, kein bundesweiter Maßstab.
• Berlin, vermietet statt bezugsfrei: Abschlag von 17 bis 29 Prozent je nach Bezirk (Gutachterausschuss Berlin, 2.249 vermietete von 9.779 Kauffällen).
• Berlin, Stellplatz: als Sondereigentum im Mittel 33.375 Euro, als Sondernutzungsrecht 19.272 Euro. Die rechtliche Qualität entscheidet über rund 14.000 Euro.
• Größte Fehlerquelle: die Wohnfläche. Balkone und Terrassen zählen nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Teilungserklärungen rechnen oft anders.

Der Wert einer Eigentumswohnung entsteht aus Vergleichspreisen, nicht aus Baukosten. Sie brauchen drei Zahlen: einen belegten Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen in Ihrer Lage, eine geprüfte Wohnfläche und die Abschläge für Geschoss, Aufzug und Vermietung. Bundesweit lagen gebrauchte Eigentumswohnungen 2025 bei 2.390 Euro je Quadratmeter, die regionale Spreizung beträgt jedoch Faktor sieben und mehr. Wie sich die Preise nach Regionstypen zuletzt bewegt haben, ordnet der Beitrag zur Entwicklung der Immobilienpreise ein.

Warum zählen bei einer Eigentumswohnung Vergleichspreise und nicht die Baukosten?

Weil es für Wohnungen genug tatsächliche Kaufpreise gibt und weil sich die Baukosten einer einzelnen Einheit im Gebäude nicht sinnvoll isolieren lassen. § 6 Abs. 1 ImmoWertV verlangt, das Verfahren nach der Art des Objekts und den „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten“ zu wählen und die Wahl zu begründen. Bei Wohnungseigentum führt das praktisch immer zum Vergleichswertverfahren.

§ 24 ImmoWertV lässt zwei Wege zu: die statistische Auswertung einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen oder die Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors mit der Bezugsgröße, hier der Wohnfläche. Vergleichspreise müssen nach § 25 ImmoWertV hinreichend übereinstimmende Merkmale aufweisen und zeitlich nah am Stichtag liegen. Ertrags- und Sachwertverfahren dienen bei selbst genutzten Wohnungen nur als Kontrollrechnung, siehe den Überblick zur Frage, was Ihre Immobilie wert ist.

Wo bekomme ich echte Vergleichspreise für meine Wohnung her?

Bei Ihrem örtlichen Gutachterausschuss. Nach § 195 BauGB muss jede beurkundende Stelle jeden entgeltlichen Grundstückskaufvertrag in Abschrift dorthin senden. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung, aus der der Ausschuss nach § 193 Abs. 5 BauGB Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren ableitet. Das sind beurkundete Kaufpreise, keine Angebotspreise aus Portalen.

Für Wohnungseigentum veröffentlichen viele Ausschüsse eigene Vergleichsfaktoren. Berlin hat zum Stichtag 31.12.2024 genau 9.779 Kauffälle des Vertragsjahres 2024 ausgewertet: mittlerer Kaufpreis 388.123 Euro, 5.234 Euro je Quadratmeter, mittlere Wohnfläche 71 Quadratmeter, 90 Prozent der Preise zwischen 2.479 und 8.912 Euro je Quadratmeter. Bundesweit ordnet der kostenlose Immobilienmarktbericht Deutschland des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse ein, Ausgabe 2025 mit Daten aus rund 390 Gutachterausschüssen bis zum 31.12.2024. Die Faktoren ersetzen kein Verkehrswertgutachten, sie zeigen aber belegt, welches Merkmal wie stark wirkt. Wie Sie den zugehörigen Bodenrichtwert für Ihre Adresse finden, steht in einem eigenen Beitrag.

Stimmen die Quadratmeter in meiner Teilungserklärung überhaupt?

Oft nicht, und der Fehler multipliziert sich mit jedem Euro Quadratmeterpreis. Der Gutachterausschuss übernimmt die Wohnfläche aus Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsplänen oder Kaufvertrag und misst nicht nach. Viele Teilungserklärungen stammen aus der Zeit vor der Wohnflächenverordnung und rechnen Balkone großzügiger an.

Quellen: § 2 und § 4 Wohnflächenverordnung, abgerufen am 5. August 2026.

Gemessen wird nach § 3 WoFlV nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, im fertigen Raum oder aus einer maßstabsgerechten Bauzeichnung. Weicht die Ausführung vom Plan ab, ist neu zu vermessen.

Wie viel machen Stockwerk, Aufzug und Stellplatz in Berlin aus?

Mehr, als die meisten Eigentümer schätzen. Das Berliner Vergleichswertmodell trennt Wohnungen nach Altbezirk, Baujahr, Bodenrichtwert, Wohnlage, Wohnfläche, Geschosslage, Verfügbarkeit, Aufzug und Balkon. Die folgenden Werte stammen aus dem Bezirksbaum III-2 für Kreuzberg, Charlottenburg und Wilmersdorf, Vertragsjahr 2024, Baujahr bis 1990 und Wohnfläche bis 129 Quadratmeter. Kein bundesweiter Maßstab, aber die Größenordnung der Merkmalswirkung.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Vergleichsfaktoren Wohnungseigentum zum Stichtag 31.12.2024, Bezirksbaum III-2, Endknoten 9, 11 und 13 bis 16, Stand 02.03.2026. Die Werte gelten für Berlin und sind nicht auf andere Städte übertragbar.

Ein Aufzug hebt den Quadratmeterpreis in den Baujahren 1919 bis 1972 um 543 Euro, in Altbauten und Baujahren 1973 bis 1990 um 320 Euro. In dieser zweiten Gruppe liegt das Erdgeschoss mit 5.335 Euro je Quadratmeter um 846 bis 1.166 Euro unter Hochparterre und Obergeschoss. Selten ist beides nicht: Von den 9.779 Kauffällen hatten 3.873 einen Aufzug und 4.566 einen Balkon. Stellplätze sind in diesen Faktoren ausdrücklich nicht enthalten und werden separat angesetzt, wobei die rechtliche Qualität entscheidet: Sondereigentum mit eigenem Grundbuchblatt erzielte im Mittel 33.375 Euro (Sammelgaragen 33.911 Euro, Garagen 25.106 Euro), ein bloßes Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum nur 19.272 Euro.

Was ist meine Wohnung wert, wenn sie vermietet ist?

Deutlich weniger, und der Abschlag ist messbar. Der Gutachterausschuss Berlin weist für seine Bezirksbäume durchschnittliche Abschläge vermieteter gegenüber bezugsfreien Wohnungen von 17, 20, 26, 27, 28 (zweimal) und 29 Prozent aus, also eine Spanne von 17 bis 29 Prozent. Vermietete Wohnungen waren 2.249 der 9.779 ausgewerteten Kauffälle, rund 23 Prozent.

Der Grund ist der andere Käuferkreis: Selbstnutzer scheiden aus, es bleiben Kapitalanleger, die über die Rendite rechnen. Hamburg macht genau diesen Zusammenhang zur Formel und bestätigt die Berliner Größenordnung aus einem zweiten Bundesland. Der dortige Gutachterausschuss leitet den Abschlag aus 2.815 Verkäufen vermieteter Eigentumswohnungen ab und staffelt ihn nach der erzielbaren Rendite:

Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Abschnitt 7.6.3, Seite 176. Der Umrechnungsfaktor lautet dort: Verkehrswert vermietet geteilt durch Verkehrswert unvermietet gleich 0,6578 plus 0,0513 mal Rendite in Prozent, Datenbasis Verkäufe der Jahre 2014 bis 2018.

Der Abschlag ist damit keine Ortsbesonderheit, sondern eine Renditefrage: Je niedriger die laufende Mietrendite, desto größer der Abstand zum bezugsfreien Wert, und ab rund 6,7 Prozent verschwindet er ganz. Die hohen Berliner Werte gehören zu Lagen mit niedriger Rendite. Wie hoch der Abschlag im Einzelfall ausfällt, hängt zusätzlich von Mietvertrag, ortsüblicher Vergleichsmiete und Kündigungssperrfrist ab, siehe den Beitrag zum Verkauf einer vermieteten Wohnung.

Wie wirken Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen auf den Preis?

Über zwei Dokumente, die kein Bewertungstool kennt. Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG muss jährlich den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen ausweisen und jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden. Die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG enthält fortlaufend nummeriert den Wortlaut aller Beschlüsse. Dort steht, ob eine Sonderumlage für Dach, Stränge oder Heizung bereits beschlossen ist. Eine beschlossene Sonderumlage ist eine bezifferte künftige Zahlungspflicht, die jeder informierte Käufer vom Preis abzieht. Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, eine Mindesthöhe schreibt das Gesetz nicht vor.

Dazu kommen Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Grundbuchauszug, die letzten drei Jahresabrechnungen mit Wirtschaftsplan und der Energieausweis. Den Ablauf beschreibt der Leitfaden zum Verkauf einer Eigentumswohnung, weitere Bewertungsfragen bündelt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Sind Sanierungsstand und Energieeffizienz in den Vergleichsfaktoren enthalten?

Nein, und das steht so in den Daten. Der Gutachterausschuss Berlin schreibt zu seinen Faktoren wörtlich: „Eine Besichtigung der Wohnanlagen sowie Wohnungseigentume erfolgte nicht. Die konkrete Ausstattung und der bauliche Unterhaltungszustand der Wohnanlagen sowie Wohnungseigentume (z.B. Modernisierung und energetische Eigenschaften) zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses sind nicht bekannt.“ Der energetische Zustand steckt also in keinem dieser Quadratmeterpreise und muss gesondert angesetzt werden. Wie stark er den Wert drückt, behandelt der Beitrag zur Wertminderung einer Immobilie, welchen Ausweis Sie vorlegen müssen, der Beitrag zum Energieausweis beim Verkauf.

Wie wird aus Vergleichspreisen eine belastbare Spanne? Ein Rechenbeispiel

Altbauwohnung in Berlin-Charlottenburg, Baujahr 1912, drittes Obergeschoss, Aufzug vorhanden, Balkon, 78 Quadratmeter laut Teilungserklärung, bezugsfrei, dazu ein Tiefgaragenstellplatz als Sondereigentum.

Schritt 1, Vergleichsfaktor suchen. Charlottenburg gehört zum Bezirksbaum III-2. Der Weg durch den Baum: Baujahr bis 1990, Wohnfläche bis 129 Quadratmeter, Baujahrsgruppe vor 1919, Hochparterre oder Obergeschoss, Aufzug vorhanden. Endknoten 16, 6.501 Euro je Quadratmeter aus 194 bezugsfreien Kauffällen.

Schritt 2, Wohnfläche prüfen. Der Balkon misst 12 Quadratmeter und ist in der Teilungserklärung zur Hälfte angerechnet, also mit 6 Quadratmetern. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV gilt regelmäßig ein Viertel, hier 3 Quadratmeter. Korrigierte Wohnfläche: 75 Quadratmeter. Der Unterschied allein daraus beträgt 3 mal 6.501 Euro, also 19.503 Euro.

Schritt 3, Wohnungswert plus Stellplatz. 75 mal 6.501 Euro ergibt 487.575 Euro. Für den Stellplatz als Sondereigentum in einer Sammelgarage wird der berlinweite Mittelwert von 33.911 Euro als Näherung angesetzt. Zwischenergebnis: 521.486 Euro, gerundet rund 521.000 Euro.

Schritt 4, Gegenproben. Vermietet weist derselbe Endknoten 4.503 Euro je Quadratmeter aus: 337.725 Euro plus Stellplatz sind 371.636 Euro, rund 29 Prozent weniger. Läge die Wohnung im Erdgeschoss (Endknoten 11, 5.335 Euro), wären es 434.036 Euro, rund 17 Prozent unter dem Ausgangswert. Ohne Aufzug im selben Geschoss (Endknoten 15, 6.181 Euro) blieben 497.486 Euro.

Schritt 5, WEG-Positionen. Der Vermögensbericht weist einen anteiligen Rücklagenbestand von 9.800 Euro aus, die Beschluss-Sammlung eine beschlossene, noch nicht eingezogene Sonderumlage für die Strangsanierung mit 18.000 Euro Anteil. Die Rücklage bleibt Vermögen der Gemeinschaft und erhöht den Preis nicht automatisch, die Sonderumlage dagegen wird eingepreist: 521.000 Euro minus 18.000 Euro sind rund 503.000 Euro.

Ergebnis als Korridor. Weil der Endknotenwert ein Mittelwert ist, gehören etwa 5 Prozent nach oben und unten dazu: rund 478.000 bis 528.000 Euro. Der energetische Zustand steckt darin nicht. Genau hier fehlt Ihnen die eine Zahl, die kein Modell liefert, nämlich der Marktpreis Ihrer Wohnung im aktuellen Umfeld. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts grenzt den Korridor ein, ersetzt aber kein Gutachten.

Häufige Fragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten für eine Eigentumswohnung?

Eine bundesweit einheitliche Gebühr gibt es nicht. Freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar individuell, die Gutachterausschüsse rechnen nach den Gebührenordnungen ihres Bundeslandes ab. Wann sich ein Vollgutachten gegenüber einer Marktwerteinschätzung lohnt, behandelt der Beitrag zu den Kosten eines Immobiliengutachters.

Wird die Erhaltungsrücklage bei der Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis abgezogen?

Nein. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 entschieden: „Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.“ Begründung: Die Rücklage bleibt Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Rechtsträgerwechsel findet nicht statt. Für Ihren Fall ist ein Steuerberater zuständig.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert?

Verkehrswert und Marktwert bezeichnen dasselbe, nämlich den nach § 194 BauGB zu ermittelnden Wert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Der Beleihungswert ist dagegen ein bankinterner, bewusst vorsichtig angesetzter Wert für die Kreditsicherung und liegt deshalb regelmäßig unter dem Verkehrswert. Für den Verkaufspreis ist allein der Verkehrswert der Maßstab.

Wie zuverlässig sind kostenlose Online-Wohnungsbewertungen?

Sie liefern eine Größenordnung, keine Bewertung. Die meisten Modelle arbeiten mit Angebotsdaten aus Portalen statt mit beurkundeten Kaufpreisen. Beschlossene Sonderumlagen, Rücklagenstand und die tatsächliche Wohnfläche fließen in keines dieser Modelle ein. Als Einstieg taugen sie, als Verhandlungsgrundlage nicht.

Wann fällt beim Verkauf einer Eigentumswohnung Spekulationssteuer an?

Maßgeblich ist § 23 EStG über private Veräußerungsgeschäfte. Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, hängt von der Haltedauer seit dem Kauf und davon ab, ob Sie die Wohnung selbst bewohnt haben. Fristen, Ausnahmen und die Berechnung behandelt der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Für Ihren konkreten Fall klärt das ein Steuerberater.

Fazit

Der Wert Ihrer Eigentumswohnung ist ein geprüfter Quadratmeterpreis mal einer geprüften Wohnfläche, korrigiert um Geschoss, Aufzug, Verfügbarkeit, Stellplatz und offene Sonderumlagen. Wie groß diese Korrekturen ausfallen, zeigen die amtlichen Berliner Vergleichsdaten: 846 bis 1.166 Euro je Quadratmeter zwischen Erdgeschoss und Obergeschoss, 17 bis 29 Prozent zwischen vermietet und bezugsfrei. Sanierungsstand und Energiebilanz kennen diese Modelle nicht. Ziehen Sie zuerst Teilungserklärung, Vermögensbericht und Beschluss-Sammlung heran, rechnen Sie eine Spanne statt eines Punktwerts, und lassen Sie den Korridor mit einer kostenlosen Ersteinschätzung gegenprüfen.

Quellen

• BBSR und AK OGA: 198 Milliarden Euro flossen 2025 in den Kauf von Wohnimmobilien (24.06.2026), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zum Stichtag 31.12.2024, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Vergleichsfaktoren für Garagen, Sammelgaragen und Wageneinstellplätze zum Stichtag 31.12.2024, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Abschnitt 7.6.3, Umrechnungsfaktor für vermietete Eigentumswohnungen, abgerufen im August 2026
• Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse: Immobilienmarktbericht Deutschland, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV §§ 6, 24 und 25: Wertermittlungsverfahren und Vergleichswertverfahren, abgerufen im August 2026
• BauGB §§ 193 und 195: Aufgaben des Gutachterausschusses und Kaufpreissammlung, abgerufen im August 2026
• WEG §§ 19, 24 und 28: Erhaltungsrücklage, Beschluss-Sammlung, Vermögensbericht, abgerufen im August 2026
• Wohnflächenverordnung §§ 2, 3 und 4, abgerufen im August 2026
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17, abgerufen im August 2026