Eigentumswohnung verkaufen: WEG-Unterlagen und Rücklage

Das Wichtigste in Kürze

• Erhaltungsrücklage: Sie ist Vermögen der Gemeinschaft, nicht Ihres. Sie wird Ihnen nicht ausgezahlt und mindert nach dem BFH-Urteil II R 49/17 nicht einmal die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage des Käufers.
• Sonderumlage: Im Rechenbeispiel unten entfallen 55.440 Euro auf eine einzelne Wohnung, davon werden 36.960 Euro als Kaufpreisabschlag verhandelt. Maßgeblich ist die Fälligkeit der einzelnen Rate, nicht das Beschlussdatum.
• Verwalterzustimmung: Steht im Grundbuch eine Veräußerungsbeschränkung, sind Verkauf und Kaufvertrag ohne Zustimmung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund.
• Vermietete Wohnung: Der Käufer wird mit der Umschreibung automatisch Vermieter (§ 566 BGB). Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung beträgt bundesweit drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn Jahre.
• Vorkaufsrecht des Mieters: Ausübung binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Vertragsinhalts, aber nur bei Umwandlung nach Überlassung der Wohnung.
• Markt: Eigentumswohnungen legten im 1. Quartal 2026 in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 % zu, in den sieben größten Metropolen nur um 0,3 %.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entscheidet die Eigentümergemeinschaft über den Preis mit. Käufer und Bank verlangen Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Diese Rücklage gehört der Gemeinschaft und wird Ihnen nicht ausgezahlt. Beschlossene Sonderumlagen ordnen sich nach der Fälligkeit der einzelnen Rate zu. Steuerfrei ist der Gewinn erst nach zehn Jahren Haltedauer oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.

Was unterscheidet den Verkauf einer Eigentumswohnung vom Hausverkauf?

Ein Haus verkaufen Sie allein. Eine Eigentumswohnung verkaufen Sie immer zusammen mit einem Anteil an einer Gemeinschaft, deren Beschlüsse, Kassenlage und Sanierungsstau Sie nur zum Teil beeinflussen können. Der Käufer erwirbt nicht 72 Quadratmeter, sondern einen Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Alles, was diesen Miteigentumsanteil belastet, drückt auf den Preis.

Daraus folgen vier praktische Unterschiede: Die Unterlagenmappe ist deutlich umfangreicher, weil die komplette WEG-Dokumentation dazukommt. Die Wohnung haftet wirtschaftlich für Entscheidungen anderer Eigentümer. Der Verkauf kann an die Zustimmung des Verwalters gebunden sein. Und die beiden typischen Käufergruppen, Selbstnutzer und Kapitalanleger, bewerten dieselbe Wohnung nach völlig unterschiedlichen Maßstäben.

Wertermittlung, Exposé, Besichtigungen und Notartermin laufen dagegen ab wie bei jeder Immobilie. Diesen allgemeinen Teil finden Sie im Überblicksartikel Immobilie verkaufen und im Ratgeber zum Immobilienverkauf. Hier geht es ausschließlich um das Delta.

Wie steht der Markt für Eigentumswohnungen im Jahr 2026?

Die Preisentwicklung ist regional so unterschiedlich, dass ein bundesweiter Durchschnitt für Ihre Verkaufsentscheidung wenig aussagt. Das Statistische Bundesamt schlüsselt den Häuserpreisindex deshalb nach Kreistypen auf.

Quellen: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026 (Häuserpreisindex, seit Juni 2026 auf Basisjahr 2025 umgestellt). Zum Vergleich: der vdp-Immobilienpreisindex (Branchendaten der Pfandbriefbanken, Pressemitteilung vom 11. Mai 2026) weist für Q1 2026 bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern +2,5 % aus.

Zwei Hinweise zur Einordnung. Erstens hat das Statistische Bundesamt den Index im Juni 2026 turnusmäßig auf das Basisjahr 2025 umgestellt, ältere Indexstände sind mit den aktuellen Werten nicht direkt vergleichbar. Zweitens ist der vdp-Index keine amtliche Statistik, sondern eine Branchenquelle: Der Verband deutscher Pfandbriefbanken wertet über vdpResearch die Transaktionsdaten seiner Mitgliedsinstitute aus und kommt methodisch bedingt auf andere Werte, für Wohnimmobilien insgesamt auf +2,3 % und für die Top-7-Städte auf +3,6 %, mit einer Spannweite von Hamburg mit +4,9 % bis Stuttgart mit +1,7 %.

Für Sie heißt das: Die Preiserwartung aus einer Metropole lässt sich nicht auf eine Mittelstadt übertragen und umgekehrt. Eine belastbare Zahl entsteht erst aus Vergleichsobjekten in Ihrer konkreten Lage. Den Einstieg dafür liefert eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts, die genauere Methodik erklärt der Artikel was ist meine Immobilie wert.

Welche WEG-Unterlagen brauchen Sie und woher bekommen Sie sie?

Die folgende Mappe ist das Herzstück des Wohnungsverkaufs. Fast jede Verzögerung, die wir in der Praxis sehen, geht auf ein fehlendes Dokument aus dieser Liste zurück.

Quellen: §§ 5, 12, 16, 18, 24, 28, 9b WEG und § 566 BGB (gesetze-im-internet.de), § 80 GEG, §§ 2, 4 WoFlV, § 5 BelWertV, KV Nr. 22110 GNotKG laut Kostenbeispiel der Bundesnotarkammer (notar.de). Stand: August 2026.

Die allgemeinen Objektunterlagen, die für jede Immobilie gelten, listet die Checkliste der Unterlagen für den Immobilienverkauf auf. Die Tabelle oben ergänzt sie um alles, was nur bei Wohnungseigentum anfällt.

Wie setzen Sie fehlende Unterlagen beim Verwalter durch?

Wenn der Verwalter nicht reagiert, ist das kein Höflichkeitsproblem, sondern eine Rechtsfrage. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, so steht es in § 18 Abs. 4 WEG. Formulieren Sie Ihre Anfrage deshalb schriftlich, nennen Sie die Norm und setzen Sie eine konkrete Frist.

Für die Beschluss-Sammlung gibt es eine zusätzliche, für den Verkauf besonders praktische Regel: Nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG ist Einsicht auch einem vom Eigentümer ermächtigten Dritten zu gewähren. Sie können Ihren Kaufinteressenten also ausdrücklich ermächtigen, selbst beim Verwalter einzusehen. Das nimmt Misstrauen aus der Verhandlung und spart Ihnen Botengänge.

Eine Einschränkung: Die Beschluss-Sammlung erfasst nur Beschlüsse ab dem 1. Juli 2007. Für ältere Vorgänge bleiben allein die Versammlungsprotokolle. Bei Altbauten mit langer Sanierungshistorie lohnt es deshalb, mehr als die üblichen drei Jahrgänge anzufordern.

Warum scheitert die Finanzierung des Käufers ohne WEG-Unterlagen?

Fast jeder Wohnungskauf hängt an einer Bankfinanzierung, und die Bank darf nicht einfach glauben, was im Exposé steht. Nach § 5 BelWertV ist der Beleihungswert mittels Gutachten zu ermitteln, das Objekt ist zu besichtigen, und dabei sind rechtliche wie tatsächliche Eigenschaften, Verwertbarkeit und Vermietbarkeit zu würdigen sowie Lasten und Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen.

Genau deshalb fragt die Bank nach Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Ohne sie ist nicht belegbar, welche Räume zum Sondereigentum gehören. Sie fragt nach Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen, weil das Hausgeld in die Kapitaldienstrechnung eingeht. Und sie fragt nach dem Vermögensbericht, weil eine leere Rücklage bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude ein absehbares Risiko ist. Fehlt eines dieser Dokumente, gibt es keinen Beleihungswert, ohne Beleihungswert keine Zusage und ohne Zusage keinen Notartermin.

Reicht es, alle Unterlagen in einen Datenraum zu legen?

Nein, und dieser Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nicht allein dadurch erfüllt, dass er Unterlagen in einen Datenraum einstellt. Erforderlich ist, dass er die berechtigte Erwartung haben darf, der Käufer werde davon auch Kenntnis nehmen (BGH, Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22).

Für den Wohnungsverkauf heißt das: Ein Sanierungsbeschluss über eine sechsstellige Summe gehört nicht nur als Protokollseite in einen Ordner, sondern aktiv in das Verkaufsgespräch und benannt in den Kaufvertrag. Wer wesentliche Belastungen offen auf den Tisch legt, verhandelt einmal über den Preis. Wer sie versteckt, verhandelt später über Schadensersatz.

Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob Ihre konkrete Beschlusslage offenbarungspflichtig ist und wie die Klausel im Kaufvertrag formuliert sein sollte, klärt eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Was ist Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum?

Die Grenze zieht § 5 WEG. Nicht sondereigentumsfähig sind danach Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen im gemeinschaftlichen Gebrauch. Und zwar auch dann, wenn sie mitten im Bereich Ihres Sondereigentums liegen.

Wo verläuft die Grenze in der Praxis?

Zum Sondereigentum gehören typischerweise der Innenanstrich, Bodenbeläge, nicht tragende Innenwände, die Sanitärobjekte in Ihrer Wohnung und die Einbauküche. Gemeinschaftseigentum sind dagegen tragende Wände und Decken, das Dach, die Fassade, Steigleitungen und in aller Regel auch die Fenster, obwohl sie sich in Ihrer Wohnung befinden. Die genaue Zuordnung ergibt sich aus der Teilungserklärung, die von der gesetzlichen Grundregel in engen Grenzen abweichen kann.

Für den Verkauf folgt daraus: Bewerben Sie im Exposé nichts als saniert, was nicht in Ihrer Verfügungsmacht steht. Und benennen Sie Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Kellerraum, Gartenanteil oder Dachterrasse ausdrücklich mit der Fundstelle in der Teilungserklärung. Ein Stellplatz, der nur mündlich zur Wohnung gehört, ist im Verkaufsgespräch nichts wert.

Was bedeutet die Abgrenzung für Ihre Haftung?

Für Mängel am Sondereigentum stehen Sie im üblichen Rahmen des Kaufvertrags ein. Die Sanierung des Gemeinschaftseigentums können Sie dagegen nicht schulden, denn die Fassade gehört Ihnen nicht. Was Sie schulden, ist die Offenlegung dessen, was Sie über deren Zustand wissen: beschlossene Maßnahmen, laufende Rechtsstreitigkeiten, bekannte Feuchtigkeitsschäden, ein Gutachten zum Dach.

Auch die Wohnflächenangabe verdient Sorgfalt. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte, Grundflächen unter einem Meter Raumhöhe gar nicht und zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung gehören nicht zur Wohnfläche. Eine großzügig gerechnete Fläche im Exposé ist ein vermeidbares Haftungsrisiko.

Wem gehört die Erhaltungsrücklage beim Verkauf?

Der Gemeinschaft. Nicht Ihnen. Das ist der Punkt, an dem die meisten Verkäuferinnen und Verkäufer eine falsche Erwartung haben.

Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es bewusst nicht, Maßstab ist die Angemessenheit für die konkrete Anlage. Den Stand weist der Verwalter im jährlichen Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG aus, zusammen mit dem übrigen wesentlichen Gemeinschaftsvermögen.

Ihr rechnerischer Anteil an dieser Rücklage wird Ihnen beim Verkauf nicht ausbezahlt. Die Rücklage bleibt Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und wandert wirtschaftlich mit der Wohnung zum Käufer. Sie ist damit ein Verkaufsargument, aber kein zusätzlicher Kaufpreisbestandteil, den Sie oben draufschlagen könnten.

Warum senkt die Rücklage nicht die Grunderwerbsteuer des Käufers?

Weil sie eben nicht dem einzelnen Eigentümer gehört. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die anteilige Instandhaltungsrückstellung die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindert, denn sie ist Vermögen der Gemeinschaft und nicht Vermögen des Veräußerers (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Ein im Kaufvertrag ausgewiesener Rücklagenanteil ändert daran nichts.

Praktisch bedeutet das: Der Käufer versteuert den vollen Kaufpreis. Ein Vertragspassus, der den Kaufpreis rechnerisch in Wohnung und Rücklage aufteilt, bringt ihm keinen Steuervorteil. Wer damit im Verkaufsgespräch argumentiert, verliert Glaubwürdigkeit.

Wie argumentieren Sie mit einer gut gefüllten Rücklage richtig?

Nicht als Aufschlag, sondern als Risikoabbau. Eine Gemeinschaft mit solider Rücklage und nachvollziehbarer Zuführung im Wirtschaftsplan überrascht den Käufer in den nächsten Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mit einer Sonderumlage. Genau diese Sorge drückt sonst den Preis. Belegen Sie die Aussage deshalb mit Vermögensbericht und Wirtschaftsplan und legen Sie die Protokolle dazu, damit der Käufer sieht, dass nichts ansteht, was die Rücklage sofort wieder leert.

Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?

Hier liegt der teuerste Verhandlungspunkt beim Wohnungsverkauf. Die Regel lautet: Es kommt auf die Fälligkeit der einzelnen Rate an, nicht auf das Beschlussdatum. Wer bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht, schuldet der Gemeinschaft die Zahlung. Ein Beschluss kann also längst gefasst sein, während die Raten erst nach der Eigentumsumschreibung fällig werden und damit wirtschaftlich den Käufer treffen. Genau dafür verlangt ein informierter Käufer einen Kaufpreisabschlag.

Kostenrechtlich baut das auf § 16 Abs. 2 WEG auf: Jeder Eigentümer trägt die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Bei baulichen Veränderungen gilt zusätzlich § 21 WEG: Wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig, sonst nur die Zustimmenden. Ob eine Maßnahme Ihre Wohnung wirtschaftlich belastet, entscheidet sich also schon in der Versammlung.

Was gehört dazu in den Kaufvertrag?

Der Kaufvertrag kann im Innenverhältnis eine abweichende Kostentragung regeln, etwa dass Sie als Verkäufer alle Raten einer bereits beschlossenen Sonderumlage übernehmen. Gegenüber der Gemeinschaft haftet trotzdem der jeweils eingetragene Eigentümer. Solche Klauseln sind also eine Erstattungsregelung zwischen den Vertragsparteien, keine Befreiung von der Zahlungspflicht.

Nehmen Sie deshalb drei Angaben ausdrücklich in den Vertragstext auf: das Beschlussdatum, die Gesamthöhe des auf die Wohnung entfallenden Anteils und den Fälligkeitsplan der Raten. Die Beurkundung ist ohnehin zwingend, ein Kaufvertrag über Wohnungseigentum bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Form.

Wann sind Sanierungsbeschlüsse angreifbar?

Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen brauchen eine hinreichende Tatsachengrundlage. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es keine allgemeine Pflicht gibt, ab einer Bagatellgrenze Vergleichsangebote einzuholen; entscheidend ist eine ausreichende Tatsachenbasis (BGH, Urteil vom 27. März 2026, V ZR 7/25).

Für Sie ist das eine Information über Unsicherheit: Ein angefochtener Beschluss ist ein Verkaufshindernis, weil Käufer und Bank die Kostenfolge nicht abschätzen können. Ist eine Anfechtung anhängig, gehört sie in die Unterlagen und ins Gespräch. Auch hier gilt: allgemeine Information, keine Rechtsberatung, zuständig ist eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Rechenbeispiel: Was bleibt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung übrig?

Alle Objektdaten in diesem Beispiel sind frei gewählte Annahmen. Die Rechengrößen für Steuern und Gebühren sind belegt und am Ende einzeln ausgewiesen.

Ausgangslage: 3-Zimmer-Eigentumswohnung, 72 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1994, kreisfreie Großstadt in Bayern. Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung 84/1000. Seit Anschaffung durchgehend vermietet. Anschaffung durch notariellen Kaufvertrag am 14.09.2018 zum Kaufpreis von 160.000 Euro. Verkauf durch notariellen Kaufvertrag am 20.08.2026, Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 20.11.2026. Vergleichswert der Wohnung ohne das Sanierungsthema: 285.000 Euro.

Schritt 1: Was die Beschlusslage mit dem Preis macht

Die Eigentümerversammlung hat am 12.03.2026 die Fassaden- und Dachsanierung beschlossen. Gesamtkosten 900.000 Euro, finanziert aus 240.000 Euro Entnahme aus der Erhaltungsrücklage und 660.000 Euro Sonderumlage. Auf diese Wohnung entfallen 84/1000 von 660.000 Euro, also 55.440 Euro. Der Beschluss sieht drei gleiche Raten zu je 18.480 Euro vor, fällig am 01.09.2026, 01.03.2027 und 01.09.2027.

Die Zuordnung folgt der Fälligkeit: Rate 1 über 18.480 Euro wird am 01.09.2026 fällig, also vor der Eigentumsumschreibung am 20.11.2026. Sie zahlt der Verkäufer. Die Raten 2 und 3 über zusammen 36.960 Euro werden erst 2027 fällig und treffen damit wirtschaftlich den Erwerber. Dafür verlangt er einen Abschlag.

Verhandelter Kaufpreis: 285.000 Euro minus 36.960 Euro gleich 248.040 Euro, im Vertrag gerundet auf 248.000 Euro.

Schritt 2: Die Rücklage ist kein Guthaben des Verkäufers

Die Rücklage der Gemeinschaft beträgt vor der Entnahme 360.000 Euro, abzüglich 240.000 Euro für die Sanierung verbleiben 120.000 Euro. Der rechnerische Anteil dieser Wohnung beträgt 84/1000 von 120.000 Euro, also 10.080 Euro.

Diese 10.080 Euro werden dem Verkäufer nicht ausbezahlt. Sie wandern mit der Wohnung zum Käufer und wirken nur als Argument gegen einen noch größeren Abschlag. Für die Grunderwerbsteuer des Käufers gilt in Bayern ein Satz von 3,5 %, andere Länder verlangen bis zu 6,5 %. Bemessungsgrundlage sind die vollen 248.000 Euro, das ergibt 8.680,00 Euro. Ein Abzug der Rücklage hätte 8.327,20 Euro ergeben, also 352,80 Euro weniger. Genau diesen Abzug hat der BFH in II R 49/17 abgelehnt.

Schritt 3: Steuer auf den Veräußerungsgewinn

Zwischen dem 14.09.2018 und dem 20.08.2026 liegen 7 Jahre und gut 11 Monate, also weniger als die zehn Jahre des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die Wohnung war durchgehend vermietet, die Eigennutzungsausnahme greift nicht. Der Gewinn ist steuerpflichtig.

Anschaffungskosten: 160.000,00 Euro Kaufpreis, 5.600,00 Euro Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern) und Notarkosten. Für einen Kaufpreis von 160.000 Euro weist das Kostenbeispiel der Bundesnotarkammer 762,00 Euro Beurkundung (KV 21100, 2,0-Gebühr), 190,50 Euro Vollzug (KV 22110, 0,5) und 190,50 Euro Betreuung (KV 22200, 0,5) aus, zusammen 1.143,00 Euro, zuzüglich rund 30,00 Euro Auslagen und 19 % Umsatzsteuer, also 1.395,87 Euro. Summe der Anschaffungskosten: 166.995,87 Euro. Grundbuchgebühren sind hier bewusst nicht angesetzt.

AfA-Hinzurechnung: Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 75 % entfallen 125.246,90 Euro auf das Gebäude. Für ein 1994 fertiggestelltes Wohngebäude beträgt der AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG 2 % jährlich, also 2.504,94 Euro. Bei Vermietung ab Oktober 2018 ergeben sich 626,24 Euro für 2018, 17.534,58 Euro für die sieben vollen Jahre 2019 bis 2025 und 2.296,20 Euro für elf Monate im Jahr 2026, zusammen 20.457,02 Euro. Diese in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten.

Veräußerungsseite: 248.000,00 Euro Veräußerungspreis abzüglich angenommener Veräußerungskosten in Form des hälftigen Maklerlohns von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer, also 8.853,60 Euro. Bleiben 239.146,40 Euro.

Gewinn: 239.146,40 Euro minus (166.995,87 Euro minus 20.457,02 Euro) gleich 239.146,40 Euro minus 146.538,85 Euro gleich 92.607,55 Euro. Die Freigrenze von 1.000 Euro pro Kalenderjahr nach § 23 Abs. 3 EStG greift ersichtlich nicht. Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das 38.895,17 Euro Einkommensteuer, gegebenenfalls zuzüglich Kirchensteuer.

Schritt 4: Was beim Verkäufer ankommt

Vom Kaufpreis in Höhe von 248.000,00 Euro gehen ab: 8.853,60 Euro hälftiger Maklerlohn, 18.480,00 Euro für die vor der Umschreibung fällige Sonderumlagenrate und 38.895,17 Euro Einkommensteuer. Es verbleiben 181.771,23 Euro vor Ablösung eines etwaigen Darlehens.

Zwischen dem Vergleichswert von 285.000 Euro und den 181.771 Euro liegen 103.229 Euro. Davon sind 55.440 Euro reine WEG-Themen: 36.960 Euro Kaufpreisabschlag für die künftig fälligen Raten plus 18.480 Euro selbst gezahlte Rate. Die 10.080 Euro anteilige Rücklage bekommt der Verkäufer nicht dazu.

Zwei Stellschrauben hätten den größten Hebel gehabt: Ein Verkauf ab dem 15.09.2028 hätte außerhalb der Zehnjahresfrist gelegen, Ersparnis rund 38.895 Euro. Und wäre die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt worden, wäre der Gewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ebenfalls steuerfrei gewesen.

Belegt sind der Grunderwerbsteuersatz Bayern, die Notargebühren für einen Geschäftswert von 160.000 Euro, der AfA-Satz, die Zehnjahresfrist, die Freigrenze und die hälftige Maklerlohnteilung nach § 656c BGB. Annahmen sind Kaufpreise, Wohnungsgröße, Miteigentumsanteil, Sanierungskosten, Rücklagenstand, der Gebäudeanteil von 75 %, der Maklersatz von 3,57 % und der Grenzsteuersatz von 42 %. Die Notargebühren gelten exakt für den Geschäftswert 160.000 Euro und dürfen wegen der degressiven Gebührentabelle B des GNotKG nicht linear hochgerechnet werden. Alle übrigen Verkaufsnebenkosten stellt der Artikel Kosten beim Immobilienverkauf auf.

Dieses Beispiel ist allgemeine Information und keine steuerliche Beratung. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall Einkommensteuer anfällt, klärt eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Nur wenn eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart und im Grundbuch eingetragen ist. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass der Verkauf der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf, in der Praxis fast immer des Verwalters. Ob das bei Ihrer Wohnung so ist, sehen Sie in Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs und in der Gemeinschaftsordnung.

Ist die Beschränkung eingetragen, sind Veräußerung und Verpflichtungsvertrag ohne Zustimmung unwirksam, sie schweben bis zur Erteilung. Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund. Zuständig ist der Verwalter, der die Gemeinschaft nach § 9b WEG vertritt.

Die Abwicklung übernimmt der Notar: Die Einholung der Zustimmung ist Teil der Vollzugsgebühr nach KV Nr. 22110 GNotKG, einer 0,5-Gebühr. Rechnen Sie trotzdem Zeit ein, manche Verwaltungen erheben ein separates Entgelt und arbeiten mit mehrwöchigem Vorlauf. Aufheben lässt sich die Beschränkung übrigens per Beschluss mit anschließender Löschung im Grundbuch (§ 12 Abs. 4 WEG).

Wie verkaufen Sie eine vermietete Eigentumswohnung?

Eine vermietete Wohnung ist kein Makel, sondern ein anderes Produkt. Sie richtet sich an Kapitalanleger, nicht an Familien, und wird über die Rendite bewertet. Rechtlich hängen vier Fragen daran.

Quellen: §§ 469, 566, 577, 577a BGB und § 250 BauGB (gesetze-im-internet.de); Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin (Berliner Mietratgeber, Umwandlung); Bayerisches Staatsministerium der Justiz, Pressemitteilung vom 16.12.2025 zur Mieterschutzverordnung ab 1.1.2026. Stand: August 2026.

Was passiert mit dem Mietverhältnis?

Nichts, außer dass die Vermieterrolle wechselt. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein, Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer übernimmt den Vertrag genau so, wie er besteht, mit der vereinbarten Miete, den Nachträgen und der Kaution. Bis der Mieter vom Eigentümerwechsel unterrichtet ist, haften Sie weiter wie ein Bürge.

Deshalb gehören Mietvertrag, sämtliche Nachträge, das Schreiben zur letzten Mieterhöhung, der Kautionsnachweis und die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre in die Unterlagenmappe. Ein Kapitalanleger rechnet mit diesen Zahlen, eine Bank prüft sie.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur unter einer engen Voraussetzung. Nach § 577 Abs. 1 BGB besteht ein Vorkaufsrecht, wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll. War die Wohnung dagegen schon vor dem Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung, gibt es kein Vorkaufsrecht. Ausgenommen ist außerdem der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige.

Besteht das Recht, müssen Verkäufer oder Erwerber den Mieter unverzüglich in Textform über den Inhalt des Kaufvertrags und über das Vorkaufsrecht unterrichten. Ab Empfang dieser Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit, das Recht auszuüben (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB). Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Planen Sie diese Frist von Anfang an in Ihren Zeitplan ein, sonst platzt der Termin beim Käufer.

Wie lange ist der Käufer an den Mieter gebunden?

Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann sich der Erwerber nach § 577a Abs. 1 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung berufen. Die Landesregierungen können diese Frist in Gebieten mit gefährdeter Versorgung mit Mietwohnungen auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Zwei belegte Beispiele: In Berlin gilt die verlängerte Frist von zehn Jahren im gesamten Stadtgebiet, Verordnung vom 13. Juni 2023, ab dem 1. Oktober 2023 für weitere zehn Jahre fortgeführt. In Bayern gilt seit dem 1. Januar 2026 die neu gefasste Mieterschutzverordnung mit zehn statt drei Jahren, jetzt in 285 statt bisher 208 Städten und Gemeinden, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Für andere Bundesländer prüfen Sie bitte die jeweils aktuelle Landesverordnung, diese Vorschriften ändern sich laufend.

Eine lange Sperrfrist ist für Selbstnutzer ein Ausschlusskriterium und verengt Ihren Käuferkreis auf Kapitalanleger. Das ist bei der Preisfindung einzukalkulieren.

Was hat § 250 BauGB damit zu tun?

Sorgfältig trennen: § 250 BauGB betrifft nicht den Verkauf einer bestehenden Eigentumswohnung, sondern die Begründung von Wohnungseigentum an einem bestehenden Gebäude. In durch Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist dafür eine Genehmigung nötig. Ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen, die Länder dürfen eine Zahl zwischen drei und 15 festlegen. Die Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten. Relevant wird die Norm für Sie also nur, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus erst noch aufteilen wollen.

Auch dieser Abschnitt ist allgemeine Information. Mietrechtliche Fristen und Landesverordnungen ändern sich laufend; für Ihren Einzelfall ist eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht die richtige Adresse.

Selbstnutzer oder Kapitalanleger: Wer zahlt mehr?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort, aber eine klare Logik. Selbstnutzer bewerten Grundriss, Licht, Balkon, Schulweg und Nachbarschaft. Sie können emotional über den rechnerischen Wert hinausgehen, springen aber ab, wenn ein Mieter drin sitzt oder eine lange Sperrfrist im Weg steht. Kapitalanleger bewerten Zahlen: Jahresnettomiete, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, absehbare Sanierungen und Vermietbarkeit der Lage.

Beide Gruppen wollen unterschiedliche Unterlagen zuerst sehen. Selbstnutzer fragen nach Grundriss, Energieausweis, Hausgeld und Hausordnung, Kapitalanleger nach Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht und Protokollen. Wer beide Pakete bereithält, verliert keinen Interessenten an einer Nachfrage.

Der Energieausweis ist für beide Pflicht und bei Wohnungseigentum eine Besonderheit: Er bezieht sich auf das Gesamtgebäude und wird über den Verwalter beschafft. Nach § 80 GEG ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und unverzüglich nach Vertragsabschluss dem Käufer zu übergeben. Fordern Sie ihn früh an, die Verwaltung braucht dafür oft Wochen.

Ob Sie den Verkauf selbst übernehmen oder begleiten lassen, ist eine getrennte Entscheidung: Die Abwägung steht unter Makler oder Privatverkauf, die Kostenseite unter Maklerprovision. Beim Verkauf an einen Verbraucher gilt: Wird ein Makler für beide Seiten tätig, darf er sich den Lohn nur von beiden in gleicher Höhe versprechen lassen, sonst ist die Vereinbarung unwirksam (§ 656c BGB). Wälzt nur eine Partei ihre Maklerkosten ab, ist das nach § 656d BGB höchstens bis zur Hälfte zulässig und erst fällig, wenn die auftraggebende Partei ihren Anteil gezahlt hat.

Wann ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerfrei?

Maßgeblich ist § 23 EStG. Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für Fristbeginn und Fristende zählen die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Grundbuchumschreibung.

Zwei Ausnahmen führen innerhalb der Frist zur Steuerfreiheit: die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken seit der Anschaffung, oder die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Der zweite Fall verlangt keine vollen drei Kalenderjahre, aber eine ununterbrochene Eigennutzung über den Jahreswechsel hinweg. Die zusätzliche Freigrenze von 1.000 Euro Gesamtgewinn im Kalenderjahr reicht bei Immobilien praktisch nie aus.

Bei vermieteten Wohnungen kommt eine Besonderheit dazu: Die in Anspruch genommene Absetzung für Abnutzung mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Der AfA-Satz beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 % jährlich für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 1925 und vor 2023, 3 % bei Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 und 2,5 % für Gebäude vor 1925. Im Rechenbeispiel oben waren das 20.457,02 Euro.

Die Details zur Fristberechnung behandelt der Artikel zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung; für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

Welche Fehler kosten beim Wohnungsverkauf am meisten Geld?

Fünf Muster tauchen immer wieder auf.

Den Rücklagenanteil auf den Preis aufschlagen. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, sie ist nicht Ihr Guthaben. Wer sie als Zusatzposten einrechnet, verliert die Verhandlung genau dort, wo der Käufer nachfragt.

Beschlossene Sanierungen verschweigen. Der Käufer findet den Beschluss spätestens im Protokoll, seine Bank ohnehin. Die Nachverhandlung fällt härter aus als eine offene Ansage zu Beginn, und laut BGH V ZR 77/22 genügt es nicht, das Dokument stillschweigend in einen Datenraum zu legen.

Die Unterlagen erst nach dem Handschlag anfordern. Verwaltungen brauchen Wochen. Wer Vermögensbericht, Protokolle und Energieausweis erst bestellt, wenn ein Käufer gefunden ist, riskiert dessen ablaufende Finanzierungszusage.

Die Verwalterzustimmung übersehen. Steht die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch, hilft kein noch so guter Kaufvertrag. Ohne Zustimmung bleibt alles schwebend unwirksam.

Bei vermieteten Wohnungen die Fristen unterschätzen. Zwei Monate Vorkaufsrecht plus eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren verändern Zeitplan und Käuferkreis grundlegend. Wer das erst beim Notar merkt, verliert den Interessenten.

Bevor Sie mit einer Preisvorstellung in den Markt gehen, sollte eine belastbare Zahl auf dem Tisch liegen. Den Einstieg dafür bietet die kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Wohnung.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich, um eine Eigentumswohnung zu verkaufen?

Zu den üblichen Objektunterlagen kommen die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, das Wohnungsgrundbuch, die Protokolle der Eigentümerversammlungen aus mindestens drei Jahren, die Beschluss-Sammlung, der Wirtschaftsplan, zwei bis drei Jahresabrechnungen, der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG, der Verwaltervertrag, der Energieausweis für das Gesamtgebäude und eine Bescheinigung über offene Hausgelder. Bei vermieteten Wohnungen zusätzlich Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis und Betriebskostenabrechnungen. Die vollständige Tabelle mit Bezugsquellen steht oben.

Wer bekommt beim Verkauf die Erhaltungsrücklage, Verkäufer oder Käufer?

Weder noch im Sinne einer Auszahlung. Die Erhaltungsrücklage ist Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und bleibt dort, sie wandert wirtschaftlich mit der Wohnung zum Käufer, ohne dass ein Betrag fließt. Der Bundesfinanzhof hat in II R 49/17 entschieden, dass der anteilige Rücklagenbetrag nicht einmal die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer des Käufers mindert.

Muss der Verwalter dem Verkauf meiner Eigentumswohnung zustimmen?

Nur wenn in der Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vereinbart und im Grundbuch eingetragen ist. Dann sind Veräußerung und Kaufvertrag ohne die Zustimmung schwebend unwirksam. Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund. Die Einholung übernimmt der Notar, sie ist Teil der Vollzugsgebühr nach KV Nr. 22110 GNotKG.

Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage, wenn die Wohnung verkauft wird?

Maßgeblich ist die Fälligkeit der jeweiligen Rate, nicht das Datum des Beschlusses. Wer bei Fälligkeit als Eigentümer eingetragen ist, schuldet der Gemeinschaft die Zahlung. Im Innenverhältnis kann der Kaufvertrag eine abweichende Kostentragung regeln, gegenüber der Gemeinschaft haftet aber weiterhin der jeweilige Eigentümer. Nehmen Sie Beschlussdatum, Gesamtbetrag und Fälligkeitsplan deshalb ausdrücklich in den Vertrag auf.

Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen?

Ja, und der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in das laufende Mietverhältnis ein und wird automatisch Vermieter, mit der vereinbarten Miete und der bestehenden Kaution. Bis der Mieter über den Eigentümerwechsel unterrichtet ist, haften Sie weiter wie ein Bürge.

Hat der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht?

Nur wenn das Wohnungseigentum nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet wurde oder begründet werden soll, § 577 Abs. 1 BGB. War die Wohnung schon vor dem Einzug eine Eigentumswohnung, besteht kein Vorkaufsrecht. Ebenfalls ausgenommen ist der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. Besteht das Recht, hat der Mieter nach Mitteilung des Vertragsinhalts zwei Monate Zeit, es auszuüben.

Wie lange darf der Käufer nach dem Kauf nicht wegen Eigenbedarfs kündigen?

Bei einer Wohnung, die nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wurde, gilt nach § 577a Abs. 1 BGB eine bundesweite Sperrfrist von drei Jahren seit der Veräußerung. Die Länder können sie in angespannten Wohnungsmärkten auf bis zu zehn Jahre verlängern. Belegt ist das für Berlin mit zehn Jahren im gesamten Stadtgebiet und für Bayern mit zehn Jahren in 285 Städten und Gemeinden seit dem 1. Januar 2026. Für andere Bundesländer ist die jeweils geltende Landesverordnung zu prüfen.

Wann ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerfrei?

Wenn zwischen den notariellen Kaufverträgen für Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Innerhalb der Frist bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn die Wohnung seit der Anschaffung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei vermieteten Wohnungen erhöht die geltend gemachte AfA den steuerpflichtigen Gewinn. Für Ihren konkreten Fall ist eine steuerliche Beratung erforderlich.

Fazit

Der Verkauf einer Eigentumswohnung scheitert selten an der Wohnung und häufig an der Gemeinschaft. Wer Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht vollständig vorlegt, nimmt der Bank des Käufers die Unsicherheit und sich selbst die Nachverhandlung. Die Erhaltungsrücklage ist dabei kein Guthaben, sondern ein Argument, und beschlossene Sonderumlagen ordnen sich nach der Fälligkeit der einzelnen Rate zu, was im Rechenbeispiel oben 55.440 Euro bewegt hat. Bei vermieteten Wohnungen bestimmen Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist den Käuferkreis mit. Der nächste sinnvolle Schritt ist deshalb zweigeteilt: Fordern Sie die WEG-Unterlagen beim Verwalter schriftlich unter Hinweis auf § 18 Abs. 4 WEG an, und holen Sie sich parallel eine kostenlose Ersteinschätzung des Werts Ihrer Wohnung.

Quellen

• § 5 WEG, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, abgerufen im August 2026
• § 12 WEG, Veräußerungsbeschränkung, abgerufen im August 2026
• § 16 WEG, Nutzungen und Kosten, abgerufen im August 2026
• § 18 WEG, Verwaltung und Benutzung, Einsichtsrecht nach Absatz 4, abgerufen im August 2026
• § 19 WEG, Erhaltungsrücklage, abgerufen im August 2026
• § 21 WEG, Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen, abgerufen im August 2026
• § 24 WEG, Niederschrift und Beschluss-Sammlung, abgerufen im August 2026
• § 28 WEG, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, abgerufen im August 2026
• § 9b WEG, Vertretung, abgerufen im August 2026
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke, abgerufen im August 2026
• § 469 BGB, Mitteilungspflicht und Ausübungsfrist beim Vorkaufsrecht, abgerufen im August 2026
• § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete, abgerufen im August 2026
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters, abgerufen im August 2026
• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, abgerufen im August 2026
• § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, abgerufen im August 2026
• § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten, abgerufen im August 2026
• § 250 BauGB, Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, abgerufen im August 2026
• § 80 GEG, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung, abgerufen im August 2026
• § 5 BelWertV, Beleihungswertermittlung durch Gutachten, abgerufen im August 2026
• Wohnflächenverordnung (WoFlV), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026: Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026
• vdp und vdpResearch, gemeinsame Pressemitteilung vom 11.05.2026 zum vdp-Immobilienpreisindex Q1 2026, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17: Instandhaltungsrückstellung und Grunderwerbsteuer, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25: Tatsachengrundlage bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen, abgerufen im August 2026
• BGH, Pressemitteilung 159/2023 zu V ZR 77/22: Aufklärungspflichten bei Einrichtung eines Datenraums, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, notar.de: Notarkosten, Beispiele, abgerufen im August 2026
• Bayerisches Landesamt für Steuern, FAQ Grunderwerbsteuer, abgerufen im August 2026
• Bayerisches Staatsministerium der Justiz, Pressemitteilung vom 16.12.2025 zur Mieterschutzverordnung ab 1.1.2026, abgerufen im August 2026
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, abgerufen im August 2026