Geförderte Wohnung verkaufen: Bindung, Käufer, Preis

Das Wichtigste in Kürze

• Mitteilung statt Zustimmung: Der Verkauf braucht keine Genehmigung, aber eine unverzügliche schriftliche Mitteilung an die Förderstelle (§ 32 WoFG). Bußgeld bis 2.500 Euro (§ 52 WoFG), in Nordrhein-Westfalen bis 4.000 Euro je Wohnung.
• Bindung folgt der Wohnung: Die Pflichten gehen nach den Bestimmungen der Förderzusage auf den Rechtsnachfolger über (§ 13 WoFG).
• Zehn Kalenderjahre Nachwirkungsfrist nach freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung altrechtlicher Förderdarlehen, längstens bis zum planmäßigen Tilgungsende (§ 16 WoBindG).
• Verbindliche Auskunft: Die zuständige Stelle bestätigt auf Antrag schriftlich, wie lange die Bindungen dauern (§ 29 WoFG).
• Preis über die Miete: In den Rohertrag fließt nur die zulässige Nutzung ein (§ 31 ImmoWertV); Bewilligungsmieten in Nordrhein-Westfalen liegen 2025 bei 6,50 bis 9,00 Euro je Quadratmeter.
• Kein Eigenbedarf für den Käufer, solange die Bindung läuft und das Wohnungseigentum erst nach der Vermietung entstand.

Verkaufen dürfen Sie jederzeit, das Wohnraumförderungsgesetz kennt keinen Genehmigungsvorbehalt. Frei wird die Wohnung dadurch nicht: Belegungs- und Mietbindung hängen an der Wohnung und gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über. Melden müssen Sie den Verkauf trotzdem, sonst droht eine Geldbuße. Auch die vorzeitige Rückzahlung des Förderdarlehens macht eine gebundene Mietwohnung nicht frei.

Was ist eine preisgebundene Wohnung, und woran erkennen Sie Ihre Bindung?

Gebunden ist Mietwohnraum, der den in der Förderzusage bestimmten Belegungs- und Mietbindungen unterliegt (§ 25 WoFG), bis hin zum Besetzungsrecht, bei dem die zuständige Stelle den Mieter bestimmt (§ 26 WoFG). Welches Regelwerk gilt, entscheidet das Bewilligungsdatum: Für Mittel bis zum 31. Dezember 2001 gelten Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumietenverordnung und Zweite Berechnungsverordnung weiter (§ 50 WoFG); § 8 Abs. 5 WoBindG nennt diesen Altbestand „preisgebundener Wohnraum“. Ihre eigene Bindung steht im Mietvertrag: Höchstzulässige Miete und Bindungsende sind dort anzugeben (§ 28 WoFG).

Wie lange läuft Ihre Bindung noch, und wer bestätigt das verbindlich?

Ein bundesweit einheitliches Enddatum gibt es nicht, die Dauer legt die Förderzusage als Frist fest. Die zuständige Stelle hat Ihnen auf Antrag schriftlich zu bestätigen, wie lange die Bindungen dauern, und diese Bestätigung ist Ihnen und dem Mieter gegenüber in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich (§ 29 WoFG); für Altfälle gilt § 18 WoBindG. Holen Sie das Schreiben vor dem ersten Exposé ein.

Endet die Bindung, wenn Sie das Förderdarlehen vorzeitig zurückzahlen?

Bei Mietwohnungen in aller Regel nicht, und das ist der teuerste Irrtum in diesem Thema. Nach freiwilliger vorzeitiger vollständiger Rückzahlung gilt die Wohnung noch bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung als öffentlich gefördert, längstens bis zum planmäßigen Tilgungsende (§ 16 WoBindG). Sofort frei werden nur Kleindarlehen bis 1.550 Euro sowie Eigenheim, Eigensiedlung und eigengenutzte Eigentumswohnung. Im neuen Recht steht die Antwort in Ihrer Förderzusage. Für Neuförderungen in Nordrhein-Westfalen gilt: „Die vorzeitige und vollständige Rückzahlung der Förderdarlehen verkürzt die Dauer der Zweckbindung nicht“ (Nummer 2.3 der Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen NRW 2025).

Quellen: WoBindG und WoFG des Bundes, BayWoFG in der ab 1.5.2018 geltenden Fassung, WFNG NRW in der Fassung vom 29.12.2021. Bayern und Nordrhein-Westfalen stehen exemplarisch.

Muss die Förderstelle dem Verkauf zustimmen?

Nach dem WoFG nicht, es verlangt statt einer Genehmigung eine Mitteilung: Der Vermieter hat die Veräußerung gebundener Wohnungen und die Begründung von Wohnungseigentum unverzüglich schriftlich mitzuteilen (§ 32 WoFG), für Altbestände über § 2 WoBindG. Prüfen Sie zusätzlich Ihre Förderzusage, die eigene Vorbehalte enthalten kann. Zivilrechtlich gilt Eigenes: Übernimmt der Käufer das Förderdarlehen, hängt die Schuldübernahme von der Genehmigung des Gläubigers ab (§ 415 BGB).

Geht die Bindung auf den Käufer über oder bleibt sie an Ihnen hängen?

Sie geht über, den Weg dorthin bestimmt aber die Förderzusage: § 13 Abs. 3 Satz 2 WoFG lässt Berechtigungen und Verpflichtungen „nach den in der Förderzusage für den Fall des Eigentumswechsels enthaltenen Bestimmungen“ übergehen. Landesrecht kann strenger sein, § 10 Abs. 9 WFNG NRW ordnet den Übergang ohne Vorbehalt an. Die laufenden Pflichten treffen ohnehin den jeweiligen Verfügungsberechtigten. Der Mietvertrag geht daneben nach den allgemeinen Regeln über (Kauf bricht nicht Miete); Abschlag und Fristen ohne Bindung behandelt der Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen.

Wer kommt als Käufer für eine gebundene Wohnung in Frage?

Der Kreis ist kleiner, gesetzlich beschränkt ist er nicht: Das WoFG verbietet niemandem den Erwerb. Selbstnutzer dürfen die Wohnung nur mit Genehmigung bewohnen, und die ist zu erteilen, wenn sie mit ihrem Haushalt die Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein erfüllen (§ 27 WoFG). Die bundesrechtliche Grenze für das jährliche Einkommen liegt bei 12.000 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 18.000 Euro für zwei Personen, zuzüglich 4.100 Euro je weiterer Person (§ 9 WoFG); die Länder dürfen abweichen. Hinzu kommt die Eigenbedarfssperre neben der allgemeinen Sperrfrist nach dem Kauf. Realistisch bleiben Bestandshalter, Genossenschaften, Kommunen und Kapitalanleger.

Dürfen Sie vor dem Verkauf einziehen oder die Wohnung leer stehen lassen?

Beides nur mit Genehmigung, und der Leerstand ist der teuerste Weg. Genehmigungspflichtig sind Selbstnutzung, mindestens dreimonatiges Leerstehenlassen und Zweckentfremdung; für Leerstand darf die Genehmigung nur erteilt werden, wenn und solange eine Vermietung nicht möglich ist und der Förderzweck auch nicht anders erreicht werden kann (§ 27 Abs. 7 WoFG). Der Bußgeldrahmen liegt im Bund bei 10.000 Euro (§ 52 WoFG), in Nordrhein-Westfalen bei 25.000 Euro für Selbstnutzung und 70.000 Euro für Leerstand (§ 27 WFNG NRW). Eine Freistellung nach § 30 WoFG erfasst nur die Belegungsbindungen, die Mietbindung bleibt.

Wie läuft der Verkauf mit Förderstelle, Förderbank und Notar ab?

1. Bindungsdauer bestätigen lassen (§ 29 WoFG, § 18 WoBindG, § 24 WFNG NRW). Ohne dieses Schreiben verhandeln Sie über ein Datum, das niemand garantiert.
2. Förderzusage prüfen, insbesondere die Klausel zum Eigentumswechsel (§ 13 Abs. 2 Nr. 1 WoFG).
3. Grundbuch klären. Förderdarlehen sind in aller Regel dinglich gesichert, in Nordrhein-Westfalen erwirkt die NRW.BANK die Sicherung (§ 11 WFNG NRW). Entweder übernimmt der Käufer das Darlehen oder es wird abgelöst und das Grundpfandrecht gelöscht.
4. Beurkundung mit Regelung zu Restdarlehen, Bindung und Stichtag; Förderzusage und Darlehensstand gehören in die Verkaufsunterlagen.
5. Mitteilung an die Förderstelle; danach unterrichtet sie in Nordrhein-Westfalen Erwerber und Mieter (§ 21 WFNG NRW).

Welche Landesregeln weichen vom Bundesrecht ab?

Die soziale Wohnraumförderung ist Ländersache: Neben dem WoFG gelten eigene Landesgesetze, etwa das Bayerische Wohnraumförderungsgesetz und das WFNG NRW. Geprüft sind hier nur diese beiden Länder, über die übrigen 14 trifft dieser Beitrag bewusst keine Aussage. Zuständig ist die Stelle, die in Ihrer Förderzusage steht.

Quellen: WoFG, WoBindG, BayWoFG und WFNG NRW, abgerufen im August 2026.

Wie stark drückt die Bindung den Verkaufspreis?

Über die Miete, und der Hebel ist rechtlich hart. Der Vermieter darf eine Wohnung nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete überlassen (§ 28 WoFG); im Altrecht ist eine Vereinbarung oberhalb der Kostenmiete unwirksam (§ 8 WoBindG). In der Wertermittlung zählen nur die bei zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge (§ 31 ImmoWertV), und eine Miete, die Sie nicht verlangen dürfen, ist keine zulässige Nutzung. Zusätzlich zählt die Bindung zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen, die über marktübliche Zu- oder Abschläge einfließen (§ 8 ImmoWertV). Die Rechenwege erklärt der Beitrag zum Ertragswertverfahren.

Höchstbeträge der monatlichen Bewilligungsmiete, Zweckbindung wahlweise 25 oder 30 Jahre; für Effizienzhaus-40- und Netto-Null-Standard sind Zuschläge von 0,15 beziehungsweise 0,20 Euro möglich. Quelle: Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen NRW 2025, Runderlass vom 29.01.2025, Nummern 2.3 und 2.3.2.1. Nur für Förderzusagen ab 2025.

Was kostet eine Restbindung im Kaufpreis?

Eigene Berechnung mit hypothetischen Annahmen, kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB: 70 Quadratmeter, Mietniveau M4, Restbindung 12 Jahre, gebundene Miete 7,25 Euro, angenommene Marktmiete 11,00 Euro, angenommener Liegenschaftszinssatz 3,5 Prozent.

1. Jahresrohertrag gebunden 6.090,00 Euro, ohne Bindung 9.240,00 Euro
2. Differenz je Jahr 3.150,00 Euro, nach 2 Prozent Mietausfallwagnis 3.087,00 Euro
3. Rentenbarwertfaktor nach der Formel des § 34 ImmoWertV, auf zwölf Bindungsjahre angewendet: 9,6633
4. Barwert des Nachteils 29.830,71 Euro, also 426,15 Euro je Quadratmeter

Bei 25 Jahren Restbindung steigt der Faktor auf 16,4815 und der Nachteil auf 726,83 Euro je Quadratmeter. Belastbar wird die Rechnung erst mit dem Liegenschaftszinssatz Ihres Gutachterausschusses; eine erste Einordnung liefert die kostenlose Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Was passiert mit der Miete, wenn die Bindung ausläuft?

Dann greift das normale Mietrecht, aber nicht sprunghaft. Während der Bindung ist Wohnraum, dessen Miethöhe im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist, aus der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen; danach gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 Prozent (§ 558 BGB).

Braucht der Käufer selbst einen Wohnberechtigungsschein?

Nur wenn er einziehen will. Der Schein richtet sich an den Wohnungssuchenden, dem die Wohnung überlassen wird; ein Kapitalanleger, der weitervermietet, braucht selbst keinen. Für die Selbstnutzung ist die Genehmigung nach § 27 Abs. 7 WoFG nötig.

Fällt die Bindung weg, wenn ich an ein Familienmitglied verkaufe?

Nein, eine Angehörigenausnahme kennt das WoFG nicht. Die laufenden Pflichten treffen den jeweiligen Verfügungsberechtigten, und die Förderzusage bindet den Rechtsnachfolger. Auch die Mitteilungspflicht entfällt nicht.

Was passiert mit der Bindung bei einer Zwangsversteigerung?

Sie läuft begrenzt weiter: längstens bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Jahr des Zuschlags, sofern die Grundpfandrechte aus der Darlehensförderung mit dem Zuschlag erloschen sind (§ 29 WoFG). Bei reiner Zuschussförderung endet sie mit dem Zuschlag, für Altfälle regelt § 17 WoBindG dasselbe Muster.

Muss ich den Käufer über die Bindung aufklären?

Offenlegen sollten Sie sie in jedem Fall und schriftlich, weil die Bindung Miethöhe und Nutzbarkeit bestimmt. Das Bindungsende steht ohnehin im Mietvertrag. Wie weit ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag trägt, klärt die notarielle oder anwaltliche Beratung.

Zählt eine KfW-Förderung oder ein Sanierungszuschuss auch als Bindung?

In aller Regel nicht. Bindungen im Sinne dieses Beitrags entstehen aus einer Förderzusage der sozialen Wohnraumförderung oder aus einer Bewilligung öffentlicher Mittel nach altem Recht (§§ 25, 50 WoFG). Andere Programme können eigene Zweckbindungen enthalten, die allein aus Ihrem Zuwendungsbescheid folgen.

Fazit

Bei einer geförderten Wohnung wiegt die Restbindung im Preis schwer: In der Beispielrechnung kostete eine zwölfjährige Restbindung 426,15 Euro je Quadratmeter, eine 25-jährige 726,83 Euro. Drei Schritte gehören vor jede Preisentscheidung: die Bindungsdauer bestätigen lassen, die Eigentumswechsel-Klausel der Förderzusage lesen und den Darlehensstand abfragen. Danach folgt der Markt, den Sie mit einer unverbindlichen Ersteinschätzung beginnen und in den weiteren Ablauf des Verkaufs einordnen. Bindungsdauer und Kaufvertragsgestaltung gehören zur Förderstelle, zum Notar und zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt.

Quellen

• § 13 WoFG, Förderzusage und Übergang auf den Rechtsnachfolger, § 25 WoFG, Anwendungsbereich und § 26 WoFG, Belegungsrechte, abgerufen im August 2026
• § 27 WoFG, Wohnberechtigungsschein und Genehmigungen, § 28 WoFG, höchstzulässige Miete und § 30 WoFG, Freistellung, abgerufen im August 2026
• § 29 WoFG, Dauer der Bindungen, § 32 WoFG, Mitteilungspflicht und Eigenbedarfssperre und § 52 WoFG, Bußgeldvorschriften, abgerufen im August 2026
• § 9 WoFG, Einkommensgrenzen und § 50 WoFG, Fortgeltung von WoBindG, NMV und II. BV, abgerufen im August 2026
• § 2 WoBindG, § 8 WoBindG, Kostenmiete und preisgebundener Wohnraum, § 15 WoBindG, § 16 WoBindG, Nachwirkungsfrist, § 17 WoBindG, Zwangsversteigerung und § 18 WoBindG, Bestätigung, abgerufen im August 2026
• § 8 ImmoWertV, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, § 31 ImmoWertV, Rohertrag, § 34 ImmoWertV, Barwertfaktor und § 194 BauGB, Verkehrswert, abgerufen im August 2026
• § 415 BGB, Schuldübernahme und § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, abgerufen im August 2026
• Art. 15, Art. 16, Art. 17 und Art. 22 BayWoFG, abgerufen im August 2026
• WFNG NRW in der Fassung vom 29.12.2021 und Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen NRW 2025, Runderlass vom 29.01.2025, abgerufen im August 2026