Sperrfrist Eigenbedarf nach Kauf: drei bis zehn Jahre

Das Wichtigste in Kürze

• Drei Jahre bundesweit: Wurde „nach der Überlassung an den Mieter“ Wohnungseigentum begründet und veräußert, kann sich der Erwerber „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung“ auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB).
• Bis zu zehn Jahre per Landesverordnung: Zehn Jahre gelten in Bayern (285 Gemeinden), Berlin und Hamburg, acht Jahre in Nordrhein-Westfalen und Hessen, fünf Jahre in Baden-Württemberg und Niedersachsen. Neun Bundesländer haben keine Verordnung.
• Startschuss ist der Grundbucheintrag: Die Frist beginnt mit der Eintragung des ersten Erwerbers nach der Umwandlung, nicht mit der Teilungserklärung und nicht mit dem Kaufvertrag (BGH vom 06.08.2025, VIII ZR 161/24).
• Familien-GbR schützt nicht: Die Einbringung einer geteilten Mietwohnung in eine Familiengesellschaft ist eine Veräußerung und löst die Sperrfrist aus (BGH vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24).
• Zwingendes Recht: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (§ 577a Abs. 3 BGB). Gesperrt sind nur Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und Verwertungskündigung (Nr. 3).

Wurde Ihre Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum aufgeteilt und danach verkauft, darf der Käufer frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. In sieben Bundesländern verlängern Landesverordnungen diese Sperrfrist in bestimmten Gemeinden auf fünf, acht oder zehn Jahre. Gezählt wird nicht ab Kaufvertrag, sondern ab dem Tag, an dem der erste Käufer nach der Umwandlung als Eigentümer im Grundbuch steht.

Wann greift die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB überhaupt?

Der Grundtatbestand verlangt drei Ereignisse in genau dieser Reihenfolge: Erst muss der Wohnraum dem Mieter überlassen worden sein, danach muss Wohnungseigentum begründet werden, danach muss dieses Wohnungseigentum veräußert werden. Fehlt ein Schritt oder stimmt die Reihenfolge nicht, greift § 577a Abs. 1 BGB nicht. Wer ein Mehrfamilienhaus ungeteilt an eine einzelne Person verkauft, löst keine Sperrfrist aus, weil kein Wohnungseigentum entsteht; die Folgen für den Preis behandelt der Beitrag zum Mehrfamilienhaus verkaufen.

Gesperrt sind nur zwei der drei Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 BGB: der Eigenbedarf (Nr. 2) und die Verwertungskündigung (Nr. 3). Die Kündigung, weil „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“ (Nr. 1), bleibt ebenso möglich wie die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Ob Ihr Fall die drei Tatbestandsmerkmale erfüllt, sollte vor jeder Kündigung ein Fachanwalt für Mietrecht prüfen.

Drei Jahre oder zehn Jahre: Wie lange dauert die Sperrfrist bei meiner Wohnung?

Die drei Jahre sind der bundesweite Mindestschutz. § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB erlaubt bis zu zehn Jahre, wenn „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ in einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Landesregierungen bestimmen diese Gebiete und die Frist durch Rechtsverordnung, jeweils für höchstens zehn Jahre.

Quellen: § 577a BGB (gesetze-im-internet.de); Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 samt Anlage; Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (recht.nrw.de); Senatsdrucksache zur Hamburger Kündigungsschutzfristverordnung (transparenz.hamburg.de); Landesportale Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Berlin. Alle Angaben abgerufen im August 2026.

Bei einem Wechsel der Verordnung entscheidet der Einzelfall über die anwendbare Fassung. Nordrhein-Westfalen hat das ausdrücklich geregelt: Bei Umwandlung und anschließender Veräußerung vor dem 1. März 2025 sind weiter die Bestimmungen der Mieterschutzverordnung vom 9. Juni 2020 anzuwenden (§ 2 MietSchVO NRW).

Ab wann läuft die Sperrfrist genau, ab Kaufvertrag, Notartermin oder Grundbucheintrag?

Ab dem Grundbucheintrag des Erwerbers. Der Bundesgerichtshof hat das am 6. August 2025 an einem Münchner Fall entschieden (VIII ZR 161/24): Eine GmbH & Co. KG kaufte das Mehrparteienhaus 2011, teilte es 2012 auf und verkaufte eine seit 2004 vermietete Wohnung 2016 weiter. Die Käufer wurden im März 2017 eingetragen und kündigten im September 2022 wegen Eigenbedarfs. Der BGH wies ihre Revision zurück: Die Frist begann erst mit ihrer Eintragung, nicht mit dem Erwerb der Gesellschaft und nicht mit der Teilungserklärung.

Quelle: BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 161/24 (bundesgerichtshof.de), abgerufen im August 2026.

Zwischen Beurkundung und Eintragung liegen je nach Grundbuchamt Wochen bis Monate. Für Verkäufer heißt das: Der Fristlauf startet nicht am Notartermin, sondern erst, wenn der Käufer eingetragen ist. Was der Notar sonst regelt, erklärt der Beitrag dazu, was im notariellen Kaufvertrag geregelt wird.

In welchen Bundesländern und Gemeinden gilt eine verlängerte Kündigungssperrfrist?

Sieben Länder haben von der Ermächtigung des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB Gebrauch gemacht, die übrigen neun nicht: keine verlängerte Frist gibt es in Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, im Saarland, in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Das sächsische Portal Bauen und Wohnen formuliert es knapp: „In Sachsen wurde bisher keine entsprechende Rechtsverordnung erlassen.“

Entscheidend ist nicht das Bundesland, sondern die Gemeinde. Maßgeblich ist immer die Anlage zur jeweiligen Verordnung. Bayern listet dort 285 Gemeinden namentlich auf, von München über Ingolstadt und Rosenheim bis zu einzelnen Gemeinden im Allgäu. Berlin und Hamburg erklären jeweils das gesamte Stadtgebiet zum Gebiet im Sinne des § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Zivilgerichte prüfen diese Verordnungen im Räumungsprozess von Amts wegen inzident auf ihre Gültigkeit; die Berliner Zehnjahresfrist hat der BGH am 22. Juni 2022 bestätigt (VIII ZR 356/20).

Wann gilt die Sperrfrist ausnahmsweise nicht?

Am häufigsten scheitert die Sperrfrist an der Reihenfolge: War die Wohnung schon Wohnungseigentum, bevor der Mieter einzog, greift § 577a Abs. 1 BGB nicht. Zwei weitere Ausnahmen stehen ausdrücklich in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für den Verkauf an Personengesellschaften und Erwerbermehrheiten.

Quellen: § 577a BGB und § 573 BGB (gesetze-im-internet.de); BGH, Urteile VIII ZR 161/24 und VIII ZR 247/24, abgerufen im August 2026.

Die entscheidenden Belege liegen in Ihren Unterlagen: die Teilungserklärung mit Datum, das Wohnungsgrundbuchblatt und der ursprüngliche Mietvertrag. Ist der Mietvertrag älter als die Teilungserklärung, läuft eine Sperrfrist. War die Wohnung dagegen schon vor dem Einzug Wohnungseigentum, kann der Käufer nach den allgemeinen Regeln des § 573 BGB kündigen. Diese Zuordnung sollte ein Fachanwalt für Mietrecht bestätigen, bevor Sie einem Kaufinteressenten einen Übergabetermin zusagen.

Was passiert, wenn der Käufer vor Ablauf der Sperrfrist wegen Eigenbedarf kündigt?

Die Kündigung ist unwirksam, und zwar unabhängig davon, wie gut der Eigenbedarf begründet ist. Im Fall VIII ZR 247/24 hatten die Vorinstanzen ausdrücklich festgestellt, dass an dem behaupteten Eigenbedarf „keine Zweifel“ bestanden und die Bedarfsperson einziehen wollte. Die Räumungsklage blieb trotzdem erfolglos: Das Landgericht wies sie ab, der BGH wies die Revision der Vermieterin zurück. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB besteht nicht, wenn die Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist zugeht.

Praktisch bedeutet das: Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, der Vermieter trägt die Prozesskosten, und nach Fristablauf muss er neu kündigen. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung wird durch bloßen Zeitablauf nicht wirksam. Bevor Sie einem Käufer einen Einzugstermin in Aussicht stellen, lassen Sie die Frist von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen; weitere Rechtsfragen rund um den Verkauf sammelt der Ratgeber zu Recht und Steuern.

Gilt die Sperrfrist auch beim Verkauf an eine GbR, an mehrere Käufer oder an die eigene Familie?

§ 577a Abs. 1a BGB zieht die Sperrfrist vor: Sie gilt auch ohne Umwandlung, wenn vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird. Ausgenommen sind nach Satz 2 nur Fälle, in denen die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder das Wohnungseigentum schon vor der Überlassung bestand.

Der BGH hat diese Norm zweimal eingegrenzt. Am 6. August 2025 entschied er, dass die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft, im Streitfall eine GmbH & Co. KG, die Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB nicht auslöst, weil eine solche Gesellschaft keinen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter geltend machen kann. Am 21. Januar 2026 verneinte er umgekehrt jede Privilegierung der Familie, sobald bereits umgewandelt wurde: Bringt ein Alleineigentümer eine vermietete, bereits geteilte Wohnung in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den Kindern bestehende GbR ein, ist das „eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB“, und die Ausnahme des Absatzes 1a Satz 2 ist dabei „weder unmittelbar noch analog anwendbar“. Die Frist begann mit der Eintragung der GbR am 11. Februar 2022, die Kündigung vom 27. Juli 2022 kam zu früh. Welche der beiden Linien Ihren Fall trifft, sollte ein Fachanwalt für Mietrecht anhand von Gesellschaftsvertrag und Grundbuch klären.

Beginnt die Sperrfrist bei einem Weiterverkauf der Eigentumswohnung neu?

Nein. Maßgeblich ist die erstmalige Veräußerung des umgewandelten Wohnungseigentums. Der BGH hat das am 22. Juni 2022 klargestellt: Die Sperrfrist gilt „lediglich nach der erstmaligen Veräußerung zuvor gebildeten Wohnungseigentums“ (VIII ZR 356/20). Verkauft der erste Erwerber die Wohnung nach vier Jahren weiter, beginnt für den zweiten Käufer keine neue Frist; er muss aber den Rest der laufenden abwarten, weil sie am Objekt hängt.

Im Fall VIII ZR 247/24 lief trotzdem eine eigene Frist an, weil die Übertragung auf die Familien-GbR selbst die erste Veräußerung des neu gebildeten Wohnungseigentums war: Der einbringende Gesellschafter war zuvor nur Eigentümer des ungeteilten Hausgrundstücks. Ob Ihr Fall ein Weiterverkauf oder eine erstmalige Veräußerung ist, gehört in die Hände eines Fachanwalts für Mietrecht, nicht in eine Faustregel.

Was bedeutet die Sperrfrist für Verkaufspreis und Käuferkreis meiner vermieteten Wohnung?

Eine laufende Sperrfrist schließt Selbstnutzer als Käufer praktisch aus. Wer eine Wohnung zum Einziehen sucht, kauft kein Objekt, das erst in acht oder zehn Jahren frei wird. Übrig bleiben Kapitalanleger, und deren Preisfindung folgt anderen Regeln: Sie rechnen über Mieteinnahmen, Kaufpreisfaktor und Mietrendite oder über das Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten, nicht über Vergleichspreise bezugsfreier Wohnungen. Liegt Ihre Bestandsmiete unter der Marktmiete, drückt das den Preis zusätzlich.

Die Frist ist zwingendes Recht und geht mit dem Objekt auf den Käufer über. Sie können sie weder im Mietvertrag noch im Kaufvertrag abbedingen (§ 577a Abs. 3 BGB), und ein Verschweigen im Verkaufsprozess erzeugt nur Streit nach dem Notartermin. Die praktischen Folgen behandelt der Ratgeber zur vermieteten Wohnung; ob sich das Halten lohnt, klärt der Vergleich verkaufen oder weiter vermieten. Wenn Ihnen dafür die Preisspanne fehlt, starten Sie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung.

Wann kann ein Käufer in München frühestens einziehen?

Angenommen, Ihr Mieter wohnt seit 2004 in der Wohnung, Sie haben das Haus 2024 in Wohnungseigentum aufgeteilt und beurkunden den Verkauf am 15. September 2026. Das Grundbuchamt trägt den Käufer am 20. Februar 2027 ein. München steht in der Anlage zur Bayerischen Mieterschutzverordnung, die Sperrfrist beträgt zehn Jahre und läuft damit bis zum 20. Februar 2037.

Danach kommt die Kündigungsfrist obendrauf. Sie beträgt nach § 573c Abs. 1 BGB drei Monate und verlängert sich „nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate“, bei diesem Mietverhältnis also auf neun Monate. Eine Kündigung Anfang März 2037 beendet das Mietverhältnis zum 30. November 2037. Zwischen Kaufvertrag und möglichem Einzug liegen damit rund elf Jahre. Welche Verordnung 2037 gilt, entscheidet sich am Tag des Kündigungszugangs; für Ihre heutige Preiskalkulation ist die aktuelle Fassung maßgeblich. Wie sich ein solcher Zeithorizont im Preis niederschlägt, zeigt der Beitrag Was ist meine Wohnung wert? oder direkt eine Ersteinschätzung für Ihr Objekt.

Häufige Fragen

Kann der Mieter auf die Sperrfrist verzichten?

Nein. § 577a Abs. 3 BGB erklärt jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam. Eine Klausel im Miet- oder Kaufvertrag, die die Frist verkürzt, ist wirkungslos. Wirksam bleibt allein ein echter Aufhebungsvertrag, den der Mieter freiwillig schließt.

Was ist der Unterschied zur Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB?

§ 250 BauGB regelt, ob überhaupt umgewandelt werden darf, § 577a BGB, wann nach der Umwandlung gekündigt werden darf. Der Genehmigungsvorbehalt greift in angespannten Wohnungsmärkten ab mehr als fünf Wohnungen je Gebäude, die Länder dürfen zwischen drei und 15 festlegen. In Berlin gilt er seit dem 1. Januar 2026 bis Ende 2030; die Zahl der umgewandelten Wohnungen sank dort von 28.783 im Jahr 2021 auf 1.552 im Jahr 2024.

Gilt die Sperrfrist auch bei Erbschaft oder Schenkung?

Der Erbfall ist als Gesamtrechtsnachfolge keine Veräußerung und setzt keine neue Frist in Gang; eine laufende Sperrfrist läuft aber weiter, weil sie am Objekt hängt. Bei einer Übertragung unter Lebenden auf eine Gesellschaft ist der Eigentümerwechsel dagegen genau der Vorgang, den der BGH am 21.01.2026 als Veräußerung eingeordnet hat. Ob eine Schenkung im Einzelfall darunter fällt und welche Steuerfolgen sie hat, sollten Fachanwalt und Steuerberater gemeinsam beurteilen.

Muss ich die laufende Sperrfrist im Exposé offenlegen?

Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht, praktisch ist die Angabe unverzichtbar. Der Käufer plant seinen Einzug danach, und eine verschwiegene Zehnjahresfrist ist ein klassischer Auslöser für Streit nach der Beurkundung. Nennen Sie Umwandlungsdatum, Mietbeginn und Landesfrist offen.

Was passiert, wenn die Landesverordnung während der laufenden Frist ausläuft?

Für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es auf das Recht an, das im Zeitpunkt der Kündigungserklärung gilt. Wer kündigen will, prüft also die am Tag des Zugangs geltende Verordnung, nicht die vom Kaufzeitpunkt. Nordrhein-Westfalen hat die Altfälle zusätzlich ausdrücklich geregelt (§ 2 MietSchVO NRW).

Fazit

Die Sperrfrist des § 577a BGB entscheidet darüber, ob Ihre vermietete Wohnung für Selbstnutzer überhaupt in Frage kommt. Drei Angaben klären den Fall: das Datum der Teilungserklärung im Verhältnis zum Mietbeginn, das Bundesland samt Gemeinde und der Tag, an dem der Käufer im Grundbuch eingetragen wird. Erst danach steht fest, ob drei, fünf, acht oder zehn Jahre gelten. Prüfen Sie diese drei Punkte, bevor Sie ein Exposé schreiben, und holen Sie sich für die Kündigungsfrage anwaltliche Beratung. Für die Preisseite ist der nächste Schritt eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Wohnung.

Quellen

• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, abgerufen im August 2026
• § 573 BGB, ordentliche Kündigung des Vermieters und § 573c BGB, Kündigungsfristen, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 161/24, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24, abgerufen im August 2026
• Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025, GVBl. Nr. 24/2025 S. 718 und Begründung, BayMBl. 2025 Nr. 558, abgerufen im August 2026
• Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025, GV. NRW. S. 111, Fassung ab 07.11.2025, abgerufen im August 2026
• Landesportale zur Sperrfrist: Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen, Berlin und Sachsen, abgerufen im August 2026
• § 250 BauGB, Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung und Berliner Umwandlungsverordnung, abgerufen im August 2026
• Senatsdrucksache zur Hamburger Kündigungsschutzfristverordnung nach § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 22.06.2022, VIII ZR 356/20, zur Wirksamkeit der Berliner Zehnjahresfrist, abgerufen im August 2026