Mehrfamilienhaus verkaufen: Ertragswert statt Quadratmeter

Das Wichtigste in Kürze

• 22,6 in Berlin, 22,1 in Hamburg: So hoch lag 2025 der durchschnittliche Kaufpreisfaktor für Mietwohnhäuser, also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, laut den Kaufpreissammlungen der beiden Gutachterausschüsse. In Berlin waren es 2024 noch 23,5.
• Der Ertragswert entscheidet, nicht der Quadratmeterpreis: Maßgeblich sind Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz (§ 27 Abs. 2 ImmoWertV), die Gesamtnutzungsdauer beträgt im Modell 80 Jahre.
• Jeder Euro Jahresmiete ist rund 18 Euro Kaufpreis wert: Im Rechenbeispiel unten hebt eine zulässige Mieterhöhung von 10.800 Euro im Jahr den Verkehrswert um 195.000 Euro, von 900.000 auf 1.095.000 Euro.
• 20 Prozent in drei Jahren sind die Obergrenze: Mehr erlaubt die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht, in per Landesverordnung bestimmten Gebieten sind es 15 Prozent.
• Die abgeschriebene AfA erhöht die Steuer: Innerhalb der Zehnjahresfrist mindern die genutzten Abschreibungen die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
• Der amtliche Häuserpreisindex hilft nicht: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts misst die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser sind darin nicht enthalten.

Ein Mehrfamilienhaus wird über seinen Ertrag bewertet, nicht über die Wohnfläche. Käufer rechnen mit dem Kaufpreisfaktor, also dem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete. Der Durchschnitt lag 2025 bei 22,6 in Berlin und 22,1 in Hamburg. Ihr Preis steht und fällt deshalb mit der Ist-Miete, dem Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Qualität Ihrer Unterlagen.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus?

Es gibt keinen bundesweit gültigen Wert, weil Kaufpreisfaktoren aus den örtlichen Kaufpreissammlungen abgeleitet werden. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen sie nach Baujahr, Bauzustand und Lage.

Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, Kap. 5.4.1 und 5.4.1.1; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Kap. 2.3.5. Abruf am 4. August 2026.

Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite: Faktor 20 entspricht 5,0 Prozent, Faktor 25 entspricht 4,0 Prozent. Achten Sie auf die Fallzahlen. Der Berliner Wert 21,8 für die Baujahre 1971 bis 1990 in City-Lage beruht auf nur vier auswertbaren Mietvielfachen, die Hamburger Spanne von 6,7 bis 63,8 zeigt, dass ein Mittelwert nichts über Ihr Haus aussagt.

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses berechnet?

Über das Ertragswertverfahren. Der vorläufige Ertragswert ist der kapitalisierte Reinertragsanteil der baulichen Anlagen plus Bodenwert (§ 28 ImmoWertV). Der Reinertrag ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 31 Abs. 1 ImmoWertV), wobei die tatsächlichen Mieten anzusetzen sind, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Kapitalisiert wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV).

Quelle: Anlage 3 zur Immobilienwertermittlungsverordnung, gesetze-im-internet.de. Abruf am 4. August 2026.

Diese Ansätze stehen auf dem Stand 1. Januar 2021 und werden jährlich anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Für den Verkauf sind sie die richtige Rechengröße, weil Gutachter und institutionelle Käufer damit arbeiten. Wie stark sich Instandhaltung verteuert, zeigen die Baupreise für Wohngebäude: plus 5,0 Prozent im Mai 2026 gegenüber dem Vorjahr.

Wie sieht eine vollständige Ertragswertrechnung aus?

Alle folgenden Zahlen sind bewusst gewählte Annahmen für ein Musterobjekt, keine Marktdaten. Ausgangslage: Baujahr 1968, acht Wohnungen, 600 m² Wohnfläche, Grundstück 700 m², Bodenrichtwert 400 Euro/m², mittlere Lage, Fenster, Heizung und Bäder erneuert.

1. Rohertrag: 600 m² × 7,50 Euro Ist-Miete netto kalt = 4.500 Euro im Monat, also 54.000 Euro im Jahr.
2. Bewirtschaftungskosten: Verwaltung 8 × 298 Euro = 2.384 Euro, Instandhaltung 600 × 11,70 Euro = 7.020 Euro, Mietausfallwagnis 2 Prozent von 54.000 Euro = 1.080 Euro. Summe 10.484 Euro, also 19,4 Prozent des Rohertrags.
3. Reinertrag: 54.000 Euro minus 10.484 Euro = 43.516 Euro.
4. Bodenwert und Verzinsung: 700 m² × 400 Euro = 280.000 Euro. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,5 Prozent aus der örtlichen Kaufpreissammlung beträgt der Bodenwertverzinsungsbetrag 9.800 Euro. Bleiben 33.716 Euro Reinertragsanteil der baulichen Anlagen.
5. Restnutzungsdauer: 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer minus 58 Jahre Alter ergibt rechnerisch 22 Jahre. Wegen der Modernisierungen werden 30 Jahre angesetzt. Anlage 2 der ImmoWertV deckelt die Streckung auf 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, hier also auf 56 Jahre.
6. Barwertfaktor: bei 3,5 Prozent und 30 Jahren 18,39.
7. Ertragswert: 33.716 Euro × 18,39 = 620.000 Euro, plus 280.000 Euro Bodenwert = rund 900.000 Euro.

Die Gegenprobe in der Sprache des Investors: 900.000 Euro geteilt durch 54.000 Euro ergibt Faktor 16,7 und damit 6,0 Prozent Bruttomietrendite. Gegenüber 22,6 in Berlin und 22,1 in Hamburg ist das auffällig niedrig. Nicht die Lage drückt hier, sondern die Miete. An dieser Stelle fehlen Ihnen zwei Zahlen, die Sie selbst nicht ermitteln können: der örtliche Liegenschaftszinssatz und die realistische Marktmiete. Beides fließt in eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts ein, die eine belastbare Spanne liefert, aber kein Verkehrswertgutachten ersetzt.

Wie stark darf ich die Mieten vor dem Verkauf noch erhöhen?

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, begrenzt durch die Kappungsgrenze. Das ist der stärkste Werthebel, den Sie in der Hand haben, und er wirkt im Ertragswertverfahren doppelt, weil die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht mitwachsen.

Quelle: §§ 558, 558b, 559 BGB, gesetze-im-internet.de. Abruf am 4. August 2026.

Zurück zum Musterobjekt: Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel bei 9,20 Euro/m², das wären 66.240 Euro im Jahr. Die Kappungsgrenze erlaubt aber nur plus 20 Prozent, also 64.800 Euro. Neuer Reinertrag 54.100 Euro, minus 9.800 Euro Bodenwertverzinsung, mal 18,39, plus Bodenwert: 1.095.000 Euro. Das sind 195.000 Euro mehr für 10.800 Euro zusätzliche Jahresmiete, also rund 18 Euro Kaufpreis je Euro Miete. Das Erhöhungsverlangen braucht Textform und eine Begründung über Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Weil ein Formfehler das Verlangen unwirksam macht, lassen Sie es vor dem Versand von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen.

Welche Unterlagen verlangt ein Investor beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Deutlich mehr als beim selbstgenutzten Objekt, weil der Käufer den Ertrag prüfen muss, bevor seine Bank finanziert. Über die Standardunterlagen für den Hausverkauf hinaus erwartet ein Investor:

• Mieterliste je Wohnung: Fläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlung, Mietbeginn, Datum der letzten Erhöhung, Staffel- oder Indexklauseln. Ohne das Erhöhungsdatum kann niemand die 15-Monats-Frist des § 558 BGB prüfen.
• Alle Mietverträge samt Nachträgen, weil der Käufer nach § 566 BGB in genau diese Verträge eintritt.
• Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Sie zeigen den nicht umlagefähigen Anteil, der nach § 32 Abs. 1 ImmoWertV den Reinertrag mindert.
• Instandhaltungshistorie mit Rechnungen: Dach, Fassade, Fenster, Stränge, Heizung, Elektrik, jeweils mit Jahr. Sie begründet die verlängerte Restnutzungsdauer und damit den Barwertfaktor.
• Kautionsnachweise mit Kontoauszügen der Kautionskonten.
• Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Baulasten und Erbbaurechte.

Lückenhafte Unterlagen kosten Preis, nicht Zeit. Wer die Instandhaltungshistorie nicht belegt, bekommt die Restnutzungsdauer aus dem Baujahr abgeleitet, und das schlägt über den Barwertfaktor direkt auf den Kaufpreis durch. Was beim Eigentümerwechsel mit Mietverträgen, Kautionen und Betriebskosten geschieht, steht im Artikel zur vermieteten Wohnung und zum vermieteten Haus. Steuerlich gilt beim Renditeobjekt die Zehnjahresfrist ohne die Ausnahme für Selbstnutzung, und die in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn: zur Fristberechnung die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf, zum Gesamtbild die Steuern beim Hausverkauf.

Häufige Fragen

Brauche ich für ein Mehrfamilienhaus einen Bedarfsausweis oder reicht ein Verbrauchsausweis?

Für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohnungen genügt ein Verbrauchsausweis. Zwingend ist der Bedarfsausweis nur bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde (§ 80 Abs. 3 GEG). Vorlegen müssen Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung, übergeben unverzüglich nach Vertragsschluss. Details stehen im Artikel zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Zahlt beim Mehrfamilienhaus der Käufer die Maklerprovision oder wird sie geteilt?

Das ist frei verhandelbar. Der Textformzwang und die gesetzliche Provisionsteilung der §§ 656a, 656c und 656d BGB gelten ausdrücklich nur für Kaufverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Ein Mehrfamilienhaus fällt nicht darunter, weder die Höhe noch die Verteilung sind gesetzlich vorgegeben. Wie sich Provisionen sonst zusammensetzen, erklärt der Beitrag zur Maklerprovision.

Wo finde ich den Liegenschaftszinssatz für meine Stadt?

Beim örtlich zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Liegenschaftszinssätze werden nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet und im jährlichen Marktbericht veröffentlicht. Manche Ausschüsse publizieren statt Einzelwerten ein Modell: Hamburg rechnet für Mehrfamilienhäuser ohne gewerblichen Anteil mit 4,37 Prozent mal Lage-, Alters-, Erstbezugs-, Stadtteil- und Aktualisierungsfaktor, was für ein Normobjekt zum 1. Januar 2026 auf rund 3,2 Prozent führt.

Was ist der Unterschied zwischen Rohertrag und Reinertrag?

Der Rohertrag ist die Summe der marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmieten, der Reinertrag ist der Rohertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (§ 31 ImmoWertV). Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Im Musterobjekt oben sind das 19,4 Prozent des Rohertrags.

Lässt sich ein Mehrfamilienhaus mit Leerstand überhaupt gut verkaufen?

Ja, aber die Kalkulation verschiebt sich. Leerstand senkt den Rohertrag und damit den Ertragswert, gleichzeitig ist eine leere Wohnung für den Käufer die Chance auf eine Neuvermietung zur Marktmiete ohne die Grenzen des § 558 BGB. Entscheidend ist, wie glaubhaft Sie die erzielbare Miete belegen, etwa über den Mietspiegel oder aktuelle Neuvermietungen im Haus.

Wie entwickelt sich der Markt für Mehrfamilienhäuser gerade?

Nach oben, aber langsamer als die Mieten. Der vdp-Immobilienpreisindex weist für Mehrfamilienhäuser im 1. Quartal 2026 ein Plus von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus, die Neuvertragsmieten stiegen um 3,0 Prozent. Bundesweit wurden 2024 laut AK OGA rund 27.000 Mehrfamilienhäuser verkauft, 22 Prozent mehr als 2023, bei 24,2 Milliarden Euro Geldumsatz.

Fazit

Ihr Mehrfamilienhaus wird über den Ertrag bezahlt, nicht über die Wohnfläche. Wer den Kaufpreisfaktor seines Marktes kennt, den Abstand zwischen Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete beziffert und die Instandhaltungshistorie belegt, verhandelt mit Investoren auf Augenhöhe. Tragen Sie als nächsten Schritt Mieterliste, Erhöhungsdaten und Betriebskostenabrechnungen zusammen und holen sich eine kostenlose Ersteinschätzung Ihres Renditeobjekts. Den weiteren Ablauf zeigt der Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Quellen

• ImmoWertV § 27 Grundlagen des Ertragswertverfahrens, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV § 28 Allgemeines Ertragswertverfahren, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV § 31 Reinertrag, Rohertrag, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV § 32 Bewirtschaftungskosten, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV Anlagen 1 bis 3 (Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten), abgerufen im August 2026
• BGB §§ 558, 558a, 558b, 559, 566, abgerufen im August 2026
• EStG § 23 Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• GEG § 80 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, abgerufen im August 2026
• AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, abgerufen im August 2026
• vdp, Pressemitteilung vom 11. Mai 2026 zum vdp-Immobilienpreisindex Q1 2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Baupreise und Immobilienpreisindex, Abgrenzung des Häuserpreisindex und Baupreise für Wohngebäude im Mai 2026, abgerufen im August 2026