Bodenrichtwert abfragen, verstehen und richtig umrechnen

Das Wichtigste in Kürze

• § 196 Abs. 1 BauGB: Bodenrichtwerte sind „flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden“. In bebauten Gebieten werden sie so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Gebäude und Bewuchs stecken also nie darin.
• 30 Prozent: Bodenrichtwertzonen werden so abgegrenzt, dass lagebedingte Wertunterschiede gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen“ (§ 15 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV). Das ist die gesetzlich eingebaute Unschärfe.
• Alle zwei Jahre, teils jährlich: Regelturnus ist der Beginn jedes zweiten Kalenderjahres (§ 196 Abs. 1 S. 5 BauGB). Nordrhein-Westfalen und Berlin ermitteln jährlich, Bayern und Hessen im Zwei-Jahres-Rhythmus zum Anfang jedes geraden Jahres.
• Meist kostenfrei, aber nicht überall: Hessen, Brandenburg, Berlin, Bremen und Nordrhein-Westfalen sagen die gebührenfreie Online-Einsicht ausdrücklich zu. In Bayern sind amtliche Auskünfte der Gutachterausschüsse nach dem Bayerischen Kostengesetz gebührenpflichtig, in Rheinland-Pfalz und im Saarland ist nur der Basisdienst gebührenfrei.
• Zwei Koeffizienten-Systeme: Für den Verkehrswert gelten die Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses, hilfsweise die bundesweiten Werte des AK OGA (gültig nur bei 30–300 Euro/m² und 500–1.200 m²). Für die Grundsteuer gilt allein Anlage 36 BewG (1,24 bei unter 250 m² bis 0,64 ab 2.000 m²).
• 40 Prozent: Beim Grundsteuerwert im Bundesmodell wirkt ein niedrigerer gemeiner Wert erst ab einer Abweichung von 40 Prozent (§ 220 Abs. 2 BewG). Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Urteil vom 12. November 2025 (II R 25/24) als formell und materiell verfassungsgemäß bestätigt.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für einen Quadratmeter Boden innerhalb einer abgegrenzten Zone. Ermittelt wird er vom amtlichen Gutachterausschuss auf Grundlage aller notariell beurkundeten Kaufverträge (§ 196 BauGB). Abfragen können Sie ihn in den BORIS-Portalen der Bundesländer, in vielen Ländern gebührenfrei. Er ist ein Ausgangswert, kein Preis: Innerhalb einer Zone sind lagebedingte Wertunterschiede von bis zu 30 Prozent ausdrücklich zulässig.

Was ist der Bodenrichtwert nach § 196 BauGB genau?

Der Bodenrichtwert ist keine Schätzung und kein Portalwert, sondern eine gesetzlich definierte Größe. § 196 Abs. 1 S. 1 BauGB formuliert den Auftrag an die Gutachterausschüsse so: „Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte).“ Satz 2 ergänzt die entscheidende Fiktion: „In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.“

Damit ist die häufigste Fehlvorstellung schon ausgeräumt. Der Bodenrichtwert beschreibt ausschließlich den Boden. Ihr Haus, Ihre Garage, Ihr Zaun und selbst der alte Baumbestand sind darin nicht enthalten. Wie der Wert der Gebäude auf dem Grundstück hinzukommt, lesen Sie in unserem Beitrag dazu, was Ihre Immobilie wirklich wert ist.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert?

Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. § 192 Abs. 1 BauGB nennt sie ausdrücklich „selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse“. Die ehrenamtlichen Gutachter dürfen nicht hauptamtlich mit der Grundstücksverwaltung der jeweiligen Gebietskörperschaft befasst sein. Speziell für die Bodenrichtwertermittlung wird nach § 192 Abs. 3 S. 3 BauGB ein Bediensteter der Finanzbehörde hinzugezogen, der Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken hat.

Die Zahl der Ausschüsse unterscheidet sich stark: Allein in Bayern sind 96 Gutachterausschüsse tätig, andere Länder arbeiten mit deutlich weniger. Für Ihr Grundstück ist immer genau einer zuständig, und nur dieser kann verbindlich Auskunft geben.

Woher kommen die Daten?

Aus echten Kaufverträgen, nicht aus Angeboten. § 195 Abs. 1 S. 1 BauGB verpflichtet jede beurkundende Stelle, eine Abschrift jedes entgeltlichen Grundstücksübertragungsvertrags an den Gutachterausschuss zu senden. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Wie groß diese Datenbasis ist, zeigt der Immobilienmarktbericht Deutschland: Allein für das Jahr 2025 registrierten die Gutachterausschüsse rund 872.000 Immobilienkaufverträge.

Die Kaufpreissammlung selbst ist nicht öffentlich. Sie darf nach § 195 Abs. 2 BauGB nur dem zuständigen Finanzamt für Besteuerungszwecke übermittelt werden. Öffentlich ist allein das daraus abgeleitete Ergebnis, also der Bodenrichtwert. Genau deshalb sind Bodenrichtwerte marktnäher als jede Inseratsauswertung: Sie beruhen auf beurkundeten Preisen.

Was der Bodenrichtwert ausdrücklich nicht ist

§ 13 ImmoWertV klärt den Bezugspunkt. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter Fläche des sogenannten Bodenrichtwertgrundstücks, und dieses ist ein „unbebautes und fiktives Grundstück“ mit den vorherrschenden Merkmalen der Zone. Es ist also nicht Ihr Grundstück, sondern ein statistisches Durchschnittsgrundstück.

Drei weitere gesetzliche Klarstellungen sind wichtig, weil sie in Ratgebern fast nie auftauchen:

• Je Zone ist genau ein Wert anzugeben. „Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig“ (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV). Wenn Sie irgendwo eine amtliche Spanne sehen, ist es keine.
• Bodenrichtwerte „enthalten keinen Wertanteil für den Aufwuchs“ (§ 14 Abs. 4 ImmoWertV). Obstbäume, Hecken und Waldbestand sind nicht eingepreist.
• „Einzelne Bodenrichtwerte sind nicht zu begründen“ (§ 14 Abs. 5 S. 2 ImmoWertV). Sie haben keinen Anspruch darauf, dass Ihnen der Ausschuss die Herleitung genau Ihrer Zone erklärt.

Wie fragen Sie den Bodenrichtwert in Ihrem Bundesland ab?

Der Auskunftsanspruch steht im Gesetz: „Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen“ (§ 196 Abs. 3 BauGB). Sie brauchen also weder ein berechtigtes Interesse noch einen Nachweis, dass Ihnen das Grundstück gehört.

In der Praxis läuft die Abfrage über die BORIS-Portale der Länder. Weil § 199 BauGB die Länder ermächtigt, Veröffentlichung und Häufigkeit selbst zu regeln, sieht jedes Portal etwas anders aus und die Gebührenlage unterscheidet sich.

Quellen: BORIS-D, Kontaktdaten der Bundesländer; Portalseiten der Länder, alle am 04.08.2026 aufgerufen; Gebührenangaben laut Gutachterausschüsse Bayern, HVBG Hessen, BORIS Land Brandenburg, Gutachterausschuss Bremen, Geoportal NRW, Oberer Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz, Geoportal Saarland und LVermGeo Sachsen-Anhalt.

Wann lohnt sich der Umweg über BORIS-D?

BORIS-D ist der länderübergreifende Einstieg, betrieben von Information und Technik Nordrhein-Westfalen. Das Portal beschreibt sich selbst zurückhaltend: Es „wird zusätzlich zu den amtlichen Auskunftsportalen der Bundesländer betrieben und liefert erste allgemeine Informationen über den Grundstücksmarkt“.

Genau so sollten Sie es nutzen. Für eine schnelle Orientierung über Ländergrenzen hinweg ist BORIS-D ideal, etwa wenn Sie zwei Grundstücke in verschiedenen Bundesländern vergleichen. Sobald es um Ihre konkrete Auskunft geht, wechseln Sie ins Landesportal. BORIS-D stellt das selbst klar: „Fragen zu Bodenrichtwerten in Ihrem Land kann nur der Gutachterausschuss beantworten.“ Die Seite führt dafür eine gepflegte Kontaktliste aller 16 Landeszuständigkeiten.

Wo die Einsicht wirklich kostenlos ist

Die pauschale Aussage „Bodenrichtwerte sind überall kostenlos“ stimmt nicht. Drei Konstellationen sind zu unterscheiden.

Erstens die klar gebührenfreie Online-Einsicht. Hessen bezeichnet BORIS Hessen ausdrücklich als „Bodenrichtwertinformationssystem, das eine gebührenfreie Online-Recherche für alle hessischen Bodenrichtwerte ermöglicht“. Brandenburg ist ebenso eindeutig: Im dortigen BORIS erhalten Sie „kostenfrei amtliche Informationen zu den aktuellen Bodenrichtwerten sowie zu zurückliegenden Stichtagen“ und können die amtliche Bodenrichtwertauskunft als PDF kostenfrei abrufen. Berlin nennt die Onlineabfrage ausdrücklich kostenfrei, Bremen führt die Online-Bereitstellung von Bodenrichtwerten in seiner Gebührenliste als gebührenfrei, und Nordrhein-Westfalen stellt die Werte zusätzlich als Open Data bereit.

Zweitens die bayerische Sonderlage. Die Gutachterausschüsse in Bayern formulieren es unmissverständlich: „Amtliche Auskünfte über die Bodenrichtwerte bei den Gutachterausschüssen sind gemäß bayerischem Kostengesetz gebührenpflichtig.“ Zentrale Anlaufstelle für Bodenrichtwertauskünfte ist das Landesportal bodenrichtwerte.bayern.de, das die Werte im BayernAtlas als Karte zeigt. Für die reine Orientierung reicht diese Kartenansicht, für eine amtliche Auskunft fallen Gebühren an. Prüfen Sie vorab die Kostenangaben Ihres zuständigen Gutachterausschusses.

Drittens der zweistufige Zugang in Rheinland-Pfalz. Der Basisdienst zeigt kostenlos den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter und die Nutzungsart. Alle beschreibenden Merkmale, also unter anderem der beitragsrechtliche Zustand und die Grundstücksgröße des Richtwertgrundstücks, stecken im kostenpflichtigen Premiumdienst, der laut Gebührenübersicht 121,00 bis 1.660,00 Euro je Stichtag kostet. Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft liegt bei 31,70 bis 128,00 Euro je Grundstück, ein Kartenauszug in DIN A3 bei 41,00 Euro und in DIN A0 bei 112,00 Euro, jeweils zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer.

Für die übrigen Länder, darunter Baden-Württemberg, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt, ist auf den Portalseiten keine ausdrückliche Zusage der Gebührenfreiheit hinterlegt. Die Online-Einsicht ist dort möglich, verlassen Sie sich aber nicht darauf, dass jede weitergehende Auskunft kostenlos bleibt. Sachsen-Anhalt weist die schriftliche Auskunft ausdrücklich als kostenpflichtige Abgabe aus.

Wie oft werden Bodenrichtwerte neu ermittelt?

Der Regelturnus steht in § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB: Bodenrichtwerte sind „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres“ zu ermitteln, „wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist“. Satz 6 verlangt zusätzlich Werte für steuerliche Zwecke zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt.

Der Zusatz „wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist“ ist der Grund, warum die pauschale Aussage „alle zwei Jahre“ falsch sein kann. Nordrhein-Westfalen ermittelt jährlich: bis zum 15. Februar bezogen auf den 1. Januar des laufenden Jahres, veröffentlicht wird bis zum 31. März. Berlin bietet die Onlineabfrage „der Bodenrichtwerte aller Jahrgänge seit 1964 bis heute“ und stellt im Portal die Stichtage 01.01.2002 bis 01.01.2026 zur Auswahl, also einen jährlichen Rhythmus.

Im Zwei-Jahres-Takt arbeiten unter anderem Bayern und Hessen. Bayern beschreibt es so: „Bodenrichtwerte werden für Bauland, werdendes Bauland sowie für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im zweijährigen Rhythmus zum Anfang eines jeden geraden Jahres bestimmt.“ Die ersten Werte zum Stichtag 01.01.2026 sind dort seit dem 17. April 2026 verfügbar, die bayernweite Bereitstellung durch alle 96 Gutachterausschüsse war voraussichtlich bis Ende Juni 2026 angekündigt. Sachsen-Anhalt ermittelt ebenfalls zum 1. Januar jedes geraden Jahres. Welcher Turnus für Sie gilt, steht auf der Seite Ihres zuständigen Gutachterausschusses.

Welcher Stichtag zählt für Sie?

Jeder Bodenrichtwert gehört zu genau einem Stichtag, in aller Regel dem 1. Januar. Für eine Verkaufsüberlegung nehmen Sie immer den aktuellsten verfügbaren Wert. Für steuerliche Zwecke gilt dagegen oft ein älterer: Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist nach § 179 S. 3 BewG der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermittelnde Bodenrichtwert maßgeblich, bei der Grundsteuer im Bundesmodell steckt in vielen Bescheiden noch der Wert vom 01.01.2022.

Ein praktischer Nebeneffekt der Archive: Weil Berlin, Sachsen, Sachsen-Anhalt und andere Länder auch alte Stichtage anbieten, können Sie die Wertentwicklung Ihrer Lage über Jahre nachvollziehen. Das ist ein solider Realitätscheck, bevor Sie eine Preisvorstellung formulieren. Wie sich daraus ein belastbarer Marktwert entwickelt, zeigen wir in der Übersicht zur Immobilienbewertung.

Wie lesen Sie eine Bodenrichtwertauskunft?

Eine Bodenrichtwertauskunft besteht nie nur aus einer Zahl. Daneben stehen Kürzel, die das fiktive Bodenrichtwertgrundstück beschreiben. Erst diese Merkmale sagen Ihnen, ob der Wert überhaupt zu Ihrem Grundstück passt. § 16 Abs. 2 ImmoWertV regelt, was dargestellt werden muss, Anlage 5 liefert den verbindlichen Kürzelkatalog.

Quellen: § 16 ImmoWertV und Anlage 5 ImmoWertV, gesetze-im-internet.de.

Was bedeuten frei, ebf und ebp?

Diese drei Kürzel werden fast überall übersehen, obwohl sie bei baureifem Land nach § 16 Abs. 2 S. 3 ImmoWertV immer angegeben sein müssen. Anlage 5 ImmoWertV definiert sie so:

• frei: beitragsfrei. Es sind weder Erschließungsbeiträge noch Beiträge nach Kommunalabgabenrecht offen.
• ebf: erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei, aber beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht.
• ebp: erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragspflichtig und beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht.

Der Unterschied ist bares Geld. Ein Bodenrichtwert für ein „ebp“-Grundstück unterstellt, dass der künftige Eigentümer die Erschließungsbeiträge noch zahlen muss, ist also niedriger angesetzt als ein „frei“-Wert in vergleichbarer Lage. Wenn Ihr Grundstück längst voll erschlossen ist, der Richtwert aber ebp ausweist, unterschätzen Sie Ihr Grundstück, sobald Sie den Wert ungeprüft übernehmen. Umgekehrt gilt dasselbe. Die konkreten Beitragshöhen setzt jede Kommune selbst fest, eine bundesweite Größenordnung lässt sich seriös nicht angeben.

Was tun, wenn sich mehrere Zonen überlagern?

§ 15 ImmoWertV erlaubt, dass sich Bodenrichtwertzonen deckungsgleich überlagern, etwa wenn dieselbe Fläche als Wohnbauland und als Gewerbebauland bewertet wird. Die Portale zeigen das unterschiedlich an. Sachsen beschreibt die Lösung ausdrücklich: „Bei sich überlagernden Bodenrichtwertzonen für Flächen unterschiedlicher Nutzung werden alle Bodenrichtwerte gemeinsam dargestellt und können selektiert werden.“ Wählen Sie in diesem Fall den Wert, der zur tatsächlich zulässigen und ausgeübten Nutzung Ihres Grundstücks passt.

Wie berechnen Sie aus dem Bodenrichtwert den Bodenwert?

Die verbreitete Formel „Fläche mal Bodenrichtwert“ ist nur der erste von drei Schritten und für sich genommen fast immer falsch. § 26 Abs. 2 ImmoWertV verlangt, dass Bodenrichtwerte „auf ihre Eignung ... zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen ... an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen“ sind. Das Ergebnis heißt objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert, und nur dieser darf nach § 40 Abs. 2 ImmoWertV in die Bodenwertermittlung eingehen.

Der Ablauf ist immer derselbe:

1. Merkmalsabgleich. Vergleichen Sie die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks (Nutzungsart, beitragsrechtlicher Zustand, Fläche, Maß der baulichen Nutzung) mit denen Ihres Grundstücks. Stimmen sie überein, ist der Bodenrichtwert direkt verwendbar.
2. Anpassung. Weicht ein Merkmal ab, korrigieren Sie über Umrechnungskoeffizienten.
3. Multiplikation. Erst der angepasste Wert wird mit Ihrer tatsächlichen Grundstücksfläche multipliziert.

Was sind Umrechnungskoeffizienten?

Umrechnungskoeffizienten sind das Werkzeug, mit dem die Abweichung rechnerisch abgebildet wird. § 19 Abs. 1 ImmoWertV definiert sie als Größen zur Berücksichtigung von Wertunterschieden „ansonsten gleichartiger Grundstücke, die sich aus Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, ergeben“. Abs. 2 stellt klar, dass sie das Verhältnis zu einem Normgrundstück angeben.

Abgeleitet werden sie von den Gutachterausschüssen selbst. § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 3 BauGB zählt sie ausdrücklich zu den „sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten“. Sie finden sie in den Grundstücksmarktberichten und teils direkt in den Portalen. Brandenburg etwa hat zum Stichtag 01.01.2026 insgesamt 8.201 Bodenrichtwertangaben veröffentlicht, bei 939 davon liegen Umrechnungskoeffizienten vor. Die örtlichen Koeffizienten haben immer Vorrang.

Welche bundesweiten Koeffizienten gibt es hilfsweise?

Wenn der zuständige Gutachterausschuss keine passenden Koeffizienten veröffentlicht, greift die Praxis auf die bundesweit anwendbaren Werte des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) zurück. Deren Abschlussbericht wertete rund 45.100 erhobene und rund 41.000 auswertbare Kauffälle aus. Das Modell zur Grundstücksgröße beruht auf 27.000 Kauffällen der Jahre 2005 bis 2012 und erreicht ein Bestimmtheitsmaß von 0,95. Eine signifikante Abhängigkeit des Kaufpreises von der Grundstücksgröße zeigte sich ab 500 Quadratmetern.

Diese Koeffizienten dürfen Sie nicht mit denen der Grundsteuer verwechseln. Die folgende Gegenüberstellung zeigt beide Systeme nebeneinander.

Quellen: AK OGA, Abschlussbericht „Ableitung von bundesweit anwendbaren Umrechnungskoeffizienten“, Anlage 2 (Stand 31.10.2013); Anlage 36 BewG, gesetze-im-internet.de.

Beachten Sie die Gültigkeitsgrenzen. Die AK-OGA-Koeffizienten gelten nur bei Bodenrichtwerten von 30 bis 300 Euro pro Quadratmeter und Flächen von 500 bis 1.200 Quadratmetern. Zwischenwerte werden linear interpoliert, eine Extrapolation darüber hinaus ist nicht sachgerecht. Die Werte der Anlage 36 BewG gelten ausschließlich für die Grundsteuer nach dem Bundesmodell und nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Sie sind keine Verkehrswertgröße und taugen nicht zur Kaufpreisfindung.

Wie wirkt sich das Maß der baulichen Nutzung aus?

Bei Mehrfamilienhaus- und Gewerbegrundstücken zählt weniger die Fläche als die zulässige Ausnutzung, ausgedrückt über die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ). Der AK OGA hat auch dafür bundesweite Koeffizienten abgeleitet, gestaffelt nach Bodenwertniveau.

Quellen: AK OGA, Abschlussbericht Umrechnungskoeffizienten, Kap. 3.1 und Anlage 1.

Die Tabelle zeigt zwei Dinge. Erstens verstärkt sich der Einfluss der Bebaubarkeit mit steigendem Bodenwertniveau: Bei 500 Euro pro Quadratmeter bringt eine WGFZ von 2,0 einen Aufschlag von 55 Prozent, bei 300 Euro nur 29 Prozent. Zweitens verliert sich der Effekt in günstigen Lagen vollständig. In Gebieten mit Bodenrichtwerten unter 150 Euro pro Quadratmeter ist der Einfluss der WGFZ laut AK OGA nicht mehr feststellbar. Wer in einer solchen Lage mit Baurechtsreserven argumentiert, argumentiert am Markt vorbei.

Rechenbeispiel: 600 Quadratmeter Einfamilienhausgrundstück

Das folgende Beispiel ist fiktiv, aber realistisch aufgebaut und vollständig nachrechenbar.

Ausgangslage. Ihr Grundstück ist 600 Quadratmeter groß, bebaut mit einem Einfamilienhaus, liegt in einem allgemeinen Wohngebiet und ist voll erschlossen, also beitragsfrei. Die Auskunft aus dem Landesportal zum Stichtag 01.01.2026 nennt einen Bodenrichtwert von 220 Euro pro Quadratmeter. Als Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind angegeben: W / WA, EFH, frei, f = 800. Das fiktive Referenzgrundstück ist also 800 Quadratmeter groß und ebenfalls beitragsfrei.

Schritt 1: Merkmalsabgleich. Nutzungsart und beitragsrechtlicher Zustand stimmen überein. Es weicht genau ein Merkmal ab: 600 statt 800 Quadratmeter. Genau dafür sind Umrechnungskoeffizienten da, und § 26 Abs. 2 ImmoWertV verlangt die Anpassung.

Schritt 2: Koeffizienten ablesen. Aus der bundesweiten AK-OGA-Tabelle: Koeffizient für 800 Quadratmeter (Bodenrichtwertgrundstück) = 0,99, Koeffizient für 600 Quadratmeter (Ihr Grundstück) = 1,02. Gültigkeitsprüfung: Der Bodenrichtwert von 220 Euro pro Quadratmeter liegt im zulässigen Bereich von 30 bis 300 Euro, beide Flächen liegen im zulässigen Bereich von 500 bis 1.200 Quadratmetern. Die Tabelle darf angewendet werden.

Schritt 3: Angepasster Bodenrichtwert.

Angepasster Bodenrichtwert = Bodenrichtwert × (Koeffizient Ihres Grundstücks ÷ Koeffizient des Bodenrichtwertgrundstücks) = 220 Euro/m² × (1,02 ÷ 0,99) = 220 Euro/m² × 1,0303 = 226,67 Euro/m², gerundet rund 227 Euro pro Quadratmeter.

Der kleinere Zuschnitt ist pro Quadratmeter also rund 3 Prozent mehr wert als das größere Referenzgrundstück.

Schritt 4: Bodenwert.

Bodenwert = Fläche × angepasster Bodenrichtwert = 600 m² × 226,67 Euro/m² = 136.000 Euro.

Die verbreitete Milchmädchenrechnung ohne Anpassung ergäbe 600 m² × 220 Euro/m² = 132.000 Euro. Die Differenz von 4.000 Euro, also rund 3 Prozent, entsteht allein aus einem einzigen abweichenden Merkmal.

Schritt 5: Die Bandbreite ehrlich benennen. § 15 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV lässt innerhalb einer Zone lagebedingte Wertunterschiede von grundsätzlich bis zu 30 Prozent zu. Rechnet man diese gesetzlich zugelassene Streuung auf die 136.000 Euro hoch, ergibt sich als eigene Herleitung ein Korridor von rund 95.000 bis rund 177.000 Euro. Und zwar bevor überhaupt Zuschnitt, Hanglage, Baumbestand, Altlasten oder Baulasten berücksichtigt sind. Der Bodenrichtwert liefert eine Größenordnung, keinen Preis. Wenn Sie diese Größenordnung auf Ihr konkretes Objekt herunterbrechen wollen, hilft eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts weiter, die Lage, Zuschnitt und Zustand zusammen betrachtet.

Gegenrechnung: derselbe Fall in der Grundsteuer. Für die Grundsteuer im Bundesmodell gilt eine völlig andere Rechnung, weil nach § 247 Abs. 1 BewG abweichende Grundstücksmerkmale ausdrücklich unberücksichtigt bleiben.

• Wäre das Grundstück unbebaut: 600 m² × 220 Euro/m² = 132.000 Euro Grundsteuerwert des Bodens. Die AK-OGA-Koeffizienten spielen hier keine Rolle.
• Beim bebauten Einfamilienhaus greift dagegen Anlage 36 BewG über § 257 Abs. 1 S. 2 BewG: Koeffizient für 600 Quadratmeter = 0,95, also 600 m² × 220 Euro/m² × 0,95 = 125.400 Euro abzuzinsender Bodenwert.
• Mindestwertprüfung nach § 251 BewG: Der Wert des bebauten Grundstücks darf 75 Prozent von 125.400 Euro, also 94.050 Euro, nicht unterschreiten.

Der Merksatz aus dem Beispiel: Aus einem Bodenrichtwert entstehen mindestens drei verschiedene Zahlen. Für den Verkauf zählt der objektspezifisch angepasste Wert (hier rund 136.000 Euro), für die Grundsteuer der typisierte Wert nach BewG (hier 125.400 Euro), und für den tatsächlichen Kaufpreis zählt am Ende der Markt.

Wie genau ist der Bodenrichtwert überhaupt?

Diese Frage beantwortet das Gesetz selbst, und die Antwort ist unbequem. § 15 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV verlangt, Zonen so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen“. Eine Streuung von bis zu 30 Prozent ist also nicht etwa ein Fehler, sondern der zugelassene Normalfall. Zwei Grundstücke in derselben Zone dürfen sich allein wegen ihrer Lage deutlich unterscheiden.

Dazu kommt: Bei der Zonenabgrenzung bleiben abweichende Merkmale einzelner Grundstücke ausdrücklich außer Betracht. Ihr Eckgrundstück, Ihre Nordhanglage, der Lärm der Durchgangsstraße, all das wird beim Zuschnitt der Zone nicht berücksichtigt. Es muss über die objektspezifische Anpassung nachgeholt werden.

Zwei weitere Grenzen sind praktisch relevant. In Gebieten ohne oder mit geringem Grundstücksverkehr dürfen die Ausschüsse nach § 14 ImmoWertV auf Kaufpreise vergleichbarer Gebiete, auf Vorjahre oder auf deduktive Verfahren zurückgreifen. In dünn besiedelten Regionen steht hinter dem Bodenrichtwert also möglicherweise kein einziger aktueller Kauffall aus Ihrer Straße. Und weil einzelne Bodenrichtwerte nicht zu begründen sind (§ 14 Abs. 5 S. 2 ImmoWertV), erfahren Sie nicht, welcher Fall es war.

Die Gutachterausschüsse selbst formulieren die Konsequenz klar: „Bodenrichtwerte sind für die Steuerbemessung bindend, haben für private Kaufpreisfindungen jedoch nur ‚Richtwert‘-Charakter.“ Für die Preisfindung brauchen Sie deshalb zusätzlich echte Vergleichspreise, wie sie in den Verkehrswert nach § 194 BauGB einfließen.

Welche Sonderfälle sprengen die einfache Formel?

Sehr große Grundstücke

Ein 3.000 Quadratmeter großes Wohngrundstück ist nicht dreimal so viel wert wie ein 1.000 Quadratmeter großes. § 41 ImmoWertV sieht bei erheblicher Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße eine getrennte Bewertung der überschießenden Teilfläche vor. Praktisch heißt das: Der bebaubare Teil wird mit dem Bodenrichtwert bewertet, die reine Gartenreserve deutlich niedriger, oft nur als Grünland, solange sie nicht selbständig bebaubar ist. Wer hier linear hochrechnet, produziert eine Fantasiezahl. Was bei der Vermarktung solcher Flächen zu beachten ist, behandeln wir gesondert im Beitrag Grundstück verkaufen.

Bebaute Grundstücke

Der Bodenrichtwert ist immer ein Wert für unbebauten Boden. Aus „Fläche mal Bodenrichtwert“ wird deshalb nie der Wert eines Hauses. Sie brauchen zusätzlich den Gebäudewert, ermittelt im Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren. Wie diese Verfahren zusammenspielen, erklären wir Schritt für Schritt im Beitrag Was ist mein Haus wert.

Aufwuchs und Bewuchs

Nach § 14 Abs. 4 ImmoWertV enthalten Bodenrichtwerte keinen Wertanteil für den Aufwuchs. Bei Waldgrundstücken, Obstplantagen oder größerem Baumbestand ist dieser Anteil separat zu erfassen. Bei einem normalen Hausgarten spielt er praktisch keine Rolle.

Kein Bodenrichtwert vorhanden

Es gibt Lagen ohne eigene Zone, etwa im Außenbereich. § 179 S. 4 BewG sieht für solche Fälle vor, den Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Für den Verkehrswert erlaubt § 40 ImmoWertV eine deduktive Ermittlung mit anschließender Marktanpassung. Beides gehört in die Hände eines Sachverständigen.

Wofür braucht das Finanzamt den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist nicht nur ein Orientierungswert für Verkäufer, sondern eine steuerliche Bemessungsgrundlage. Die folgende Übersicht zeigt, wo er bindet und wo Sie ihn korrigieren dürfen.

Quellen: ImmoWertV und BewG, gesetze-im-internet.de; Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg, FAQ zur Grundsteuer B; BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 25/24.

Grundsteuer: Welches Modell gilt bei Ihnen?

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesgrundsteuergesetze, die übrigen Länder folgen dem Bundesmodell. Für den Bodenrichtwert ist der Unterschied gravierend.

Im Bundesmodell ist der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke schlicht Fläche mal Bodenrichtwert. § 247 Abs. 1 BewG stellt klar, dass Abweichungen zwischen den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und Ihres Grundstücks „nicht berücksichtigt“ werden, ausgenommen unterschiedliche Entwicklungszustände und Nutzungsarten bei überlagernden Zonen. Die Werte werden alle sieben Jahre neu festgestellt (§ 221 Abs. 1 BewG), die erste Hauptfeststellung erfolgte auf den 1. Januar 2022 für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025.

Baden-Württemberg geht einen eigenen Weg. Im modifizierten Bodenwertmodell ist der Bodenrichtwert die einzige Wertgröße: Grundsteuerwert gleich Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, die tatsächliche Bebauung ist unerheblich. Die Steuermesszahl beträgt 1,3 Promille und ermäßigt sich bei überwiegender Wohnnutzung um 30 Prozent. Wer einen niedrigeren Wert ansetzen will, braucht ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG, und zwar erst dann, wenn der nachgewiesene Wert um mehr als 30 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt.

Für die Verfassungsfrage gibt es inzwischen eine höchstrichterliche Antwort. Mit Urteil vom 12. November 2025 (II R 25/24, dazu die Parallelentscheidung II R 3/25) hat der Bundesfinanzhof das Grundsteuer-Bundesmodell als verfassungsgemäß bestätigt: Das Grundsteuer-Reformgesetz ist formell verfassungsgemäß, die Bewertungsregeln der §§ 252 bis 257 BewG sind materiell verfassungsgemäß. Für die Bodenrichtwerte hält der BFH fest, dass ein Finanzgericht die vom Gutachterausschuss nach § 247 Abs. 2 BewG ermittelten Werte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen darf. Überprüft werden sie nur, wenn es konkrete Anhaltspunkte für einen Rechtsverstoß gibt.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für unbebaute Grundstücke ist die Rechnung im Erbfall besonders einfach und besonders grob. § 179 S. 1 BewG bestimmt: „Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 des Baugesetzbuchs).“ Maßgeblich ist der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermittelnde Bodenrichtwert, bei einem Erbfall also der Wert, der vor dem Todestag galt. Anpassungen wegen Zuschnitt, Hanglage oder Lärm sieht die Vorschrift nicht vor. Welche Freibeträge und Steuersätze darauf treffen, ordnen wir im Beitrag zur Erbschaftsteuer bei Immobilien ein.

Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für die Bewertung Ihres konkreten Grundstücks gegenüber dem Finanzamt wenden Sie sich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

Was tun, wenn der Bodenrichtwert zu hoch angesetzt ist?

Der Bodenrichtwert selbst ist kein Verwaltungsakt, den Sie anfechten können. Angreifbar ist immer nur der Steuerbescheid, der ihn verwendet. Dafür sieht das Gesetz drei getrennte Wege vor, und die Hürden unterscheiden sich deutlich.

Erbschaft- und Schenkungsteuer. § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ohne prozentuale Mindestabweichung. Als Nachweis dienen regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen. Alternativ genügt ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Das ist der praktisch wichtigste Hebel, wenn Sie eine geerbte Immobilie ohnehin zeitnah verkaufen.

Grundsteuer im Bundesmodell. Hier gilt die Öffnungsklausel des § 220 Abs. 2 BewG mit einer harten Schwelle: Der niedrigere gemeine Wert ist anzusetzen, wenn der Grundsteuerwert ihn „um mindestens 40 Prozent übersteigt“. Auch hier genügt als Nachweis ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt. Vorbereitet hatte diese Rechtslage der Bundesfinanzhof mit dem Beschluss vom 27. Mai 2024 (II B 78/23, zur Aussetzung der Vollziehung), wonach die Bewertungsvorschriften verfassungskonform dahin auszulegen sind, dass im Einzelfall ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden kann.

Grundsteuer B in Baden-Württemberg. Dort greift die Korrektur erst bei einer Abweichung von mehr als 30 Prozent, nachzuweisen durch ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG.

Für die Verkaufspreisfindung brauchen Sie keine dieser Hürden zu nehmen. Privatrechtlich bindet Sie der Bodenrichtwert überhaupt nicht: Sie dürfen jeden Preis vereinbaren, den der Markt hergibt.

Auch dieser Abschnitt ist allgemeine Information. Ob sich ein Einspruch lohnt und welche Fristen laufen, klären Sie mit einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einer Fachanwältin beziehungsweise einem Fachanwalt für Steuerrecht.

Was sagt der Bodenrichtwert über den Markt?

Bodenrichtwerte sind das Nebenprodukt eines Marktes, und dieser Markt hat sich stark verändert. Nach der gemeinsamen Auswertung von AK OGA und BBSR vom 24. Juni 2026 wurden im Jahr 2025 in Deutschland rund 872.000 Immobilienkaufverträge geschlossen, ein Plus von 8 Prozent, bei einem Geldumsatz von 278 Milliarden Euro, ein Plus von 13 Prozent. Rund 198 Milliarden Euro davon flossen in Wohnimmobilien. Auf Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen 50.100 Verkäufe, ein Plus von 8 Prozent, mit 10,2 Milliarden Euro Umsatz, ein Plus von 11 Prozent. Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser kamen auf 2.900 Verkäufe, ein Plus von 12 Prozent.

Die längere Linie zeigt der Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 des BBSR vom 15. Dezember 2025 für das Berichtsjahr 2024: Damals wurden bundesweit 46.200 Baugrundstücke für Einfamilienhäuser verkauft, gegenüber 93.400 im Jahr 2014. Der Geldumsatz lag mit 9,1 Milliarden Euro fast auf dem Niveau von 2014 (9,4 Milliarden Euro). Es wechselten also halb so viele Grundstücke den Besitzer, für nahezu dieselbe Summe. Bei Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser lag der Rückgang gegenüber 2014 bei 55 Prozent, in Nordrhein-Westfalen sogar bei 80 Prozent.

Warum die Baulandstatistik keine Preisstatistik ist

Bei Zahlen des Statistischen Bundesamtes ist Vorsicht geboten. Der oft zitierte Wert von 199 Euro pro Quadratmeter für baureifes Land stammt aus dem Jahr 2020 (2010: 130 Euro) und ist kein aktueller Marktwert. Damals lagen Bayern mit 349 Euro und Baden-Württemberg mit 245 Euro an der Spitze, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern zwischen 46 und 63 Euro.

Neuere Veröffentlichungen wirken auf den ersten Blick widersprüchlich: Für das 1. Halbjahr 2023 weist Destatis einen durchschnittlichen Kaufwert von 122,13 Euro pro Quadratmeter aus, für das 1. Halbjahr 2022 waren es 141,58 Euro, bei 16.700 statt 33.800 Kauffällen und 4,0 statt 8,4 Milliarden Euro Kaufsumme. Destatis selbst warnt vor der Überinterpretation: „Die Statistik der Kaufwerte für Bauland hat daher mehr den Charakter einer Grundeigentumswechselstatistik, mit der durchschnittliche Kaufwerte ermittelt werden, als den einer echten Preisstatistik. Aus diesem Grund werden auch keine prozentualen Veränderungen veröffentlicht.“

Für Ihre Lage ist der amtliche Bodenrichtwert deshalb immer die bessere Zahl als jeder Bundesdurchschnitt. Und wenn Sie eine Einordnung Ihres konkreten Objekts brauchen, ist eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts der schnellere Weg als jede Statistik.

Welche Fehler machen Eigentümer beim Bodenrichtwert?

• Fläche mal Bodenrichtwert als Immobilienwert. Der häufigste Fehler. Das Ergebnis ist der Bodenwert, nicht der Wert von Haus und Grundstück. Gebäude, Garage und Aufwuchs fehlen komplett.
• Merkmale des Richtwertgrundstücks ignorieren. Wer die Angaben zu Größe, Nutzungsart und beitragsrechtlichem Zustand überliest, übernimmt einen Wert, der für ein anderes Grundstück gilt.
• Den beitragsrechtlichen Zustand übersehen. Ein ebp-Wert unterstellt offene Erschließungsbeiträge. Ist Ihr Grundstück beitragsfrei, rechnen Sie sich systematisch arm.
• Bundesweite Koeffizienten außerhalb ihres Gültigkeitsbereichs anwenden. Die AK-OGA-Werte gelten nur zwischen 30 und 300 Euro pro Quadratmeter und zwischen 500 und 1.200 Quadratmetern. Darüber hinaus zu extrapolieren ist nicht sachgerecht.
• Grundsteuer- und Verkehrswert-Koeffizienten vermischen. Anlage 36 BewG ist Steuerrecht und keine Marktgröße. Wer damit einen Angebotspreis herleitet, rechnet falsch.
• Große Gartengrundstücke linear hochrechnen. § 41 ImmoWertV sieht für die überschießende Fläche eine getrennte, deutlich niedrigere Bewertung vor.
• Einen veralteten Stichtag verwenden. Zwischen zwei Ermittlungsstichtagen können in Ländern mit Zwei-Jahres-Turnus fast 24 Monate Marktbewegung liegen.
• Den Bodenrichtwert für den Angebotspreis halten. Er ist ein Durchschnittswert mit gesetzlich zugelassener Streuung von bis zu 30 Prozent. Ob Sie danach mit oder ohne Makler verkaufen, ist eine getrennte Entscheidung, die wir im Vergleich Makler oder Privatverkauf aufschlüsseln.

Häufige Fragen

Was ist der Bodenrichtwert einfach erklärt?

Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert für einen Quadratmeter Boden in einem abgegrenzten Gebiet, der Bodenrichtwertzone. Er wird von den unabhängigen Gutachterausschüssen aus allen notariell beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet (§ 196 BauGB). Er beschreibt ausschließlich den Boden, so als wäre er unbebaut, und enthält weder Gebäude noch Bewuchs.

Wie kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück kostenlos abfragen?

Über das BORIS-Portal Ihres Bundeslandes, dessen Adresse Sie in der Tabelle oben finden. In Hessen, Brandenburg, Berlin, Bremen und Nordrhein-Westfalen ist die Online-Einsicht ausdrücklich kostenfrei. In Bayern zeigt das Landesportal die Werte als Karte im BayernAtlas, eine amtliche Auskunft der Gutachterausschüsse ist dort nach dem Bayerischen Kostengesetz gebührenpflichtig. Einen ersten länderübergreifenden Überblick liefert BORIS-D.

Wie berechne ich aus dem Bodenrichtwert den Wert meines Grundstücks?

In drei Schritten: Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit Ihrem Grundstück vergleichen, Abweichungen über Umrechnungskoeffizienten anpassen (§ 19 und § 26 Abs. 2 ImmoWertV), erst dann mit Ihrer Fläche multiplizieren. Im Rechenbeispiel oben führt allein die abweichende Grundstücksgröße von einem Ausgangswert von 220 Euro pro Quadratmeter zu einem angepassten Wert von rund 227 Euro und damit zu 136.000 statt 132.000 Euro Bodenwert.

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Verkaufspreis meines Grundstücks?

Nein. Innerhalb einer Zone sind lagebedingte Wertunterschiede von grundsätzlich bis zu 30 Prozent zulässig (§ 15 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV), dazu kommen individuelle Merkmale wie Zuschnitt, Hanglage, Altlasten oder Baulasten. Die Gutachterausschüsse selbst schreiben, dass Bodenrichtwerte für private Kaufpreisfindungen nur Richtwertcharakter haben. Der tatsächliche Preis entsteht am Markt.

Wie oft werden Bodenrichtwerte neu ermittelt und welcher Stichtag gilt?

Der Regelturnus ist der Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, die Länder dürfen aber häufiger ermitteln (§ 196 Abs. 1 S. 5 BauGB, § 199 BauGB). Nordrhein-Westfalen und Berlin arbeiten jährlich, Bayern und Hessen zweijährlich zum Anfang jedes geraden Jahres. Für die Verkaufsüberlegung nehmen Sie den aktuellsten Stichtag, für die Erbschaftsteuer den zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelten Wert (§ 179 S. 3 BewG).

Was bedeuten Kürzel wie WA, EFH, ebf, ebp oder WGFZ?

Sie beschreiben das fiktive Bodenrichtwertgrundstück nach Anlage 5 ImmoWertV. WA steht für allgemeines Wohngebiet, EFH für Ein- und Zweifamilienhäuser, WGFZ für die wertrelevante Geschossflächenzahl. „frei“ bedeutet beitragsfrei, „ebf“ erschließungsbeitragsfrei aber beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht, „ebp“ erschließungsbeitragspflichtig und beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht. Der beitragsrechtliche Zustand ist bei baureifem Land immer angegeben.

Wofür brauche ich den Bodenrichtwert bei Grundsteuer und Erbschaftsteuer?

Bei der Grundsteuer im Bundesmodell ist der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke Fläche mal Bodenrichtwert, individuelle Abweichungen bleiben nach § 247 Abs. 1 BewG unberücksichtigt. In Baden-Württemberg ist der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer B sogar die einzige Wertgröße. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer bestimmt § 179 BewG den Wert unbebauter Grundstücke ebenfalls über Fläche und Bodenrichtwert. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie bitte mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Was kann ich tun, wenn der Bodenrichtwert für mein Grundstück zu hoch angesetzt ist?

Angreifbar ist nicht der Bodenrichtwert, sondern der darauf gestützte Steuerbescheid. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer genügt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG durch Gutachten oder durch einen Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag, ohne Mindestabweichung. Bei der Grundsteuer im Bundesmodell greift die Öffnungsklausel des § 220 Abs. 2 BewG erst ab 40 Prozent Abweichung, in Baden-Württemberg bei mehr als 30 Prozent. Lassen Sie das steuerlich prüfen, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist die beste kostenlose Datenquelle, die Sie zu Ihrer Lage bekommen: amtlich, aus beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet und in den meisten Bundesländern frei einsehbar. Er ist aber ein Durchschnittswert für ein fiktives Grundstück, mit gesetzlich zugelassener Streuung von bis zu 30 Prozent innerhalb der Zone und ohne jeden Anteil für Gebäude oder Bewuchs. Wer ihn ungeprüft mit der eigenen Fläche multipliziert, landet regelmäßig daneben, in beide Richtungen. Der richtige Weg führt über den Merkmalsabgleich, die Anpassung mit Umrechnungskoeffizienten und erst danach über die Multiplikation. Ihr nächster Schritt: Rufen Sie den aktuellen Bodenrichtwert im BORIS-Portal Ihres Bundeslandes ab, notieren Sie die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und holen Sie sich anschließend eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts, die Boden und Gebäude zusammen betrachtet.

Quellen

• § 196 BauGB Bodenrichtwerte, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 192 BauGB Gutachterausschuss, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 193 BauGB Aufgaben des Gutachterausschusses, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 195 BauGB Kaufpreissammlung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 13, § 14, § 15, § 16 und Anlage 5 ImmoWertV, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 19, § 26, § 40 und § 41 ImmoWertV, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 179, § 198, § 220, § 221, § 247, § 251, § 257 und Anlage 36 BewG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 25/24, Grundsteuer-Bundesmodell verfassungsgemäß, abgerufen im August 2026
• BFH, Beschluss vom 27.05.2024, II B 78/23 (AdV), abgerufen im August 2026
• AK OGA, Abschlussbericht zur Ableitung von bundesweit anwendbaren Umrechnungskoeffizienten (PDF), abgerufen im August 2026
• AK OGA und BBSR, 198 Milliarden Euro flossen 2025 in den Kauf von Wohnimmobilien (24.06.2026), abgerufen im August 2026
• BBSR, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, Presseinformation vom 15.12.2025, abgerufen im August 2026
• BORIS-D, Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, abgerufen im August 2026
• BORIS-D, Kontaktdaten der Bundesländer, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschüsse im Freistaat Bayern, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• LDBV Bayern, Erste Bodenrichtwerte für den Stichtag 01.01.2026 (17.04.2026), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschüsse Brandenburg, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 (05.03.2026), abgerufen im August 2026
• HVBG, BORIS Hessen, abgerufen im August 2026
• Oberer Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz, Gebührenübersicht, abgerufen im August 2026
• Geoportal NRW, Bodenrichtwerte NRW als Open Data, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• GeoSN Sachsen, Portal Grundstückswertermittlung, abgerufen im August 2026
• LVermGeo Sachsen-Anhalt, Bodenrichtwerte im Geodatenportal, abgerufen im August 2026
• Geoportal Saarland, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg, FAQ zur Grundsteuer B, abgerufen im August 2026
• Destatis, Pressemitteilung Nr. 404 vom 26.08.2021, Baureifes Land 2020, abgerufen im August 2026
• Destatis, Pressemitteilung Nr. N009 vom 22.02.2024, Kaufwerte für Bauland, abgerufen im August 2026