Bodenrichtwert Bayern: Portal, Stichtag 2026 und Kosten

Das Wichtigste in Kürze

• Aktueller Stichtag: 1. Januar 2026, erste Daten laut LDBV seit dem 17. April 2026.
• Portal: bodenrichtwerte.bayern.de, „zentrale Anlaufstelle für Bodenrichtwertauskünfte in Bayern“, ohne Anmeldung als Karte im BayernAtlas.
• Kosten: Amtliche Auskünfte sind „gemäß bayerischem Kostengesetz gebührenpflichtig“, die Höhe regelt das Bayerische Kostenverzeichnis.
• Turnus: Zweijährig, „zu Beginn eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl“ (§ 12 Abs. 1 BayGaV), Veröffentlichung ab dem 30. Juni.
• Zuständig: Gutachterausschüsse in den 25 kreisfreien Städten und 71 Landkreisen.
• Grundsteuer: Bayern nutzt ein „wertunabhängiges Flächenmodell“, der Bodenrichtwert fließt nicht ein.

Bodenrichtwerte für Bayern stehen im Landesportal bodenrichtwerte.bayern.de, das in die Kartenansicht des BayernAtlas führt. Ermittelt werden sie dezentral von den Gutachterausschüssen der kreisfreien Städte und Landkreise, alle zwei Jahre zum 1. Januar. Maßgeblich ist der Stichtag 1. Januar 2026. Die Karte verlangt keine Anmeldung, die amtliche Auskunft kostet Gebühren.

Quellen: Gutachterausschüsse im Freistaat Bayern; Immobilienmarktbericht Bayern 2026; LDBV-Meldung vom 17. April 2026; BayGaV, abgerufen im August 2026.

Wo finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr bayerisches Grundstück?

Einstieg ist die Landesadresse bodenrichtwerte.bayern.de, die ohne Registrierung in die Kartenansicht des BayernAtlas weiterleitet. § 12 Abs. 3 BayGaV verlangt genau diesen Weg: „Der Zugang zu den Bodenrichtwerten erfolgt auch in digitaler Form über ein geografisches Informationssystem.“ Laut LDBV liegen dieselben Daten im Themenbaum des BayernAtlas und im Geoportal Bayern; dazu kommen örtliche Portale einzelner Gutachterausschüsse.

Was ein Bodenrichtwert grundsätzlich ist, klärt der Grundlagenartikel zum Bodenrichtwert. Für alles jenseits der Kartenansicht brauchen Sie die Geschäftsstelle Ihres Gutachterausschusses; sie sitzt laut Immobilienmarktbericht bei der Kreisverwaltungsbehörde, also bei Ihrem Landratsamt oder Ihrer kreisfreien Stadt.

Was kostet die amtliche Auskunft in Bayern, und was sehen Sie gratis?

Die Kartenansicht kostet nichts, die amtliche Auskunft schon: „Amtliche Auskünfte über die Bodenrichtwerte bei den Gutachterausschüssen sind gemäß bayerischem Kostengesetz gebührenpflichtig.“ Die Höhe regelt laut Immobilienmarktbericht Bayern 2026 das Bayerische Kostenverzeichnis; ein veröffentlichter Euro-Betrag für die einfache Auskunft existiert nicht, fragen Sie vorab nach. Derselbe Bericht räumt eine Lücke ein: „Derzeit stehen in Bayern noch nicht alle Bodenrichtwerte zur kostenfreien Einsichtnahme zur Verfügung.“ Den Auskunftsanspruch haben Sie ohne Interessennachweis (§ 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Beziffert ist nur das Verkehrswertgutachten:

Quelle: § 15 Abs. 2 BayGaV, abgerufen im August 2026. Zu- und Abschläge bis 50 Prozent sind möglich, die Umsatzsteuer kommt hinzu. Das ist ein Vollgutachten, keine Bodenrichtwert-Auskunft.

Welcher Stichtag gilt in Bayern, und wann kommt der nächste?

Maßgeblich ist der 1. Januar 2026. Das LDBV meldete am 17. April 2026, seitdem stünden „die ersten Bodenrichtwert-Daten für den Stichtag 01.01.2026“ bereit, geliefert von den Gutachterausschüssen der Städte Ansbach, Fürth, Nürnberg und Weiden sowie der Landkreise Kulmbach und Kronach. „Voraussichtlich bis Ende Juni 2026 werden die neuen Daten bayernweit durch die 96 Gutachterausschüsse zur Verfügung gestellt“, heißt es dort. Zeitgleich kam die Historisierung: Nutzer finden die Daten „getrennt nach den Stichtagen 01.01.2024 und 01.01.2026“.

Die Junifrist steht in § 12 Abs. 2 Satz 1 BayGaV. Der nächste Stichtag ist damit der 1. Januar 2028. Wer 2026 oder 2027 verkauft, arbeitet mit einem bis zu zwei Jahre alten Wert.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte im Freistaat?

Bayern hat keine zentrale Ermittlungsstelle. Der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 hält fest: „Die Gutachterausschüsse in Bayern sind dezentral und kommunal organisiert. Sie sind bayernweit in den Zuständigkeitsbereichen der 25 kreisfreien Städte und 71 Landkreise tätig.“ Die Gremien arbeiten „selbstständig, unabhängig und sind nicht an Weisungen gebunden“. Für Ihr Grundstück ist genau eine dieser Stellen zuständig.

Darüber steht der Obere Gutachterausschuss, dessen Geschäftsstelle laut Bauministerium „bei der Stadt Landshut angesiedelt“ ist; er wirkt nach § 20 Abs. 1 BayGaV auf einheitliche Standards bei der Veröffentlichung hin. Wie solche Gremien arbeiten, vertieft der Artikel zum Gutachterausschuss.

Wie übertragen Sie den Zonenwert auf Ihr eigenes Grundstück?

Der abgelesene Wert gilt einem Referenzgrundstück der Zone, nicht Ihrem: § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV lässt lagebedingte Wertunterschiede von „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent“ zu, nach § 26 Abs. 2 ImmoWertV ist der Wert „an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen“.

Die Umrechnungskoeffizienten dafür werden in Bayern „überwiegend in den örtlichen Immobilienmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht“. Fehlen sie dort, hilft § 13 Satz 2 BayGaV: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über diese Daten verlangen.“ Den Weg zum Verkehrswert zeigt Grundstückswert ermitteln, eine schnelle Orientierung die kostenlose Ersteinschätzung.

Wie weit liegen die bayerischen Bodenwerte auseinander?

Extrem weit, auch innerhalb einzelner Landkreise. Das Bauministerium nennt für Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau bayernweit einen Median von 400 Euro je Quadratmeter, als niedrigsten Kreiswert 30 Euro im Landkreis Hof und als höchsten 1.790 Euro im Landkreis München.

Unbebaute Grundstücke, individueller Wohnungsbau, Bodenpreisniveau in mittlerer Lage, Euro je Quadratmeter; die letzte Spalte ist die Veränderungsspalte des Berichts zu den Bodenrichtwert-Stichtagen 2022 bis 2024. Quelle: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, abgerufen im August 2026.

Der Bericht warnt selbst vor der Übertragung auf die eigene Adresse: Es gebe „vor allem innerhalb der Landkreise teilweise extreme Spreizungen des Bodenrichtwertniveaus“, die Werte seien „für lokale Werteinschätzungen allerdings zwangsweise zu sehr generalisiert“. Sie stammen aus der Auswertung der Gutachterausschüsse, nicht aus der Kaufwertstatistik, deren Zahlen im Artikel zu den Grundstückspreisen stehen.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für Ihren Verkauf in Bayern?

Er ist ein Ausgangspunkt für die Preisdiskussion, kein Preis. Die Gutachterausschüsse Bayern benennen die Doppelrolle klar: „Bodenrichtwerte sind für die Steuerbemessung bindend, haben für private Kaufpreisfindungen jedoch nur ‚Richtwert‘-Charakter.“ Dazu kommt das Stichtagsrisiko: Zwischen den Stichtagen 2022 und 2024 sank das Bodenpreisniveau für Bauplätze des individuellen Wohnungsbaus in der Landeshauptstadt München um 20,8 Prozent und im Landkreis Dachau um 41,7 Prozent, im Landkreis Lindau (Bodensee) stieg es um 90,5 Prozent.

Der Marktrahmen: 2025 zählte Bayern 142.712 Transaktionen, ein Plus von 11,8 Prozent gegenüber 127.638 im Vorjahr, bei rund 56 Milliarden Euro Umsatz. Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Gebäudezustand stecken im Bodenrichtwert nicht. Den Ablauf zeigt Grundstück verkaufen, eine erste Zahl die unverbindliche Ersteinschätzung.

Fließt der Bodenrichtwert in die bayerische Grundsteuer ein?

Nein. Das Bayerische Landesamt für Steuern schreibt zur Grundsteuer B: „Das Bayerische Grundsteuergesetz setzt hier ein wertunabhängiges Flächenmodell um.“ Entscheidend seien allein Flächen und Gebäudenutzung: „Der Wert des Grundstücks und damit auch der Bodenrichtwert spielt dabei keine Rolle.“ Gerechnet wird mit Äquivalenzzahlen von 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und Boden und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche (Art. 3 BayGrStG); die Messzahl beträgt 100 Prozent, für Wohnflächen 70 Prozent (Art. 4 Abs. 1 BayGrStG). Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest. Das ist allgemeine Information, für Ihren Bescheid ist eine Steuerberatung die richtige Adresse.

Wo stößt der bayerische Bodenrichtwert an seine Grenzen?

An drei Stellen. Erstens die Berichtsebene: Die Gutachterausschüsse berichten auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte, und von den 71 Landkreisen ist laut Immobilienmarktbericht bislang nur Aschaffenburg in Subkreise aufgeteilt. Zweitens die Datenlage: „Lediglich 8 der 96 bayerischen Gutachterausschüsse konnten bis zum vorgegebenen Abgabetermin noch nicht alle für 2025 örtlich eingegangen Urkunden erfassen.“ Drittens die Begründung: § 14 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV lautet „Einzelne Bodenrichtwerte sind nicht zu begründen.“ Sie erfahren also nicht, aus welchen Kaufpreisen Ihr Zonenwert stammt.

Was ergibt der Bodenrichtwert bei 700 Quadratmetern in einem oberbayerischen Landkreis?

Angenommen, Ihr erschlossenes Grundstück misst 700 Quadratmeter, das Haus 150 Quadratmeter Wohnfläche, der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2026 beträgt 450 Euro je Quadratmeter. Das ist eine Annahme, kein amtlicher Einzelwert; der Immobilienmarktbericht weist für 2025 im Landkreis Augsburg 429 Euro aus.

• Roher Bodenwert (eigene Berechnung): 700 mal 450 Euro sind 315.000 Euro.
• Zugelassene Streuung (eigene Berechnung, § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV): Bei bis zu 30 Prozent Unterschied in derselben Zone reicht der Korridor von 220.500 bis 409.500 Euro.
• Stichtagsrisiko (eigene Berechnung): Die Münchner minus 20,8 Prozent illustrativ auf 315.000 Euro übertragen sind 65.520 Euro weniger, also 249.480 Euro.
• Gegenprobe Grundsteuer (eigene Berechnung, Art. 1, 3 und 4 BayGrStG): 700 mal 0,04 Euro sind 28,00 Euro, 150 mal 0,50 Euro sind 75,00 Euro, davon 70 Prozent 52,50 Euro. Messbetrag 80,50 Euro, bei angenommenem Hebesatz von 400 Prozent also 322,00 Euro im Jahr.

Am Grundsteuerbetrag ändert ein höherer Bodenrichtwert nichts, am Verkaufspreis mehrere Hunderttausend Euro.

Häufige Fragen

Mein Gutachterausschuss zeigt noch den Stichtag 01.01.2024. Ist der Wert ungültig?

Nein. Ermittelt wird nach § 12 Abs. 1 BayGaV zu Beginn jedes geraden Jahres, veröffentlicht erst spätestens ab dem 30. Juni. Bis dahin ist der Wert des Vorstichtags der aktuellste amtliche. Das Landesportal führt seit April 2026 beide Jahrgänge getrennt.

Finde ich bayerische Bodenrichtwerte auch im bundesweiten Portal BORIS-D?

Bisher nur eingeschränkt. Die Gutachterausschüsse Bayern schreiben: „Für den Bereich des Freistaats Bayern ist eine Weiterleitung zum Landesportal hinterlegt.“ Der Immobilienmarktbericht 2026 kündigt an, der Abruf in BORIS-D sei „zeitnah“ geplant. Bis dahin bleibt bodenrichtwerte.bayern.de der Einstieg.

Kann ich als Eigentümer Einsicht in die bayerische Kaufpreissammlung verlangen?

In aller Regel nicht. § 11 Abs. 2 BayGaV verlangt ein nachgewiesenes berechtigtes Interesse und nennt als Regelfälle mit der Wertermittlung befasste Behörden sowie bestimmte Sachverständige. Nach § 11 Abs. 4 BayGaV dürfen grundstücksbezogene Auskünfte zudem nur an Personen gehen, die einer Schweigepflicht nach § 203 StGB unterliegen. Öffentlich ist nur das Ergebnis.

Warum wirkt der Bodenrichtwert für meine bayerische Waldfläche zu hoch?

Weil er dort häufig den Bewuchs enthält. Bundesrechtlich gilt § 14 Abs. 4 ImmoWertV: „Bodenrichtwerte enthalten keinen Wertanteil für den Aufwuchs.“ Der Immobilienmarktbericht 2026 hält dagegen fest, die Werte seien in Bayern „in der Überzahl noch mit Bestockung ausgewiesen“. Prüfen Sie das, bevor Sie rechnen, Details im Ratgeber Wald verkaufen.

Wie oft erscheint der Immobilienmarktbericht Bayern?

Nach § 20 Abs. 2 BayGaV erstellt der Obere Gutachterausschuss die Marktübersicht „mindestens zum Ende eines jeden Jahres mit ungerader Jahreszahl“ und macht sie spätestens zum 30. Juni des Folgejahres bekannt. Der siebte Bericht wurde am 24. Juni 2026 vorgestellt und steht kostenfrei als PDF bereit.

Fazit

Der bayerische Weg ist kurz: Karte im BayernAtlas ansehen, Zone und Stichtag prüfen, bei Bedarf die gebührenpflichtige Auskunft der Geschäftsstelle einholen. Rechnen Sie damit, dass der Wert bis zu zwei Jahre alt ist und die Zone erhebliche Streuung verträgt. Eine gerichtsfeste Zahl liefert nur ein Gutachten. Weiteres sammelt der Ratgeber Bewertung, die Größenordnung von Boden und Gebäude zusammen die kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen

• Gutachterausschüsse im Freistaat Bayern: Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschüsse im Freistaat Bayern: Gutachterausschüsse, abgerufen im August 2026
• LDBV: Erste Bodenrichtwerte für Stichtag 01.01.2026 verfügbar (17.04.2026), abgerufen im August 2026
• Oberer Gutachterausschuss Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• StMB: Pressemitteilung zum Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (24.06.2026), abgerufen im August 2026
• § 12 BayGaV: Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 13 BayGaV: Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten, abgerufen im August 2026
• § 11 BayGaV: Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, abgerufen im August 2026
• § 15 BayGaV: Gebühren und Auslagen für Gutachten, abgerufen im August 2026
• § 20 BayGaV: Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB: Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 14 ImmoWertV: Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 15 ImmoWertV: Bodenrichtwertzonen, abgerufen im August 2026
• § 26 ImmoWertV: Objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert, abgerufen im August 2026
• Bayerisches Landesamt für Steuern: Grundsteuer in Bayern, abgerufen im August 2026
• Art. 3 BayGrStG: Äquivalenzzahlen, abgerufen im August 2026
• Art. 4 BayGrStG: Grundsteuermesszahlen, abgerufen im August 2026