Bodenrichtwert Baden-Württemberg: BORIS-BW Schritt für Schritt

Das Wichtigste in Kürze

• 118 Gutachterausschüsse: Die Werte kommen von den Kommunen, nicht vom Land (Meldestand 1. Januar 2026).
• Kostenfrei, aber freiwillig: BORIS-BW ist eine „kostenfreie Bodenrichtwertauskunft“, doch: „Eine Verpflichtung der Gutachterausschüsse, BORIS-BW als Plattform zu nutzen, besteht nicht.“
• Stichtag: mindestens zum Ende jedes geraden Kalenderjahres (§ 196 Abs. 1 BauGB, § 12 GuAVO BW), Veröffentlichung binnen sechs Monaten. Stuttgart und Freiburg beschließen jährlich.
• Abgabenfrei: Werte für baureifes Land enthalten hier im Regelfall bereits Erschließungs- und Anschlussbeiträge.
• Zwei Bestände: Der Grundsteuer-Teil ist auf den 1. Januar 2022 eingefroren, der städtebauliche Teil läuft weiter.
• 30 Prozent: Erst oberhalb dieser Abweichung erlaubt § 38 Abs. 4 LGrStG BW einen anderen Wert, und nur per qualifiziertem Gutachten.

Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg rufen Sie kostenfrei im Landesportal BORIS-BW ab. Ermittelt werden sie von 118 kommunalen Gutachterausschüssen, mindestens zum Ende jedes geraden Kalenderjahres. Für die Grundsteuer B führt das Portal einen eigenen Teil zum Stichtag 1. Januar 2022: Fläche mal Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert. Was ein Bodenrichtwert grundsätzlich ist, erklärt der Überblick zum Bodenrichtwert.

Quellen: gutachterausschuesse-bw.de/borisbw, zgg-bw.de, Landtag BW Drucksachen 16/8907 und 17/1076, BFH vom 22.04.2026, II R 26/24; abgerufen im August 2026.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Baden-Württemberg?

Einstieg ist BORIS-BW unter gutachterausschuesse-bw.de/borisbw, laut Startseite „das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg“. Bereitgestellt wird es vom Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen mit der Zentralen Geschäftsstelle beim Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung. Werte werden „durch Klicken in die Bodenrichtwertzone abgerufen“, aus dem Detailfenster lässt sich „ein Ausdruck in Form eines PDF-Dokumentes erzeugen“.

Mehrere große Städte betreiben zusätzlich eigene Karten: Karlsruhe unter geoportal.karlsruhe.de/brk, Mannheim unter geoportal-mannheim.de, Freiburg unter geoportal.freiburg.de, Stuttgart unter gis7.stuttgart.de. Heidelberg führt dagegen keine eigene Karte, dort ist die Bodenrichtwertkarte nur über BORIS-BW abrufbar.

Was kostet BORIS-BW, und was kostet die schriftliche Auskunft?

Die Online-Einsicht ist unentgeltlich, die schriftliche Auskunft nicht. Die Nutzungsbedingungen erlauben „das Betrachten, der Ausdruck auf Papier (bis Format DIN A4), die Speicherung und Weiterverwendung der Bildschirmdarstellung als Bilddaten“ für nicht-kommerzielle Zwecke. Untersagt bleibt „die unmittelbare und mittelbare Vermarktung“ der Daten.

Gebühren regelt hier nicht das Land, sondern die Kommune. Karlsruhe verlangt „eine Gebühr von 35 Euro je Bodenrichtwertauskunft“ nach seiner Verwaltungsgebührensatzung. Stuttgart erteilt schriftliche Bodenrichtwertauskünfte auf Antrag und gibt Detaildaten des Marktberichts nur kostenpflichtig heraus. Freiburg rechnet die flurstücksbezogene Bescheinigung nach Ziffer 13.1 seiner Verwaltungsgebührensatzung ab, Mannheim erhebt für schriftliche Auskünfte ebenfalls Gebühren.

Welcher Stichtag gilt, und wie oft wird neu beschlossen?

Der Landesrhythmus hängt am Jahresende, nicht am Jahresanfang. Die amtliche Portalerläuterung formuliert, die Werte würden „gemäß § 196 Abs. 1 BauGB und § 12 der Gutachterausschussverordnung BW (GuAVO BW) mindestens zum Ende jeden geraden Kalenderjahres“ ermittelt und könnten „freiwillig“ im Portal veröffentlicht werden, binnen sechs Monaten, also bis zum 30. Juni. Möglich macht das § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB, der den Ländern die Häufigkeit der Ermittlung überlässt.

Die Beschriftung täuscht dabei leicht: 31. Dezember 2025 und 1. Januar 2026 bezeichnen denselben Zeitpunkt.

Quellen: gis7.stuttgart.de, karlsruhe.de, mannheim.de, freiburg.de, heidelberg.de; abgerufen im August 2026.

Wer ermittelt die Werte, und welche Landesstelle steht dahinter?

Zuständig sind die Kommunen: „In Baden-Württemberg sind für die Bildung der Gutachterausschüsse die Städte und Gemeinden zuständig.“ Benachbarte Gemeinden eines Landkreises können die Aufgabe übertragen. Deshalb unterscheiden sich Turnus, Zusatzportale und Gebühren von Ort zu Ort, wie die Tabelle oben zeigt.

Auf Landesebene arbeitet Baden-Württemberg mit einer Zentralen Geschäftsstelle, die „gemäß § 15 Abs. 1 Gutachterausschussverordnung beim Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung eingerichtet“ ist und überregionale Auswertungen erstellt; § 198 Abs. 1 BauGB lässt dafür beide Varianten zu, Oberen Gutachterausschuss oder Zentrale Geschäftsstelle. Wie ein Gutachterausschuss arbeitet, erklärt Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung.

Was steht in einer BORIS-BW-Auskunft, und wie lese ich sie?

Zu jedem Wert gehört ein beschreibender Datensatz mit „Entwicklungszustand, Art und Maß der Nutzung, Geschosszahl, Baulandtiefe, Grundstücksfläche oder die spezielle Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone“. Diese Merkmale definieren das fiktive Richtwertgrundstück, nicht Ihres. Eine Landesbesonderheit ist die Abgabenfrage: „Bodenrichtwerte für baureifes Land sind, wenn nicht anders angegeben, abgabenfrei ermittelt. Sie enthalten danach Erschließungsbeiträge“, Ausgleichsbeträge nach §§ 127 und 135a BauGB sowie Anschlussbeiträge für die Grundstücksentwässerung nach dem KAG BW. Wer in Baden-Württemberg vom Zonenwert noch Erschließungskosten abzieht, rechnet sie doppelt heraus.

Eine Lesefalle nennt die Erläuterung ausdrücklich: „Die Grenzen der Bodenrichtwertzonen fallen nicht zwingend mit Flurstücksgrenzen zusammen.“ Prüfen Sie deshalb, ob Ihr Flurstück in zwei Zonen liegt.

Wie rechne ich den Zonenwert auf mein eigenes Grundstück um?

Mit Zu- und Abschlägen nach den Regeln Ihres Gutachterausschusses. Die Portalerläuterung stellt klar: „Der Bodenrichtwert stellt keine Wertermittlung eines Bodenwertes dar.“ Abweichende Merkmale Ihres Grundstücks „bewirken Zu- oder Abschläge vom Bodenrichtwert. Diese können aus Umrechnungsvorschriften des jeweiligen Gutachterausschusses abgeleitet werden.“ Genau diese Anpassung verlangt § 26 Abs. 2 ImmoWertV.

Beispiel ist das Merkblatt des Karlsruher Gutachterausschusses, das der Bundesfinanzhof im Wortlaut wiedergibt: Ist eine Grundstückstiefe angegeben, gilt der volle Wert nur bis dorthin, für die nicht bebaubare Mehrfläche „gilt für 2t = 33 Prozent sowie größer 2t = 10 Prozent“. Das ist eine örtliche Regel, keine landesweite. Welche Vorschriften für Sie gelten, steht deshalb im Zweifel im Ausdruck selbst: Sie werden „in der Regel dem Bodenrichtwertausdruck beigefügt“. Den Rechenweg zeigt Grundstückswert ermitteln.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Baden-Württemberg?

Er ist dort die einzige Wertgröße. Das Finanzministerium beschreibt das modifizierte Bodenwertmodell so: „Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich ausschließlich aus dem Bodenwert“ über „die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert“, denn: „Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.“ Die Steuermesszahl beträgt 1,30 Promille und ermäßigt sich bei überwiegender Wohnnutzung um 30 Prozent.

Maßgeblich ist der Stichtag 1. Januar 2022, der Hauptfeststellungszeitraum reicht nach Angaben des Finanzministeriums bis 2028. Der Bundesfinanzhof hat das Modell mit den Urteilen vom 22. April 2026 (II R 26/24 und II R 27/24) bestätigt: Der Bodenrichtwert ist „pauschal und ohne individuelle Anpassung auf alle Grundstücke in der Bodenrichtwertzone anzuwenden“. Für Ihren Fall fragen Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

Was tun, wenn Sie den Bodenrichtwert für zu hoch halten?

Zuerst den Gutachterausschuss ansprechen, nicht das Finanzamt. Das Finanzministerium stellt klar: „Gegen den Bodenrichtwert selbst kann weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal Widerspruch bei der Kommune oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.“ Erkennt der Ausschuss einen Fehler, kann er Zonengrenze und Wert neu beschließen, ergangene Bescheide werden dann von Amts wegen geändert.

Bleibt es beim Wert, führt der Weg über § 38 Abs. 4 LGrStG BW: Ein anderer Wert kommt nur auf Antrag in Betracht, wenn ein qualifiziertes Gutachten für den Hauptfeststellungszeitpunkt einen tatsächlichen Bodenwert nachweist, der „mehr als 30 Prozent“ vom Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. Qualifiziert ist das Gutachten nur, wenn es vom zuständigen Gutachterausschuss stammt oder von Personen, die „von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle“ bestellt oder zertifiziert wurden. Lassen Sie das steuerlich prüfen, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.

Wo stößt der Bodenrichtwert an seine Grenzen?

Schon innerhalb einer Zone ist Streuung eingebaut. Laut Bundesfinanzhof werden Grundstücke „mit einem niedrigeren lagebedingten Wert von 70 % bis 100 % des Bodenrichtwerts und solche mit einem höheren lagebedingten Wert von über 100 % bis 130 %“ demselben Wert unterworfen. In dünnen Märkten wird es unschärfer: Im Karlsruher Streitfall lag eine „kaufpreisarme Lage im Sinne des § 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV“ vor, der Ausschuss schrieb das Vorjahresniveau über eine Indexreihe fort. Hinter Ihrem Zonenwert muss kein aktueller Kauffall aus Ihrer Straße stehen.

Dazu kommt eine Asymmetrie: Für die Grundsteuer sollte den Werten nach dem Willen des Landesgesetzgebers Bindungswirkung zukommen, für Baufragen gerade nicht, denn aus Bodenrichtwerten und Zonengrenzen lassen sich laut Erläuterung keine „Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden“ ableiten. Das Preisniveau ganzer Lagen ordnet der Beitrag zu Grundstückspreisen ein; bei bebauten Grundstücken kommen Gebäudewert und Vergleichspreise hinzu, die eine kostenlose Ersteinschätzung zusammenführt.

Warum ergibt derselbe Bodenrichtwert zwei verschiedene Werte?

Alle Ausgangszahlen stammen aus dem BFH-Urteil vom 22. April 2026 (II R 26/24), die Zwischenschritte sind eigene Nachrechnung.

Ein Grundstück in Karlsruhe, 1.109 Quadratmeter, bebaut mit einem Zweifamilienhaus. Der Gutachterausschuss ermittelte zum 1. Januar 2022 einen Bodenrichtwert von 510 Euro je Quadratmeter bei angegebener Grundstückstiefe von 40 Metern. Bis 40 Meter entfallen 706 Quadratmeter, auf den Rest 403 Quadratmeter, für die 33 Prozent gelten, also 168,30 Euro.

Nach Verkehrswertlogik ergibt das (eigene Rechnung): 706 mal 510 Euro sind 360.060 Euro, dazu 403 mal 168,30 Euro gleich 67.824,90 Euro, zusammen rund 427.885 Euro. Für die Grundsteuer multiplizierte das Finanzamt dagegen die gesamte Fläche von 1.109 Quadratmetern mit 510 Euro, das sind 565.590 Euro, und stellte nach Abrundung 565.500 Euro fest. Die Abweichung beträgt laut Gericht „lediglich 24 %“, die Schwelle liegt bei mehr als 30 Prozent, der Antrag scheiterte. Für die Preisfindung dürfen Tiefe und Zuschnitt den Wert drücken, für die Grundsteuer zählt allein Fläche mal Zonenwert.

Häufige Fragen

Heißt das amtliche Portal BORIS-BW oder borisportal.de?

BORIS-BW. Das Finanzministerium warnt ausdrücklich: „Das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg heißt ‚BORIS-BW‘. Es ist zu finden über www.grundsteuer-bw.de oder über www.gutachterausschuesse-bw.de. Nichts damit zu tun hat www.borisportal.de, dies ist ein privates Unternehmen im Bereich der Immobilienvermarktung.“

Gilt der PDF-Ausdruck aus BORIS-BW als amtlicher Nachweis?

Nein. Ausdrucke aus dem Kartenviewer „stellen generell keine rechtsverbindlichen Auskünfte dar und dürfen auch nicht als amtlicher Auszug in Verfahren der öffentlichen Verwaltung verwendet werden“. Wer einen amtlichen Nachweis braucht, beantragt die schriftliche Auskunft beim Gutachterausschuss, in Karlsruhe für 35 Euro.

Darf ich den Bodenrichtwert im Exposé meiner Immobilie nennen?

Ja, für den Einzelwert zu Ihrem Objekt. Die Nutzungsbedingungen erlauben „die Darstellung und Weiterverwendung einzelner Richtwerte im Zusammenhang mit konkreten Objekten in (Wert-)Gutachten, Immobilienexposés“ und vergleichbaren Schriftstücken. Bei Kartenausschnitten gilt die Quellenangabe „Datenquelle: LGL, www.lgl-bw.de“, mehr dazu beim Grundstücksverkauf.

Mein Gutachterausschuss taucht in BORIS-BW nicht auf. Was mache ich?

Das kommt vor, weil die Bereitstellung freiwillig ist: „Eine Verpflichtung der Gutachterausschüsse, BORIS-BW als Plattform zu nutzen, besteht nicht.“ Wenden Sie sich dann direkt an den zuständigen Ausschuss. Die Zentrale Geschäftsstelle führt dafür ein Verzeichnis nach § 15 Abs. 3 GuAVO, alphabetisch und nach Regierungsbezirken sortiert, zum Meldestand 1. Januar 2026.

Wie weit reicht das Archiv der Bodenrichtwerte zurück?

Das Portal weist Bodenrichtwerte „ab dem Jahr 2018“ aus. Einzelne Städte reichen weiter zurück: Stuttgart bietet historische Werte „ab dem Stichtag 31.12.2012“, Freiburg die gebührenfreie Einsicht ab dem 31. Dezember 2008.

Gibt es neben der Karte auch Marktberichte?

Ja, kommunal und zu unterschiedlichen Preisen: Heidelberg verlangt für den Grundstücksmarktbericht als PDF 35 Euro inklusive Mehrwertsteuer, Karlsruhe 50 Euro für den Immobilienmarktbericht und stellt daneben kostenlose Kurzinformationen zum Immobilienmarkt bereit.

Fazit

BORIS-BW liefert den Zonenwert kostenfrei, aber nicht den Wert Ihres Grundstücks. Dazwischen liegen Tiefe, Zuschnitt und die Umrechnungsvorschriften Ihres Gutachterausschusses; für die Grundsteuer gilt ohnehin der eingefrorene Bestand zum 1. Januar 2022. Wer verkaufen will, braucht zusätzlich Gebäudewert und Vergleichspreise, wie sie der Beitrag zum Verkehrswert und der Ratgeber Bewertung erklären. Nächster Schritt: Notieren Sie Zonenwert und Fläche aus BORIS-BW und holen Sie dazu eine kostenlose Ersteinschätzung. Sie ist eine Orientierung, kein Gutachten.

Quellen

• BORIS-BW, Landesportal der Gutachterausschüsse, abgerufen im August 2026
• BORIS-BW, Nutzungsbedingungen, abgerufen im August 2026
• Erläuterungen zum Bodenrichtwert (PDF), abgerufen im August 2026
• Zentrale Geschäftsstelle für Grundstückswertermittlung, Gutachterausschüsse, abgerufen im August 2026
• Zentrale Geschäftsstelle, BORIS-BW, abgerufen im August 2026
• Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung, Grundstückswertermittlung, abgerufen im August 2026
• Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg, FAQ zur Grundsteuer, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 22.04.2026, II R 26/24, abgerufen im August 2026
• Landtag BW, Drucksache 17/1076 (PDF), abgerufen im August 2026
• Stadt Karlsruhe, Gutachterausschuss, abgerufen im August 2026
• Landeshauptstadt Stuttgart, Bodenrichtwertportal, abgerufen im August 2026
• Stadt Freiburg, Bodenrichtwertbescheinigung beantragen, abgerufen im August 2026
• Stadt Mannheim, Neue Bodenrichtwerte ab 2025, abgerufen im August 2026
• Stadt Heidelberg, Grundstücksmarktbericht, abgerufen im August 2026