Bodenrichtwert Berlin: BORIS-Abfrage und Stichtag 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Minus 5 Prozent zum 1. Januar 2026: Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 nennt eine „Absenkung der Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 für den Teilmarkt des individuellen Wohnens berlinweit um -5 %“. Der Geschosswohnungsbau blieb unverändert.
• Kostenfrei, Stichtage 2002 bis 2026: Für BORIS Berlin gilt: „Zur Auswahl stehen die Stichtage von 01.01.2002 bis 01.01.2026.“ Ohne Registrierung, ohne Nachweis eines berechtigten Interesses. Ältere Jahrgänge nur in den Geoportalen.
• 93 Prozent: So hoch lag im Ad-hoc-Marktreport August 2026 das Verhältnis Kaufpreis zu Bodenrichtwert bei Baugrundstücken in offener Bauweise, gemessen an 59 Kauffällen.
• Jährlich statt alle zwei Jahre: „Aus Gründen der Aktualität ermittelt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte jährlich zum 01. Januar.“ Möglich macht das die Öffnungsklausel in § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB; auf den 1. Januar datiert Berlin den Stichtag seit 1999.
• Ein Ausschuss, 43 Mitglieder: Seine Zuständigkeit erstreckt sich seit dem 3. Oktober 1990 „auf das Gesamtgebiet von Berlin“. Es gibt also keine bezirkliche Zuständigkeitssuche.

Berliner Bodenrichtwerte rufen Sie kostenfrei und ohne Anmeldung über BORIS Berlin ab, mit Stichtagen von 01.01.2002 bis 01.01.2026. Zuständig ist ein einziger Gutachterausschuss für das gesamte Landesgebiet, der jährlich zum 1. Januar beschließt. Zum 01.01.2026 senkte er die Werte für den individuellen Wohnungsbau berlinweit um 5 Prozent, im Geschosswohnungsbau blieb das Niveau gleich. Was ein Bodenrichtwert grundsätzlich ist und wie ihn die ImmoWertV einordnet, klärt der Grundlagenartikel zum Bodenrichtwert.

Wo rufe ich Berliner Bodenrichtwerte ab, und was kostet die Auskunft?

In BORIS Berlin, kostenfrei und ohne Registrierung. Gesucht wird laut Geschäftsstelle „über die Adress- oder Flurstücksangabe“, alternativ „über die Angabe der Bodenrichtwertnummer oder direkt in der Karte“. Wert und Kartenausschnitt gibt es „direkt als druckfähiges pdf-Dokument“. Ein berechtigtes Interesse müssen Sie nicht darlegen, denn § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB bestimmt: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Der Nulltarif ist eine Berliner Grundsatzentscheidung: „Mit der Umsetzung der Open Data-Strategie des Landes Berlin werden die Bodenrichtwerte seit 2013 online kostenlos abgegeben.“ Gebühren fallen nur für die schriftliche Auskunft an, telefonische Preis- oder Wertauskünfte „werden nicht mehr erteilt“.

Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Seite „Bodenrichtwerte“ mit den Unterseiten zu Geoportal und Geodatensuche; Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, Kapitel 3.2.3 und 3.2.5, abgerufen im August 2026.

Welcher Stichtag gilt, und warum beschließt Berlin jährlich?

Aktuell gilt der 1. Januar 2026, und Berlin beschließt jedes Jahr neu. Die amtliche Erläuterung zum Stichtag 01.01.2026 begründet das mit der Aktualität. Bundesrechtlich ist das die Ausnahme: § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB verlangt eine Ermittlung „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ..., wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist“, und § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB überlässt „die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung“ den Ländern. Auf den 1. Januar datiert Berlin den Stichtag seit 1999, davor lag er auf dem 31. Dezember; die Stichtagsreihen der Portale zeigen jährliche Werte ab 1994 und davor den Zweijahresrhythmus gerader Jahre bis 31.12.1992. Der Jahrgang 2026 ist taggenau datiert: Ergebnislisten mit Druckdatum 19. Februar 2026, Freigabe am 16.03.2026, Bodenrichtwertkarte in BORIS Berlin ab 19.03.2026.

Wer ermittelt die Berliner Bodenrichtwerte?

Ein einziger Gutachterausschuss für das gesamte Landesgebiet, im Juli 2026 mit 43 Mitgliedern. „Seit dem 3. Oktober 1990, dem Tag der Vereinigung Deutschlands, erstreckt sich die Zuständigkeit des Gutachterausschusses auf das Gesamtgebiet von Berlin“, das Gremium ist ein „selbstständiges, unabhängiges und nicht weisungsgebundenes Kollegialgremium“, die Geschäftsstelle sitzt bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Abteilung III Geoinformation. Zugearbeitet wird aus den Bezirken: Deren Vermessungsstellen „werten Kaufverträge aus und erstellen Beratungsvorlagen für den Gutachterausschuss“. Eine Adresse in Spandau und eine in Köpenick führen also zur selben Stelle. Rechtsgrundlage sind das BauGB und die Berliner Verordnung zu seiner Durchführung (DVO-BauGB). Zur Institution selbst: Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung.

Was bedeuten W 0,4, M1 und SU in der Berliner Karte?

Sie kennzeichnen Nutzungsart, bauliche Dichte und Sanierungsstatus. Nach der Zeichenerklärung 01.01.2026 steht oben der Wert, darunter Nutzungsart und gebietstypische Geschossflächenzahl: „1600 / W 2,0“ meint 1.600 Euro je Quadratmeter Wohnbaufläche bei einer WGFZ von 2,0. Zwei Werte nebeneinander, etwa „4000 M1 3,0“ und „2700 W 2,0“, sind „Bodenrichtwerte für unterschiedliche Nutzungen innerhalb einer Bodenrichtwertzone“, die vierstellige Zahl ohne Zusatz ist die Nummer der Zone. Der Katalog ist berlineigen: W Wohnbaufläche, W-EFH Ein- und Zweifamilienhäuser, M1 Kerngebietscharakter mit sehr hoher Ausnutzung, M2 mittlere Ausnutzung, GB Gemeinbedarf, SF-KGA Kleingartenfläche. Eingezeichnet sind auch die Schutzzonen des Fluglärmbereichs BER. Zwei Fallstricke nennt die Erläuterung: Straßenzüge wie die Friedrichstraße und Plätze wie der Gendarmenmarkt bilden eigene Zonen, und die Zonengrenzen sind „i.d.R. nicht grundstücksscharf“. Anliegergrundstücke bleiben „einer Einzelfallbewertung nach § 194 BauGB“ vorbehalten, also dem Verkehrswert.

Wie rechne ich den Berliner Bodenrichtwert auf mein Grundstück um?

Über die Berliner GFZ-Umrechnungskoeffizienten, aber nur innerhalb ihres engen Anwendungsbereichs. Die Tabelle von 2004 aus dem Amtsblatt für Berlin Nr. 12 vom 19. März 2004 gilt für „Wohnbauland in Gebieten der geschlossenen Bauweise“ und ist „nur anwendbar ... für GFZ = 0,8 bis 5,0“, mit Basis GFZ 2,0 (Koeffizient 1,0000) und Werten von 0,4176 bis 1,8272. Daran scheitert der häufigste Rechenfehler: Berliner Einfamilienhaus-Grundstücke liegen typischerweise bei W 0,2 bis W 0,6 und damit außerhalb der Tabelle. „In den GFZ-Stufen 0,2 bis 0,7 hat der Gutachterausschuss keine Umrechnung der Kaufpreise vorgenommen.“ Unzulässig ist auch der Teilmarktwechsel, etwa die Umrechnung eines Werts für den Geschosswohnungsbau mit W 1,0 auf eine Ein- und Zweifamilienhausnutzung mit W 0,4. Nicht enthalten sind nach § 14 Abs. 4 ImmoWertV der Aufwuchs und, so die Berliner Erläuterung ausdrücklich, „Altlasten und Bodenbelastungen“. Mehr dazu: Grundstückswert ermitteln.

Wie stark sind die Berliner Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 gefallen?

Um 5 Prozent im individuellen Wohnungsbau, während der Geschosswohnungsbau unverändert blieb. Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 vom 31. Juli 2026 nennt drei Ergebnisse: minus 5 Prozent für das individuelle Wohnen, „Unverändertes Bodenrichtwertniveau ... für Bauland des Geschosswohnungsbaus“ und eine Absenkung für Büro-Nebenlagen und renditeorientierte Gewerbelagen „zwischen -10 bis -25 %“. Eigene Auszählung der Ergebnisliste „Wohnen offene Bauweise 2026“: 429 Zonenzeilen, bei zwei davon entfällt der Wert für 2026, die übrigen 427 liegen alle unter dem Vorjahr, Median genau minus 5,0 Prozent, keine Zone gestiegen. In der Liste zur geschlossenen Bauweise sind alle 354 Zeilen unverändert. Den berlinweit höchsten Wert trägt die Liste M1 und M2: Zone 2411 am Pariser Platz, M1 mit WGFZ 4,5, unverändert 60.000 Euro je Quadratmeter. Zum 01.01.2025 waren „ca. 2.262 Bodenrichtwertzonen“ definiert.

Quelle: Ergebnisliste „Wohnen offene Bauweise 2026“, Druckdatum 19. Februar 2026, abgerufen im August 2026. Zwischen niedrigster und höchster Zone dieser Liste liegt der Faktor 15 (eigene Berechnung).

Was sagt der Bodenrichtwert über meinen Verkaufspreis in Berlin?

Er markiert eine Größenordnung, und Berlin misst zusätzlich, wie weit die beurkundeten Kaufpreise davon abweichen. Der Ad-hoc-Marktreport August 2026 nennt auf Basis der Automatisierten Kaufpreissammlung AKS Berlin „ein Preisniveau für Gesamt-Berlin ... in Höhe von 93 % gegenüber dem Bodenrichtwertniveau zum 1. Januar 2026 (100 %)“. Lesen Sie die Zahl eng: Sie gilt für Bauland in offener Bauweise mit GFZ bis 0,6, für 59 Kauffälle von März bis Mai 2026, ohne Grundstücke unter 120 Quadratmetern und ohne Extremwerte, also nicht für bebaute Häuser. Das Konfidenzintervall reicht von 88 bis 97 Prozent, die Einzelfälle von 50 bis 132 Prozent, und der Bericht nennt sich selbst „ausschließlich eine Momentaufnahme“. Der Report erscheint monatlich; die Ausgabe Februar 2026 kam für September bis November 2025 ebenfalls auf 93 Prozent, damals bezogen auf das Niveau zum 1. Januar 2025. Zur Preisebene führen die Artikel zu Grundstückspreisen und zum Grundstück verkaufen, eine erste Einordnung Ihres Falls die kostenlose Ersteinschätzung.

Rechenbeispiel: 600 Quadratmeter in Berlin-Karow

600 Quadratmeter in Karow, Ein- und Zweifamilienhausnutzung, Zone 1548 mit W 0,3 und 480 Euro je Quadratmeter zum 01.01.2026, im Vorjahr 500 Euro. Alle Schritte sind eigene Rechnungen auf dieser amtlichen Basis.

1. Bodenwert nach Karte: 600 m² x 480 Euro = 288.000 Euro. Mit dem Vorjahreswert wären es 300.000 Euro gewesen.
2. Keine GFZ-Umrechnung: W 0,3 liegt außerhalb der Koeffiziententabelle, die erst bei GFZ 0,8 beginnt. Die 288.000 Euro bleiben stehen.
3. Marktkorrektur: 288.000 Euro x 0,93 ergibt 267.840 Euro, also rund 268.000 Euro.
4. Korridor: Mit dem Konfidenzintervall von 88 bis 97 Prozent liegt die Spanne bei rund 253.000 bis 279.000 Euro.
5. Realitätsabgleich: Die Einzelfälle streuten von 50 bis 132 Prozent; innerhalb einer Zone sind Lageunterschiede von „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent“ eingeplant (§ 15 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV).

Aus einer Zone entstehen so mehrere Zahlen. Wo Ihr Grundstück steht, zeigt die unverbindliche Ersteinschätzung: eine Orientierung, kein Gutachten.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Berliner Grundsteuer?

Berlin folgt dem Bundesmodell, der Bodenrichtwert geht dort direkt in den Grundsteuerwert ein: „Für unbebaute Grundstücke ergibt sich der Grundsteuerwert regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert“, bundesrechtlich § 247 Abs. 1 BewG. Maßgeblich ist nicht der aktuelle Stichtag: „Die Feststellung der Grundsteuer bezieht sich auf den 01.01.2022.“ Eine Umrechnung auf eine abweichende Geschossflächenzahl ist hier ausdrücklich nicht vorzunehmen. Eigene Wege geht Berlin bei den Messzahlen, 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,45 Promille für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke, bei einem Hebesatz von 470 Prozent ab 2025. Ihren Einzelfall klären Sie mit der Steuerberaterin oder dem Steuerberater.

Was gilt in Berliner Sanierungsgebieten?

Dort tritt eine zweite Wertkategorie hinzu. Die besonderen Bodenrichtwerte „dienen der Bemessung der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung und bilden damit die Grundlage für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen gem. § 154 Baugesetzbuch (BauGB)“, veröffentlicht derzeit für die Sanierungsgebiete Nördliche Luisenstadt und Turmstraße, Stand 31.10.2025. In solchen Gebieten ermittelt der Gutachterausschuss „i.d.R. nur Bodenrichtwerte für baureifes, erschließungsbeitragsfreies Land“; dort gelten zudem die sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB mit der Kaufpreislimitierung auf den maßnahmeunbeeinflussten Wert. Deshalb tragen die Werte die Zusätze SU oder EU für den maßnahmeunbeeinflussten Zustand und N nach erfolgter Neuordnung. Beispiel aus der Ergebnisliste 2026: Zone 2317 in Lichtenberg, nördlich der Rüdigerstraße, W 1,5, 850 Euro je Quadratmeter SU. Der abgelesene Wert ist hier also nicht ohne Weiteres Ihr Bodenwert.

Häufige Fragen

Warum findet BORIS Berlin meine Straße nicht?

Meist liegt es an einer von der amtlichen Schreibweise abweichenden Eingabe. Die Geschäftsstelle rät: „Geben Sie so wenig wie nötig ein. Es sind nur mindestens 3 Zeichen für die Suche notwendig (z.B. für Kurfürstendamm lediglich: Kurfür).“ Alle anderen Felder bleiben zunächst leer.

In meiner Bodenrichtwertzone stehen zwei Werte. Welchen nehme ich?

Den, der zur tatsächlichen Nutzung passt. Laut Geschäftsstelle handelt es sich „in der Regel um einen Doppelwert, den der Gutachterausschuss zur Vermeidung zu kleinteiliger Bodenrichtwertzonen gemeinsam einer Zone zugeordnet hat“. Entscheidend ist die Dichteangabe: „Eine GFZ bis einschließlich 0,6 repräsentiert die offene Bauweise ..., höhere GFZ-Zahlen die geschlossene Bauweise.“

Enthält der Berliner Bodenrichtwert schon die Erschließungsbeiträge?

Ja, für Bauland ist das einheitlich geregelt: „Die Bodenrichtwerte für Bauland beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke.“ Getrennte Werte für beitragspflichtige Baulandgrundstücke weist der Berliner Gutachterausschuss nicht aus. Wie es im Umland läuft, zeigt der Artikel zu Brandenburg.

Wo finde ich Berliner Bodenrichtwerte von vor 2002?

Nicht in BORIS Berlin, sondern in den beiden anderen Portalen: „Da die Jahrgänge 1964 bis 2001 nur als Rasterdaten vorliegen, sind diese ausschließlich über das Geoportal Berlin online abrufbar.“ Die Geodatensuche Berlin führt die Zweijahresstichtage 31.12.1964 bis 31.12.1992 und die Bodenleitwerte 01.07.1990. Für den Ostteil beginnt die Reihe erst 1992.

Was trage ich in der Grundsteuererklärung als Ertragsmesszahl ein?

Eine Null. Die Geschäftsstelle stellt klar: „Im Land Berlin wird keine Bodenschätzung durchgeführt, so dass es auch keine Ertragsmesszahl gibt.“ Beim Reinertrag einer landwirtschaftlichen Nutzung wird dann nur der Grundbetrag nach Anlage 27 zum Bewertungsgesetz angesetzt (§ 237 Abs. 2 BewG). Fürs Ausfüllen selbst verweist die Geschäftsstelle an das Grundsteuer-Finanzamt.

Fazit

Berlin macht den Zugang leicht: ein Portal, ein Gutachterausschuss, jährlich frische Werte, keine Gebühr für den Online-Abruf. Anspruchsvoll ist erst das Lesen, denn die Signatur mit W, M1 und den Sanierungszusätzen folgt einer eigenen Logik, die Umrechnungskoeffizienten helfen bei Einfamilienhaus-Grundstücken nicht weiter, und zwischen Kartenwert und gezahltem Preis liegt eine gemessene Lücke. Weitere Wege zum Wert sammelt der Ratgeber zur Immobilienbewertung. Der nächste Schritt ist die kostenlose Ersteinschätzung: Sie ordnet Ihren Bodenrichtwert in eine Preisspanne ein.

Quellen

• BORIS Berlin, Bodenrichtwertinformationssystem, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• Erläuterung zu den Bodenrichtwerten 01.01.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Zeichenerklärung zur Bodenrichtwertkarte 01.01.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Ergebnisliste „Wohnen offene Bauweise 2026“ (PDF), abgerufen im August 2026
• Ergebnisliste „W geschlossene Bauweise 2026“ (PDF), abgerufen im August 2026
• Ergebnisliste M1 und M2 2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Ergebnisliste Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche 2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Ad-hoc-Marktreport August 2026, Bauland individueller Wohnungsbau (PDF), abgerufen im August 2026
• Ad-hoc-Marktreport Februar 2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• GFZ-Umrechnungskoeffizienten 2004, Amtsblatt für Berlin Nr. 12 vom 19. März 2004 (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Berlin: Fachliche Fragen zu Bodenrichtwerten und Grundsteuer, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Berlin: Besondere Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Berlin: Geodatensuche Berlin, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Berlin: Geoportal Berlin, abgerufen im August 2026
• Land Berlin: Grundsteuer, Messzahlen und Hebesätze, abgerufen im August 2026
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: FAQ Grundsteuer, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 199 BauGB, Ermächtigungen, abgerufen im August 2026
• § 15 ImmoWertV, Bildung der Bodenrichtwertzonen, abgerufen im August 2026
• § 247 BewG, Bewertung der unbebauten Grundstücke, abgerufen im August 2026