Bodenrichtwert Hessen: BORIS Hessen gebührenfrei abfragen

Das Wichtigste in Kürze

• 34.336 Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026: freigegeben am 8. Mai 2026, höchster Wert 35.000 Euro je Quadratmeter auf der „Zeil“ in Frankfurt.
• Gebührenfrei kraft Verordnung: § 17 Abs. 3 Satz 3 BauGB-AV Hessen: „Die automatisierte Einsichtnahme in die Bodenrichtwertkarte ist kostenlos.“
• Zwei-Jahres-Takt in geraden Jahren: § 17 Abs. 2 BauGB-AV, Veröffentlichung laut ZGGH zwischen Mai und Juni. Nächster Stichtag: 1. Januar 2028.
• 17 Gutachterausschüsse für Immobilienwerte: sieben Geschäftsstellen bei den Ämtern für Bodenmanagement, zehn in einer Stadtverwaltung.
• Grundsteuer nur über den Lagefaktor: Das Flächen-Faktor-Verfahren ist wertunabhängig, Bodenrichtwerte sind „lediglich die Berechnungsgrundlage für den Faktor“.
• Neu seit Stichtag 2026: Die Beitragssituation steht als „frei“ in der Karte statt „keine Angabe“.

Bodenrichtwerte für hessische Grundstücke rufen Sie in BORIS Hessen ab, dem Bodenrichtwertinformationssystem der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation (HVBG). Die HVBG nennt den Zugang über die Kurzadresse boris.hessen.de eine „gebührenfreie Online-Recherche für alle hessischen Bodenrichtwerte“. Zum Stichtag 1. Januar 2026 haben die hessischen Gutachterausschüsse 34.336 Bodenrichtwerte ermittelt, online seit dem 8. Mai 2026. Das ist ein Ausgangswert, kein Verkehrswert.

Quellen: HVBG, „BORIS Hessen“ und „Bodenrichtwerte“, abgerufen im August 2026. Gebührenfreiheit nach § 17 Abs. 3 Satz 3 BauGB-AV Hessen (Leitfaden IV der ZGGH, Stand Januar 2026).

Wo finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr hessisches Grundstück?

Einstieg ist die Kurzadresse boris.hessen.de. BORIS Hessen ist dabei kein eigenes Portal, es „nutzt als Plattform das ‚Geoportal Hessen‘. In der dortigen Kartenansicht werden die Bodenrichtwerte ab einem Maßstab von 1:50.000 dargestellt.“ Wer zu weit herausgezoomt ist, sieht keine Zonen. Für jeden Stichtag verlinkt die HVBG eine eigene Kartenzusammenstellung, aktuell die Geoportal-Karte BORIS Hessen 2026.

Gesucht wird auf zwei Wegen: Laut Pressemitteilung vom 8. Mai 2026 kann jeder kostenlos ermitteln, „wie hoch der Bodenrichtwert für eine Adresse (Straße, Hausnummer, Ort) oder ein Flurstück (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer) ist“. Abgerufen werden die Werte laut HVBG „von über 130.000 Nutzern pro Monat“. Das Konzept dahinter erklärt der Artikel zum Bodenrichtwert.

Was kostet eine Bodenrichtwertauskunft in Hessen wirklich?

Die Online-Einsicht kostet nichts, kraft Landesverordnung: § 17 Abs. 3 BauGB-AV Hessen, abgedruckt im Leitfaden IV, erklärt die automatisierte Einsichtnahme in die Bodenrichtwertkarte für kostenlos. Drei hessische Feinheiten kommen hinzu. Erstens erlaubt derselbe Absatz eine Darstellung, „welche eine Weiterverwendung zu kommerziellen Zwecken ausschließt“. Zweitens ist die schriftliche Auskunft stichtagsabhängig: für den 1. Januar 2026 nicht über Geodaten online bestellbar, für 2020, 2022 und 2024 dagegen kostenfrei im Webshop gds.hessen.de. Drittens der Schalter: Wer den digitalen Weg nicht nutzt, kann bei der Geschäftsstelle einsehen. Dazu hält die Verwaltungsvorschrift des hessischen Wirtschaftsministeriums vom 21. Januar 2022 fest: „Die zulässige Nutzung der Daten ist auch in diesen Fällen kostenfrei. Für die Bereitstellung oder Reproduktion der Daten werden jedoch Gebühren nach dem Zeitaufwand erhoben.“ Die Daten kosten also nichts, der Aufwand am Schalter schon.

Welcher Stichtag gilt in Hessen und wann kommen die nächsten Werte?

Maßgeblich ist der 1. Januar 2026. Den Turnus gibt § 17 Abs. 2 BauGB-AV Hessen vor: Der Gutachterausschuss „ermittelt zu Beginn jedes geraden Kalenderjahres die Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches“ und stellt sie „spätestens zwei Monate“ danach der Zentralen Geschäftsstelle bereit. Damit bleibt Hessen beim bundesweiten Mindesttakt: § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB verlangt die Ermittlung „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres“. Veröffentlicht wird laut ZGGH „zweijährig in geraden Jahren zwischen Mai und Juni“. Wer im Frühjahr eines geraden Jahres verkauft, arbeitet also noch mit einem zwei Jahre alten Wert. Nächster Ermittlungsstichtag: 1. Januar 2028. Für die steuerliche Bewertung unbebauter Grundstücke ist nach § 179 Satz 3 BewG stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der „vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war“.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Hessen?

Die HVBG beschreibt die Struktur so: „In Hessen gibt es für die Bereiche der Landkreise, der kreisfreien Städte und einzelner kreisangehöriger Städte insgesamt 17 Gutachterausschüsse für Immobilienwerte. Sie sind selbständige und unabhängige Einrichtungen des Landes Hessen.“ Sieben Geschäftsstellen sitzen beim Amt für Bodenmanagement, zehn in einer Stadtverwaltung. Darüber steht die ZGGH, 2007 beim Hessischen Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Wiesbaden eingerichtet; sie betreibt BORIS Hessen, soll „die landesweite Einheitlichkeit der Daten und Produkte“ sichern und legt dafür nach § 22 Abs. 1 Nr. 3 BauGB-AV die Standards im Leitfaden IV fest, gültig ab dem Stichtag 1. Januar 2026. Welcher Ausschuss für Ihre Gemarkung zuständig ist, klärt die HVBG-Datei „Zuständigkeit nach Gemarkungen“; zur Arbeitsweise: Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung.

Quelle: HVBG, Adressen der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte, abgerufen im August 2026.

Wie lesen Sie eine hessische Bodenrichtwertangabe richtig?

Die Reihenfolge gibt Anlage 2 des Leitfadens IV landesweit einheitlich vor, gelesen wird von links nach rechts. Zwei Angaben entscheiden über den Preis. Das Maß der baulichen Nutzung erscheint seit dem Stichtag 2026 als Dezimalzahl, die Zahl der Vollgeschosse dagegen in römischen Ziffern. Und die Beitragssituation zeigt, ob Erschließungsbeiträge noch offen sind; seit 2026 steht dort ausdrücklich „frei“ statt bisher „keine Angabe“. Prüfen Sie zusätzlich Überlagerungen, erlaubt sind „max. zwei Zonen in der Ortslage und vier Zonen im Außenbereich“.

Quelle: Leitfaden IV der ZGGH, Anlage 2, Stand Januar 2026.

Wie rechnen Sie den hessischen Bodenrichtwert auf Ihr Grundstück um?

Der Zonenwert gilt für ein „unbebautes und fiktives Grundstück“ (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV); § 26 Abs. 2 ImmoWertV verlangt die Anpassung „an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts“. Erst danach multiplizieren Sie mit Ihrer Fläche. Die Umrechnungskoeffizienten dafür gehören nach Kapitel 6.4 des Leitfadens IV in die „Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten“, die der Auskunft beiliegen, und stehen in den regionalen Immobilienmarktberichten, kostenfrei im Downloadcenter von gds.hessen.de und laut ZGGH jährlich zwischen April und Juni. Nennt Ihr Ausschuss dort keine „statistisch gesicherte nachweisbare Abhängigkeit“, gibt es auch keinen Koeffizienten.

Rechenbeispiel mit angenommenem Bodenrichtwert. 620 Quadratmeter, allgemeines Wohngebiet, voll erschlossen, angenommener Zonenwert 450 Euro je Quadratmeter, Richtwertgrundstück B / WA / EFH / frei / f 800 m². Zuerst die hessische Rundungsprobe: Leitfaden IV, Kapitel 6.3, rundet Werte bis 500 Euro auf volle 10 Euro; hinter 450 Euro kann also ein Rechenwert zwischen 445 und 455 Euro stehen, auf 620 Quadratmeter rund 6.200 Euro Unschärfe (eigene Herleitung). Abweichend ist hier allein die Fläche, 620 statt 800 Quadratmeter. Mit einem angenommenen Umrechnungskoeffizienten von 1,03 ergeben sich rund 464 Euro je Quadratmeter, also rund 288.000 Euro Bodenwert statt 279.000 Euro ohne Anpassung.

Dazu die Bandbreite: § 15 Abs. 1 ImmoWertV verlangt Zonen, in denen lagebedingte Wertunterschiede „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent“ betragen, nach eigener Herleitung also rund 202.000 bis 374.000 Euro. Wie es weitergeht, zeigen Grundstückswert ermitteln und Verkehrswert. Eine engere Zahl liefert unsere kostenlose Ersteinschätzung, ein Gutachten ersetzt sie nicht.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Hessen?

Hessen rechnet die Grundsteuer B im Flächen-Faktor-Verfahren, nicht nach dem Bundesmodell. Der Bodenrichtwert wirkt dort nur mittelbar: Das Finanzamt vergleicht ihn mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde und bildet daraus den Faktor, angeben müssen Sie ihn nicht. Maßgeblich ist laut Steuerverwaltung der Stichtag 1. Januar 2022, nicht die frischen Werte aus BORIS Hessen 2026. Sie nennt das Modell „wertunabhängig“: Die Bodenrichtwerte bildeten „lediglich die Berechnungsgrundlage für den Faktor“, Veränderungen innerhalb einer Gemeinde hätten „mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung im Jahr 2036“ keine Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer. Das Hessische Finanzgericht bestätigte das Gesetz am 23. Januar 2025 (Az. 3 K 663/24), die Revision ist beim Bundesfinanzhof unter II R 12/25 anhängig. Das ist allgemeine Information, für Ihren Bescheid ist die Steuerberatung zuständig; zur Bewertung durch das Finanzamt gibt es einen eigenen Artikel.

Wie haben sich die hessischen Bodenrichtwerte 2026 entwickelt?

Hessenweit sind die Bodenrichtwerte für Wohngebiete laut HVBG um rund 2,5 Prozent gestiegen: „In 225 Gemeinden gab es bei den Bodenrichtwerten der Wohngebiete leichte Steigerungen, in 33 Gemeinden eine Verminderung und bei den restlichen gab es quasi keine Veränderung.“ Rund um Fulda und Kassel sowie im mittelhessischen Raum verteuerte sich der Boden moderat, im Rhein-Main-Gebiet kam es „eher zu einer Reduzierung“. Zwei Einordnungen: Die 2,5 Prozent sind ein Landesdurchschnitt allein für Wohngebiete und sagen nichts über Ihre Zone; die 35.000 Euro auf der Frankfurter „Zeil“ sind ein Geschäftslagenwert, kein Maßstab für Wohnbauland. Markttrends vertieft der Artikel zu Grundstückspreisen.

Wo hört der hessische Bodenrichtwert auf, verlässlich zu sein?

Hessen benennt die Grenzen selbst, im Erläuterungstext nach Anlage 1 des Leitfadens IV, der jeder Auskunft beiliegt: „Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.“ Ebenso: „Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen.“ Beim Denkmalschutz erfassen sie nur flächenhafte Auswirkungen wie Ensembles in Altstädten, „nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks“.

Drei weitere Punkte stehen im Leitfaden. Individuelle Belastungen wie Grunddienstbarkeiten, Baulasten oder Mehrgründungskosten bleiben außen vor. In „Gebieten ohne bzw. mit geringem Grundstücksverkehr“ darf der Ausschuss auf vergleichbare Gebiete, indizierte Vorjahreswerte oder deduktive Verfahren ausweichen; hinter Ihrer Zahl steht dann kein Kauffall aus Ihrer Straße. Und die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich ist „rechtlich nicht verbindlich“. Wer Rechtssicherheit braucht, beantragt nach § 193 BauGB ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss. Danach folgt die Vermarktung des Grundstücks.

Häufige Fragen

Bekomme ich in Hessen auch Bodenrichtwerte früherer Stichtage?

Ja, zurück bis zum 1. Januar 2020: Der Leitfaden IV bindet historische Werte ein, „beginnend mit den Bodenrichtwerten zum Stichtag 01.01.2020 soweit im VBORIS-Format vorhanden“. Die HVBG verlinkt dafür vier Kartenzusammenstellungen im Geoportal Hessen; für ältere Stichtage verweist sie auf die Geschäftsstelle.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und generalisiertem Bodenwert?

Der Bodenrichtwert gilt für eine Zone, der generalisierte Bodenwert für eine ganze Gemeinde. Die ZGGH ermittelt Letzteren als flächengewichteten Mittelwert und warnt, er sei „mit den Bodenrichtwerten qualitativ nicht vergleichbar“ und solle „lediglich einen groben Überblick“ geben. Für Ihre Preisvorstellung zählt der Zonenwert.

Mein Grundstück liegt im Außenbereich und hat keinen Bodenrichtwert für Bauland. Was gilt dann?

Für Flächen der Land- und Forstwirtschaft schreibt der Leitfaden IV mindestens eine Richtwertzone je Gemarkung vor, ausgewiesen mit dem Entwicklungszustand LF und der Nutzungsart, etwa A für Ackerland. Einen Baulandwert bekommen Sie dort nicht. Für die Grundsteuer gibt der Leitfaden IV § 7 Abs. 2 Satz 4 HGrStG so wieder, dass ohne Bodenrichtwert für baureifes Land der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde angesetzt wird. Für Ihren Bescheid fragen Sie die Steuerberatung.

Darf ich Bodenrichtwerte aus BORIS Hessen in meinem Exposé verwenden?

Die Verwaltungsvorschrift des hessischen Wirtschaftsministeriums hält zu § 1 Abs. 2 Gutachterausschusskostengesetz fest, dass Bodenrichtwerte und zugehörige Metadaten, die Sie selbst über ein automatisiertes Verfahren abrufen, „kostenfrei weiterverwendet werden“ können. § 17 Abs. 3 Satz 2 BauGB-AV erlaubt der ZGGH allerdings eine Kartendarstellung, die eine kommerzielle Weiterverwendung ausschließt. Für ganze Kartenausschnitte fragen Sie vorab bei der Geschäftsstelle nach.

Was leistet der Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK Hessen)?

Der IPK berechnet hessenweit „den mittleren Wert von Standardimmobilien wie Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften“ mit fiktivem Baujahr ab 1950 sowie von gebrauchten Eigentumswohnungen, auf Basis von Regressionsanalysen aus rund 15.000 Kaufverträgen der letzten drei Jahre. Das ist ein mittleres Preisniveau, kein Gutachten. Für Eigentumswohnungen in Frankfurt, Offenbach und Wiesbaden sind laut Pressemitteilung vom 8. Mai 2026 keine Berechnungen möglich.

Fazit

BORIS Hessen liefert den Zonenwert in Minuten und ohne Gebühr, aber nur den Ausgangswert für ein fiktives Grundstück. Die Arbeit beginnt danach: Merkmale abgleichen, Koeffizienten aus dem regionalen Immobilienmarktbericht holen, anpassen und die Streuung innerhalb der Zone einkalkulieren. Für die Grundsteuer zählt der Wert dagegen nur über den Lagefaktor. Mehr dazu im Ratgeber Bewertung. Was Boden und Gebäude zusammen im heutigen Markt wert sind, zeigt Ihnen die kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen

• HVBG: BORIS Hessen, abgerufen im August 2026
• HVBG: Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• HVBG: Leitfaden IV „Bodenrichtwerte“ der ZGGH, Stand Januar 2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• HVBG-Pressemitteilung vom 08.05.2026: Grundstückspreise in Wohngebieten steigen um 2,5 Prozent, abgerufen im August 2026
• HVBG: Organisation der Gutachterausschüsse, abgerufen im August 2026
• HVBG: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse (ZGGH), abgerufen im August 2026
• HVBG: Adressen der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse, abgerufen im August 2026
• HVBG: Immobilienmarktberichte, abgerufen im August 2026
• HVBG: Generalisierte Bodenwerte, abgerufen im August 2026
• HVBG: Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK Hessen), abgerufen im August 2026
• Hessisches Wirtschaftsministerium: Kostenrechtliche Behandlung von Amtshandlungen, VV vom 21.01.2022 (PDF), abgerufen im August 2026
• Hessische Steuerverwaltung: Grundsteuer B in Hessen, das Flächen-Faktor-Verfahren, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, abgerufen im August 2026
• § 13 ImmoWertV, § 14 ImmoWertV, § 15 ImmoWertV und § 26 ImmoWertV, abgerufen im August 2026
• § 179 BewG, abgerufen im August 2026