Immobilienbewertung Finanzamt: Verfahren, Fristen, Einspruch

Das Wichtigste in Kürze

• 107.507 Euro Unterschied durch die Verfahrenswahl: Im Fall des BFH-Urteils vom 11. März 2026, II R 6/23 ergab das Vergleichswertverfahren 186.000 Euro, das Sachwertverfahren 78.493 Euro. Wählbar ist das Verfahren nicht, § 182 BewG ordnet es der Grundstücksart zu.
• Vier Tage plus ein Monat: Ein Postbescheid gilt am vierten Tag nach Aufgabe als bekannt gegeben (§ 122 Abs. 2 AO), danach läuft die Einspruchsfrist von einem Monat (§ 355 Abs. 1 AO).
• Angreifbar ist nur der Feststellungsbescheid: Wer den Wert erst im Steuerbescheid rügt, ist zu spät (§ 351 Abs. 2 AO).
• Mindestens ein Monat für die Feststellungserklärung: So § 153 Abs. 1 Satz 2 BewG. Wer nicht abgibt, wird geschätzt und zahlt 25 Euro Verspätungszuschlag je angefangenem Monat (§ 152 Abs. 6 AO).
• Gegenbeweis nach § 198 BewG: Gutachten ab 850 Euro netto Mindestgebühr beim Gutachterausschuss Berlin, laut Stiftung Warentest privat ab mindestens 2.000 Euro, oder ein Kaufpreis aus dem Jahr um den Stichtag.
• Grundbesitzwert ist nicht Grundsteuerwert: Letzterer betrifft nur die Grundsteuer, Turnus sieben Jahre (§§ 221, 266 BewG).

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert in einem eigenen Verwaltungsverfahren: Es fordert eine Feststellungserklärung an, rechnet nach dem gesetzlich zugewiesenen Verfahren und erlässt einen Feststellungsbescheid. Dieser Bescheid bindet das Steuerfinanzamt und ist nur innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe angreifbar. Danach steht der Wert fest, auch wenn er zu hoch ist.

In welchen Fällen bewertet das Finanzamt meine Immobilie und welchen Wert stellt es fest?

In vier Konstellationen, und sie führen zu zwei völlig verschiedenen Werten. Der Grundbesitzwert nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG entsteht bei Erbschaft und Schenkung sowie bei der Grunderwerbsteuer, wenn unter anderem keine Gegenleistung vorhanden oder ermittelbar ist (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG). Der Grundsteuerwert dagegen hat mit alldem nichts zu tun.

Quellen: §§ 151, 157, 221 und 266 Bewertungsgesetz, § 8 Grunderwerbsteuergesetz, § 194 Baugesetzbuch, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Wie viel daran hängt, zeigt die amtliche Statistik: Nach der Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 3. September 2025 entfielen 2024 auf Grundvermögen 46,4 Milliarden Euro des übertragenen Vermögens. Maßstab ist der gemeine Wert nach § 177 Abs. 1 BewG, also derselbe Zielwert wie beim Verkehrswert nach § 194 BauGB.

Nach welchem Verfahren bewertet das Finanzamt mein Haus oder meine Wohnung?

Nach dem, das die Grundstücksart vorgibt. Der Ablauf ist ein Entscheidungsbaum: Zuerst ordnet § 181 BewG das Objekt einer von sechs Grundstücksarten zu, dann weist § 182 BewG das Regelverfahren zu, und erst wenn dieses nicht anwendbar ist, greift das Auffangverfahren.

Quellen: §§ 178, 179, 181, 182 und 184 Bewertungsgesetz, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Der Kipppunkt liegt in § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG: Ein Einfamilienhaus wird nur dann im Vergleichswertverfahren bewertet, wenn der Gutachterausschuss überhaupt Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren liefert. Fehlen sie, kippt der Fall ins Sachwertverfahren, und der Wert kann sich dadurch verdoppeln oder halbieren. Wie groß der Sprung wird, zeigt der vom BFH am 11. März 2026 entschiedene Fall II R 6/23: Für dieselbe Eigentumswohnung ergab das Vergleichswertverfahren auf Basis von 20 mitgeteilten Vergleichspreisen 186.000 Euro, das Sachwertverfahren 78.493 Euro. Nach dem Leitsatz darf ein Finanzgericht die mitgeteilten Vergleichspreise ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, bloßes Bestreiten der Vergleichbarkeit reicht also nicht. Die verwendeten Daten der Gutachterausschüsse müssen nach § 177 Abs. 2 und 3 BewG modellkonform abgeleitet sein und dürfen in der Regel höchstens drei Jahre zurückliegen, bei unverändert gebliebenen Wertverhältnissen auch länger. Fehlen örtliche Liegenschaftszinssätze, rechnet das Amt mit den gesetzlichen Sätzen aus § 188 Abs. 2 BewG: 3,5 Prozent bei Mietwohngrundstücken, 4,5 und 5,0 Prozent bei gemischt genutzten Grundstücken, 6,0 Prozent bei Geschäftsgrundstücken.

Welches Finanzamt ist zuständig und was bedeutet gesonderte Feststellung?

Zuständig ist nach § 152 Nr. 1 BewG das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, bei Verteilung über mehrere Bezirke das mit dem wertvollsten Teil. Nicht Ihr Wohnsitzfinanzamt also, und oft nicht einmal das Amt, das die Steuer festsetzt: Das Bayerische Landesamt für Steuern weist darauf hin, dass in Bayern nicht jedes Finanzamt für Erbschaft- und Schenkungsteuer zuständig ist.

„Gesondert“ heißt: Der Wert entsteht in einem eigenen Verfahren und einem eigenen Bescheid, getrennt von der Steuerfestsetzung. Gehört das Grundstück mehreren, stellt das Amt nach § 151 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG zusätzlich die Höhe der Anteile fest; erwirbt eine Erbengemeinschaft, wird die wirtschaftliche Einheit in Vertretung der Miterben der Erbengemeinschaft zugerechnet.

Praktisch wichtig ist die Jahresfrist des § 151 Abs. 3 BewG: Ein bereits festgestellter Grundbesitzwert gilt bei einem weiteren Stichtag innerhalb eines Jahres unverändert weiter, solange sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.

Was muss ich in der Feststellungserklärung angeben und welche Frist gilt?

Die Erklärungspflicht entsteht nicht von selbst, sondern erst mit der Aufforderung durch das Lagefinanzamt (§ 153 Abs. 1 Satz 1 BewG). Die Frist dafür „muss mindestens einen Monat betragen“ (§ 153 Abs. 1 Satz 2 BewG), sie ist also eine Behördenfrist mit gesetzlicher Untergrenze. Übermittelt wird nach § 153 Abs. 4 BewG grundsätzlich elektronisch nach amtlich bestimmter Schnittstelle, auf Antrag lässt das Amt bei unbilliger Härte die Papierform zu.

Abgefragt wird, was die Formeln brauchen: die Grundstücksart nach § 181 BewG, Fläche und Bodenrichtwert für den Bodenwert nach § 179 BewG, bei Ertragsobjekten die vereinbarte oder übliche Miete für den Reinertrag nach § 185 BewG, im Sachwertfall Baujahr, Gebäudeart und Flächen für die Regelherstellungskosten nach § 190 BewG. Den Bodenrichtwert können Sie vorab prüfen, die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind über das Portal BORIS-D einsehbar.

Vorgelagert ist die Anzeigepflicht: Ein Erwerb ist binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme für notariell oder gerichtlich eröffnete Verfügungen von Todes wegen greift nach § 30 Abs. 3 ErbStG gerade nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört. Unabhängig davon melden Gerichte, Behörden und Notare den Vorgang nach § 34 ErbStG, und die Anzeige ersetzt die Feststellungserklärung nicht.

Was passiert, wenn ich die Feststellungserklärung nicht oder zu spät abgebe?

Das Finanzamt bewertet trotzdem. Nach § 162 Abs. 1 und 2 AO schätzt es die Besteuerungsgrundlagen, wenn es sie nicht ermitteln kann oder der Erklärungspflichtige nicht mitwirkt. Geschätzt wird nicht zu Ihren Gunsten. Hinzu kommt der Verspätungszuschlag: Für Erklärungen zur gesonderten Feststellung gilt nicht der Prozentsatz des § 152 Abs. 5 AO, sondern der feste Satz des § 152 Abs. 6 Satz 2 AO von 25 Euro je angefangenem Monat der Verspätung, gedeckelt auf 25.000 Euro (§ 152 Abs. 10 AO).

Quellen: §§ 30 ErbStG, 153 BewG sowie 122, 152, 162, 169, 171, 175, 351, 355, 357 und 361 Abgabenordnung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Was steht im Feststellungsbescheid und warum ist er ein Grundlagenbescheid?

Drei Regelungen: der Grundbesitzwert, die Art der wirtschaftlichen Einheit und die Zurechnung mit Anteilshöhe (§ 151 Abs. 1 und 2 BewG). Jede dieser drei Feststellungen ist selbständig anfechtbar, jede wird selbständig bestandskräftig.

Grundlagenbescheid heißt, dass die Feststellung für den späteren Steuerbescheid bindet. Das Steuerfinanzamt prüft den Wert nicht noch einmal, es übernimmt ihn. Ändert sich der Grundlagenbescheid, ist der Folgebescheid nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO zwingend anzupassen, ohne Ermessen. Damit ein erfolgreicher Einspruch nicht an einer abgelaufenen Frist scheitert, endet die Festsetzungsfrist des Folgebescheids nach § 171 Abs. 10 AO nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Bekanntgabe des Grundlagenbescheids.

Die Kehrseite steht in § 351 Abs. 2 AO: Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid sind nur durch Anfechtung dieses Bescheids angreifbar. Wer den Wert erst beanstandet, wenn der Steuerbescheid im Briefkasten liegt, kommt nicht mehr durch. Prüfen Sie deshalb zuerst das Datum auf dem Feststellungsbescheid.

Wie lege ich Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ein und welche Frist habe ich?

Beim Lagefinanzamt, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Der Fristbeginn ist die häufigste Fehlerquelle: Ein per Post übermittelter Bescheid gilt nach § 122 Abs. 2 AO im Inland am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gegeben, im Ausland nach einem Monat, nicht am Tag im Briefkasten. Bestreiten Sie den Zugang oder den Zeitpunkt, trägt die Behörde die Nachweislast.

Konkret gerechnet: Gibt das Lagefinanzamt den Bescheid am Montag, 7. September 2026, zur Post, ist er am vierten Tag danach bekannt gegeben, also Freitag, 11. September 2026. Die Monatsfrist endet mit Ablauf des Tages, der dem Bekanntgabetag der Zahl nach entspricht, hier der 11. Oktober 2026. Weil das ein Sonntag ist, verschiebt sich das Fristende nach § 108 Abs. 3 AO auf Montag, 12. Oktober 2026. Bleiben rund fünf Wochen für die Entscheidung über ein Gutachten.

Die Form ist niedrigschwellig. Nach § 357 AO genügt schriftlich, elektronisch oder zur Niederschrift, und es reicht aus, dass erkennbar ist, wer den Einspruch eingelegt hat. Nach § 357 Abs. 2 Satz 2 AO können Sie ihn auch beim Steuerfinanzamt anbringen. Angaben zum angefochtenen Bescheid, zum Umfang der Anfechtung und zu Tatsachen und Beweismitteln sind ausdrücklich nur eine Soll-Vorschrift. Ein Gutachten können Sie also nachreichen, der Einspruch selbst muss in der Frist eingehen.

Ist die Frist abgelaufen, bleibt nur die Wiedereinsetzung nach § 110 AO, und die ist eng: Antrag innerhalb eines Monats nach Wegfall des Hindernisses, absolute Grenze ein Jahr, Versäumnis unverschuldet. Urlaub oder Arbeitsbelastung genügen dafür nicht.

Wie weise ich dem Finanzamt nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert nach?

Mit einem Nachweis, nicht mit Argumenten. § 198 Abs. 1 BewG verlangt den Nachweis, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisiert ermittelte. Gelingt er, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Als Nachweis dienen nach Absatz 2 regelmäßig Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden sind. Diese Fassung gilt nach § 265 Abs. 14 BewG für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022, ältere Ratgeber nennen noch engere Anforderungen.

Der zweite Weg kostet nichts: Nach § 198 Abs. 3 BewG genügt ein Kaufpreis über dasselbe Grundstück, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Der Verkauf an Verwandte zum Freundschaftspreis zählt nicht.

Eine Online- oder Maklereinschätzung ist kein Nachweis im Sinne des § 198 Abs. 2 BewG. Sie ist die Vorentscheidung davor: Bevor Sie ein Gutachten beauftragen, das beim Gutachterausschuss Berlin mindestens 850 Euro netto kostet und laut Stiftung Warentest privat bei mindestens 2.000 Euro liegt, brauchen Sie die Größenordnung, ob die Differenz zum Finanzamtswert diese Kosten trägt. Dafür genügt eine unverbindliche Ersteinschätzung des Marktwerts. Die Honorare im Detail stehen im Beitrag zu den Kosten eines Immobiliengutachters, die Rechnung gegen die Steuerersparnis im Beitrag zur Bewertung einer geerbten Immobilie und, für Übertragungen zu Lebzeiten, zur Bewertung bei einer Schenkung.

Häufige Fragen

Besichtigt das Finanzamt die Immobilie vor der Bewertung?

In aller Regel nicht. Stiftung Warentest schreibt, das Finanzamt ermittle den Verkehrswert in „typisierenden Massenverfahren“ vom Schreibtisch aus, eine Besichtigung finde dabei in der Regel nicht statt. Bauliche Mängel wirken sich nur aus, wenn Sie sie über ein Gutachten nach § 198 BewG belegen.

Kann das Finanzamt den Wert nach meinem Einspruch sogar erhöhen?

Ja. Nach § 367 Abs. 2 AO wird der Bescheid in vollem Umfang neu geprüft, auch zu Ihrem Nachteil. Die Verböserung setzt aber einen vorherigen Hinweis mit Begründung und Gelegenheit zur Äußerung voraus. Kommt er, können Sie den Einspruch zurücknehmen, dann bleibt es beim ursprünglichen Wert.

Muss ich zahlen, solange der Einspruch läuft?

Ja. Der Einspruch hat nach § 361 Abs. 1 AO keine aufschiebende Wirkung. Ausgesetzt wird die Vollziehung nur auf Antrag und nur bei ernstlichen Zweifeln oder unbilliger Härte (§ 361 Abs. 2 AO). Wird der Feststellungsbescheid ausgesetzt, zieht das nach § 361 Abs. 3 AO den Folgebescheid mit.

Wie lange dauert es, bis der Feststellungsbescheid kommt?

Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist für das Finanzamt gibt es nicht. Die Außengrenze bildet die Feststellungsfrist von vier Jahren, die sich bei leichtfertiger Steuerverkürzung auf fünf und bei Hinterziehung auf zehn Jahre verlängert (§ 169 Abs. 2 AO). Nach § 181 Abs. 5 AO darf die gesonderte Feststellung sogar danach noch erfolgen, solange die Festsetzungsfrist der Folgesteuer läuft.

Fazit

Drei Stellen entscheiden das Verfahren: die Verfahrenszuordnung nach §§ 181 und 182 BewG, die Erklärungsfrist von mindestens einem Monat nach § 153 Abs. 1 Satz 2 BewG und die Monatsfrist gegen den Feststellungsbescheid nach § 355 Abs. 1 AO, gerechnet ab der Vier-Tage-Fiktion. Der teuerste Fehler ist nicht der zu hohe Wert, sondern der Angriff am falschen Bescheid, den § 351 Abs. 2 AO abschneidet. Legen Sie deshalb zuerst fristwahrend Einspruch ein und klären Sie danach, ob sich ein Gutachten trägt. Den Anhaltspunkt liefert eine kostenlose Ersteinschätzung des Marktwerts, weitere Beiträge sortiert der Ratgeber zur Immobilienbewertung. Die Begründung im Einzelfall gehört zu einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht, dieser Text ist allgemeine Information.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• §§ 151, 152 und 153 BewG, gesonderte Feststellung, Zuständigkeit und Erklärungspflicht, gesetze-im-internet.de
• §§ 177, 179, 181 und 182 BewG, gemeiner Wert, Grundstücksarten und Verfahrenszuordnung, gesetze-im-internet.de
• § 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts und § 265 Abs. 14 BewG, Anwendungsvorschrift, gesetze-im-internet.de
• §§ 221 und 266 BewG, Grundsteuerwert und Hauptfeststellung, gesetze-im-internet.de
• §§ 110, 122, 152, 162, 169, 171, 175, 351, 355, 357, 361 und 367 AO, gesetze-im-internet.de
• § 30 ErbStG, Anzeige des Erwerbs und § 8 GrEStG, Bemessungsgrundlage, gesetze-im-internet.de
• BFH, Urteil vom 11. März 2026, II R 6/23, bundesfinanzhof.de
• Statistisches Bundesamt, Erbschaft- und Schenkungsteuer 2024, Pressemitteilung vom 3. September 2025, destatis.de
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Gebühren für Verkehrswertgutachten, berlin.de
• Stiftung Warentest, Wie Finanzämter den Verkehrswert ermitteln, test.de, Stand 18. Februar 2026
• Bayerisches Landesamt für Steuern, Erbschaft- und Schenkungsteuer, lfst.bayern.de
• BORIS-D, Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, bodenrichtwerte-boris.de