Sachwertverfahren nach ImmoWertV: komplett durchgerechnet

Das Wichtigste in Kürze

• 835 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche: Kostenkennwert für ein freistehendes Einfamilienhaus der Standardstufe 3 nach Anlage 4 ImmoWertV, Gebäudeart 1.11, Kostenstand 2010.
• Faktor 1,98: Der Baupreisindex für Wohngebäude lag im II. Quartal 2026 bei 140,3 (Basis 2021 = 100), umbasiert mit dem amtlichen Faktor 1,4124 sind das 198,2 Punkte auf Basis 2010 = 100. Die Baukosten haben sich seit 2010 nahezu verdoppelt.
• Brutto-Grundfläche, nicht Wohnfläche: Die NHK 2010 sind auf die BGF nach DIN 277 bezogen. Balkone zählen nicht, Keller und Dachgeschoss schon.
• 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer: Anlage 1 ImmoWertV setzt sie für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppel- und Reihenhäuser an. Der Alterswertminderungsfaktor ist das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV).
• Sachwertfaktor 1,06 im Mittel: So hoch lag das Verhältnis Kaufpreis zu Sachwert bei 2.952 Berliner Kauffällen, die Einzelwerte streuten zwischen 0,33 und 2,26 (Gutachterausschuss Berlin, Stichtag 31.12.2024).

Das Sachwertverfahren rechnet von den Baukosten her: Brutto-Grundfläche mal Kostenkennwert, angepasst mit Baupreisindex und Regionalfaktor, gemindert um das Alter, zuzüglich Außenanlagen und Bodenwert, am Ende multipliziert mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Startpunkt für ein freistehendes Einfamilienhaus der Standardstufe 3 sind 835 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche zum Preisstand 2010.

Wie berechnen Sie den Sachwert eines Einfamilienhauses Schritt für Schritt?

Das Verfahren ist dreistufig aufgebaut: vorläufiger Sachwert, marktangepasster vorläufiger Sachwert, Sachwert. Die folgende Kette zeigt jeden Schritt an einem freistehenden Einfamilienhaus, Baujahr 1985, mit 320 Quadratmetern Brutto-Grundfläche auf 600 Quadratmetern Grund.

Quellen: §§ 8, 21, 35 bis 39 sowie Anlagen 1, 2 und 4 ImmoWertV, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026. Regionalfaktor, Außenanlagenansatz, Bodenrichtwert und Sachwertfaktor sind Annahmen dieses Beispiels und müssen für Ihr Objekt beim örtlichen Gutachterausschuss abgefragt werden.

Vier der zwölf Zeilen entscheiden über das Ergebnis: die Brutto-Grundfläche, der Kostenkennwert, die Restnutzungsdauer und der Sachwertfaktor. Alles andere ist Arithmetik. Welches der drei normierten Verfahren für Ihr Objekt überhaupt das richtige ist, klärt der Ratgeber zur Immobilienbewertung. Fehlt Ihnen die Größenordnung, gegen die Sie das Ergebnis prüfen, liefert eine kostenlose Ersteinschätzung Ihres Hauses den Vergleichsmaßstab.

Was sind die Normalherstellungskosten NHK 2010 und welcher Kostenkennwert gilt für Ihr Haus?

Die NHK 2010 sind modellhafte Kostenkennwerte für einen Neubau, der dem Bewertungsobjekt nach Art und Standard entspricht. Sie stehen in Anlage 4 ImmoWertV, sortiert nach Gebäudeart und Standardstufe.

Quelle: Anlage 4 Nr. II.1 ImmoWertV (BGBl. I 2021, 2824 bis 2855), Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, Kostenstand 2010, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Drei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen. Erstens enthalten die Kennwerte bereits 17 Prozent Baunebenkosten sowie die Umsatzsteuer, Architekten- und Genehmigungskosten dürfen Sie also nicht zusätzlich aufschlagen. Zweitens erfassen sie die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276, also Bauwerk und technische Anlagen, nicht aber das Grundstück. Drittens wird bei Teilunterkellerung gemischt gerechnet: Die Anwendungshinweise setzen für ein Reihenendhaus 145,2 Quadratmeter mit 785 Euro und die nicht unterkellerten 89,1 Quadratmeter mit 865 Euro an, zusammen rund 190.000 Euro.

Rechnen Sie im Sachwertverfahren mit der Wohnfläche oder mit der Brutto-Grundfläche?

Mit der Brutto-Grundfläche. Anlage 4 Nr. I.2 ImmoWertV verweist auf die DIN 277-1:2005-02 und unterscheidet drei Bereiche: Bereich a ist überdeckt und allseitig umschlossen, Bereich b überdeckt, aber nicht allseitig umschlossen, Bereich c nicht überdeckt. Nur a und b zählen, Balkone gehören ausdrücklich zu Bereich c, auch überdeckte. Gemessen wird an den äußeren Maßen der Baukonstruktion.

Damit steckt der Keller vollständig in der Bezugsgröße, das ausgebaute Dachgeschoss ebenfalls. Nicht zur BGF gehören Spitzböden, Kriechkeller, reine Wartungsflächen und Hohlräume über abgehängten Decken. Im Dachgeschoss entscheidet die Nutzbarkeit: Anrechenbar ist eine Fläche erst ab einer lichten Höhe von circa 1,25 Metern und bei Begehbarkeit. Zwischen 1,25 und circa 2,00 Metern ordnen die Anwendungshinweise eine eingeschränkte Nutzbarkeit zu, die über den Gebäudetyp „Dachgeschoss nicht ausgebaut“ voll angerechnet wird, ab circa 2,00 Metern gilt je nach tatsächlichem Ausbau der nicht ausgebaute oder der ausgebaute Typ.

Der Unterschied ist kein Detail. Ein Haus mit 80 Quadratmetern Grundfläche auf vier Ebenen hat 320 Quadratmeter BGF, aber vielleicht 160 Quadratmeter Wohnfläche. Wer den Kennwert von 835 Euro auf die Wohnfläche anwendet, unterschätzt die Herstellungskosten um mehr als die Hälfte.

Wie passen Sie die NHK 2010 mit dem Baupreisindex auf den Stichtag an?

§ 36 Abs. 2 Satz 4 ImmoWertV verlangt die Umrechnung auf den Wertermittlungsstichtag mit dem Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes. Die aktuelle Reihe läuft auf der Basis 2021 = 100, die NHK stehen auf 2010. Beide Größen müssen erst auf einen gemeinsamen Nenner.

Quellen: Statistisches Bundesamt, Preisindizes für Bauwerke, Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude einschließlich Umsatzsteuer, Stand 10.07.2026; Umbasierung mit dem amtlichen Faktor 1,4124 des Gutachterausschusses Berlin. Die umbasierten Werte sind eigene Rechnung, der Wert 184,7 für IV/2024 ist amtlich bestätigt. Abgerufen im August 2026.

Der Index wird quartalsweise fortgeschrieben, Berichtsmonate sind Februar, Mai, August und November. Prüfen Sie vor jeder Rechnung den aktuellen Stand bei destatis.de. Die Größenordnung bestätigt eine Gegenprobe: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stiegen die Preise für Wohngebäude von 2010 bis 2025 um 89 Prozent, die Inflationsrate im selben Zeitraum nur um 38 Prozent. Im Mai 2026 lag der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr bei 5,0 Prozent.

Wie stufen Sie Ihr Haus in die Standardstufe 1 bis 5 ein?

Nicht pauschal, sondern gewichtet. Anlage 4 Nr. III.1 ImmoWertV zerlegt den Gebäudestandard in neun Merkmale mit festen Wägungsanteilen, die zusammen 100 ergeben. Jedes Merkmal wird einzeln eingestuft, auch anteilig. Das amtliche Beispiel aus den Anwendungshinweisen zeigt die Rechnung für ein Haus zwischen Stufe 3 und Stufe 4.

Quelle: Anlage 4 Nr. III.1 ImmoWertV und ImmoWertA (BMWSB, 2023), Rechenbeispiel zu Anlage 4, abgerufen im August 2026.

880 Euro statt glatter 835 oder 1.005 Euro: Der Unterschied zwischen der Mischeinstufung und einer pauschalen Note liegt bei 320 Quadratmetern BGF und Faktor 1,982 bei rund 28.500 Euro Gebäudewert vor Alterswertminderung. Das Bad allein bewegt neun Punkte, die Außenwände 23.

Wie hoch ist die Alterswertminderung und wie rechnen Sie sie aus?

Der Alterswertminderungsfaktor entspricht nach § 38 ImmoWertV dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Die Anwendungshinweise stellen klar, dass linear zu rechnen ist. Bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer verliert das Gebäude modellhaft 1,25 Prozent seines fortgeschriebenen Herstellungswerts pro Jahr.

Quelle: Anlage 1 ImmoWertV zu § 12 Abs. 5 Satz 1 (BGBl. I 2021, 2819), abgerufen im August 2026.

Das Alter ergibt sich nach § 4 Abs. 1 ImmoWertV aus der Differenz zwischen dem Kalenderjahr des Stichtags und dem Baujahr. Ein Haus von 1985 ist 2026 also 41 Jahre alt, die schlichte Restnutzungsdauer beträgt 39 Jahre, der Faktor 0,4875. Nach § 4 Abs. 3 verlängern Modernisierungen diese Restnutzungsdauer, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Dort liegt der größte Hebel im Verfahren.

Wie verlängert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV?

Anlage 2 vergibt maximal 20 Punkte: Dacherneuerung mit Wärmedämmung 4, Wärmedämmung der Außenwände 4, Fenster und Außentüren 2, Leitungssysteme 2, Heizungsanlage 2, Bäder 2, Innenausbau 2 und eine wesentliche Verbesserung des Grundrisses 2. Daraus leitet Tabelle 2 fünf Modernisierungsgrade ab, aus denen die Formel unter Nr. II.2 eine modifizierte Restnutzungsdauer erzeugt.

Quelle: Anlage 2 ImmoWertV, Tabellen 1 bis 3, und ImmoWertA Tabelle b (Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Gebäudealter 41 Jahre), abgerufen im August 2026.

Zwischen einem unmodernisierten und einem umfassend modernisierten Haus desselben Baujahrs liegen hier 152.200 Euro Gebäudewert. Zwei Grenzen sind fest: Das Modell streckt die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, nur bei einer Kernsanierung sind bis zu 90 Prozent möglich. Dann gilt das Sanierungsjahr als Baujahr, und die verbliebene alte Bausubstanz ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen. Außerdem wirken Punkte erst ab einem bestimmten relativen Alter: bei 0 Punkten ab 60 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei 8 Punkten ab 20 Prozent, bei 18 bis 20 Punkten ab 10 Prozent. Ein zehn Jahre altes Haus wird durch neue Fenster rechnerisch nicht jünger.

Woher bekommen Sie den Sachwertfaktor für Ihre Stadt und was kostet er?

Vom Gutachterausschuss. Sachwertfaktoren geben nach § 21 Abs. 3 ImmoWertV „das Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwerts zum vorläufigen Sachwert an“ und werden aus geeigneten Kaufpreisen abgeleitet. § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB verpflichtet die Ausschüsse ausdrücklich, sie für Ein- und Zweifamilienhäuser zu ermitteln. Die Veröffentlichung erfolgt im Grundstücksmarktbericht oder als eigenes Amtsblatt, oft kostenfrei als PDF.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Sachwertfaktoren zum Stichtag 31.12.2024, Amtsblatt Berlin Nr. 29 vom 11.07.2025, Tabellen 4 bis 6. Nur für Berlin und nur im Berliner Modell anwendbar, abgerufen im August 2026.

Zwei Muster sind übertragbar, die Zahlen selbst nicht. Erstens ist der Faktor degressiv: Je teurer das Objekt, desto weniger zahlt der Markt je Euro Sachwert. Zweitens gibt es Zu- und Abschläge je Objektmerkmal, in Berlin etwa 0,341 für ein Reihenmittelhaus, 0,201 für ein Reihenendhaus, 0,179 für guten Bauzustand, minus 0,141 für schlechten und minus 0,123 für die Baujahresgruppe 1949 bis 1970. Für Villen und Landhäuser ließen sich gar keine Faktoren ableiten. Fragen Sie den Faktor für Ihre Stadt beim örtlichen Gutachterausschuss ab, und holen Sie sich parallel eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Immobilie, um beide Größen gegeneinander zu halten.

Warum liegt der errechnete Sachwert oft über dem Preis, den Sie tatsächlich bekommen?

Meist, weil das Modell nicht zum Faktor passt. Der Sachwertfaktor gilt nur mit exakt den Ansätzen, aus denen er abgeleitet wurde. Die Anwendungshinweise verlangen deshalb die Übernahme der Modellansätze für Herstellungskosten und Alterswertminderung. Berlin rechnet mit Standardstufe 4, Regionalfaktor 1,0, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, ohne Garagen in der BGF, mit typischen Außenanlagen bereits im Bodenwert und mit einer eigenen Restnutzungsdauertabelle nach Baualter und Bauzustand statt Anlage 2. Die niedersächsischen Modelle arbeiten dagegen mit 70 Jahren Gesamtnutzungsdauer und setzen die Außenanlagen pauschal mit 5.000 bis 20.000 Euro an. Wer Ansätze mischt, produziert eine Zahl ohne Bedeutung.

Der zweite Grund ist die Reihenfolge: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV, also Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen oder grundstücksbezogene Rechte, werden erst nach der Marktanpassung abgezogen. Der dritte Grund ist statistischer Natur: Die Berliner Faktoren sind laut Veröffentlichung nur innerhalb des 5- bis 95-Prozent-Perzentils verlässlich, und die ausgewerteten Objekte hatten im Mittel 559 Quadratmeter Grundstück, 257 Quadratmeter BGF und 620.440 Euro vorläufigen Sachwert. Als Plausibilitätsprobe hilft der Marktpreis: 2025 kosteten gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im mittleren Preissegment bundesweit 2.420 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Reihenhäuser und Doppelhaushälften 2.470 Euro. Weicht Ihr Ergebnis stark ab, prüfen Sie zuerst BGF und Restnutzungsdauer. Eine zweite Einschätzung zum Marktwert deckt Ausreißer schnell auf, ebenso der Verkehrswert nach § 194 BauGB.

Was unterscheidet das Sachwertverfahren der ImmoWertV vom Sachwertverfahren des Finanzamts?

Beide heißen gleich und liefern verschiedene Zahlen. Das Finanzamt bewertet für Erbschaft- und Schenkungsteuer typisiert nach dem Bewertungsgesetz, ohne Besichtigung. Die Daten des Gutachterausschusses nutzt es dennoch: § 190 Abs. 5 und § 191 Satz 1 BewG verweisen für Regionalfaktor und Wertzahl auf dessen Sachwertfaktoren.

Quellen: §§ 189 bis 191 BewG mit Anlagen 22, 24 und 25 sowie §§ 8, 35 bis 39 ImmoWertV, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Die Untergrenze von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer kennt die ImmoWertV nicht. Bei einem 70 Jahre alten Haus setzt das Bewertungsgesetz deshalb 24 Jahre Restnutzungsdauer an, wo die ImmoWertV ohne Modernisierung 10 Jahre errechnet. Liegt der Steuerwert über dem Verkehrswert, kann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG helfen, wofür Sie ein Gutachten brauchen; die Kosten dafür und die Besonderheiten der Bewertung im Erbfall sind gesondert erklärt. Ob sich das rechnet, klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, diese Übersicht ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Ist der Sachwert dasselbe wie der Verkehrswert?

Nein. Der Sachwert nach § 35 Abs. 4 ImmoWertV ist ein Verfahrenswert. Der Verkehrswert entsteht erst, wenn die Aussagefähigkeit des Ergebnisses nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV gewürdigt wurde, gegebenenfalls unter Einbeziehung eines zweiten Verfahrens.

Wie setzen Sie eine Garage im Sachwertverfahren an?

Nach den Anwendungshinweisen dürfen Garagen und untergeordnete bauliche Anlagen als Zuschlag nach Erfahrungswerten oder hilfsweise als Schätzung einfließen, ohne Indexanpassung, Alterswertminderungs- oder Regionalfaktor. Alternativ gelten die Kennwerte aus Anlage 4 Nr. II.12: 245 Euro je Quadratmeter BGF für Fertiggaragen der Standardstufe 3, 485 Euro in Massivbauweise der Stufe 4, 780 Euro in Stufe 5, jeweils zum Preisstand 2010.

Was gehört zu den baulichen Außenanlagen nach § 37 ImmoWertV?

Befestigte Wege, Plätze und Terrassen, Ver- und Entsorgungseinrichtungen auf dem Grundstück, Einfriedungen und ortsübliche Gartenanlagen, soweit sie wertbeeinflussend und nicht schon anderweitig erfasst sind. Der Ansatz ist Modellsache: Der Gutachterausschuss im Kreis Olpe rechnet 2026 mit 5 Prozent des Gebäudesachwerts, höchstens 20.000 Euro, die niedersächsischen Ausschüsse mit 5.000 bis 20.000 Euro, Berlin steckt die typischen Anlagen in den Bodenwert.

Gilt für ein Zweifamilienhaus ein anderer Kostenkennwert?

Die Kennwerte der Gebäudearten 1.01 bis 3.33 gelten für Ein- und Zweifamilienhäuser gemeinsam. Für freistehende Zweifamilienhäuser sieht die Fußnote zu Anlage 4 Nr. II.1 einen Korrekturfaktor von 1,05 vor. Manche Gutachterausschüsse verzichten darauf, in Berlin etwa findet die Korrektur nicht statt.

Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?

§ 8 Abs. 3 ImmoWertV nennt sechs Fallgruppen, darunter Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen, besondere Ertragsverhältnisse sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen. Gemeinsames Merkmal ist eine erhebliche Abweichung vom Marktüblichen. Berücksichtigt werden sie durch Zu- oder Abschläge nach der Marktanpassung. Bei eingetragenen Rechten empfiehlt sich anwaltliche Prüfung der Grundbuchlage.

Gilt die Sachwertrichtlinie von 2012 noch?

Nein. Mit dem Inkrafttreten der ImmoWertV am 1. Januar 2022 ist die Sachwertrichtlinie vom 5. September 2012 gegenstandslos geworden. An ihre Stelle sind die Muster-Anwendungshinweise ImmoWertA getreten, die die Fachkommission Städtebau am 20. September 2023 zur Kenntnis genommen hat.

Fazit

Das Sachwertverfahren ist keine Schätzung, sondern eine Kette aus sechs belegbaren Größen, von denen vier das Ergebnis tragen: Brutto-Grundfläche, Kostenkennwert, Restnutzungsdauer und Sachwertfaktor. Wer die Brutto-Grundfläche mit der Wohnfläche verwechselt oder die Indexanpassung auf 1,982 unterschlägt, landet um den Faktor zwei daneben. Der Sachwertfaktor ist ohne den örtlichen Gutachterausschuss nicht seriös zu setzen. Fordern Sie deshalb als Nächstes die Sachwertfaktoren und den Bodenrichtwert für Ihre Adresse an, daraus lässt sich der Bodenwert ermitteln; die Gesamteinordnung liefert der Ratgeber was Ihr Haus wert ist.

Quellen

• §§ 35 bis 39 ImmoWertV, Sachwertverfahren, abgerufen im August 2026
• Anlage 4 ImmoWertV, Normalherstellungskosten 2010, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 ImmoWertV, Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer, abgerufen im August 2026
• Anlage 2 ImmoWertV, Restnutzungsdauer bei Modernisierungen, abgerufen im August 2026
• ImmoWertA, Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (BMWSB, 2023), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Preisindizes für Bauwerke, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 10.07.2026 zu den Baupreisen, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Sachwertfaktoren zum 31.12.2024, abgerufen im August 2026
• § 193 Abs. 5 BauGB, Aufgaben des Gutachterausschusses, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfenbüttel/Oldenburg, Modellbeschreibung Sachwertfaktoren 2025, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, Grundstücksmarktbericht 2026, abgerufen im August 2026
• § 190 BewG, Sachwertverfahren im Bewertungsgesetz, abgerufen im August 2026
• AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland, veröffentlicht am 24.06.2026, abgerufen im August 2026