Ertragswertverfahren nach ImmoWertV: Formel und Beispiel

Das Wichtigste in Kürze

• 914.855 Euro: vorläufiger Ertragswert im Beispiel unten (Mehrfamilienhaus, sechs Wohnungen, 480 m², Reinertrag 44.511,60 Euro, Liegenschaftszinssatz 3,5 %, Restnutzungsdauer 30 Jahre).
• Keine Vervielfältiger-Tabelle in der ImmoWertV: § 34 ImmoWertV enthält nur zwei Formeln. Die einzige gesetzlich tabellierte Liste steht in Anlage 21 BewG und gehört ins Steuerrecht.
• 18,7 Prozent: So hoch liegen die Bewirtschaftungskosten im Beispiel nach den Modellansätzen der Anlage 3 ImmoWertV, nicht bei pauschalen 20 bis 30 Prozent.
• 367 Euro je Wohnung, 14,4 Euro je m²: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, indexiert mit dem Verbraucherpreisindex Oktober 2025 = 123,0 zu Oktober 2001 = 77,1 (BMF-Schreiben vom 14.01.2026).
• Zwei Wege, ein Ergebnis: §§ 28 und 29 ImmoWertV liefern bei gleichem Zinssatz und gleicher Restnutzungsdauer beide 914.854,54 Euro.
• 2,6 bis 4,9 Prozent: Berliner Liegenschaftszinssätze zum 31.12.2024, abgeleitet aus 698 Kauffällen (Gutachterausschuss Berlin).

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 ImmoWertV bewertet ein Mietobjekt über seinen dauerhaften Ertrag. Vom marktüblich erzielbaren Rohertrag gehen die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab, vom Reinertrag die Verzinsung des Bodenwerts. Der Rest wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, danach kommt der Bodenwert wieder hinzu. Im Beispiel unten ergibt das 914.855 Euro.

Quelle: ImmoWertV vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805); eigene Durchrechnung.

Wie berechnen Sie den Ertragswert eines Mietshauses Schritt für Schritt?

Sechs Größen, eine Formel. Der vorläufige Ertragswert nach § 28 ImmoWertV lautet:

Ertragswert = (Reinertrag - Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) × Barwertfaktor + Bodenwert

Die Reihenfolge ist zwingend: Jahresrohertrag aus der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete bilden, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abziehen (das ergibt den Reinertrag), den Bodenwert getrennt über den Bodenrichtwert ermitteln, den Bodenwertverzinsungsbetrag abziehen, den verbleibenden Reinertragsanteil der baulichen Anlagen über die Restnutzungsdauer kapitalisieren und zuletzt den Bodenwert wieder addieren.

Damit ist die Rechnung noch nicht fertig. Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen oder grundstücksbezogene Rechte und Belastungen kommen nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV gesondert hinzu, bevor aus dem Verfahrenswert der Verkehrswert nach § 194 BauGB wird. Welches der drei Verfahren zu wählen ist, regelt § 6 Abs. 1 ImmoWertV; die Übersicht steht im Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Zählt die vereinbarte oder die marktüblich erzielbare Miete als Rohertrag?

Die marktüblich erzielbare. § 31 Abs. 2 ImmoWertV stellt ausdrücklich darauf ab; die tatsächlichen Erträge sind nur zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Ein Altmietvertrag mit 6,20 Euro je m² in einem Umfeld mit 9,50 Euro je m² senkt den Rohertrag also nicht automatisch. Angesetzt wird die Nettokaltmiete für zwölf Monate, nicht die Warmmiete.

Folgenlos bleibt der günstige Bestandsmietvertrag trotzdem nicht. Er wirkt als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV, das gesondert zu bewerten ist, ebenso wie Leerstand über der üblichen Fluktuation. Wer ein vermietetes Haus verkaufen will, sollte diese Position kennen, bevor er einen Preis nennt. Welche Nettokaltmiete in Ihrer Lage marktüblich ist, klären wir in der kostenlosen Ersteinschätzung.

Welche Bewirtschaftungskosten werden abgezogen und wie hoch sind sie 2026?

§ 32 Abs. 1 ImmoWertV nennt vier Positionen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Entscheidend ist der Halbsatz davor: Abzugsfähig ist nur, was „nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt“ ist. Bei einem normal bewirtschafteten Mietshaus bleiben deshalb drei Positionen übrig, weil die Betriebskosten umgelegt sind.

Die Höhe steht in Anlage 3 ImmoWertV mit Stand 1. Januar 2021. Abschnitt III schreibt vor, die Basiswerte von Oktober 2001 jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortzuschreiben, bezogen auf den Oktober vor dem Stichtag der Zinssatzableitung; für Ableitungsstichtage im Jahr 2026 ergibt sich aus 123,0 zu 77,1 der Faktor 1,5953.

Quellen: Anlage 3 ImmoWertV (BGBl. I 2021, S. 2822 f.); Faktor 1,5953 aus dem BMF-Schreiben vom 14.01.2026. * Der Ansatz gilt, wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen. Gewerbe: 3 Prozent Verwaltung, Instandhaltung 100 Prozent (Büros und Praxen), 50 Prozent (SB-Verbrauchermärkte) oder 30 Prozent (Lager- und Produktionshallen) des Wohnwerts.

Diese Ansätze liegen unter den Pauschalen von 20 bis 30 Prozent, die in Verkaufsgesprächen kursieren; im Beispiel sind es 18,7 Prozent. Das ist eine Frage der Zulässigkeit: § 12 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV verlangt, dass bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze genau diese Modellansätze zugrunde liegen.

Warum wird der Bodenwert erst verzinst, abgezogen und am Ende wieder addiert?

Weil sich Grund und Boden nicht verbraucht, das Gebäude aber schon. Der Reinertrag stammt aus beidem, nur das Gebäude verliert seinen Beitrag über die Restnutzungsdauer. § 28 Satz 1 ImmoWertV trennt deshalb: Der Bodenwertverzinsungsbetrag ist der Ertragsanteil des Grundstücks und wird abgezogen, kapitalisiert wird nur der Reinertragsanteil der baulichen Anlagen. Der Boden geht anschließend unbefristet mit seinem vollen Wert in die Summe ein.

Je teurer das Grundstück, desto größer der Abzug und desto kleiner der Gebäudeertragswert. Bei hohen Bodenwerten und altem Bestand kann dieser Anteil negativ werden; dann liegt meist ein Liquidationsobjekt nach § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ImmoWertV vor. § 28 Satz 2 verlangt zudem für Verzinsung und Kapitalisierung denselben objektspezifisch angepassten Zinssatz.

Woher bekommen Sie den Liegenschaftszinssatz und warum dürfen Sie ihn nicht frei wählen?

Vom Gutachterausschuss. Nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV werden Liegenschaftszinssätze aus geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen zurückgerechnet, zuständig ist nach § 193 Abs. 5 BauGB der örtliche Ausschuss. Der Zinssatz ist damit keine Renditeerwartung, die Sie setzen, sondern ein aus echten Kauffällen abgeleiteter Marktparameter.

Berlin weist zum Stichtag 31.12.2024 je nach Gebietsgruppe und Objektkaltmiete 2,6 bis 4,9 Prozent aus, bei rund 9,00 Euro je m² Kaltmiete etwa 3,3 Prozent (Südost, Südwest, Nord) beziehungsweise 3,5 Prozent (City, Ost, West). Sie gelten nur ab vier Mieteinheiten, nicht für Ein- bis Dreifamilienhäuser und nicht für Wohnungseigentum.

Hier greift § 10 ImmoWertV, der Grundsatz der Modellkonformität: Es sind dieselben Modelle zu verwenden, die der Ermittlung der Daten zugrunde lagen. Wer den Berliner Zinssatz nutzt, muss mit 351 Euro je Wohnung und 13,80 Euro je m² rechnen (Indexstand Oktober 2023), mit dem Bodenrichtwert zum 01.01.2024 und mit dem Restnutzungsdauermodell des Ausschusses. Fehlen amtliche Zinssätze, greifen im Steuerrecht die Auffangwerte des § 188 Abs. 2 BewG: 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke, 4,5 und 5,0 Prozent bei gemischter Nutzung, 6,0 Prozent für Geschäftsgrundstücke.

Wie ermitteln Sie die Restnutzungsdauer und wie stark verändert sie den Ertragswert?

Anlage 1 ImmoWertV setzt die Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre für Mehrfamilienhäuser sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, 60 Jahre für Bürogebäude und Geschäftshäuser, 30 Jahre für Verbrauchermärkte und Autohäuser. Vervielfältiger enthält diese Anlage nicht. Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV folgt die Restnutzungsdauer in der Regel aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter, verlängert um Modernisierungen und verkürzt um unterlassene Instandhaltung.

Der Hebel ist erheblich. Bei konstant 3,5 Prozent bewegt sich der Ertragswert im Beispiel von 768.310 Euro (20 Jahre) über 914.855 Euro (30 Jahre) auf 1.092.391 Euro (50 Jahre). Der Zinssatz wirkt ähnlich stark: bei 30 Jahren 983.683 Euro (3,0 %), 914.855 Euro (3,5 %) und 746.724 Euro (5,0 %).

Deshalb ist die naive Rechnung riskant. Berlin schreibt die Restnutzungsdauer nicht als „80 minus Alter“ fort, sondern über eine Tabelle nach Baualter und Bauzustand: Ab 43 Jahren Baualter (Baujahre ab 1949) stehen dort 55 Jahre bei gutem, 40 bei normalem und 25 bei schlechtem Zustand. Für unser Beispielhaus von 1975 wären das modellkonform 40 statt 30 Jahre, rund 104.000 Euro Unterschied. Eine belastbare Einordnung Ihres Objekts liefert die unverbindliche Ersteinschätzung.

Wie berechnen Sie den Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV?

Mit einer Formel, nicht mit einer Tabelle. § 34 Abs. 2 und 3 ImmoWertV geben ausschließlich zwei Rechenvorschriften vor, mit q = 1 + LZ und LZ = p/100, dem Zinsfuß p und der Restnutzungsdauer n:

• Kapitalisierungsfaktor: KF = (q^n - 1) / (q^n × (q - 1))
• Abzinsungsfaktor: AF = 1 / q^n

Quelle: eigene Berechnung nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV. Die Werte stimmen mit der Vervielfältiger-Tabelle der Anlage 21 BewG überein, etwa 18,3920 bei 3,5 Prozent und 30 Jahren.

Das erklärt eine verbreitete Verwechslung. Wer eine fertige Vervielfältiger-Tabelle der ImmoWertV zuschreibt, zitiert in Wahrheit Anlage 21 BewG aus dem Steuerrecht. Der Faktor ist derselbe, beide beruhen auf der Rentenbarwertformel; die Rechtsgrundlage ist es nicht, und bei den übrigen Eingangsgrößen unterscheiden sich die Regelwerke deutlich.

Allgemeines oder vereinfachtes Ertragswertverfahren: Wo liegt der Unterschied im Ergebnis?

Bei null Euro. § 27 Abs. 5 ImmoWertV stellt drei Varianten zur Verfügung. Das allgemeine Verfahren (§ 28) zieht den Bodenwertverzinsungsbetrag vom Reinertrag ab, kapitalisiert den Rest und addiert den vollen Bodenwert. Das vereinfachte Verfahren (§ 29) kapitalisiert den gesamten Reinertrag und addiert den über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert.

Bei identischem Zinssatz und identischer Restnutzungsdauer liefern beide exakt denselben vorläufigen Ertragswert, im Beispiel zweimal 914.854,54 Euro. Das ist keine Näherung, sondern eine algebraische Identität: Bodenwert mal Zinssatz mal Kapitalisierungsfaktor entspricht Bodenwert mal (1 minus Abzinsungsfaktor). Die Wahl betrifft die Darstellung, nicht das Ergebnis.

Anders das periodische Ertragswertverfahren nach § 30 ImmoWertV. Es rechnet mit periodisch unterschiedlichen Erträgen, etwa bei gestaffelten Gewerbemietverträgen, und addiert den abgezinsten Restwert des Grundstücks; der Betrachtungszeitraum soll nach § 30 Abs. 2 zehn Jahre nicht überschreiten.

Rechenbeispiel: Wie hoch ist der Ertragswert eines Mietshauses mit sechs Wohnungen?

Objekt: Baujahr 1975, sechs Wohnungen, 480 m² Wohnfläche, Grundstück 600 m², Bodenrichtwert 450 Euro je m², marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 9,50 Euro je m², Liegenschaftszinssatz 3,5 Prozent, Restnutzungsdauer 30 Jahre.

1. Rohertrag: 480 × 9,50 × 12 = 54.720,00 Euro
2. Verwaltungskosten: 6 × 367 = 2.202,00 Euro
3. Instandhaltungskosten: 480 × 14,4 = 6.912,00 Euro
4. Mietausfallwagnis: 2 % von 54.720,00 = 1.094,40 Euro
5. Bewirtschaftungskosten gesamt: 10.208,40 Euro (18,7 % des Rohertrags)
6. Reinertrag: 54.720,00 minus 10.208,40 = 44.511,60 Euro
7. Bodenwert: 600 × 450 = 270.000,00 Euro; Bodenwertverzinsung: 3,5 % davon = 9.450,00 Euro
8. Reinertragsanteil der baulichen Anlagen: 44.511,60 minus 9.450,00 = 35.061,60 Euro; kapitalisiert mit dem Barwertfaktor 18,39204541 = 644.854,54 Euro
9. Vorläufiger Ertragswert: 644.854,54 plus 270.000,00 = 914.854,54 Euro

Gegenprobe nach § 29: 44.511,60 × 18,39204541 = 818.659,37 Euro, zuzüglich 270.000 × 0,35627841 = 96.195,17 Euro, Summe 914.854,54 Euro.

Zwei Vorbehalte gehören dazu. Die Rechnung unterstellt einen Liegenschaftszinssatz mit Ableitungsstichtag 2026; stammt er aus einer älteren Auswertung, sind die Bewirtschaftungskosten auf deren Indexstand zu bringen. Und der vorläufige Ertragswert ist noch nicht der Verkehrswert, davor liegen Marktanpassung und objektspezifische Merkmale. Zur Plausibilitätsprobe teilen Fachleute den Wert durch den Rohertrag, hier 16,7; was dieser Kaufpreisfaktor als Investorenkennzahl aussagt, ist ein eigenes Thema.

Warum weicht der Ertragswert des Finanzamts von Ihrem Gutachten ab?

Weil er auf einem anderen Regelwerk beruht. Für Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten nicht die ImmoWertV, sondern die §§ 184 bis 188 BewG. Beide heißen Ertragswertverfahren, unterscheiden sich aber in jeder Eingangsgröße.

Quellen: BewG, §§ 184 bis 188 sowie Anlagen 21 und 23; ImmoWertV, §§ 31 bis 34 und Anlage 3.

Praktisch am wichtigsten: Das Finanzamt rechnet mit der vertraglich vereinbarten Miete und setzt erst bei mehr als 20 Prozent Abweichung die übliche Miete an. Und § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG ordnet an, dass mindestens der Bodenwert anzusetzen ist. Der steuerliche Wert kann deshalb über dem Verkehrswert liegen, was bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien teuer wird; dagegen hilft der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Das ist allgemeine Information, die Bewertung Ihres Einzelfalls gehört zu einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht.

Häufige Fragen

Kann der Ertragswert niedriger sein als der Bodenwert?

Nach der ImmoWertV ja. Übersteigt die Bodenwertverzinsung den Reinertrag, liegt meist ein Liquidationsobjekt vor; bei aufgeschobener Freilegung setzt § 43 ImmoWertV den nutzungsabhängigen Bodenwert an. Im Steuerrecht gilt dagegen § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG: mindestens der Bodenwert.

Wird die Kaltmiete oder die Warmmiete angesetzt?

Die Nettokaltmiete. Umlagefähige Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB erhöhen den Rohertrag nicht und werden auf der Kostenseite nicht abgezogen, weil § 32 Abs. 1 ImmoWertV nur die nicht durch Umlagen gedeckten Aufwendungen erfasst. Mit der Warmmiete fällt der Ertragswert systematisch zu hoch aus.

Ist der Ertragswert schon der Verkehrswert?

Nein. Nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV ist er ein Verfahrenswert, aus dem der Verkehrswert unter Würdigung seiner Aussagefähigkeit abzuleiten ist. Dazwischen liegen Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3. Maßstab bleibt § 194 BauGB.

Gilt das Verfahren auch für eine einzelne vermietete Eigentumswohnung?

Rechnerisch ja, die Datenlage ist aber heikel. Berlin schließt Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- bis Dreifamilienhäuser von seinen Liegenschaftszinssätzen ausdrücklich aus. Für eine vermietete Wohnung fehlt damit oft der modellkonforme Zinssatz, weshalb in der Praxis das Vergleichswertverfahren dominiert.

Was kostet ein Ertragswertgutachten?

Das hängt von Objektart, Umfang und Zweck ab. Ein Kurzgutachten für die eigene Preisfindung liegt deutlich unter einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, das vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt Bestand haben muss. Preisspannen und Auswahlkriterien stehen im Beitrag zu den Kosten eines Verkehrswertgutachtens.

Fazit

Das Ertragswertverfahren ist kein Schätzverfahren, sondern eine Rechenvorschrift mit sechs definierten Eingangsgrößen. Die größten Fehlerquellen liegen nicht in der Formel, sondern davor: pauschale Bewirtschaftungskosten statt der Modellansätze der Anlage 3, eine frei gewählte Restnutzungsdauer und ein Zinssatz, der zu einem anderen Modell gehört als der Rest der Rechnung. Wer § 10 ImmoWertV beachtet und Zinssatz, Kostenansätze, Bodenrichtwert und Restnutzungsdauer aus derselben Quelle nimmt, kommt einem belastbaren Wert nahe. Rufen Sie als Nächstes den Liegenschaftszinssatz Ihres Gutachterausschusses ab, oder starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung.

Quellen

• ImmoWertV: § 28 Allgemeines Ertragswertverfahren und § 29 Vereinfachtes Ertragswertverfahren, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV: § 31 Reinertrag; Rohertrag, § 32 Bewirtschaftungskosten und § 34 Barwertfaktor, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV: Anlage 1 Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer und Anlage 3 Modellansätze für Bewirtschaftungskosten, abgerufen im August 2026
• Bundesministerium der Finanzen: Ermittlung der Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG, Schreiben vom 14.01.2026, GZ IV D 4 - S 3224/00006/004/003, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Liegenschaftszinssätze 2025, Stichtag 31.12.2024 (Amtsblatt für Berlin Nr. 39 vom 19.09.2025, S. 2477 ff.), abgerufen im August 2026
• BewG: § 184 Bewertung im Ertragswertverfahren, § 186 Rohertrag und § 188 Liegenschaftszinssatz, abgerufen im August 2026
• BewG: Anlage 21 Vervielfältiger und Anlage 23 Bewirtschaftungskosten, abgerufen im August 2026
• BauGB: § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses und § 194 Verkehrswert, abgerufen im August 2026