Erbschaftssteuer Immobilie: Freibeträge, Sätze, Befreiungen

Das Wichtigste in Kürze

• Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und Kinder verstorbener Kinder, 200.000 Euro für Enkel zu Lebzeiten ihrer Eltern, 100.000 Euro für Eltern und Großeltern beim Erbfall, 20.000 Euro für Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen Erben (§ 16 Abs. 1 ErbStG).
• Steuersätze: 7 bis 30 Prozent in Steuerklasse I, 15 bis 43 Prozent in Klasse II, 30 oder 50 Prozent in Klasse III, jeweils gestaffelt nach der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 19 Abs. 1 ErbStG).
• Familienheim: Für den überlebenden Ehegatten ohne Flächengrenze steuerfrei, für Kinder nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. In beiden Fällen gilt eine Selbstnutzungspflicht von zehn Jahren (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
• Vermietete Wohnimmobilien: Ansatz mit nur 90 Prozent des festgestellten Werts, 10 Prozent bleiben steuerfrei (§ 13d ErbStG).
• Frist: Der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen, bei geerbtem Grundbesitz auch dann, wenn ein Testament bereits gerichtlich eröffnet wurde (§ 30 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG).
• Größenordnung: 2024 setzten die Finanzämter bundesweit 13,3 Milliarden Euro Erbschaft- und Schenkungsteuer fest, das übertragene Grundvermögen lag bei 46,4 Milliarden Euro (Statistisches Bundesamt).

Wer eine Immobilie erbt, zahlt Erbschaftsteuer nur auf den Teil des Nachlasses, der über dem persönlichen Freibetrag liegt. Für Kinder sind das 400.000 Euro, für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Der Steuersatz beginnt in Steuerklasse I bei 7 Prozent. Das selbst genutzte Familienheim kann sogar vollständig steuerfrei bleiben, wenn der Erbe unverzüglich einzieht und zehn Jahre lang selbst darin wohnt.

Wer zahlt überhaupt Erbschaftsteuer auf eine Immobilie?

Ob Steuer anfällt, entscheidet nicht der Wert der Immobilie allein, sondern das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. § 15 ErbStG teilt alle Erwerber in drei Steuerklassen ein, und an dieser Klasse hängen zwei Größen: der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG und der Steuersatz nach § 19 ErbStG.

Steuerklasse I umfasst den Ehegatten und eingetragenen Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder sowie deren Abkömmlinge, außerdem Eltern und Großeltern, wenn sie von Todes wegen erben. Steuerklasse II erfasst unter anderem Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und den geschiedenen Ehegatten. Alles andere fällt in Steuerklasse III, dazu zählt insbesondere der nichteheliche Lebensgefährte. Das ist einer der härtesten Punkte des deutschen Erbschaftsteuerrechts: Wer jahrzehntelang unverheiratet zusammengelebt hat, erbt steuerlich wie ein Fremder.

Quelle: §§ 15, 16 und 17 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), geltende Fassung, abgerufen am 4. August 2026 über gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz).

Was der Versorgungsfreibetrag zusätzlich bringt

Neben dem persönlichen Freibetrag gibt es für den überlebenden Ehegatten und für Kinder einen besonderen Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG: 256.000 Euro für den Ehegatten oder Lebenspartner, für Kinder gestaffelt nach Alter zwischen 52.000 Euro (bis 5 Jahre) und 10.300 Euro (über 20 Jahre bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres). Dieser Betrag wird allerdings um den Kapitalwert der Versorgungsbezüge gekürzt, die ohnehin nicht der Erbschaftsteuer unterliegen. Wer eine Witwenrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung bezieht, sieht von den 256.000 Euro deshalb in der Praxis oft wenig.

Warum frühere Schenkungen den Freibetrag aufzehren

Der Freibetrag steht nicht bei jedem Erwerb neu zur Verfügung. Nach § 14 Abs. 1 ErbStG werden mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile zusammengerechnet. Hat der Vater seiner Tochter fünf Jahre vor seinem Tod 150.000 Euro geschenkt, bleiben beim Erbfall von den 400.000 Euro nur noch 250.000 Euro übrig. Erst nach Ablauf der zehn Jahre steht der volle Betrag wieder bereit.

Wie hoch sind die Steuersätze nach Steuerklasse?

Der Steuersatz richtet sich nach dem steuerpflichtigen Erwerb, also nach dem Betrag, der nach Abzug aller Befreiungen, Nachlassverbindlichkeiten und Freibeträge übrig bleibt. Er wird auf volle 100 Euro nach unten abgerundet (§ 10 Abs. 1 Satz 6 ErbStG).

Quelle: § 19 Abs. 1 ErbStG, geltende Fassung, abgerufen am 4. August 2026 über gesetze-im-internet.de. Der Satz gilt jeweils auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, den Sprung an der Wertgrenze dämpft der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG.

Wichtig ist der Unterschied zur Einkommensteuer: Es gibt keinen progressiven Tarif, der nur den übersteigenden Teil höher besteuert. Der Satz der erreichten Wertstufe gilt auf den kompletten steuerpflichtigen Erwerb. Wer die Grenze von 300.000 Euro nach der Abrundung um 100 Euro überschreitet, rutscht rechnerisch von 11 auf 15 Prozent.

Wie der Härteausgleich den Sprung abfedert

Genau für diesen Fall enthält § 19 Abs. 3 ErbStG den Härteausgleich. Der Mehrbetrag der Steuer wird nur erhoben, soweit er bei Steuersätzen bis 30 Prozent aus der Hälfte, bei Sätzen über 30 Prozent aus drei Vierteln des die Wertgrenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann. Ein Beispiel: Bei einem steuerpflichtigen Erwerb von 301.000 Euro in Steuerklasse I ergäben 15 Prozent rechnerisch 45.150 Euro. An der Grenze von 300.000 Euro wären es mit 11 Prozent nur 33.000 Euro. Der Mehrbetrag von 12.150 Euro wird nur erhoben, soweit er aus der Hälfte des übersteigenden Betrags von 1.000 Euro gedeckt ist, also aus 500 Euro. Festgesetzt werden damit 33.500 Euro statt 45.150 Euro.

Der Härteausgleich verhindert also die absurde Situation, dass ein geringfügig höherer Erwerb zu über 12.000 Euro mehr Steuer führt. Er beseitigt den Stufeneffekt aber nicht vollständig, sondern streckt ihn nur.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert der geerbten Immobilie?

Bevor über Freibeträge gesprochen wird, muss ein Wert auf dem Tisch liegen. Und dieser Wert kommt nicht aus einer Schätzung des Erben, sondern aus einem eigenen Verwaltungsverfahren. Nach § 12 Abs. 3 ErbStG ist Grundbesitz mit dem nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG auf den Bewertungsstichtag gesondert festgestellten Wert anzusetzen. Bewertungsstichtag ist der Todestag, denn mit dem Tod des Erblassers entsteht die Steuer (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Spätere Wertänderungen, Renovierungen oder Marktbewegungen spielen für die Erbschaftsteuer keine Rolle.

Warum der Wert in einem eigenen Bescheid steht

Zuständig für die Bewertung ist nicht das Erbschaftsteuerfinanzamt, sondern das Lagefinanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Es erlässt einen eigenen Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert (§ 151 BewG). Das ist der verfahrensrechtlich wichtigste Punkt dieses Artikels: Der Feststellungsbescheid ist ein selbständiger Verwaltungsakt. Wer nur gegen den späteren Erbschaftsteuerbescheid Einspruch einlegt, greift den Immobilienwert nicht an. Der Wert ist dann bindend, egal wie unrealistisch er wirkt. Prüfen Sie deshalb den Feststellungsbescheid, sobald er ankommt, und nicht erst den Steuerbescheid.

Maßstab der Bewertung ist der gemeine Wert, also das, was am Markt erzielbar wäre (§ 177 Abs. 1 BewG). Das Gesetz zielt damit ausdrücklich auf den Verkehrswert. Weil das Finanzamt die Immobilie nie betreten hat, arbeitet es mit typisierten Verfahren, und die treffen den Verkehrswert nur ungefähr. Wenn Sie wissen wollen, wie weit der amtliche Wert von der Realität entfernt liegt, brauchen Sie eine unabhängige Einschätzung, etwa eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts als erste Orientierung. Wie ein Verkehrswert methodisch zustande kommt, erklärt der Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Welches der drei Verfahren gilt für welches Objekt?

§ 182 BewG ordnet jeder Grundstücksart ein Verfahren zu:

Vergleichswertverfahren. Es gilt für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Finanzamt zieht Kaufpreise von Objekten heran, die in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen, vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 BewG). Alternativ werden Vergleichsfaktoren verwendet. Beziehen sie sich nur auf das Gebäude, kommt der Bodenwert separat hinzu, der sich aus dem Bodenrichtwert ableitet.

Ertragswertverfahren. Es gilt für Mietwohngrundstücke sowie für Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt. Bodenwert und Gebäudeertragswert werden getrennt ermittelt, mindestens ist der Bodenwert anzusetzen (§ 184 Abs. 3 BewG). Stellt der örtliche Gutachterausschuss keine eigenen Liegenschaftszinssätze bereit, gelten die gesetzlichen Werte: 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke, 4,5 Prozent bei gewerblichem Anteil bis 50 Prozent, 5,0 Prozent darüber und 6,0 Prozent für Geschäftsgrundstücke (§ 188 Abs. 2 BewG).

Sachwertverfahren. Es greift, wenn kein Vergleichswert vorliegt, und für sonstige bebaute Grundstücke. Der Gebäudesachwert wird aus Regelherstellungskosten mal Brutto-Grundfläche gebildet, angepasst über den Baupreisindex und einen Regionalfaktor, und um die Alterswertminderung gekürzt (§ 190 BewG).

Warum ein altes Haus steuerlich nie wertlos ist

Zwei Typisierungen sorgen regelmäßig für Überraschungen. Erstens setzt Anlage 22 zum BewG die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum auf 80 Jahre an. Zweitens beträgt die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer (§ 190 Abs. 6 BewG). Ein 1930 gebautes, kaum modernisiertes Haus fällt im amtlichen Modell also nicht auf null, sondern behält rechnerisch einen erheblichen Gebäudewert. Genau hier klaffen amtlicher Wert und tatsächlich erzielbarer Preis am weitesten auseinander, besonders wenn ein Sanierungsstau vorliegt.

Wie können Sie einen zu hohen Immobilienwert angreifen?

Das Gesetz lässt den Gegenbeweis ausdrücklich zu. Nach § 198 Abs. 1 BewG ist der niedrigere Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag unter dem typisiert ermittelten Wert liegt. Die Beweislast liegt beim Erben, das Finanzamt ermittelt nicht von sich aus zu Ihren Gunsten.

Welche Nachweise das Finanzamt akzeptiert

Es gibt drei Wege. Erstens ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses. Zweitens ein Gutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurde (§ 198 Abs. 2 BewG). Ein Makler-Preisvorschlag oder ein Online-Wertrechner genügt nicht.

Der dritte Weg ist in der Praxis der wichtigste und wird in den meisten Ratgebern übersehen: Als Nachweis genügt auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis für das Grundstück, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind (§ 198 Abs. 3 BewG). Wer die geerbte Immobilie ohnehin verkaufen will und dies binnen eines Jahres nach dem Todestag zu einem marktüblichen Preis tut, hat den Nachweis damit ohne Gutachterkosten in der Hand. Das setzt allerdings voraus, dass der Verkauf sauber und zeitnah abläuft, wie im Leitfaden zum Verkauf einer geerbten Immobilie beschrieben.

Was ein Gutachten kostet

Die Gebühren der Gutachterausschüsse sind Landesrecht und unterscheiden sich je Bundesland erheblich. Als regionales Beispiel: Der Gutachterausschuss im Landkreis Haßberge weist für ein Verkehrswertgutachten nach § 15 BayGaV eine nach Wert gestaffelte Gebühr aus, 2.450 Euro bis zu einem Wert von 200.000 Euro und 2.800 Euro bis 500.000 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer und Auslagen. Diese Zahlen gelten ausdrücklich nur für dieses bayerische Beispiel und lassen sich nicht bundesweit übertragen. Die Rechnung ist trotzdem schnell gemacht: Senkt ein Gutachten den Wert um 60.000 Euro und liegt Ihr Steuersatz bei 11 Prozent, sparen Sie 6.600 Euro Steuer. Liegt die Bereicherung ohnehin unter dem Freibetrag, lohnt das Gutachten nicht.

Wann bleibt das geerbte Familienheim komplett steuerfrei?

Die mit Abstand wirksamste Entlastung ist die Befreiung des Familienheims. Sie hängt nicht am Wert, sondern am Verhalten des Erben.

Quellen: §§ 13, 13d, 28 ErbStG und § 198 BewG, geltende Fassungen, abgerufen am 4. August 2026 über gesetze-im-internet.de.

Ehegatten: steuerfrei ohne Quadratmetergrenze

Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim, ist der Erwerb nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG vollständig steuerfrei. Eine Flächenbegrenzung gibt es hier nicht. Die 200-Quadratmeter-Grenze, die in vielen Ratgebern pauschal genannt wird, gilt für Ehegatten ausdrücklich nicht. Voraussetzung ist, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war, und dass der Erwerber sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt.

Kinder: steuerfrei nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche

Für Kinder, Stiefkinder und Kinder verstorbener Kinder gilt dieselbe Befreiung, aber nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Das Wort „soweit“ ist entscheidend: Bei 250 Quadratmetern entfällt die Befreiung nicht komplett, sie ist auf den auf 200 Quadratmeter entfallenden Anteil begrenzt. Für die restlichen 50 Quadratmeter fällt anteilig Steuer an, der Rest bleibt frei.

Was „unverzüglich“ konkret bedeutet

Das Gesetz verlangt, dass die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gilt dafür regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall als angemessen (BFH, Urteil vom 23.06.2015, II R 39/13). Wer später einzieht, muss darlegen, warum sich der Einzug verzögert hat und dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Eine schleppende Erbauseinandersetzung oder eine unentschlossene Renovierungsplanung reichen dafür in der Regel nicht.

Was bedeutet die Zehnjahresbindung konkret?

Die Befreiung ist keine einmalige Entscheidung, sondern eine Verpflichtung über zehn Jahre. Nutzt der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, entfällt die Befreiung rückwirkend, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

Zwei Missverständnisse sind teuer. Erstens knüpft die Bindung an die Selbstnutzung, nicht nur an das Eigentum. Wer die Immobilie behält, aber auszieht und vermietet, verliert die Befreiung genauso wie beim Verkauf. Zweitens wirkt der Wegfall rückwirkend auf den Todestag, es wird also die volle Steuer nachgefordert, die ohne Befreiung angefallen wäre.

Wann zwingende Gründe die Befreiung retten

Zwingende Gründe liegen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vor, wenn die Selbstnutzung objektiv unmöglich oder aus objektiven Gründen unzumutbar ist. Gesundheitliche Beeinträchtigungen können zwingende Gründe darstellen, wenn sie eine selbständige Haushaltsführung im Familienheim unzumutbar machen (BFH, Urteile vom 01.12.2021, II R 18/20 und II R 1/21). Ein neuer Arbeitsplatz in einer anderen Stadt, eine größere Familie oder schlicht der Wunsch nach Veränderung zählen nicht dazu. Wer absehbar nicht zehn Jahre bleiben kann, sollte die Befreiung nicht in seine Planung einrechnen und stattdessen von Anfang an mit der Steuer aus dem Verkaufsszenario kalkulieren.

Welchen Abschlag gibt es für vermietete Wohnimmobilien?

Ist die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, greift der Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG. Das begünstigte Grundstück ist nur mit 90 Prozent seines Werts anzusetzen, 10 Prozent bleiben also steuerfrei. Der Abschlag gilt unabhängig von der Steuerklasse, auch der Neffe oder der Lebensgefährte profitiert davon. Voraussetzung ist, dass das Grundstück im Inland, in der EU oder im EWR liegt und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehört. Der Abschlag entfällt, soweit der Erwerber das Grundstück aufgrund einer letztwilligen Verfügung oder im Rahmen der Erbauseinandersetzung weitergeben muss.

Familienheimbefreiung und Verschonungsabschlag schließen sich für dieselbe Wohnung gegenseitig aus, denn die eine setzt Selbstnutzung voraus, die andere Vermietung. Bei einem Zweifamilienhaus, das teils selbst genutzt und teils vermietet ist, können beide Regelungen dagegen nebeneinander auf verschiedene Teile anwendbar sein.

Wie wirken Schulden auf der geerbten Immobilie?

Hier steckt die Falle, an der die meisten selbst gerechneten Beispiele scheitern. Grundsätzlich sind vom Erblasser herrührende Schulden als Nachlassverbindlichkeiten abzugsfähig (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG). Für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und die Kosten der Nachlassregelung wird zusätzlich ein Pauschbetrag von 15.000 Euro ohne jeden Nachweis abgezogen.

Aber: Schulden und Lasten sind nicht abzugsfähig, soweit die Vermögensgegenstände, mit denen sie in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, steuerbefreit sind (§ 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG). Ein Restdarlehen auf dem steuerfreien Familienheim geht damit vollständig verloren. Bei einer nach § 13d ErbStG zu 90 Prozent angesetzten Mietimmobilie ist das Darlehen nur zu 90 Prozent abziehbar. Das relativiert den Vorteil der Befreiungen spürbar, wenn die Immobilie noch stark belastet ist.

Ein zweiter Grundsatz verhindert Doppeleffekte: Grundstücksbezogene Belastungen, die sich bereits bei der Ermittlung des gemeinen Werts ausgewirkt haben, etwa ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch, dürfen bei der Erbschaftsteuer nicht zusätzlich abgezogen werden (§ 10 Abs. 6b ErbStG).

Wie rechnet sich das konkret? Drei Szenarien für dieselbe Immobilie

Der Vater stirbt am 15. März 2026. Alleinerbin ist seine Tochter, Steuerklasse I, persönlicher Freibetrag 400.000 Euro. Zum Nachlass gehören ein Einfamilienhaus mit 160 Quadratmetern Wohnfläche, ein Bankguthaben von 40.000 Euro und ein Restdarlehen von 60.000 Euro, das auf dem Haus lastet. Das Lagefinanzamt stellt den Grundbesitzwert im Vergleichswertverfahren mit 620.000 Euro gesondert fest. Dieser Wert ist ein angenommener Feststellungswert für die Rechnung, keine Marktschätzung.

Szenario A: Die Tochter zieht nicht ein und will verkaufen

1. Grundbesitzwert: 620.000 Euro
2. Bankguthaben: plus 40.000 Euro
3. Zwischensumme Nachlasswert: 660.000 Euro
4. Restdarlehen als Nachlassverbindlichkeit (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG): minus 60.000 Euro
5. Erbfallkostenpauschale (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 2 ErbStG): minus 15.000 Euro
6. Bereicherung: 585.000 Euro
7. Persönlicher Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG): minus 400.000 Euro
8. Steuerpflichtiger Erwerb: 185.000 Euro
9. Wertstufe bis 300.000 Euro, Steuerklasse I: 11 Prozent
10. Erbschaftsteuer: 20.350 Euro

Szenario B: Die Tochter zieht binnen sechs Monaten ein und bleibt zehn Jahre

Die Wohnfläche von 160 Quadratmetern liegt unter der Grenze von 200 Quadratmetern. Der Vater hat das Haus bis zum Erbfall selbst bewohnt, die Tochter bestimmt es unverzüglich zur Selbstnutzung.

1. Grundbesitzwert 620.000 Euro, vollständig steuerbefreit: Ansatz 0 Euro
2. Restdarlehen: nicht abzugsfähig, weil es wirtschaftlich mit steuerbefreitem Vermögen zusammenhängt (§ 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG)
3. Bankguthaben: 40.000 Euro
4. Erbfallkostenpauschale: minus 15.000 Euro
5. Bereicherung: 25.000 Euro
6. Persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro deckt den Erwerb vollständig ab
7. Erbschaftsteuer: 0 Euro

Ersparnis gegenüber Szenario A: 20.350 Euro. Zieht die Tochter jedoch im achten Jahr aus, ohne dass ein zwingender Grund vorliegt, entfällt die Befreiung rückwirkend und die Steuer aus Szenario A wird fällig.

Szenario C: Das Haus ist zu Wohnzwecken vermietet

1. Grundbesitzwert 620.000 Euro, Ansatz mit 90 Prozent nach § 13d Abs. 1 ErbStG: 558.000 Euro, Abschlag also 62.000 Euro
2. Bankguthaben: plus 40.000 Euro
3. Restdarlehen: nur zu 90 Prozent abzugsfähig, weil 10 Prozent des Grundstückswerts steuerbefreit sind: minus 54.000 Euro
4. Erbfallkostenpauschale: minus 15.000 Euro
5. Bereicherung: 529.000 Euro
6. Persönlicher Freibetrag: minus 400.000 Euro
7. Steuerpflichtiger Erwerb: 129.000 Euro
8. Wertstufe bis 300.000 Euro, Steuerklasse I: 11 Prozent
9. Erbschaftsteuer: 14.190 Euro

Ersparnis gegenüber Szenario A: 6.160 Euro. Die drei Szenarien zeigen, wie stark die Nutzungsentscheidung die Steuer verschiebt, obwohl die Immobilie und ihr Wert identisch bleiben. Sie zeigen auch, dass Szenario B nur dann die beste Wahl ist, wenn die Selbstnutzung über zehn Jahre realistisch ist. Wer noch unentschlossen ist, sollte den Marktwert kennen, bevor er sich bindet, und dafür eine unverbindliche Ersteinschätzung des Immobilienwerts einholen. Alle weiteren Schritte nach dem Erbfall behandelt der Beitrag Haus geerbt, was tun.

Welche Fristen und Anzeigepflichten gelten?

Der Erwerb ist vom Erwerber binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis von dem Anfall schriftlich dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Für Immobilienerben gilt eine wichtige Besonderheit: Zwar entfällt die Anzeigepflicht normalerweise, wenn ein Testament gerichtlich, notariell oder konsularisch eröffnet wurde. Diese Ausnahme greift aber nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz, Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Auslandsvermögen gehören (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Wer eine Immobilie erbt, muss also in jedem Fall selbst anzeigen.

Die Anzeige ist formlos möglich und ersetzt keine Steuererklärung. Ob eine Erbschaftsteuererklärung abzugeben ist, entscheidet das Finanzamt. Es kann sie von jedem Beteiligten verlangen, auch von Personen, die selbst gar nicht steuerpflichtig sind. Die gesetzte Frist muss mindestens einen Monat betragen (§ 31 Abs. 1 ErbStG).

Was tun, wenn das Geld für die Steuer fehlt?

Der klassische Konflikt: Die Immobilie ist wertvoll, das Bankguthaben klein, die Steuer sofort fällig. Für genau diesen Fall gibt es die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG. Die Erbschaftsteuer, die auf zu Wohnzwecken vermieteten Grundbesitz oder auf ein selbst genutztes Ein- oder Zweifamilienhaus beziehungsweise Wohneigentum entfällt, ist auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen könnte. Bei Erwerben von Todes wegen erfolgt die Stundung zinslos.

Zwei Einschränkungen gehören dazu: Die Stundung setzt einen Antrag voraus, sie kommt nicht automatisch. Und sie endet, wenn der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder die Wohnnutzung entfällt. Wer während der Stundung verkauft, muss die gestundete Steuer sofort zahlen. Ob Stundung oder Verkauf die bessere Lösung ist, hängt vom Einzelfall ab. Ist ein Verkauf ohnehin absehbar, lohnt der Blick auf die Kosten beim Immobilienverkauf und darauf, ob nach einem späteren Verkauf zusätzlich Spekulationssteuer nach § 23 EStG anfällt. Beim Erbfall übernimmt der Erbe dabei die Anschaffungsdaten des Erblassers, was in vielen Fällen bereits erfüllte Fristen bedeutet.

Welche Fehler kosten Erben am meisten Geld?

Nur den Steuerbescheid anfechten. Der Immobilienwert steht im Feststellungsbescheid des Lagefinanzamts. Wer ihn dort nicht angreift, kann ihn später nicht mehr korrigieren.

Die 200-Quadratmeter-Grenze auf Ehegatten anwenden. Sie gilt ausschließlich für Kinder und Kinder verstorbener Kinder. Der überlebende Ehegatte erbt das Familienheim ohne Flächengrenze steuerfrei.

Die Zehnjahresbindung als Verkaufsverbot missverstehen. Auch ein Auszug ohne Verkauf, etwa in eine Mietwohnung oder zum Partner, lässt die Befreiung rückwirkend entfallen.

Das Restdarlehen doppelt einrechnen. Wer die Immobilie steuerfrei erbt, verliert den Schuldenabzug in gleichem Umfang. Rechnungen, die 620.000 Euro steuerfrei stellen und zugleich 60.000 Euro Schulden abziehen, sind falsch.

Die Anzeigefrist verstreichen lassen. Drei Monate klingen lang, vergehen zwischen Beerdigung, Erbschein und Grundbuchberichtigung aber schnell.

Frühere Schenkungen vergessen. Alles, was innerhalb der letzten zehn Jahre von derselben Person zugewendet wurde, zählt gegen den Freibetrag.

Den Verkehrswert nicht kennen. Ohne eine belastbare Einschätzung des Marktwerts lässt sich weder beurteilen, ob der amtliche Wert zu hoch ist, noch ob ein Gutachten sich lohnt. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, kommt die Bewertung zusätzlich bei der Auseinandersetzung zum Tragen, siehe dazu die Hinweise zur Erbengemeinschaft beim Hausverkauf.

Was ist mit den Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht?

Das Erbschaftsteuerrecht steht 2026 auf dem Prüfstand. Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. Oktober 2026 mündlich über die abstrakte Normenkontrolle der Bayerischen Staatsregierung, die sich unter anderem gegen § 12 Abs. 3 (Grundbesitzbewertung), § 16 Abs. 1 (persönliche Freibeträge) und § 19 Abs. 1 ErbStG (Steuersätze) richtet. Bayern rügt eine fehlende Gesetzgebungskompetenz des Bundes (Verfahren 1 BvF 1/23). Einen Tag später, am 13. Oktober 2026, verhandelt das Gericht über eine Verfassungsbeschwerde, mit der mittelbar die Begünstigungen für Betriebsvermögen angegriffen werden. Kernfrage dort ist, ob Erwerber von Privatvermögen dadurch unzulässig benachteiligt werden (Verfahren 1 BvR 804/22).

Was das für Sie bedeutet: Bis zu einer Entscheidung gilt das geltende Recht unverändert, alle Zahlen dieses Artikels stammen aus dem am 4. August 2026 abgerufenen Gesetzeswortlaut. Eine Prognose über den Ausgang verbietet sich. Wer aktuell einen Erbschaftsteuerbescheid erhält, kann mit steuerlicher Beratung prüfen lassen, ob ein Einspruch mit Verweis auf die anhängigen Verfahren sinnvoll ist.

Zur Einordnung der Größenordnung: 2024 setzten die Finanzämter nach Angaben des Statistischen Bundesamts 13,3 Milliarden Euro Erbschaft- und Schenkungsteuer fest, ein Plus von 12,3 Prozent gegenüber 2023. Davon entfielen 8,5 Milliarden Euro auf die Erbschaftsteuer. Steuerlich berücksichtigt wurde übertragenes Vermögen von 113,2 Milliarden Euro, darunter 46,4 Milliarden Euro Grundvermögen. Immobilien sind damit die größte Einzelposition des steuerlich erfassten Vermögens. Diese Statistik erfasst allerdings nur veranlagte, steuerpflichtige Fälle und sagt nichts darüber, wie viele Erbschaften insgesamt anfallen.

Dieser Abschnitt und der gesamte Artikel liefern allgemeine Informationen zum geltenden Recht. Sie ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Für die Prüfung Ihrer konkreten Situation, für die Erbschaftsteuererklärung und für jeden Einspruch sind eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater beziehungsweise eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Steuerrecht zuständig. Weitere Beiträge rund um den Erbfall finden Sie im Themenbereich Erbe.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf eine geerbte Immobilie?

Die Steuer bemisst sich nach dem steuerpflichtigen Erwerb, also nach dem Wert des gesamten Nachlasses abzüglich Befreiungen, Nachlassverbindlichkeiten und persönlichem Freibetrag. In Steuerklasse I liegen die Sätze zwischen 7 und 30 Prozent, in Klasse II zwischen 15 und 43 Prozent, in Klasse III bei 30 oder 50 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Erbt ein Kind ein Haus mit einem festgestellten Wert von 620.000 Euro und 40.000 Euro Bankguthaben bei 60.000 Euro Restschuld, fallen nach Freibetrag und Erbfallkostenpauschale 20.350 Euro Steuer an.

Wann bleibt ein geerbtes Haus komplett steuerfrei?

Wenn der Erblasser es bis zum Erbfall selbst bewohnt hat, der Erbe unverzüglich einzieht und es zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzt. Für den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner gilt das ohne Flächenbegrenzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG), für Kinder nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Zusätzlich muss der übrige Nachlass innerhalb des persönlichen Freibetrags bleiben, damit gar keine Steuer anfällt.

Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder bei einer geerbten Immobilie?

Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder haben einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Derselbe Betrag gilt für Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist. Enkel, deren Eltern noch leben, haben 200.000 Euro. Der Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb, nicht nur für die Immobilie, und wird durch Schenkungen derselben Person innerhalb der letzten zehn Jahre aufgezehrt (§ 14 Abs. 1 ErbStG).

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?

Das Lagefinanzamt stellt den Grundbesitzwert auf den Todestag gesondert fest (§ 151 BewG, § 12 Abs. 3 ErbStG). Maßstab ist der gemeine Wert (§ 177 BewG). Für Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser gilt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, für Mietwohngrundstücke das Ertragswertverfahren, für alle übrigen Fälle und mangels Vergleichswerten das Sachwertverfahren (§ 182 BewG). Die Verfahren sind typisiert und treffen den tatsächlichen Marktwert nur ungefähr.

Was passiert, wenn ich das Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren verkaufe oder ausziehe?

Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend, und zwar bereits dann, wenn Sie die Selbstnutzung aufgeben, auch ohne Verkauf. Das Finanzamt fordert die Steuer nach, die ohne Befreiung auf den Todestag angefallen wäre. Die Befreiung bleibt nur bestehen, wenn Sie aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert sind, also bei objektiver Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit. Gesundheitliche Beeinträchtigungen können dazu zählen, ein Umzug aus beruflichen Gründen in der Regel nicht.

Kann ich gegen den festgestellten Immobilienwert vorgehen, und zählt der spätere Verkaufspreis?

Ja. Nach § 198 BewG ist ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen. Als Nachweis dient ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert wurde. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis genügt, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind. Wichtig: Angreifen müssen Sie den Feststellungsbescheid, nicht erst den Erbschaftsteuerbescheid.

Wie viel Erbschaftsteuer zahlen Geschwister, Nichten oder Neffen für ein geerbtes Haus?

Sie gehören zur Steuerklasse II und haben nur einen persönlichen Freibetrag von 20.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG). Die Steuersätze reichen von 15 Prozent bis 43 Prozent, gestaffelt nach der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs. Die Familienheimbefreiung steht ihnen nicht zu, sie gilt nur für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder. Ist die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, greift immerhin der Abschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG.

Muss ich die geerbte Immobilie dem Finanzamt melden?

Ja, binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb, formlos und schriftlich (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die sonst geltende Ausnahme für gerichtlich oder notariell eröffnete Testamente hilft Ihnen nicht, weil sie bei Grundbesitz ausdrücklich nicht greift (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Ob Sie darüber hinaus eine Erbschaftsteuererklärung abgeben müssen, fordert das Finanzamt gesondert an, mit einer Frist von mindestens einem Monat (§ 31 Abs. 1 ErbStG).

Fazit

Die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie entscheidet sich an drei Stellen: am Wert, den das Lagefinanzamt gesondert feststellt, an den Befreiungen für Familienheim und vermietete Wohnimmobilien und am persönlichen Freibetrag der jeweiligen Steuerklasse. Wer diese drei Punkte in dieser Reihenfolge prüft, weiß schnell, ob überhaupt Steuer anfällt. Zwei Handgriffe lohnen fast immer: den Feststellungsbescheid sofort auf Plausibilität prüfen und die Selbstnutzung nur dann als Befreiungsgrund einplanen, wenn zehn Jahre realistisch sind. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Falls und für die Erbschaftsteuererklärung ziehen Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater hinzu. Als nächsten Schritt verschaffen Sie sich Klarheit über den Marktwert der geerbten Immobilie und fordern Sie dafür eine kostenlose Ersteinschätzung an.

Quellen

• § 9 ErbStG, Entstehung der Steuer, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 10 ErbStG, Steuerpflichtiger Erwerb, Nachlassverbindlichkeiten, Erbfallkostenpauschale, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 12 ErbStG, Bewertung und Ansatz von Grundbesitz, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 13 ErbStG, Steuerbefreiungen, insbesondere Familienheim, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 13d ErbStG, Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 14 ErbStG, Berücksichtigung früherer Erwerbe, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 15 ErbStG, Steuerklassen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 16 ErbStG, Persönliche Freibeträge, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 17 ErbStG, Besonderer Versorgungsfreibetrag, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 19 ErbStG, Steuersätze und Härteausgleich, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 28 ErbStG, Stundung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 30 ErbStG, Anzeige des Erwerbs, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 31 ErbStG, Steuererklärung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 151 BewG, Gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 177 BewG, Bewertungsgrundsätze, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 181 BewG, Grundstücksarten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 182 BewG, Bewertung der bebauten Grundstücke, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 183 BewG, Vergleichswertverfahren, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 184 BewG, Ertragswertverfahren, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 185 BewG, Gebäudeertragswert und Restnutzungsdauer, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
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• § 190 BewG, Gebäudesachwert und Alterswertminderung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
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