Geerbtes Haus verkaufen: Ablauf, Steuern und Kosten

Das Wichtigste in Kürze

• 0 Euro Grundbuchgebühr: Die Eintragung der Erben wird nicht erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht. Danach fällt eine 1,0 Gebühr nach Tabelle B an, bei 500.000 Euro Geschäftswert sind das 935 Euro (Anmerkung zu KV Nr. 14110 GNotKG, Anlage 2 GNotKG).
• Erbschein häufig entbehrlich: Bei notariellem Testament oder Erbvertrag genügen dem Grundbuchamt die Verfügung und die Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Das spart zwei Gebühren, bei 470.000 Euro Nachlasswert zusammen 1.770 Euro.
• 3 Monate Anzeigefrist beim Finanzamt: § 30 Abs. 1 ErbStG. Gehört Grundbesitz zum Erwerb, entfällt die Anzeige auch dann nicht, wenn ein Gericht das Testament eröffnet hat (§ 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG).
• Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Kauf durch den Erblasser: Der Erbfall setzt keine neue Frist in Gang (§ 1922 Abs. 1 BGB, § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
• Ihr Verkaufspreis kann die Erbschaftsteuer senken: Ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kommt, kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen (§ 198 Abs. 3 BewG). Im Rechenbeispiel unten sinkt die Steuer dadurch von 3.850 auf 1.050 Euro.
• 15.000 Euro Erbfallkostenpauschale: Dieser Betrag ist ohne jeden Nachweis abziehbar (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 2 ErbStG). Ältere Ratgebertexte nennen hier oft noch 10.300 Euro.

Ein geerbtes Haus können Sie verkaufen, sobald Ihre Erbenstellung nachgewiesen und das Grundbuch berichtigt ist. Geht der Berichtigungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, ist die Eintragung gebührenfrei. Den Erwerb müssen Sie innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzeigen. Spekulationssteuer fällt nur an, wenn zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und Ihrem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Welche Fristen laufen nach einem Erbfall?

Ein Erbfall löst mehrere Uhren gleichzeitig aus, und sie laufen unabhängig voneinander. Zwei davon entscheiden über Geld: die Zwei-Jahres-Frist für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung und das Ein-Jahres-Fenster, in dem Ihr Verkaufspreis noch als Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt dienen kann.

Quellen: § 1944 BGB; § 30 Abs. 1 und 3 ErbStG; § 31 Abs. 1 ErbStG; Anmerkung zu KV Nr. 14110 GNotKG (Anlage 1) und Anlage 2 GNotKG; § 198 Abs. 3 BewG; § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG; § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 3 EStG. Abgerufen am 04.08.2026.

Warum die Ausschlagungsfrist zuerst zählt

Bevor Sie über einen Verkauf nachdenken, muss klar sein, ob der Nachlass überhaupt werthaltig ist. Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen möglich, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren haben. Sind Sie durch Testament berufen, beginnt die Frist erst mit der Bekanntgabe der Verfügung durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 2 Satz 2 BGB). Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, beträgt die Frist sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Wer die Frist verstreichen lässt, hat die Erbschaft angenommen und haftet für die Nachlassverbindlichkeiten. Bei einer schuldenfreien Immobilie ist das unproblematisch, bei einem hoch belasteten Objekt mit Sanierungsstau kann es teuer werden. Welche Unterlagen Sie dafür in den ersten Wochen zusammentragen sollten, behandeln wir unter was nach einem Erbfall mit dem Haus zu tun ist.

Wem gehört das geerbte Haus nach dem Erbfall?

Ihnen, und zwar sofort. Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über, das ist die Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 Abs. 1 BGB. Sie werden am Todestag Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie, unabhängig davon, was im Grundbuch steht. Der Grundbucheintrag folgt der Rechtslage, er begründet sie nicht.

Verkaufen können Sie trotzdem erst, wenn zwei Dinge erledigt sind. Erstens muss Ihre Erbenstellung gegenüber dem Grundbuchamt in der vorgeschriebenen Form nachgewiesen sein. Zweitens muss das Grundbuch berichtigt werden, denn dort steht noch der Verstorbene. Ein Notar beurkundet den Kaufvertrag zwar auch dann, wenn die Berichtigung noch läuft, aber die Eigentumsumschreibung auf den Käufer setzt eine lückenlose Kette im Grundbuch voraus. Jeder seriöse Käufer und jede finanzierende Bank besteht darauf.

Freiwillig ist die Berichtigung ohnehin nicht: Wird das Grundbuch durch einen Übergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig, soll das Grundbuchamt den Eigentümer zur Stellung des Berichtigungsantrags anhalten und ihn dazu bewegen, die nötigen Unterlagen zu beschaffen (§ 82 GBO).

Brauchen Sie einen Erbschein, um das geerbte Haus zu verkaufen?

Nicht immer. Das ist die praktisch wichtigste Frage in diesem Ratgeber, weil sie über einen vierstelligen Betrag entscheidet. Der Grundsatz steht in § 35 Abs. 1 Satz 1 GBO: Gegenüber dem Grundbuchamt wird die Erbfolge grundsätzlich durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen. Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht nur auf Antrag (§ 2353 BGB), von selbst passiert nichts.

Wann das notarielle Testament den Erbschein ersetzt

Die entscheidende Ausnahme steht direkt im Anschluss. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, also auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, genügen dem Grundbuchamt die Verfügung selbst und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO).

Diese Ausnahme hat allerdings einen Vorbehalt, den viele Darstellungen unterschlagen: Das Grundbuchamt kann trotzdem einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge durch die vorgelegten Urkunden nicht für nachgewiesen hält, etwa bei auslegungsbedürftigen Formulierungen zur Erbeinsetzung oder bei Vor- und Nacherbschaft. Rechnen Sie deshalb nicht fest mit der Ersparnis, bevor das Grundbuchamt die Unterlagen gesichtet hat.

Wichtig ist die Abgrenzung: Ein handschriftliches Testament ist keine öffentliche Urkunde. Wer nur ein eigenhändiges Testament hat, braucht für die Grundbuchberichtigung in aller Regel einen Erbschein. Dasselbe gilt bei gesetzlicher Erbfolge ohne Testament. Nur bei Grundstücken mit einem Wert bis 3.000 Euro kann sich das Grundbuchamt mit anderen Beweismitteln begnügen, wenn die formellen Nachweise unverhältnismäßigen Aufwand verursachen würden (§ 35 Abs. 3 GBO).

Was kostet der Erbnachweis und die Grundbuchberichtigung?

Beide Kostenblöcke richten sich nach dem GNotKG und werden aus derselben Gebührentabelle B abgeleitet. Diese Tabelle arbeitet in Stufen, nicht linear. Ein Geschäftswert von 300.000 Euro fällt in die Stufe „bis 320.000 Euro“ und kostet damit dasselbe wie ein Wert von 318.000 Euro. Wer das nicht weiß, hält die Beträge für willkürlich.

Quellen: KV Nr. 14110 GNotKG mit Anmerkung, KV Nr. 12210 und Nr. 23300 GNotKG (Anlage 1), Anlage 2 GNotKG (Tabelle B), § 40 Abs. 1 GNotKG, § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO. Die Spaltenwerte sind die Tabellenstufen bis 320.000, bis 410.000 und bis 500.000 Euro. Beim Erbschein ist der Geschäftswert der Nachlasswert abzüglich Erblasserschulden, bei der Grundbuchberichtigung der Grundstückswert. Abgerufen am 04.08.2026.

Die Zwei-Jahres-Regel im Grundbuch

Für die Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern fällt nach KV Nr. 14110 GNotKG eine 1,0 Gebühr nach Tabelle B an. Die Anmerkung zu dieser Nummer enthält jedoch eine Befreiung, die in Euro sofort messbar ist: Die Gebühr wird für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Ausdrücklich gilt das auch dann, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

Zwei Punkte werden oft falsch verstanden. Erstens zählt der Eingang des Antrags, nicht der Zeitpunkt der Eintragung. Wenn das Amt sechs Monate braucht, schadet das nicht. Zweitens läuft die Frist ab dem Todestag, nicht ab der Testamentseröffnung und nicht ab dem Erhalt des Erbscheins. Wer zwei Jahre auf einen Erbschein wartet, hat die Befreiung faktisch verloren.

Wie sich der Geschäftswert beim Erbschein bestimmt

Beim Erbschein ist der Geschäftswert nicht der Wert der Immobilie, sondern nach § 40 Abs. 1 GNotKG der Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten. Ein Restdarlehen senkt die Gebühr, Bankguthaben und Wertpapiere erhöhen sie. Das Verfahren kostet eine 1,0 Gebühr (KV Nr. 12210 GNotKG), die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung eine weitere 1,0 Gebühr (KV Nr. 23300 GNotKG). In der Summe zahlen Sie die Tabellengebühr also zweimal.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf ein geerbtes Haus?

Das hängt von drei Größen ab: vom festgestellten Wert der Immobilie, von Ihrem persönlichen Freibetrag und vom Steuersatz Ihrer Steuerklasse. Die große Mehrheit der Erbfälle bleibt wegen der Freibeträge steuerfrei. Für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner bei 500.000 Euro, für Enkel bei 200.000 Euro, für die übrigen Erwerber der Steuerklasse I bei 100.000 Euro und in den Steuerklassen II und III bei jeweils 20.000 Euro (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Der Steuersatz der Steuerklasse I beginnt bei 7 Prozent für einen steuerpflichtigen Erwerb bis 75.000 Euro und steigt in Stufen an (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Die vollständigen Tabellen samt Steuerklassenzuordnung finden Sie im Beitrag zur Erbschaftssteuer auf Immobilien. Wie relevant Immobilien dabei sind, zeigt die amtliche Statistik.

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik 2024, Pressemitteilung Nr. 320 vom 3. September 2025 sowie Ergebnistabellen. Die letzte Zeile ist eine eigene Berechnung (8,473 Mrd. Euro geteilt durch 135.986 Fälle). Erfasst sind nur steuerpflichtige Erwerbe; die große Mehrheit der Erbfälle bleibt wegen der Freibeträge steuerfrei. Abgerufen am 04.08.2026.

Die Anzeigepflicht binnen drei Monaten

Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis vom Anfall schriftlich dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Es gibt eine Ausnahme für Erwerbe aus einer von deutschem Gericht, Notar oder Konsul eröffneten Verfügung von Todes wegen. Diese Ausnahme greift jedoch gerade dann nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz, Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Auslandsvermögen gehören (§ 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG). Für Immobilienerben heißt das: Die Anzeige ist Pflicht, auch wenn das Nachlassgericht das Testament längst eröffnet hat. Anschließend kann das Finanzamt eine Erbschaftsteuererklärung verlangen, die gesetzte Frist muss mindestens einen Monat betragen (§ 31 Abs. 1 ErbStG).

Was Sie vom Wert abziehen dürfen

Besteuert wird nicht der Bruttowert des Nachlasses, sondern die Bereicherung. Abziehbar sind unter anderem die vom Erblasser herrührenden Schulden, also insbesondere das Restdarlehen auf dem Haus (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG). Hinzu kommt die Erbfallkostenpauschale: Für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und die Abwicklung des Nachlasses wird insgesamt ein Betrag von 15.000 Euro ohne Nachweis abgezogen (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 2 ErbStG). Wer höhere Kosten hatte, kann sie stattdessen nachweisen.

Das Familienheim: nur bei Einzug, nicht bei Verkauf

Beim überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner bleibt das Familienheim steuerfrei, wenn er es zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Bei Kindern gilt dasselbe, dort allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe hindern an der Selbstnutzung.

Für Verkäufer ist die Konsequenz eindeutig: Wer verkauft, statt einzuziehen, bekommt die Befreiung nicht. Und wer erst einzieht, die Befreiung nutzt und dann innerhalb der zehn Jahre verkauft, verliert sie nachträglich. Dieser Abschnitt gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, klären Sie am besten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?

Nicht zum Marktpreis, den Sie später erzielen, sondern typisiert nach dem Bewertungsgesetz. Grundbesitzwerte werden dafür gesondert festgestellt (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Maßgebend für die Wertermittlung ist der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer, also regelmäßig der Todestag (§ 11 ErbStG). Steigt der Markt danach, ändert das am festgestellten Wert nichts.

Der Bewertung bebauter Grundstücke ist der gemeine Wert zugrunde zu legen, und die Daten der Gutachterausschüsse sind anzuwenden, soweit sie geeignet und in der Regel nicht älter als drei Jahre sind (§ 177 BewG). Welches Verfahren zum Zug kommt, richtet sich nach der Grundstücksart (§ 182 BewG):

• Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet.
• Fehlen geeignete Vergleichsdaten, greift das Sachwertverfahren.
• Mietwohngrundstücke werden im Ertragswertverfahren bewertet.

Die zugrunde liegenden Bodenrichtwerte stammen von den Gutachterausschüssen der Länder und sind bundesweit über BORIS-D zugänglich. Wie diese amtlichen Werte mit dem tatsächlichen Marktwert zusammenhängen, erklären wir im Detail beim Thema Verkehrswert einer Immobilie.

Der Gegenbeweis nach § 198 BewG

Das typisierte Verfahren kann zu hoch greifen, etwa bei Sanierungsstau, ungünstigem Zuschnitt oder Belastungen im Grundbuch. Deshalb dürfen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, in der Regel durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung (§ 198 Abs. 1 und 2 BewG).

Für Verkäufer viel interessanter ist Absatz 3: Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, sofern die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert sind. Wenn Sie das Haus ohnehin verkaufen und der Vertrag innerhalb eines Jahres nach dem Todestag zustande kommt, kann Ihr eigener Kaufpreis den Wertansatz des Finanzamts nach unten korrigieren. Sie sparen sich damit im Idealfall die Kosten eines Gutachtens.

Zwei Voraussetzungen sind zentral. Der Preis muss im gewöhnlichen Geschäftsverkehr entstanden sein, ein Verkauf unter Verwandten zum Freundschaftspreis taugt nicht. Und die Verhältnisse müssen unverändert geblieben sein, eine zwischenzeitliche Kernsanierung verändert die Vergleichbarkeit. Wer diese Option nutzen will, sollte den Verkaufszeitplan bewusst an den Todestag koppeln. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert dafür früh einen Anhaltspunkt, ersetzt aber weder ein Gutachten nach § 198 BewG noch die Feststellung des Finanzamts. Ob ein Gegenbeweis in Ihrem Fall sinnvoll ist, gehört in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.

Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer an?

Meistens nicht, und der Grund dafür wird häufig falsch erklärt. Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die entscheidende Frage lautet also: Wann wurde das Haus angeschafft?

Nicht mit dem Erbfall. Erben treten als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechtsposition des Erblassers ein (§ 1922 Abs. 1 BGB) und übernehmen damit auch dessen Anschaffungszeitpunkt. Für den unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolger ordnet § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG dasselbe ausdrücklich an: Ihm ist die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. Das Ergebnis ist identisch, maßgeblich ist der Kauf durch den Erblasser.

Hat der Vater das Haus 1998 erworben und verkaufen Sie es 2027, sind 29 Jahre vergangen, der Gewinn bleibt steuerfrei. Hat er dagegen erst 2022 gekauft, läuft die Frist noch bis 2032, und ein Verkauf 2027 löst Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus. Die Details der Fristberechnung behandeln wir im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken gedient haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für Erben, die selbst einziehen, kann das eine noch laufende Frist entschärfen. Wer das Haus leer stehen lässt oder vermietet, erfüllt die Ausnahme nicht.

Die Freigrenze von 1.000 Euro

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der im Kalenderjahr insgesamt erzielte Gewinn weniger als 1.000 Euro betragen hat (§ 23 Abs. 3 EStG). Achten Sie auf das Wort Freigrenze: Wird der Betrag erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Ältere Texte nennen hier oft noch 600 Euro, das entspricht nicht mehr dem geltenden Wortlaut.

Ein Sonderfall bei Miterbenanteilen

Wer einem Miterben dessen Anteil abkauft, um das Haus allein zu übernehmen, hat sich damit nach früherer Auffassung anteilig die Immobilie angeschafft, mit einer neuen Zehnjahresfrist für diesen Anteil. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 26. September 2023 (IX R 13/22) entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft nicht zur anteiligen Anschaffung der zum Gesamthandsvermögen gehörenden Grundstücke führt, und damit seine bisherige Rechtsprechung geändert. Wie die Finanzverwaltung damit im Einzelfall umgeht, sollten Sie vor einer Auszahlung innerhalb der Erbengemeinschaft steuerlich prüfen lassen.

Grunderwerbsteuer

Auf den Erbgang selbst fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 2 und Nr. 3 GrEStG). Beim Verkauf an einen Dritten entsteht Grunderwerbsteuer auf Käuferseite und wird vertraglich regelmäßig vom Käufer getragen. Auch dieser Abschnitt ersetzt keine steuerliche Beratung: Gerade bei einer noch laufenden Zehnjahresfrist lohnt die Rücksprache mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, bevor Sie unterschreiben.

Rechenbeispiel: Tochter erbt das Elternhaus und verkauft es

Das folgende Beispiel rechnet den gesamten Weg durch, vom Erbfall bis zum Betrag auf dem Konto. Die Wertansätze sind Annahmen. Alle Regeln, Freibeträge, Sätze und Gebühren dagegen sind belegt.

Ausgangslage: Der Vater verstirbt am 15.03.2026. Alleinerbin ist die Tochter, Steuerklasse I. Grundlage ist ein notarielles Testament, das vom Nachlassgericht eröffnet wurde. Zum Nachlass gehören ein Einfamilienhaus (Baujahr 1998, vom Vater 1998 gekauft, 132 Quadratmeter Wohnfläche) und ein Bankguthaben von 30.000 Euro. Auf dem Haus liegt ein Restdarlehen von 40.000 Euro. Die Tochter wohnt 400 Kilometer entfernt und zieht nicht ein.

Schritt 1: Erbnachweis und Grundbuch

Weil ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift vorliegt, ist der Erbschein entbehrlich (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Kosten: 0 Euro. Zum Vergleich: Bei einem nur handschriftlichen Testament wäre ein Erbschein nötig gewesen. Der Geschäftswert läge nach § 40 Abs. 1 GNotKG bei 480.000 plus 30.000 minus 40.000 Euro, also 470.000 Euro. In der Wertstufe „bis 470.000 Euro“ beträgt eine 1,0 Gebühr nach Tabelle B 885 Euro, und sie fällt für das Erbscheinverfahren (KV Nr. 12210) und die eidesstattliche Versicherung (KV Nr. 23300) zweimal an: 1.770 Euro.

Der Antrag auf Grundbuchberichtigung geht am 02.06.2026 ein, gut zweieinhalb Monate nach dem Erbfall und damit klar innerhalb der Zwei-Jahres-Frist. Bei einem Geschäftswert von 480.000 Euro läge die 1,0 Gebühr nach KV Nr. 14110 GNotKG in der Stufe „bis 500.000 Euro“ bei 935 Euro. Wegen der Anmerkung zu KV Nr. 14110 GNotKG entfällt sie: 0 statt 935 Euro.

Schritt 2: Anzeige und Erbschaftsteuer

Die Anzeige beim Finanzamt erfolgt innerhalb von drei Monaten (§ 30 Abs. 1 ErbStG), denn die Befreiung für eröffnete Verfügungen von Todes wegen greift wegen des Grundbesitzes nicht (§ 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG). Das Finanzamt bewertet das Einfamilienhaus im Vergleichswertverfahren (§ 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG), Stichtag ist der Todestag (§ 11 ErbStG), der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Angenommener Grundbesitzwert: 480.000 Euro.

Quellen: § 10 Abs. 5, § 11, § 16 Abs. 1, § 19 Abs. 1 ErbStG; § 151, § 182 BewG. Der steuerpflichtige Erwerb wird auf volle 100 Euro abgerundet. Die Wertansätze sind Annahmen des Beispiels. Abgerufen am 04.08.2026.

Eine Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG kommt nicht in Betracht, weil die Tochter das Haus nicht unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt.

Schritt 3: Verkauf und Spekulationsfrist

Die Tochter verkauft am 20.02.2027 für 505.000 Euro. Der Vater hatte 1998 angeschafft, zwischen 1998 und 2027 liegen 29 Jahre, die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist abgelaufen. Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn: 0 Euro. Hätte der Vater erst 2022 gekauft, wäre derselbe Verkauf steuerpflichtig gewesen. Grunderwerbsteuer auf den Erbgang fällt nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Schritt 4: Die Variante mit dem Gegenbeweis

Nehmen wir nun an, der Markt gibt das Haus nur zu 440.000 Euro her und die Tochter verkauft bereits am 10.01.2027, also innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag 15.03.2026, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Dann kann dieser Kaufpreis als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen (§ 198 Abs. 3 BewG).

Quellen: § 198 Abs. 3 BewG; § 10 Abs. 5, § 16 Abs. 1, § 19 Abs. 1 ErbStG. Die Wertansätze sind Annahmen des Beispiels. Abgerufen am 04.08.2026.

Gegenüber Schritt 2 spart der Gegenbeweis 2.800 Euro Erbschaftsteuer.

Die Gesamtbilanz

Quellen und Vorbehalt: Die Bilanz berücksichtigt keine Makler-, Energieausweis-, Räumungs- oder Sanierungskosten. Alle Wertansätze sind Annahmen des Beispiels, die Rechenregeln beruhen auf den zitierten Normen. Abgerufen am 04.08.2026.

Drei Hebel machen in diesem Beispiel den Unterschied: der Erbnachweis über das notarielle Testament statt über einen Erbschein (0 statt 1.770 Euro), der rechtzeitige Antrag im Grundbuch (0 statt 935 Euro) und der Gegenbeweis nach § 198 Abs. 3 BewG (1.050 statt 3.850 Euro). Zusammen rund 5.500 Euro, und keiner davon setzt eine Verhandlung mit dem Käufer voraus. Sie hängen allein an Fristen und Formalien. Das Beispiel ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Wie verkaufen Sie ein geerbtes Haus aus einer Erbengemeinschaft?

Gehört die Immobilie mehreren Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft, und die Regeln ändern sich grundlegend. Drei Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie mit den Miterben sprechen.

Erstens: Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu, nur erhaltende Maßnahmen kann jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 Abs. 1 BGB). Das Dach notdürftig abdichten geht allein, das Haus verkaufen nicht.

Zweitens: Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen, der Vertrag darüber bedarf notarieller Beurkundung. Über einzelne Nachlassgegenstände, also über das Haus selbst, kann er dagegen nicht allein verfügen (§ 2033 BGB).

Drittens: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Auf Antrag eines Miteigentümers ist das Verfahren für längstens sechs Monate einstweilen einzustellen, wenn das bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint; eine einmalige Wiederholung ist zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Wirtschaftlich ist sie fast immer die schlechteste Lösung, weil Versteigerungserlöse regelmäßig unter dem freihändig erzielbaren Preis liegen.

Der freihändige Verkauf mit Zustimmung aller ist deshalb meist die bessere Wahl. Wie Sie dabei vorgehen und wie sich eine Blockade auflösen lässt, behandeln wir im Beitrag zum Hausverkauf aus der Erbengemeinschaft; einen Überblick über alle Konstellationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienerbe. Bei Streit über Erbquoten, Pflichtteilsansprüche oder Auseinandersetzungsvereinbarungen gehört ein Fachanwalt für Erbrecht eingeschaltet.

Wie läuft der Verkauf ab und wie lange dauert er?

Der eigentliche Verkauf unterscheidet sich vom normalen Hausverkauf nur in der Vorstufe. Sobald die Erbenstellung geklärt und der Berichtigungsantrag gestellt ist, folgt der übliche Ablauf: Unterlagen zusammenstellen, Preis bestimmen, vermarkten, besichtigen, verhandeln, beurkunden, übergeben. Den vollständigen Prozess beschreiben wir im Ablauf beim Hausverkauf.

Die Klärung der Erbfolge, also Testamentseröffnung oder Erbscheinantrag, nimmt je nach Auslastung des Nachlassgerichts die ersten Wochen bis Monate in Anspruch. Parallel dazu beschaffen Sie die Unterlagen. Danach laufen Vermarktung und Beurkundung, und die Kaufpreiszahlung erfolgt regelmäßig erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Wer den Gegenbeweis nach § 198 Abs. 3 BewG nutzen möchte, sollte den Zeitplan so legen, dass der Kaufvertrag innerhalb eines Jahres nach dem Todestag zustande kommt.

Welche Unterlagen Sie zusätzlich brauchen

Zu den üblichen Verkaufsunterlagen kommen die Sterbeurkunde, das eröffnete Testament mit Eröffnungsniederschrift oder der Erbschein und ein aktueller Grundbuchauszug hinzu. Häufig fehlen bei geerbten Objekten außerdem Bauunterlagen, Grundrisse und Modernisierungsnachweise. Welche Dokumente Sie insgesamt zusammentragen sollten, listen wir bei den Unterlagen für den Hausverkauf auf.

Zwingend ist der Energieausweis. Beim Verkauf ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsabschluss unverzüglich an den Käufer zu übergeben; findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen (§ 80 GEG). Bei geerbten Häusern ist der vorhandene Ausweis oft abgelaufen oder nicht auffindbar. Planen Sie die Neuausstellung früh ein.

Was der Verkauf selbst kostet

Für das Beurkundungsverfahren eines Kaufvertrags fällt beim Notar eine 2,0 Gebühr nach Tabelle B an, mindestens 120 Euro (KV Nr. 21100 GNotKG), die Eintragung einer Auflassungsvormerkung kostet 0,5 nach Tabelle B (KV Nr. 14150 GNotKG). Diese Kosten trägt vertraglich üblicherweise der Käufer. Auf Verkäuferseite bleiben Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, gegebenenfalls Räumung sowie die anteilige Maklerprovision. Eine vollständige Aufstellung finden Sie unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Diese Entscheidung sollten Sie vor der Vermarktung treffen, weil sie steuerlich schwer rückgängig zu machen ist.

Verkaufen ist der klare Schnitt. Sie lösen das Restdarlehen ab, teilen den Erlös in einer Erbengemeinschaft ohne Streit über laufende Kosten und vermeiden das Risiko eines leerstehenden Hauses, das weiter Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung kostet. Der Nachteil: Eine Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b oder 4c ErbStG gibt es beim Verkauf nicht.

Selbst einziehen kann die Erbschaftsteuer erheblich senken, verlangt aber zehn Jahre Selbstnutzung und bei Kindern zusätzlich die Begrenzung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer nach fünf Jahren doch verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Für beruflich anderswo verankerte Erben ist diese Bindung meist unrealistisch.

Vermieten erhält den Wert und schafft laufende Einnahmen, verlangt aber Verwaltung, Instandhaltung und eine ehrliche Einschätzung des Sanierungsbedarfs. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, und die Vermietung schließt die Familienheim-Befreiung aus. Die Erbschaftsteuer entsteht ohnehin zum Todestag, unabhängig von der späteren Nutzung.

Damit diese Abwägung auf Zahlen beruht statt auf Bauchgefühl, brauchen Sie zuerst eine belastbare Vorstellung vom Marktwert. Eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer geerbten Immobilie ist dafür ein sinnvoller erster Schritt.

Welche Fehler kosten Erben am meisten Geld?

Aus der Systematik der Fristen und Normen ergeben sich fünf Fehler, die sich fast alle vermeiden lassen.

Den Grundbuchantrag zu spät stellen. Wer erst nach zwei Jahren seit dem Erbfall einreicht, zahlt die volle 1,0 Gebühr nach Tabelle B, bei 500.000 Euro Geschäftswert also 935 Euro. Häufigster Grund für die Verzögerung ist Streit in der Erbengemeinschaft. Dabei bleibt die Befreiung ausdrücklich auch dann erhalten, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Entscheidend ist allein, dass der Antrag rechtzeitig beim Grundbuchamt eingeht.

Einen Erbschein beantragen, obwohl ein notarielles Testament vorliegt. Fragen Sie beim Grundbuchamt an, statt vorsorglich zu beantragen.

Die Anzeigefrist verstreichen lassen. Drei Monate sind schnell vorbei, gerade in einer Trauerphase. Bei Grundbesitz hilft die Testamentseröffnung nicht, die Anzeige nach § 30 Abs. 1 ErbStG bleibt Pflicht.

Den Wertansatz des Finanzamts ungeprüft hinnehmen. Das typisierte Verfahren kennt weder den Sanierungsstau im Keller noch die Bahnlinie hinter dem Garten. § 198 BewG eröffnet den Gegenbeweis, Absatz 3 macht Ihren eigenen Verkaufspreis dafür nutzbar.

Das leerstehende Haus zu lange liegen lassen. Leerstand kostet Grundsteuer, Versicherung, Heizkosten zur Frostsicherung und Substanz. Zugleich läuft das Ein-Jahres-Fenster für den Gegenbeweis ab, und in einer Erbengemeinschaft wachsen die Konflikte über die Kostentragung.

Häufige Fragen

Kann ich ein geerbtes Haus ohne Erbschein verkaufen?

Ja, wenn die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag beruht. Dann genügen dem Grundbuchamt die Verfügung von Todes wegen und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Das Grundbuchamt kann allerdings dennoch einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge dadurch nicht für nachgewiesen hält. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge brauchen Sie in aller Regel einen Erbschein.

Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall und wann ist sie kostenlos?

Für die Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern fällt eine 1,0 Gebühr nach Tabelle B GNotKG an: bis 320.000 Euro Geschäftswert 635 Euro, bis 410.000 Euro 785 Euro, bis 500.000 Euro 935 Euro. Die Gebühr wird nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht (Anmerkung zu KV Nr. 14110 GNotKG), und das gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Maßgeblich ist der Eingang des Antrags, nicht der Zeitpunkt der Eintragung.

Muss ich beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer zahlen?

Nur, wenn zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und Ihrem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Erbfall setzt keine neue Frist in Gang: Erben treten als Gesamtrechtsnachfolger in die Position des Erblassers ein (§ 1922 Abs. 1 BGB), und für den unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolger ordnet § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Zurechnung der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger ausdrücklich an.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Zwei Steuern sind zu trennen. Die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn entfällt, wenn die Zehnjahresfrist seit der Anschaffung durch den Erblasser abgelaufen ist oder die Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift. Die Erbschaftsteuer entsteht dagegen unabhängig vom Verkauf zum Todestag und bleibt nur aus, wenn der Erwerb unter Ihrem persönlichen Freibetrag liegt, bei Kindern also unter 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie und kann ich dagegen vorgehen?

Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert gesondert fest (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG), Stichtag ist der Todestag (§ 11 ErbStG). Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet, ersatzweise im Sachwertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren (§ 182 BewG). Einen niedrigeren gemeinen Wert können Sie nachweisen, in der Regel durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 1 und 2 BewG). Auch ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielter Kaufpreis kann als Nachweis dienen (§ 198 Abs. 3 BewG).

Wie lange dauert es, bis ich ein geerbtes Haus verkaufen kann?

Das hängt vor allem am Erbnachweis. Liegt ein notarielles Testament vor, geht es nach der Eröffnung durch das Nachlassgericht vergleichsweise zügig. Ist ein Erbschein nötig, kommt die Bearbeitungszeit des Nachlassgerichts hinzu, die je nach Auslastung stark schwankt. Belastbare bundesweite Durchschnittswerte dafür gibt es nicht, planen Sie deshalb Puffer ein und stellen Sie den Grundbuchantrag so früh wie möglich.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten: Was ist steuerlich günstiger?

Auf die Erbschaftsteuer hat die Entscheidung keinen Einfluss, denn sie entsteht zum Todestag (§ 11 ErbStG). Unterschiede gibt es bei den laufenden Steuern: Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig, ein Verkaufsgewinn ist nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG dagegen steuerfrei. Die Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG setzt Selbstnutzung voraus und scheidet bei Vermietung ebenso aus wie beim Verkauf. Welche Variante sich für Sie rechnet, klären Sie am besten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus aus einer Erbengemeinschaft?

Nur gemeinsam. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Abs. 1 BGB), und über einzelne Nachlassgegenstände wie das Haus kann kein Miterbe allein verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Über den eigenen Erbteil kann dagegen jeder Miterbe verfügen, der Vertrag bedarf notarieller Beurkundung. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB); scheitert die Einigung, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, wirtschaftlich meist die schlechteste Lösung.

Fazit

Der Verkauf eines geerbten Hauses ist gut planbar, wenn Sie die Reihenfolge einhalten: erst die Erbenstellung klären, dann den Grundbuchantrag stellen, dann den Erwerb beim Finanzamt anzeigen, und erst danach vermarkten. Drei Details entscheiden dabei über vierstellige Beträge: ob ein Erbschein wirklich nötig ist, ob der Grundbuchantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht und ob Ihr Verkaufspreis im Ein-Jahres-Fenster nach dem Todestag als Wertnachweis nach § 198 Abs. 3 BewG genutzt werden kann. Steuerliche und erbrechtliche Einzelfragen gehören in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Fachanwalts für Erbrecht, dieser Beitrag ersetzt diese Beratung nicht. Als nächster Schritt empfiehlt sich eine realistische Wertermittlung: Fordern Sie dafür eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts an, damit Sie Erbschaftsteuer, Auszahlungsansprüche und Verkaufspreis auf derselben Zahlenbasis besprechen können.

Quellen

• § 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge, abgerufen im August 2026
• § 1944 BGB, Ausschlagungsfrist, abgerufen im August 2026
• § 2353 BGB, Erbschein, abgerufen im August 2026
• § 2033 BGB, Verfügungsrecht des Miterben, abgerufen im August 2026
• § 2038 BGB, Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses, abgerufen im August 2026
• § 2042 BGB, Auseinandersetzung, abgerufen im August 2026
• § 35 GBO, Nachweis der Erbfolge, abgerufen im August 2026
• § 82 GBO, Berichtigungszwang, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis (KV Nr. 12210, 14110, 14150, 21100, 23300), abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 2, Gebührentabelle B, abgerufen im August 2026
• § 40 GNotKG, Geschäftswert in Nachlasssachen, abgerufen im August 2026
• § 10 ErbStG, Steuerpflichtiger Erwerb und Nachlassverbindlichkeiten, abgerufen im August 2026
• § 11 ErbStG, Bewertungsstichtag, abgerufen im August 2026
• § 13 ErbStG, Steuerbefreiungen und Familienheim, abgerufen im August 2026
• § 16 ErbStG, Freibeträge, abgerufen im August 2026
• § 19 ErbStG, Steuersätze, abgerufen im August 2026
• § 30 ErbStG, Anzeige des Erwerbs, abgerufen im August 2026
• § 31 ErbStG, Steuererklärung, abgerufen im August 2026
• § 151 BewG, Gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten, abgerufen im August 2026
• § 177 BewG, Bewertungsgrundlage, abgerufen im August 2026
• § 182 BewG, Bewertung der bebauten Grundstücke, abgerufen im August 2026
• § 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• § 3 GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung, abgerufen im August 2026
• § 180 ZVG, Teilungsversteigerung, abgerufen im August 2026
• § 80 GEG, Pflichtangaben und Vorlage des Energieausweises beim Verkauf, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 320 vom 3. September 2025 zur Erbschaft- und Schenkungsteuer 2024, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Ergebnistabelle Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik, abgerufen im August 2026
• BORIS-D, Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, abgerufen im August 2026