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Erbschein Hausverkauf: Wann er nötig ist und was er kostet

Wann Sie beim Hausverkauf einen Erbschein brauchen, wann das notarielle Testament genügt und warum er bei 390.000 Euro Nachlasswert 1.570 Euro kostet.

Hendrik StotzAktualisiert am 23. August 20269 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 1.570 Euro bei 390.000 Euro Nachlasswert: zweimal die 1,0 Gebühr nach Tabelle B, für das Verfahren und für die eidesstattliche Versicherung, je 785 Euro (KV Nrn. 12210 und 23300 GNotKG).
  • Das notarielle Testament ersetzt ihn im Regelfall: Verfügung plus Eröffnungsniederschrift genügen (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO), außer das Grundbuchamt erachtet die Erbfolge dadurch nicht für nachgewiesen.
  • 109 Euro Festgebühr für die Eröffnung: KV Nr. 12101 GNotKG, fällig mit der Eröffnung durch das Nachlassgericht, bei mehreren gleichzeitig eröffneten Verfügungen desselben Erblassers nur einmal.
  • Maßstab ist der Nettonachlass, nicht der Hauswert: Nachlasswert im Erbfall abzüglich der Erblasserschulden (§ 40 Abs. 1 GNotKG).
  • 0 Euro Grundbuch binnen zwei Jahren seit dem Erbfall: Anmerkung (1) zu KV Nr. 14110 GNotKG; von Amts wegen nach § 82a GBO dagegen 2,0 (KV Nr. 14111).

Einen Erbschein brauchen Sie für den Hausverkauf nur, wenn die Erbfolge nicht auf einer öffentlichen Urkunde beruht. Bei notariellem Testament oder Erbvertrag genügen dem Grundbuchamt Verfügung und Eröffnungsniederschrift. Sonst fallen zwei 1,0 Gebühren nach Tabelle B an, bei 390.000 Euro Nachlasswert zusammen 1.570 Euro.

Brauchen Sie für den Hausverkauf überhaupt einen Erbschein?

Nur dann, wenn Ihre Erbenstellung nicht aus einer öffentlichen Urkunde folgt. § 35 Abs. 1 Satz 1 GBO beschränkt die Beweismittel gegenüber dem Grundbuchamt: „Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden.“ Das ist eine Sperre, keine Anspruchsgrundlage, und erteilt wird der Erbschein nur auf Antrag (§ 2353 BGB). Das Informationsportal der Bundesnotarkammer beschreibt dieselbe Regel praxisnah: erforderlich ist der Erbschein für ein Grundstück immer dann, wenn nur ein privatschriftliches Testament errichtet wurde.

Konstellation Was das Grundbuchamt verlangt Norm Gebührenfolge
Gesetzliche Erbfolge ohne Testament Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis § 35 Abs. 1 Satz 1 GBO zweimal 1,0 Tabelle B (KV 12210 und KV 23300)
Eigenhändiges Testament Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis, weil keine öffentliche Urkunde § 35 Abs. 1 Satz 1 GBO mit § 2247 Abs. 1 BGB zweimal 1,0 Tabelle B
Notarielles Testament oder Erbvertrag, eröffnet Verfügung plus Eröffnungsniederschrift genügen; Erbschein nur, wenn das Grundbuchamt die Erbfolge dadurch nicht für nachgewiesen erachtet § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO, § 348 Abs. 1 FamFG, § 2276 Abs. 1 BGB 109 Euro Festgebühr für die Eröffnung (KV 12101), keine Erbscheingebühr
Testamentsvollstrecker verfügt über das Grundstück Testamentsvollstreckerzeugnis oder Europäisches Nachlasszeugnis, § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO gilt entsprechend § 35 Abs. 2 GBO, §§ 2205, 2368 BGB 1,0 aus 20 Prozent des Nachlasswerts (§ 40 Abs. 5 GNotKG)
Erbe wird nicht selbst eingetragen, weil direkt an den Käufer übertragen wird Voreintragung entbehrlich, der Erbnachweis nach § 35 GBO bleibt § 39 Abs. 1, § 40 Abs. 1 GBO keine Gebühr für die entfallene Voreintragung

Quellen: §§ 35, 39, 40 GBO; §§ 2205, 2247, 2276, 2368 BGB; § 348 FamFG; § 40 GNotKG; KV Nrn. 12101, 12210, 23300 GNotKG.

Wann ersetzt ein notarielles Testament den Erbschein, und wann nicht?

Es ersetzt ihn ab der Eröffnung, solange das Grundbuchamt die Erbfolge dadurch für nachgewiesen hält. Entscheidend ist die Urkundenform: Das eigenhändige Testament verlangt eine eigenhändig geschriebene und unterschriebene Erklärung (§ 2247 Abs. 1 BGB) und ist keine öffentliche Urkunde, ein Erbvertrag kann nur zur Niederschrift eines Notars bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile geschlossen werden (§ 2276 Abs. 1 BGB). Dazu muss die Eröffnungsniederschrift kommen (§ 348 Abs. 1 FamFG). Der zweite Halbsatz von § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO bleibt bestehen: Erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, kann es einen Erbschein verlangen. Nacherbfolge und auslegungsbedürftige Formulierungen sind typische Nachforderungsgründe.

Was kostet ein Erbschein beim geerbten Haus konkret?

Zweimal die Tabellengebühr B, dazu 109 Euro für die Eröffnung. KV Nr. 12210 GNotKG setzt für das Erbscheinverfahren 1,0 an, Anmerkung (1) dazu stellt klar: „Für die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung wird die Gebühr gesondert erhoben.“ Vorbemerkung 1 Abs. 2 zu Teil 1 des Kostenverzeichnisses verweist dafür auf Teil 2, dort steht KV Nr. 23300 mit ebenfalls 1,0. Diese Kette erklärt die Verdopplung.

Geschäftswert bis … Euro 1,0 Gebühr Tabelle B Erbschein gesamt (zweimal 1,0)
110.000 273,00 Euro 546,00 Euro
200.000 435,00 Euro 870,00 Euro
260.000 535,00 Euro 1.070,00 Euro
320.000 635,00 Euro 1.270,00 Euro
410.000 785,00 Euro 1.570,00 Euro
500.000 935,00 Euro 1.870,00 Euro
600.000 1.095,00 Euro 2.190,00 Euro
800.000 1.415,00 Euro 2.830,00 Euro
1.000.000 1.735,00 Euro 3.470,00 Euro

Tabellenwerte: Anlage 2 GNotKG, Fundstelle BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18; Spalte 3 ist eine eigene Berechnung. Es sind Stufenwerte, 390.000 Euro kosten dasselbe wie 410.000 Euro. Das Informationsportal der Bundesnotarkammer rechnet für einen Nachlasswert von 100.000 Euro dasselbe Muster vor: 273,00 Euro für die Aufnahme des Antrags plus 273,00 Euro für die Erteilung, insgesamt 546,00 Euro.

Wie wird der Geschäftswert berechnet, und senken Schulden die Gebühr?

Ja, Erblasserschulden senken sie unmittelbar. Geschäftswert ist der Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls, „vom Erblasser herrührende Verbindlichkeiten werden abgezogen“ (§ 40 Abs. 1 GNotKG); ein Restdarlehen drückt die Tabellenstufe, Bankguthaben heben sie an. Betrifft das Verfahren nur das Erbrecht eines Miterben, zählt dessen Anteil (§ 40 Abs. 2 Satz 1 GNotKG). Die Tabelle steigt dabei in Stufen: zwischen 200.000 und 500.000 Euro je angefangene 30.000 Euro um 50 Euro (§ 34 Abs. 2 GNotKG). Für das Grundstück gilt der Verkehrswert (§ 46 GNotKG), und wer ihn grob schätzt, landet leicht eine Stufe daneben. Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert die Größenordnung, ein Gutachten ersetzt sie nicht.

Wie beantragen Sie den Erbschein, und welche Unterlagen verlangt das Nachlassgericht?

Zuständig ist das Gericht am gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes (§ 343 Abs. 1 FamFG). Der Antragsinhalt ist vorgegeben: bei gesetzlicher Erbfolge unter anderem Todeszeitpunkt, letzter Aufenthalt und Staatsangehörigkeit des Erblassers, der Berufungsgrund, vorhandene Verfügungen von Todes wegen, die Annahme der Erbschaft und die Größe des Erbteils (§ 352 Abs. 1 FamFG). Todeszeitpunkt und Verwandtschaftsverhältnis sind „durch öffentliche Urkunden“ nachzuweisen (§ 352 Abs. 3 Satz 1 FamFG), also durch Personenstandsurkunden, die Abkömmlinge auf Antrag erhalten (§ 62 Abs. 1 PStG). Die eidesstattliche Versicherung geben Sie „vor Gericht oder vor einem Notar“ ab (§ 352 Abs. 3 Satz 3 FamFG); den Antrag können Sie nach Auskunft der Bundesnotarkammer im Notariat stellen, erteilt wird der Erbschein vom Nachlassgericht. Die übrigen Verkaufsunterlagen listet die Checkliste nach einem Todesfall.

Wie lange dauert es, bis das Nachlassgericht den Erbschein erteilt?

Belastbare bundesweite Durchschnittswerte gibt es nicht: Die Justizgeschäftsstatistiken des Statistischen Bundesamts decken Zivil-, Straf-, Familien-, Arbeits-, Sozial-, Verwaltungs- und Finanzgerichte sowie Staatsanwaltschaften ab, aber keine Nachlasssachen. Jede kursierende Wochenangabe ist eine Schätzung. Den Zeitbedarf erzeugen vier Schritte: die Eröffnung, sobald das Gericht vom Tod Kenntnis erlangt (§ 348 Abs. 1 FamFG), die Beschaffung der öffentlichen Urkunden durch Sie, die Ermittlung der entscheidungserheblichen Tatsachen von Amts wegen (§ 26 FamFG) und der Beschluss, der nur bei festgestellten Tatsachen ergeht (§ 352e Abs. 1 FamFG). Widerspricht dieser dem erklärten Willen eines Beteiligten, ist die Erteilung bis zur Rechtskraft zurückzustellen (§ 352e Abs. 2 FamFG), und die Beschwerdefrist beträgt, soweit gesetzlich keine andere Frist bestimmt ist, einen Monat (§ 63 Abs. 1 FamFG).

Was ist das geerbte Haus wert?

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Können Sie das Haus verkaufen, bevor der Erbschein vorliegt?

Ja, der Kaufvertrag hängt nicht am Erbschein. Er bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB), mehr verlangt das Gesetz hier nicht. Fällig wird der Erbnachweis beim Grundbuchvollzug: Eintragungsbewilligung und sonstige erforderliche Erklärungen sind durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 Abs. 1 GBO), für die Erbfolge gilt § 35 GBO. Erleichtert wird nur die Voreintragung, von der § 40 Abs. 1 GBO die Erben ausnimmt, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll; Details im Beitrag zum geerbten Grundstück. Den Verkaufsablauf und die ersten Schritte behandeln eigene Beiträge.

Was kostet die Grundbuchberichtigung, und wie läuft die Zwei-Jahres-Frist?

Null Euro, wenn Sie rechtzeitig sind. KV Nr. 14110 GNotKG setzt für die Eigentümereintragung 1,0 nach Tabelle B an, doch nach Anmerkung (1) entfällt sie für Erben des eingetragenen Eigentümers, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Maßgeblich sind der Erbfall, nicht die Testamentseröffnung, und der Antragseingang, nicht die Eintragung. Freiwillig ist die Berichtigung nicht (§ 82 GBO); berichtigt das Grundbuchamt von Amts wegen, beträgt die Gebühr 2,0 (§ 82a GBO, KV Nr. 14111 GNotKG), bei 420.000 Euro Verkehrswert 1.670 statt 0 Euro (Eigenrechnung). Den Stand prüfen Sie über den Grundbuchauszug.

Jede Gebühr rund um den Erbnachweis mit ihrer KV-Nummer

KV-Nummer Vorgang Gebühr
12100 Annahme einer Verfügung von Todes wegen in besondere amtliche Verwahrung 82,00 Euro Festgebühr
12101 Eröffnung einer Verfügung von Todes wegen; mehrere gleichzeitig bei demselben Gericht eröffnete Verfügungen desselben Erblassers lösen nur eine Gebühr aus 109,00 Euro Festgebühr
12210 Antrag auf Erteilung eines Erbscheins oder Ausstellung eines Europäischen Nachlasszeugnisses 1,0 Tabelle B
23300 Verfahren zur Abnahme von Eiden und eidesstattlichen Versicherungen 1,0 Tabelle B
12211 Beendigung ohne Endentscheidung oder rechtzeitige Rücknahme des Antrags 0,3, höchstens 218,00 Euro
12212 Beendigung ohne Erteilung des Erbscheins, wenn Nr. 12211 nicht erfüllt ist 0,5, höchstens 436,00 Euro
12215 Einziehung oder Kraftloserklärung eines Erbscheins 0,5, höchstens 436,00 Euro
14110 Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern 1,0 Tabelle B, 0 Euro bei Antragseingang binnen zwei Jahren seit dem Erbfall
14111 Berichtigung von Amts wegen nach § 82a GBO 2,0, daneben keine weitere Gebühr vor Grundbuchamt oder Nachlassgericht
25100 Beglaubigung einer Unterschrift, etwa unter einer Vollmacht 0,2, mindestens 20,00, höchstens 70,00 Euro
21200 Beurkundungsverfahren, etwa notarielle Vollmacht 1,0, mindestens 60,00 Euro

Quellen: GNotKG Anlage 1 und Anlage 2.

Welche Alternativen zum Erbschein gibt es beim Hausverkauf?

Drei, und die günstigste muss zu Lebzeiten des Erblassers entstehen. Ob das Grundbuchamt die vorgelegte Urkunde genügen lässt, entscheidet es auch hier selbst. Welcher Weg in Ihrem Fall trägt, gehört deshalb vor die Beurkundung ins Notariat oder zu einer Fachanwaltschaft für Erbrecht.

Alternative Rechtsgrundlage Kosten Grenze
Transmortale Vollmacht § 672 Satz 1 BGB: „Der Auftrag erlischt im Zweifel nicht durch den Tod oder den Eintritt der Geschäftsunfähigkeit des Auftraggebers.“ Formfrei nach § 167 Abs. 2 BGB, fürs Grundbuch aber § 29 GBO Unterschriftsbeglaubigung 0,2, mindestens 20,00, höchstens 70,00 Euro (KV Nr. 25100 GNotKG) Muss zu Lebzeiten erteilt sein und bleibt widerruflich, sofern sich aus dem Grundverhältnis nichts anderes ergibt (§ 168 Satz 2 BGB); die Erben können sie widerrufen
Testamentsvollstreckerzeugnis § 35 Abs. 2 GBO, § 2368 BGB; ohne das Zeugnis gilt die Verfügungsbefugnis aus § 2205 BGB nicht als nachgewiesen 1,0 aus 20 Prozent des Nachlasswerts, ohne Abzug der Nachlassverbindlichkeiten (§ 40 Abs. 5 GNotKG) Nur bei angeordneter Testamentsvollstreckung
Europäisches Nachlasszeugnis § 35 Abs. 1 GBO stellt es dem Erbschein gleich 1,0 nach KV Nr. 12210 GNotKG, dazu die eidesstattliche Versicherung nach § 36 Abs. 2 IntErbRVG Gedacht für Erbfälle mit Auslandsbezug

Brauchen mehrere Erben jeweils einen eigenen Erbschein?

Nein, ein gemeinschaftlicher Erbschein genügt, und jeder Erbe kann ihn allein beantragen (§ 352a Abs. 1 FamFG). Stellt nicht jeder den Antrag, muss dieser die Angabe enthalten, dass die übrigen Erben die Erbschaft angenommen haben (§ 352a Abs. 3 FamFG). Kostenseitig ist das eine Falle für den Fleißigen: In Antragsverfahren schuldet die Kosten, wer das Verfahren beantragt hat (§ 22 Abs. 1 GNotKG), der vorangehende Miterbe zahlt also zunächst für alle. Halten Sie den internen Ausgleich vorher schriftlich fest. Für Käufer und Banken relevant: Nacherbfolge und Testamentsvollstreckung sind im Erbschein zwingend anzugeben (§ 352b FamFG). Wer zustimmen muss, klärt der Beitrag zur Erbengemeinschaft.

Rechenbeispiel: Reihenhaus für 420.000 Euro, zwei Kinder, drei Varianten

Der Vater stirbt am 12.03.2026, Erben sind seine beiden Kinder zu je 1/2. Zum Nachlass gehören ein Reihenhaus mit 420.000 Euro Verkehrswert (§ 46 Abs. 1 GNotKG) und 25.000 Euro Bankguthaben, das Haus trägt ein Restdarlehen von 55.000 Euro. Der Geschäftswert beträgt damit 390.000 Euro (§ 40 Abs. 1 GNotKG), also die Stufe bis 410.000 Euro. Alle Wertansätze sind Annahmen, alle Summen eigene Berechnungen.

Posten A: handschriftliches Testament B: notarielles Testament C: wie A, Grundbuchantrag erst 20.05.2028
Eröffnung (KV 12101) 109 Euro 109 Euro 109 Euro
Erbscheinverfahren (KV 12210) 785 Euro entfällt 785 Euro
Eidesstattliche Versicherung (KV 23300) 785 Euro entfällt 785 Euro
Eintragung der Erben (KV 14110) 0 Euro (Antrag am 08.06.2026) 0 Euro 835 Euro (Stufe bis 440.000 Euro)
Summe 1.679 Euro 109 Euro 2.514 Euro

Zwischen teuerster und günstigster Variante liegen 2.405 Euro, abhängig allein von der Urkundenform des Testaments und vom Datum des Grundbuchantrags. Was das Haus am Markt bringt, sagt Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Verlangen Käufer und Bank einen Erbschein, auch wenn das Grundbuchamt keinen braucht?

Das kommt vor, und der Grund ist der Gutglaubensschutz. Es wird vermutet, dass demjenigen, der im Erbschein als Erbe bezeichnet ist, das angegebene Erbrecht zusteht (§ 2365 BGB), und wer von dieser Person einen Erbschaftsgegenstand erwirbt, dem gilt der Inhalt als richtig (§ 2366 BGB). Diese Wirkung knüpft das Gesetz an den Erbschein, nicht an das eröffnete notarielle Testament.

Was passiert, wenn sich der Erbschein nach dem Verkauf als falsch herausstellt?

Ist er unrichtig, hat ihn das Nachlassgericht einzuziehen, und mit der Einziehung wird er kraftlos (§ 2361 BGB). Für den Käufer bleibt § 2366 BGB maßgeblich, der jedoch entfällt, wenn er die Unrichtigkeit kannte oder wusste, dass das Nachlassgericht die Rückgabe des Erbscheins verlangt hat. Das Verfahren über Einziehung oder Kraftloserklärung kostet 0,5, höchstens 436,00 Euro (KV Nr. 12215 GNotKG).

Kann ich den Erbscheinantrag zurückziehen, wenn ich doch keinen brauche?

Ja, und das ist deutlich günstiger als die volle Gebühr. Wird das Verfahren ohne Endentscheidung beendet oder der Antrag rechtzeitig zurückgenommen, ermäßigt sich die Gebühr 12210 auf 0,3, höchstens 218,00 Euro (KV Nr. 12211 GNotKG), sonst auf 0,5, höchstens 436,00 Euro (KV Nr. 12212 GNotKG). Sinnvoll bleibt die umgekehrte Reihenfolge: erst beim Grundbuchamt klären, dann beantragen.

Muss ich die eidesstattliche Versicherung immer abgeben?

Nicht zwingend. Das Nachlassgericht kann sie erlassen, wenn es sie für nicht erforderlich hält (§ 352 Abs. 3 Satz 4 FamFG), und bei mehreren Erben die Versicherung eines oder mehrerer Erben für ausreichend halten (§ 352a Abs. 4 FamFG). Weil die Abnahme eine eigene 1,0 Gebühr auslöst, halbiert ein Erlass die Erbscheinkosten. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht.

Gilt ein Erbschein unbegrenzt, und was ist beim Europäischen Nachlasszeugnis anders?

Für den deutschen Erbschein kennt das GNotKG keine Gültigkeitsfrist. Beim Europäischen Nachlasszeugnis sieht das Kostenverzeichnis dagegen eine eigene Gebühr für die beglaubigte Abschrift und für die „Verlängerung der Gültigkeitsfrist einer beglaubigten Abschrift“ vor (KV Nr. 12218 GNotKG). Die Abschrift, mit der Sie im Rechtsverkehr auftreten, ist also befristet; stimmen Sie den Vollzugszeitplan darauf ab. Wird zuerst ein Erbschein und danach ein Nachlasszeugnis beantragt, wird die entstandene Gebühr zu 75 Prozent angerechnet, wenn sich beide nicht widersprechen (Anmerkung (2) zu KV Nr. 12210 GNotKG).

Kann das Grundbuchamt ganz auf einen Erbnachweis verzichten?

Nur eng umgrenzt und nach Ermessen. Nach § 35 Abs. 3 GBO kann es von diesen Beweismitteln absehen und sich mit anderen begnügen, für die die Form des § 29 GBO nicht gilt. Beide Voraussetzungen müssen zusammentreffen: Das Grundstück oder der Anteil daran muss weniger als 3.000 Euro wert sein, und die Beschaffung darf nur mit unverhältnismäßigem Aufwand an Kosten oder Mühe möglich sein. Bei einem Wohnhaus ist diese Schwelle praktisch nie erreicht, relevant wird sie allenfalls bei winzigen Restflächen oder Wegeanteilen im Nachlass.

Fazit

Ob Sie für den Hausverkauf einen Erbschein brauchen, entscheidet die Urkundenform der Verfügung von Todes wegen, und am Ende das Grundbuchamt. Ohne notarielle Urkunde zahlen Sie zweimal die Tabellengebühr B, mit ihr bleiben im Regelfall die 109 Euro für die Eröffnung. Der zweite Hebel kostet nichts außer Aufmerksamkeit: die zwei Jahre seit dem Erbfall für den gebührenfreien Eintragungsantrag. Das ersetzt keine Rechtsberatung, die Prüfung Ihrer Urkunden gehört ins Notariat oder zu einer Fachanwaltschaft für Erbrecht; weitere Beiträge stehen im Ratgeber Erben und Schenken. Nächster Schritt: Unterlagen zusammenlegen, beim Grundbuchamt nachfragen, ob sie genügen, und parallel eine kostenlose Ersteinschätzung des Hauswerts holen.

Quellen

erbeerbscheingrundbuchnachlassgeerbtes haus

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