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Hausverkauf nach Todesfall: Checkliste mit allen Fristen

Vom Todestag bis zur Auszahlung: 6 Wochen für die Ausschlagung, 3 Monate für das Finanzamt, 2 Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung.

Hendrik StotzAktualisiert am 23. August 20269 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 6 Wochen für die Ausschlagung: „Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen“ (§ 1944 Abs. 1 BGB), bei Auslandsbezug sechs Monate. Danach gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).
  • 3 Monate für die Anzeige beim Finanzamt: § 30 Abs. 1 ErbStG. Gehört Grundbesitz zum Erwerb, entfällt Ihre Anzeigepflicht auch nach einer Testamentseröffnung nicht (§ 30 Abs. 3 Satz 1 ErbStG).
  • 2 Jahre für 0 Euro im Grundbuch: Geht der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall ein, wird keine Gebühr erhoben (Anmerkung (1) zu KV Nr. 14110 GNotKG). Danach sind es bei 380.000 Euro Verkehrswert 735 Euro.
  • 3 Werktage für das Standesamt: Der Sterbefall ist spätestens am dritten auf den Tod folgenden Werktag anzuzeigen (§ 28 PStG). Daraus entsteht die Sterbeurkunde, die alle weiteren Stellen verlangen.
  • Energieausweis vor der ersten Besichtigung: § 80 Abs. 4 Satz 1 GModG (früher GEG). Fehlen die Pflichtangaben im Inserat, drohen bis zu 10.000 Euro Geldbuße (§ 108 Abs. 1 Nr. 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG).
  • Erst Schulden, dann Erlös: Aus dem Nachlass sind zunächst die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen (§ 2046 Abs. 1 BGB), erst der Überschuss gebührt den Erben nach Erbteilen (§ 2047 Abs. 1 BGB).

Vier harte Termine hängen am Todestag: drei Werktage für das Standesamt, sechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt, zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung. Dazu kommt der Energieausweis, der vor der ersten Besichtigung vorliegen muss. Danach folgen Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Erlösverteilung.

Welche Termine laufen vom Todestag an, und woran hängt der Fristbeginn?

Vier Aufgaben hängen an einem Datum, die übrigen an einem Ereignis wie der ersten Besichtigung oder der Beurkundung. Und der Fristbeginn ist selten der Todestag: Die Ausschlagungsfrist läuft ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund, bei Berufung durch Testament „nicht vor Bekanntgabe der Verfügung von Todes wegen durch das Nachlassgericht“ (§ 1944 Abs. 2 BGB). Nur das Zwei-Jahres-Fenster im Grundbuch rechnet ab dem Erbfall.

Phase Aufgabe Frist Fristbeginn Rechtsgrundlage
Erste Tage Sterbefall beim Standesamt anzeigen dritter auf den Tod folgender Werktag Todestag § 28 PStG
Erste Tage Privat verwahrtes Testament beim Nachlassgericht abliefern unverzüglich Kenntnis vom Tod § 2259 Abs. 1 BGB
Erste Tage Leerstand als Gefahrerhöhung dem Gebäudeversicherer anzeigen unverzüglich Kenntnis von der Gefahrerhöhung § 23 Abs. 3 VVG
Erste Wochen Erbschaft annehmen oder ausschlagen, zur Niederschrift oder öffentlich beglaubigt 6 Wochen, 6 Monate bei Auslandsbezug Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund, bei Testament nicht vor Bekanntgabe durch das Nachlassgericht §§ 1944, 1945 Abs. 1 BGB
Erste Wochen Rentenzahlungen für die Zeit nach dem Tod nicht verbrauchen keine feste Frist, aber Erstattungspflicht Überweisung nach dem Todestag § 118 Abs. 3 und 4 SGB VI
Erste 3 Monate Erwerb beim Erbschaftsteuer-Finanzamt schriftlich anzeigen 3 Monate Kenntnis vom Anfall § 30 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 1 ErbStG
Erste 3 Monate Erbnachweis beschaffen: Erbschein oder notarielle Verfügung mit Eröffnungsniederschrift keine gesetzliche Frist Erbfall § 35 Abs. 1 GBO, § 352 FamFG
Bis 2 Jahre Grundbuchberichtigung beantragen, solange sie gebührenfrei ist 2 Jahre Erbfall (Todestag) Anmerkung (1) zu KV Nr. 14110 GNotKG
Vor der Vermarktung Energieausweis ausstellen lassen, Pflichtangaben ins Inserat vor der ersten Besichtigung, Ausweis 10 Jahre gültig Vermarktungsbeginn §§ 79 Abs. 3, 80 Abs. 3 und 4, 87 Abs. 1 GModG
Verkauf Kaufvertrag notariell beurkunden keine Frist, aber Formzwang Einigung § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB
Verkauf Kaufvertragsinhalt der Gemeinde mitteilen, Negativzeugnis einholen unverzüglich, Vorkaufsrecht ausübbar binnen 3 Monaten Beurkundung, für die Ausübung die Mitteilung § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 BauGB
Nach dem Verkauf Veräußerung dem Gebäudeversicherer anzeigen unverzüglich, Kündigungsrechte je 1 Monat Veräußerung §§ 95 bis 97 VVG
Nach dem Verkauf Geänderte tatsächliche Verhältnisse für die Grundsteuer anzeigen 3 Monate nach Ablauf des Kalenderjahres Jahresende § 228 Abs. 2 BewG
Nach dem Verkauf Erklärungen des Verstorbenen prüfen und berichtigen unverzüglich Kenntnis von der Unrichtigkeit §§ 45 Abs. 1, 153 Abs. 1 Satz 2 AO
Abschluss Erst Nachlassverbindlichkeiten berichtigen, dann Überschuss verteilen keine Frist, Reihenfolge zwingend Erlös auf dem Konto §§ 2046 Abs. 1, 2047 Abs. 1 BGB

Quellen: gesetze-im-internet.de und GNotKG Anlage 1, abgerufen im August 2026. Fristberechnung nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB: Der Ereignistag zählt nicht mit, Wochen- und Monatsfristen enden mit Ablauf des gleichnamigen oder gleichzahligen Tages; im Steuerrecht entsprechend, ein Fristende am Wochenende oder Feiertag rückt auf den nächsten Werktag (§ 108 Abs. 1 und 3 AO).

Was ist in den ersten Tagen nach dem Todesfall zu erledigen?

Drei Dinge, alle oben datiert: Sterbefall anzeigen und mehrere Sterbeurkunden bestellen, ein privat verwahrtes Testament beim Nachlassgericht abliefern, den Leerstand dem Gebäudeversicherer melden. Verlassen Sie sich beim Testament nicht auf das Register: „Rein privat aufbewahrte Testamente können von Gesetzes wegen nicht registriert werden“ (Bundesnotarkammer). Annahme oder Ausschlagung behandelt der Ratgeber Haus geerbt, was tun.

In welcher Reihenfolge müssen Erbnachweis, Grundbuch und Verkauf erledigt werden?

Der Erbnachweis zuerst, das Grundbuch danach, der Verkauf kann dazwischen liegen. „Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden“; bei einer notariellen Verfügung von Todes wegen genügen Verfügung und Eröffnungsniederschrift, solange das Grundbuchamt die Erbfolge damit für nachgewiesen hält (§ 35 Abs. 1 GBO, § 348 Abs. 1 FamFG).

Der verbreitete Irrtum betrifft die Voreintragung. Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn der Betroffene als Berechtigter eingetragen ist (§ 39 Abs. 1 GBO), doch das gilt nicht für den Erben des eingetragenen Berechtigten, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll (§ 40 Abs. 1 GBO). Der Käufer kann also eingetragen werden, ohne dass die Erben je im Grundbuch standen. Lückenlose Nachweise verlangen Grundbuchamt, Käufer und Bank trotzdem.

Passiv bleiben ist die schlechteste Variante: Nach § 82 GBO soll das Grundbuchamt Sie zum Berichtigungsantrag verpflichten, und ist das aussichtslos, kann es von Amts wegen berichtigen, dann mit einer 2,0 Gebühr (§ 82a GBO, KV Nr. 14111 GNotKG). Der Antrag binnen zwei Jahren kostet dagegen nichts, danach bei 380.000 Euro Verkehrswert 735 Euro (§ 46 Abs. 1 GNotKG). Jede einzelne Gebühr rechnet der Ratgeber Erbschein beim Hausverkauf durch.

Daneben brauchen Sie Sterbeurkunde, Grundbuchauszug, Energieausweis und die Unterlagen für den Hausverkauf. Dann fehlt nur die Zahl: Ohne Verkehrswert lässt sich weder der Erlös planen noch eine Forderung von Miterben prüfen. Die kostenlose Ersteinschätzung des Hauswerts ist der schnellste Einstieg, eine Orientierung und kein Gutachten.

Was ist das geerbte Haus wert?

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Was gilt für den Energieausweis bei einem geerbten Haus?

Verkäufer oder Makler haben dem potenziellen Käufer „spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen“ (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GModG), nach Vertragsabschluss ist er unverzüglich zu übergeben. Liegt bei Schaltung einer Anzeige bereits ein Ausweis vor, gehören Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse hinein (§ 87 Abs. 1 GModG); fehlen sie, drohen bis zu 10.000 Euro Geldbuße. Bei geerbten Häusern ist ein vorhandener Ausweis oft abgelaufen, denn er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Welche Ausweisart Sie brauchen, klärt der Ratgeber zum Energieausweis.

Was ändert sich an der Liste, wenn mehrere Erben das Haus verkaufen?

Die Zuständigkeiten ändern sich, die Termine nicht. Verkaufen können die Miterben nur gemeinsam, denn „die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu“ (§ 2038 Abs. 1 BGB). Für die Checkliste zählt der Fristlauf: Die sechs Wochen des § 1944 BGB laufen für jeden Miterben getrennt, weil sie an dessen eigene Kenntnis anknüpfen, während die zwei Jahre für die gebührenfreie Eintragung einheitlich ab dem Erbfall laufen und ausdrücklich auch gelten, „wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden“. Wie die Teilung abläuft, steht im Ratgeber zur Erbauseinandersetzung.

Welche Termine laufen zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung?

Einer, und er betrifft die Gemeinde. Nach der Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) hat der Verkäufer ihr „den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen“, ausüben kann sie ihr Vorkaufsrecht „nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags“ (§ 28 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 BauGB). Daran hängt das Geld: Nach Darstellung der Bundesnotarkammer setzt die Fälligkeit in der Regel Genehmigungen, eingetragene Auflassungsvormerkung und die Nichtausübung dieses Vorkaufsrechts voraus; gezahlt wird erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Ist das Haus vermietet, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Den Ablauf beschreibt der Ratgeber geerbtes Haus verkaufen.

Welche Meldungen sind nach dem Verkauf noch offen?

Drei, und sie fehlen in fast jeder Checkliste.

  • Gebäudeversicherung: Der Erwerber tritt in den Vertrag ein, für die laufende Prämienperiode haften beide als Gesamtschuldner (§ 95 VVG). Bleibt die Anzeige aus, kann die Leistungspflicht für Versicherungsfälle entfallen, die später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintreten, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen (§ 97 Abs. 1 VVG). Die Kündigungsrechte erlöschen je nach einem Monat (§ 96 VVG).
  • Grundsteuer: Den Eigentümerwechsel meldet das Grundbuchamt selbst (§ 229 Abs. 4 BewG). Ihre eigene Anzeige betrifft geänderte tatsächliche Verhältnisse, etwa Anbau oder Abriss, Frist drei Monate nach Ablauf des Kalenderjahres (§ 228 Abs. 2 BewG).
  • Steuern des Verstorbenen: Forderungen und Schulden aus dem Steuerschuldverhältnis gehen auf den Rechtsnachfolger über (§ 45 Abs. 1 AO), und die Pflicht, eine unrichtige Erklärung unverzüglich anzuzeigen und richtigzustellen, „trifft auch den Gesamtrechtsnachfolger eines Steuerpflichtigen“ (§ 153 Abs. 1 Satz 2 AO). Das gehört zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Offen bleibt die Löschung einer abgelösten Grundschuld, eine 0,5 Gebühr nach KV Nr. 14140 GNotKG.

Wie wird der Erlös verteilt, und was muss vorher bezahlt sein?

Zuerst die Schulden, dann die Erbteile, in dieser Reihenfolge zwingend. „Aus dem Nachlass sind zunächst die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen“, und was noch nicht fällig oder streitig ist, wird zurückbehalten (§ 2046 Abs. 1 BGB). Erst der verbleibende „Überschuss gebührt den Erben nach dem Verhältnis der Erbteile“ (§ 2047 Abs. 1 BGB). Dazu zählen Pflichtteile, Vermächtnisse und Auflagen (§ 1967 Abs. 2 BGB) und die Beerdigungskosten (§ 1968 BGB). Der häufigste Rückzahlungsfall ist der Pflichtteil, der „in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils“ besteht (§ 2303 Abs. 1 Satz 2 BGB) und regelmäßig erst nach drei Jahren verjährt (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Verteilen Sie deshalb erst, wenn Darlehen abgelöst, Kosten beglichen und Pflichtteilsansprüche geklärt oder zurückbehalten sind. Bei unübersichtlichem Nachlass gehört das zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Erbrecht.

Rechenbeispiel: zwei Geschwister, ein Reihenhaus, vom Todestag bis zur Auszahlung

Die Mutter stirbt am Montag, 2. März 2026, ohne Testament. Zwei Kinder erben zu gleichen Teilen (§ 1924 Abs. 1 und 4 BGB), beide erfahren am Todestag davon. Angenommen werden 380.000 Euro Verkehrswert, 24.000 Euro auf den Konten, 38.000 Euro Restdarlehen. Daraus ergeben sich vier Termine (Eigenrechnung nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB): Standesamt bis Donnerstag, 5. März 2026, Ausschlagung bis Montag, 13. April 2026, Finanzamt bis Dienstag, 2. Juni 2026, gebührenfreier Grundbuchantrag bis Donnerstag, 2. März 2028.

Der Erbschein wird auf 366.000 Euro abgerechnet (380.000 plus 24.000 minus 38.000, Eigenrechnung nach § 40 Abs. 1 GNotKG), Tabellenstufe bis 380.000 Euro, also zweimal 735 Euro für Erteilung und eidesstattliche Versicherung (KV Nrn. 12210 und 23300). Der Berichtigungsantrag geht im Juni 2026 ein und kostet nichts. Beurkundet wird am 14. Oktober 2026 zu 392.000 Euro, die Notarkosten trägt der Käufer.

Position Betrag
Kaufpreis und Kontoguthaben 416.000 €
Restdarlehen abgelöst −38.000 €
Bestattungskosten (§ 1968 BGB) −7.400 €
Erbschein (KV Nrn. 12210 und 23300) −1.470 €
Grundbuchberichtigung, Antrag binnen 2 Jahren 0 €
Laufende Hauskosten März bis Oktober 2026 −2.100 €
Energieausweis und Unterlagenbeschaffung −500 €
Überschuss nach § 2047 Abs. 1 BGB 366.530 €
Je Erbe bei einem Erbteil von 1/2 183.265 €

Alle Wertansätze sind Annahmen, die Summen Eigenrechnungen; Gebührensätze aus GNotKG Anlage 1 und Anlage 2. Nicht enthalten sind Maklerprovision, Räumung und Sanierung. Steuerlich gilt eine eigene Rechnung: Der erbschaftsteuerliche Erwerb bemisst sich nach anderen Regeln und liegt hier je Kind unter dem Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Was das für Sie bedeutet, zeigt der Ratgeber zur Erbschaftsteuer auf Immobilien; verbindlich klärt es eine Steuerberatung. Den realistischen Erlös zeigt eine Einschätzung des Marktwerts.

Häufige Fragen

Muss ich als Erbe erst ins Grundbuch, bevor ich das geerbte Haus verkaufen kann?

Nicht zwingend. Der Voreintragungsgrundsatz des § 39 Abs. 1 GBO gilt nach § 40 Abs. 1 GBO gerade nicht für den Erben des eingetragenen Berechtigten, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll. Nachweisen müssen Sie die Erbfolge trotzdem (§ 35 Abs. 1 GBO), und die Zwei-Jahres-Frist zu KV Nr. 14110 GNotKG läuft weiter.

Wie lange dauert es vom Todesfall bis zum Verkauf eines geerbten Hauses?

Belastbare bundesweite Durchschnittswerte gibt es nicht. Planbar sind nur die Fixpunkte: sechs Wochen Ausschlagungsfrist, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt, nach der Beurkundung bis zu drei Monate für das gemeindliche Vorkaufsrecht. Die größte Unbekannte ist der Erbnachweis: Bei notarieller Verfügung genügen Verfügung und Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO), sonst kommt die Bearbeitungszeit des Nachlassgerichts hinzu.

Wer zahlt Grundsteuer, Versicherung und Darlehensraten zwischen Todesfall und Verkauf?

Der Nachlass, und damit wirtschaftlich die Erben. Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes über (§ 1922 Abs. 1 BGB), der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB), mehrere Erben als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Diese Kosten sind vor der Verteilung aus dem Nachlass zu begleichen (§ 2046 Abs. 1 BGB). Dokumentieren Sie jede Zahlung.

Muss ich das geerbte Haus vor dem Verkauf räumen oder sanieren?

Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht, entscheidend ist der Kaufvertrag. Ein Haftungsausschluss hilft dem Verkäufer aber nicht, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen“ hat (§ 444 BGB). Weil Erben den Zustand oft nur vom Hörensagen kennen, nennen Sie bekannte Mängel wie Feuchtigkeit im Keller ausdrücklich im Vertrag.

Was passiert, wenn die Erben unbekannt sind oder niemand die Erbschaft annimmt?

Dann sichert das Nachlassgericht das Vermögen: „Bis zur Annahme der Erbschaft hat das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht“, und ebenso, wenn der Erbe unbekannt oder ungewiss ist, ob er angenommen hat (§ 1960 Abs. 1 BGB). Es kann einen Nachlasspfleger bestellen (Abs. 2), oft der einzige Weg, für ein leerstehendes Haus Versicherung und Verkehrssicherung geregelt zu bekommen.

Fazit

Alle harten Termine hängen an einem Datum, dem Todestag: drei Werktage, sechs Wochen, drei Monate, zwei Jahre. Nur der letzte kostet unmittelbar Geld, die anderen kosten Rechte oder Kontrolle. Weitere Beiträge sammelt der Ratgeber Erben und Schenken. Nächster Schritt: Sterbeurkunde und Erbnachweis beschaffen, das Grundbuchfenster markieren und parallel eine kostenlose Ersteinschätzung des Hauswerts einholen.

Quellen

erbegeerbtes hausnachlassgrundbuchimmobilienverkauf

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