Haus geerbt, was tun? Fristen und erste Schritte im Erbfall

Das Wichtigste in Kürze

• 6 Wochen für die Ausschlagung: Die Frist beginnt mit Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund, bei einem Testament erst mit der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 1 und Abs. 2 BGB). Bei Auslandsbezug sind es 6 Monate.
• Form schlägt Absicht: Eine Ausschlagung wirkt nur zur Niederschrift des Nachlassgerichts oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 Abs. 1 BGB). Brief oder E-Mail genügen nicht, und mit Fristablauf gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).
• 3 Monate für die Anzeige beim Finanzamt: Gehört Grundbesitz zum Erwerb, entfällt die Anzeigepflicht auch dann nicht, wenn ein Testament gerichtlich oder notariell eröffnet wurde (§ 30 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG).
• Haftung greift sofort: Sie haften für alle Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB), mehrere Erben sogar als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Eine Beschränkung auf den Nachlass gibt es nur über Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB).
• Kosten des Erbnachweises: Bei einem Geschäftswert von 296.000 Euro kostet der Erbschein 1.270 Euro (2,0 Gebühren nach Tabelle B, GNotKG KV Nrn. 12210 und 23300). Die Eintragung der Erben im Grundbuch kostet 0 Euro, wenn der Antrag binnen 2 Jahren seit dem Erbfall eingeht (GNotKG KV Nr. 14110).
• Leerstand ist meldepflichtig: Steht das geerbte Haus plötzlich leer, müssen Sie das als Gefahrerhöhung unverzüglich dem Gebäudeversicherer anzeigen (§ 23 Abs. 3 VVG).

Nach dem Erbfall haben Sie sechs Wochen Zeit, die Erbschaft auszuschlagen (§ 1944 Abs. 1 BGB), und drei Monate, den Erwerb beim Finanzamt anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). In dieser Reihenfolge gehen Sie vor: Nachlass sichten, Haftung klären, Haus sichern und versichern, Erbnachweis und Unterlagen beschaffen. Erst am Ende entscheiden Sie, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst einziehen.

Was bedeutet es rechtlich, ein Haus zu erben?

Sie erben kein Haus. Sie erben einen Nachlass, in dem ein Haus liegt. Dieser Unterschied entscheidet über fast alles, was in den ersten Wochen passiert.

Mit dem Tod geht das Vermögen des Erblassers als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Praktisch heißt das: Sie übernehmen in derselben Sekunde Grundstück, Darlehen, Gebäudeversicherung, Stromvertrag, offene Handwerkerrechnungen, laufende Mietverträge und Pflichtteilsansprüche Dritter. Herauspicken können Sie nichts. Es gibt nur die Entscheidung für den ganzen Nachlass oder gegen den ganzen Nachlass.

Wie groß der Immobilienanteil an deutschen Erbschaften ist, zeigt die amtliche Statistik: 2024 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts 113,2 Milliarden Euro Vermögen erbschaft- und schenkungsteuerlich veranlagt, davon 46,4 Milliarden Euro Grundvermögen, also rund 41 Prozent.

Viele Ratgeber setzen den Verkauf an Position zwei. Das ist zu früh. Solange nicht geklärt ist, ob der Nachlass werthaltig ist und wie der Erbnachweis geführt wird, kann niemand wirksam einen Kaufvertrag schließen. Die ersten Wochen gehören der Bestandsaufnahme. Wie der Verkauf danach abläuft, lesen Sie unter geerbtes Haus verkaufen; alle weiteren Themen sammelt unser Ratgeber zum Immobilienerbe.

Welche Fristen laufen sofort nach dem Erbfall?

Einige Fristen starten mit dem Todestag, andere erst mit Ihrer Kenntnis, wieder andere mit der Annahme der Erbschaft. Wer das durcheinanderbringt, verliert Rechte, ohne es zu merken.

Quellen: §§ 1944, 1945, 1954, 1980, 2014, 2259, 564 BGB und § 28 PStG, § 30 ErbStG, § 23 VVG sowie GNotKG Kostenverzeichnis Nr. 14110, jeweils gesetze-im-internet.de, abgerufen am 4. August 2026.

Wann beginnt die Sechs-Wochen-Frist wirklich?

Das ist der am häufigsten missverstandene Punkt. Die Frist läuft nicht ab dem Todestag, sondern ab dem Zeitpunkt, in dem Sie sowohl vom Anfall der Erbschaft als auch vom Grund Ihrer Berufung erfahren. Beruht Ihre Erbenstellung auf einem Testament oder Erbvertrag, beginnt sie sogar erst mit der Bekanntgabe der Verfügung durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 2 S. 2 BGB). Bei gesetzlicher Erbfolge ist es dagegen regelmäßig der Tag, an dem Sie vom Tod und Ihrem Verwandtschaftsverhältnis erfahren. Sechs Monate statt sechs Wochen gelten, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Wie entscheiden Sie zwischen Annahme und Ausschlagung?

Nichts zu tun ist keine neutrale Option. Wer die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist verstreichen lässt, kann nicht mehr ausschlagen; mit Fristablauf gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB). Schweigen ist also eine Entscheidung, und zwar eine endgültige.

In den sechs Wochen sollten Sie deshalb eine ehrliche Bilanz aufstellen. Auf die Aktivseite gehören der Verkehrswert der Immobilie, Bankguthaben, Wertpapiere, Fahrzeuge und Hausrat. Auf die Passivseite gehören Restvaluta der Darlehen, Konsumkredite, offene Rechnungen, Pflegeheim- und Bestattungskosten sowie Pflichtteils- und Vermächtnisansprüche. Die Immobilie ist meist der größte Posten, deshalb hilft eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts schon vor der Entscheidung. Wie Immobilienwerte systematisch ermittelt werden, erklärt unser Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Kommen Sie in sechs Wochen nicht zu einem klaren Bild, gibt es zwei Sicherungen. Erstens dürfen Sie die Berichtigung einer Nachlassverbindlichkeit bis zum Ablauf der ersten drei Monate nach Annahme verweigern, längstens bis zur Errichtung des Inventars (§ 2014 BGB). Das verschafft Zeit, beschränkt aber die Haftung nicht. Zweitens können Annahme und Ausschlagung angefochten werden, etwa bei einem Irrtum über die Überschuldung des Nachlasses: sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfechtungsgrund, sechs Monate bei Auslandsbezug, absolute Grenze 30 Jahre (§ 1954 BGB).

Wie schlagen Sie die Erbschaft formwirksam aus?

Die Ausschlagung ist strikt formgebunden. Sie erfolgt gegenüber dem Nachlassgericht, entweder zur Niederschrift des Nachlassgerichts oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 Abs. 1 BGB). Ein Einschreiben, eine E-Mail oder ein Fax erfüllt diese Form nicht. Wer sich vertreten lässt, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 1945 Abs. 3 BGB).

Praktisch heißt das: Sie geben die Erklärung persönlich beim Nachlassgericht zu Protokoll, oder Sie lassen Ihre Unterschrift beim Notar beglaubigen und reichen die Urkunde ein. Beides braucht einen Termin. Wer erst in der letzten Woche der Frist damit beginnt, riskiert, dass keiner mehr frei ist.

Bedenken Sie außerdem, dass die Ausschlagung die Erbfolge weiterschiebt. Schlagen Sie aus, rücken die nächsten Berechtigten nach, häufig die eigenen Kinder. Für Minderjährige muss gesondert ausgeschlagen werden, unter Umständen mit familiengerichtlicher Genehmigung. Bei Unsicherheit gehört der Fall zu einem Fachanwalt für Erbrecht, nicht in ein Formular.

Wofür haften Sie als Erbe, und wie begrenzen Sie die Haftung?

Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten, also für die vom Erblasser herrührenden Schulden und zusätzlich für Verbindlichkeiten aus Pflichtteilsrechten, Vermächtnissen und Auflagen (§ 1967 BGB). Ohne Gegenmaßnahmen haften Sie dafür auch mit Ihrem eigenen Vermögen. Bei mehreren Erben verschärft sich die Lage: Miterben haften als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB), ein Gläubiger kann also einen einzelnen Miterben in voller Höhe in Anspruch nehmen. Was das für mehrere Erben bedeutet, vertieft unser Beitrag zur Erbengemeinschaft beim Hausverkauf.

Quellen: §§ 1944, 1945, 1975, 1980, 1981, 1990, 2014 BGB, § 26 Abs. 1 InsO sowie GNotKG Kostenverzeichnis Nrn. 12310 und 12311, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 4. August 2026. Achtung: Wird auf Gläubigerantrag eine Inventarfrist gesetzt und verstreicht sie ungenutzt, haftet der Erbe unbeschränkt (§ 1994 Abs. 1 BGB).

Die drei Fallen bei der Haftungsbeschränkung

Erstens die Antragspflicht. Sobald Sie von Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des Nachlasses erfahren, müssen Sie unverzüglich Nachlassinsolvenz beantragen, sonst haften Sie den Gläubigern für den Schaden (§ 1980 Abs. 1 BGB). Zögern ist hier haftungsbegründend.

Zweitens die Masse. Reicht das Vermögen voraussichtlich nicht für die Verfahrenskosten, weist das Insolvenzgericht den Antrag ab (§ 26 Abs. 1 InsO). Dann bleibt nur die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB: Sie verweigern die Befriedigung und geben den vorhandenen Nachlass heraus.

Drittens die Inventarfrist. Setzt das Nachlassgericht auf Gläubigerantrag eine Inventarfrist und verstreicht diese ohne Inventar, haften Sie unbeschränkt (§ 1994 Abs. 1 BGB). Solche Post lässt man nicht liegen.

Diese Ausführungen sind allgemeine Information und ersetzen keine Rechtsberatung. Sobald der Nachlass unübersichtlich wird oder Gläubiger sich melden, gehört der Fall zu einem Fachanwalt für Erbrecht.

Warum müssen Sie den Erbfall beim Finanzamt anzeigen?

Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis vom Anfall schriftlich anzuzeigen, und zwar beim für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Das ist keine Steuererklärung, sondern eine formlose Mitteilung: wer wann verstorben ist, in welchem Verhältnis Sie zum Erblasser standen, was zum Nachlass gehört und worauf Ihre Erbenstellung beruht.

Der entscheidende Punkt für Immobilienerben steht in Absatz 3. Die Erleichterung, wonach es keiner Anzeige bedarf, wenn der Erwerb auf einer gerichtlich oder notariell eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht, gilt ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz, Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Auslandsvermögen zum Erwerb gehören. Wer ein Haus erbt, muss also selbst anzeigen, auch wenn das Nachlassgericht das Testament längst eröffnet hat.

Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob am Ende überhaupt Steuer anfällt. Freibeträge betreffen erst die Festsetzung. Welche Freibeträge gelten und wie eine Immobilie dafür bewertet wird, behandelt unser Beitrag zur Erbschaftssteuer bei Immobilien. Steuerliche Einzelfragen gehören zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater; dieser Abschnitt ersetzt keine steuerliche Beratung.

Wie sichern und versichern Sie das geerbte Haus?

Vom Todestag an ist das Haus Ihr Risiko. Zwei Pflichten sind bundesrechtlich klar geregelt.

Die erste betrifft die Versicherung. Tritt nach Vertragsschluss eine Gefahrerhöhung unabhängig vom Willen des Versicherungsnehmers ein, muss er sie dem Versicherer unverzüglich anzeigen, nachdem er davon Kenntnis erlangt hat (§ 23 Abs. 3 VVG). Ein bislang bewohntes Haus, das nach dem Tod des Eigentümers leersteht, ist der Standardfall. Melden Sie den Leerstand sofort und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, unter welchen Bedingungen der Schutz weiterläuft. Welche Obliegenheiten konkret gelten, etwa zu Kontrollgängen oder zum Absperren der Wasserleitung, steht in Ihren Versicherungsbedingungen und nirgendwo sonst. Die Verbraucherzentrale weist zudem darauf hin, dass Versicherte jeden Schaden so gering wie möglich halten und ihn sofort melden müssen.

Die zweite betrifft die Haftung für das Gebäude selbst. Für Schäden durch Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen haftet der Eigenbesitzer, wenn fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung ursächlich war; entlastet ist nur, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat (§ 836 Abs. 1 und Abs. 3 BGB). Eine lose Dachziegelreihe oder ein morscher Balkon sind ab dem Erbfall Ihr Problem.

Verkehrssicherungspflichten wie Räum- und Streupflichten regeln dagegen die Gemeinden in ihren Satzungen. Bundesweit gültige Fristen gibt es dazu nicht, fragen Sie im Zweifel bei der Gemeinde nach.

Praktische Sicherung in der ersten Woche

Beschaffen Sie alle Schlüssel und wechseln Sie im Zweifel den Schließzylinder. Notieren Sie die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser mit Datum. Leeren Sie den Briefkasten regelmäßig oder richten Sie einen Nachsendeauftrag ein, denn unbeachtete Post ist die häufigste Ursache für versäumte Fristen. Dokumentieren Sie den Zustand von Dach, Keller, Heizung und Fassade mit Fotos. Und lassen Sie die Heizung im Winter auf Frostschutz laufen, statt sie ganz abzustellen.

Welche laufenden Kosten und Kredite laufen einfach weiter?

Verträge enden nicht mit dem Tod, sie wechseln den Vertragspartner. Über § 1922 BGB treten Sie in Gebäudeversicherung, Strom-, Gas- und Wasserverträge, Abfallentsorgung, Internetanschluss und Wartungsverträge ein.

Das gilt auch für das Darlehen. Ein grundschuldbesichertes Immobiliendarlehen endet nicht mit dem Erbfall, die Raten laufen weiter, die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen. Informieren Sie die Bank früh und klären Sie, ob eine Restschuldversicherung bestand. Zahlungsrückstände in den ersten Monaten sind teuer und fast immer vermeidbar.

Bei der Grundsteuer ist Steuerschuldner derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist; sind es mehrere Personen, haften sie als Gesamtschuldner (§ 10 GrStG). Der Bescheid läuft daher zunächst auf den Verstorbenen weiter, bis die Zurechnung fortgeschrieben ist. Zahlen müssen Sie trotzdem, und zwar aus dem Nachlass.

Eine Warnung zum Nachlassvermögen: Wer Geld vom Konto des Erblassers abhebt, Möbel verkauft oder das Auto ummeldet, kann damit schlüssig die Annahme der Erbschaft erklären. Solange Sie die Ausschlagung ernsthaft erwägen, beschränken Sie sich auf reine Sicherungsmaßnahmen und die Bestattung.

Was gilt für Mieter im geerbten Haus?

Hier steht in vielen Ratgebern schlicht das Falsche, deshalb die saubere Trennung.

Fall 1: Der Verstorbene war Vermieter, Sie erben ein vermietetes Haus. Dann treten Sie über § 1922 BGB in die bestehenden Mietverträge ein, unverändert und ohne Sonderkündigungsrecht. Sie übernehmen die Kautionen und schulden die Betriebskostenabrechnung. Ein Verkauf bleibt möglich, der Erwerber tritt dann seinerseits in die Mietverhältnisse ein.

Fall 2: Der Verstorbene war Mieter. Nur dafür gilt § 564 BGB: Tritt niemand nach §§ 563, 563a BGB ein, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt, und Erbe wie Vermieter können binnen eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Diese Monatsfrist wird oft verpasst, weil die Wohnungsauflösung Vorrang bekommt.

Welche Unterlagen brauchen Sie, und was kostet der Erbnachweis?

Gegenüber Grundbuchamt, Bank und späteren Kaufinteressenten müssen Sie Ihre Erbenstellung belegen. Der Nachweis erfolgt gegenüber dem Grundbuchamt durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis; beruht die Erbfolge auf einer notariellen Verfügung von Todes wegen, genügt regelmäßig deren Vorlage mit dem Eröffnungsprotokoll, das Grundbuchamt kann aber einen Erbschein verlangen (§ 35 Abs. 1 GBO). Bei handschriftlichen Testamenten heißt das in der Praxis fast immer: Erbschein.

Geschäftswert im Erbscheinverfahren ist der Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten (§ 40 Abs. 1 GNotKG). Ein Restdarlehen auf dem Haus senkt also die Erbscheinkosten.

Die Eintragung der Erben im Grundbuch selbst kostet zusätzlich 0 Euro, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht.

Quellen: § 40 Abs. 1 GNotKG (Geschäftswert), § 34 Abs. 2 GNotKG und Anlage 2 (Tabelle B), Kostenverzeichnis Nrn. 12210, 23300 und 14110, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 4. August 2026. Die Zwischenstufen der Tabelle B steigen ab 200.000 Euro je angefangene 30.000 Euro um 50 Euro.

Welche Dokumente Sie parallel besorgen sollten

Sammeln Sie früh: Sterbeurkunde (der Sterbefall ist dem Standesamt spätestens am dritten auf den Tod folgenden Werktag anzuzeigen, § 28 PStG), Testament mit Eröffnungsprotokoll, aktuellen Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Grundsteuerbescheid, Versicherungsschein, Darlehensverträge sowie bei vermieteten Objekten alle Mietverträge. Welche Papiere für einen späteren Verkauf zwingend vorliegen müssen, listet unser Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf vollständig auf.

Wer ein Testament besitzt, das sich nicht in amtlicher Verwahrung befindet, muss es unverzüglich nach Kenntnis vom Tod beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 Abs. 1 BGB). Das gilt auch dann, wenn der Inhalt dem Finder nicht gefällt.

Muss das Grundbuch geändert werden, und was kostet das?

Ja. Wird das Grundbuch durch einen Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig, soll das Grundbuchamt dem Eigentümer die Pflicht auferlegen, den Berichtigungsantrag zu stellen und die erforderlichen Unterlagen zu beschaffen (§ 82 GBO). Aussitzen lässt sich das nicht, und für einen Verkauf ist die Berichtigung ohnehin praktisch unverzichtbar.

Der Kostenvorteil ist erheblich, aber befristet: Die 1,0 Gebühr für die Eigentumseintragung nach KV Nr. 14110 GNotKG wird für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers nicht erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht. Danach fällt die volle Gebühr an. Trennen Sie die beiden Posten also sauber: Die Eintragung der Erben ist zwei Jahre lang gebührenfrei, der Erbschein ist es nie.

Rechenbeispiel: Was in den ersten Wochen tatsächlich passiert

Anna F. erbt das Einfamilienhaus ihrer Mutter. Alle Werte sind Annahmen dieses Beispiels, alle Gebühren und Fristen sind belegt.

Ausgangslage. Todestag der Mutter: Montag, 15. Juni 2026. Ein handschriftliches Testament setzt Anna als Alleinerbin ein. Das Nachlassgericht eröffnet es und gibt Anna am Montag, 22. Juni 2026, Kenntnis. Das Haus steht seit dem Todestag leer.

• Einfamilienhaus: 320.000 Euro
• Girokonto und Sparbuch: 18.000 Euro
• Nachlass brutto: 320.000 + 18.000 = 338.000 Euro
• Restvaluta des grundschuldbesicherten Darlehens: 42.000 Euro
• Nachlass netto: 338.000 − 42.000 = 296.000 Euro

Schritt 1: Die Ausschlagungsfrist. Sechs Wochen ab Kenntnis (§ 1944 Abs. 1 und Abs. 2 S. 2 BGB). Fristbeginn ist nicht der Todestag, sondern der 22. Juni 2026, weil die Berufung auf einer letztwilligen Verfügung beruht. 22. Juni 2026 plus 42 Tage bedeutet Fristablauf mit dem 3. August 2026. Anna hat also 42 Tage, um zu prüfen, ob sich der Nachlass rechnet: 338.000 Euro Aktiva gegen 42.000 Euro Darlehen ergeben einen Überschuss von 296.000 Euro. Sie schlägt nicht aus. Mit Ablauf des 3. August 2026 gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).

Schritt 2: Die Anzeige beim Finanzamt. Drei Monate ab Kenntnis vom Anfall (§ 30 Abs. 1 ErbStG): 22. Juni 2026 plus drei Monate ergibt den 22. September 2026. Weil Grundbesitz zum Erwerb gehört, greift die Erleichterung des § 30 Abs. 3 ErbStG nicht. Anna zeigt also selbst schriftlich an, obwohl das Testament bereits eröffnet ist.

Schritt 3: Die Versicherung. Das Haus steht leer, das ist eine Gefahrerhöhung unabhängig von Annas Willen. Nach § 23 Abs. 3 VVG informiert sie den Gebäudeversicherer unverzüglich, also im Juni 2026 und nicht erst im Herbst. Käme es zu einem Leitungswasserschaden, haftet sie für das Gebäude ohnehin selbst nach § 836 Abs. 1 BGB, sofern mangelhafte Unterhaltung ursächlich war.

Schritt 4: Erbschein und Grundbuch. Weil das Testament handschriftlich ist, verlangt § 35 Abs. 1 GBO hier einen Erbschein. Geschäftswert nach § 40 Abs. 1 GNotKG: 338.000 − 42.000 = 296.000 Euro. Gebührenstufe nach § 34 Abs. 2 GNotKG: ab 200.000 Euro (dort 435 Euro) steigt die 1,0 Gebühr je angefangene 30.000 Euro um 50 Euro. 296.000 − 200.000 = 96.000 Euro, das sind vier angefangene Stufen. Die 1,0 Gebühr nach Tabelle B beträgt damit 435 + (4 × 50) = 635 Euro.

• Erteilung des Erbscheins, 1,0 (KV Nr. 12210): 635 Euro
• Abnahme der eidesstattlichen Versicherung, 1,0 (KV Nr. 23300): 635 Euro
• Summe Erbschein: 1.270 Euro
• Eintragung von Anna als Eigentümerin im Grundbuch (KV Nr. 14110): 0 Euro, weil der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall, also bis zum 15. Juni 2028, eingeht

Gesamtkosten der Eigentumsumschreibung: 1.270 Euro.

Gegenrechnung: Was wäre bei unklarem Nachlass? Hätte Anna nicht überblicken können, ob noch Schulden auftauchen, hätte sie Nachlassverwaltung beantragen können (§ 1981 Abs. 1 BGB), womit sich ihre Haftung auf den Nachlass beschränkt (§ 1975 BGB). Geschäftswert ist nach § 64 Abs. 1 GNotKG der Wert des verwalteten Vermögens, also 338.000 Euro. Anders als beim Erbschein gilt hier Tabelle A: 338.000 − 200.000 = 138.000 Euro, das sind fünf angefangene Stufen zu je 30.000 Euro, und Tabelle A steigt in diesem Bereich je Stufe um 210 Euro. Die 1,0 Gebühr beträgt damit 2.038 + (5 × 210) = 3.088 Euro.

• Verfahren im Allgemeinen, 0,5 (KV Nr. 12310, Tabelle A): 3.088 × 0,5 = 1.544 Euro
• Jahresgebühr (KV Nr. 12311): 10 Euro je angefangene 5.000 Euro Nachlasswert, Verbindlichkeiten werden hier nicht abgezogen. 338.000 ÷ 5.000 = 67,6, also 68 angefangene Einheiten, macht 680 Euro. Für Anordnungsjahr und Folgejahr wird nur eine Jahresgebühr erhoben.
• Gerichtskosten für 2026 und 2027 zusammen: 1.544 + 680 = 2.224 Euro, zuzüglich der Vergütung des Nachlassverwalters

Die Rechnung zeigt den Kern der Entscheidung: Die Haftungsbeschränkung ist kein kostenloses Sicherheitsnetz, sie kostet in diesem Beispiel deutlich mehr als der Erbschein, nämlich fast das Doppelte allein an Gerichtskosten. Sie lohnt sich, wenn unbekannte Nachlassverbindlichkeiten realistisch sind, nicht als Vorsichtsmaßnahme bei einem klaren Nachlass.

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen: Wann fällt diese Entscheidung?

Zuletzt, und das ist Absicht. Erst wenn Fristen gewahrt, Haftung geklärt, Versicherung angepasst und der Erbnachweis in Arbeit ist, hat die Nutzungsfrage eine belastbare Grundlage.

Selbst nutzen setzt voraus, dass Lage, Größe und Zustand zu Ihrem Leben passen und dass Sie Instandhaltungsstau finanzieren können. Bei mehreren Erben muss zusätzlich geklärt sein, wie die anderen abgefunden werden; dazu lesen Sie unseren Beitrag zum Thema Erbengemeinschaft auszahlen.

Vermieten bindet Kapital, erzeugt laufende Pflichten und setzt eine realistische Kalkulation aus Miete, Rücklage und Steuer voraus. Es ist der aufwendigste Weg, nicht der bequemste.

Verkaufen ist der häufigste Weg, besonders bei mehreren Erben und bei Immobilien in anderen Regionen. Voraussetzung ist ein belastbarer Wert. Holen Sie sich dafür eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts, bevor Sie über Preise diskutieren.

Ein steuerlicher Hinweis gehört dazu: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie rechnet das Steuerrecht die Anschaffung des Erblassers zu. Ob eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn anfällt, hängt daher an dessen Anschaffungszeitpunkt und an der Nutzung. Die Grundregeln erklärt unser Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Welche Fehler machen Erben in den ersten Wochen am häufigsten?

• Die Frist mit dem Todestag verwechseln. Bei testamentarischer Berufung beginnt sie erst mit der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 2 S. 2 BGB).
• Formlos ausschlagen. Brief oder E-Mail wahren die Form des § 1945 BGB nicht, die Ausschlagung ist dann unwirksam und die Frist läuft weiter.
• Auf die Finanzamtsmeldung verzichten, weil ein Testament eröffnet wurde. Bei Grundbesitz greift die Ausnahme des § 30 Abs. 3 ErbStG nicht.
• Den Leerstand nicht melden. Ohne Anzeige nach § 23 Abs. 3 VVG riskieren Sie im Schadensfall Diskussionen über den Versicherungsschutz.
• Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter annehmen. § 564 BGB gilt beim Tod des Mieters, nicht beim Tod des Vermieters.
• Die Zwei-Jahres-Frist im Grundbuch verstreichen lassen. Danach ist die Eintragung der Erben nicht mehr gebührenfrei (KV Nr. 14110 GNotKG).
• Aus dem Nachlass zahlen, bevor der Überblick steht. Die Dreimonatseinrede des § 2014 BGB existiert genau für diese Situation.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit, ein geerbtes Haus auszuschlagen, und wann beginnt die Frist genau?

Sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall der Erbschaft und vom Grund Ihrer Berufung (§ 1944 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 BGB). Beruht Ihre Erbenstellung auf einem Testament oder Erbvertrag, beginnt die Frist erst mit der Bekanntgabe der Verfügung durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 2 S. 2 BGB). Sechs Monate gelten, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Reicht ein formloser Brief ans Nachlassgericht, um das Erbe auszuschlagen?

Nein. Die Ausschlagung erfolgt gegenüber dem Nachlassgericht zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 Abs. 1 BGB). Brief, Fax und E-Mail genügen nicht. Wer sich vertreten lässt, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 1945 Abs. 3 BGB). Planen Sie den Termin beim Gericht oder Notar deshalb früh in der Sechs-Wochen-Frist ein.

Muss ich das geerbte Haus dem Finanzamt melden, auch wenn ein Testament eröffnet wurde?

Ja. Der Erwerb ist binnen drei Monaten nach Kenntnis schriftlich beim Erbschaftsteuer-Finanzamt anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Erleichterung für gerichtlich oder notariell eröffnete Verfügungen von Todes wegen gilt ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob am Ende Steuer festgesetzt wird.

Was passiert, wenn ich die Sechs-Wochen-Frist verpasse und der Nachlass überschuldet ist?

Mit Fristablauf gilt die Erbschaft als angenommen, eine Ausschlagung ist dann ausgeschlossen (§ 1943 BGB). Es bleiben drei Wege: die Anfechtung der Annahme binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfechtungsgrund (§ 1954 BGB), Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz mit Haftungsbeschränkung auf den Nachlass (§ 1975 BGB) und, wenn der Nachlass nicht einmal die Verfahrenskosten deckt, die Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB). Bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung müssen Sie den Insolvenzantrag unverzüglich stellen (§ 1980 Abs. 1 BGB).

Was kostet der Erbschein für ein geerbtes Haus und wie wird der Wert berechnet?

Geschäftswert ist der Nachlasswert im Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten (§ 40 Abs. 1 GNotKG). Erhoben werden eine 1,0 Gebühr für die Erteilung (KV Nr. 12210) und eine weitere 1,0 Gebühr für die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung (KV Nr. 23300), beide nach Tabelle B. Bei einem Geschäftswert von 296.000 Euro beträgt die 1,0 Gebühr 635 Euro, der Erbschein kostet damit 1.270 Euro.

Muss ich nach dem Erbfall das Grundbuch ändern lassen, und was kostet das?

Ja, das Grundbuchamt soll den Eigentümer zur Stellung des Berichtigungsantrags anhalten (§ 82 GBO). Die 1,0 Gebühr für die Eigentumseintragung wird für Erben des eingetragenen Eigentümers nicht erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht (GNotKG KV Nr. 14110). Die Berichtigung selbst ist in dieser Zeit also kostenfrei, der Erbnachweis über einen Erbschein kostet dagegen extra.

Wer zahlt ab dem Todestag Versicherung, Grundsteuer, Strom und die Darlehensraten?

Der Nachlass, und damit wirtschaftlich Sie als Erbe. Mit dem Tod gehen sämtliche Verträge und Verbindlichkeiten über (§ 1922 Abs. 1 BGB), und Sie haften für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB). Bei der Grundsteuer ist Steuerschuldner, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist; mehrere Personen haften als Gesamtschuldner (§ 10 GrStG). Informieren Sie die finanzierende Bank früh, damit keine Rückstände entstehen.

Was gilt für die Mieter, wenn ich ein vermietetes Haus erbe?

War der Verstorbene Vermieter, treten Sie über § 1922 BGB in die bestehenden Mietverträge ein, unverändert und ohne Sonderkündigungsrecht. War der Verstorbene dagegen Mieter und tritt niemand nach §§ 563, 563a BGB ein, wird das Mietverhältnis mit Ihnen als Erben fortgesetzt; Sie und der Vermieter können dann binnen eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 564 BGB). Diese beiden Fälle werden oft verwechselt.

Fazit

Die ersten Wochen nach einem Immobilienerbe entscheiden sich an Fristen, nicht an Preisen. Sechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt, unverzüglich für die Meldung des Leerstands beim Gebäudeversicherer, zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung: Wer diese vier Termine kennt und die Form des § 1945 BGB beachtet, hat die teuersten Fehler bereits vermieden. Die Haftungsfrage klären Sie vor jeder Nutzungsentscheidung, und bei unübersichtlichem Nachlass gehören Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz auf den Tisch, bevor Sie Rechnungen begleichen. Erst danach stellt sich die Frage nach Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung. Der konkrete nächste Schritt: Tragen Sie die Fristen aus der Tabelle mit den Daten Ihres Erbfalls in den Kalender ein und holen Sie sich parallel eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts, damit Sie die Nachlassbilanz mit einer belastbaren Zahl aufstellen können.

Quellen

• § 1922 BGB Gesamtrechtsnachfolge, abgerufen im August 2026
• § 1943 BGB Annahme und Ausschlagung der Erbschaft, abgerufen im August 2026
• § 1944 BGB Ausschlagungsfrist, abgerufen im August 2026
• § 1945 BGB Form der Ausschlagung, abgerufen im August 2026
• § 1954 BGB Anfechtungsfrist, abgerufen im August 2026
• § 1967 BGB Erbenhaftung, Nachlassverbindlichkeiten, abgerufen im August 2026
• § 1975 BGB Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenzverfahren, abgerufen im August 2026
• § 1980 BGB Antragspflicht des Erben, abgerufen im August 2026
• § 1981 BGB Anordnung der Nachlassverwaltung, abgerufen im August 2026
• § 1990 BGB Dürftigkeitseinrede des Erben, abgerufen im August 2026
• § 1994 BGB Inventarfrist, abgerufen im August 2026
• § 2014 BGB Dreimonatseinrede, abgerufen im August 2026
• § 2058 BGB Gesamtschuldnerische Haftung, abgerufen im August 2026
• § 2259 BGB Ablieferungspflicht, abgerufen im August 2026
• § 564 BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, abgerufen im August 2026
• § 836 BGB Haftung des Grundstücksbesitzers, abgerufen im August 2026
• § 30 ErbStG Anzeige des Erwerbs, abgerufen im August 2026
• § 23 VVG Gefahrerhöhung, abgerufen im August 2026
• § 35 GBO Nachweis der Erbfolge, abgerufen im August 2026
• § 82 GBO Berichtigung des Grundbuchs, abgerufen im August 2026
• § 34 GNotKG Wertgebühren, abgerufen im August 2026
• § 40 GNotKG Geschäftswert im Verfahren über Erbscheine, abgerufen im August 2026
• § 64 GNotKG Nachlasspflegschaft, Nachlassverwaltung, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Nrn. 12210, 12310, 12311, 14110, 23300, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 2 (Gebührentabellen A und B), abgerufen im August 2026
• § 26 InsO Abweisung mangels Masse, abgerufen im August 2026
• § 10 GrStG Steuerschuldner, abgerufen im August 2026
• § 28 PStG Anzeige des Sterbefalls, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 320 vom 3. September 2025: Festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer 2024, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Wohngebäudeversicherung für Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer, abgerufen im August 2026