Erbengemeinschaft auszahlen: Miterben korrekt berechnen

Das Wichtigste in Kürze

• 0 Euro Grunderwerbsteuer: Der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG befreit, auch unter Geschwistern. Auf eine Gegenleistung von 285.000 Euro wären nach dem Regelsatz von 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG) sonst 9.975 Euro angefallen.
• Vorempfänge zählen mit dem Wert von damals: § 2055 Abs. 2 BGB stellt auf den Wert zur Zeit der Zuwendung ab. 30.000 Euro aus 2019 bleiben 30.000 Euro und verschieben im Beispiel je 10.000 Euro zu den Geschwistern.
• 835 Euro Grundbuchgebühr geschenkt: Die Gebühr für die Eigentumsumschreibung entfällt, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht, auch nach einer Erbauseinandersetzung (Anmerkung Abs. 1 zu GNotKG-KV Nr. 14110).
• 1.670 Euro Notargebühr netto: 2,0-Gebühr nach Tabelle B bei einem Geschäftswert von 420.000 Euro (GNotKG-KV Nr. 21100), zuzüglich Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer.
• 1.080 Euro Monatsrate: Bei 225.000 Euro Darlehen, 3,76 Prozent Effektivzins (Deutsche Bundesbank, Neugeschäft Juni 2026, Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre) und 2 Prozent Anfangstilgung.
• Jederzeit durchsetzbar: Nach § 2042 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Niemand kann eine Erbengemeinschaft dauerhaft blockieren.

Der Betrag, mit dem Sie Ihre Miterben auszahlen, ergibt sich nicht allein aus Verkehrswert mal Erbquote. Zuerst werden die Nachlassverbindlichkeiten abgezogen (§ 2046 BGB), dann wird der Überschuss nach Erbquoten verteilt (§ 2047 BGB), zuletzt werden Vorempfänge angerechnet (§§ 2050, 2055 BGB). Im durchgerechneten Fall unten zahlt ein Bruder für ein Haus im Wert von 420.000 Euro insgesamt 225.000 Euro an seine beiden Schwestern. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an.

Welche Wege gibt es, einen Miterben auszuzahlen?

Bevor Sie rechnen, sollten Sie wissen, in welche Form Ihre Lösung am Ende gegossen wird. Davon hängt ab, was der Notar kostet, wann die Grunderwerbsteuerbefreiung greift und wie schnell das Grundbuch berichtigt wird.

Quellen: §§ 2033, 2034, 2042, 2046, 2047, 311b BGB und § 29 GBO (gesetze-im-internet.de); § 180 ZVG; §§ 1 und 3 GrEStG; BGH, Urteil vom 21.01.1998, IV ZR 346/96 (BGHZ 138, 8). Abgerufen am 04.08.2026.

Die ersten drei Zeilen sind Einigungslösungen, die vierte ist der Notausgang. Für die Rechnung selbst macht die Wahl keinen Unterschied, der Auszahlungsbetrag entsteht immer aus denselben Größen. Unterschiedlich sind Form, Kosten und Geschwindigkeit.

Wie berechnet sich der Betrag, mit dem Sie Ihre Miterben auszahlen?

„Verkehrswert mal Erbquote“ ist der Kern der Rechnung, aber nicht die ganze Rechnung. Das Gesetz gibt eine Reihenfolge in drei Schritten vor, und wer sie überspringt, verhandelt auf falscher Grundlage.

Schritt 1: Welche Schulden werden zuerst abgezogen?

Nach § 2046 Abs. 1 Satz 1 BGB sind aus dem Nachlass zunächst die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen: Restdarlehen, Bestattungskosten, offene Rechnungen des Erblassers, Steuerschulden. Erst was danach übrig bleibt, ist die Teilungsmasse.

Reicht das Barvermögen nicht, ist der Nachlass nach § 2046 Abs. 3 BGB „soweit erforderlich, in Geld umzusetzen“. Übernimmt ein Miterbe die Immobilie, übernimmt er in der Praxis meist auch das darauf lastende Restdarlehen. Das ist der Grund, warum seine Ausgleichszahlung deutlich unter dem Quotenanteil am Verkehrswert liegt.

Schritt 2: Wie wird der Überschuss auf die Erbquoten verteilt?

§ 2047 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der nach der Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten verbleibende Überschuss den Erben nach dem Verhältnis der Erbteile gebührt. Das ist die eigentliche Rechtsgrundlage der bekannten Formel.

Die Erbquote ergibt sich aus dem Testament oder aus dem Gesetz. Ohne Testament sind Erben erster Ordnung die Abkömmlinge des Erblassers, und Kinder erben zu gleichen Teilen (§ 1924 Abs. 1 und Abs. 4 BGB). Drei Kinder erben also je ein Drittel. Ist ein Ehegatte vorhanden, verschieben sich die Quoten je nach Güterstand. Die Grundlagen im Überblick finden Sie unter was nach einem Erbfall mit dem Haus zu tun ist.

Schritt 3: Wann müssen Vorempfänge angerechnet werden?

Das ist der Punkt, an dem reale Einigungen unter Geschwistern kippen. Nach § 2050 Abs. 1 BGB sind Abkömmlinge, die als gesetzliche Erben zur Erbfolge gelangen, verpflichtet, dasjenige, was sie von dem Erblasser bei dessen Lebzeiten als Ausstattung erhalten haben, bei der Auseinandersetzung untereinander zur Ausgleichung zu bringen, soweit nicht der Erblasser bei der Zuwendung ein anderes angeordnet hat.

Wichtig sind die Einschränkungen: Zuschüsse zum Einkommen und Ausbildungskosten sind nach § 2050 Abs. 2 BGB nur auszugleichen, soweit sie das den Vermögensverhältnissen des Erblassers entsprechende Maß überstiegen. Sonstige Zuwendungen zählen nach Absatz 3 nur, wenn der Erblasser die Ausgleichung bei der Zuwendung ausdrücklich angeordnet hat. Ein stiller Geldfluss vor zehn Jahren ist also nicht automatisch ein Vorempfang.

Der Rechenweg steht in § 2055 BGB: Der Wert der Zuwendung wird dem Erbteil des Empfängers angerechnet, die Summe aller Zuwendungen dem Nachlass hinzugerechnet. Entscheidend ist Absatz 2, denn maßgeblich ist der Wert, den die Zuwendung zur Zeit der Zuwendung hatte. Es wird nicht aufgezinst und nicht an die Inflation angepasst. 30.000 Euro aus dem Jahr 2019 bleiben 30.000 Euro.

Zählt die Pflege des Erblassers als Ausgleichsposten?

Ja, aber nicht mit einer festen Zahl. Nach § 2057a BGB kann ein Abkömmling, der den Erblasser längere Zeit gepflegt oder durch Mitarbeit oder erhebliche Geldleistungen zum Erhalt oder zur Mehrung des Vermögens beigetragen hat, bei der Auseinandersetzung eine Ausgleichung verlangen. Die Höhe ist so zu bemessen, wie es mit Rücksicht auf Dauer und Umfang der Leistungen und auf den Wert des Nachlasses der Billigkeit entspricht.

Kein Anspruch besteht, wenn für die Leistungen ein angemessenes Entgelt gewährt oder vereinbart wurde. Eine gesetzliche Berechnungsformel gibt es nicht, dieser Posten ist Verhandlungssache. Wer jahrelang gepflegt hat, sollte Pflegegrade, Dokumentationen und Nachweise über eigene Aufwendungen zusammentragen, bevor über Zahlen gesprochen wird.

Warum ist ein neutraler Verkehrswert die Grundlage jeder Einigung?

Alle drei Rechenschritte hängen an einer einzigen Zahl: dem Wert der Immobilie. Solange die Geschwister unterschiedliche Zahlen im Kopf haben, verhandeln sie nicht über Geld, sondern über Gerechtigkeit.

Was genau ist der Verkehrswert?

§ 194 BauGB definiert ihn: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. „Ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse“ heißt: Erinnerungen an das Elternhaus zählen nicht, der Wunsch des Übernehmers nach einem niedrigen Preis ebenso wenig wie die Hoffnung der Ausscheidenden auf einen hohen. Wie der Wert methodisch ermittelt wird, erklärt der Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Der Stichtag ist keine Formalie. Das Statistische Bundesamt weist für das 1. Quartal 2026 einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus, mit starken regionalen Unterschieden: Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen kosteten 3,6 Prozent mehr als im 1. Quartal 2025, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser dort gegenüber dem 4. Quartal 2025 um 0,8 Prozent nachgaben. Wenn zwischen Bewertung und Auszahlung ein Jahr vergeht, liegt womöglich nicht mehr der richtige Wert auf dem Tisch. Halten Sie den Stichtag schriftlich fest.

Wer erstellt ein neutrales Gutachten und was kostet es?

Nach § 193 Abs. 1 BauGB können unter anderem die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss beantragen. Dieser ist eine unabhängige Stelle bei der Kommune oder dem Landkreis und hat kein wirtschaftliches Interesse am Ergebnis. Genau das macht ihn in einer zerstrittenen Erbengemeinschaft wertvoll.

Die Gebühren sind Landesrecht. In Rheinland-Pfalz kostet ein Gutachten für ein bebautes Grundstück mit einem Verkehrswert über 250.000 bis 500.000 Euro nach der Gebührenübersicht der Gutachterausschüsse 3,0 von Tausend zuzüglich 2.150,00 Euro Grundgebühr und 19 Prozent Umsatzsteuer, bei einem Haus von 420.000 Euro also 3.410 Euro netto. Rechtsgrundlage ist die Landesverordnung vom 17.08.2022. Andere Bundesländer rechnen anders, fragen Sie vorab beim zuständigen Ausschuss nach.

Für die erste Größenordnung braucht es dieses Gutachten noch nicht. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts reicht, um zu beurteilen, ob eine Übernahme überhaupt finanzierbar ist. Welche kostenfreien und kostenpflichtigen Wege es gibt, ordnet der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung ein.

Warum sollten Sie die Bindung an den Wert vereinbaren?

Die Gutachten des Gutachterausschusses haben nach § 193 Abs. 3 BauGB „keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist“. Ein Miterbe kann das Ergebnis also schlicht ablehnen und ein zweites Gutachten fordern. Der Ausweg steht im selben Satz: Einigen Sie sich vor der Beauftragung schriftlich darauf, wer den Gutachter beauftragt, wer die Kosten trägt und dass das Ergebnis für alle verbindliche Grundlage der Auseinandersetzung ist. Diese eine Seite Papier spart die zweite und dritte Bewertungsrunde.

Wie läuft die Erbauseinandersetzung ab und welche Form ist nötig?

Der Regelweg ist der Erbauseinandersetzungsvertrag. Nach § 2042 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 BGB etwas anderes ergibt.

Bis dahin gilt eine harte Beschränkung: Nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen, und nach § 2033 Abs. 2 BGB kann ein Miterbe über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen nicht verfügen. Es gibt also kein „halbes Haus“, das ein Geschwisterteil isoliert verkaufen könnte.

Sobald eine Immobilie auf einen Miterben übergehen soll, ist der Vertrag beurkundungspflichtig. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt für einen Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, die notarielle Beurkundung. Auch die Bundesnotarkammer stellt klar: „Befinden sich Immobilien oder Anteile an einer GmbH im Nachlass, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.“

Der praktische Ablauf: Erbnachweis klären, Wert ermitteln, Verbindlichkeiten und Vorempfänge zusammentragen, Finanzierungszusage einholen, beim Notar beurkunden, Ausgleichszahlung fließen lassen, Grundbuch berichtigen. Steht am Ende doch der Verkauf, führt der Beitrag zum Verkauf einer Immobilie durch die Erbengemeinschaft durch diesen anderen Weg.

Wann ist die Abschichtung der bessere Weg?

Bei der Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen Abfindung aus der Gemeinschaft aus, ohne seinen Erbteil zu übertragen. Sein Anteil wächst den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes an. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.01.1998, Az. IV ZR 346/96 (BGHZ 138, 8) entschieden, dass ein Miterbe durch formfreie Vereinbarung ausscheiden kann, indem er seine Mitgliedschaftsrechte aufgibt, und dass das auch gilt, wenn Grundstücke zum Nachlass gehören. Die Abschichtung ist also nicht beurkundungspflichtig.

Formfrei heißt aber nicht papierlos. Für die Berichtigung des Grundbuchs gilt § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO: Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Sie brauchen also beglaubigte Erklärungen, nur eben keine Beurkundung des gesamten Vertrags. Und Sie brauchen eine sorgfältig formulierte Vereinbarung, sonst ist später streitig, wofür die Abfindung gezahlt wurde.

Zur Steuer: Der Erwerb erfolgt hier kraft Anwachsung, also ohne Rechtsgeschäft, und ist damit ein Fall des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG. Dass die Befreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG darauf anwendbar ist, entspricht der Praxis, sollte im konkreten Fall aber vorab mit Notar und Steuerberater geprüft werden.

Was gilt bei der Erbteilsübertragung?

Der dritte Weg ist die Übertragung des kompletten Erbteils. Nach § 2033 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen, und der Vertrag darüber bedarf der notariellen Beurkundung. Der Erwerber rückt als Ganzes in die Erbengemeinschaft ein, mit allen Rechten und Pflichten.

Unter Geschwistern ist das eine saubere und schnelle Lösung. Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil dagegen an einen Dritten, greift § 2034 BGB: Die übrigen Miterben sind zum Vorkauf berechtigt, und die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate. Wer den Einstieg eines fremden Dritten verhindern will, muss in diesen zwei Monaten handeln und die Finanzierung stehen haben. Eine belastbare Ersteinschätzung des Immobilienwerts hilft, in dieser kurzen Zeit überhaupt beurteilen zu können, ob der Preis vertretbar ist.

Fällt beim Auszahlen der Miterben Grunderwerbsteuer an?

Im Regelfall nicht. Das ist der finanziell größte Hebel des ganzen Vorgangs, und er hängt an einer einzigen Voraussetzung: Der Erwerb muss „zur Teilung des Nachlasses“ erfolgen.

Quellen: §§ 1, 3 und 11 GrEStG sowie Art. 105 Abs. 2a GG (gesetze-im-internet.de); Bundesnotarkammer, notar.de, Beitrag vom 02.04.2025. Abgerufen am 04.08.2026.

Warum ist die Zeile zu den Geschwistern so wichtig?

§ 3 Nr. 6 GrEStG befreit den Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Eltern und Kinder sind das, Geschwister nicht, sie sind in der Seitenlinie verwandt. Unter Geschwistern trägt die Steuerfreiheit deshalb allein § 3 Nr. 3 GrEStG, und der setzt voraus, dass der Erwerb der Teilung des Nachlasses dient.

Daraus folgt eine praktische Warnung: Wer die Erbengemeinschaft erst formal auseinandersetzt, sodass die Geschwister als Bruchteilseigentümer im Grundbuch stehen, und Jahre später einem Geschwisterteil dessen Miteigentumsanteil abkauft, kauft nicht mehr „zur Teilung des Nachlasses“. Dann greift der Regelsatz von 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG) oder der höhere Landessatz, denn die Länder haben nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes. Den für Ihr Bundesland geltenden Satz erfragen Sie beim zuständigen Finanzamt.

Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Ob die Befreiung in Ihrem Fall greift, klärt ein Steuerberater verbindlich.

Was kosten Notar und Grundbuch bei der Übernahme?

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert. Bei Austauschverträgen ist nach § 97 Abs. 3 GNotKG nur der Wert der Leistungen des einen Teils maßgebend; wenn der Wert der Leistungen verschieden ist, ist der höhere maßgebend. Beim Erbauseinandersetzungsvertrag ist das in aller Regel der Immobilienwert, nicht die Ausgleichszahlung.

Quellen: GNotKG Anlage 2 (Tabelle B) und Anlage 1 (Kostenverzeichnis Nr. 21100, 14110 nebst Anmerkung Abs. 1, 14121), § 12 Abs. 1 UStG, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 04.08.2026.

Notargebühren kommen zuzüglich Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer nach § 12 Abs. 1 UStG, Grundbuch- und Gerichtsgebühren fallen ohne Umsatzsteuer an. Die Tabelle zeigt also keine Endpreise, sondern die gesetzlichen Gebührensätze.

Das Zwei-Jahres-Fenster, das 835 Euro spart

Die Anmerkung Abs. 1 zu GNotKG-KV Nr. 14110 enthält eine Regel, die kaum jemand kennt: „Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Dies gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.“

Zwei Punkte sind entscheidend. Erstens läuft die Frist ab dem Erbfall, nicht ab dem Auseinandersetzungsvertrag. Wer zwei Jahre über den Wert streitet, verliert den Vorteil. Zweitens gilt sie ausdrücklich auch nach einer Erbauseinandersetzung. Bei einem Haus von 420.000 Euro entfallen so 835 Euro.

Wann brauchen Sie einen Erbschein?

Nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO genügt es, wenn an Stelle des Erbscheins die Verfügung von Todes wegen und die Niederschrift über ihre Eröffnung vorgelegt werden, sofern die Erbfolge auf einer in öffentlicher Urkunde enthaltenen Verfügung beruht. Bei einem notariellen Testament sparen Sie sich den Erbschein. Sonst fällt für das Erbscheinsverfahren nach GNotKG-KV Nr. 12210 eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B an, bei 420.000 Euro also 835,00 Euro.

Rechenbeispiel: 420.000 Euro Haus, drei Geschwister, ein Vorempfang

Die Mutter verstirbt im März 2026 ohne Testament. Drei Kinder erben zu je einem Drittel (§ 1924 Abs. 1 und Abs. 4 BGB). Sohn B möchte das Elternhaus übernehmen und seine Schwestern A und C auszahlen.

Ausgangslage

• Einfamilienhaus, Verkehrswert laut Gutachten des Gutachterausschusses: 420.000 Euro
• Bankguthaben: 25.000 Euro
• Restdarlehen auf dem Haus: 60.000 Euro
• Bestattungskosten: 8.000 Euro
• offene Rechnungen: 2.000 Euro
• Tochter A hat 2019 zur Ausstattung 30.000 Euro erhalten. Ausstattungen sind nach § 2050 Abs. 1 BGB ausgleichungspflichtig, wenn der Erblasser nichts anderes angeordnet hat. Angesetzt wird nach § 2055 Abs. 2 BGB der Wert zur Zeit der Zuwendung, also 30.000 Euro.

Schritt 1: Teilungsmasse nach § 2046 BGB

Aktiva: 420.000 Euro plus 25.000 Euro ergeben 445.000 Euro. Davon gehen die Verbindlichkeiten ab: 60.000 Euro Restdarlehen, 8.000 Euro Bestattung und 2.000 Euro offene Rechnungen, zusammen 70.000 Euro. Die Teilungsmasse beträgt damit 375.000 Euro.

Schritt 2: Ausgleichung des Vorempfangs nach § 2055 Abs. 1 BGB

Der Vorempfang wird der Teilungsmasse rechnerisch hinzugerechnet: 375.000 Euro plus 30.000 Euro ergeben eine Ausgleichungsmasse von 405.000 Euro. Der rechnerische Anteil je Kind beträgt ein Drittel davon, also 135.000 Euro. Bei A wird der Vorempfang auf ihren Anteil angerechnet:

• A: 135.000 Euro abzüglich 30.000 Euro Vorempfang, also 105.000 Euro
• B: 135.000 Euro
• C: 135.000 Euro

Kontrolle: 105.000 plus 135.000 plus 135.000 ergibt 375.000 Euro, exakt die Teilungsmasse. Ohne die Ausgleichung hätten alle drei je 125.000 Euro erhalten. Der Vorempfang verschiebt also 20.000 Euro von A zu B und C, je 10.000 Euro.

Schritt 3: Die Auszahlung nach § 2047 Abs. 1 BGB

Aus dem Bankguthaben von 25.000 Euro werden Bestattung und offene Rechnungen bezahlt, zusammen 10.000 Euro. Es bleiben 15.000 Euro, die vorab an A und C gehen, je 7.500 Euro. B übernimmt das Haus im Wert von 420.000 Euro und zugleich das Restdarlehen von 60.000 Euro, ihm fließt wirtschaftlich also ein Nettowert von 360.000 Euro zu.

• Auszahlung an A: 105.000 Euro abzüglich 7.500 Euro, also 97.500 Euro
• Auszahlung an C: 135.000 Euro abzüglich 7.500 Euro, also 127.500 Euro
• Ausgleichszahlung von B insgesamt: 225.000 Euro

Kontrolle: 360.000 Euro Nettowert abzüglich 225.000 Euro Ausgleichszahlung ergibt 135.000 Euro, genau den Anteil von B.

Schritt 4: Nebenkosten der Übernahme

• Verkehrswertgutachten (Beispiel Rheinland-Pfalz, bebautes Grundstück, Wertstufe über 250.000 bis 500.000 Euro): 3,0 von Tausend auf 420.000 Euro sind 1.260 Euro, zuzüglich 2.150 Euro Grundgebühr also 3.410 Euro netto, mit 19 Prozent Umsatzsteuer 4.057,90 Euro.
• Beurkundung des Erbauseinandersetzungsvertrags. Geschäftswert nach § 97 Abs. 3 GNotKG ist der höhere der ausgetauschten Werte: Haus 420.000 Euro gegen Gegenleistung von 225.000 Euro plus 60.000 Euro übernommener Schuld, also 285.000 Euro. Maßgeblich sind damit 420.000 Euro, 1,0-Gebühr Tabelle B 835 Euro, KV 21100 sieht 2,0 vor: 1.670 Euro netto, mit Umsatzsteuer 1.987,30 Euro zuzüglich Auslagen.
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch, KV 14110: 835 Euro. Diese Gebühr entfällt, weil der Erbfall im März 2026 lag und der Antrag bis März 2028 eingehen kann.
• Grunderwerbsteuer: 0 Euro nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG. Zum Vergleich: Auf die Gegenleistung von 285.000 Euro wären nach dem Regelsatz von 3,5 Prozent 9.975 Euro angefallen.

Summe der Nebenkosten in diesem Fall: 6.045,20 Euro zuzüglich notarieller Auslagen.

Wie finanzieren Sie die Auszahlung der Miterben?

225.000 Euro liegen selten auf dem Konto. In der Regel nimmt der übernehmende Miterbe ein Annuitätendarlehen auf und bestellt dafür eine Grundschuld. Die Deutsche Bundesbank weist in ihrer Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Neugeschäft im Juni 2026 einen Effektivzinssatz von insgesamt 3,95 Prozent p. a. aus, nach Zinsbindung differenziert 3,96 Prozent bei über 1 bis 5 Jahren, 3,76 Prozent bei über 5 bis 10 Jahren und 3,98 Prozent bei über 10 Jahren.

Für die 225.000 Euro aus dem Beispiel bedeutet das bei 3,76 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung eine Annuität von 5,76 Prozent, also 12.960 Euro im Jahr oder 1.080 Euro im Monat. Hinzu kommt das übernommene Restdarlehen von 60.000 Euro. Diese Gesamtbelastung ist die eigentliche Entscheidungsgrundlage.

Die Nebenkosten der Finanzierung sind überschaubar: Die Beurkundung der Grundschuldbestellung ist eine einseitige Erklärung und löst nach GNotKG-KV Nr. 21200 eine 1,0-Gebühr aus, bei 225.000 Euro also 485 Euro netto beziehungsweise 577,15 Euro mit Umsatzsteuer. Die Eintragung im Grundbuch kostet nach KV 14121 ebenfalls 485 Euro, hier ohne Umsatzsteuer.

Eine Ratenzahlung an die Geschwister statt eines Bankdarlehens ist möglich, verlagert aber das Ausfallrisiko auf die Ausscheidenden. Wer das vereinbart, sollte Fälligkeiten, Verzinsung und eine Sicherheit im Vertrag regeln.

Was gilt steuerlich, wenn Sie das Haus später doch verkaufen?

Die Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen sind Immobilien, die im gesamten Zeitraum oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Der Erbfall startet keine neue Frist: Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ist bei unentgeltlichem Erwerb dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. Hatte die Mutter das Haus 1998 gekauft, ist die Zehnjahresfrist für den ererbten Teil längst abgelaufen. Die Grundlagen vertieft der Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Offen ist die Behandlung des entgeltlich hinzuerworbenen Teils. Für den Kauf eines Erbanteils hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22 entschieden: „Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft führt nicht zur anteiligen Anschaffung eines zum Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft gehörenden Grundstücks.“ Der BFH hat damit seine Rechtsprechung geändert, ausdrücklich entgegen Rz 43 des BMF-Schreibens vom 14.03.2006 (BStBl I 2006, 253).

Ob dieselbe Wertung für eine Ausgleichszahlung in der klassischen Erbauseinandersetzung gilt, ist damit nicht entschieden. Wenn Sie in den ersten zehn Jahren nach der Übernahme an einen Verkauf denken, gehört diese Frage vorab zum Steuerberater. Das gilt auch für die Erbschaftsteuer, die hier außen vor bleibt: Die Freibeträge des § 16 Abs. 1 ErbStG betragen 400.000 Euro für Kinder und 500.000 Euro für Ehegatten, alles Weitere behandelt der Beitrag zur Erbschaftsteuer auf Immobilien.

Was passiert, wenn keine Einigung gelingt?

Wenn ein Miterbe blockiert, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Der Antrag eines Miterben genügt, die Immobilie wird versteigert, der Erlös tritt an ihre Stelle. Das Verfahren hat eingebaute Bremsen: Auf Antrag eines Miteigentümers ist die einstweilige Einstellung auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, eine Wiederholung ist möglich, und alle Einstellungen zusammen dürfen fünf Jahre nicht überschreiten.

Wirtschaftlich ist das der schlechteste Ausgang. Die Verbraucherzentrale schreibt dazu: „Zwangsversteigerungen erzielen regelmäßig deutlich niedrigere Preise als ein regulärer Verkauf auf dem freien Markt.“ Die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG ist genau ein solches Verfahren. Wer die Versteigerung als Drohkulisse einsetzt, droht also auch sich selbst. Ist die Übernahme nicht finanzierbar, ist der gemeinsame Verkauf am freien Markt der bessere Weg. Weitere Konstellationen finden Sie im Ratgeber zur geerbten Immobilie.

Welche Fehler kosten Miterben am meisten Geld?

Über den Wert streiten, statt ihn ermitteln zu lassen. Ohne gemeinsame Zahl gibt es keine Verhandlungsbasis. Der Einstieg ist eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts, auf deren Basis Sie entscheiden, ob ein förmliches Gutachten nötig ist.

Die Zwei-Jahres-Frist verstreichen lassen. Sie läuft ab dem Erbfall, nicht ab der Einigung. Wer 26 Monate verhandelt, zahlt eine Grundbuchgebühr, die er nicht hätte zahlen müssen.

Erst auseinandersetzen, dann kaufen. Wer die Erbengemeinschaft auflöst und erst danach einem Geschwisterteil dessen Anteil abkauft, verliert die Befreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG. Die Übernahme gehört in den Auseinandersetzungsvertrag.

Vorempfänge verschweigen. Sie kommen fast immer ans Licht, und dann meist erst beim Notar. Legen Sie Zuwendungen früh offen und klären Sie, ob § 2050 BGB sie überhaupt erfasst.

Nur die Ausgleichszahlung rechnen. Zur tatsächlichen Belastung gehören auch das übernommene Restdarlehen, Notar- und Gutachterkosten und die laufende Instandhaltung. Im Beispiel sind das neben den 225.000 Euro weitere 60.000 Euro Restschuld und gut 6.000 Euro Nebenkosten.

Ohne Finanzierungszusage verhandeln. Eine Einigung, die an der Bank scheitert, kostet Monate. Holen Sie die Zusage ein, bevor Sie eine Zahl zusagen.

Häufige Fragen

Wie berechnet sich der Betrag, mit dem ich meine Miterben auszahlen muss?

In drei Schritten: Zuerst werden die Nachlassverbindlichkeiten abgezogen (§ 2046 BGB), dann wird der Überschuss nach dem Verhältnis der Erbteile verteilt (§ 2047 BGB), zuletzt werden ausgleichungspflichtige Vorempfänge angerechnet (§§ 2050, 2055 BGB). Wer die Immobilie samt Restdarlehen übernimmt, zahlt entsprechend weniger aus. Im Beispiel oben ergibt das bei einem Haus von 420.000 Euro eine Ausgleichszahlung von 225.000 Euro an zwei Schwestern.

Fällt beim Auszahlen der Miterben Grunderwerbsteuer an?

In der Regel nicht. Nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses von der Besteuerung ausgenommen, auch unter Geschwistern; nach Satz 3 stehen den Miterben deren Ehegatten oder Lebenspartner gleich. Entscheidend ist, dass der Erwerb der Nachlassteilung dient. Erfolgt er Jahre nach der vollzogenen Auseinandersetzung, greift die Befreiung nicht mehr, und es bleibt beim Regelsatz von 3,5 Prozent nach § 11 GrEStG oder dem höheren Landessatz.

Muss ich meine Geschwister überhaupt auszahlen, oder kann ich das ablehnen?

Sie müssen niemanden auszahlen, aber Sie können die Auseinandersetzung nicht verhindern. Nach § 2042 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe sie jederzeit verlangen. Wollen Sie die Immobilie behalten, ist die Auszahlung der Preis dafür. Sonst bleibt der gemeinsame Verkauf, und wenn auch der scheitert, die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG mit typischerweise schlechterem Ergebnis für alle.

Kann ich Miterben in Raten auszahlen?

Ja, wenn alle Beteiligten zustimmen. Eine gesetzliche Vorgabe für den Zahlungszeitpunkt gibt es nicht, die Erbengemeinschaft kann Fälligkeiten frei vereinbaren. Sinnvoll ist das nur mit klaren Regelungen zu Raten, Verzinsung und Sicherheiten, etwa einer Grundschuld zugunsten der ausscheidenden Miterben. Ohne Sicherheit tragen diese das volle Ausfallrisiko.

Was ist eine Abschichtung und wann ist sie besser als der Auseinandersetzungsvertrag?

Bei der Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen Abfindung aus, sein Erbteil wächst den übrigen kraft Gesetzes an. Der BGH hat mit Urteil vom 21.01.1998 (IV ZR 346/96) entschieden, dass das formfrei möglich ist, auch wenn ein Grundstück zum Nachlass gehört. Sie sparen damit die Beurkundungsgebühr für den gesamten Vertrag. Für die Grundbuchberichtigung brauchen Sie aber weiterhin öffentlich beglaubigte Erklärungen nach § 29 Abs. 1 GBO.

Muss ein Vorempfang meiner Schwester aus 2019 angerechnet werden, und mit welchem Wert?

Das hängt von der Art der Zuwendung ab. Eine Ausstattung ist nach § 2050 Abs. 1 BGB unter Abkömmlingen, die als gesetzliche Erben erben, auszugleichen, sofern der Erblasser nichts anderes angeordnet hat. Zuschüsse zum Einkommen und Ausbildungskosten zählen nur, soweit sie das angemessene Maß überstiegen, sonstige Zuwendungen nur bei ausdrücklicher Anordnung. Angesetzt wird nach § 2055 Abs. 2 BGB der Wert zur Zeit der Zuwendung, also 30.000 Euro aus 2019 und kein aufgezinster Betrag.

Wie finanziere ich die Auszahlung der Miterben mit einem Kredit?

Über ein grundschuldbesichertes Annuitätendarlehen auf die übernommene Immobilie. Der Effektivzinssatz im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte lag laut Deutscher Bundesbank im Juni 2026 bei 3,76 Prozent p. a. für eine Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre. Bei 225.000 Euro und 2 Prozent Anfangstilgung ergibt das eine Monatsrate von 1.080 Euro. Rechnen Sie ein übernommenes Restdarlehen und die Nebenkosten der Grundschuldbestellung mit ein.

Fazit

Die Auszahlung von Miterben ist eine Rechnung mit drei Stufen, nicht mit einer: Verbindlichkeiten abziehen, nach Erbquoten verteilen, Vorempfänge anrechnen. Wer diese Kette offenlegt, nimmt dem Gespräch den Verdacht, und wer den Wert von einer neutralen Stelle ermitteln lässt, nimmt ihm die Willkür. Zwei Fristen entscheiden über bares Geld: die zwei Jahre seit dem Erbfall für die gebührenfreie Grundbucheintragung und die Voraussetzung „zur Teilung des Nachlasses“, ohne die die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG entfällt. Dieser Artikel ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Klären Sie Ihren konkreten Fall mit einer Fachanwältin für Erbrecht und Ihrem Steuerberater. Der erste konkrete Schritt davor ist eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts, damit alle Beteiligten über dieselbe Zahl sprechen.

Quellen

• BGB § 1924 Gesetzliche Erben erster Ordnung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2033 Verfügungsrecht des Miterben, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2034 Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2040 Verfügung über Nachlassgegenstände, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2042 Auseinandersetzung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2046 Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2047 Verteilung des Überschusses, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2050 Ausgleichungspflicht für Abkömmlinge als gesetzliche Erben, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2055 Durchführung der Ausgleichung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2057a Ausgleichungspflicht bei besonderen Leistungen eines Abkömmlings, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GrEStG § 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GrEStG § 1 Erwerbsvorgänge, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GrEStG § 11 Steuersatz, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Grundgesetz Art. 105 (Abs. 2a Satz 2), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GBO § 29 Form der Eintragungsunterlagen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GBO § 35 Nachweis der Erbfolge, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
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• GNotKG Anlage 2 (zu § 34 Absatz 3), Tabelle B, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GNotKG § 97 Verträge und Erklärungen (Geschäftswert), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• UStG § 12 Steuersätze, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BauGB § 194 Verkehrswert, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BauGB § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• ZVG § 180 Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• EStG § 23 Private Veräußerungsgeschäfte, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• ErbStG § 16 Freibeträge, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22, bundesfinanzhof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 21.01.1998, Az. IV ZR 346/96, amtliche Sammlung BGHZ Band 138, Seite 8
• Bundesnotarkammer: Hilfe! Ich bin in einer Erbengemeinschaft! (02.04.2025), notar.de, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: Immobilie vererben und erben (Stand 14.04.2026), verbraucherzentrale.de, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschüsse Rheinland-Pfalz: Gebührenübersicht (LVO vom 17.08.2022), gutachterausschuesse.rlp.de, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank: Einlagen- und Kreditzinssätze, Zinsstatistik (Stand 31.07.2026), bundesbank.de, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026 (PM Nr. 219 vom 25.06.2026), destatis.de, abgerufen im August 2026