Immobilienbewertung kostenlos: Was sie leistet, was nicht

Das Wichtigste in Kürze

• 0 Euro: Kostenlose Online-Bewertungen und Vor-Ort-Einschätzungen durch Makler sind für Eigentümer tatsächlich kostenlos, werden aber von Finanzamt und Gericht nicht als Wertnachweis anerkannt.
• 2.300 Euro netto: So hoch ist das empfohlene Basishonorar für ein Verkehrswertgutachten bis 150.000 Euro Objektwert nach der BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2024; bei 500.000 Euro sind es 2.900 Euro, bei 1.000.000 Euro 3.500 Euro, jeweils zuzüglich Zuschlägen und Umsatzsteuer.
• 40 Prozent: Nur wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt, ist nach § 220 Abs. 2 BewG ein niedrigerer Wert anzusetzen.
• 9 bis 12 Monate: So lange dauert nach eigener Angabe ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses Berlin nach Eingang aller Unterlagen.
• Nur dem Finanzamt: Die Kaufpreissammlung mit den echten notariellen Kaufpreisen darf nach § 195 Abs. 2 BauGB nur dem Finanzamt übermittelt werden. Das ist der strukturelle Grund, warum kostenlose Tools nicht mit der vollständigen amtlichen Datenbasis arbeiten.
• 300.000 Euro Bußgeld: So viel kann ein Werbeanruf ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung nach § 20 Abs. 2 UWG kosten. Ein gutes Prüfkriterium für die Seriosität eines kostenlosen Angebots.

Eine kostenlose Immobilienbewertung liefert eine Orientierung über die realistische Preisspanne, kein Gutachten, das Finanzamt oder Gericht anerkennen. Dafür verlangt § 198 Abs. 2 BewG ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines staatlich bestellten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Ein solches Gutachten beginnt nach der BVS-Honorarrichtlinie 2024 bei 2.300 Euro netto. Für die Verkaufsvorbereitung reicht die kostenlose Variante in aller Regel aus.

Was welche Art der Immobilienbewertung kostet

Quellen: BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2024 (bvs-ev.de); Gebührenübersicht Oberer Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz (Landesverordnung vom 17.08.2022); GARS.NRW, Gebühren nach VermWertKostO NRW (gültig ab 01.01.2026); Gutachterausschuss Berlin (VermGebO); BayernPortal, Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB, BayGAV); Anlage 1 zu § 9 JVEG. Stand: August 2026.

Die Tabelle zeigt den entscheidenden Bruch: Zwischen 0 Euro und der ersten anerkannten Variante liegen mehrere tausend Euro. Es gibt keine günstige Zwischenstufe, die vor dem Finanzamt Bestand hätte. Deshalb lohnt es sich, zuerst genau zu klären, wofür Sie die Zahl überhaupt brauchen.

Was kann eine kostenlose Immobilienbewertung leisten?

Für den mit Abstand häufigsten Anlass, den geplanten Verkauf, ist die kostenlose Bewertung die passende Genauigkeitsstufe. Sie beantwortet drei Fragen, die vor jeder weiteren Entscheidung stehen: In welcher Größenordnung bewegt sich mein Objekt? Reicht der zu erwartende Erlös, um die Restschuld abzulösen und die nächste Immobilie zu finanzieren? Und ist der Preis, den mir jemand nennt, überhaupt plausibel?

Für diese Fragen genügt eine belastbare Spanne. Wer ein Haus verkaufen möchte, braucht keinen auf den Euro genauen Wert, sondern einen realistischen Korridor und ein Gefühl dafür, welche Faktoren ihn nach oben oder unten verschieben. Wie die Verfahren dahinter funktionieren, erklären wir ausführlich im Beitrag wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird.

Warum eine Spanne ehrlicher ist als ein Punktwert

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Das ist ein Modellwert, kein Naturgesetz. Selbst zwei sorgfältig erstellte Gutachten zur selben Immobilie kommen selten auf denselben Betrag. Ein kostenloses Tool, das eine einzelne Zahl auf hundert Euro genau ausgibt, suggeriert eine Präzision, die es methodisch nicht haben kann.

Warum eine kostenlose Bewertung methodisch begrenzt ist

Der wichtigste Grund ist nicht Nachlässigkeit, sondern Rechtslage. Die vollständigen tatsächlichen Kaufpreise liegen in Deutschland an genau einer Stelle: in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Jeder Notar muss jeden Kaufvertrag dorthin melden. Nach § 195 Abs. 2 BauGB darf diese Sammlung nur dem zuständigen Finanzamt für Besteuerungszwecke übermittelt werden, Auskünfte an Dritte sind nach Absatz 3 nur bei berechtigtem Interesse und nach Maßgabe des Landesrechts zulässig.

Wie wertvoll diese Datenbasis ist, zeigt der amtliche Häuserpreisindex: Das Statistische Bundesamt stützt ihn auf die Kaufpreise der Gutachterausschüsse, nicht auf Angebotspreise aus Portalen. Wer kostenlos online bewertet, arbeitet strukturell mit anderen Daten: mit Angebotspreisen, mit Marktberichten, mit eigenen Transaktionen und mit statistischen Modellen. Das kann gut sein, es ist aber nicht dasselbe.

Was ohne Besichtigung nicht sichtbar wird

Der zweite Grund ist banal und trotzdem entscheidend: Kein automatisiertes Verfahren sieht den Zustand der Elektrik, den feuchten Kellerwinkel, die Qualität der Bäder oder den Instandhaltungsstau am Dach. Wie ernst der Gesetzgeber das nimmt, zeigt ein Blick in die Beleihungswertermittlung der Pfandbriefbanken. Nach § 24 BelWertV ist ein vereinfachtes, weitgehend datengetriebenes Verfahren nur zulässig, wenn der abzusichernde Darlehensbetrag einschließlich aller Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt. Und wenn auf die Innenbesichtigung verzichtet wird, sind Abschläge von mindestens 10 Prozent anzusetzen, bei einer bloßen Videobesichtigung mindestens 5 Prozent.

Übersetzt heißt das: Selbst regulierte Banken behandeln eine Bewertung ohne Innenbesichtigung als systematisch unsicherer und rechnen den Wert vorsorglich herunter. Diese Logik sollten Sie auf jede kostenlose Online-Bewertung übertragen, statt sich an einer Prozentangabe zur „Genauigkeit“ festzuhalten, für die es keine amtliche Messgröße gibt.

Objektspezifische Grundstücksmerkmale

Rechte und Belastungen bewegen den Wert oft stärker als die Ausstattung. Ein lebenslanges Wohnungsrecht, ein Nießbrauch, ein Erbbaurecht, eine Baulast oder Denkmalschutz verändern die Bewertung grundlegend. Kein kostenloses Verfahren kennt Ihr Grundbuch. Wenn eine dieser Belastungen im Spiel ist, ist die kostenlose Bewertung höchstens ein Ausgangspunkt. Ein guter Einstieg in die Bodenwertfrage sind die amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die in den meisten Ländern über die BORIS-Portale einsehbar sind.

Wie finanzieren sich kostenlose Bewertungen?

Kostenlos heißt nicht kostenneutral für den Anbieter. Eine Bewertung wird angeboten, weil sie einen Kontakt erzeugt. Drei Modelle sind üblich, und alle drei sind zulässig, solange sie offengelegt werden.

Erstens die Maklervermittlung: Der Anbieter leitet Ihre Anfrage an einen oder mehrere regionale Makler weiter und erhält im Erfolgsfall einen Anteil an der Maklerprovision. Zweitens das Finanzierungsgeschäft: Banken und Vermittler nutzen die Bewertung als Einstieg in ein Darlehens- oder Anschlussfinanzierungsgespräch. Drittens der Eigenvertrieb: Ein Makler bewertet selbst, weil er den Auftrag will.

So arbeiten auch wir. Die kostenlose Ersteinschätzung Ihres Verkehrswerts ist für Eigentümer kostenfrei; finanziert wird sie über eine Vermittlungsgebühr aus der Maklerprovision, die nur anfällt, wenn Sie sich für einen vermittelten Makler entscheiden und tatsächlich verkaufen. Home Market Pilot befindet sich derzeit im Pre-Launch, Anfragen führen aktuell zu einem Eintrag auf der Warteliste. Ob sich eine Vermittlung für Sie lohnt, hängt vom Objekt und vom Markt ab; die Abwägung finden Sie unter Makler oder Privatverkauf.

Woran erkennen Sie eine seriös aufgesetzte kostenlose Bewertung?

Es gibt harte, überprüfbare Kriterien. Sie brauchen dafür keinen Branchenvergleich, sondern nur eine Checkliste:

• Das Geschäftsmodell steht sichtbar auf der Seite. Wenn nirgends steht, wer die Bewertung bezahlt und was mit Ihren Daten passiert, ist das die erste Warnlampe.
• Die Einwilligung ist eine echte Entscheidung. Nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG sind Werbeanrufe bei Verbrauchern ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung unzulässig. § 7a UWG verpflichtet Unternehmen, diese Einwilligung zu dokumentieren, fünf Jahre aufzubewahren und auf Verlangen der Bundesnetzagentur vorzulegen. Verstöße können nach § 20 Abs. 2 UWG mit Geldbußen bis zu 300.000 Euro geahndet werden, Dokumentationsverstöße mit bis zu 50.000 Euro.
• Die Weitergabe an Makler ist getrennt abgefragt. Eine Einwilligung, die Bewertung und Maklerkontakt in einem Häkchen bündelt, ist kein sauberes Opt-in.
• Das Ergebnis wird als Spanne kommuniziert. Wer einen Punktwert verspricht, verspricht mehr, als das Verfahren hergibt.
• Es wird nicht behauptet, das Ergebnis sei ein Gutachten. „Wertermittlung“, „Wertindikation“ und „Gutachten“ sind nicht dasselbe, und nur die letzte Kategorie wird von Behörden anerkannt.
• Der Anbieter sagt, wann Sie mehr brauchen. Ein Angebot, das den eigenen Anwendungsbereich nicht abgrenzt, ist ein Verkaufsinstrument, kein Informationsangebot.

Wenn Sie nach der Anfrage einen Anruf bekommen, obwohl Sie nur die Bewertung angefordert und keiner telefonischen Kontaktaufnahme zugestimmt haben, ist die Bundesnetzagentur die zuständige Stelle.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten eines freien Sachverständigen?

Für Immobiliengutachten im privaten Auftrag gibt es keine verbindliche Honorarordnung. Die HOAI regelt die Wertermittlung nicht mehr, die entsprechenden Leistungsbilder sind bei der Novelle 2013 entfallen. Was es gibt, ist die BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2024 des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger. Sie ist ausdrücklich eine unverbindliche Empfehlung und gilt für die außergerichtliche Beauftragung.

Das Basishonorar staffelt sich nach dem vorläufigen, marktangepassten Verfahrenswert, jeweils ohne Umsatzsteuer: 2.300 Euro bis 150.000 Euro, 2.600 Euro bei 300.000 Euro, 2.750 Euro bei 400.000 Euro, 2.900 Euro bei 500.000 Euro, 3.140 Euro bei 700.000 Euro, 3.500 Euro bei 1.000.000 Euro, 4.700 Euro bei 2.000.000 Euro und 7.900 Euro bei 5.000.000 Euro.

Welche Zuschläge kommen dazu?

Die Richtlinie sieht klar benannte Zuschläge auf das Basishonorar vor: Erbbaurecht 20 bis 50 Prozent, Wohnungsrecht 20 bis 40 Prozent, Nießbrauch 20 bis 40 Prozent, Wegerecht 10 bis 50 Prozent, Baulasten und Denkmalschutz jeweils 20 bis 50 Prozent, mehrere Stichtage 20 bis 30 Prozent und eine besonders dringliche Bearbeitung 10 bis 25 Prozent. Bei mehreren Auftraggebern kommen 200 Euro zuzüglich Umsatzsteuer hinzu, Fahrtkosten werden mit 0,80 Euro je gefahrenem Kilometer zuzüglich Umsatzsteuer angesetzt.

Ein Detail spart Geld: Die Aktualisierung eines eigenen, höchstens drei Jahre alten Gutachtens berechnet der BVS mit einem Faktor von 0,6 bis 0,9 des Honorars einer Neubewertung. Wenn Sie also schon einmal bewerten ließen, fragen Sie zuerst denselben Sachverständigen.

Wichtig ist die rechtliche Einordnung: Der BVS weist selbst darauf hin, dass Honorartabellen nach aktueller Rechtsprechung im Streitfall nicht als übliche Vergütung im Sinne des § 612 Abs. 2 BGB gelten, und verweist dazu auf eine Entscheidung des Landgerichts Stuttgart (AZ 5S164/15). Vereinbaren Sie das Honorar deshalb vor Auftragserteilung schriftlich, inklusive Zuschlägen und Nebenkosten.

Was ist ein Kurzgutachten und warum gibt es dafür keinen Festpreis?

„Kurzgutachten“ ist kein Rechtsbegriff. Es gibt weder eine gesetzliche Definition noch eine Honorarordnung dafür, und die BVS-Honorarrichtlinie kennt die Kategorie nicht. Im Markt steht das Wort deshalb für sehr unterschiedliche Leistungen: von einer zweiseitigen Wertindikation ohne Besichtigung bis zu einem kompakten Bericht mit Ortstermin und Fotodokumentation.

Was sich seriös herleiten lässt, ist eine Größenordnung über den Zeitaufwand. Der BVS nennt für Sachverständigenleistungen in der Immobilienbewertung übliche Stundensätze von 150 bis 250 Euro, in Ausnahmefällen bis 350 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Wer also für ein Kurzgutachten ein Angebot einholt, kann den genannten Preis durch den Stundensatz teilen und prüfen, ob die daraus folgende Stundenzahl zum beschriebenen Leistungsumfang passt. Das ist eine Herleitung, keine amtliche Preisangabe.

Verlangen Sie vor der Beauftragung immer eine schriftliche Leistungsbeschreibung mit drei Punkten: Findet eine Innenbesichtigung statt? Welches Verfahren nach der ImmoWertV wird angewendet? Und wird das Ergebnis ausdrücklich als Verkehrswert nach § 194 BauGB ausgewiesen oder nur als Einschätzung? Wenn Sie den Wert für eine Behörde brauchen, sparen Sie sich das Kurzgutachten ganz, denn es wird in der Regel nicht anerkannt.

Was kostet ein Gutachten des Gutachterausschusses?

Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium nach § 193 BauGB. Antragsberechtigt sind Behörden, Eigentümer und sonstige Berechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden. Als Eigentümerin oder Eigentümer können Sie also direkt beantragen. Nach § 193 Abs. 3 BauGB haben die Gutachten keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist, sie genießen in der Praxis aber hohes Gewicht, weil der Ausschuss als einzige Stelle direkten Zugriff auf die Kaufpreissammlung hat.

Die Gebühren sind reines Landesrecht und unterscheiden sich erheblich. Einen bundesweiten Einheitspreis gibt es nicht.

Quellen: gutachterausschuesse.rlp.de (Gebührenübersicht); gars.nrw (Gebühren des Gutachterausschusses, VermWertKostO NRW ab 01.01.2026); berlin.de/gutachterausschuss (Gebühren für Gutachten); bayernportal.de (Kaufpreissammlung, Beantragung einer Auskunft). Alle Beträge netto, Umsatzsteuer und Auslagen kommen je nach Land hinzu. Stand: August 2026.

Die Zeitkomponente wird regelmäßig unterschätzt

Der Gutachterausschuss Berlin nennt für sein Verfahren eine Bearbeitungsdauer von mindestens neun bis zwölf Monaten nach Eingang aller für die Wertermittlung erforderlichen Unterlagen. Wenn Sie eine Steuerfrist einhalten müssen, ist das ein Problem, denn die Einspruchsfrist gegen einen Feststellungsbescheid beträgt nur einen Monat ab Zustellung. Legen Sie in einem solchen Fall vorsorglich Einspruch ein und reichen Sie das Gutachten nach.

Für unbebaute Grundstücke fallen die Gebühren niedriger aus. In Rheinland-Pfalz gelten dafür 4,1 von Tausend zuzüglich 740 Euro bis 250.000 Euro, 1,5 von Tausend zuzüglich 1.440 Euro zwischen 250.000 und 1 Mio. Euro und 0,9 von Tausend zuzüglich 2.040 Euro darüber. Wer nur den Bodenwert braucht, kommt mit einer schriftlichen Bodenrichtwertauskunft für 31,70 bis 128,00 Euro je Grundstück deutlich günstiger weg.

Wann verlangen Finanzamt und Gericht ein kostenpflichtiges Gutachten?

Quellen: gesetze-im-internet.de (§§ 198, 220 BewG; §§ 1379, 2314 BGB; § 74a ZVG; Anlage 1 zu § 9 JVEG). Stand: August 2026.

Erbschaft und Schenkung: Gutachten oder Kaufpreis

Wer geerbt oder geschenkt bekommen hat und den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert für zu hoch hält, hat nach § 198 BewG zwei Wege. Der eine ist das Gutachten nach Absatz 2. Der andere, oft übersehene Weg steht in Absatz 3: Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück gilt ebenfalls als Nachweis. Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen, ist der notarielle Kaufvertrag also der billigste denkbare Nachweis.

Die Stiftung Warentest beziffert die Kosten eines eigenen Gutachtens gegen eine zu hohe Finanzamtsbewertung auf mindestens 2.000 Euro und weist auf die Fristen hin: Der Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten mitzuteilen, ein Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Zustellung einzulegen. Vertiefend dazu unser Beitrag zur Erbschaftssteuer auf Immobilien. Diese Darstellung ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall; lassen Sie Ihren konkreten Fall von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Pflichtteil, Scheidung, Versteigerung

Im Erbfall kann der Pflichtteilsberechtigte nach § 2314 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird; die Kosten fallen nach Absatz 2 dem Nachlass zur Last, nicht dem Berechtigten persönlich. Beim Zugewinnausgleich regelt § 1379 BGB die Auskunfts- und Wertermittlungspflicht, was in der Praxis fast immer auf ein bezahltes Gutachten hinausläuft; die Konstellationen dazu behandeln wir unter Haus verkaufen bei Scheidung. In der Zwangs- und Teilungsversteigerung entscheidet ohnehin nicht der Eigentümer: Nach § 74a Abs. 5 ZVG setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen. Für rechtliche Fragen in diesen Verfahren ist eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Erb- beziehungsweise Familienrecht die richtige Adresse.

Wer darf ein Gutachten erstellen, das anerkannt wird?

Seit dem Jahressteuergesetz 2022 nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich zwei Gruppen: den zuständigen Gutachterausschuss und Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Diese Fassung gilt nach § 265 Abs. 14 BewG für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022.

Das ist der Punkt, an dem viele ältere Texte falsch liegen. Der viel zitierte Bundesfinanzhof-Fall II R 9/18 vom 05.12.2019, nach dem nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige in Betracht kamen, betraf die Vorgängerfassung der Norm. Für Stichtage ab 2023 ist die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ausdrücklich gleichgestellt.

Zwei Qualifikationswege, ein Prüfkriterium

Öffentlich bestellt und vereidigt wird nach § 36 GewO, wer besondere Sachkunde und persönliche Eignung nachweist und für dessen Sachgebiet ein Bedarf besteht. Vereidigt wird auf unabhängige, weisungsfreie, persönliche, gewissenhafte und unparteiische Aufgabenerfüllung. Bestellungen können inhaltlich beschränkt, befristet und mit Auflagen versehen werden. Prüfen lässt sich das im bundesweiten IHK-Sachverständigenverzeichnis, das über alle Sachgebiete hinweg rund 8.000 Einträge führt.

Beim zweiten Weg lohnt ein genauer Blick auf das Zertifikat. Die Deutsche Akkreditierungsstelle hat am 30.12.2024 amtlich klargestellt, dass in Deutschland nur sie Zertifizierungsstellen nach EN ISO/IEC 17024 akkreditieren darf, und formuliert dazu unmissverständlich: Ein Zertifikat ohne Akkreditierungssymbol sollte nicht als Kompetenznachweis akzeptiert werden. Zertifikate aus Drittstaaten sind nicht anerkennungsfähig. Lassen Sie sich das Zertifikat vor der Beauftragung zeigen und achten Sie auf das Akkreditierungssymbol.

Inhaltlich muss sich jedes anerkennungsfähige Gutachten an der ImmoWertV vom 14.07.2021 messen lassen, die seit dem 01.01.2022 in Kraft ist, ergänzt um die Muster-Anwendungshinweise ImmoWertA, die die Fachkommission Städtebau am 20. September 2023 zur Kenntnis genommen hat.

Rechenbeispiel: drei Wege bei 500.000 Euro Verkehrswert

Ausgangsfall: ein Einfamilienhaus in Rheinland-Pfalz mit einem ermittelten Verkehrswert von 500.000 Euro. Im Grundbuch steht ein lebenslanges Wohnungsrecht für die Mutter der Eigentümerin. Anlass ist eine Schenkung, das Finanzamt hat einen Grundbesitzwert festgestellt, den die Familie für zu hoch hält.

Weg 1: kostenlose Online-Bewertung. Kosten 0 Euro, Ergebnis eine Wertspanne, Anerkennung durch das Finanzamt: keine, weil § 198 Abs. 2 BewG als Nachweis nur die dort genannten Gutachten zulässt. Für den eigentlichen Zweck also 0 Euro Kosten und 0 Euro Nutzen. Als Vorentscheidung ist der Schritt trotzdem sinnvoll: Erst wenn die Einschätzung deutlich unter dem Finanzamtswert liegt, lohnt der nächste Schritt überhaupt.

Weg 2: freier Sachverständiger nach der BVS-Honorarrichtlinie 2024.

• Basishonorar bei 500.000 Euro vorläufigem Verfahrenswert: 2.900,00 Euro netto
• Zuschlag Wohnungsrecht, hier mit dem unteren Wert der Spanne von 20 bis 40 Prozent angesetzt: 2.900,00 x 0,20 = 580,00 Euro
• Anfahrt, Hin- und Rückfahrt 120 Kilometer x 0,80 Euro: 96,00 Euro
• Zwischensumme netto: 2.900,00 + 580,00 + 96,00 = 3.576,00 Euro
• Umsatzsteuer 19 Prozent: 679,44 Euro
• Endbetrag brutto: 4.255,44 Euro

Weg 3: Gutachten des Gutachterausschusses Rheinland-Pfalz.

• Wertabhängiger Anteil, 3,0 von Tausend aus 500.000 Euro: 1.500,00 Euro
• Grundgebühr: 2.150,00 Euro
• Zwischensumme netto: 3.650,00 Euro
• Umsatzsteuer 19 Prozent: 693,50 Euro
• Endbetrag brutto: 4.343,50 Euro

Derselbe Fall in Nordrhein-Westfalen nach der ab 01.01.2026 geltenden VermWertKostO: 0,2 Prozent von 500.000 Euro sind 1.000,00 Euro, dazu 1.400,00 Euro Grundgebühr, macht 2.400,00 Euro. Dieselbe Immobilie, dieselbe Behördenart, rund 1.250 Euro Unterschied allein durch die Landesgebührenordnung.

Die wirtschaftliche Gegenrechnung. Bei einem Steuersatz von 15 Prozent in Steuerklasse I rechnet sich das Gutachten aus Weg 2 rechnerisch ab dem Moment, in dem es den steuerpflichtigen Wert um mehr als 28.370 Euro senkt (4.255,44 geteilt durch 0,15 ergibt 28.369,60 Euro). Liegt die erwartete Korrektur darunter, zahlen Sie für das Gutachten mehr, als Sie sparen. Wer dagegen nur wissen will, ob der geplante Verkaufspreis realistisch ist, hat mit der kostenlosen Variante aus Weg 1 die passende Genauigkeitsstufe und kann sich den Rest sparen.

Welche Fehler kosten am meisten?

• Ein Gutachten beauftragen, obwohl niemand es verlangt. Für den freien Verkauf am Markt braucht kein Käufer ein Verkehrswertgutachten. Der Preis entsteht in der Nachfrage, nicht im Gutachten.
• Die kostenlose Bewertung beim Finanzamt einreichen. Sie wird nicht anerkannt, und die Einspruchsfrist von einem Monat läuft weiter.
• Die Landesgebühren nicht prüfen. Wie das Rechenbeispiel zeigt, liegen zwischen zwei Bundesländern schnell über tausend Euro für dieselbe Leistung.
• Angebotspreise mit Marktwerten verwechseln. Was in Portalen inseriert wird, ist eine Forderung, kein Beleg. Belegt ist nur, was notariell beurkundet wurde. Warum das für Ihre Preisstrategie zentral ist, erklären wir im Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie.
• Den Bewertungsanlass nicht klären, bevor Geld fließt. Fragen Sie zuerst, wer die Zahl sehen will: Sie selbst, ein Käufer, das Finanzamt oder ein Gericht. Erst diese Antwort bestimmt die nötige Stufe.
• Nur eine Meinung einholen. Zwei bis drei unabhängige Einschätzungen kosten nichts und zeigen sofort, wie breit die Spanne wirklich ist. Weitere Ratgeber dazu finden Sie in unserem Themenbereich Immobilienbewertung, und was der Verkauf insgesamt kostet, steht unter Immobilie verkaufen: Kosten.

Häufige Fragen

Ist eine kostenlose Immobilienbewertung wirklich kostenlos, und wie verdient der Anbieter daran?

Für Eigentümer entstehen in aller Regel tatsächlich keine Kosten. Der Anbieter finanziert sich über die Weitervermittlung an Makler, über ein anschließendes Finanzierungsgespräch oder über einen eigenen Verkaufsauftrag. Seriös ist das, wenn das Modell offengelegt wird und die Kontaktaufnahme auf einer echten, getrennt erteilten Einwilligung beruht. Bei uns fällt eine Vermittlungsgebühr nur an, wenn Sie einen vermittelten Makler beauftragen und tatsächlich verkaufen; sie stammt aus dessen Provision.

Wie genau ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung?

Eine belastbare amtliche Messgröße für die Genauigkeit automatisierter Bewertungen gibt es nicht, kursierende Prozentangaben stammen meist von Anbietern selbst. Strukturell gilt: Ohne Zugriff auf die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB, ohne Besichtigung und ohne Kenntnis der Grundbuchlage bleibt jedes Ergebnis eine Näherung. Zur Einordnung: § 24 BelWertV verlangt selbst von Pfandbriefbanken einen Abschlag von mindestens 10 Prozent, wenn auf die Innenbesichtigung verzichtet wird.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten für ein Haus?

Nach der BVS-Honorarrichtlinie 2024 liegt das empfohlene Basishonorar bei 2.300 Euro netto bis 150.000 Euro Objektwert, bei 2.900 Euro netto bei 500.000 Euro und bei 3.500 Euro netto bei 1.000.000 Euro. Dazu kommen Zuschläge für Rechte und Belastungen, Fahrtkosten von 0,80 Euro je Kilometer sowie die Umsatzsteuer. Die Richtlinie ist ausdrücklich unverbindlich, das Honorar sollte vorab schriftlich vereinbart werden.

Was ist der Unterschied zwischen einem Kurzgutachten und einem Verkehrswertgutachten?

Das Verkehrswertgutachten ist ein vollständiges Gutachten nach den Regeln der ImmoWertV mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB als Ergebnis. „Kurzgutachten“ ist dagegen kein Rechtsbegriff, es gibt weder eine Definition noch eine Honorarordnung dafür. Der Umfang ist deshalb frei verhandelbar und von Anbieter zu Anbieter verschieden. Für Finanzamt und Gericht ist ein Kurzgutachten in der Regel nicht ausreichend.

Wer darf ein Gutachten erstellen, das Finanzamt und Gericht anerkennen?

§ 198 Abs. 2 BewG nennt den zuständigen Gutachterausschuss sowie Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind. Diese Fassung gilt für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022. Bei Zertifikaten sollten Sie auf das Akkreditierungssymbol achten, denn die DAkkS hat am 30.12.2024 klargestellt, dass ein Zertifikat ohne dieses Symbol nicht als Kompetenznachweis akzeptiert werden sollte.

Was kostet ein Gutachten des Gutachterausschusses und wie lange dauert es?

Die Gebühren sind Landesrecht. Bei 500.000 Euro Verkehrswert fallen in Rheinland-Pfalz 3.650 Euro netto an, in Nordrhein-Westfalen nach der ab 01.01.2026 geltenden Ordnung 2.400 Euro; in Berlin nennt der Gutachterausschuss beispielhaft rund 2.500 Euro bei einer Mindestgebühr von 850 Euro. Beim Zeitbedarf gibt der Berliner Gutachterausschuss mindestens neun bis zwölf Monate nach Eingang aller Unterlagen an.

Wann verlangt das Finanzamt ein Gutachten, und wann reicht ein Kaufpreis als Nachweis?

Ein Gutachten brauchen Sie nur, wenn Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen wollen, als das Finanzamt festgestellt hat. Nach § 198 Abs. 3 BewG genügt statt eines Gutachtens auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis über dasselbe Grundstück, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag liegt. Beim Grundsteuerwert gilt zusätzlich die Schwelle des § 220 Abs. 2 BewG von mindestens 40 Prozent Abweichung. Für Ihren konkreten Fall ist steuerlicher Rat einzuholen.

Muss ich einen Makler beauftragen, wenn ich eine kostenlose Bewertung angefordert habe?

Nein. Eine kostenlose Bewertung begründet keine Verpflichtung, einen Makler zu beauftragen oder überhaupt zu verkaufen. Achten Sie darauf, dass die Weitergabe Ihrer Daten an Makler separat abgefragt wird und nicht automatisch mit der Bewertung verbunden ist. Telefonische Kontaktaufnahme ist ohne Ihre vorherige ausdrückliche Einwilligung nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG unzulässig.

Fazit

Die Frage ist nicht, ob eine kostenlose Immobilienbewertung „gut genug“ ist, sondern wofür Sie die Zahl brauchen. Für die Verkaufsvorbereitung, die Finanzierungsplanung und die Plausibilitätsprüfung eines genannten Preises ist sie die richtige Stufe und kostet Sie nichts. Sobald Finanzamt, Nachlass, Zugewinnausgleich oder ein Gericht die Zahl sehen will, führt kein Weg an einem Gutachten nach § 198 Abs. 2 BewG vorbei, und das beginnt bei 2.300 Euro netto beziehungsweise bei den Gebühren Ihres Landes-Gutachterausschusses. Klären Sie deshalb zuerst den Anlass, dann die Stufe, dann den Preis. Wenn Sie am Anfang stehen und einfach wissen wollen, in welcher Größenordnung sich Ihre Immobilie bewegt, fordern Sie eine kostenlose Ersteinschätzung an; im aktuellen Pre-Launch führt Ihre Anfrage zu einem Platz auf der Warteliste.

Quellen

• § 198 BewG: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, abgerufen im August 2026
• § 220 BewG: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts beim Grundsteuerwert, abgerufen im August 2026
• § 265 BewG: Anwendungsvorschriften, abgerufen im August 2026
• § 193 BauGB: Aufgaben des Gutachterausschusses, abgerufen im August 2026
• § 194 BauGB: Verkehrswert (Marktwert), abgerufen im August 2026
• § 195 BauGB: Kaufpreissammlung, abgerufen im August 2026
• § 36 GewO: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, abgerufen im August 2026
• § 1 ImmoWertV: Anwendungsbereich, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 zu § 9 Abs. 1 JVEG: Honorare für Sachverständige, abgerufen im August 2026
• § 2314 BGB: Auskunftspflicht des Erben, abgerufen im August 2026
• § 1379 BGB: Auskunftspflicht beim Zugewinnausgleich, abgerufen im August 2026
• § 74a ZVG: Festsetzung des Grundstückswerts, abgerufen im August 2026
• § 24 BelWertV: Vereinfachtes Wertermittlungsverfahren bei Kleindarlehen, abgerufen im August 2026
• § 7 UWG: Unzumutbare Belästigungen und § 20 UWG: Bußgeldvorschriften, abgerufen im August 2026
• BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2024 (PDF), abgerufen im August 2026
• Oberer Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz: Gebührenübersicht, abgerufen im August 2026
• GARS.NRW: Gebühren des Gutachterausschusses (VermWertKostO NRW), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Berlin: Gebühren für Gutachten und Verfahren der Gutachtenbeantragung, abgerufen im August 2026
• BayernPortal: Kaufpreissammlung, Beantragung einer Auskunft, abgerufen im August 2026
• DAkkS: Amtliche Mitteilung zur Akkreditierung nach EN ISO/IEC 17024 (30.12.2024), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Revision des Häuserpreisindex, abgerufen im August 2026
• Stiftung Warentest: Wertermittlung durch das Finanzamt, abgerufen im August 2026
• BMWSB: Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA), abgerufen im August 2026
• IHK-Sachverständigenverzeichnis (SVV), abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil II R 9/18 vom 05.12.2019 (zur Vorgängerfassung des § 198 BewG), abgerufen im August 2026