Makler oder Privatverkauf: Vergleich, Kosten, Break-even

Das Wichtigste in Kürze

• Break-even 3,5 Prozent: Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro und einem Verkäuferanteil von 3,57 Prozent muss der Makler rund 15.800 Euro mehr herausholen als Sie selbst, damit sich seine Beauftragung rechnerisch trägt (Rechenbeispiel weiter unten).
• Provision 4,76 bis 7,14 Prozent: Diese Bandbreite der Gesamtprovision hat die Bundesregierung im Gesetzgebungsverfahren zur Maklerkostenverteilung erhoben, überwiegend verlangt wurden 7,14 Prozent (BT-Drucksache 19/15827 vom 11.12.2019, S. 10 f., Erhebungsstand vor der Reform von 2020).
• 43 Prozent über Makler: So viele der bundesweit rund 600.000 Wohnimmobilientransaktionen pro Jahr liefen nach der Schätzung des Statistischen Bundesamtes im selben Gesetzentwurf über einen Makler, also etwa 258.000. Die übrigen rund 57 Prozent wurden ohne Makler abgewickelt.
• Haftung bleibt bei Ihnen: Ein Makler übernimmt die Verkäuferhaftung nicht. Für Sachmängel haften Sie nach § 434 BGB, bei arglistigem Verschweigen hilft auch kein Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB). Mängelansprüche verjähren bei einem Bauwerk in fünf Jahren, bei arglistigem Verschweigen frühestens nach Ablauf dieser fünf Jahre (§ 438 BGB).
• Neu seit 24. Juli 2026: Die gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler ist ersatzlos entfallen. § 34c Abs. 2a GewO verpflichtet nur noch Wohnimmobilienverwalter zu 20 Stunden in drei Kalenderjahren.
• 14 Tage Widerruf: Einen Maklervertrag, den Sie außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen haben, können Sie binnen 14 Tagen widerrufen (§§ 312g, 355 BGB).

Ob sich ein Makler lohnt, entscheidet sich nicht an der Provision, sondern an der Preisfindung. Bei hälftiger Teilung einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent trägt der Verkäufer 3,57 Prozent. Ein Makler muss deshalb rund 3,5 Prozent mehr Kaufpreis erzielen, damit er sich rechnerisch trägt. Trauen Sie sich zu, den Marktpreis selbst zu treffen, sparen Sie diesen Betrag. Die Haftung für Sachmängel bleibt in beiden Fällen vollständig bei Ihnen.

Woran entscheidet sich die Frage „Makler oder Privatverkauf“ wirklich?

Die Debatte wird meist entlang von Meinungen geführt: Maklerseiten antworten mit ja, Portale für den Privatverkauf antworten mit nein. Sachlich zerfällt die Entscheidung in fünf Kriterien: direkte Kosten, Zeitaufwand, erzielbarer Preis, Haftungsrisiko und das, was man Nervenkosten nennen könnte. Nur eines davon lässt sich exakt beziffern, nämlich die Provision. Alle anderen sind Einschätzungen, die Sie für Ihre eigene Lage treffen müssen. Genau deshalb gibt es keine allgemeingültige Antwort, sondern nur eine Rechnung, in die Sie Ihre eigenen Annahmen einsetzen.

Quellen: §§ 656a bis 656d, 434, 444 BGB und §§ 79, 80, 87, 108 GEG (gesetze-im-internet.de, Stand August 2026); § 34c GewO in der Fassung des Gesetzes vom 20.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 215); Provisionsbandbreite nach BT-Drucksache 19/15827, S. 10 f.; Grundbuchgebühren nach Anlage 1 GNotKG.

Wie hoch ist der Kostenunterschied tatsächlich?

Die einzige harte Zahl in diesem Vergleich ist die Provision. Sie ist gesetzlich nicht gedeckelt und frei verhandelbar. Belastbar ist nur die Erhebung, die die Bundesregierung dem Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten (BT-Drucksache 19/15827 vom 11. Dezember 2019) zugrunde gelegt hat: Danach lag die ortsübliche Gesamtprovision beim Wohnimmobilienverkauf zwischen 4,76 Prozent und 7,14 Prozent, wobei 7,14 Prozent der überwiegend verlangte Satz war. Niedrigere Sätze wurden nur in Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen Niedersachsens erhoben.

Wichtig für die Einordnung: Diese Erhebung stammt vom 11. Dezember 2019 und beschreibt die Lage vor der Reform vom 23. Dezember 2020. Sie ist ein belastbarer historischer Referenzwert, kein tagesaktueller Marktdurchschnitt. Eine aktuelle bundesweite Provisionsstatistik aus amtlicher Quelle gibt es nicht. Wie sich die Sätze regional verteilen und wo Ihr Verhandlungsspielraum liegt, behandelt der eigene Ratgeber zur Höhe der Maklerprovision beim Hausverkauf.

Was kostet der Privatverkauf an Sachkosten?

Der Privatverkauf ist nicht kostenlos, nur deutlich billiger. Belegbar ist davon fast nichts, weil es für Energieausweise, Fotografen und Portalanzeigen keine regulierten Preise und keine amtliche Statistik gibt. Belegt ist allein die Grundbuchgebühr: Ein Ausdruck oder eine unbeglaubigte Kopie kostet 10,00 Euro, ein amtlicher Ausdruck oder eine beglaubigte Kopie 20,00 Euro (KV Nr. 17000 und 17001 der Anlage 1 zum GNotKG). Alles andere sind Ihre eigenen Annahmen. Welche Dokumente Sie in jedem Fall beschaffen müssen, listet die Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf auf.

Um wie viel muss ein Makler mehr erzielen, damit er sich trägt?

Die entscheidende Frage lautet nicht „was kostet der Makler“, sondern „um wie viel besser muss er verkaufen“. Diese Rechnung wird selten vorgeführt, dabei ist sie der ganze Kern der Entscheidung.

Ausgangslage (Annahmen, klar gekennzeichnet): Reihenendhaus mit einem realistischen Marktwert von 450.000 Euro. Der Wert ist eine Rechenannahme, kein Marktdurchschnitt. Der Käufer ist Verbraucher, das Objekt ein Einfamilienhaus, also gelten die §§ 656b bis 656d BGB. Die Gesamtprovision beträgt 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, der obere Wert der oben genannten Bandbreite. Bei hälftiger Teilung trägt der Verkäufer 3,57 Prozent.

Weg A, Verkauf mit Makler:

• Kaufpreis: 450.000 Euro
• abzüglich Verkäuferprovision 3,57 Prozent: 16.065 Euro
• Nettoerlös: 433.935 Euro

Weg B, Privatverkauf:

• Kaufpreis: 450.000 Euro
• Energiebedarfsausweis: 350 Euro (Annahme)
• Amtlicher Grundbuchauszug: 20 Euro (KV Nr. 17001 GNotKG, belegte Gebühr)
• Fotos und Grundriss: 300 Euro (Annahme)
• Portalinserate und Anzeigen: 200 Euro (Annahme)
• Summe Sachkosten: 870 Euro
• Nettoerlös: 449.130 Euro

Bei gleichem Kaufpreis spart der Privatverkauf also 15.195 Euro, das sind 3,38 Prozent des Kaufpreises.

Wo genau liegt der Break-even?

Gesucht ist der Kaufpreis P, bei dem der Maklerweg denselben Nettoerlös liefert wie der Privatverkauf zu 450.000 Euro:

P × (1 − 0,0357) = 449.130 Euro P = 449.130 Euro / 0,9643 = 465.757 Euro

Gegenprobe: 465.757 Euro abzüglich 3,57 Prozent (16.628 Euro) ergibt 449.129 Euro. Die Rechnung stimmt.

Der Makler muss rund 15.800 Euro oder 3,5 Prozent mehr erzielen, damit sich seine Beauftragung rein rechnerisch trägt. Alles darüber ist Ihr Gewinn, alles darunter Ihr Verlust.

Wie verändert sich die Rechnung, wenn Sie Ihre Zeit bewerten?

Für den Zeitaufwand eines Privatverkaufs existiert keine amtliche Statistik. Als Erfahrungswert setzen wir 60 Stunden an und bewerten sie mit 30 Euro je Stunde als Opportunitätskosten. Beides sind Annahmen, keine belegten Größen.

60 Stunden × 30 Euro = 1.800 Euro. Der Nettoerlös des Privatverkaufs sinkt damit auf 447.330 Euro, der neue Break-even liegt bei 447.330 Euro / 0,9643 = 463.891 Euro, also bei einem Plus von 3,1 Prozent oder rund 13.900 Euro.

Die Zeitbewertung verschiebt die Schwelle also spürbar, aber nicht dramatisch. Wer seine Stunden höher ansetzt, verschiebt sie weiter nach unten.

Was kostet ein falscher Angebotspreis?

Jetzt die Gegenrechnung. Angenommen, Sie treffen den Marktpreis nicht und verkaufen privat 5 Prozent unter Wert, also für 427.500 Euro:

427.500 Euro − 870 Euro Sachkosten = 426.630 Euro Nettoerlös.

Gegenüber dem Maklerverkauf zu 450.000 Euro mit 433.935 Euro Nettoerlös fehlen Ihnen 7.305 Euro. Der Preisfehler frisst die komplette gesparte Provision und kostet Sie zusätzlich 7.305 Euro.

Die Entscheidungsregel in einem Satz: Trauen Sie einem Makler zu, mehr als 3,5 Prozent über Ihrem eigenen realistischen Verkaufspreis abzuschließen, lohnt er sich. Trauen Sie sich zu, den Marktpreis selbst zu treffen, lohnt sich der Privatverkauf. Die Entscheidung fällt nicht an der Provision, sondern an der Preisfindung. Wer sie treffen will, braucht zuerst eine belastbare Zahl, etwa aus einer kostenlosen Ersteinschätzung des Verkehrswerts und den Methoden, die der Ratgeber Was ist meine Immobilie wert? beschreibt.

Welche Einschränkungen hat diese Rechnung?

Vier Punkte begrenzen die Übertragbarkeit. Erstens gilt die Halbteilung nur bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder gewerblichen Käufern ist die Provision frei verteilbar, dann ändert sich die Rechnung grundlegend. Zweitens greift die Halbteilung bei einem Zweifamilienhaus nur unter engen Voraussetzungen, dazu gleich mehr. Drittens sind Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer in beiden Wegen identisch verteilt und deshalb nicht enthalten. Viertens bleibt die Mängelhaftung in beiden Wegen bei Ihnen, sie ist kein Kostenvorteil des Maklerwegs. Wie sich alle Nebenkosten zusammensetzen, zeigt die Übersicht zu den Kosten beim Immobilienverkauf.

Welcher Weg passt zu welcher Ausgangslage?

Die Break-even-Rechnung liefert die Schwelle. Ob Sie sie erreichen, hängt von Ihrer konkreten Situation ab. Die folgende Matrix ordnet typische Ausgangslagen zu.

Quellen: §§ 656b bis 656d BGB; BGH, Urteil vom 6.3.2025, I ZR 32/24; BGH, Urteil vom 16.7.2026, I ZR 111/25 (Pressemitteilung 127/2026); BGH, Urteil vom 15.9.2023, V ZR 77/22 (Pressemitteilung 159/2023); Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.6.2026.

Wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind, verschiebt sich das Gewicht der Kriterien deutlich. Die Koordination wird dann wichtiger als die Vermarktung, wie der Ratgeber zur Erbengemeinschaft beim Hausverkauf zeigt.

Wie viel Zeit kostet der Privatverkauf realistisch, und wie verbreitet ist er?

Zuerst zur Verbreitung. In Snippets kursiert die Zahl, über 40 Prozent der Immobilien würden in Deutschland privat verkauft, meist ohne Quelle. Die einzige nachvollziehbare Grundlage ist die Erfüllungsaufwandsschätzung des Statistischen Bundesamtes im Regierungsentwurf zur Maklerkostenverteilung: Danach wurden von rund 600.000 Wohnimmobilientransaktionen pro Jahr im gesamten Bundesgebiet etwa 43 Prozent über einen Makler abgewickelt, also rund 258.000. Umgekehrt heißt das rund 57 Prozent ohne Makler. Für die Regionen, in denen bislang die volle Käuferprovision üblich war, nennt derselbe Entwurf für die Stadtstaaten eine Maklerquote von 60 bis 70 Prozent. Auch diese Zahlen stammen vom 11. Dezember 2019, sie zeigen aber: Der Privatverkauf ist in Deutschland der statistische Normalfall.

Zum Zeitaufwand ist Ehrlichkeit wichtiger als eine Zahl: Es gibt dazu keine belastbare Statistik. Jede kursierende Stundenzahl ist eine Schätzung, auch unsere. Benennen lassen sich nur die Arbeitspakete: Wertermittlung und Vergleichspreisrecherche, Beschaffung von Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, Fotos und Exposé, Inserat mit den gesetzlichen Pflichtangaben, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsklärung, Preisverhandlung, Abstimmung mit dem Notar und Übergabe. Der vollständige Ablauf steht im Ratgeber Hausverkauf: Ablauf in Schritten, die konkrete Umsetzung ohne Makler beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler.

Der Engpass ist selten die Gesamtstundenzahl, sondern ihre Verteilung. Besichtigungen finden abends und am Wochenende statt, Rückfragen kommen tagsüber. Wer 200 Kilometer entfernt wohnt oder im Schichtdienst arbeitet, scheitert nicht am Aufwand, sondern an der Terminlage.

Wer haftet für Mängel, wenn ein Makler eingeschaltet ist?

Diese Frage wird in Maklerratgebern regelmäßig mit dem Wort „Rechtssicherheit“ beantwortet. Das ist ungenau. Die Verkäuferhaftung wandert nicht auf den Makler.

Nach § 434 BGB ist die Immobilie nur mangelfrei, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und die übliche Beschaffenheit aufweist. Zu den objektiven Anforderungen zählen ausdrücklich auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers, also Angaben im Exposé oder im Inserat. Wer dort eine Quadratmeterzahl oder ein Sanierungsjahr falsch angibt, haftet dafür, gleich ob ein Makler den Text geschrieben hat.

Der übliche notarielle Gewährleistungsausschluss hilft nur begrenzt: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Mängelansprüche verjähren bei einem Bauwerk in fünf Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB); bei Arglist gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, wobei die Verjährung nicht vor Ablauf der Fünfjahresfrist eintritt.

Dazu kommt eine Präzisierung des Bundesgerichtshofs: Nach dem Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22 erfüllt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht durch das Einstellen von Unterlagen in einen Datenraum nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird. Unterlagen bereitstellen genügt also nicht automatisch.

Der ehrliche Befund lautet damit: Ein guter Makler kann Ihr Haftungsrisiko senken, weil er Mängel systematisch abfragt, dokumentiert und im Kaufvertrag abbildet. Übernehmen kann er es nicht. Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei bekannten Mängeln, Altlastenverdacht oder ungeklärter Baurechtslage lassen Sie den Kaufvertragsentwurf von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht prüfen.

Welche Pflichten bleiben im Privatverkauf zu 100 Prozent bei Ihnen?

Wer ohne Makler verkauft, übernimmt neben der Arbeit auch dessen Pflichtenkontrolle. Die folgende Übersicht zeigt, was mit Bußgeldern oder Haftung bewehrt ist.

Quellen: §§ 79, 80, 87, 108 GEG sowie §§ 434, 438, 444 BGB (gesetze-im-internet.de, Stand August 2026); BGH, Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22, Pressemitteilung Nr. 159/2023.

Beachten Sie die Zuständigkeit bei den Anzeigenpflichten: § 87 Abs. 1 GEG nennt Verkäufer und Immobilienmakler nebeneinander und knüpft an die Person an, die die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet. Inserieren Sie selbst, liegt die Pflicht vollständig bei Ihnen. Die Pflicht, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben, trifft nach § 80 Abs. 4 GEG ohnehin Verkäufer und Makler.

Welche Qualität garantiert die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO?

Wenig, und das sollten Sie wissen, bevor Sie einen Auftrag vergeben. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobilienkaufverträgen vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO. Versagt wird sie nur bei fehlender Zuverlässigkeit, etwa nach einer einschlägigen rechtskräftigen Verurteilung in den letzten fünf Jahren, oder bei ungeordneten Vermögensverhältnissen. Eine Sachkundeprüfung oder eine einschlägige Berufsausbildung ist nicht vorgeschrieben, und die Pflicht zur Berufshaftpflichtversicherung nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO gilt nur für Wohnimmobilienverwalter. Wer ganz ohne Erlaubnis als Makler tätig wird, handelt ordnungswidrig, die Geldbuße beträgt bis zu 5.000 Euro (§ 144 GewO).

Was hat sich am 24. Juli 2026 geändert?

Bis vor Kurzem gab es immerhin eine Weiterbildungspflicht: 20 Stunden in drei Kalenderjahren. Sie ist entfallen. Artikel 1 Nr. 3 des Gesetzes zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung und dem Energieverbrauchskennzeichnungsgesetz sowie anderer Rechtsvorschriften zur Aufhebung von Berichtspflichten vom 20. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 215, ausgegeben am 23. Juli 2026) hat in § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO die Angabe „Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 4“ durch „Absatz 1 Satz 1 Nummer 4“ ersetzt. Nach Artikel 11 Abs. 1 ist das Gesetz am Tag nach der Verkündung in Kraft getreten, also am 24. Juli 2026. Den aktuellen Wortlaut können Sie in § 34c GewO nachlesen.

Ergebnis: Die Weiterbildungspflicht gilt nur noch für Wohnimmobilienverwalter. In der Makler- und Bauträgerverordnung wurden entsprechend § 15b Abs. 3 MaBV sowie Anlage 1 Teil A mit den inhaltlichen Anforderungen an die Makler-Weiterbildung gestrichen. Auch die Auskunftspflicht über Qualifikationen und absolvierte Weiterbildungen nach § 11 Satz 1 Nr. 3 MaBV betrifft nur Wohnimmobilienverwalter. Viele Ratgeber im Netz sind noch auf dem alten Stand und nennen eine Weiterbildungspflicht für Makler. Seit dem 24. Juli 2026 trifft das nicht mehr zu. Daraus folgt keine Pauschalabwertung des Berufsstands, wohl aber eine praktische Konsequenz: Die staatliche Zulassung ist kein Qualitätsfilter. Sie müssen selbst prüfen. Sinnvolle Kriterien sind nachweisbare Abschlüsse in Ihrer Region, eine mit Vergleichsdaten begründete Einwertung, ein konkretes Vermarktungskonzept, ein transparenter Vertrag mit begrenzter Laufzeit und eine feste Ansprechperson. Wie Sie einen Auftrag sauber aufsetzen, ist Thema im Ratgeber rund um den Immobilienmakler.

Wie sicher ist die Provisionsteilung wirklich?

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Sie sind die Grundlage der Break-even-Rechnung, greifen aber enger, als viele Texte suggerieren.

• Textform: Der Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf zwingend der Textform (§ 656a BGB). Ein Handschlag oder eine konkludente Beauftragung begründet keinen Provisionsanspruch.
• Nur bei Verbraucher-Käufern: § 656b BGB stellt klar, dass die §§ 656c und 656d nur gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist. Verkaufen Sie an eine GmbH oder einen institutionellen Investor, gibt es keine gesetzliche Teilung.
• Doppeltätigkeit: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten. Ein Erlass gegenüber einer Partei wirkt zugunsten der anderen, abweichende Verträge sind unwirksam (§ 656c BGB).
• Einseitige Beauftragung: Beauftragt nur der Verkäufer, darf höchstens die Hälfte auf den Käufer abgewälzt werden. Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung erfüllt und nachgewiesen hat (§ 656d BGB).

Was zählt als Einfamilienhaus?

Der Bundesgerichtshof hat den Begriff im Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24 definiert: Ein Einfamilienhaus liegt vor, wenn der Erwerb für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Nutzung von untergeordneter Bedeutung, im entschiedenen Fall ein Büroanbau mit einem Fünftel der Fläche, steht dem nicht entgegen. Derselbe Fall stellte außerdem klar, dass § 656c BGB entsprechend gilt, wenn statt einer Kaufvertragspartei ein Dritter den Maklervertrag schließt, etwa der Ehegatte des Verkäufers.

Enger wird es beim Zweifamilienhaus. Nach dem Urteil vom 16. Juli 2026, I ZR 111/25 greift der Halbteilungsgrundsatz bei einem objektiv als Zweifamilienhaus verkauften Objekt nur, wenn der Kaufinteressent seine Absicht, es als Einfamilienhaus zu erwerben, dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat. Eine nachträgliche Umnutzungsabsicht genügt nicht.

Für Ihre Entscheidung heißt das: Bei einem klassischen Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung können Sie mit dem Verkäuferanteil von etwa der Hälfte kalkulieren. Bei Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Grundstücken sollten Sie die Verteilung im Maklervertrag ausdrücklich regeln, weil sich sonst die gesamte Break-even-Rechnung verschiebt. Diese Ausführungen sind allgemeine Information; für die Prüfung eines konkreten Vertrags ist eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt zuständig.

Wie kommen Sie aus einem Maklervertrag wieder heraus?

Ein Maklervertrag ist keine Einbahnstraße. Haben Sie ihn als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder im Fernabsatz geschlossen, etwa am Küchentisch oder per E-Mail, steht Ihnen ein Widerrufsrecht von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu (§ 312g Abs. 1 BGB, § 355 Abs. 2 BGB). Maklerverträge fallen unter keine der Ausnahmen des § 312g Abs. 2 BGB.

Entscheidend ist die Belehrung: Ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung beginnt die Frist überhaupt nicht zu laufen, das Widerrufsrecht erlischt dann spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem regulären Fristbeginn (§ 356 Abs. 3 und 4 BGB). Bei einer bereits vollständig erbrachten Maklerleistung erlischt es nur, wenn Sie dem vorzeitigen Beginn ausdrücklich zugestimmt und Ihre Kenntnis vom Erlöschen bestätigt haben (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB). Wertersatz schulden Sie nach § 357a BGB nur, wenn Sie den vorzeitigen Beginn ausdrücklich verlangt haben und der Makler Sie ordnungsgemäß informiert hat. Praktisch heißt das: Sie können sich für den Maklerweg entscheiden, ohne sich sofort endgültig festzulegen.

Wie wirkt der aktuelle Markt auf die Entscheidung?

Die Marktlage verschiebt das Gewicht zwischen Reichweite und Preisfindung. Im 1. Quartal 2026 lagen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland laut Statistischem Bundesamt um 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal und um 0,3 Prozent über dem Vorquartal. Die Spreizung ist dabei aufschlussreicher als der Mittelwert. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Preise in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 Prozent und in kreisfreien Großstädten außerhalb der sieben größten Metropolen um 2,9 Prozent, während sie in den Top 7 nur um 0,3 Prozent zulegten und in dicht besiedelten ländlichen Kreisen um 0,4 Prozent sanken. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern war es fast umgekehrt: plus 1,4 Prozent in den Top 7, plus 1,2 Prozent in kreisfreien Großstädten, minus 0,8 Prozent in dünn besiedelten ländlichen Kreisen.

Für die Entscheidung heißt das: In einem Segment mit steigenden Preisen und lebhafter Nachfrage ersetzt der Markt einen Teil der Vermarktungsleistung, der Privatverkauf wird leichter. In einem stagnierenden oder rückläufigen Segment steigt der Wert von Marktkenntnis und Verhandlungsführung, und damit der mögliche Beitrag eines guten Maklers. Die relevanten Zahlen sind allerdings die Ihres Teilmarkts, nicht die des Bundesdurchschnitts. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert Ihnen dafür den Ausgangspunkt.

Welche Fehler kosten bei dieser Entscheidung am meisten Geld?

• Die Provision als einziges Kriterium sehen. Der Preisfehler im Rechenbeispiel kostet 7.305 Euro mehr als die gesamte gesparte Provision. Die Preisfindung ist der Hebel, nicht der Provisionssatz.
• Den eigenen Verkaufspreis überschätzen. Wer den Privatverkauf wählt, weil er sich den Marktpreis zutraut, sollte diese Annahme mit Vergleichsdaten prüfen, nicht mit dem Bauchgefühl aus der Nachbarschaft.
• Auf ein Preisversprechen hereinfallen. Ein auffällig hohes Wertversprechen bei der Auftragsvergabe ist kein Ergebnis, sondern eine Akquisemethode. Verlangen Sie die Herleitung mit Vergleichsobjekten.
• Glauben, der Makler übernehme die Haftung. Er tut es nicht. Die §§ 434 und 444 BGB adressieren den Verkäufer.
• Den Maklervertrag ungelesen unterschreiben. Laufzeit, Kündigungsregeln, Reservierungsklauseln und die Frage, ob ein selbst gefundener Käufer provisionsfrei bleibt, entscheiden über Ihren Spielraum.
• Die Verteilungsregeln auf jedes Objekt übertragen. Bei Mehrfamilienhaus, Grundstück oder gewerblichem Käufer gilt die Halbteilung nicht, dann müssen Sie die Provisionsverteilung selbst verhandeln.
• Mitten im Prozess wechseln. Ein gescheiterter Privatverkauf mit langer Inseratshistorie belastet die spätere Vermarktung. Entscheiden Sie vor dem ersten Inserat.

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Makler beim Hausverkauf wirklich, oder zahle ich nur für Inserate?

Das lässt sich ausrechnen. Bei einem Verkäuferanteil von 3,57 Prozent muss der Makler rund 3,5 Prozent mehr Kaufpreis erzielen als Sie selbst, damit sich seine Beauftragung trägt. Bewerten Sie zusätzlich Ihre eigene Arbeitszeit, sinkt die Schwelle im Rechenbeispiel auf etwa 3,1 Prozent. Ob er sie erreicht, hängt von seiner Marktkenntnis und Ihrer eigenen ab, nicht von der Zahl der geschalteten Inserate.

Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf, Käufer oder Verkäufer?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher teilen sich beide Seiten die Kosten. Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen, und der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung erfüllt und nachgewiesen hat (§ 656d BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und gewerblichen Käufern gilt diese Regel nicht.

Wie viel Prozent bekommt ein Makler beim Verkauf einer Immobilie?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, die Provision ist frei verhandelbar. Die Bundesregierung hat im Gesetzgebungsverfahren zur Maklerkostenverteilung eine ortsübliche Bandbreite von 4,76 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises ermittelt, überwiegend verlangt wurden 7,14 Prozent. Diese Erhebung stammt aus Dezember 2019 und beschreibt die Lage vor der Reform, sie ist deshalb ein historischer Referenzwert.

Kann ich mein Haus einfach ohne Makler verkaufen, oder ist ein Makler Pflicht?

Ein Makler ist nirgends vorgeschrieben. Nach der Schätzung des Statistischen Bundesamtes im Regierungsentwurf liefen rund 43 Prozent der jährlich etwa 600.000 Wohnimmobilientransaktionen über einen Makler, die übrigen rund 57 Prozent ohne. Zwingend ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.

Wie viel Zeit kostet ein Privatverkauf realistisch?

Dazu gibt es keine amtliche Statistik, jede Stundenzahl ist eine Schätzung. Im Rechenbeispiel dieses Artikels setzen wir 60 Stunden als Erfahrungswert an. Wichtiger als die Summe ist die Verteilung: Besichtigungen fallen abends und am Wochenende an, Rückfragen tagsüber. Wer weit entfernt wohnt oder unflexible Arbeitszeiten hat, scheitert eher an der Terminlage als am Gesamtaufwand.

Welche Haftungsrisiken trage ich, wenn ich privat verkaufe?

Dieselben wie mit Makler. Für Sachmängel haften Sie nach § 434 BGB, auch für Angaben im Exposé, und ein Gewährleistungsausschluss greift nicht bei arglistigem Verschweigen (§ 444 BGB). Die Verjährung beträgt bei einem Bauwerk fünf Jahre. Ohne Makler kommen die Energieausweispflichten der §§ 80 und 87 GEG hinzu, deren Verletzung mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann. Bei bekannten Mängeln sollten Sie den Kaufvertrag anwaltlich prüfen lassen.

Muss ein Immobilienmakler eine Ausbildung oder Weiterbildung nachweisen?

Nein. § 34c GewO verlangt für die Erlaubnis nur Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, keine Sachkundeprüfung. Die frühere Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Kalenderjahren ist zum 24. Juli 2026 entfallen und gilt nur noch für Wohnimmobilienverwalter. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist für Makler ebenfalls nicht vorgeschrieben. Die Auswahl liegt damit vollständig bei Ihnen.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen, wenn ich es mir anders überlege?

Als Verbraucher haben Sie bei Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen wurden, 14 Tage Widerrufsrecht ab Vertragsschluss. Fehlt eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, beginnt die Frist nicht und das Widerrufsrecht erlischt erst zwölf Monate und 14 Tage nach dem regulären Fristbeginn. Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen schulden Sie nur unter den engen Voraussetzungen des § 357a BGB.

Fazit

Die Frage „Makler oder Privatverkauf“ hat eine Zahl als Antwort: rund 3,5 Prozent. So viel mehr muss ein Makler im Rechenbeispiel erzielen, damit seine Provision sich trägt. Diese Schwelle ist niedriger, als viele denken, und höher, als Maklerwerbung nahelegt. Alles andere folgt aus Ihrer Ausgangslage, aus Zeit, Entfernung, Objektart und der Frage, ob mehrere Eigentümer beteiligt sind. Was in beiden Wegen gleich bleibt, ist Ihre Haftung für Sachmängel und Ihre Verantwortung für den richtigen Preis. Der nächste Schritt ist deshalb in beiden Fällen derselbe: Holen Sie sich zuerst eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie, und entscheiden Sie danach mit einer belastbaren Zahl statt mit einem Gefühl.

Quellen

• § 656a BGB, Textform des Maklervertrags über Wohnung oder Einfamilienhaus, abgerufen im August 2026
• § 656b BGB, persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d, abgerufen im August 2026
• § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, abgerufen im August 2026
• § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten, abgerufen im August 2026
• § 434 BGB, Sachmangel, abgerufen im August 2026
• § 438 BGB, Verjährung der Mängelansprüche, abgerufen im August 2026
• § 444 BGB, Haftungsausschluss, abgerufen im August 2026
• § 312g BGB, Widerrufsrecht, abgerufen im August 2026
• § 355 BGB, Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen, abgerufen im August 2026
• § 356 BGB, besondere Vorschriften zum Widerrufsrecht, abgerufen im August 2026
• § 357a BGB, Wertersatz beim Widerruf, abgerufen im August 2026
• § 79 GEG, Grundsätze des Energieausweises, abgerufen im August 2026
• § 80 GEG, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, abgerufen im August 2026
• § 87 GEG, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, abgerufen im August 2026
• § 108 GEG, Bußgeldvorschriften, abgerufen im August 2026
• § 34c GewO, Erlaubnis und Weiterbildung, abgerufen im August 2026
• § 144 GewO, Ordnungswidrigkeiten, abgerufen im August 2026
• § 11 MaBV, Informationspflicht und Werbung, abgerufen im August 2026
• § 15b MaBV, Weiterbildung, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 GNotKG, Kostenverzeichnis mit den Gebühren für Grundbuchauszüge, abgerufen im August 2026
• Gesetz zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung und dem Energieverbrauchskennzeichnungsgesetz sowie anderer Rechtsvorschriften zur Aufhebung von Berichtspflichten vom 20. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 215, ausgegeben am 23. Juli 2026 (Artikel 1 Nr. 3, Artikel 2 Nr. 1 und 4, Artikel 11)
• Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, BT-Drucksache 19/15827 vom 11. Dezember 2019, S. 10 f. und S. 16 f.
• BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24, zum Begriff des Einfamilienhauses, abgerufen im August 2026
• BGH, Pressemitteilung Nr. 127/2026 zum Urteil vom 16. Juli 2026, I ZR 111/25, abgerufen im August 2026
• BGH, Pressemitteilung Nr. 159/2023 zum Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026 zu den Preisen für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026