Bestellerprinzip: Warum es beim Hausverkauf nicht gilt

Das Wichtigste in Kürze

• Nur bei der Miete: Seit dem 1. Juni 2015 darf ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden nach § 2 Abs. 1a WoVermRG grundsätzlich kein Entgelt fordern.
• Beim Verkauf gilt Teilung: Wer allein beauftragt, bleibt mindestens in gleicher Höhe verpflichtet, die andere Seite trägt höchstens die Hälfte (§ 656d Abs. 1 S. 1 BGB, seit dem 23. Dezember 2020).
• Enger Anwendungsbereich: Die §§ 656c und 656d BGB erfassen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur Käufer, die Verbraucher sind (§ 656b BGB).
• Obergrenze nur in der Miete: Vom Wohnungssuchenden darf der Vermittler höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer fordern (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Beim Verkauf: keine Obergrenze.
• Bußgeld bis 25.000 Euro: Verstöße gegen § 2 Abs. 1a WoVermRG sind Ordnungswidrigkeiten (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 WoVermRG); die §§ 656a bis 656d BGB wirken rein zivilrechtlich.

Das Bestellerprinzip gilt nur bei der Wohnungsvermietung: Seit dem 1. Juni 2015 darf ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt mehr fordern. Beim Immobilienverkauf gibt es kein Bestellerprinzip, sondern seit dem 23. Dezember 2020 die Provisionsteilung der §§ 656a bis 656d BGB: Maklervertrag in Textform, und wenn Sie allein beauftragen, trägt ein Käufer, der Verbraucher ist, höchstens die Hälfte.

Was ist das Bestellerprinzip, und wo steht es im Gesetz?

Es ist das Leitbild des BGB, wonach ein Makler von seinem Auftraggeber bezahlt wird, so die Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrats zum Maklerkostengesetz (BT-Drs. 19/15827, S. 22). Als durchsetzbares Verbot steht es an einer einzigen Stelle, in § 2 Abs. 1a WoVermRG: Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für Mietwohnungen kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Die Norm begründet keinen Zahlungsanspruch, sie verbietet die Forderung. Die Merkformel „Wer bestellt, bezahlt.“ findet sich im Regierungsentwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, ebenso die Begründung, wer die Übernahme der Courtage verweigere, scheide faktisch aus dem Bewerberkreis aus (BT-Drs. 18/3121, S. 1).

Quellen: Normtexte über gesetze-im-internet.de; Stichtage nach BT-Drs. 19/15827, S. 11 und Art. 229 § 53 EGBGB.

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf?

Nein. Die §§ 656a bis 656d BGB verteilen die Maklerkosten, statt sie einer Seite zuzuweisen: Hat nur eine Kaufvertragspartei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nach § 656d Abs. 1 S. 1 BGB nur wirksam, wenn die Auftraggeberseite mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Beauftragen beide Seiten denselben Makler, müssen sie sich nach § 656c Abs. 1 S. 1 BGB in gleicher Höhe verpflichten; ein abweichender Maklervertrag ist unwirksam (Abs. 2 S. 1). Nur diese beiden Vorschriften setzen einen Verbraucher als Käufer voraus (§ 656b BGB), die Textform des § 656a BGB gilt für jeden Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Die Vertragstypen erklärt der Ratgeber zum Maklervertrag.

Quellen: § 654 und § 126b BGB.

Wer ist Besteller, wenn Vermieter und Wohnungssuchender beide mit dem Makler gesprochen haben?

Besteller ist, wer den Vermittler in Gang setzt, im Regelfall der Vermieter. Gibt er dem Vermittler eine Wohnung an die Hand, um einen Mieter zu finden, kommt eine wirksame Zahlungspflicht des Wohnungssuchenden nach der Gesetzesbegründung nicht mehr in Betracht (BT-Drs. 18/3121, S. 36). Die Ausnahme greift nur, wenn der Vermittler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden beim Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten (§ 2 Abs. 1a in Verbindung mit § 6 Abs. 1 WoVermRG). Meldet sich ein Vermieter erst danach von sich aus, bleibt der Mieter frei: Der Vermittler wurde dann auch im Interesse des Vermieters tätig. Beweisen muss das der Vermittler.

Quellen: § 2 WoVermRG; BT-Drs. 18/3121, S. 36 f.

Warum gilt das Bestellerprinzip nicht auch beim Kauf?

Weil der Makler bei Immobiliengeschäften häufig für beide Kaufvertragsparteien tätig wird, hielt der Gesetzgeber eine Beteiligung der Käufer nicht für grundsätzlich unangemessen; unangemessen sei erst die Überbürdung der vollständigen Provision oder eines mehr als hälftigen Anteils auf die Partei, die den Makler ursprünglich nicht beauftragt hat (BT-Drs. 19/15827, S. 13 f.). Im Rechtsausschuss hielt die CDU/CSU dagegen, das wirtschaftliche Gefälle des Mietrechts fehle beim Immobilienerwerb in der Regel, zudem sei ein Aufschlag auf den Kaufpreis zu befürchten; DIE LINKE. forderte ein reines Bestellerprinzip auch beim Erwerb. Den Gegenentwurf der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN empfahl der Ausschuss am 13. Mai 2020 zur Ablehnung (BT-Drs. 19/19203, S. 3 und S. 19). Bis zum Redaktionsstand August 2026 steht ein Bestellerprinzip für den Kauf nicht im BGB.

Gibt es beim Verkauf eine Obergrenze wie die zwei Monatsmieten in der Miete?

Nein, die §§ 656a bis 656d BGB regeln Form und Verteilung, nicht die Höhe. Der Deckel von zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer in § 3 Abs. 2 WoVermRG begrenzt nach seinem Wortlaut nur, was der Vermittler vom Wohnungssuchenden fordern darf; gesondert abzurechnende Nebenkosten bleiben unberücksichtigt, gemeint sind also Nettokaltmieten (§ 3 Abs. 2 S. 2 WoVermRG; BT-Drs. 18/3121, S. 37). Bei 1.100,00 Euro Nettokaltmiete wären das 2.618,00 Euro: 2 × 1.100,00 Euro zuzüglich 19 % Umsatzsteuer nach § 12 Abs. 1 UStG, Eigenrechnung von Home Market Pilot. Häufig falsch zitiert wird § 655 BGB: Die Herabsetzung eines unverhältnismäßig hohen Maklerlohns betrifft nach dem Wortlaut nur die Vermittlung von Dienstverträgen.

Was würde ein Bestellerprinzip beim Verkauf für Sie kosten?

Bis zum Doppelten Ihres heutigen Anteils. Beauftragen Sie allein, trägt ein Käufer, der Verbraucher ist, höchstens die Hälfte der Gesamtprovision, fällig erst nach Zahlung und Nachweis Ihres eigenen Anteils (§ 656d Abs. 1 S. 2 BGB). Mit einem echten Bestellerprinzip fiele diese Hälfte weg: Bei einer angenommenen Gesamtprovision von 32.130,00 Euro auf 450.000,00 Euro Kaufpreis wären das 16.065,00 Euro zusätzlich für Sie, eine Eigenrechnung von Home Market Pilot. Die Sätze behandelt der Ratgeber zur Maklerprovision, den Spielraum der Beitrag zum Verhandeln der Provision. Über die absolute Höhe entscheidet der Kaufpreis, also lohnt vorab eine erste Orientierung zum Wert Ihrer Immobilie.

Sie tragen oft beide Rollen: Als Vermieter, der einen Vermittler beauftragt, zahlen Sie die Courtage, etwa beim Vermieten statt Verkaufen oder vor dem Verkauf einer vermieteten Wohnung; als Verkäufer teilen Sie. Ob sich ein Makler rechnet, zeigt der Vergleich Makler oder Privatverkauf.

Häufige Fragen

Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerberäume und Ferienwohnungen?

Nicht ohne Weiteres. Das WoVermRG erfasst Mietverträge über Wohnräume und nach § 1 Abs. 2 auch Geschäftsräume, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs zusammen mit Wohnräumen vermietet werden. Wohnräume im Fremdenverkehr nimmt § 1 Abs. 3 WoVermRG ausdrücklich aus, reine Gewerberaumvermittlung fällt gar nicht unter das Gesetz.

Reicht eine E-Mail für den Vertrag mit einem Wohnungsvermittler?

Ja. Der Vermittlungsvertrag bedarf nach § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG der Textform, also nach § 126b BGB einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Eine Unterschrift ist nicht nötig; fehlt die Form, ist der Vertrag nach § 125 S. 1 BGB nichtig. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verlangt § 656a BGB dasselbe.

Darf ein Wohnungsvermittler Vorschüsse oder eine Vertragsstrafe verlangen?

Vorschüsse nicht: § 2 Abs. 4 WoVermRG verbietet, sie zu fordern, zu vereinbaren oder anzunehmen. Zusatzentgelte für zusammenhängende Tätigkeiten und Nebenleistungen schließt § 3 Abs. 3 S. 1 WoVermRG aus, genannt sind Einschreibgebühren, Schreibgebühren und Auslagenerstattungen; ausgenommen bleiben nach S. 2 und 3 nur nachgewiesene Auslagen oberhalb einer Monatsmiete und eine Erstattungsabrede für den Fall, dass kein Mietvertrag zustande kommt. Eine Vertragsstrafe erlaubt § 4 WoVermRG bis 10 Prozent des Entgelts, höchstens 25 Euro.

Ich habe als Mieter Courtage gezahlt, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Bekomme ich das Geld zurück?

Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden zur Zahlung eines vom Vermieter oder einem Dritten geschuldeten Entgelts verpflichtet, ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG unwirksam. Für Leistungen darauf verweist § 5 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 WoVermRG auf das allgemeine bürgerliche Recht und erklärt § 817 S. 2 BGB für unanwendbar. Zeitlich gilt im Grundsatz die dreijährige Frist des § 195 BGB, Beginn nach § 199 Abs. 1 BGB. Ob Ihr Fall darunter fällt, gehört in anwaltliche Prüfung.

Mein Maklervertrag stammt aus dem Jahr 2019. Gilt für ihn schon die Provisionsteilung?

Nein. Nach Art. 229 § 53 EGBGB sind auf Rechtsverhältnisse, die vor dem 23. Dezember 2020 entstanden sind, die bis dahin geltenden Vorschriften des BGB weiter anzuwenden. Ein Vertrag aus 2019 wird also nach altem Recht beurteilt, auch wenn der Kaufvertrag später geschlossen wurde. Für die Vermietung gilt der andere Stichtag, der 1. Juni 2015.

Ich vermiete meine Wohnung jetzt und verkaufe sie in zwei Jahren. Welches Regime gilt?

Beide, aber nacheinander und getrennt. Für die Vermietung sind Sie als Auftraggeber Besteller und tragen die Courtage, weil der Vermittler vom Wohnungssuchenden nach § 2 Abs. 1a WoVermRG kein Entgelt fordern darf. Für den späteren Verkauf gilt die Provisionsteilung der §§ 656a bis 656d BGB. Vermittlungsvertrag und Maklervertrag sind zwei verschiedene Verträge und werden getrennt beurteilt.

Fazit

Zwei Stichtage trennen die Regime: der 1. Juni 2015 für die Wohnungsvermittlung, der 23. Dezember 2020 für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Wer als Eigentümer vom Bestellerprinzip spricht, meint fast immer die Provisionsteilung, und beim Kauf würde ein echtes Bestellerprinzip Ihren Anteil bis auf das Doppelte heben statt ihn zu senken. Geht es um eine gezahlte Courtage oder eine Provisionsklausel im Kaufvertrag, gehört die Prüfung in eine auf Makler- und Mietrecht spezialisierte Kanzlei. Alles Weitere bündelt der Ratgeber rund um den Makler; Ihr Anteil hängt am Verkaufspreis, und dafür liefert die kostenlose Ersteinschätzung eine Orientierung, kein Gutachten.

Quellen

• § 1, § 2 und § 3 WoVermRG zu Anwendungsbereich, Vermittlungsvertrag und Entgelt, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026. Die Vorschriften des WoVermRG tragen keine amtlichen Überschriften, die Stichworte sind inhaltliche Kurzhinweise.
• § 4, § 5, § 6 und § 8 WoVermRG zu Vertragsstrafe, Rückforderung, Anbieten von Wohnräumen und Bußgeldern, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 656a BGB Textform, § 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d, § 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien und § 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 654 BGB Verwirkung des Lohnanspruchs und § 655 BGB Herabsetzung des Maklerlohns, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 125 BGB Nichtigkeit wegen Formmangels, § 126b BGB Textform, § 195 BGB Regelmäßige Verjährungsfrist, § 199 BGB Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und § 817 BGB Verstoß gegen Gesetz oder gute Sitten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Art. 229 § 53 EGBGB Übergangsvorschrift zum Gesetz über die Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 12 UStG Steuersätze, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BT-Drs. 18/3121, Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, Deutscher Bundestag, abgerufen im August 2026
• BT-Drs. 19/15827, Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten, Deutscher Bundestag, abgerufen im August 2026
• BT-Drs. 19/19203, Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz, Deutscher Bundestag, abgerufen im August 2026
• BT-Drs. 19/3554, Antrag der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN zum Bestellerprinzip beim Immobilienerwerb und BT-Drs. 19/4557, Entwurf eines Makler-Bestellerprinzip- und Preisdeckelgesetzes, Deutscher Bundestag, abgerufen im August 2026