Immobilienmakler finden: Was Sie wirklich prüfen können

Das Wichtigste in Kürze

• Erlaubnispflicht: Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO. Wer ohne sie arbeitet, handelt ordnungswidrig, der Bußgeldrahmen reicht bis 5.000 Euro.
• Kein Sachkundenachweis: § 34c Absatz 2 GewO nennt nur drei Versagungsgründe: fehlende Zuverlässigkeit, ungeordnete Vermögensverhältnisse und, allein bei Wohnimmobilienverwaltern, die fehlende Berufshaftpflicht. Eine Prüfung bestehen muss kein Makler.
• Weiterbildungspflicht entfallen: Die 20 Stunden in drei Kalenderjahren treffen seit dem 24. Juli 2026 nur noch Wohnimmobilienverwalter (Gesetz zum Bürokratierückbau vom 20. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 215).
• Keine Versicherungspflicht: Die Mindestsummen von 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro je Jahr gelten nach § 15 Absatz 2 MaBV ebenfalls nur für Verwalter, nicht für Makler.
• Kein öffentliches Register: Das Vermittlerregister nach § 11a GewO erfasst Makler nicht. Der Prüfweg führt über die Erlaubnisbehörde, die der Makler nach § 2 Absatz 1 Nummer 4 DL-InfoV von sich aus nennen muss.
• Ihr Auskunftsrecht: Entgelt und Vertragsdauer muss der Makler unmittelbar nach Annahme des Auftrags in Textform mitteilen (§ 11 Satz 1 Nummer 1 MaBV), auch dieser Verstoß ist mit bis zu 5.000 Euro bußgeldbewehrt.

Einen guten Immobilienmakler erkennen Sie nicht an Siegeln, sondern an drei nachprüfbaren Dingen: der Erlaubnis nach § 34c GewO, der Herkunft seiner Preisangabe und der Vollständigkeit seiner Pflichtinformationen. Einen gesetzlichen Sachkundenachweis gibt es nicht, seit dem 24. Juli 2026 auch keine Weiterbildungspflicht mehr. Was bleibt, ist Ihre eigene Prüfung, mit Paragraf, Behörde und Rückfrage.

Was muss ein Immobilienmakler nachweisen und was ist freiwillig?

Quellen: § 34c GewO, § 15 MaBV, § 2 DL-InfoV, § 882f ZPO (gesetze-im-internet.de); Gesetz zum Bürokratierückbau vom 20. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 215; Bundesamt für Justiz, Gewerbezentralregister. Stand: 4. August 2026.

Wie prüfe ich die Erlaubnis nach § 34c GewO?

Die Erlaubnis erteilt die nach Landesrecht zuständige Behörde (§ 155 Absatz 2 GewO), je nach Bundesland Gewerbeamt, Ordnungsamt, Landratsamt oder IHK. Eine Online-Abfrage gibt es nicht, das Vermittlerregister der Industrie- und Handelskammern führt nur Vermittler nach §§ 34d, 34f, 34h und 34i GewO. Lassen Sie sich die Urkunde zeigen und fragen Sie bei der Erlaubnisbehörde nach, die der Makler Ihnen nach § 2 Absatz 1 Nummer 4 DL-InfoV ohnehin vor Vertragsschluss nennen muss.

Seit dem 24. Juli 2026 gilt nach § 6a Absatz 1 GewO eine Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht binnen drei Monaten, gilt die Erlaubnis als erteilt, eine Urkunde muss dann nicht existieren. Umgekehrt ist die Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 2 GewO beschränkbar und mit Auflagen verbindbar. Fragen Sie im Zweifel die Behörde, nicht das Papier.

Müssen Immobilienmakler sich weiterbilden?

Nein, seit dem 24. Juli 2026 nicht mehr. Artikel 1 Nummer 3 des Gesetzes zum Bürokratierückbau vom 20. Juli 2026 hat in § 34c Absatz 2a Satz 1 GewO die Angabe „Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 4“ durch „Absatz 1 Satz 1 Nummer 4“ ersetzt, auch Teil A der Anlage 1 zur MaBV mit den Weiterbildungsinhalten für Makler wurde gestrichen. Die 20 Stunden in drei Kalenderjahren treffen damit nur noch Wohnimmobilienverwalter. Freiwillige Weiterbildung wird dadurch aussagekräftiger: Fragen Sie nach Nachweisen mit Datum, Umfang, Inhalt und Anbieter, nach § 15b Absatz 2 MaBV sind sie drei Jahre vorzuhalten.

Welche Qualifikation sollte ein Makler vorweisen können?

Belastbar sind zwei formale Abschlüsse. Die Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau dauert nach § 2 der Ausbildungsverordnung drei Jahre. Darauf baut der Geprüfte Immobilienfachwirt auf: Zugelassen wird, wer eine dreijährige immobilienwirtschaftliche Ausbildung plus ein Jahr Praxis, eine andere kaufmännische Ausbildung plus zwei Jahre Praxis oder mindestens fünf Jahre Berufspraxis nachweist. Die schriftliche Prüfung umfasst sechs Handlungsbereiche und dauert 600 bis 660 Minuten.

Verwechseln Sie das nicht mit einer „IHK-Sachkundeprüfung“: Die gibt es für das Bewachungsgewerbe nach § 34a GewO, nicht für Makler. Eine freiwillige Berufshaftpflicht ist dagegen ein starkes Signal, weil sie Geld kostet, ohne dass jemand dazu zwingt. Besteht eine, muss der Makler nach § 2 Absatz 1 Nummer 11 DL-InfoV Versicherer und räumlichen Geltungsbereich nennen.

Welche Fragen schaffen im Erstgespräch Klarheit?

Fünf Fragen trennen belegbare Aussagen von Verkaufsrhetorik:

1. „Welches Wertermittlungsverfahren haben Sie angewendet und warum?“ Nach § 6 Absatz 1 ImmoWertV ist zwischen Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren zu wählen und die Wahl zu begründen. Eine Zahl ohne Verfahren ist eine Schätzung.
2. „Welche Vergleichsfälle liegen Ihrer Zahl zugrunde, aus welchem Zeitraum und aus welcher Lage?“
3. „Wie lautet Name und Anschrift Ihrer Erlaubnisbehörde?“ Pflichtangabe nach § 2 Absatz 1 Nummer 4 DL-InfoV.
4. „Wann bekomme ich Entgelt und Vertragsdauer in Textform?“ Die Antwort lautet nach § 11 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe a MaBV: unmittelbar nach Annahme des Auftrags. Wer das nicht liefert, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 18 Absatz 1 Nummer 7 MaBV.
5. „Wie identifizieren Sie die Kaufinteressenten?“ Makler sind nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 GwG geldwäscherechtlich Verpflichtete und müssen die Vertragsparteien identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind.

Über Provisionssätze sprechen Sie erst danach, dazu der Beitrag zur Maklerprovision. Laufzeit, Alleinauftrag und Kündigung regelt der Maklervertrag, die nötigen Papiere listen die Unterlagen für den Hausverkauf und der Energieausweis.

Regionale Marktkenntnis zeigt sich an Datenquellen, nicht an Bürostandorten: Ein Makler mit Lagekenntnis nennt ungefragt den aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück, den jüngsten Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses und den Liegenschaftszinssatz für Ihre Objektart. Fehlt Ihnen die eigene Vergleichszahl, holen Sie sich vorab eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts: kein Gutachten, aber eine unabhängige Größenordnung, gegen die Sie jede Maklerangabe halten können.

Woran erkenne ich ein überhöhtes Wertversprechen?

Daran, dass die Zahl über allen belegbaren Vergleichsdaten der Lage liegt und niemand sagen kann, woher sie kommt. Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis, nicht der Preis, mit dem ein Makler den Auftrag gewinnt.

Quellen: ImmoWertV § 6, BauGB §§ 194, 196, BGB §§ 312b, 312g, 355, 656a, GEG § 80, GwG §§ 2, 10, 11, GewO § 34c Absatz 2a (gesetze-im-internet.de). Stand: 4. August 2026.

Auch Zusatzkosten sind ein Signal: Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass neben der Provision grundsätzlich keine Zusatzkosten verlangt werden dürfen und vorformulierte Reservierungsgebühren häufig unwirksam sind.

Wie viele Makler sollte ich vergleichen?

So viele, dass Sie mindestens zwei voneinander unabhängige Wertermittlungen und zwei vollständige Pflichtinformationssätze nach § 11 MaBV nebeneinanderlegen können. Eine belastbare Statistik zur optimalen Anzahl gibt es nicht, gängige Empfehlungen von „drei Maklern“ sind Faustregeln, keine Forschungsergebnisse.

Fair vergleichen Sie nur bei gleicher Informationsbasis. Geben Sie jedem dieselben Objektdaten: Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Grundstücksgröße, bestehende Belastungen. Genau diese Angaben verlangt § 10 Absatz 2 und 3 MaBV später ohnehin. Vergleichen Sie dann die genannte Zahl, das Verfahren dahinter und die Vermarktungsschritte in ihrer zeitlichen Reihenfolge. Ob Sie überhaupt einen Makler beauftragen, ist im Vergleich Makler oder Privatverkauf durchgerechnet.

Kann ich einen Maklerauftrag widerrufen, den ich zu Hause unterschrieben habe?

In aller Regel ja. Frau K. unterschreibt am Freitag, dem 14. August 2026, am Küchentisch einen Maklerauftrag. Weil der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurde (§ 312b Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BGB) und sie Verbraucherin ist, greift § 312g Absatz 1 BGB.

• Korrekte Belehrung am 14. August 2026: Der Ereignistag zählt nicht mit (§ 187 Absatz 1 BGB), die 14-Tage-Frist läuft ab dem 15. August und endet mit Ablauf des 28. August 2026 (§ 188 Absatz 1 BGB). Die rechtzeitige Absendung genügt, eine Begründung ist nicht nötig (§ 355 Absatz 1 BGB).
• Keine oder fehlerhafte Belehrung: Die Frist beginnt gar nicht zu laufen (§ 356 Absatz 3 Satz 1 BGB). Das Widerrufsrecht erlischt erst zwölf Monate und 14 Tage nach Fristbeginn, hier mit Ablauf des 28. August 2027.

Wie Sie einen laufenden Vertrag darüber hinaus beenden, erklärt der Beitrag zum Maklervertrag kündigen.

Häufige Fragen

Ist Immobilienmakler ein geschützter Beruf?

Nein. Die Bezeichnung ist nicht geschützt, es gibt keine Kammer und keine Zulassungsprüfung. Reguliert ist nur die Tätigkeit: Wer gewerbsmäßig vermittelt, braucht die Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO. Fachliche Eignung prüft die Behörde dabei nicht.

Was unterscheidet einen Immobilienmakler von einem Wohnimmobilienverwalter?

Der Makler vermittelt Kauf- oder Mietverträge (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO), der Wohnimmobilienverwalter verwaltet fremdes Wohnungs- oder Sondereigentum (Nummer 4). Für Verwalter gelten strengere Pflichten: Berufshaftpflicht mit 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro je Jahr sowie 20 Stunden Weiterbildung in drei Kalenderjahren. Beides trifft Makler seit dem 24. Juli 2026 nicht.

Muss ich dem Makler meinen Personalausweis zeigen?

Ja, bei der Vermittlung von Kaufverträgen. Makler sind nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 GwG Verpflichtete des Geldwäschegesetzes und müssen die Vertragsparteien identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Absatz 2 GwG).

Was bringt die Mitgliedschaft in einem Maklerverband?

Rechtlich nichts: Sie ist freiwillig und ersetzt keinen Qualifikationsnachweis, weil es einen solchen gesetzlich nicht gibt. Aussagekraft hat sie nur bei harten Aufnahmekriterien, also lesen Sie die Satzung, bevor Sie ein Logo als Qualitätsmerkmal werten.

Wo kann ich mich über einen Makler beschweren?

Bei der nach § 155 Absatz 2 GewO zuständigen Erlaubnisbehörde. Sie kann Makler nach § 16 Absatz 2 MaBV aus besonderem Anlass auf deren Kosten prüfen lassen. Verstöße gegen § 11 MaBV und das Vermitteln ohne Erlaubnis sind Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeldrahmen bis 5.000 Euro.

Fazit

Die Auswahl eines Maklers ist keine Bauchentscheidung, sondern eine Prüfung mit vier Belegen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Pflichtangaben nach § 2 DL-InfoV, Textform-Informationen nach § 11 MaBV und eine begründete Wertermittlung nach § 6 ImmoWertV. Siegel, Verbandslogos und der Hinweis auf eine Weiterbildungspflicht, die es für Makler seit dem 24. Juli 2026 nicht mehr gibt, tragen nichts bei. Was fehlt, ist meist eine unabhängige Größenordnung für Ihre Immobilie: Holen Sie sich dafür eine kostenlose Ersteinschätzung, weitere Beiträge stehen im Ratgeber rund um den Makler.

Quellen

• Gewerbeordnung § 34c, abgerufen im August 2026
• Gewerbeordnung § 6a: Genehmigungsfiktion, abgerufen im August 2026
• Gewerbeordnung § 11a: Vermittlerregister, abgerufen im August 2026
• Gewerbeordnung § 144: Bußgeldvorschriften, abgerufen im August 2026
• Gesetz zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung vom 20. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 215, abgerufen im August 2026
• MaBV § 11: Informationspflicht und Werbung, abgerufen im August 2026
• MaBV § 15b: Weiterbildung, abgerufen im August 2026
• DL-InfoV § 2: Informationspflichten, abgerufen im August 2026
• BGB § 356: Widerrufsrecht, abgerufen im August 2026
• Baugesetzbuch § 194: Verkehrswert, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV § 6: Wertermittlungsverfahren, abgerufen im August 2026
• Bundesamt für Justiz: Fragen und Antworten zum Gewerbezentralregister, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien, welche sind erlaubt, welche nicht, abgerufen im August 2026