Fragen an Makler: der 25-Punkte-Katalog fürs Erstgespräch

Das Wichtigste in Kürze

• Fünf Angaben können Sie erzwingen, den Rest nicht: Vor Vertragsschluss schuldet der Makler unter anderem Firma und Rechtsform, Register und Registernummer, die Erlaubnisbehörde, die verwendeten AGB und die wesentlichen Merkmale der Dienstleistung (§ 2 Absatz 1 DL-InfoV).
• Interessenkonflikte bekommt nur, wer danach fragt: Angaben zu multidisziplinären Tätigkeiten, beruflichen Gemeinschaften und Gegenmaßnahmen sind nur auf Anfrage zu machen (§ 3 Absatz 1 Nummer 2 DL-InfoV).
• Den Preis in Textform gibt es erst nach der Auftragsannahme: Entgelt und Vertragsdauer sind erst unmittelbar danach in Textform mitzuteilen (§ 11 Satz 1 Nummer 1 MaBV), im Erstgespräch also noch nicht.
• Zwei Stichtage machen jede Preisaussage prüfbar: Zugrunde zu legen sind die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag (§ 2 Absatz 1 ImmoWertV).
• Provision immer als Gesamtpreis: Gegenüber Verbrauchern sind Gesamtpreise einschließlich Umsatzsteuer anzugeben (§ 3 Absatz 1 PAngV): Aus 3,00 Prozent werden 3,57 Prozent.

Stellen Sie vor der Beauftragung 25 Fragen in sechs Blöcken: Zulassung, Marktkenntnis, Bewertungsmethodik, Vermarktung, Vertrag und Provision, Ablauf. Erzwingbar ist nur ein Teil davon; über den Rest entscheidet die Qualität der Antwort.

Quelle: eigene Zusammenstellung nach DL-InfoV, MaBV, ImmoWertV, BauGB, BGB, PAngV, GBO, UrhG, BeurkG und GwG, Stand August 2026.

Muss ein Immobilienmakler meine Fragen überhaupt beantworten?

Nur zum Teil, und die Grenze verläuft an der Auftragsannahme. Davor gilt die DL-InfoV, danach die MaBV mit Entgelt, Vertragsdauer und Objektdatensatz in Textform. Alles andere ist Gefälligkeit.

Quelle: DL-InfoV, MaBV, § 16 MaBV und ImmoWertV, Stand August 2026. Wie Sie einen Makler von außen prüfen, steht unter guten Makler erkennen.

Welche vier Fragen klären Zulassung, Vertragspartner und Absicherung?

Diese vier stehen vorn, denn Belege beantworten sie.

1. „Auf welche Nummer des § 34c Absatz 1 GewO lautet Ihre Erlaubnis, und gibt es Auflagen?“ Sie kann beschränkt und mit Auflagen verbunden werden, auch nachträglich (§ 34c Absatz 1 Satz 2 GewO). Gute Antwort: nennt Nummer 1, die Behörde und jede Auflage.
2. „Wer genau ist mein Vertragspartner, mit welcher Rechtsform und welcher Registernummer?“ Geschuldet vor Vertragsschluss (§ 2 Absatz 1 Nummer 1 und 3 DL-InfoV). Gute Antwort: kommt ohne Nachschlagen, denn die Marke auf der Visitenkarte ist nicht der Vertragspartner.
3. „Besteht eine Berufshaftpflichtversicherung, bei welchem Versicherer und mit welchem Geltungsbereich?“ Besteht eine, sind beide Angaben zu machen (§ 2 Absatz 1 Nummer 11 DL-InfoV); Pflicht ist sie nur beim Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Absatz 2 Nummer 3 GewO). Gute Antwort: nennt Versicherer und Summe, ohne Freiwilliges als Pflicht auszugeben.
4. „Welche Weiterbildung weisen Sie freiwillig nach, mit Datum, Umfang und Anbieter?“ Makler trifft keine Weiterbildungspflicht: § 34c Absatz 2a Satz 1 GewO nennt nur Nummer 4, den Wohnimmobilienverwalter, und § 15b MaBV bindet nur diese. Gute Antwort: legt Nachweise vor, statt eine Pflicht zu behaupten.

Was Sie über Register und Erlaubnis selbst recherchieren können, steht unter Immobilienmakler finden.

Welche Fragen prüfen echte Marktkenntnis statt Ortsbeschreibungen?

Marktkenntnis zeigt sich an Zahlen mit Bezugsgröße, nicht an Bürostandorten.

5. „Wie viele Objekte meiner Art haben Sie in zwölf Monaten in meiner Bodenrichtwertzone bis zur Beurkundung begleitet?“ Richtwertzonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 Absatz 1 Satz 3 BauGB). Gute Antwort: eine Zahl, nicht „viele“.
6. „Wie groß war bei Ihren letzten fünf vergleichbaren Objekten die Spanne zwischen Angebots- und beurkundetem Preis?“ Gute Antwort: eine Spanne statt eines Durchschnitts, dazu die Vermarktungsdauer.
7. „Welchen Grundstücksmarktbericht welchen Gutachterausschusses legen Sie zugrunde, aus welchem Jahr?“ Der Ausschuss führt die Kaufpreissammlung und ermittelt Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren (§ 193 Absatz 5 BauGB). Gute Antwort: nennt Ausschuss und Berichtsjahr.
8. „Welche Käufergruppe erwarten Sie, und woran machen Sie das fest?“ Gute Antwort: verknüpft sie mit prüfbaren Merkmalen wie Grundriss, Zustand und Anbindung, nicht mit Stimmung.

Gegenprobe: Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Absatz 3 Satz 2 BauGB).

Welche Fragen decken auf, wie der genannte Preis zustande kam?

Maßstab ist die ImmoWertV, die für die Ermittlung von Verkehrswerten gilt (§ 1 Absatz 1 ImmoWertV). Die Preiseinschätzung eines Maklers ist keine Verkehrswertermittlung: Sie bindet ihn nicht, sie ist Ihr Maßstab.

9. „Welches Wertermittlungsverfahren haben Sie herangezogen, und warum?“ Zu wählen ist insbesondere nach der Eignung der verfügbaren Daten, „die Wahl ist zu begründen“ (§ 6 Absatz 1 ImmoWertV). Gute Antwort: begründet mit der Datenlage, nicht mit Gewohnheit.
10. „Auf welchen Wertermittlungsstichtag und welchen Qualitätsstichtag bezieht sich Ihre Zahl?“ Der eine meint den Zeitpunkt der Wertermittlung, der andere den maßgeblichen Grundstückszustand (§ 2 Absatz 4 und 5 ImmoWertV). Gute Antwort: zwei Daten, nicht „aktuell“.
11. „Welche sonstigen erforderlichen Daten haben Sie verwendet, modellkonform zu welcher Modellbeschreibung?“ Gemeint sind Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren (§ 12 Absatz 1 ImmoWertV), anzuwenden mit denselben Modellen wie bei ihrer Ermittlung (§ 10 Absatz 1 ImmoWertV). Gute Antwort: kennt den Bericht dazu.
12. „Falls Sachwertverfahren: mit welchem Baupreisindex-Stand und welchem Regionalfaktor?“ Die durchschnittlichen Herstellungskosten sind mit dem zum Stichtag aktuellen Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes umzurechnen (§ 36 Absatz 2 Satz 4 ImmoWertV); der Regionalfaktor stammt vom örtlichen Gutachterausschuss (Absatz 3). Gute Antwort: nennt beide Größen.
13. „Woher stammen Ihre Vergleichspreise, und wie haben Sie Abweichungen angepasst?“ Wertverhältnisse werden über Indexreihen angepasst, Grundstücksmerkmale über Umrechnungskoeffizienten oder marktübliche Zu- und Abschläge; Schätzgrundlagen sind zu dokumentieren (§ 9 ImmoWertV). Gute Antwort: benennt Quelle und Anpassungsweg.

Zur Plausibilität von Frage 12: Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden lagen im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt). Das sind Neubaukosten, keine Immobilienpreise.

Welche Fragen machen aus einem Versprechen ein Vermarktungskonzept?

Ein Konzept hat Namen, Termine und Zuständigkeiten.

14. „Welche Unterlagen besorgen Sie, welche liefere ich, bis wann?“ Zielbild ist der Objektdatensatz, den der Makler ohnehin dokumentieren muss (§ 10 Absatz 3 Nummer 1 MaBV). Gute Antwort: eine Liste mit Namen und Terminen.
15. „Wer nimmt in meinem Namen Einsicht ins Grundbuch, und sehe ich das Protokoll?“ Einsicht setzt ein dargelegtes berechtigtes Interesse voraus, wird protokolliert, und dem Eigentümer ist daraus auf Verlangen Auskunft zu geben (§ 12 Absatz 1 und 4 GBO). Gute Antwort: kennt Ihr Nachprüfrecht.
16. „Wem gehören Fotos, Grundrisse und Exposétexte nach Vertragsende?“ Das Recht am Lichtbild steht dem Lichtbildner zu (§ 72 Absatz 2 UrhG); ohne einzeln bezeichnete Nutzungsarten bestimmt der Vertragszweck ihren Umfang (§ 31 Absatz 5 UrhG). Gute Antwort: bietet eine schriftliche Rechteeinräumung an.
17. „Wie laufen die Besichtigungen ab, Einzel- oder Sammeltermine, und wer ist anwesend?“ Gute Antwort: Format, Zuständigkeit und Rückmeldefrist in Werktagen.
18. „Welche Unterlagen verlangen Sie von Kaufinteressenten, bevor Sie mir ein Angebot vorlegen?“ Gute Antwort: trennt die geldwäscherechtliche Identifizierung von der Finanzierungsprüfung und verlangt eine bankbestätigte Zusage.

Welche Fragen gehören zu Vertrag und Provision, bevor ich unterschreibe?

Bewusst schmal: Typen, Laufzeit und Klauseln stehen im Maklervertrag.

19. „Bekomme ich den Vertragsentwurf zum Mitnehmen, und in welcher Form schließen wir ab?“ Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB). Gute Antwort: händigt ihn aus, ohne auf Unterschrift zu drängen; Laufzeit prüfen Sie beim Alleinauftrag.
20. „Wie hoch ist Ihre Vergütung als Gesamtpreis, in Euro auf einen Beispielpreis gerechnet?“ Wird ein Preis aufgegliedert, ist der Gesamtpreis hervorzuheben (§ 3 Absatz 1 und 3 PAngV). Gute Antwort: liefert die Eurozahl; fragen Sie nach der Kleinunternehmerregelung, dann fällt keine Umsatzsteuer an (§ 19 Absatz 1 Satz 1 UStG).
21. „Was kostet mich der Auftrag, wenn nicht verkauft wird?“ Der Lohn entsteht nur bei Erfolg; Aufwendungen sind zu ersetzen, wenn es vereinbart ist, „dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt“ (§ 652 BGB). Gute Antwort: benennt jede Pauschale einzeln oder verneint sie ausdrücklich.
22. „Werden Sie auch für die Käuferseite tätig, und wie ist die Vergütung verteilt?“ Bei Tätigkeit für beide Seiten verpflichten sich die Parteien nur in gleicher Höhe (§ 656c BGB), eine Überwälzung wirkt nur bei mindestens gleich hoher eigener Pflicht (§ 656d BGB); beides nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Gute Antwort: nennt beide Seiten in Euro, durchgerechnet unter Maklerprovision.

Welche Fragen klären Ablauf, Notartermin und Übergabe?

Drei Fragen entscheiden den Ablauf nach der Beurkundung.

23. „In welchem Rhythmus und in welcher Form berichten Sie, und was steht darin?“ Gute Antwort: Turnus, Kanal und Inhalte, also Anfragen, Besichtigungen, Absagegründe und Preisreaktionen.
24. „Wer beauftragt den Notar, wann bekomme ich den Entwurf, und wer trägt welche Kosten?“ Der Kaufvertrag ist notariell zu beurkunden (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB), der Käufer trägt Beurkundung, Auflassung und Eintragung (§ 448 Absatz 2 BGB). Gute Antwort: sagt den Entwurf zwei Wochen vorher zu.
25. „Wie wird der Kaufpreis nachgewiesen, und wann übergebe ich die Schlüssel?“ Bar darf nicht gezahlt werden; nachzuweisen ist das dem Notar, etwa durch Bankbestätigung (§ 16a Absatz 1 und 2 GwG, Ausnahmen in Absatz 5). Gute Antwort: koppelt die Übergabe an den Zahlungseingang, denn mit ihr gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten über (§ 446 BGB).

Präzisierung zu Frage 24: Bei Verbraucherverträgen über Grundstücke soll der Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Absatz 2a Satz 2 Nummer 2 und Satz 3 BeurkG), also zwischen Unternehmer und Verbraucher (§ 310 Absatz 3 BGB). Unter Privatpersonen ist die Frist eine Absprache.

Rechenbeispiel: Was die Frage nach dem Gesamtpreis wert ist

Modellfall, eigene Rechnung. Kaufpreis 450.000 Euro, drei Antworten auf Frage 20.

A und B kosten dasselbe, wirken aber 2.565 Euro auseinander: Genau das verhindert die Pflicht zum Gesamtpreis. C spart nur 892,50 Euro, und die Pauschale fällt auch ohne Verkauf an. Zum Spielraum nach unten: Maklerprovision verhandeln.

Kann ich mich durch Fragen schon versehentlich binden?

Die Gefahr ist real, aber begrenzt. Ein Maklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die übertragene Leistung nur gegen Vergütung zu erwarten ist (§ 653 Absatz 1 BGB); wer Leistungen abruft statt Fragen zu stellen, kann hineinrutschen. Vier Regeln: fragen statt beauftragen; keine Besichtigungstermine vereinbaren lassen; am Ende festhalten, dass kein Auftrag erteilt ist; Aufwendungsersatz ausschließen lassen. Zum Ausstieg: Maklervertrag kündigen.

Wie bereite ich das Erstgespräch vor, damit die Antworten vergleichbar werden?

In drei Schritten. Erstens gleiche Datenbasis: Jeder Makler bekommt vorab denselben Objektdatensatz nach § 10 Absatz 3 Nummer 1 MaBV, die eigene Ersteinschätzung liefert die dritte Größenordnung. Zweitens Reihenfolge: erst Zulassung, dann Marktkenntnis und Bewertung, danach Vermarktung, Vertrag und Ablauf. Drittens Dokumentation: eine Spalte je Makler, offene Punkte schriftlich nachfordern.

Quelle: eigene Zusammenstellung nach GewO, ImmoWertV, PAngV und BeurkG, Stand August 2026.

Häufige Fragen

Darf ich das Erstgespräch mit dem Makler aufnehmen?

Nicht heimlich. Wer unbefugt das nichtöffentlich gesprochene Wort eines anderen auf einen Tonträger aufnimmt, macht sich strafbar, auch der Versuch (§ 201 StGB). Fragen Sie vorher, oder schicken Sie ein Gedächtnisprotokoll zur Bestätigung.

Muss der Makler mir sagen, wer meinen Auftrag tatsächlich bearbeitet?

Nein. Die DL-InfoV verlangt Angaben zum Dienstleistungserbringer, also Firma, Rechtsform, Anschrift, Register und Erlaubnisbehörde (§ 2 Absatz 1 Nummer 1 bis 4 DL-InfoV), nicht die bearbeitende Person. Lassen Sie Name, Erreichbarkeit und Vertretung in den Vertrag aufnehmen.

Sind mündliche Zusagen aus dem Erstgespräch verbindlich?

Nur, wenn sie im Vertrag stehen. Die MaBV deckt Entgelt, Vertragsdauer und Objektdatensatz ab (§ 11 Satz 1 Nummer 1 MaBV), nicht Berichtsturnus, Besichtigungsformat oder Fotorechte; auch die Sperre des § 12 MaBV erfasst nur die §§ 2 bis 8. Nehmen Sie tragende Zusagen als Anlage zum Vertrag.

Kann ich Weiterbildungsnachweise verlangen, wenn der Makler ausweicht?

Einen Anspruch haben Sie nicht: Die Auskunftspflicht des § 11 Satz 1 Nummer 3 MaBV und die 20-Stunden-Pflicht des § 34c Absatz 2a GewO treffen nur den Wohnimmobilienverwalter. Beim Makler bleibt Weiterbildung ein freiwilliges Signal, das Frage 4 gezielt anfordert.

Gilt der Fragenkatalog auch, wenn ich nur vermieten will?

Die Auswahlfragen ja, die Provisionsfragen nicht: Bei der Wohnungsvermittlung gilt das Bestellerprinzip des § 2 Abs. 1a WoVermRG, die §§ 656a bis 656d BGB betreffen nur den Kauf. Die Abgrenzung erklärt das Bestellerprinzip.

Fazit

Der Katalog trennt zwei Dinge, die im Erstgespräch gern vermischt werden: die wenigen Auskünfte, auf die Sie einen Anspruch haben, und die vielen Antworten, deren Qualität die Auswahl trifft. Wer Zulassung, Marktkenntnis und Bewertung zuerst abfragt und Provision ans Ende stellt, verhandelt über geprüfte Bezugsgrößen statt über Prozentzahlen. Geht es um eine konkrete Klausel oder um gezahlte Beträge, gehört die Prüfung in eine auf Maklerrecht spezialisierte Kanzlei. Der erste Schritt bleibt die eigene Zahl: eine kostenlose Ersteinschätzung, alles Weitere bündelt der Ratgeber rund um den Makler.

Quellen

• § 2 DL-InfoV Stets zur Verfügung zu stellende Informationen und § 3 DL-InfoV Auf Anfrage zur Verfügung zu stellende Informationen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 34c GewO Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 10 MaBV Buchführungspflicht, § 11 MaBV Informationspflicht und Werbung, § 12 MaBV Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen, § 15b MaBV Weiterbildung und § 16 MaBV Prüfungen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 2 ImmoWertV Grundlagen der Wertermittlung, § 6 ImmoWertV Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts, § 9 ImmoWertV Eignung und Anpassung der Daten, § 10 ImmoWertV Grundsatz der Modellkonformität, § 12 ImmoWertV Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten und § 36 ImmoWertV Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen; durchschnittliche Herstellungskosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 193 BauGB Aufgaben des Gutachterausschusses und § 196 BauGB Bodenrichtwerte, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 446 BGB Gefahr- und Lastenübergang, § 448 BGB Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten, § 652 BGB Entstehung des Lohnanspruchs, § 653 BGB Maklerlohn, § 656a BGB Textform, § 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d, § 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, § 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten, § 310 BGB Anwendungsbereich und § 311b BGB Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 2 PAngV Begriffsbestimmungen, § 3 PAngV Pflicht zur Angabe des Gesamtpreises, § 12 UStG Steuersätze und § 19 UStG Besteuerung der Kleinunternehmer, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 17 BeurkG Grundsatz, § 12 GBO Einsicht in das Grundbuch, § 16a GwG Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien, § 31 UrhG Einräumung von Nutzungsrechten, § 72 UrhG Lichtbilder und § 201 StGB Verletzung der Vertraulichkeit des Wortes, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 241 vom 10. Juli 2026, Baupreise für Wohngebäude im Mai 2026, abgerufen im August 2026