Makler Alleinauftrag: Laufzeit, Rechte und BGH-Grenzen

Das Wichtigste in Kürze

• Sechs Monate, drei Monate, vier Wochen: Diese Staffel ist beim einfachen Alleinauftrag zulässig (I ZR 40/19, Leitsätze b bis d).
• Eigenverkauf bleibt erlaubt: Der einfache Alleinauftrag hindert Sie nicht, „selbst nach Interessenten zu suchen“ (Rn. 46).
• Qualifizierter Alleinauftrag heißt drei Pflichten: alle Verhandlungen über den Makler, keine weiteren Makler, eigene Interessenten verweisen (I ZR 160/17, Rn. 29).
• Ohne Enddatum unwirksam: Eine unbegrenzte Bindung beeinträchtigt die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit „in unzulässig starkem Maße“ (Rn. 22).
• 15.565 Euro Schadensersatz abgewiesen: Weil die Kündigungsfrist nur in einer Anlage stand, fiel die Verlängerungsklausel weg und der Makler ging leer aus (Leitsatz e).

Der einfache Maklerauftrag verpflichtet den Makler grundsätzlich nicht zum Tätigwerden und lässt Ihnen Zweitmakler und Eigenverkauf. Beim einfachen Alleinauftrag tauschen Sie den Verzicht auf weitere Makler gegen eine Tätigkeitspflicht, selbst suchen dürfen Sie weiter. Der qualifizierte Alleinauftrag verlangt zusätzlich, eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Für den einfachen Alleinauftrag akzeptiert der BGH in AGB sechs Monate Erstlaufzeit, drei Monate Verlängerung und vier Wochen Kündigungsfrist.

Welche drei Auftragsarten gibt es und was unterscheidet sie?

Nur der Grundtyp steht im Gesetz. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt allein den Erfolgsfall: Maklerlohn ist geschuldet, „wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt“. Beide Alleinauftragsformen stammen aus der Vertragspraxis und werden an den §§ 305 ff. BGB gemessen.

Quellen: BGH, I ZR 40/19, Leitsatz a, Rn. 20, 21 und 46; BGH, I ZR 160/17, Rn. 29. Stand: August 2026.

Leitsatz a definiert den einfachen Alleinauftrag über zwei Aussagen: Der Makler verpflichtet sich zum Tätigwerden, und Sie verzichten auf weitere Makler. Form und Klauseln behandelt der Ratgeber zum Maklervertrag, für Wohnung und Einfamilienhaus gilt die Textform des § 656a BGB.

Darf ich beim Alleinauftrag an einen selbst gefundenen Käufer verkaufen?

Beim einfachen Alleinauftrag ja. Der BGH formuliert es wörtlich: „Im Übrigen ist er durch einen einfachen Alleinauftrag auch nicht gehindert, selbst nach Interessenten zu suchen“ (Rn. 46). Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie eigene Interessenten an den Makler verweisen (I ZR 160/17, Rn. 29).

Verbreitet ist die Behauptung, dann sei automatisch Provision fällig. Das verkürzt die Rechtslage: Die Verweisungsklausel begründet eine Pflicht, keinen Lohnanspruch. Der entsteht nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nur bei Ursächlichkeit von Nachweis oder Vermittlung, Rechtsfolge einer Pflichtverletzung ist Schadensersatz nach § 280 BGB. Eine Formularklausel, die Provision ohne diese Ursächlichkeit verspricht, ist an § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu messen: eine eigene Ableitung, keine Prognose.

Was passiert, wenn ich während der Laufzeit einen zweiten Makler einschalte?

Sie verletzen den Vertrag und haften auf Schadensersatz. Wer das Objekt einem anderen Makler an die Hand gibt, „verstößt gegen seine Pflichten aus dem Maklervertrag“ und schuldet bei einem Verkauf über diesen Ersatz nach § 280 BGB: die vergeblichen Aufwendungen und gegebenenfalls den entgangenen Gewinn nach § 252 BGB.

Die Darlegungslast trifft den Makler. Er muss darlegen, „dass es ihm gelungen wäre, innerhalb der Bindungsfrist einen zum Abschluss unter den vertragsgemäßen Bedingungen bereiten und fähigen Interessenten zu stellen“ (I ZR 40/19, Rn. 30). Die Pflichtverletzung steht schnell fest, der Schaden nicht. Ein Verfahren riskieren Sie trotzdem.

Wie lange darf ein Alleinauftrag laufen?

Sechs Monate sind der Regelmaßstab, unbefristet geht nie. Dazwischen entscheidet der Einzelfall.

Quellen: BGH, I ZR 40/19; § 157 und § 309 BGB. Stand: August 2026.

Die Zwei-Jahres-Grenze hilft nicht: Sie gilt nur für Verträge über die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen, und der Auftrag für ein einziges Objekt ist keine solche. Bei schwierigen Aufträgen hat der BGH früher Bindungen bis zu drei und von fünf Jahren für angemessen gehalten (Rn. 27). Nach den GREIX-Liquiditätskennzahlen des Kiel Instituts für Weltwirtschaft stand ein Einfamilienhaus im ersten Quartal 2026 im Mittel 90,66 Tage online, eine Eigentumswohnung 90,28 Tage (24 Städte, Vier-Quartals-Durchschnitt). Sechs Monate sind rund das Doppelte davon (eigene Rechnung), mehr im Beitrag zur Dauer des Hausverkaufs.

Ist die automatische Verlängerung um drei Monate wirksam?

Im einfachen Alleinauftrag grundsätzlich ja. Eine Verlängerung um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist „grundsätzlich unbedenklich“ und nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Leitsatz c). Die Prüfformel in Rn. 44 stellt auf Grundlaufzeit, Verlängerungszeitraum und Kündigungsfrist ab, die Faustregel in Rn. 45 auf eine Verlängerung um die Hälfte der Vertragszeit.

Den Einwand, Verbraucher behielten solche Fristen nicht im Blick, hat der Senat verworfen: Bei der wirtschaftlich bedeutsamen Vermarktung einer Immobilie sei die Durchsicht der Bedingungen zumutbar (Rn. 41). Der Vergleichsmaßstab des § 309 Nr. 9 Buchst. b BGB wurde inzwischen neu gefasst und gilt für Schuldverhältnisse ab dem 1. März 2022 (Art. 229 § 60 Satz 2 EGBGB), auf Verträge über ein einziges Objekt ist er ohnehin nicht anwendbar.

Welche Kündigungsfrist ist zulässig, und wann kippt die Verlängerungsklausel?

Vier Wochen sind zulässig, wenn die Struktur stimmt. Bei sechs Monaten Erstlaufzeit und Verlängerungen um jeweils drei Monate benachteiligt eine vierwöchige Frist nicht unangemessen (Leitsatz d), denn sie beträgt „weniger als ein Sechstel der ursprünglichen Laufzeit und weniger als ein Drittel der Laufzeitverlängerung“ (Rn. 48).

Der wichtigste Prüfpunkt steht in Leitsatz e: Wird die Kündigungsfrist in weiteren Regelungen bestimmt, auf die der Verwender nicht ausdrücklich hinweist und die deshalb nicht nach § 305 Abs. 2 BGB einbezogen sind, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam. Im Streitfall verwies der Vertrag nur mit einer Bitte um Beachtung auf eine Anlage „Informationen für den Verbraucher“ (Rn. 53 und 54). Unteilbare Klauseln sind nach dem Rechtsgedanken des § 306 Abs. 1 BGB dann insgesamt unwirksam (Rn. 56). Wege hinaus zeigt der Ratgeber zum Maklervertrag kündigen.

Was schuldet der Makler im Gegenzug für die Exklusivität?

Die Tätigkeitspflicht, und sie ist der Grund, warum die Klausel überhaupt AGB-fest ist (I ZR 40/19, Rn. 20). Was sie bedeutet, hat der BGH 2019 aufgelistet.

Quelle: BGH, I ZR 160/17, Leitsätze a und b, Rn. 28 bis 31. Stand: August 2026.

Verkaufen Sie infolge einer Pflichtverletzung unter Wert, reicht der Schadensersatz bis zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. Durchsetzbar wird die Pflicht mit einem Katalog im Vertrag: Vermarktungskanäle, Reporting-Rhythmus, Umgang mit eingehenden Angeboten. Auswahlkriterien nennt der Beitrag guten Makler erkennen.

Gilt die BGH-Linie auch für den qualifizierten Alleinauftrag?

Das ist offen. Sämtliche Leitsätze sind auf den einfachen Makleralleinauftrag formuliert, und Rn. 42 nennt den Grund: Solche Aufträge weichen „nur unwesentlich vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags“ ab. Der qualifizierte Alleinauftrag weicht stärker ab, weil er Ihnen Verhandlungsführung und freie Ansprache eigener Interessenten nimmt. Genau die Abschlussfreiheit zählt der BGH zu den Grundgedanken der §§ 652 ff. BGB (Rn. 20), Maßstab ist dann § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Als eigene Ableitung folgt daraus: Die Sechs-plus-drei-Struktur trägt für eine formularmäßige Verweisungsklausel nicht automatisch, eine höchstrichterliche Entscheidung dazu ist nicht ersichtlich. Verlangen Sie deshalb, dass der Vertrag den selbst gefundenen Käufer ausdrücklich regelt.

Wann nützt welcher Auftragstyp, und wann schadet er?

Der einfache Maklerauftrag nützt, wenn Sie Bewegungsfreiheit über Verbindlichkeit stellen. Er schadet, wenn Ihr Objekt Arbeit macht: Ohne Tätigkeitspflicht haben Sie keinen Anspruch auf Vermarktung, und mehrere Aufträge vervielfachen die Nachweisketten.

Der einfache Alleinauftrag hat das beste Tauschverhältnis: Exklusivität gegen Tätigkeitspflicht, Eigenverkauf erlaubt, Bindung zeitlich vermessen. Er schadet, wenn die Laufzeit nicht zur Objektart passt. Der qualifizierte Alleinauftrag gibt dem Makler die volle Steuerung, sinnvoll bei erklärungsbedürftigen oder diskret zu vermarktenden Objekten, und kostet Sie Ihre Abschlussfreiheit.

Der Markt trägt dabei nicht überall: Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen legten im ersten Quartal 2026 um 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zu, Ein- und Zweifamilienhäuser verloren dort 0,8 Prozent (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026). Vor der Laufzeitentscheidung liefert eine kostenlose Ersteinschätzung die Größenordnung, als Orientierung und nicht als Gutachten.

Woran erkenne ich vor der Unterschrift, welchen Auftragstyp ich vor mir habe?

Nicht an der Überschrift, sondern an fünf Punkten im Vertragstext. Im BGH-Fall stand die Antwort in Nr. 1 des Formulars: kein anderer Makler, dafür Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden.

1. Verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden? Ohne diese Zusage fehlt die Gegenleistung für Ihre Exklusivität (Rn. 20).
2. Verzichten Sie nur auf weitere Makler oder auch auf eigene Interessenten? Letzteres ist der qualifizierte Alleinauftrag.
3. Steht eine Erstlaufzeit im Dokument? Fehlt sie, wird eine angemessene Dauer nach § 157 BGB ausgelegt.
4. Steht die Kündigungsfrist im Vertrag selbst oder nur in einer Anlage?
5. Ist die Erstlaufzeit fest? Dann sind Widerruf und Kündigung für die Vertragsdauer ausgeschlossen (Rn. 21).

Ein Verhandlungsargument liefert der BGH selbst: Ein Abschluss nach Vertragsende schadet dem Provisionsanspruch nicht, wenn der Nachweis vorher erfolgte (I ZR 154/17, Rn. 17). Eine kürzere Bindung kostet den Makler also nichts.

Rechenbeispiel: Wie 15.565 Euro an einem Beiblatt scheiterten

Ein Alleinverkaufsauftrag über eine Eigentumswohnung, geschlossen im Oktober 2016: Erstlaufzeit sechs Monate, Verlängerung um jeweils drei Monate. Sie endete am 28. April 2017, letzter Kündigungstag bei vier Wochen Frist war der 31. März 2017 (eigene Rechnung). Noch in der Erstlaufzeit gab die Verkäuferin das Objekt einem zweiten Makler an die Hand und verkaufte über ihn am 18. Juli 2017 für 283.000 Euro.

Der erste Makler klagte auf 1,5 Prozent Verkäufer- und 4 Prozent Käuferprovision, „insgesamt 15.565 € netto“ (Rn. 4). Auf dieser Basis sind das 4.245,00 Euro und 11.320,00 Euro, mit 19 Prozent Umsatzsteuer 18.522,35 Euro brutto (eigene Rechnung).

Das Ergebnis: 0,00 Euro. Die Pflichtverletzung stand fest (Rn. 29), ein Schaden bis zum 28. April 2017 nicht, weil bis dahin kein Käufer nachgewiesen war (Rn. 31). Entgangener Gewinn kam nur bei einer Verlängerung bis zum 28. Juli 2017 in Betracht, zehn Tage nach dem Kaufvertrag (eigene Rechnung). Genau diese fiel weg. Die damalige Provisionsaufteilung wäre heute bei einem Verbraucher als Käufer unzulässig (§§ 656b, 656c BGB), dazu der Ratgeber zur Maklerprovision.

Häufige Fragen

Muss ich einem Makler überhaupt einen Alleinauftrag geben?

Nein, der gesetzliche Grundfall ist der einfache Maklervertrag nach § 652 BGB ohne Exklusivität. Ohne Alleinauftrag ist der Makler allerdings grundsätzlich nicht verpflichtet, für Sie tätig zu werden (I ZR 160/17, Rn. 29).

Was bedeutet „Festauftrag“ im Maklervertrag?

Eine fest vereinbarte Vertragsdauer, für die Widerruf und Kündigung des Auftrags ausgeschlossen sind (Rn. 21). Ein Alleinauftrag über sechs Monate ist damit zugleich ein Festauftrag. Ein Verbraucherwiderrufsrecht nach § 312g BGB bleibt davon unberührt, es besteht aber nur bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen und im Fernabsatz.

Verlängert sich der Alleinauftrag auch, wenn der Makler kaum etwas getan hat?

Ja, sofern die Klausel wirksam ist. Sie können fristgerecht kündigen, wenn Sie Zweifel an den Vermarktungsbemühungen haben, und müssen dafür keine Versäumnisse nachweisen (Rn. 46). Notieren Sie die Kündigungsfrist im Kalender.

Ist ein Alleinverkaufsauftrag etwas anderes als ein Alleinauftrag?

Nein, dieselbe Sache unter anderem Namen. Das Dokument im BGH-Fall hieß „Alleinverkaufsauftrag“, inhaltlich lag ein einfacher Makleralleinauftrag vor (Rn. 1 und 14). Entscheidend ist die Tätigkeitspflicht, nicht die Überschrift.

Bindet mich der Alleinauftrag auch, wenn ich gar nicht mehr verkaufen will?

Verzicht und Laufzeit gelten unabhängig davon. Provision entsteht aber nur bei einem Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung, und Aufwendungen sind dem Makler nach § 652 Abs. 2 Satz 1 BGB nur zu ersetzen, wenn das vereinbart ist.

Fazit

Der einfache Alleinauftrag ist der Typ mit dem klarsten Tauschgeschäft: Exklusivität gegen Tätigkeitspflicht, Eigenverkauf bleibt erlaubt, die Bindung ist mit sechs plus drei Monaten höchstrichterlich vermessen. Einen unterschriebenen Vertrag prüft im Zweifel eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Maklerrecht oder die Verbraucherzentrale. Holen Sie zuerst eine kostenlose Ersteinschätzung ein und vergleichen dann die Angebote im Ratgeber rund um den Makler.

Quellen

• BGH, Urteil vom 28. Mai 2020, I ZR 40/19 (einfacher Makleralleinauftrag in AGB, Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsfrist), bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 24. Januar 2019, I ZR 160/17 (qualifizierter Alleinauftrag, Pflichten des Verkäufermaklers), bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018, I ZR 154/17 (Provisionsanspruch nach Ende des Maklervertrags), bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• Bundesamt für Justiz, BGB: § 157, § 252, § 280, § 305, § 306, § 307, § 309, § 312g, § 652, § 656a, § 656b, § 656c, abgerufen im August 2026
• Art. 229 § 60 EGBGB (Übergangsvorschrift zum Gesetz für faire Verbraucherverträge), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026 (Häuserpreisindex 1. Quartal 2026), destatis.de, abgerufen im August 2026
• Kiel Institut für Weltwirtschaft, GREIX-Liquiditätskennzahlen zu Kaufinseraten, Vermarktungsdauer Q1 2026, kielinstitut.de, abgerufen im August 2026