Hausverkauf Dauer: 91 Tage Vermarktung, Etappe für Etappe

Das Wichtigste in Kürze

• 91 Tage Vermarktung: Im ersten Quartal 2026 stand ein Einfamilienhaus im GREIX-Aggregat des Kiel Instituts für Weltwirtschaft 90,66 Tage online, eine Eigentumswohnung 90,28 Tage.
• 10,05 Tage im Grundbuchamt: Durchschnitt aus 22.276 Grundbuchverfahren am Amtsgericht Hannover. Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist gibt es nicht.
• 2 Wochen Entwurfsfrist: Der Vertragsentwurf soll dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 und Satz 3 BeurkG. Von privat an privat greift die Regelfrist formal nicht.
• 3 Monate Höchstfrist beim Vorkaufsrecht: So lange kann die Gemeinde nach Mitteilung des Kaufvertrags zugreifen, § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Ein Negativzeugnis verkürzt das.
• 210 Tage im Rechenbeispiel: Vom Start am 1. September 2026 bis zum Geldeingang am 30. März 2027.

Ein Hausverkauf besteht aus neun Etappen mit sehr unterschiedlicher Steuerbarkeit. Die längste ist die Vermarktung mit 91 Tagen im Schnitt (GREIX, 1. Quartal 2026, 24 Städte). Davor liegen vier bis acht Wochen Unterlagenbeschaffung, danach Entwurfsfrist, Vollzug und Zahlungsfrist.

Wie lange dauert ein Hausverkauf insgesamt, von der Entscheidung bis zum Geld auf dem Konto?

Sechs bis acht Monate, wenn nichts Ungewöhnliches dazwischenkommt. Diese Spanne stammt nicht aus einer Faustregel, sondern aus der Summe der Einzeletappen. Zwei davon sind messbar, zwei gesetzlich fixiert, der Rest ist Verhandlungssache oder hängt an Dritten. Wo keine amtliche Zahl existiert, steht das ausdrücklich dort.

Quellen: Kiel Institut für Weltwirtschaft (GREIX-Liquiditätskennzahlen, Stand Q1 2026); Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/9208; §§ 271, 355, 446 BGB; § 17 Abs. 2a BeurkG; Bundesnotarkammer.

Die Etappen addieren sich nicht sauber, weil sie sich überlappen: Die Unterlagen laufen parallel bei mehreren Ämtern, und die Bank des Käufers prüft oft schon vor der Einigung. Welche Schritte inhaltlich anstehen, steht im Ratgeber zum Ablauf des Hausverkaufs, hier geht es nur um Zeit.

Wie lange dauert die Vorbereitung, bis das Haus überhaupt online gehen darf?

Vier bis acht Wochen, wenn Sie alle Ämter am selben Tag anschreiben. Die Einzelwerte sind belegt: Das Amtsgericht München nennt für den Grundbuchauszug bis zu vier Wochen und für die Einsicht in die Grundakte bis zu sechs Wochen. Für die Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster gibt das Serviceportal Berlin eine Bearbeitungsfrist von vier Wochen ab vollständigem Antrag an. Die Gesamtspanne ist unsere Ableitung aus diesen Werten, keine amtliche Zahl.

Einen harten Stichtag gibt es in dieser Phase nur einmal. Der Energieausweis muss dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 Abs. 4 GEG), er ist zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Wer ihn erst danach beauftragt, hat die Frist bereits verletzt. Welche Papiere Sie wo beschaffen, steht in der Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf und im Ratgeber zum Energieausweis.

Wie lange dauert die Vermarktung bis zum passenden Käufer, und was sagen die aktuellen Zahlen?

Im ersten Quartal 2026 stand ein Einfamilienhaus im GREIX-Aggregat 90,66 Tage online, eine Eigentumswohnung 90,28 Tage. Das Kiel Institut für Weltwirtschaft berechnet diese Kennzahl aus Inseratsdaten der VALUE-Marktdatenbank und meldete am 7. Mai 2026 eine längere Vermarktungsdauer als im Vorquartal.

Quelle: Kiel Institut für Weltwirtschaft auf Basis der VALUE-Marktdatenbank, GREIX-Liquiditätskennzahlen, eigene Auswertung der Quartalsdatei. Für das zweite Quartal 2026 liegen noch keine Werte vor.

Drei Einschränkungen gehören dazu: Die Kennzahl deckt 24 Städte ab, nicht das Bundesgebiet, sie ist ein Vier-Quartals-Durchschnitt, und sie misst nur die Tage zwischen Online-Schaltung und Abschaltung des Inserats. Für ländliche Lagen und sanierungsbedürftige Objekte ist sie eine Untergrenze.

Der schnelle Treffer ist selten geworden: 15,5 % der Einfamilienhaus-Inserate gingen im ersten Quartal 2026 binnen zwei Wochen wieder offline, bei Wohnungen 15,1 %. Anfang 2022 waren es bei Einfamilienhäusern noch 33,7 %. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln werden heute rund 140 % mehr Ein- und Zweifamilienhäuser inseriert als im ersten Quartal 2022, bei gesunkener Nachfrage. Über diese Etappe entscheidet der Startpreis. Wie er zustande kommt, steht unter was Ihr Haus wert ist, eine erste Größenordnung liefert die kostenlose Ersteinschätzung.

Wie lange dauert es vom Handschlag mit dem Käufer bis zum Notartermin?

Rechnen Sie mit drei bis vier Wochen, zwei davon sind meist gesetzt. Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zur Verfügung gestellt werden, nach Satz 3 im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen. Die Regel gilt allerdings nur für Verbraucherverträge, also zwischen Unternehmer und Verbraucher: Beim Verkauf von privat an privat greift sie formal nicht, viele Notariate halten sie trotzdem ein.

Davor liegt die Zeit, die niemand ausweist: Das Notariat braucht den aktuellen Grundbuchstand, die Belastungen und die Daten beider Seiten. Bis zur Beurkundung ist der Käufer nicht gebunden, denn der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Was im Vertrag geregelt wird, steht im Ratgeber zum Kaufvertrag für Immobilien. Parallel sollten Sie die Löschungsbewilligung Ihrer Bank anfordern, sie ist später eine Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit.

Wie lange braucht der Käufer für die Finanzierungszusage, und woran merke ich, dass sie stockt?

Für die Dauer einer Finanzierungszusage gibt es keine amtliche Statistik, jede Angabe dazu ist Erfahrungswert. Belegt ist der Teil, der Ihnen verborgen bleibt: Der Käufer kann seinen Darlehensvertrag nach § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB 14 Tage widerrufen. Diese zwei Wochen laufen parallel zur Vorbereitung des Notartermins.

Dass Finanzierungen zustande kommen, zeigt die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank: Im Juni 2026 vergaben deutsche Banken 19,78 Milliarden Euro neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte, nach 17,22 Milliarden Euro im Mai. Der Effektivzins lag bei 3,95 % (vorläufig, Datenstand 31. Juli 2026), im März bei 3,72 %. Was das für Ihren Verkauf bedeutet, ordnet der Ratgeber zur Zinsentwicklung beim Hausverkauf ein.

Drei Warnzeichen: Der Käufer nennt keinen Ansprechpartner bei seiner Bank, die schriftliche Finanzierungsbestätigung kommt nicht binnen weniger Tage, oder sein Eigenkapitalanteil ändert sich im Gespräch. Verlangen Sie die Bestätigung, bevor Sie den Notarauftrag erteilen.

Wie lange dauert es nach der Beurkundung, bis der Kaufpreis auf meinem Konto ist?

Der Kaufpreis wird nicht mit der Unterschrift fällig, sondern erst mit der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Nach Darstellung der Bundesnotarkammer müssen dafür vier Voraussetzungen vorliegen: alle erforderlichen Genehmigungen, die eingetragene Auflassungsvormerkung, die Unterlagen zur Löschung der nicht übernommenen Belastungen und die Gewissheit, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Der letzte Punkt ist der größte Hebel. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). In der Praxis beantragt das Notariat stattdessen ein Negativzeugnis, das in Wochen statt Monaten vorliegt. Die drei Monate sind die Obergrenze dieser Etappe, nicht ihr Regelfall.

Für die Zahlung selbst existiert keine gesetzliche Frist, sie wird im Kaufvertrag vereinbart. Üblich sind zehn bis 21 Tage ab Fälligkeitsmitteilung; fehlt eine Vereinbarung, gilt die sofortige Fälligkeit nach § 271 Abs. 1 BGB. Zwischen Beurkundung und Geldeingang liegen damit sechs bis elf Wochen, abgeleitet aus den Einzelfristen. Ob auf den Erlös Steuern anfallen, prüft eine Steuerberaterin.

Wie lange dauert die Grundbucheintragung, und wann bin ich als Verkäufer wirklich raus?

Die einzige belastbare amtliche Zahl stammt aus Niedersachsen. Das Amtsgericht Hannover hat für November 2024 bis Anfang November 2025 insgesamt 22.276 bearbeitete Grundbuchverfahren ausgewertet, die durchschnittliche Verfahrensdauer lag bei 10,05 Tagen. Das steht in der Antwort des Justizministeriums auf eine Landtagsanfrage vom 3. Dezember 2025. Dieselbe Antwort stellt klar: Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist gibt es in Grundbuchsachen nicht, und die Justizverwaltung darf den sachlich unabhängigen Rechtspflegern keine vorgeben (§ 3 Nr. 1h, § 9 RPflG). Die verbreiteten „vier bis sechs Wochen“ sind keine amtliche Angabe.

Das Tempo hängt am einzelnen Gericht: In Niedersachsen arbeiten 40 von 80 Amtsgerichten mit elektronischer Grundakte. Dazu kommt die strenge Reihenfolge nach § 17 GBO: Betrifft ein späterer Antrag dasselbe Recht, darf er nicht vor dem früheren erledigt werden, ein unvollständiger Antrag blockiert also die ganze Kette. Ab 1. Januar 2027 sollen Notariate, Gerichte und Behörden nach dem Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen einheitlich elektronisch kommunizieren, mit den Finanzbehörden ab 1. Januar 2028.

Wirtschaftlich raus sind Sie mit Zahlung und Übergabe: Gefahr, Nutzen und Lasten gehen mit der Übergabe über (§ 446 BGB). Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB), die ohne Ihr Zutun läuft.

Welche Etappen kann ich selbst beschleunigen und welche nicht?

Steuerbar sind genau drei Dinge. Erstens die parallele Unterlagenbeschaffung, die mehrere Wochen spart. Zweitens der Startpreis, der die 91 Tage Vermarktung verkürzt oder verdoppelt. Drittens die eigene Zuarbeit im Vollzug, vor allem die Löschungsbewilligung der Bank und Rückmeldungen an das Notariat binnen Tagen statt Wochen.

Nicht steuerbar sind die Zwei-Wochen-Regelfrist nach § 17 Abs. 2a BeurkG, die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts, die Prüfung der Käuferbank und das Finanzamt: Der Notar zeigt den Vertrag binnen zwei Wochen an (§ 18 Abs. 3 GrEStG), die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG), und ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung darf der Käufer nicht eingetragen werden (§ 22 GrEStG); Ihre eigene Steuerlast rechnet eine Steuerberaterin durch. Muss der Verkauf schneller gehen, als der Markt hergibt, führt der Weg über den Preis: dazu der Ratgeber Haus schnell verkaufen. Für die Rückwärtsplanung auf einen festen Übergabetermin hilft die Checkliste zum Hausverkauf.

Welche Sonderfälle verlängern den Zeitplan um Monate?

Fünf Konstellationen sprengen jede Durchschnittsrechnung.

Quellen: gesetze-im-internet.de zu GBO, BauGB und BGB.

Zwei Punkte werden regelmäßig verwechselt. Die drei Monate des § 28 Abs. 2 BauGB gelten für die Gemeinde, die zwei Monate des § 469 BGB für private Vorkaufsberechtigte. Und im Sanierungsgebiet greift im Regelfall die Monatsfrist, nicht die Zweimonatsfrist. Steuerlich zählt beim privaten Veräußerungsgeschäft der Beurkundungstag, nicht die Übergabe: Zwischen Anschaffung und Veräußerung müssen mehr als zehn Jahre liegen, sonst greift § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Wer im Erbfall verkauft, plant zusätzlich die Abstimmung ein, dazu der Ratgeber zur Erbengemeinschaft beim Hausverkauf. Ob eine dieser Fristen Ihren Fall trifft, klärt ein Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht oder Ihre Steuerberaterin.

Wie sieht ein realistischer Zeitplan für ein Einfamilienhaus aus?

Angenommen, Sie entscheiden sich am 1. September 2026 und beauftragen am selben Tag Grundbuchauszug, Katasterunterlagen und Energieausweis. Nach sechs Wochen geht das Inserat am 13. Oktober online. Die Vermarktung dauert exakt so lange wie der GREIX-Durchschnitt, also 91 Tage: Am 12. Januar 2027 steht der Käufer fest. Es folgen zwei Wochen Entwurfsfrist plus eine Woche Terminfindung, die Beurkundung fällt auf den 2. Februar. Der Vollzug bis zur Fälligkeitsmitteilung dauert sechs Wochen, weil das Negativzeugnis und die Löschungsunterlagen einlaufen müssen: 16. März. Die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist von 14 Tagen endet am 30. März 2027. Das sind 210 Tage. Die Eigentumsumschreibung folgt danach und betrifft Sie nicht mehr. Verzögert sich die Vorbereitung um vier Wochen, verschiebt sich alles Weitere mit.

Häufige Fragen

Kann ein Hausverkauf in vier Wochen abgeschlossen sein?

Der Kaufpreis ist in vier Wochen nicht auf dem Konto, weil die Fälligkeitsvoraussetzungen erst nach der Beurkundung entstehen und ihr im Regelfall zwei Wochen Entwurfsfrist vorausgehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Beurkundung selbst kann in vier Wochen stattfinden, wenn Käufer, Finanzierung und Unterlagen vorliegen.

Wie lange ist ein Kaufangebot bindend, bevor der Vertrag beurkundet ist?

Gar nicht. Der Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB), alles davor ist formunwirksam. Auch eine unterschriebene Reservierung verpflichtet den Käufer nicht zum Kauf.

Kann der Käufer nach dem Notartermin noch zurücktreten?

Aus dem beurkundeten Vertrag kommt er nur heraus, wenn dieser ihm ein Rücktrittsrecht einräumt oder ein gesetzlicher Grund vorliegt. Sein Darlehensvertrag ist davon getrennt: Den kann er 14 Tage widerrufen (§ 355 Abs. 2 Satz 1 BGB), ohne dass der Kaufvertrag entfällt. Den Einzelfall prüft ein Fachanwalt.

Wer zahlt, wenn sich die Grundbucheintragung verzögert und Bereitstellungszinsen anfallen?

Der Käufer, denn es ist sein Darlehen. Nach Angaben der Verbraucherzentrale berechnen Kreditinstitute für nicht abgerufene Darlehensteile nach meist drei bis zwölf bereitstellungsfreien Monaten Bereitstellungszinsen. Weil ihn das Geld kostet, drängt er auf Tempo, auch bei Unterlagen von Ihnen.

Verlängert ein laufender Mietvertrag den Hausverkauf?

Den Vollzug nicht, denn der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Zeit kostet die Käufersuche, weil ein vermietetes Objekt für Selbstnutzer ausfällt. Bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum kommt das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB hinzu.

In welchem Monat verkauft sich ein Haus am schnellsten?

Dafür gibt es keine belastbare Zahl: Die GREIX-Kennzahl erscheint als Vier-Quartals-Durchschnitt und weist keine Monatswerte aus. Belegt ist nur die regionale Spanne, kein Saisoneffekt.

Fazit

Die belastbaren Zahlen sind 91 Tage Vermarktung und rund zehn Tage im Grundbuchamt, alles dazwischen ist entweder eine gesetzliche Frist oder Verhandlungssache. Der häufigste Zeitfresser ist kein Amt, sondern ein zu hoher Startpreis, der die längste Etappe unnötig verlängert. Beauftragen Sie deshalb zuerst die Unterlagen und klären Sie parallel den realistischen Preis, zum Beispiel über eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie. Weitere Ratgeber finden Sie in der Übersicht zum Immobilienverkauf.

Quellen

• Kiel Institut für Weltwirtschaft: GREIX-Liquiditätskennzahlen, Vermarktungsdauer für 24 Städte (Datei Q1 2026), abgerufen im August 2026
• Kiel Institut für Weltwirtschaft: Uneinheitliche Preisdynamik und längere Vermarktungsdauer, GREIX-Kaufpreisindex Q1 2026 (07.05.2026), abgerufen im August 2026
• Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/9208: Antwort des Justizministeriums zu Verfahrensdauern in Grundbuchsachen (03.12.2025, PDF), abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer (notar.de): Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, MFI-Zinsstatistik, abgerufen im August 2026
• Institut der deutschen Wirtschaft Köln: IW-Wohnindex, Sonderauswertung Inseratszahlen, Q2 2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Amtsgericht München, Grundbuchamt: Bearbeitungszeiten für Grundbuchauszug und Grundakteneinsicht, abgerufen im August 2026
• Serviceportal Berlin: Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster, Bearbeitungsfrist, abgerufen im August 2026
• Deutscher Bundestag: Verabschiedung des Gesetzes zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen (07.05.2026), abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung, häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit, abgerufen im August 2026
• § 17 BeurkG, Zwei-Wochen-Regelfrist für den Vertragsentwurf, abgerufen im August 2026
• § 28 BauGB, Vorkaufsrecht der Gemeinde und Negativzeugnis, abgerufen im August 2026
• § 22 GrEStG, Unbedenklichkeitsbescheinigung als Eintragungsvoraussetzung, abgerufen im August 2026