RechtImmobilie verkaufen

Kaufvertrag Immobilie: Diese Klauseln kosten Verkäufer Geld

Der notarielle Kaufvertrag aus Verkäufersicht: sechs Fälligkeitsvoraussetzungen, die Grenzen von „gekauft wie gesehen“ und 6,52 % Verzugszins durchgerechnet.

Hendrik StotzAktualisiert am 5. August 202610 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag nichtig: § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Geheilt wird er erst mit Auflassung und Eintragung, mündliche Nebenabreden gefährden bis dahin den ganzen Vertrag.
Sechs Zeilen entscheiden über Ihr Geld: Auflassungsvormerkung, Genehmigungen, Löschungsunterlagen, gemeindliches Vorkaufsrecht, Fälligkeitsmitteilung des Notars und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.
6,52 % Verzugszins pro Jahr: Basiszinssatz 1,52 % seit 01.07.2026 (Deutsche Bundesbank) plus 5 Prozentpunkte nach § 288 Abs. 1 BGB. Bei 520.000 Euro sind das 92,89 Euro pro Tag.
„Gekauft wie gesehen“ endet bei Arglist und Garantie: § 444 BGB. Bei Arglist haftet der Verkäufer über die Fünfjahresfrist des § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB hinaus.
Drei Monate gemeindliches Vorkaufsrecht: § 28 Abs. 2 BauGB. Ohne Nachweis der Nichtausübung wird der Käufer nicht eingetragen.
Besitz, Nutzen und Lasten gehen in der Regel erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung über, nicht mit der Beurkundung. Gesetzlicher Auffang wäre die Übergabe (§ 446 BGB).

Der Immobilienkaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, sonst ist er nichtig. Für Verkäufer zählen vier Klauselgruppen: Fälligkeitsvoraussetzungen, Stichtag für Besitz, Nutzen und Lasten, Gewährleistungsausschluss und Rücktrittsrechte. Zahlt der Käufer verspätet, schuldet er 6,52 % Verzugszinsen pro Jahr. Ohne Vollstreckungsunterwerfung müssen Sie den Kaufpreis allerdings erst einklagen, bevor Sie ihn vollstrecken können.

Was muss zwingend im Immobilienkaufvertrag stehen, damit er wirksam ist?

Drei Elemente tragen den Eigentumswechsel: Beurkundung, Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Die notarielle Form verlangt § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Auflassung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung steht (§ 925 BGB), der Eigentumsübergang lässt sich also nicht direkt an die Zahlung koppeln. Gesichert wird über Vormerkung und Treuhandauflagen, Eigentümer bleiben Sie bis zur Eintragung des Käufers (§ 873 Abs. 1 BGB).

Daraus folgt die härteste Regel: Alles, was gelten soll, gehört in die Urkunde. Die mündliche Zusage, den Kaufpreis um 5.000 Euro zu senken oder die Küche gratis dazuzugeben, macht den Vertrag unvollständig und nichtig. Gültig wird er erst mit Auflassung und Eintragung (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Welche Fälligkeitsvoraussetzungen sichern Ihnen als Verkäufer den Kaufpreis?

Fällig wird der Kaufpreis nicht mit der Beurkundung, sondern mit der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Nach der Bundesnotarkammer müssen dafür typischerweise vier Dinge vorliegen: Genehmigungen, eingetragene Vormerkung, Löschungsunterlagen und die Nichtausübung des Vorkaufsrechts. Zwei Punkte stehen nicht in jedem Entwurf gleich scharf: eine datierbare Zahlungsfrist und die Vollstreckungsunterwerfung.

Voraussetzung	Risiko, wenn sie fehlt	Grundlage
Auflassungsvormerkung eingetragen	Der Käufer zahlt regelmäßig nicht, der Kaufpreis wird nie fällig	§ 883 Abs. 2 BGB
Genehmigungen liegen vor, etwa die Verwalterzustimmung	Ohne Zustimmung nach § 12 WEG ist die Veräußerung unwirksam	§ 12 Abs. 1, Abs. 3 WEG
Löschungsunterlagen für alte Grundschulden	Sie hängen in der Treuhandkette fest, der Kaufpreis fließt nur teilweise	notarielle Praxis
Vorkaufsrecht nicht ausgeübt bzw. Negativzeugnis	Die Frist von drei Monaten verzögert die Zahlung	§ 28 Abs. 1, Abs. 2 BauGB
Fälligkeitsmitteilung mit datierbarer Frist	Kein Verzug, keine Zinsen, kein Rücktritt	§ 288, § 323 BGB
Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung	Erst Klage, Monate bis Jahre bis zum Titel	§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO

Quellen: § 883, § 288, § 323 BGB, § 794 ZPO, § 12 WEG, § 28 BauGB, Bundesnotarkammer. Stand: August 2026.

Gezahlt wird im Regelfall direkt auf Ihr Konto. Ein Notaranderkonto setzt ein berechtigtes Sicherungsinteresse voraus (§ 57 BeurkG) und kostet extra, siehe Notarkosten beim Hausverkauf.

Wie lange vorher bekommen Sie den Entwurf und was prüfen Sie darin?

Bei Verbraucherverträgen soll der Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a Satz 3 BeurkG). Das ist eine Soll-Vorschrift: Bei Unterschreitung sollen die Gründe in der Niederschrift stehen, unwirksam wird der Vertrag nicht. Prüffragen für diese zwei Wochen:

Ist der Zahlungstermin als Datum bestimmbar oder nur „nach Aufforderung“?
Steht die Vollstreckungsunterwerfung wegen des Kaufpreises in der Urkunde?
Ist der Stichtag an die vollständige Zahlung geknüpft oder an einen festen Kalendertag?
Welche Mängel sind namentlich aufgeführt, welche Beschaffenheiten zugesichert?
Wer trägt die Kosten der Löschung Ihrer alten Grundschuld?

Der Notar belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite (§ 17 Abs. 1 BeurkG), er berät aber nicht einseitig zu Ihren Gunsten, und ob der Preis zum Markt passt, prüft er nicht. Diese Zahl brauchen Sie vorher, etwa über eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Erhalten Sie eine kostenlose Ersteinschätzung auf Basis regionaler Marktdaten. Auf Wunsch bringen wir Sie mit einem geprüften Experten aus Ihrer Region zusammen, unverbindlich und ohne Kosten für Sie.

Kostenlose Ersteinschätzung anfordern

Kostenlos · Unverbindlich · DSGVO-konform

Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über und was kostet ein falscher Stichtag?

Der wirtschaftliche Übergang findet nach der Bundesnotarkammer in der Regel mit der vollständigen Kaufpreiszahlung statt, nicht mit der Beurkundung und nicht mit der Umschreibung. Ein fest datierter Stichtag ist riskant: Zahlt der Käufer später, tragen Sie die Lasten weiter.

Position	Bis zum Stichtag	Ab dem Stichtag	Zu beachten
Mieteinnahmen	Verkäufer	Käufer	Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum über, nicht mit dem Stichtag (§ 566 BGB)
Grundsteuer	Verkäufer	Käufer im Innenverhältnis	Gegenüber der Gemeinde bleiben Sie Schuldner bis zur Zurechnungsfortschreibung (§ 10 GrStG)
Hausgeld, Versicherung, Gebühren	Verkäufer	Käufer	Beschlossene Sonderumlagen zuordnen
Gefahr des zufälligen Untergangs	Verkäufer	Käufer	Gesetzlicher Auffang ist die Übergabe (§ 446 BGB)
Grunderwerbsteuer	Käufer	Käufer	Steuerschuldner sind beide Vertragsteile, Sie haften mit (§ 13 GrEStG)

Quellen: § 446, § 566 BGB, § 10 GrStG, § 13 GrEStG, Bundesnotarkammer. Stand: August 2026.

Der Stichtag regelt die Kosten, nicht die Schlüsselübergabe: dazu das Übergabeprotokoll beim Hausverkauf.

Wie weit trägt der Gewährleistungsausschluss und wann haften Sie trotzdem?

Der Ausschluss trägt bei allem, was Sie selbst nicht kennen, und er endet an zwei Punkten: arglistiges Verschweigen und Beschaffenheitsgarantie (§ 444 BGB).

Konstellation	Wirkt der Ausschluss?	Grundlage
Sie haben einen bekannten Mangel verschwiegen	Nein, Haftung trotz Ausschluss, dazu Anfechtung und Deliktshaftung	§ 444 BGB
Sie haben eine Beschaffenheit zugesichert	Nein, Zusagen zu Wohnfläche, Baujahr oder Nutzbarkeit werden zur Falle	§ 444, § 434 Abs. 2 BGB
Im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter	Nein, unabhängig von der Kenntnis des Käufers	§ 442 Abs. 2 BGB
Unterlagen nur in einen Datenraum eingestellt	Nur, wenn Sie erwarten durften, dass der Käufer sie zur Kenntnis nimmt	BGH V ZR 77/22
Arglistig verschwiegener Mangel, Schadenshöhe	Nein, zu ersetzen ist der Betrag, um den der Käufer zu teuer erworben hat	BGH V ZR 169/24

Quellen: § 434, § 442, § 444 BGB; BGH V ZR 77/22; BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 169/24. Stand: August 2026.

Mängelansprüche verjähren bei Bauwerken in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei Arglist gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis des Käufers, bei Bauwerken jedoch nicht vor Ablauf der fünf Jahre, mit Höchstfristen von zehn beziehungsweise 30 Jahren (§ 199 Abs. 3 BGB). Dieser Abschnitt ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Welche Zusagen nehmen Sie besser nicht in die Urkunde auf?

Riskant ist jede Angabe, die als vereinbarte Beschaffenheit nach § 434 BGB gelesen werden kann und die Sie nicht selbst geprüft haben. Genau diese Angaben hebeln den Ausschluss aus:

Die Wohnfläche in Quadratmetern, wenn sie aus einer alten Bauzeichnung stammt und nie nachgemessen wurde.
„Trocken“ oder „keine Feuchtigkeitsschäden“ als absolute Aussage statt als Bezug auf Ihren Kenntnisstand.
Die Nutzbarkeit von Dachgeschoss, Keller oder Anbau als Wohnraum ohne Baugenehmigung.
Die Freiheit von Altlasten, wenn Sie das Altlastenkataster nie eingesehen haben.
Erzielbare Mieten oder Renditen bei vermieteten Objekten.

Der sichere Weg führt in die andere Richtung: bekannte Mängel namentlich in die Urkunde, dazu Unterlagen und Energieausweis rechtzeitig und nachweislich übergeben.

Welche Rücktrittsrechte brauchen Sie, wenn der Käufer nicht zahlt?

Das gesetzliche Rücktrittsrecht setzt grundsätzlich eine erfolglos gesetzte angemessene Nachfrist voraus (§ 323 Abs. 1 BGB). Ein vertragliches Rücktrittsrecht muss mitbeurkundet werden: Prüfen Sie, ob es an eine feste Frist nach der Fälligkeitsmitteilung anknüpft und ob es die Löschung der Vormerkung regelt, denn ohne Bewilligung des Käufers bleibt Ihr Grundbuch blockiert.

Was kosten 24 Tage Zahlungsverzug den Verkäufer konkret?

Ausgangslage: Einfamilienhaus, Kaufpreis 520.000 Euro, Stichtag ist der vollständige Zahlungseingang. Die Fälligkeitsmitteilung geht dem Käufer am 26.06.2026 zu, die Frist beträgt 14 Tage, fällig ist der Preis am 10.07.2026. Gezahlt wird erst am 03.08.2026, das sind 24 Tage Verzug.

Verzugszinsen: Basiszinssatz 1,52 % plus 5,00 Prozentpunkte ergibt 6,52 % pro Jahr. Auf 520.000 Euro sind das 33.904,00 Euro im Jahr, 92,89 Euro pro Tag und 2.229,30 Euro für 24 Tage.
Zusätzlich getragene Lasten: Der Stichtag verschiebt sich mit. Bei angenommenen 620,00 Euro Grundsteuer und 480,00 Euro Gebäudeversicherung pro Jahr sind das rund 1,70 Euro plus rund 1,32 Euro pro Tag, für 24 Tage zusammen 72,33 Euro.
Saldo: 2.229,30 Euro minus 72,33 Euro sind 2.156,97 Euro netto zugunsten des Verkäufers.
Restrisiko Grunderwerbsteuer: Steuerschuldner sind beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Beim gesetzlichen Satz von 3,5 % nach § 11 Abs. 1 GrEStG wären das 18.200,00 Euro; die Länder können abweichende Sätze bestimmen.

Grundsteuer und Versicherung sind angenommene Beispielwerte; belegt sind Rechenweg, Basiszinssatz, Verzugszinssatz und Steuersatz, Stand August 2026. Was nach der Umschreibung bei Ihnen bleibt, ordnen die Beiträge zu den Steuern beim Hausverkauf und zur vermieteten Wohnung ein. Ob 520.000 Euro realistisch sind, klärt eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie; sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten.

Häufige Fragen

Kann ich als Verkäufer nach der Beurkundung noch vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nur, wenn der Vertrag Ihnen ein Rücktrittsrecht einräumt oder die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Zahlt der Käufer nicht, brauchen Sie grundsätzlich eine erfolglos gesetzte Nachfrist (§ 323 Abs. 1 BGB). Ein besseres Angebot berechtigt nicht zum Rücktritt.

Gibt es beim Immobilienkaufvertrag ein 14-tägiges Widerrufsrecht?

Nein. Die zwei Wochen aus § 17 Abs. 2a Satz 3 BeurkG sind eine Regelfrist für den Entwurf vor der Beurkundung, kein Widerrufsrecht danach. Mit der Beurkundung ist der Vertrag bindend.

Was ändert sich im Kaufvertrag, wenn die Immobilie vermietet ist?

Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Vertrag muss Mietverträge, Kaution und Betriebskostenabrechnungen zuordnen. Für die Kaution haften Sie nach § 566a Satz 2 BGB weiter, wenn der Erwerber sie nicht zurückzahlt. Angaben zur erzielbaren Miete gehören nicht als Zusicherung in die Urkunde.

Kann ich Einbauküche und Möbel im Kaufvertrag mitverkaufen?

Ja, aber nur beurkundet: Mitverkauftes gehört mit Bezeichnung und Wert in die Urkunde, weil mündliche Nebenabreden den Vertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB angreifbar machen. Beschreiben Sie Zubehör sachlich, ohne Funktionsgarantie, denn jede Zusage hebelt den Ausschluss insoweit aus (§ 444 BGB).

Was passiert, wenn der Käufer seine Finanzierung nach der Beurkundung nicht bekommt?

Der Vertrag bleibt bestehen, ein Finanzierungsvorbehalt gilt nicht automatisch. Zahlt der Käufer nach der Fälligkeitsmitteilung nicht, gerät er in Verzug und schuldet fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Enthält die Urkunde die Vollstreckungsunterwerfung, vollstrecken Sie ohne Klage (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), andernfalls bleibt nur die Zahlungsklage.

Fazit

Der Kaufvertrag ist keine Formalie, sondern die Stelle, an der sich Zahlungssicherheit und Nachhaftung entscheiden. Sechs Zeilen tragen das Geld: Vormerkung, Genehmigungen, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrecht, ein datierbarer Zahlungstermin und die Vollstreckungsunterwerfung. Zwei Grenzen tragen das Risiko: Arglist und Garantie nach § 444 BGB. Wie der Vertrag in den Gesamtprozess passt, zeigt der Ablauf des Hausverkaufs, weitere Themen sammelt der Ratgeber zum Immobilienverkauf. Fordern Sie eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts an, bevor Sie den Kaufpreis beurkunden lassen.

Quellen

§ 311b, § 873, § 883, § 925 BGB zu Form, Vormerkung und Auflassung
§ 17 und § 57 BeurkG zu Belehrung, Regelfrist und Verwahrung
§ 434, § 438, § 442, § 444, § 199 BGB zu Sachmangel und Verjährung
§ 446, § 288, § 323, § 566, § 566a BGB
§ 794 ZPO, § 11 GrEStG, § 13 GrEStG, § 10 GrStG
§ 28 BauGB und § 12 WEG
BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22 und BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 169/24
Bundesnotarkammer: Kaufpreisfälligkeit und Besitz, Nutzen und Lasten
Deutsche Bundesbank, Basiszinssatz nach § 247 BGB

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

kaufvertragnotargrundbuchhausverkaufimmobilie verkaufenrecht

Grundschuld löschen oder stehen lassen: Kosten und Ablauf

Eine getilgte Grundschuld verschwindet nicht von selbst. Bei 250.000 Euro Nennbetrag kostet die Löschung 357,50 Euro netto. Ablauf, Kosten und Alternativen.

5. August 2026

Recht10 Min. Lesezeit

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf vermeiden

Wann Ihre Bank beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf und wann nicht: die Zehnjahres-Kündigung, die Berechnung und ein Fall über 10.294 Euro.