Vorvertrag Hauskauf: Was bindet und was er wirklich kostet

Das Wichtigste in Kürze

• 1.892,10 Euro kostet allein der Vorvertrag bei 400.000 Euro Geschäftswert: 2,0 Gebühren nach Nr. 21100 KV sind 1.570,00 Euro netto, dazu Auslagen und Umsatzsteuer. Vorvertrag und Kaufvertrag sind zwei getrennte Beurkundungsverfahren, die 2,0-Gebühr fällt also zweimal an. Eigenrechnung.
• Ohne notarielle Form bindet ein Vorvertrag niemanden: Die Verpflichtung, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB), sonst ist das Rechtsgeschäft nichtig (§ 125 Satz 1 BGB).
• Die Reservierung des Maklers hilft Ihnen nicht: Eine in AGB vereinbarte Gebühr ist unwirksam, im entschiedenen Fall waren 4.200 Euro bei 420.000 Euro Kaufpreis zurückzuzahlen (BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22). Sie als Eigentümer bindet sie ohnehin nicht (Rn. 24).
• Das beurkundete Kaufangebot des Käufers ist günstiger: Die Annahme kostet nur 0,5 Gebühren, wenn derselbe Notar zuvor die Gebühr 21100 erhoben hat (Nr. 21101 KV). Ersparnis im Rechenbeispiel: 1.177,50 Euro netto.

Ein Vorvertrag verpflichtet beide Seiten zum Abschluss des Kaufvertrags und unterliegt derselben notariellen Form wie dieser. Formlose Reservierungen sind nichtig. Beurkundet wird dann doppelt: 1.892,10 Euro kostet der Vorvertrag bei 400.000 Euro Geschäftswert, die 2,0-Gebühr fällt beim Kaufvertrag erneut an. Günstiger sind ein zügiger Notartermin oder ein beurkundetes Kaufangebot.

Die Frage stellt meist der Käufer. Aus Verkäufersicht zählt: Was bindet den Interessenten, und was bindet Sie?

Quellen: § 125, § 145, § 148, § 154, § 307, § 311b BGB; § 894 ZPO; BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22. Abgerufen im August 2026.

Was ist ein Vorvertrag beim Hauskauf, und muss er notariell beurkundet werden?

Ein Vorvertrag ist ein eigener Vertrag, der beide Seiten zum Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet, und genau deshalb braucht er die notarielle Form: Er greift der Übereignungspflicht vor (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Geheilt wird der Formmangel erst mit Auflassung und Eintragung in das Grundbuch (Satz 2). Bis dahin ist ein privatschriftlicher Vorvertrag nichtig: kein Anspruch auf Abschluss, keine wirksame Vertragsstrafe, keine durchsetzbare Anzahlungspflicht.

Für Handschlag, Reservierung und Letter of Intent gilt derselbe Prüfstein. Solange sich die Parteien nicht über alle Punkte geeinigt haben, ist im Zweifel kein Vertrag geschlossen, und die Verständigung über einzelne Punkte bindet auch dann nicht, wenn eine Aufzeichnung stattgefunden hat (§ 154 Abs. 1 BGB). Die Bundesnotarkammer ergänzt: Nebenvereinbarungen außerhalb der Notarurkunde sind unwirksam und können zur Ungültigkeit des gesamten Grundstückskaufvertrages führen.

Für bloße Reservierungsabreden ist die Formfrage dagegen offen, anders als viele Makler- und Kanzleiseiten schreiben. Der BGH ließ 2023 ausdrücklich offen, ob ein Reservierungsvertrag über die AGB-Unwirksamkeit hinaus auch formunwirksam und damit nichtig ist (I ZR 113/22, Rn. 29); 2010 nannte der III. Zivilsenat die Beurkundungsbedürftigkeit nur als Möglichkeit bei unangemessenem Druck zum Erwerb (III ZR 21/10, Rn. 18). Verlassen Sie sich auf keine Vorstufe, sondern auf den Notartermin.

Ist eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler bindend, und darf eine Gebühr verlangt werden?

Sie bindet Sie als Eigentümer nicht, und eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr ist unwirksam. Der BGH entschied am 20. April 2023, dass ein solcher Reservierungsvertrag als Nebenabrede zum Maklervertrag der uneingeschränkten Inhaltskontrolle unterliegt und den Kunden unangemessen benachteiligt, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich weder nennenswerte Vorteile noch eine geldwerte Gegenleistung ergeben (Pressemitteilung 070/2023). Zugrunde lagen eine Reservierungsgebühr von 4.200 Euro bei 420.000 Euro Kaufpreis und eine Provision von 6,96 Prozent; 2010 ging es um 750 Euro bei 296.000 Euro Kaufpreis.

Entscheidend für Sie ist Rn. 24: Das Versprechen, die Immobilie nicht mehr anderweitig anzubieten, lässt das Recht der Verkaufsinteressentin unberührt, ihre Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung der Maklerin an Dritte zu veräußern. Die Verbraucherzentrale ergänzt, dass die Rückforderung unabhängig von der Bezeichnung als Servicegebühr, Bearbeitungsgebühr oder Organisationspauschale möglich ist; bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen entscheidet der Einzelfall. Gegen Nachverhandlungen hilft nicht das Formular, sondern die saubere Preisverhandlung.

Was gehört in einen beurkundeten Vorvertrag: Abschlusspflicht, Bedingungen, Fristen, Rücktritt?

Vier Blöcke: die Abschlusspflicht mit allen Eckdaten des Hauptvertrags, die Bedingung, die Frist und das Lösungsrecht. Eine Vertragsstrafe ist möglich, aber nur individuell ausgehandelt: In AGB ist eine Bestimmung unwirksam, durch die dem Verwender für den Fall, dass der andere Vertragsteil sich vom Vertrag löst, eine Vertragsstrafe versprochen wird (§ 309 Nr. 6 BGB).

Quellen: § 148, § 154, § 158, § 309, § 339, § 340, § 346 BGB; § 894 ZPO; § 29, § 30, § 32 GNotKG. Abgerufen im August 2026.

Was der Hauptvertrag regelt, steht im Beitrag zum Kaufvertrag für Immobilien. Auch beim Vorvertrag gilt der Übereilungsschutz: Liegt ein Verbrauchervertrag vor, soll der Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 und Satz 3 BeurkG).

Was kostet ein Vorvertrag beim Notar, und wer trägt die Kosten, wenn der Kauf platzt?

Notargebühren sind Wertgebühren, und Teil 2 des Kostenverzeichnisses rechnet sie nach Tabelle B ab (§ 34 Abs. 1 GNotKG); der Geschäftswert richtet sich nach dem Wert des Rechtsverhältnisses (§ 97 Abs. 1 GNotKG). Für das Beurkundungsverfahren gilt Nr. 21100 KV mit 2,0, mindestens 120,00 Euro. Beide Beurkundungsverfahren lösen die Gebühr je einmal aus; die einmalige Erhebung nach § 93 Abs. 1 GNotKG gilt nur innerhalb desselben Verfahrens. Ermäßigungen greifen nicht: Nr. 21101 KV betrifft die Annahme eines Antrags, Nr. 21102 KV Verfügungsgeschäfte und die Vertragsaufhebung.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus, Kaufpreis 400.000 Euro, der Käufer bittet um sechs Wochen für die Finanzierungszusage. Tabelle B weist für Geschäftswerte bis 410.000 Euro eine 1,0-Gebühr von 785,00 Euro aus.

• Beurkundungsverfahren Nr. 21100 KV, Gebührensatz 2,0: 1.570,00 Euro
• Pauschale für Post und Telekommunikation, Nr. 32005 KV, höchstens 20,00 Euro: 20,00 Euro
• Umsatzsteuer nach Nr. 32014 KV, 19 Prozent gemäß § 12 Abs. 1 UStG: 302,10 Euro
• Summe: 1.892,10 Euro, danach erneut 1.570,00 Euro netto für den Kaufvertrag, zuzüglich Vollzug, Betreuung und Auslagen.

Quellen: Eigenrechnung nach Anlage 1 GNotKG (Kostenverzeichnis Nr. 21100, 21101, 32005, 32014, Vorbemerkung 2.1.1), Anlage 2 GNotKG (Tabelle B) sowie § 34, § 93 und § 97 GNotKG. Ohne Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Grundbuchkosten und Auslagen; die Wertfestsetzung trifft das Notariat. Abgerufen im August 2026.

Mit Umsatzsteuer sind das 1.401,23 Euro Unterschied. Kostenschuldner ist, wer den Auftrag erteilt hat (§ 29 Nr. 1 GNotKG); daneben schuldet die Kosten jeder, dessen Erklärung beurkundet worden ist (§ 30 Abs. 1 GNotKG), und mehrere haften als Gesamtschuldner (§ 32 Abs. 1 GNotKG). Platzt der Kauf, hängt die Rechnung auch an Ihnen. Die übrigen Positionen zeigt die Aufstellung zu den Notarkosten beim Hausverkauf.

Welche Alternativen zum Vorvertrag hat der Verkäufer, und welche ist die günstigste?

Drei, und die günstigste ist das beurkundete Kaufangebot des Käufers mit Annahmefrist. Wer einem anderen die Schließung eines Vertrags anträgt, ist an den Antrag gebunden, sofern er die Gebundenheit nicht ausgeschlossen hat (§ 145 BGB); hat er eine Frist bestimmt, kann die Annahme nur innerhalb dieser Frist erfolgen (§ 148 BGB). Entscheidend ist die Richtung: Nur wenn der Käufer das Angebot abgibt, ist er gebunden und Sie bleiben frei; geben Sie es ab, kehrt sich das Verhältnis um.

Zweitens der Kaufvertrag selbst, unter aufschiebender Bedingung oder mit vertraglichem Rücktrittsrecht (§ 158 BGB, § 346 Abs. 1 BGB); zahlen Sie Provision, kann der Maklerlohn dann erst mit Eintritt der Bedingung verlangt werden (§ 652 Abs. 1 BGB). Drittens Tempo statt Papier: Der Notar darf seine Urkundstätigkeit nicht ohne ausreichenden Grund verweigern (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO). Ohne Rechtspflicht, allein als Praxisempfehlung: Verlangen Sie vor jeder Zusage eine datierte Finanzierungsbestätigung mit Gültigkeitsdauer. Zeitfenster nennt der Beitrag zur Dauer des Hausverkaufs.

Wann ist ein Vorvertrag wirklich sinnvoll, und wann nicht?

Sinnvoll ist er nur, wenn dem Kaufvertrag ein konkretes, terminierbares Hindernis entgegensteht, das absehbar wegfällt, und beide Seiten in der Zwischenzeit gebunden sein wollen: eine ausstehende behördliche oder gerichtliche Genehmigung, eine noch nicht vollzogene Teilung oder Vermessung, eine offene Erbauseinandersetzung. Im Standardfall Finanzierung ist die aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag präziser, sie bindet sofort und löst die Provision erst mit Bedingungseintritt aus.

Drei Punkte sprechen dagegen: Der Vorvertrag kostet die volle 2,0-Gebühr, die beim Kaufvertrag erneut anfällt. Er bindet auch Sie, ein besseres Angebot dürfen Sie dann nicht mehr annehmen. Und jede Abweichung zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag ist Streitstoff. Was Ihr Objekt heute trägt, klären Sie vorher mit einer kostenlosen Ersteinschätzung.

Was können Sie verlangen, wenn der Käufer nach dem Vorvertrag abspringt?

Bei einem beurkundeten Vorvertrag den Abschluss des Kaufvertrags, notfalls per Urteil: Ist der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt, gilt sie als abgegeben, sobald das Urteil rechtskräftig ist (§ 894 Satz 1 ZPO). Statt Erfüllung kommt Schadensersatz in Betracht (§ 280 Abs. 1 BGB), der statt der Leistung grundsätzlich eine erfolglos gesetzte angemessene Frist voraussetzt (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB), entbehrlich bei ernsthafter und endgültiger Leistungsverweigerung. Eine individuell vereinbarte Vertragsstrafe gilt bei bestehendem Schadensersatzanspruch als Mindestbetrag des Schadens (§ 340 Abs. 2 BGB).

Ohne Beurkundung bleibt davon nichts: Der Vorvertrag ist nichtig, ein Erfüllungsanspruch besteht nicht. Übrig bleibt allenfalls das vorvertragliche Schuldverhältnis aus der Aufnahme von Vertragsverhandlungen, das jeden Teil zur Rücksicht auf die Interessen des anderen verpflichtet (§ 311 Abs. 2 BGB mit § 241 Abs. 2 und § 280 Abs. 1 BGB). Diese Haftung ist bei formbedürftigen Geschäften eng; kalkulierbar sind nur Ihre frustrierten Aufwendungen und die verlorene Vermarktungszeit. Was im Einzelfall durchsetzbar ist, beurteilt eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht.

Löst ein Vorvertrag schon Grunderwerbsteuer oder die Maklerprovision aus?

Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Ein Vorvertrag begründet zunächst nur den Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags. Wie das Finanzamt eine konkrete Gestaltung einordnet, besonders wenn sie dem Erwerber wirtschaftlich bereits die Verwertungsbefugnis verschafft, klärt eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Maklerlohn ist nur zu entrichten, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB); Aufwendungen sind nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB). Ein Vorvertrag oder eine Reservierung ist kein Kaufvertrag. Höhe und Fälligkeit erklärt der Beitrag zur Maklerprovision.

Häufige Fragen

Ist eine per E-Mail oder Messenger bestätigte Reservierung verbindlich?

Nein, soweit sie eine Kauf- oder Verkaufspflicht begründen soll: Diese Verpflichtung bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB), ohne sie ist das Rechtsgeschäft nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Hinzu kommt § 154 Abs. 2 BGB, wonach der Vertrag bei verabredeter Beurkundung im Zweifel nicht geschlossen ist, bis sie erfolgt.

Darf ich als Verkäufer vor dem Notartermin eine Anzahlung verlangen?

Eine Anzahlungspflicht, die den Käufer wirtschaftlich zum Erwerb drängt, teilt das Schicksal der Hauptabrede und ist ohne Beurkundung angreifbar. Der BGH nannte 2010 die Höhe eines solchen Betrags als möglichen Anknüpfungspunkt für unangemessenen Druck zum Erwerb (III ZR 21/10). Ohne Beurkundung fehlt zudem jede Sicherung im Grundbuch, Sie müssten das Geld im Zweifel zurückzahlen.

Kann ich trotz Vorvertrag an einen anderen Käufer verkaufen, der mehr bietet?

Nicht ohne Weiteres: Ihr Vertragspartner kann auf Abschluss des Kaufvertrags klagen, und mit Rechtskraft des Urteils gilt Ihre Willenserklärung als abgegeben (§ 894 Satz 1 ZPO). Wer sich die Tür offenhalten will, braucht ein ausdrücklich vereinbartes Rücktrittsrecht (§ 346 Abs. 1 BGB) oder eine Befristung. Bei einer formlosen Reservierung sind Sie dagegen frei.

Wird ein Vorvertrag ins Grundbuch eingetragen?

Nein, er ist ein rein schuldrechtlicher Vertrag. Die grundbuchliche Absicherung des Erwerbsanspruchs ist Sache des Kaufvertrags, wie der Beitrag zu Auflassungsvormerkung und Grundschuld zeigt. Bis zur Beurkundung bleibt das Grundbuch unverändert und Sie können über die Immobilie verfügen.

Bis wann kann ein Käufer eine gezahlte Reservierungsgebühr zurückfordern?

Beruhte die Gebühr auf einem vorformulierten Vertrag oder auf AGB, ist sie nach der BGH-Rechtsprechung regelmäßig ohne Rechtsgrund gezahlt; die Verbraucherzentrale stellt dafür einen Musterbrief bereit und rät zu einer Frist von zwei bis drei Wochen. Wie lange der Anspruch durchsetzbar bleibt, richtet sich nach den allgemeinen Verjährungsregeln und prüft eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.

Fazit

Vor der Beurkundung bindet nichts, weder der Handschlag noch das Reservierungsformular des Maklers. Ein beurkundeter Vorvertrag bindet, kostet aber die volle Gebühr zweimal und nimmt Ihnen den Spielraum. Lohnend ist er nur bei einem konkreten, terminierbaren Hindernis; sonst sind die aufschiebende Bedingung, das Kaufangebot des Käufers und ein schneller Notartermin die besseren Werkzeuge. Weitere Etappen sammelt der Ratgeber zum Immobilienverkauf, den Entwurf erläutert Ihnen das Notariat. Bevor Sie einem Interessenten etwas zusagen, holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts, als Orientierung, nicht als Gutachten.

Quellen

• § 125, § 145, § 148, § 154, § 158, § 311b BGB zu Form, Antrag, Bedingung und Einigungsmangel, abgerufen im August 2026
• § 241, § 280, § 281, § 307, § 309, § 311, § 339, § 340, § 346, § 652 BGB zu Haftung, AGB-Kontrolle, Vertragsstrafe, Rücktritt und Maklerlohn, abgerufen im August 2026
• § 894 ZPO zur Fiktion der Willenserklärung, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 GNotKG (Kostenverzeichnis) und Anlage 2 GNotKG (Tabelle B) sowie § 29, § 30, § 32, § 34, § 93, § 97 GNotKG zu Gebühren, Geschäftswert und Kostenschuldnern, abgerufen im August 2026
• § 17 BeurkG, § 15 BNotO, § 12 UStG und § 1 GrEStG, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22 und Pressemitteilung 070/2023 zur Reservierungsgebühr, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 23.09.2010, III ZR 21/10 zum Reservierungsentgelt, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien und Musterbrief zur Rückforderung der Reservierungsgebühr, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer: Glossar Grundstückskaufverträge, abgerufen im August 2026