Auflassungsvormerkung: Was sie sichert und was sie kostet

Das Wichtigste in Kürze

• 392,50 Euro bei 395.000 Euro Kaufpreis: Die Eintragung ist eine 0,5-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14150 GNotKG), Geschäftswert ist der Kaufpreis (§ 45 Abs. 3, § 47 GNotKG).
• Geschützt ist nur, was danach kommt: Verfügungen „nach der Eintragung der Vormerkung“ sind unwirksam, soweit sie den Anspruch beeinträchtigen (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB). Ihre ältere Grundschuld berührt das nicht.
• Der Kaufpreis fließt nach der Fälligkeitsmitteilung: Vormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen Ihrer Bank beim Notar, Vorkaufsrecht geklärt.
• Ein Teil des Geldes erreicht Sie nie: Den Ablösebetrag überweist der Käufer direkt an Ihre Bank.
• Notaranderkonto ist die Ausnahme: § 57 Abs. 2 BeurkG knüpft die Verwahrung an drei Bedingungen, jede Auszahlung kostet eine 1,0-Gebühr (KV 25300).

Zwischen Beurkundung und Umschreibung vergehen Monate. Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB überbrückt diese Lücke: Jede Verfügung nach ihrer Eintragung ist gegenüber Ihrem Käufer unwirksam, auch in Zwangsvollstreckung und Insolvenz. Erst wenn sie im Grundbuch steht, die Löschungsunterlagen vorliegen und das Vorkaufsrecht geklärt ist, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Beim Grundbuchamt kostet die Eintragung bei 395.000 Euro Kaufpreis 392,50 Euro.

Vier Voraussetzungen prüft der Notar, dann geht die Fälligkeitsmitteilung raus.

Quellen: § 883, § 885 BGB, § 19, § 29 GBO, § 10 GBV, § 12 WEG, § 28 BauGB, Bundesnotarkammer, Glossar Grundstückskaufverträge und Kaufpreisfälligkeit, abgerufen im August 2026.

Was ist eine Auflassungsvormerkung, und wovor schützt sie den Käufer wirklich?

Sie sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung, übertragen wird damit nichts. § 883 Abs. 1 Satz 1 BGB erlaubt sie „zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück“. Absatz 2 Satz 1 regelt die Wirkung: Eine Verfügung nach ihrer Eintragung ist unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Gegen einen Zwischenerwerber hilft der Zustimmungsanspruch aus § 888 Abs. 1 BGB. Die Bundesnotarkammer nennt das Grundstück damit „gewissermaßen für den Käufer ‚reserviert‘“.

Entscheidend ist das Wort „nach“. Was vorher in Abteilung III steht, bleibt unberührt, Ihre laufende Grundschuld also auch. Lastenfrei wird die Immobilie erst durch die Lastenfreistellung.

Stark ist die Vormerkung dort, wo Verträge sonst kippen: Absatz 2 Satz 2 erfasst auch Verfügungen in der Zwangsvollstreckung, der Arrestvollziehung und durch den Insolvenzverwalter, und § 106 Abs. 1 Satz 1 InsO gibt dem Berechtigten „Befriedigung aus der Insolvenzmasse“. Verwundbar sind beide Seiten nur zwischen Beurkundung und Eintragung.

Warum lässt sich der Eigentumsübergang nicht an die Zahlung koppeln?

Weil das Gesetz es verbietet: „Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam“ (§ 925 Abs. 2 BGB). Das Eigentum geht erst mit Einigung und Eintragung über, gebunden sind beide Seiten schon mit der Beurkundung (§ 873 BGB). Diese Lücke schließt die Vormerkung. Was im Termin selbst passiert, steht im Beitrag zum Ablauf des Notartermins.

Wann wird die Vormerkung eingetragen, und wer beantragt sie?

Nach der Beurkundung, auf Antrag des Notariats, auf Grundlage Ihrer Bewilligung als Verkäufer. § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB lässt die Eintragung zu „auf Grund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird“. Sie wird im Kaufvertrag mitbeurkundet, damit ist zugleich die Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO gewahrt. Die Bundesnotarkammer: „Die Notarin oder der Notar beantragt und überwacht die ordnungsgemäße Eintragung der Vormerkung im Grundbuch.“

Eingetragen wird grundsätzlich nur auf Antrag, der Eingangszeitpunkt wird auf dem Antrag vermerkt (§ 13 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO). Werden mehrere Eintragungen beantragt, „durch die dasselbe Recht betroffen wird“, darf nach § 17 GBO „die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen“. Ein später eingehender Antrag muss also warten. Wie Sie den Grundbuchauszug anfordern und lesen, steht separat.

Was kostet die Auflassungsvormerkung, und wer bezahlt sie?

Beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr, beim Notar keinen Cent extra. Geschäftswert ist „der Wert des vorgemerkten Rechts“ (§ 45 Abs. 3 GNotKG), beim Kauf also der Kaufpreis, mindestens der Verkehrswert (§ 47 GNotKG). Der von § 45 Abs. 3 GNotKG in Bezug genommene § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG halbiert den Wert nur bei vorgemerkten Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten, nicht beim Übereignungsanspruch. Für die mitbeurkundete Bewilligung entsteht keine eigene Beurkundungsgebühr: Sie dient der Sicherung des Kaufvertrags und ist deshalb derselbe Beurkundungsgegenstand (§ 109 Abs. 1 GNotKG).

Quellen: GNotKG, Kostenverzeichnis Anlage 1 Nummern 14110, 14150, 14152, Gebührentabelle B, Anlage 2 (Fundstelle laut Kopfzeile BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18), abgerufen im August 2026; Summenspalte eigene Berechnung.

Die Werte 0,5 und 1,0 sind Gebührensätze nach Tabelle B (§ 34 Abs. 1 GNotKG), keine Prozentwerte, und eine Anrechnung der Vormerkungs- auf die Umschreibungsgebühr kennt das Kostenverzeichnis nicht. Gerichtsgebühren sind umsatzsteuerfrei. Zahlen muss der Käufer, dem § 448 Abs. 2 BGB die Kosten der Eintragung zuweist; die Lastenfreistellung trägt laut Bundesnotarkammer üblicherweise der Verkäufer. Die Gesamtrechnung steht bei den Notarkosten beim Hausverkauf.

Warum fließt der Kaufpreis erst nach der Fälligkeitsmitteilung?

Weil erst dann feststeht, dass der Käufer lastenfreies Eigentum bekommen kann. Die Bundesnotarkammer formuliert es so: Der Käufer brauche den Kaufpreis „regelmäßig erst zu bezahlen, wenn zu seinen Gunsten eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und dem Notar alle Unterlagen vorliegen, um dem Käufer das Kaufobjekt frei von allen nicht übernommenen Belastungen ... zu verschaffen“. Dann überweist er innerhalb der vereinbarten Frist an den Verkäufer oder die abzulösende Bank.

Die Fälligkeit knüpft damit an die eingetragene Vormerkung und an vollständige Unterlagen, nicht an die vollzogene Löschung Ihrer Grundschuld. Für Prüfung und Mitteilung fällt eine Betreuungsgebühr von 0,5 an (KV 22200 Anmerkung Nummer 2), bemessen wie bei der Beurkundung (§ 113 Abs. 1 GNotKG) und nur bei besonderem Auftrag (Vorbemerkung 2.2 Absatz 1 des Kostenverzeichnisses). Welche Zahlungsfrist für Sie gilt, steht in der Fälligkeitsklausel Ihres Kaufvertrags.

Wie wird Ihre Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst?

Der Käufer überweist den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und nur den Rest an Sie. Sichert eine Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers, kümmert sich der Notar laut Bundesnotarkammer darum, „dass das Kreditinstitut die Löschungsunterlagen zur Verfügung stellt und die noch offene Verbindlichkeit des Verkäufers aus dem Kaufpreis beglichen wird“.

Bedingungslos gibt kaum eine Bank diese Unterlagen heraus, die Freigabe hängt am Eingang des offenen Saldos. Beachtet der Notar solche Auflagen eines nicht unmittelbar am Beurkundungsverfahren Beteiligten, entsteht eine Treuhandgebühr von 0,5 (KV 22201), „für jeden Treuhandauftrag gesondert“, bemessen am abzulösenden Restsaldo als Wert des Sicherungsinteresses (§ 113 Abs. 2 GNotKG).

Ob gelöscht, abgetreten oder übernommen wird, klärt der Beitrag Grundschuld löschen oder stehen lassen, die Kosten der vorzeitigen Rückzahlung klärt die Vorfälligkeitsentschädigung. Vorher zählt, ob der Preis die Restschuld deckt: Eine kostenlose Ersteinschätzung gibt Ihnen eine Orientierung, kein Gutachten.

Warum überweist der Käufer direkt an Sie statt auf ein Notaranderkonto?

Weil das Gesetz die Verwahrung an drei Bedingungen knüpft, die zusammen vorliegen müssen. § 57 Abs. 2 BeurkG erlaubt dem Notar die Entgegennahme von Geld nur, wenn „ein berechtigtes Sicherungsinteresse der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen besteht“, ihm ein Verwahrungsantrag samt Verwahrungsanweisung mit Empfangsberechtigtem und Auszahlungsvoraussetzungen vorliegt und er beides angenommen hat. Der Regelweg ist deshalb die Direktzahlung nach der Fälligkeitsmitteilung.

Quellen: § 57, § 58, § 60 BeurkG, § 16a GwG, § 124 GNotKG, abgerufen im August 2026.

Was kostet die Sicherungskette bei 395.000 Euro Kaufpreis?

Eigenrechnung für ein Einfamilienhaus zu 395.000 Euro, abzulösen sind 162.000 Euro Restschuld; die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag bleibt außen vor. Nach Tabelle B beträgt die volle 1,0-Gebühr aus 395.000 Euro 785,00 Euro und aus 162.000 Euro 381,00 Euro.

• Grundbuchamt: 392,50 Euro Vormerkung, 785,00 Euro Umschreibung (KV 14110), 25,00 Euro Löschung der Vormerkung (KV 14152), zusammen 1.202,50 Euro.
• Betreuungsgebühr Fälligkeit: 0,5 aus 785,00 Euro, also 392,50 Euro netto.
• Treuhandgebühr Lastenfreistellung: 0,5 aus 381,00 Euro, also 190,50 Euro netto, bei zwei Banken zweimal.
• Vollzugsgebühr Vorkaufsrechtsanfrage: höchstens 50,00 Euro (KV 22112), aber nur solange sich der Vollzug auf Tätigkeiten nach Vorbemerkung 2.2.1.1 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 bis 3 beschränkt. Kommt die Verwalterzustimmung hinzu, gilt KV 22110 mit 0,5, hier 392,50 Euro.
• Auslagen und Umsatzsteuer: 633,00 Euro Notargebühren plus 20,00 Euro Auslagenpauschale (KV 32005) ergeben 653,00 Euro netto, mit 19 % Umsatzsteuer 777,07 Euro.

Zusammen sind das 1.979,57 Euro, rund 0,50 % des Kaufpreises. Auf Sie entfällt davon im Kern die Treuhandgebühr mit 226,70 Euro brutto, die Löschung der Grundschuld kommt hinzu.

Wie lange dauert es bis zur Umschreibung, und wann haben Sie Ihr Geld?

Ihr Geld kommt mit der Fälligkeitsmitteilung, der Grundbucheintrag des Käufers folgt Monate später. Drei Bremsen liegen dazwischen: die dreimonatige Ausübungsfrist der Gemeinde (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB), die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, ohne die der Erwerber nicht eingetragen werden darf (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG), und die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts.

Dazu gibt es keine belastbare bundesweite Statistik. Das Amtsgericht Bocholt weist für sich aus, dass Anträge derzeit etwa drei bis vier Monate benötigen, ein Einzelbeispiel und kein Richtwert für andere Ämter. Entscheidend ist die Reihenfolge: „Erst wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, reichen die Notarin oder der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums zum Grundbuch ein“, so die Bundesnotarkammer. Mehr zum Zeitbedarf: Dauer eines Hausverkaufs.

Was passiert mit der Vormerkung, wenn der Käufer nicht zahlt?

Sie verschwindet nicht von selbst. Ihre Löschung ist eine Eintragung, die nach § 19 GBO derjenige bewilligen muss, dessen Recht betroffen ist, hier also der Käufer, in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO. Verweigert er sie, greift § 886 BGB: Steht dem Eigentümer eine Einrede zu, „durch welche die Geltendmachung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs dauernd ausgeschlossen wird“, kann er die Beseitigung verlangen.

Achten Sie deshalb im Entwurf auf eine Löschungsvollmacht zugunsten des Notars, sonst blockiert eine tote Vormerkung Ihren Weiterverkauf. Ist die Gemeinde nach Ausübung ihres Vorkaufsrechts als Eigentümerin eingetragen und die Ausübung für den Käufer unanfechtbar, kann sie das Grundbuchamt um die Löschung der Vormerkung ersuchen (§ 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB). Ob Rücktritt oder Anfechtung tragen, beurteilt ein Fachanwalt für Immobilienrecht.

Häufige Fragen

In welcher Abteilung des Grundbuchs steht die Auflassungsvormerkung?

In Abteilung II. § 10 Abs. 1 Buchstabe b GBV nennt dort ausdrücklich „die das Eigentum betreffenden Vormerkungen und Widersprüche“. In Abteilung III stehen Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, dort finden Sie Ihre Grundschuld.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB), die Vormerkung sichert nur den Anspruch darauf (§ 883 Abs. 1 Satz 1 BGB). Beide werden im selben Termin erklärt: Die Auflassung wirkt erst mit der Eintragung des Eigentums, die Vormerkung schon mit ihrer eigenen.

Warum bestellt der Käufer schon vor der Umschreibung eine Grundschuld auf mein Grundstück?

Weil seine Bank eine Sicherheit braucht. Nach Angaben der Bundesnotarkammer kann mithilfe einer Finanzierungsvollmacht bereits das Kaufobjekt selbst als Sicherheit dienen, indem die erwerbende Partei zugunsten ihrer Bank eine Grundschuld darauf bestellt. Diese Vollmacht erteilen Sie im Kaufvertrag, verbunden mit Sicherungsauflagen.

Kann ich verlangen, dass der Kaufpreis über ein Notaranderkonto läuft?

Verlangen können Sie es, allein durchsetzen nicht. Neben dem berechtigten Sicherungsinteresse braucht es einen angenommenen Verwahrungsantrag mit Verwahrungsanweisung in Schriftform (§ 57 Abs. 4 BeurkG). Ein Widerruf ist bei mehreren Anweisenden nur beachtlich, wenn alle widerrufen (§ 60 Abs. 2 BeurkG).

Was bedeutet die Vorlagesperre?

So nennt die Bundesnotarkammer die Regel, dass der Notar die Umschreibung erst veranlasst, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Unterlagen vorliegen. Dazu passt § 16a Abs. 2 Satz 1 GwG: Die Beteiligten müssen dem Notar, der den Eintragungsantrag einreichen soll, die bargeldlose Zahlung nachweisen.

Fazit

Die Vormerkung hält den Kaufvertrag zwischen Beurkundung und Umschreibung zusammen, ihre Eintragung ist die erste Bedingung für Ihr Geld. Drei Punkte bleiben entscheidend: Sie schützt nur vor dem, was nach ihr kommt, Ihre Grundschuld verschwindet allein über die Lastenfreistellung, und der Kaufpreis fließt nach der Fälligkeitsmitteilung. Weitere Etappen finden Sie im Ratgeber Hausverkauf. Der nächste Schritt: Fordern Sie bei Ihrer Bank eine Restschuldbescheinigung an und holen Sie sich parallel eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie, damit Sie wissen, wie viel vom Kaufpreis bei Ihnen ankommt.

Quellen

• § 873, § 878, § 883, § 884, § 885, § 886, § 888, § 925 und § 448 BGB zu Vormerkung, Auflassung, Eigentumsübergang und Kostenverteilung, abgerufen im August 2026
• § 13, § 17, § 19, § 29 und § 45 GBO sowie § 10 GBV zu Antrag, Reihenfolge, Bewilligung, Form und Abteilung II, abgerufen im August 2026
• § 57, § 58 und § 60 BeurkG zu Verwahrung, Notaranderkonto und Widerruf, abgerufen im August 2026
• § 28 und § 24 BauGB, § 22 GrEStG, § 16a GwG, § 106 InsO und § 12 WEG zu Vorkaufsrecht, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Zahlungsnachweis, Insolvenz und Veräußerungsbeschränkung, abgerufen im August 2026
• § 34, § 45, § 47, § 93, § 109, § 112, § 113 und § 124 GNotKG sowie Kostenverzeichnis Anlage 1 und Gebührentabelle B, Anlage 2, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer: Glossar Grundstückskaufverträge (Stand Januar 2020), Information zum Kauf eines gebrauchten Hauses, Kaufpreisfälligkeit, Eigentumsübergang, Lastenfreistellung und Kreditsicherheiten, abgerufen im August 2026
• Amtsgericht Bocholt, Hinweis zur Bearbeitungszeit des Grundbuchamts, abgerufen im August 2026