Notartermin Hausverkauf: Ablauf, Fristen und Unterlagen

Das Wichtigste in Kürze

• Zwei Wochen Regelfrist für den Entwurf, aber nicht immer: § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG gilt nur „bei Verbraucherverträgen“, nach § 310 Abs. 3 BGB also nur zwischen Unternehmer und Verbraucher. Von privat an privat greift sie formal nicht.
• Der Vertrag wird vollständig vorgelesen: § 13 Abs. 1 BeurkG. Bei 15 bis 25 Seiten dauert der Termin etwa 45 bis 90 Minuten.
• Ohne Personalausweis oder Reisepass geht nichts: § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GwG verlangt einen amtlichen Lichtbildausweis, ein Führerschein genügt nicht.
• Gebunden ab der Unterschrift, Eigentümer bis zur Eintragung: § 873 Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Bargeld ist verboten, den Eintragungsantrag stellt der Notar erst nach Zahlungsnachweis (§ 16a GwG).

Der Notartermin dauert je nach Vertragsumfang etwa 45 bis 90 Minuten. Der Notar stellt die Identität fest, liest den Kaufvertrag vollständig vor, erläutert ihn, beide Seiten unterschreiben und erklären die Auflassung. Verkauft ist die Immobilie damit. Eigentümer bleiben Sie bis zur Umschreibung, und das dauert Monate.

Quellen: § 17 Abs. 2a BeurkG, § 310 Abs. 3 BGB, § 13 BGB, abgerufen im August 2026.

Wann muss mir der Kaufvertragsentwurf vorliegen, und gilt die Zwei-Wochen-Frist auch beim Verkauf von privat an privat?

Bei Verbraucherverträgen über Grundstücke soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zur Verfügung stellen, und „dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen“. Wird die Frist unterschritten, „sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden“ (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 sowie Satz 3 und 4 BeurkG).

Entscheidend ist das Wort „Verbraucherverträge“. Ein solcher liegt nach § 310 Abs. 3 BGB nur zwischen Unternehmer und Verbraucher vor. Von privat an privat ist keine Seite Unternehmer, die Regelfrist greift formal also nicht, auch wenn Notariate sie meist einhalten. Wichtiger für Sie ist die Umkehrung: Verkaufen Sie an einen gewerblichen Aufkäufer oder Bauträger, sind Sie der geschützte Verbraucher.

„Die Einhaltung der Frist steht nicht zur Disposition der Beteiligten“, eine in den Vertrag aufgenommene Verzichtserklärung ist „ohne Bedeutung“ (BGH, Urteil vom 25.06.2015, III ZR 292/14). Unterschreiten darf der Notar sie nur, wenn ein sachlicher Grund vorliegt oder der Übereilungsschutz anderweitig gewährleistet ist (BGH, Urteil vom 23.08.2018, III ZR 506/16). § 17 Abs. 2a BeurkG ist zudem eine Soll-Vorschrift: Ein Verstoß kann eine Notarhaftung auslösen, macht den Kaufvertrag aber nicht unwirksam.

Nutzen Sie die zwei Wochen: Was im Entwurf zu prüfen ist, steht im Beitrag dazu, welche Klauseln im Kaufvertrag Verkäufer Geld kosten. Prüfen Sie auch den Preis, denn nach der Unterschrift ist er fix, etwa mit einer unabhängigen Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie. Bei Zweifeln an Klauseln hilft ein Fachanwalt für Immobilienrecht.

Wie läuft der Notartermin beim Hausverkauf Schritt für Schritt ab und wie lange dauert er?

Zuerst stellt der Notar die Beteiligten fest: Er „soll sich Gewissheit über die Person der Beteiligten verschaffen“, und aus der Niederschrift soll sich ergeben, auf welche Weise (§ 10 Abs. 1 und Abs. 3 BeurkG). Dann folgt die vollständige Verlesung. Karten, Zeichnungen und Abbildungen werden nicht vorgelesen, sondern zur Durchsicht vorgelegt (§ 13 Abs. 1 Satz 1 BeurkG).

Anschließend erläutern Notarin oder Notar laut Bundesnotarkammer „nochmals den rechtlichen Inhalt und die Tragweite des Vertrags“. Unterschrieben wird erst, wenn „alle offenen Fragen beantwortet sind und letzte Änderungs- und Ergänzungswünsche berücksichtigt wurden“. Danach unterschreiben alle Beteiligten eigenhändig, zuletzt der Notar (§ 13 Abs. 1 und Abs. 3 BeurkG).

Zur Dauer gibt es keinen amtlichen Wert, sie ergibt sich aus dem Umfang der Urkunde. Ein üblicher Kaufvertrag von 15 bis 25 Seiten ist in rund 30 bis 60 Minuten verlesen, mit Belehrung, Rückfragen und Unterschriften landen Sie bei etwa 45 bis 90 Minuten.

Muss der Notar den kompletten Kaufvertrag vorlesen, und kann ich im Termin noch Änderungen verlangen?

Ja, vollständig, eine Abkürzung sieht § 13 Abs. 1 Satz 1 BeurkG nicht vor. Haben Sie unterschrieben, wird vermutet, dass vorgelesen und genehmigt wurde (§ 13 Abs. 1 Satz 3 BeurkG), und diese Vermutung wirkt später gegen Sie.

Änderungen sind bis zur Unterschrift möglich. Fällt Ihnen beim Zuhören auf, dass eine Zahl, ein Termin oder eine Zusage falsch steht, sagen Sie es sofort: Der Notar diktiert die Änderung zu Protokoll, sie wird mitverlesen und Teil der Urkunde. Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll er darauf achten, dass „unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden“.

Was Sie nie tun sollten: sich auf dem Flur auf etwas einigen, das nicht in der Urkunde steht. Ohne Beurkundung ist der Kaufvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB nichtig, geheilt wird er erst mit Auflassung und Eintragung. Eine Nebenabrede gefährdet bis dahin den ganzen Vertrag, klären Sie Streitiges vorher mit einem Fachanwalt.

Welche Unterlagen und welchen Ausweis muss ich als Verkäufer zum Notartermin mitbringen?

Ohne gültigen amtlichen Lichtbildausweis findet der Termin nicht statt. § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GwG verlangt die Identifizierung anhand „eines gültigen amtlichen Ausweises, der ein Lichtbild des Inhabers enthält und mit dem die Pass- und Ausweispflicht im Inland erfüllt wird“, also anhand von Personalausweis oder Reisepass. Ein Führerschein zählt nicht, ein abgelaufener Ausweis auch nicht.

Den Rest teilen sich Sie und das Notariat: Den Grundbuchauszug holt der Notar selbst, die objektbezogenen Papiere kommen von Ihnen. Was dazugehört, steht in der Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.

Quellen: § 12 GwG, § 21 BeurkG, § 29 GBO, § 80 GEG, § 12 WEG, abgerufen im August 2026.

Was bedeuten Auflassung und Auflassungsvormerkung, und wann bin ich das Eigentum tatsächlich los?

Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Sie „muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden“, unter Bedingung oder Zeitbestimmung ist sie unwirksam (§ 925 BGB). Der Eigentumsübergang lässt sich deshalb nicht an die Kaufpreiszahlung koppeln.

Stattdessen sichert die Vormerkung den Käufer ab: Nach ihrer Eintragung sind spätere Verfügungen unwirksam, „insoweit, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden“, auch bei Zwangsvollstreckung und Insolvenz (§ 883 BGB). Ab da können Sie die Immobilie kein zweites Mal wirksam verkaufen oder belasten.

Das Eigentum wechselt erst mit der Eintragung: Nach § 873 Abs. 1 BGB sind Einigung und Eintragung erforderlich, gebunden sind beide Seiten schon ab der Beurkundung (§ 873 Abs. 2 BGB). Wirtschaftlich sind Sie früher raus, denn Besitz, Nutzen und Lasten gehen laut Bundesnotarkammer typischerweise mit der Kaufpreiszahlung über: Ab da trägt der Käufer Kosten und Risiko, im Grundbuch stehen aber weiter Sie.

Kann ich mich beim Notartermin vertreten lassen oder per Video teilnehmen, wenn ich nicht kommen kann?

Per Video nicht. Die Online-Beurkundung existiert seit dem 01.08.2022, ist aber sachlich begrenzt. Die Bundesnotarkammer stellt klar: „Andere Vorgänge können hingegen ausschließlich vor Ort beurkundet werden. Dazu gehören etwa der Kauf einer Immobilie oder die Beurkundung eines Ehevertrags.“

Vertreten lassen können Sie sich dagegen. Erstens per Vollmacht: Sie muss für den Grundbuchvollzug nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden, eine privatschriftliche Vollmacht ist wertlos. Zweitens durch vollmachtlose Vertretung, die Sie danach genehmigen. Achten Sie auf die Frist: Nach § 177 Abs. 2 BGB kann die Genehmigung „nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert“.

Sind Sie der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig, muss die Niederschrift mündlich übersetzt werden, notfalls durch einen Dolmetscher, der die Niederschrift mit unterschreiben soll (§ 16 Abs. 2 und Abs. 3 BeurkG). Bei Erbengemeinschaften oder Betreuung klären Sie die Vertretung vorab mit dem Notariat.

Wer sucht den Notar aus, und wofür ist er beim Hausverkauf ausdrücklich nicht zuständig?

In der Praxis benennt meist der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt. Ein Nachteil entsteht Ihnen daraus nicht, denn der Notar ist kein Parteivertreter: „Er hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen“ (§ 14 Abs. 1 BNotO). Er darf seine Urkundstätigkeit auch „nicht ohne ausreichenden Grund verweigern“ (§ 15 Abs. 1 BNotO). Rund 7.000 Notarinnen und Notare sind in Deutschland tätig, die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, die Suche nach dem günstigsten bringt also nichts (mehr dazu: was der Notar kostet und wer welche Position zahlt). Eine Grenze: Sind der Notar selbst, sein Ehegatte, Lebenspartner oder Verwandte in gerader Linie beteiligt, ist die Beurkundung unwirksam (§ 6 BeurkG).

Nicht zuständig ist der Notar für die Wirtschaftlichkeit: Er prüft weder die Bonität des Käufers noch, ob der beurkundete Preis zum Markt passt. Wer ohne eigene Preisvorstellung erscheint, korrigiert die Zahl nie wieder, eine kostenlose Ersteinschätzung zum Marktwert gehört davor.

Was passiert nach dem Notartermin, und wie lange dauert es bis zur Eigentumsumschreibung?

Der Vollzug ist Amtspflicht des Notars: Nach § 53 BeurkG soll er die Einreichung beim Grundbuchamt veranlassen, „sobald die Urkunde eingereicht werden kann“. Bis dahin läuft eine Kette aus Fristen.

Quellen: § 18, § 15 und § 22 GrEStG, § 28 BauGB, Bundesnotarkammer zur Kaufpreisfälligkeit, abgerufen im August 2026.

Zwei Bremsen unterschätzen Verkäufer. Erstens die Unbedenklichkeitsbescheinigung: Ohne sie darf der Erwerber nicht ins Grundbuch eingetragen werden (§ 22 GrEStG). Zweitens das Grundbuchamt, dessen Tempo regional stark schwankt. Das Amtsgericht Bocholt weist für sich aus: „Die Bearbeitung von Anträgen nimmt derzeit ca. drei bis vier Monate in Anspruch.“ Das ist ein Einzelbeispiel, kein Bundesdurchschnitt. Kümmern Sie sich früh um die Löschungsbewilligung für die alte Grundschuld, das Kettenglied, das Sie selbst beschleunigen können. Fragen zur Grunderwerbsteuer gehören zum Steuerberater.

Kann ich den Notartermin noch absagen oder den Kaufvertrag nach der Unterschrift rückgängig machen?

Vor der Beurkundung: ja. Ohne notarielle Form ist der Kaufvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB nichtig, Sie können bis zum Terminmorgen absagen. Auch ein mündliches Versprechen oder ein Reservierungsformular verpflichtet Sie nicht zum Verkauf.

Nach der Unterschrift ist es vorbei. Ein gesetzliches Widerrufsrecht gibt es beim beurkundeten Immobilienkaufvertrag nicht, gerade weil die Beurkundung selbst die Schutzfunktion übernimmt. Eine Rückabwicklung setzt einen vereinbarten Rücktrittsvorbehalt oder einen gesetzlichen Grund voraus, etwa Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Ob einer vorliegt, prüft ein Fachanwalt für Immobilienrecht.

Für Ihre Kalkulation: Ab der Unterschrift ist der Preis fix, die Maklerprovision wird mit der Beurkundung fällig, und für die Spekulationsfrist zählt das Verpflichtungsgeschäft, also der Tag der Beurkundung, nicht der Grundbucheintrag. Ist Ihre Zehnjahresfrist knapp, verschieben Sie den Termin lieber, Details zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Die Einordnung Ihres Falls gehört zum Steuerberater.

Wie sieht der Zeitplan bei einer Beurkundung am 15. September 2026 konkret aus?

Angenommen, Sie verkaufen für 480.000 Euro, Beurkundung ist Dienstag, der 15.09.2026, den Entwurf haben Sie am 01.09.2026 erhalten. Der Notar zeigt den Erwerbsvorgang bis spätestens 29.09.2026 beim Finanzamt an (§ 18 Abs. 3 GrEStG), parallel geht die Mitteilung an die Gemeinde, deren Vorkaufsrecht bis zum 15.12.2026 ausgeübt werden könnte.

Sind Vormerkung, Genehmigungen, Löschungsunterlagen und Vorkaufsrechtszeugnis beisammen, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung, im Beispiel am 05.11.2026. Mit 14 Tagen Zahlungsziel fließen die 480.000 Euro am 19.11.2026, an diesem Tag gehen Besitz, Nutzen und Lasten über, und die Schlüssel wechseln. Der Grunderwerbsteuerbescheid geht dem Käufer am 20.11.2026 zu, fällig einen Monat später, danach folgen Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eintragungsantrag. Braucht das Grundbuchamt drei bis vier Monate wie in Bocholt, steht der Käufer im Frühjahr 2027 im Grundbuch.

Häufige Fragen

Müssen Käufer und Verkäufer gleichzeitig beim Notartermin anwesend sein?

Für die Auflassung ja: § 925 Abs. 1 BGB verlangt die Erklärung „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile“. Als Anwesenheit zählt auch die Vertretung durch eine bevollmächtigte Person, wer nicht selbst erscheinen kann, braucht also eine formgerechte Vollmacht.

Was passiert, wenn der Käufer beim Notartermin nicht erscheint?

Dann kommt kein Vertrag zustande, weil die Form des § 311b Abs. 1 BGB nicht gewahrt ist. Sie bleiben Eigentümer und können weiter anbieten. Kosten für die Vorbereitung der Urkunde können trotzdem entstehen.

Was ist der Unterschied zwischen Beurkundung und Beglaubigung?

Bei der Beurkundung verliest der Notar den gesamten Text und belehrt über die Tragweite (§ 13, § 17 BeurkG), die Beglaubigung bestätigt nur die Echtheit einer Unterschrift. Der Kaufvertrag muss beurkundet werden, für einzelne Grundbucherklärungen genügt die Beglaubigung nach § 29 Abs. 1 GBO.

Bekommt der Käufer beim Notartermin schon den Schlüssel?

Nein. Übergeben wird erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist und Besitz, Nutzen und Lasten übergehen. Halten Sie Zählerstände und Zustand schriftlich fest, siehe Übergabeprotokoll bei der Schlüsselübergabe.

Muss der Kaufpreis über ein Notaranderkonto laufen?

Nein, das ist der Ausnahmefall. Nach § 57 Abs. 2 und Abs. 4 BeurkG darf der Notar Geld nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse und auf Verwahrungsantrag mit schriftlicher Verwahrungsanweisung verwahren. Sonst zahlt der Käufer direkt auf Ihr Konto.

Fazit

Der Notartermin ist kein Formalakt, sondern der Moment, in dem Ihr Preis unwiderruflich wird. Die zwei Wochen davor sind Ihre eigentliche Arbeitszeit: Entwurf lesen, Zahlen prüfen, Änderungen ansprechen. Im Termin geht es nur noch um Verlesung, Belehrung und Unterschrift, danach übernimmt der Notar den Vollzug. Weitere Beiträge finden Sie im Ratgeber zum Hausverkauf. Der nächste Schritt: Fordern Sie den Entwurf mit zwei Wochen Vorlauf an und legen Sie Ausweis, Energieausweis und Löschungsunterlagen bereit.

Quellen

• § 6, § 10, § 13, § 16, § 17, § 21, § 53, § 57 BeurkG zu Verlesung, Belehrung, Regelfrist, Grundbucheinsicht, Vollzug und Verwahrung, dazu § 14 und § 15 BNotO zur unparteiischen Amtsführung
• § 13, § 177, § 310, § 311b, § 873, § 883, § 925 BGB zu Verbraucherbegriff, Vertretung, Form, Auflassung und Vormerkung
• § 12 und § 16a GwG zu Ausweispflicht und Barzahlungsverbot
• § 15, § 18 und § 22 GrEStG zu Fälligkeit, Anzeigepflicht und Unbedenklichkeitsbescheinigung
• § 29 GBO, § 28 BauGB, § 12 WEG, § 80 und § 108 GEG
• Bundesnotarkammer: Immobilien, Kaufpreisfälligkeit, Besitz, Nutzen und Lasten, Online-Verfahren und bnotk.de
• Amtsgericht Bocholt, Hinweis zur Bearbeitungszeit des Grundbuchamts
• BGH, Urteil vom 25.06.2015, III ZR 292/14, und BGH, Urteil vom 23.08.2018, III ZR 506/16, zur Regelfrist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG

Alle Quellen abgerufen im August 2026.