Haus verkaufen ohne Makler: Pflichten, Kosten, Haftung

Das Wichtigste in Kürze

• Notar ist Pflicht, Makler nicht: Ein Grundstückskaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist nichtig und wird erst durch Auflassung und Grundbucheintragung geheilt (§ 311b Abs. 1 BGB).
• Bis zu 10.000 Euro Bußgeld: Wer den Energieausweis nicht spätestens bei der Besichtigung vorlegt, nach Vertragsschluss nicht übergibt oder die Pflichtangaben im Inserat weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 Abs. 1 und 2 GEG).
• 10 Jahre Haftungsschatten: Bei arglistig verschwiegenen Mängeln greift der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht (§ 444 BGB). Dann gilt die Regelfrist von drei Jahren ab Kenntnis, die Fünfjahresfrist wird dabei nicht unterschritten, und darüber liegt die kenntnisunabhängige Höchstfrist von zehn Jahren (§§ 195, 199 Abs. 4, 438 Abs. 3 BGB).
• 337,50 Euro eigene Amtsgebühren: Bei 450.000 Euro Kaufpreis und einer Grundschuld über 300.000 Euro trägt der Verkäufer üblicherweise 317,50 Euro Löschungsgebühr und 20,00 Euro für den amtlichen Grundbuchausdruck, dazu den Energieausweis.
• 70 bis 115 Stunden Eigenleistung: Das ist unsere transparent hergeleitete Modellrechnung für ein Einfamilienhaus, keine amtliche Statistik.
• Keine Ausweiskopie: Beim Besichtigungstermin genügen Name, Vorname und Anschrift, den Ausweis dürfen Sie sich zeigen lassen. Eine Ausweiskopie ist nach der DSK-Orientierungshilfe (Version 2.0, Stand Januar 2026) nicht erforderlich und damit unzulässig. Die Orientierungshilfe betrifft Mietinteressenten und ist auf den Verkauf sinngemäß übertragbar.

Sie dürfen Ihr Haus in Deutschland ohne Makler verkaufen. Rechtlich zwingend ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags nach § 311b Abs. 1 BGB. Alles andere erledigen Sie selbst: Unterlagen, Energieausweis, Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung. Die direkt bezifferbaren Amtsgebühren des Verkäufers liegen in unserem Beispiel bei 337,50 Euro, der Zeitaufwand bei geschätzt 70 bis 115 Stunden.

Was müssen Sie beim Privatverkauf rechtlich zwingend selbst erledigen?

Ein Makler ist eine Dienstleistung, keine gesetzliche Voraussetzung. Sobald Sie ihn weglassen, wandern seine Aufgaben aber auf Ihren Schreibtisch. Ein Teil davon ist reine Fleißarbeit, ein anderer Teil ist bußgeld- oder haftungsbewehrt. Die folgende Tabelle zeigt die zweite Gruppe: was das Gesetz von Ihnen verlangt und was passiert, wenn Sie es unterlassen.

Quellen: § 79, § 80, § 87, § 88, § 108 GEG, §§ 311b, 444 BGB (gesetze-im-internet.de); § 16a GwG (gesetze-im-internet.de); DSK-Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen, Version 2.0, Stand Januar 2026. Abgerufen am 04.08.2026.

Zur Einordnung: Dieser Ratgeber behandelt den Verkauf durch eine Privatperson an eine Privatperson. Wer als Unternehmer im Sinne des BGB verkauft, unterliegt zusätzlichen Einschränkungen beim Gewährleistungsausschluss. Die Abwägung, ob Sie überhaupt allein verkaufen sollten, führen wir im Beitrag zu Makler oder Privatverkauf. Hier geht es um die Umsetzung.

Welche Aufgaben übernehmen Sie beim Hausverkauf in Eigenregie?

Der Privatverkauf gliedert sich in drei Phasen, die zeitlich aufeinander aufbauen. Sie finden sie in ähnlicher Reihenfolge auch im Ablauf eines Hausverkaufs, nur dass dort ein Teil davon delegiert wird.

Vorbereitung: Unterlagen, Wert, Steuern

Zuerst beschaffen Sie die Unterlagen, dann ermitteln Sie den Wert, dann prüfen Sie die steuerliche Lage. Diese Reihenfolge ist nicht beliebig. Ohne Grundbuchauszug wissen Sie nicht, welche Lasten in Abteilung II und III stehen. Ohne Wohnflächenberechnung nennen Sie im Inserat eine Zahl, die später zur vereinbarten Beschaffenheit werden kann. Und ohne Steuerprüfung setzen Sie einen Preis fest, von dem Ihnen unter Umständen weniger bleibt als gedacht.

Vermarktung: Exposé, Inserat, Anfragen

Fotos, Grundriss, Objektbeschreibung, Inserat mit den Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GEG. Danach kommt der Teil, den Verkäufer regelmäßig unterschätzen: die Beantwortung von Anfragen, von denen ein erheblicher Teil zu nichts führt.

Abwicklung: Verhandlung, Notar, Übergabe

Preisverhandlung, Prüfung der Finanzierungsbestätigung, Auswahl des Notars, Prüfung des Vertragsentwurfs, Beurkundungstermin, Kaufpreisüberwachung, Übergabe mit Protokoll und Zählerständen, Löschungsunterlagen der Bank. Der Notar wickelt ab, er verhandelt nicht für Sie.

Welche Unterlagen müssen Sie als Privatverkäufer selbst beschaffen?

Die Vollständigkeit der Unterlagen entscheidet beim Privatverkauf über mehr als nur den ersten Eindruck. Sie ist inzwischen ein Haftungsthema. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.09.2023, Aktenzeichen V ZR 77/22, entschieden, dass ein Verkäufer, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen gewährt, seine Aufklärungspflicht erfüllt, „wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird“. Im entschiedenen Fall ging es um einen Kaufpreis von 1.525.000 Euro unter Ausschluss der Sachmängelhaftung.

Umgekehrt gelesen heißt das: Unterlagen wortlos in einen Ordner zu legen, genügt nicht automatisch. Es kommt darauf an, ob Sie berechtigterweise erwarten durften, dass der Käufer den entscheidenden Punkt dort auch findet. Ein wichtiger Umstand, versteckt auf Seite 40 eines Konvoluts, das Sie zwei Tage vor der Beurkundung übergeben, erfüllt diese Voraussetzung eher nicht.

Zur konkreten Zusammenstellung haben wir eine eigene Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf. Den amtlichen Grundbuchausdruck bekommen Sie beim Grundbuchamt, er kostet nach KV Nr. 17001 GNotKG 20,00 Euro, ein unbeglaubigter Ausdruck nach KV Nr. 17000 GNotKG 10,00 Euro.

Welchen Energieausweis brauchen Sie und was kostet er?

Der Energieausweis ist die Pflicht, an der Privatverkäufer am häufigsten scheitern, weil sie unterschätzen, dass es nicht nur um das Ob geht, sondern auch um den Typ, die Gültigkeit und den Zeitpunkt der Vorlage.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist nach § 80 Abs. 3 GEG ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Ausnahme: Das Gebäude erreicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977. Bei jüngeren Gebäuden dürfen Sie zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ausstellen darf den Ausweis nur, wer nach § 88 GEG dazu berechtigt ist, etwa bauvorlageberechtigte Personen, qualifizierte Hochschulabsolventen oder Handwerksmeister der Baugewerke mit entsprechender Fortbildung.

Zum Preis: Die Verbraucherzentrale nennt für einfache Verbrauchsausweise teilweise knapp unter 100 Euro und weist auf Internetangebote unter 70 Euro hin. Für den Bedarfsausweis gibt es keine belastbare Preisangabe, weil er individuell kalkuliert wird. Die Verbraucherzentrale empfiehlt ausdrücklich, „dass ein Bedarfsausweis nur ausgestellt werden sollte, wenn die Fachperson das Gebäude vor Ort geprüft hat“. Kalkulieren Sie deshalb mit einem Vor-Ort-Termin, nicht mit einem Onlineformular.

Wann müssen Sie den Ausweis zeigen?

Nach § 80 Abs. 4 GEG haben Sie dem potenziellen Käufer „spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen“, und zwar unaufgefordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben. Der Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG); ein abgelaufener Ausweis erfüllt die Pflicht nicht. Verstöße gegen diese Pflichten können nach § 108 GEG mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Die Verbraucherzentrale fasst das gleichlautend zusammen: „Verstöße beim Ausstellen oder Verwenden eines Energieausweises können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.“

Wie legen Sie Mängel offen, ohne den Verkauf zu gefährden?

Das ist der Abschnitt, an dem sich der Privatverkauf entscheidet. Fast jeder Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie enthält einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Er trägt aber nicht immer.

Warum „gekauft wie besichtigt“ nicht alles abdeckt

§ 444 BGB ist eindeutig: Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers ausgeschlossen werden, „kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“. Arglist setzt keine böse Absicht im Alltagssinn voraus. Es genügt, dass Sie einen offenbarungspflichtigen Umstand kennen, wissen oder billigend in Kauf nehmen, dass er für den Käufer wesentlich ist, und ihn trotzdem nicht ansprechen.

Spiegelbildlich schützt Sie die dokumentierte Offenlegung: Nach § 442 Abs. 1 BGB sind die Rechte des Käufers ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Und was in die Urkunde geschrieben wird, kennt er nachweislich.

Wie lange können Sie noch belangt werden?

Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a BGB in fünf Jahren, bei Grundstücken beginnt die Frist mit der Übergabe. Bei arglistigem Verschweigen gilt stattdessen die regelmäßige Verjährungsfrist, wobei die Fünfjahresfrist nicht unterschritten wird (§ 438 Abs. 3 BGB). Die Regelfrist beträgt drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Käufer Kenntnis erlangt (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Darüber liegt die kenntnisunabhängige Höchstfrist: Andere Ansprüche verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an (§ 199 Abs. 4 BGB). Ein verschwiegener Feuchteschaden kann Sie also noch Jahre nach dem Auszug einholen.

Nicht nur Mängel, auch falsche Vorstellungen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.06.2023, Aktenzeichen V ZR 89/22, klargestellt: Weckt der Verkäufer beim Käufer vor Vertragsschluss falsche Vorstellungen über den Umfang seines Eigentums oder erkennt er eine Fehlvorstellung über den Grenzverlauf und klärt nicht auf, kann er wegen Verschuldens bei Vertragsschluss zum Schadensersatz verpflichtet sein. Im Fall ging es um ein Wohnhaus für 270.000 Euro, bei dem die Käufer irrtümlich annahmen, ein angrenzendes 19 Quadratmeter großes Flurstück gehöre dazu. Wer beim Besichtigungstermin über den Gartenzaun zeigt, sollte deshalb wissen, wo die Grenze tatsächlich verläuft.

So legen Sie in der Praxis offen

Drei Regeln haben sich bewährt. Erstens: schriftlich und früh, nicht mündlich und kurz vor dem Notartermin. Zweitens: konkret statt pauschal. „Im Keller trat 2021 nach Starkregen Wasser durch die Nordwand ein, eine Abdichtung erfolgte nicht“ schützt Sie, „Keller nicht neuwertig“ nicht. Drittens: in die Urkunde. Bitten Sie den Notar, die bekannten Mängel im Vertragstext einzeln zu benennen. Nur dann ist die Kenntnis des Käufers im Streitfall belegbar. Vermeiden Sie im Gegenzug Zusagen, die Sie nicht belegen können. Nach § 434 BGB ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie unter anderem die vereinbarte Beschaffenheit hat. Jede Zahl, die aus Ihrem Exposé in die Urkunde wandert, kann zu genau dieser vereinbarten Beschaffenheit werden.

Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Wenn Sie unsicher sind, ob ein Ihnen bekannter Umstand offenbarungspflichtig ist, lassen Sie sich vor der Beurkundung von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht beraten.

Was gehört in das Inserat, wenn Sie ohne Makler verkaufen?

Sobald bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorliegt, verlangt § 87 Abs. 1 GEG fünf Pflichtangaben in der Immobilienanzeige: Art des Energieausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse. Verantwortlich ist, wer die Anzeige aufgibt. Beim Privatverkauf sind das Sie, nicht das Portal.

Der zweite Punkt ist der Preis. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kostet keine Gebühr, aber Zeit und Verhandlungsposition, weil ein Inserat mit langer Laufzeit als Ladenhüter gelesen wird. Leiten Sie den Preis aus nachvollziehbaren Daten ab: Bodenrichtwert, Vergleichspreise und Objektzustand. Zur Methodik siehe Was ist meine Immobilie wert. Als unabhängigen Startpunkt können Sie auch eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts anfordern.

Zur Marktlage: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts lagen die Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026 um 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal und 0,3 Prozent über dem Vorquartal. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigt sich ein Gefälle: plus 1,4 Prozent in den sieben größten Metropolen, plus 1,2 Prozent in kreisfreien Großstädten, aber minus 0,8 Prozent in dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Ein pauschaler Aufschlag „weil die Preise ja steigen“ ist außerhalb der Ballungsräume nicht gedeckt.

Wie führen Sie Besichtigungen datenschutzkonform durch?

Für Kaufinteressenten gibt es keine eigene amtliche Orientierungshilfe. Es gibt sie aber für Mietinteressenten, und ihre Grundsätze lassen sich auf den Verkaufsprozess übertragen, weil die zugrunde liegenden Normen dieselben sind: Erforderlichkeit nach Art. 5 und 6 DS-GVO, gestufte Datenerhebung, Löschung nach Art. 17 DS-GVO. Die folgenden Aussagen stammen aus der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz in der Version 2.0 mit Stand Januar 2026 und sind hier ausdrücklich als Übertragung zu verstehen, nicht als unmittelbar geltende Vorgabe für Kaufverträge.

Beim Besichtigungstermin ist es nach der DSK „in aller Regel nicht erforderlich, Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen zu erfragen“. Zulässig sind Name, Vorname und Anschrift, und Sie dürfen sich diese Angaben durch Vorzeigen des Personalausweises bestätigen lassen. Aber ausdrücklich gilt: „Das Anfertigen einer Ausweiskopie ist nicht erforderlich und damit unzulässig.“ Der in vielen Ratgebern empfohlene Ausweisscan an der Haustür ist damit kein Sicherheitsplus, sondern ein Risiko auf Ihrer Seite.

Auch der beliebte Fragebogen mit Einwilligungserklärung hilft nicht weiter. Die DSK stellt fest: „Die Verwendung von Einwilligungserklärungen … in Formularen zur Selbstauskunft ist nicht das richtige Mittel zur Datenerhebung.“ Begründung: Wird der Vertragsschluss von der Erhebung abhängig gemacht, entsteht „eine Zwangslage, in welcher keine freiwillige und damit wirksame Einwilligungserklärung zustande kommen kann.“

Praktisch heißt das für die Besichtigung: Termine einzeln vergeben statt als Massenbesichtigung, Kontaktdaten in dem Umfang aufnehmen, den die Terminorganisation erfordert, und keine Vermögensfragen stellen, solange es nur ums Anschauen geht.

Wie prüfen Sie die Bonität des Käufers, ohne Fehler zu machen?

Die Bonitätsprüfung gehört an die richtige Stelle im Prozess, nämlich hinter das ernsthafte Kaufinteresse und vor die Terminvereinbarung beim Notar. Erst in dieser Phase wird die Erhebung wirtschaftlicher Daten erforderlich.

Das belastbarste Instrument ist die Finanzierungsbestätigung der Bank über den konkreten Kaufpreis, bei Barkäufern eine Kapitalbestätigung des Kreditinstituts. Beides ist zweckgebunden und enthält genau die Information, die Sie brauchen.

Zwei Dinge sollten Sie dabei nicht tun. Erstens: keine Auskünfte anfordern, die mehr enthalten als nötig. Die DSK formuliert, es dürften nur Auskünfte verlangt werden, die „ausschließlich die hierfür erforderlichen Angaben enthalten“. Zweitens: keine Datenkopie nach Art. 15 DS-GVO verlangen. Diese enthält nach der DSK „häufig wesentlich mehr Angaben über die wirtschaftlichen Verhältnisse … als für eine Beurteilung der Bonität … erforderlich“.

Und wenn der Verkauf durch ist: löschen. Daten sind zu löschen, wenn sie für den Zweck nicht mehr benötigt werden (Art. 17 Abs. 1 Buchst. a DS-GVO). Wo Ansprüche nach § 21 AGG in Betracht kommen, „müssen die Daten regelmäßig spätestens nach 6 Monaten gelöscht werden“.

Ein letzter Punkt zur Zahlung: Nach § 16a GwG darf die Gegenleistung bei Immobilienkäufen nicht in Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden. Die Beteiligten müssen dem Notar die unbare Zahlung nachweisen, und der Notar prüft das vor Einreichung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt. Die Nachweispflicht entfällt nur, wenn die geschuldete Gegenleistung 10.000 Euro nicht übersteigt, oder wenn über ein Notaranderkonto abgewickelt wird. Wer Ihnen 30.000 Euro „in bar für die Küche“ anbietet, bringt den gesamten Vorgang zum Stehen.

Wer setzt den Kaufvertrag auf und wie läuft der Notartermin?

Den Vertragsentwurf erstellt der Notar. Nach Angaben der Bundesnotarkammer ist die notarielle Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit in der Beurkundungsgebühr enthalten, es fällt also kein gesondertes Honorar dafür an. Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich durch das GNotKG geregelt, Gebührenvereinbarungen sind unzulässig. Einen „günstigeren“ Notar gibt es nicht.

Was der Notar nicht ist: Ihr Interessenvertreter. § 14 Abs. 1 BNotO bestimmt, er habe nicht eine Partei zu vertreten, „sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen“. Beim Privatverkauf sitzt damit niemand am Tisch, der ausschließlich Ihre Interessen im Blick hat. Wer bei einer Vertragsklausel unsicher ist, muss selbst einen Anwalt hinzuziehen.

Zwei Fristen sollten Sie kennen. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar dem Verbraucher den Vertragstext in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG); Abweichungen sind in der Niederschrift zu begründen. Und nach der Beurkundung hat der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen, in der Praxis übernimmt das der Notar. Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht „nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags“ ausüben (§ 28 BauGB). Das Grundbuchamt schreibt erst um, wenn das Negativzeugnis vorliegt.

Eine Klausel sollten Sie aktiv verlangen: die Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der Kaufpreiszahlung. Nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO können Sie dann ohne vorheriges Gerichtsverfahren vollstrecken. Im Alleingang müssen Sie selbst daran denken.

Der Notar zeigt den Vorgang zudem nach § 18 GrEStG innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung dem Finanzamt an, auch bei Steuerbefreiung. Sie müssen dafür nichts veranlassen, sollten den Ablauf aber kennen, weil ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht umgeschrieben wird.

Was kostet der Hausverkauf ohne Makler konkret?

Die verbreitete Faustformel „ein bis zwei Prozent für den Notar“ hilft beim Rechnen wenig. Die Gebühren ergeben sich aus dem Geschäftswert und Tabelle B des GNotKG. Für einen Kaufpreis von 450.000 Euro gilt die Stufe „bis 470.000 Euro“ mit einer einfachen Gebühr von 885,00 Euro.

Quellen: GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis) und Anlage 2 (Tabelle B: bis 470.000 € = 885,00 €, bis 320.000 € = 635,00 €), gesetze-im-internet.de; Gebührensätze für Vollzug und Betreuung nach dem Kostenbeispiel der Bundesnotarkammer auf notar.de. Grundbuchgebühren sind Gerichtsgebühren ohne Umsatzsteuer. Abgerufen am 04.08.2026.

Zwei Einschränkungen dazu. Vollzugs- und Betreuungsgebühr fallen nur an, wenn die entsprechenden Tätigkeiten tatsächlich anfallen; die hier gezeigte Kombination ist der typische, nicht der zwingende Fall. Und wer welche Position trägt, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, sondern Vertragspraxis: üblicherweise der Käufer die Beurkundung und die Eintragung, der Verkäufer die Lastenfreistellung. Eine breitere Aufstellung aller Positionen finden Sie unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus für 450.000 Euro in Eigenregie

Ausgangslage: Einfamilienhaus, Baujahr 1972, Kaufpreis 450.000 Euro, im Grundbuch eingetragene Grundschuld über 300.000 Euro, Restschuld beim Darlehen 120.000 Euro. Verkauf ohne Makler.

Schritt 1, Energieausweis. Das Haus hat weniger als fünf Wohnungen, der Bauantrag stammt aus der Zeit vor dem 1. November 1977. Damit ist nach § 80 Abs. 3 GEG ein Energiebedarfsausweis auszustellen, nicht der günstigere Verbrauchsausweis. Der Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG). Kalkulieren Sie einen qualifizierten Vor-Ort-Termin, kein 70-Euro-Onlineangebot.

Schritt 2, eigene Amtskosten. Amtlicher Grundbuchausdruck 20,00 Euro (KV Nr. 17001 GNotKG). Löschung der Grundschuld: Geschäftswert 300.000 Euro, Tabelle-B-Stufe „bis 320.000 Euro“ = 635,00 Euro, Gebührensatz 0,5 nach KV Nr. 14140 GNotKG = 317,50 Euro. Summe der direkt bezifferbaren Amtskosten des Verkäufers: 337,50 Euro. Hinzu kommen der Energiebedarfsausweis, für den es keinen amtlich festgelegten Preis gibt, und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung für die Restschuld von 120.000 Euro nach § 490 Abs. 2 BGB. Diese ist bankindividuell und sollte vor der Preisverhandlung eingeholt werden.

Schritt 3, Kosten des Vorgangs, die üblicherweise der Käufer trägt. Beurkundung 1.770,00 Euro, Vollzug 442,50 Euro, Betreuung 442,50 Euro, zusammen 2.655,00 Euro netto, mit 19 Prozent Umsatzsteuer 3.159,45 Euro brutto. Dazu Auflassungsvormerkung 442,50 Euro und Eigentumsumschreibung 885,00 Euro, also 1.327,50 Euro Grundbuchgebühren ohne Umsatzsteuer. Diese Beträge fallen unabhängig davon an, ob ein Makler beteiligt ist.

Schritt 4, Steuerprüfung vor dem Inserat. Wurde das Haus 2019 gekauft und seither vermietet, liegt der Verkauf 2026 innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG und der Gewinn ist steuerpflichtig. Wurde es ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, greift die Ausnahme. Gewinne bleiben außerdem steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro betragen hat (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Die Einzelheiten stehen im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Diese Prüfung gehört vor die Preisfindung, nicht hinter den Notartermin, und sie ersetzt keine steuerliche Beratung: Lassen Sie die Berechnung von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater bestätigen.

Ergebnis. Die reinen Eigenkosten des Privatverkaufs liegen in diesem Beispiel bei gut 340 Euro Amtsgebühren plus Energieausweis. Der eigentliche Preis ist die Zeit und das Haftungsrisiko. Verschweigen Sie einen bekannten Mangel arglistig, trägt der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB nicht, und die Ansprüche des Käufers richten sich dann nach § 438 Abs. 3 BGB nach der regelmäßigen Frist von drei Jahren ab Kenntnis, wobei die Fünfjahresfrist nicht unterschritten wird und die Zehnjahresfrist des § 199 Abs. 4 BGB die Obergrenze bildet. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro steht dem gesparten Aufwand also ein Rückabwicklungs- oder Schadensersatzrisiko in fünfstelliger bis sechsstelliger Höhe gegenüber.

Wie viel Zeit kostet ein Hausverkauf ohne Makler?

Für den Zeitaufwand eines Privatverkaufs gibt es keine amtliche Statistik. Die folgende Aufstellung ist deshalb eine eigene Bottom-up-Schätzung von Home Market Pilot für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in mittlerer Nachfragelage. Sie ist als Modellrechnung zu lesen, nicht als belegte Zahl.

• Unterlagen beschaffen (Grundbuchausdruck, Flurkarte, Bauakteneinsicht, Baulastenauskunft, Wohnflächenberechnung, Energieausweis beauftragen und begleiten): 8 bis 12 Stunden
• Preisfindung, Bodenrichtwert- und Vergleichsrecherche: 4 bis 6 Stunden
• Fotos, Grundrisse, Exposé, Inserat inklusive der Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GEG: 6 bis 10 Stunden
• Anfragen beantworten und Termine koordinieren, bei 60 bis 120 Anfragen: 10 bis 20 Stunden
• Besichtigungen, 15 bis 25 Termine zu je 60 bis 90 Minuten plus An- und Abfahrt und Nachbereitung: 25 bis 40 Stunden
• Verhandlung, Prüfung von Finanzierungsbestätigung und Bonitätsnachweisen: 5 bis 8 Stunden
• Vertragsentwurf prüfen, Rückfragen an den Notar, Zwei-Wochen-Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG abwarten, Beurkundungstermin: 8 bis 12 Stunden
• Übergabe, Zählerstände, Ummeldungen, Versicherungen, Löschungsunterlagen der Bank: 4 bis 6 Stunden

Das ergibt in der Summe 70 bis 114 Stunden, gerundet also 70 bis 115 Stunden und damit etwa zwei bis knapp drei volle Arbeitswochen, verteilt über mehrere Monate. Der größte Einzelposten sind die Besichtigungen, und er lässt sich kaum verkleinern, ohne Interessenten zu verlieren. Wer berufstätig ist und die Termine auf Abende und Wochenenden legen muss, sollte das einrechnen.

Wann sollten Sie Ihr Haus besser nicht allein verkaufen?

Es gibt Konstellationen, in denen der Alleingang mehr kostet, als er spart. In den meisten davon geht es weniger um einen Makler als um einen Anwalt, einen Gutachter oder eine Steuerberatung.

Quellen: §§ 444, 566, 1365, 490 BGB, § 23 EStG, § 16a GwG (gesetze-im-internet.de); BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22 und Urteil vom 23.06.2023, V ZR 89/22 (bundesgerichtshof.de). Abgerufen am 04.08.2026.

Nicht abschließend geklärt sind in dieser Übersicht die Sonderfälle Erbengemeinschaft, betreute Eigentümer und Verkauf für Minderjährige. Sie unterliegen eigenen Zustimmungs- und Genehmigungserfordernissen und sollten in jedem Fall anwaltlich begleitet werden. Einen Überblick über die Gesamtthematik bietet unser Themenbereich Hausverkauf.

Welche Fehler machen Privatverkäufer am häufigsten?

Fünf Muster tauchen immer wieder auf.

Zu spät an den Energieausweis gedacht. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, nicht beim Notar. Bei einem Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Termin kann die Beschaffung Wochen dauern.

Mündlich offengelegt. Was am Küchentisch gesagt wurde, ist im Streitfall nicht beweisbar. Was in der Urkunde steht, schon.

Zu viel versprochen. Nutzflächenangaben, Sanierungsjahre, „Dach 2015 komplett neu“: Jede dieser Aussagen kann nach § 434 BGB zur vereinbarten Beschaffenheit werden. Nennen Sie nur, was Sie belegen können.

Preis aus dem Bauch. Ein zu hoher Startpreis verlängert die Vermarktungsdauer und führt am Ende oft zu einem schlechteren Ergebnis als ein realistischer Einstieg. Eine unabhängige Ersteinschätzung des Immobilienwerts vor dem Inserat verhindert diesen Fehler.

Übergabe vor Zahlungseingang. Der Schlüssel wechselt erst, wenn der vollständige Kaufpreis eingegangen ist. Ohne Vollstreckungsunterwerfung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO brauchen Sie im Zweifel erst ein Gerichtsurteil.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus rechtlich überhaupt ohne Makler verkaufen?

Ja. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen Makler einzuschalten. Zwingend ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags nach § 311b Abs. 1 BGB. Ein formlos geschlossener Vertrag ist nichtig und wird erst geheilt, wenn Auflassung und Grundbucheintragung erfolgen. Handschlag, E-Mail und privatschriftliche Reservierungsvereinbarungen über die Kaufpflicht binden also niemanden.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf ohne Makler?

Kern sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung und Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baulastenauskunft, Nachweise über Sanierungen sowie der Energieausweis. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweise hinzu. Eine vollständige Liste finden Sie in unserer Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf. Der amtliche Grundbuchausdruck kostet nach KV Nr. 17001 GNotKG 20,00 Euro.

Wer setzt den Kaufvertrag auf, wenn ich privat verkaufe?

Der Notar erstellt den Entwurf. Nach Angaben der Bundesnotarkammer ist die Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit in der Beurkundungsgebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG enthalten. Den Notar suchen Käufer und Verkäufer gemeinsam aus, in der Praxis schlägt ihn häufig die Seite vor, die die Kosten trägt. Wichtig: Der Notar ist nach § 14 Abs. 1 BNotO unparteiisch und vertritt keine Seite.

Muss ich als Privatverkäufer bekannte Mängel offenlegen?

Ja, wenn es sich um Umstände handelt, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar sind und für die Kaufentscheidung erheblich sein können. Verschweigen Sie einen solchen Mangel arglistig, greift der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB nicht. Legen Sie schriftlich, konkret und rechtzeitig offen und lassen Sie die Punkte in die notarielle Urkunde aufnehmen, denn nach § 442 Abs. 1 BGB schließt die Kenntnis des Käufers seine Rechte aus. Bei Zweifeln über die Offenbarungspflicht ist anwaltlicher Rat sinnvoll.

Wie prüfe ich die Bonität des Käufers, ohne gegen den Datenschutz zu verstoßen?

Verlangen Sie eine zweckgebundene Finanzierungsbestätigung der Bank über den konkreten Kaufpreis oder bei Barkäufern eine Kapitalbestätigung. Erheben Sie diese Daten erst bei ernsthaftem Kaufinteresse, nicht schon bei der Besichtigung. Nach der DSK-Orientierungshilfe (Version 2.0, Januar 2026) dürfen nur Auskünfte angefordert werden, die ausschließlich die erforderlichen Angaben enthalten; die Datenkopie nach Art. 15 DS-GVO gehört ausdrücklich nicht dazu. Nicht mehr benötigte Unterlagen sind zu löschen.

Was kostet der Notar beim privaten Hausverkauf?

Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert und Tabelle B des GNotKG, nicht nach dem Notar. Bei 450.000 Euro Kaufpreis beträgt die einfache Gebühr 885,00 Euro, die Beurkundung mit dem Gebührensatz 2,0 also 1.770,00 Euro. Mit Vollzug und Betreuung zu je 0,5 ergeben sich 2.655,00 Euro netto und 3.159,45 Euro brutto. Diese Kosten trägt üblicherweise der Käufer; der Verkäufer trägt in unserem Beispiel 317,50 Euro für die Löschung der Grundschuld und 20,00 Euro für den Grundbuchausdruck.

Wie lange dauert ein Hausverkauf ohne Makler?

Die Gesamtdauer hängt von Lage, Preis und Objektzustand ab. Kalkulierbar ist der eigene Arbeitsaufwand: In unserer Modellrechnung für ein Einfamilienhaus sind es rund 70 bis 115 Stunden, verteilt über mehrere Monate. Dazu kommen feste Wartezeiten, etwa die Zwei-Wochen-Frist für den Vertragsentwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG und bis zu drei Monate für das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB.

Wann sollte ich mein Haus besser nicht ohne Makler verkaufen?

Immer dann, wenn der Sachverhalt selbst kompliziert ist: bekannte, in ihrer Tragweite unklare Mängel, unklare Grundstücksgrenzen, vermietete Objekte (§ 566 BGB), Zustimmungserfordernisse des Ehegatten nach § 1365 BGB, ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG oder eine laufende Finanzierung mit möglicher Vorfälligkeitsentschädigung. In diesen Fällen brauchen Sie oft weniger einen Makler als einen Fachanwalt, einen Sachverständigen oder eine Steuerberatung.

Fazit

Ein Haus ohne Makler zu verkaufen ist rechtlich möglich und wirtschaftlich in vielen Fällen sinnvoll. Die Kosten, die dabei allein bei Ihnen bleiben, sind überschaubar: in unserem Beispiel 337,50 Euro Amtsgebühren plus Energieausweis. Der eigentliche Einsatz sind geschätzt 70 bis 115 Stunden Arbeit und die volle Verantwortung für Offenlegung, Datenschutz und Vertragsgestaltung. Wer die Pflichten aus GEG, BGB und GwG kennt, seine Unterlagen früh und vollständig bereitstellt und bekannte Mängel schriftlich in die Urkunde bringt, hat den größten Teil des Risikos im Griff. Der nächste sinnvolle Schritt ist eine belastbare Preisgrundlage, bevor Sie inserieren: Fordern Sie dafür eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts an.

Quellen

• § 311b BGB Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 434 BGB Sachmangel, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 442 BGB Kenntnis des Käufers, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 444 BGB Haftungsausschluss, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 438 BGB Verjährung der Mängelansprüche, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 195 BGB Regelmäßige Verjährungsfrist und § 199 BGB Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Höchstfristen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 490 BGB Außerordentliches Kündigungsrecht, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 566 BGB Kauf bricht nicht Miete, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 1365 BGB Verfügung über Vermögen im Ganzen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 17 BeurkG Grundsatz der Belehrung und Verbraucherverträge, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 14 BNotO Allgemeine Berufspflichten des Notars, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 794 ZPO Weitere Vollstreckungstitel, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 16a GwG Verbot der Barzahlung bei Immobilientransaktionen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 28 BauGB Ausübung des Vorkaufsrechts, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 18 GrEStG Anzeigepflicht der Gerichte, Behörden und Notare, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 79 GEG Grundsätze des Energieausweises, § 80 GEG Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, § 87 GEG Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, § 88 GEG Ausstellungsberechtigung, § 108 GEG Bußgeldvorschriften, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1 Kostenverzeichnis und GNotKG Anlage 2 Gebührentabelle B, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Notarkosten und Notarkosten Beispiele, Bundesnotarkammer auf notar.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22 (Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers, Datenraum), bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 23.06.2023, V ZR 89/22 (Grenzverlauf, Beschaffenheit, Schadensersatz), bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• DSK, Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen, Version 2.0, Stand Januar 2026, datenschutz-berlin.de, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist, Stand 20.06.2025, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie, Stand 09.10.2025, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026 (Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026), destatis.de, abgerufen im August 2026