Exposé Immobilie erstellen: Pflichtangaben und Haftung

Das Wichtigste in Kürze

• Bis zu 10.000 Euro Bußgeld: Fehlende Pflichtangaben sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 mit Abs. 2 Nr. 2 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 2026 Gebäudeenergiegesetz).
• Fünf Pflichtangaben: Art des Energieausweises, Endenergiewert, wesentliche Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG).
• Ein Link auf das Exposé genügt nicht: § 87 Abs. 1 GModG verlangt, dass die Anzeige selbst die Angaben enthält, und nennt neben dem Verkäufer ausdrücklich den Immobilienmakler als Verantwortlichen.
• Das Exposé wirkt ohne Kaufvertrag: Angaben daraus sind öffentliche Äußerungen nach § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB. Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst sie zwar, bei Arglist aber nicht (§ 444 BGB; BGH, 25.01.2019, Az. V ZR 38/18).
• Zwei Jahre Abweichung reichen: Das OLG Hamm wickelte einen Hauskauf über 600.000 Euro rück, weil der Vertrag Baujahr 1997 nannte und das Haus 1995 fertiggestellt worden war (02.03.2017, Az. 22 U 82/16).

Ein Exposé selbst schreibt kein Gesetz vor, die Anzeige dazu schon. Liegt bei Anzeigenaufgabe ein Energieausweis vor, muss jede Immobilienanzeige in kommerziellen Medien fünf Angaben enthalten, sonst drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld. Der zweite Hebel ist zivilrechtlich: Jede Beschreibung im Exposé kann später als öffentliche Äußerung des Verkäufers gegen Sie wirken.

Quelle: § 87 und § 108 GModG, abgerufen im August 2026.

Welche Angaben muss ein Immobilien-Exposé nach dem Gesetz zwingend enthalten?

Keine, denn die Pflicht trifft die Anzeige: § 87 Abs. 1 GModG zählt die fünf Angaben abschließend auf. Die Energieeffizienzklasse ist dabei keine Schätzung: Anlage 10 zu § 86 GModG ordnet feste Stufen zu, gemessen in Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr, von A+ bei höchstens 30 über C bei höchstens 100 bis H über 250.

Zwei Sonderfälle sind auseinanderzuhalten. Auf ein kleines Gebäude, also eines mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG), sind die Vorschriften zum Energieausweis nach § 79 Abs. 4 Satz 1 GModG gar nicht anzuwenden; ohne Ausweis entfallen auch die Pflichtangaben. Beim Baudenkmal ist dagegen nur § 80 Abs. 3 bis 7 GModG ausgenommen (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG): Liegt ein Ausweis vor, ist § 87 trotzdem einzuhalten. Ein Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Welche Art Sie brauchen und bis wann er vorliegen muss, steht im Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Welches Bußgeld droht bei fehlenden Pflichtangaben, und haftet dafür der Verkäufer oder der Makler?

Beide, je nachdem, wer die Veröffentlichung verantwortet. § 87 Abs. 1 GModG nennt ausdrücklich „der Verkäufer, der Vermieter, der Verpächter, der Leasinggeber oder der Immobilienmakler“. Das ist der Unterschied zur Vorgängernorm: Adressat der Pflicht aus § 16a Energieeinsparverordnung war der Makler nicht, in Anspruch nehmen ließ er sich nur mittelbar über das Wettbewerbsrecht (BGH, 05.10.2017, Az. I ZR 229/16). Seit dem GEG und dem heutigen GModG steht er selbst in der Pflicht.

Ordnungswidrig handelt nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG, wer „nicht sicherstellt, dass die Immobilienanzeige die dort genannten Pflichtangaben enthält“; der Rahmen liegt über § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG bei bis zu zehntausend Euro. Daneben lässt sich das Fehlen als Vorenthalten einer wesentlichen Information abmahnen (§ 5a Abs. 1 UWG); anspruchsberechtigt sind unter anderem Mitbewerber und qualifizierte Wirtschaftsverbände (§ 8 Abs. 3 UWG).

Der Fehler, den fast jede Vorlage begünstigt, steckt schon im Wortlaut: § 87 Abs. 1 GModG verlangt sicherzustellen, dass „die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält“. Die Werte gehören also in den Anzeigentext selbst, ein Link auf ein korrektes Exposé erfüllt die Pflicht nicht. Im Zweifel prüft ein Fachanwalt für Wettbewerbsrecht die Anzeige.

Wie ist ein Exposé aufgebaut, das Interessenten bis zur Besichtigung trägt?

Ein Exposé hat eine Aufgabe: die Frage „passt das zu mir“ so zu beantworten, dass nur qualifizierte Interessenten anrufen. Bewährt hat sich diese Reihenfolge.

1. Titelseite: Außenfoto, Objekttyp, Lage auf Stadtteilebene, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmerzahl, Kaufpreis.
2. Kurzprofil: fünf bis acht Zeilen zu Objekt und Zielgruppe, Fakten statt Adjektivketten.
3. Objektdaten: Grundstücksgröße, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche getrennt, Bauweise, Zustand, Heizungsart mit Baujahr der Anlage, Fenster, Dach, Stellplätze, Bezugstermin.
4. Energieangaben: die fünf Pflichtangaben, wörtlich aus dem Ausweis übernommen.
5. Grundrisse je Geschoss mit Maßstab und Quelle der Zeichnung.
6. Modernisierungshistorie mit Jahreszahlen, offen auch dort, wo nichts gemacht wurde.
7. Lage: Entfernungen zu Schule, Einkauf, Anschlussstelle und ÖPNV in Minuten.
8. Kosten: Grundsteuer, bei Erbbaurecht der Erbbauzins, bei Eigentumswohnungen Hausgeld, Wirtschaftsplan, beschlossene Sonderumlagen und der Stand der Erhaltungsrücklage, deren Ansammlung nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört.
9. Rechtliches und Kontakt: Rechte Dritter aus Abteilung II des Grundbuchs, etwa Wege- und Leitungsrechte, Nießbrauch oder Wohnungsrecht, dazu Denkmalschutz, Sanierungsgebiet, laufende Mietverhältnisse mit Kaltmiete und Kaution, Hinweis auf verfügbare Unterlagen.

Die Regel dahinter: Hinein gehört alles, was ein Käufer für die Finanzierungsanfrage braucht, und alles, was er ohnehin im Grundbuch findet. Verschwiegenes fällt beim Notartermin auf und kostet Preis oder Käufer. Was davor zu besorgen ist, zeigt die Übersicht, welche Unterlagen Sie vor dem Exposé zusammenstellen; für die vermietete Wohnung gilt der eigene Beitrag zum Verkauf, den Gesamtablauf ordnet der Ratgeber zum Hausverkauf ein.

Wie gebe ich die Wohnfläche im Exposé an, ohne später dafür zu haften?

Indem Sie die Berechnungsgrundlage dazuschreiben. Zwingend anzuwenden ist die Wohnflächenverordnung nur, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Im freien Verkauf stehen DIN 283, II. Berechnungsverordnung und Wohnflächenverordnung nebeneinander, und das Wort „Wohnfläche“ allein sagt nicht, welche davon gemeint ist. Ohne genannte Grundlage bleibt Ihre Zahl auslegungsbedürftig, mit genannter Grundlage werden Sie daran gemessen. Der Zusatz „ermittelt nach §§ 2 bis 4 WoFlV“ ist deshalb belastbarer als eine nackte Zahl. Streitige Flächenangaben prüft ein Fachanwalt für Immobilienrecht.

Wie werden aus 182 Quadratmetern Grundfläche 132 Quadratmeter Wohnfläche?

Ein Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss: Das Erdgeschoss mit 82 Quadratmetern liegt durchgehend über 2 Meter und zählt voll. Im Dachgeschoss liegen von 64 Quadratmetern Grundfläche 38 über 2 Meter, 18 zwischen 1 und 2 Metern, 8 darunter: 38 plus die Hälfte von 18 ergibt 47. Der Balkon mit 12 Quadratmetern zählt zu einem Viertel, also 3. Der Hobbyraum im Keller mit 24 Quadratmetern bleibt als Kellerraum nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV außen vor. Summe: 82 + 47 + 3 = 132 Quadratmeter statt der 182, die eine naive Addition ergibt. Die Differenz von 50 Quadratmetern entspricht bei 3.200 Euro je Quadratmeter rechnerisch 160.000 Euro. Wie Sie den Quadratmeterpreis realistisch einordnen, steht im eigenen Beitrag.

Welche Formulierungen im Exposé werden später zum Sachmangel?

Beschreibungen aus Exposé oder Gespräch werden in aller Regel gerade keine vereinbarte Beschaffenheit nach § 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn die notarielle Urkunde sie nicht aufnimmt (BGH, 06.11.2015, Az. V ZR 78/14). Genau deshalb greift der zweite Weg: Nach § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB gehört zur geschuldeten Beschaffenheit auch, was der Käufer nach öffentlichen Äußerungen erwarten darf, insbesondere aus der Werbung. Für eine Exposé-Angabe zur Errichtung von Pferdeboxen hat der BGH das am 25.01.2019 (Az. V ZR 38/18) bestätigt, damals zu § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB. Im selben Urteil stellte er aber klar, dass ein vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss auch diese Eigenschaften erfasst.

Die Bindung entfällt außerdem, wenn die Äußerung bei Vertragsschluss in gleichwertiger Weise berichtigt war oder die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte (§ 434 Abs. 3 Satz 3 BGB). Gleichwertig heißt: Sie sagen klar, dass eine Angabe unrichtig ist. Unterlagen auszuhändigen, aus denen sich Zweifel ergeben könnten, genügt nicht. Auf den Ausschluss berufen können Sie sich jedoch nicht, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen haben (§ 444 BGB).

Welche Angabe in die Urkunde wandert, entscheidet über Ihre Haftung: Der Beitrag dazu, was im Kaufvertrag zur Beschaffenheit steht, zeigt die Klauseln. Formulierungen prüft ein Fachanwalt für Immobilienrecht.

Welche Fotos, Grundrisse und Drohnenaufnahmen darf ich im Exposé verwenden?

Nur solche, für die Sie die Rechte haben. Der Grundriss des Architekten ist als Darstellung technischer Art nach § 2 Abs. 1 Nr. 7 UrhG geschützt, seine Nutzung setzt ein eingeräumtes Nutzungsrecht voraus. Dasselbe gilt für Fotos: Urheber ist der Fotograf, nicht der Auftraggeber. Lassen Sie sich die Nutzungsrechte für Portale, Exposé und soziale Netzwerke ausdrücklich einräumen. Bei Innenaufnahmen einer vermieteten Wohnung ist erkennbares Inventar Dritter personenbezogen und braucht nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO eine Rechtsgrundlage, praktisch die Einwilligung des Mieters.

Drohnenaufnahmen sind der teuerste Irrtum: Der Betrieb über einem Wohngrundstück ist nach § 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO ohne Zustimmung des Eigentümers oder Nutzungsberechtigten grundsätzlich unzulässig; Ausnahmen gelten nur für Geräte bis 0,25 Kilogramm ohne Aufzeichnungsfunktion und für Flüge ab 100 Metern Höhe unter engen Zusatzvoraussetzungen. Die Panoramafreiheit rettet Sie nicht: Der BGH hat am 23.10.2024 (Az. I ZR 67/23) bestätigt, dass § 59 Abs. 1 UrhG nur die Perspektive von öffentlichen Wegen und Plätzen erfasst, bei Bauwerken nur die äußere Ansicht. Bei Zweifeln berät ein Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht.

Wie nenne ich Kaufpreis und Provision im Exposé richtig?

Der Kaufpreis gehört auf die Titelseite, nicht in eine Anfrage. Belastbar muss er sein: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stiegen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Dieser Markt trägt keinen Fantasieaufschlag, und eine sichtbare Preiskorrektur schwächt Ihre Verhandlungsposition. Fehlt Ihnen die Grundlage für die Zahl, holen Sie vor dem Exposé eine unverbindliche Ersteinschätzung ein.

Für den Provisionshinweis gelten feste Regeln, sobald eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher geht: Textform des Maklervertrags (§ 656a BGB), bei Tätigkeit für beide Seiten dieselbe Höhe für beide, sonst ist der Vertrag unwirksam (§ 656c BGB), und höchstens hälftige Abwälzung, fällig erst nach Nachweis der eigenen Zahlung (§ 656d Abs. 1 BGB). Im Exposé heißt das: Höhe in Prozent inklusive Umsatzsteuer, wer sie zahlt, und keine höhere Käuferbeteiligung suggerieren. Details stehen im Beitrag zur Maklerprovision und wer sie zahlt; Provisionsklauseln prüft ein Fachanwalt für Immobilienrecht.

Was gehört bewusst nicht ins Exposé?

Erstens alles Personenbezogene: Namen und Kontaktdaten der Mieter, Fotos mit erkennbaren Personen, Kopien von Mietverträgen. Zweitens Dokumente, die erst nach ernsthaftem Interesse sinnvoll sind, etwa Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen; sie gehören in einen Datenraum, den Sie nach der Besichtigung öffnen. Drittens die exakte Hausnummer, solange die Immobilie bewohnt ist.

Nicht weglassen dürfen Sie bekannte Mängel: Verschweigen kostet den Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB) und eröffnet die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB). Offenlegung arbeitet umgekehrt für Sie, denn nach § 442 Abs. 1 BGB kann der Käufer Rechte wegen eines Mangels nicht geltend machen, den er bei Vertragsschluss kannte. Dokumentieren Sie deshalb, was Sie wann mitgeteilt haben. Wer das Exposé geschäftsmäßig über einen eigenen digitalen Dienst anbietet, braucht zusätzlich eine Anbieterkennzeichnung nach § 5 Abs. 1 DDG. Die zeitliche Einordnung liefert die Checkliste für den Hausverkauf, zur Offenbarungspflicht im Einzelfall berät ein Fachanwalt für Immobilienrecht.

Häufige Fragen

Ist ein Exposé beim Hausverkauf Pflicht?

Nein, kein Gesetz verlangt ein Exposé. Pflicht sind die fünf Angaben nach § 87 Abs. 1 GModG in jeder Anzeige, sobald ein Energieausweis vorliegt.

Wie lang sollte ein Immobilien-Exposé sein?

Sechs bis zehn Seiten reichen für ein Einfamilienhaus, drei bis sechs für eine Eigentumswohnung. Über den Verkauf entscheidet nicht die Länge, sondern die Vollständigkeit: Jede fehlende Zahl kostet eine Rückfrage.

Wem gehört das Exposé, das der Makler erstellt hat?

Das Urheberrecht liegt beim jeweiligen Urheber, also beim Makler, Fotografen oder Architekten; Sie erwerben nur die vertraglich eingeräumten Nutzungsrechte. Halten Sie im Maklervertrag fest, dass Sie die Unterlagen nach Vertragsende weiterverwenden dürfen.

Muss die genaue Adresse der Immobilie im Exposé stehen?

Nein, § 87 GModG verlangt sie nicht. Für die Einschätzung genügt der Stadtteil, die Adresse folgt mit der Einladung zur Besichtigung.

Muss der Energieausweis dem Exposé beigelegt werden?

Beilegen müssen Sie ihn nicht. § 80 Abs. 4 GModG verlangt die Vorlage spätestens bei der Besichtigung und die unverzügliche Übergabe nach Vertragsschluss; Aushängen während des Termins genügt.

Darf ich ein Exposé nachträglich ändern, wenn ich einen Fehler entdecke?

Ja, und sofort. Nach § 434 Abs. 3 Satz 3 BGB entfällt die Bindung an eine öffentliche Äußerung nur, wenn sie bei Vertragsschluss in gleichwertiger Weise berichtigt war: mit klarem Hinweis auf die Unrichtigkeit, dokumentiert gegenüber jedem Interessenten.

Fazit

Ein verkaufsfähiges Exposé löst zwei Aufgaben. Es muss die fünf Pflichtangaben aus § 87 Abs. 1 GModG in jeder einzelnen Anzeige tragen, sonst stehen ein Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 Euro und eine Abmahnung im Raum. Und keine Beschreibung darf später als öffentliche Äußerung gegen Sie wirken, dafür braucht es keinen Satz im Kaufvertrag. Ersetzen Sie deshalb jedes Werbewort durch eine Jahreszahl, eine Messgröße oder eine benannte Berechnungsgrundlage. Der nächste Schritt vor dem Schreiben ist der Preis: Starten Sie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung, damit die Zahl auf der Titelseite von Anfang an trägt.

Quellen

• § 87 GModG, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 108 GModG, Bußgeldvorschriften, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 79 GModG, Energieausweis und § 80 GModG, Ausstellung und Verwendung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Anlage 10 zu § 86 GModG, Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 434 BGB, Sachmangel und § 444 BGB, Haftungsausschluss, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 1 Wohnflächenverordnung, Anwendungsbereich und § 4 Wohnflächenverordnung, Anrechnung der Grundflächen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 656a BGB, Textform, § 656c BGB, Tätigkeit für beide Parteien und § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 5a UWG, Irreführung durch Unterlassen und § 8 UWG, Beseitigung und Unterlassung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 2 UrhG, geschützte Werke, § 59 UrhG, Werke an öffentlichen Plätzen und § 21h LuftVO, Betrieb von unbemannten Fluggeräten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 19 WEG, Erhaltungsrücklage und § 5 DDG, allgemeine Informationspflichten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026 zum Häuserpreisindex, abgerufen im August 2026
• Rechtsprechung: BGH, 25.01.2019, Az. V ZR 38/18; BGH, 06.11.2015, Az. V ZR 78/14; BGH, 05.10.2017, Az. I ZR 229/16; BGH, 23.10.2024, Az. I ZR 67/23; OLG Hamm, 02.03.2017, Az. 22 U 82/16