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Home Staging vor dem Verkauf: Kosten, Wirkung, Grenzen

Für einen Mehrerlös durch Home Staging gibt es keinen amtlichen Beleg. Sie lesen, was ein Auftrag umfasst, was die Steuer davon trägt und ab wann sich der Einsatz rechnet.

Hendrik StotzAktualisiert am 25. August 20268 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Kein belegter Mehrerlös: Grundstücksmerkmale sind nach § 2 Abs. 3 ImmoWertV rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage. Möblierung und Dekoration nennt die Vorschrift nicht.
  • Die Steuer trägt nur Arbeitskosten: § 35a EStG ermäßigt die Steuer um 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro bei Handwerkerleistungen und 4.000 Euro bei haushaltsnahen Dienstleistungen, und nur, soweit die Aufwendungen keine Werbungskosten sind.
  • Die Verbandszahl trägt nicht: Die DGHR, Branchenverband der Home Stager, nennt auf ihrer Seite „Preissteigerungen von bis zu 15%“ als „keine Ausnahme“, ohne Methodik, Stichprobe oder Erhebungsjahr.
  • Mietmöbel gehören aus dem Kaufvertrag: Nach § 311c BGB erstreckt sich die Veräußerungspflicht „im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache“; Leihmobiliar braucht eine Ausschlussliste.

Home Staging ist Vermarktung, keine Wertsteigerung. § 194 BauGB bindet den Verkehrswert an dieselben Größen, die § 2 Abs. 3 ImmoWertV als Grundstücksmerkmale beschreibt; die Präsentation zählt nicht dazu. Belegbare Mehrerlös-Prozente gibt es deshalb nicht. Wirken kann Staging über bessere Fotos, kürzere Vermarktung und weniger Angriffsfläche im Preisgespräch. Steuerlich zählen nur die Arbeitskosten.

Was umfasst professionelles Home Staging, und wo hört es auf?

Aufbereitung für die Vermarktung, nicht für das Wohnen; Bausteine und Vertragspunkte stehen in der Tabelle. Die Grenze nach unten ist juristisch scharf: Staging rührt an keines der zwölf Merkmale, die § 2 Abs. 3 ImmoWertV beispielhaft nennt, weder an Ausstattung und Qualität (Nummer 10 Buchstabe d) noch an den baulichen Zustand (Buchstabe e) oder die Restnutzungsdauer (Buchstabe f). Wer die Ausstattung verändert, investiert; was sich vor dem Verkauf trägt, rechnet der Beitrag zum Immobilienwert steigern durch.

Baustein Was konkret passiert Übliche Abrechnung Was im Vertrag stehen muss
Bestandsaufnahme und Raumkonzept Begehung, Zielgruppe, Raumfunktionen festlegen Pauschale oder Tagessatz Umfang und Anzahl der Räume
Entrümpelung und Entpersonalisierung persönliche Gegenstände, Überzähliges, offene Post nach Aufwand Verbleib der ausgeräumten Gegenstände
Grundreinigung inklusive Fenster haushaltsnahe Dienstleistung im Sinne von § 35a Abs. 2 EStG Pauschale Arbeitskosten getrennt ausweisen
Reparatur-Kosmetik Silikonfugen, Türgriffe, Armaturen, Wandschäden, Anstrich Handwerkerrechnung, § 35a Abs. 3 EStG Arbeitskosten getrennt ausweisen, unbare Zahlung
Möblierung leerer Räume Mietmobiliar, Lieferung, Aufbau Monatsmiete je Paket plus Transport Mindestlaufzeit, Preis je Verlängerungsmonat, Haftung für Beschädigung
Reduktion bei bewohnten Objekten Umstellen, Einlagern, Reduzieren Tagessatz Einlagerungskosten als eigene Position
Licht Leuchtmittel vollständig, einheitliche Lichtfarbe, Vorhänge auf im Konzept enthalten keine
Textilien und Accessoires Vorhänge, Teppiche, Bettwäsche, Pflanzen meist Teil des Möbelpakets Rückgabe und Reinigungskosten
Außenwirkung Eingang, Zuwegung, Klingelschild, Mülltonnenplatz nach Aufwand keine
Fotoproduktion Aufnahmen nach dem Staging Pauschale je Objekt Nutzungsrechte für Portale, Exposé und soziale Netzwerke
Rückbau und Abholung Demontage, Abtransport oft im Paket enthalten Termin, Frist nach Beurkundung, Kosten bei Verzögerung

Bewusst ohne Eurobeträge, denn für Home Staging existiert keine amtliche Preiserhebung.

Was kostet Home Staging, und wie mache ich Angebote vergleichbar?

Weder das Statistische Bundesamt noch ein Gutachterausschuss erhebt Preise für Home Staging; kursierende Spannen stammen aus Anbieterangaben ohne offengelegte Methodik. Vergleichbar wird ein Angebot nur über getrennte Positionen: Konzept, Möbelmiete mit Laufzeit, Transport, Reparatur-Kosmetik, Fotoproduktion. Die Arbeitskostenzeile ist kein Detail, denn § 35a Abs. 5 Satz 2 EStG lässt den Abzug „nur für Arbeitskosten“ zu. Amtlich belegt ist allein die Kosmetikschicht: Der Baupreisindex für Schönheitsreparaturen lag im Mai 2026 bei 136,6 nach 130,4 im Mai 2025 (2021 = 100).

Bringt Home Staging wirklich einen höheren Verkaufspreis?

Belastbare Evidenz dafür gibt es nicht. § 194 BauGB bemisst den Verkehrswert nach „den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks“; unter den zwölf Beispielen des § 2 Abs. 3 ImmoWertV kommt Präsentation nicht vor.

Amtlich gemessen wird der Effekt auch nicht. In die Kaufpreissammlung geht nach § 195 Abs. 1 Satz 1 BauGB „jeder Vertrag“ über eine entgeltliche Eigentumsübertragung, also der beurkundete Abschluss, nicht die Vermarktung. § 193 Abs. 5 BauGB benennt die zu ermittelnden Wertdaten; ein Staging-Faktor ist nicht darunter. Die einzige Zahl nennt die DGHR selbst: „Preissteigerungen von bis zu 15%“ seien „keine Ausnahme“, und nur, wenn „das Objekt vorweg richtig eingepreist wurde“.

Verbreitete Aussage Belegbar Was sich stattdessen belegen lässt
„Home Staging bringt X Prozent mehr Erlös“ nein § 2 Abs. 3 ImmoWertV zählt zwölf Grundstücksmerkmale beispielhaft auf; sie beschreiben den Zustand des Grundstücks, nicht seine Präsentation
„Home Staging steigert den Verkehrswert“ nein § 194 BauGB knüpft den Verkehrswert an rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage
„Die Gutachterausschüsse sehen den Effekt in ihren Daten“ nein § 195 Abs. 1 BauGB erfasst den beurkundeten Vertrag, nicht die Vermarktung; § 193 Abs. 5 BauGB nennt keinen Staging-Faktor unter den Wertdaten
„Bis zu 15 Prozent Preissteigerung sind keine Ausnahme“ nur als Verbandsaussage So die DGHR auf ihrer eigenen Seite, ohne genannte Methodik, Stichprobe oder Erhebungsjahr
„Staging ersetzt eine Sanierung“ nein Substanz wirkt über die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV) und als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV)
„Bessere Fotos bringen mehr Anfragen“ plausibel, nicht amtlich gemessen nur qualitativ formulierbar, keine Prozentzahl
„Staging verkürzt die Vermarktungsdauer“ plausibel, nicht amtlich gemessen Halte- und Finanzierungskosten je Monat lassen sich exakt rechnen

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Wie wirkt Home Staging, wenn nicht über den Verkehrswert?

Über drei Mechanismen, die ohne erfundene Prozentzahl auskommen. Das Inserat: Fotos sind die einzige Information vor der Terminvereinbarung, und ein leerer oder überfüllter Raum lässt Größe und Zuschnitt nicht erkennen (Pflichtangaben klärt das Exposé, die Portalauswahl das Inserieren). Die Zeit: Jeder Monat am Markt kostet Halte- und Finanzierungskosten (Haus schnell verkaufen). Die Verhandlung: Jeder sichtbare Makel wird zum Abschlagsargument, das der Käufer teurer beziffert als die Beseitigung (Preisverhandlung).

Zwei Grenzen bleiben hart. Die Stiftung Warentest rät Kaufinteressenten im Beitrag vom 18. April 2017, „den eigenen Finanzierungsrahmen vorher auszuloten“ und „das Maximum auf keinen Fall zu überschreiten“: Wo die Bank die Obergrenze setzt, verschiebt keine Inszenierung den Preis. Und die Region entscheidet mit: Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Metropolen um 0,3 Prozent zum Vorjahresquartal, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 Prozent (Statistisches Bundesamt, vorläufig; regionale Immobilienpreise).

Lohnt sich Staging eher bei einer leerstehenden oder bei einer bewohnten Immobilie?

Verschieden sind die Ausgangslagen, nicht der Nutzen. Im leeren Objekt fehlt der Maßstab für Funktion und Größe der Räume; die Möblierung ist dort die eigentliche Leistung und der größte Kostenblock. Im bewohnten Objekt ist zu viel da, es geht um Reduktion und Einlagerung. Melden Sie einen längeren Leerstand vorab schriftlich Ihrem Gebäudeversicherer: Ob er als Gefahrerhöhung im Sinne von § 23 VVG gilt, sagen Ihre Versicherungsbedingungen.

Was kann ich ohne Profi selbst machen, und in welcher Reihenfolge?

Fast alles außer der Möblierung leerer Räume. Die Reihenfolge folgt der Wirkung je Aufwand: Entrümpeln steht vorn, weil jede weitere Maßnahme sonst um Gegenstände herum arbeitet.

Maßnahme Aufwand (Annahme) Wirkmechanismus Grenze
1. Entrümpeln mehrere Tage macht Raumgröße und Zuschnitt überhaupt sichtbar keine
2. Grundreinigung inklusive aller Fenster 1 bis 2 Tage mehr Tageslicht ohne jede Investition keine
3. Entpersonalisieren halber Tag Aufmerksamkeit bleibt am Objekt, nebenbei Datenschutz keine
4. Gerüche neutralisieren laufend Geruch ist der erste Eindruck vor jedem Bild Ursache beheben, nicht überdecken
5. Licht vereinheitlichen 2 Stunden gleiche Lichtfarbe je Raum macht Fotos konsistent keine
6. Kleinreparaturen 1 Tag entzieht Verhandlungsargumente, die teurer sind als die Behebung kein Verdecken von Mängeln
7. Stark farbige Wände neutral streichen 1 bis 2 Tage Käufer rechnet Renovierungsaufwand in einen Abschlag um Überstreichen von Feuchtespuren ist arglistige Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB)
8. Möbel reduzieren und Laufwege freimachen 1 Tag Begehbarkeit statt Enge keine
9. Außenwirkung von Eingang und Zuwegung halber Tag entscheidet vor dem Betreten lose Stufen sichern, nicht nur bepflanzen
10. Fotos bei Tageslicht 2 bis 3 Stunden einzige Information vor der Terminvereinbarung keine Retusche an der Bausubstanz

Die Aufwandsangaben sind Annahmen für ein Einfamilienhaus mittlerer Größe, keine Erhebungswerte.

Wann rettet Home Staging gar nichts?

In drei Konstellationen ist es verlorenes Geld. Substanzmängel: Feuchte, Schwamm, Asbest oder ein defektes Dach wirken nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 ImmoWertV als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und werden über einen Kostenvoranschlag beziffert, nicht über ein Sofakissen. Falscher Preis: Oberhalb des Marktes gibt es keine Anfragen, und ohne Anfragen wirkt kein Foto, weshalb die kostenlose Ersteinschätzung vor der Inszenierung steht. Lage: eine eigene Nummer in § 2 Abs. 3 ImmoWertV, der Präsentation entzogen.

Dazu eine Rechtsgrenze. Solange nicht „wirksam etwas anderes vereinbart wurde“, darf der Käufer nach § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB die Beschaffenheit erwarten, die sich aus öffentlichen Äußerungen „insbesondere in der Werbung“ ergibt; Satz 3 löst den Verkäufer davon nur bei unverschuldeter Unkenntnis, gleichwertiger Berichtigung oder fehlendem Einfluss auf die Kaufentscheidung. Notarielle Kaufverträge schließen die Sachmängelhaftung regelmäßig aus; die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB bleibt davon unabhängig. Was Sie offenlegen müssen, klärt die Hausbesichtigung als Verkäufer.

Welche rechtlichen Fallstricke hat Home Staging?

Zwei stecken im Vertrag, einer in der Werbung. Die Möbelfrage: § 311c BGB erstreckt die Veräußerungspflicht „im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache“, doch nach § 97 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Sache „nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird“. Mietmöbel sind damit im Regelfall kein Zubehör; das Risiko ist das Missverständnis, denn der Käufer hat sie auf jedem Foto gesehen. Der Kaufvertrag braucht eine im Notariat formulierte Inventarliste, die das Leihmobiliar ausschließt.

Die Steuerseite: Als Gegenleistung für die Grunderwerbsteuer gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen …“; gesondert bepreistes Inventar gehört nicht dazu, überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt. Virtuelles Staging: Den privaten Verkäufer trifft § 5 UWG nicht, weil eine geschäftliche Handlung ein Verhalten „zugunsten des eigenen oder eines fremden Unternehmens“ voraussetzt (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 UWG); den beauftragten Makler trifft sie. Eingerechnete Möbel müssen im Bild gekennzeichnet werden.

Kann ich die Kosten für Home Staging steuerlich absetzen?

Auf zwei Wegen, die einander ausschließen. Weg eins greift, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht mehr als zehn Jahre liegen und die Ausnahme für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Objekte nicht eingreift: Dann sind die Vermarktungskosten Werbungskosten und mindern nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG den steuerpflichtigen Gewinn.

Weg zwei greift, wenn der Verkauf steuerfrei bleibt: 20 Prozent nach § 35a EStG, höchstens 4.000 Euro bei haushaltsnahen Dienstleistungen und 1.200 Euro bei Handwerkerleistungen, nur für Arbeitskosten (Absatz 5 Satz 2), nur in einem „Haushalt des Steuerpflichtigen“ (Absatz 4 Satz 1) und nur gegen Rechnung mit unbarer Zahlung (Absatz 5 Satz 3). Möbelmiete und Fotoproduktion fallen unter keine Kategorie. Beides zugleich gibt es nicht, denn Absatz 5 Satz 1 gilt nur, „soweit die Aufwendungen nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen“. Ob eine geräumte Immobilie noch Haushalt ist, klärt die Steuerberatung.

Was muss Home Staging verhindern, damit es sich trägt?

Eine Preiskonzession von mehr als 1,68 Prozent, jedenfalls im folgenden Beispiel: ein selbst bewohntes Reihenhaus, seit 18 Jahren im Eigentum, Angebotspreis 420.000 Euro; wegen der überschrittenen Zehnjahresfrist kein privates Veräußerungsgeschäft.

Position Brutto davon Arbeitskosten
Konzept und Möblierung von vier Räumen, drei Monate Mietmöbel 4.500 Euro keine begünstigte Leistung
Malerarbeiten und Reparatur-Kosmetik (Handwerksbetrieb) 2.000 Euro 1.400 Euro
Endreinigung (Dienstleister) 400 Euro 350 Euro
Fotoproduktion nach dem Staging 500 Euro keine begünstigte Leistung
Summe 7.400 Euro 1.750 Euro

Annahmen des Beitrags, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer nach § 12 Abs. 1 UStG.

Weil der Verkauf steuerfrei bleibt, greift die Sperre des § 35a Abs. 5 Satz 1 EStG nicht: 20 Prozent von 1.400 und von 350 Euro ergeben 350 Euro Ermäßigung, weit unter den Höchstbeträgen. Der effektive Einsatz beträgt damit 7.050 Euro, also 1,68 Prozent von 420.000 Euro (Eigenrechnung). Innerhalb der Zehnjahresfrist kehrt sich die Rechnung um: Die 7.400 Euro sind Werbungskosten, § 35a ist gesperrt, und bei 35 Prozent Steuersatz sinkt der Einsatz auf 4.810 Euro, die Schwelle auf 1,15 Prozent (Eigenrechnung). Beides liegt unter zwei Prozent: niedrig genug für einen plausiblen Versuch, kein Beleg, dass er wirkt.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Home Staging von der Beauftragung bis zu den Fotos?

Belastbare Durchschnittswerte gibt es nicht, planbar ist die Abfolge: Konzept, Entrümpelung und Reinigung, Reparatur-Kosmetik, Möbellieferung, Fotoproduktion. Der Engpass ist selten das Möbelpaket, sondern die Kosmetik: Malerarbeiten brauchen Trocknungszeit, Handwerkstermine Vorlauf.

Werden die Möbel gemietet oder gekauft, und was gilt bei Verlängerung?

Im Regelfall gemietet. Vor Unterschrift gehören vier Punkte geklärt: Mindestlaufzeit, Preis je weiterem Monat, wer Transport und Aufbau bei Verlängerung trägt, wer für Beschädigungen haftet.

Braucht ein Home Stager eine behördliche Erlaubnis?

Für das Einrichten und Beraten nicht. § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO verlangt die Erlaubnis von dem, der gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit dazu nachweisen will. Geschützt ist auch die Berufsbezeichnung nicht: Lassen Sie sich Referenzobjekte und eine Haftpflichtversicherung zeigen.

Wer zahlt das Home Staging, wenn ein Makler beauftragt ist?

Verhandlungssache, und deshalb in den Maklervertrag gehörig. Klären Sie schriftlich, ob das Staging in der Provision enthalten ist, wem die Fotos nach Vertragsende gehören und wer das Möbelpaket trägt, wenn der Vertrag früher endet.

Funktioniert Home Staging auch bei einer vermieteten Wohnung?

Kaum, denn Sie verfügen nicht über die Räume: Der Mieter hat den Besitz, die Wohnung ist nach Artikel 13 Absatz 1 GG unverletzlich, ein anlassloses Zutrittsrecht des Eigentümers gibt es nicht.

Fazit

Home Staging ist ein Vermarktungsinstrument ohne belegbaren Preisaufschlag: Sie kaufen bessere Fotos, kürzere Vermarktung und weniger Angriffsfläche, kein zusätzliches Grundstücksmerkmal. Kalkulieren Sie deshalb nicht mit einem Mehrerlös, sondern mit der Schwelle von 1,68 Prozent aus dem Beispiel. Die Preisfindung gehört vor die Inszenierung: Starten Sie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung, die eine Orientierung liefert und kein Gutachten ersetzt. Weitere Schritte sammelt der Ratgeber zum Verkauf.

Quellen

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