Hausbesichtigung als Verkäufer: Pflichten und Beweise

Das Wichtigste in Kürze

• Bis zu 10.000 Euro Bußgeld ohne Energieausweis: Sie müssen ihn unaufgefordert spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GEG/GModG), sonst handeln Sie ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 mit Abs. 2 Nr. 2).
• Jede gestellte Frage muss richtig und vollständig beantwortet werden: Das gilt laut BGH „unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht“ (V ZR 77/22, Rn. 19).
• Sichtbare Mängel müssen Sie nicht erklären, verborgene schon: „Ohne Weiteres erkennbare“ Mängel springen dem Käufer nach dem BGH selbst ins Auge (Rn. 28), alles andere ist potenziell offenbarungspflichtig.
• Keine Ausweiskopie, keine Vermögensfragen am Termin: Die Datenschutzkonferenz hält Ausweiskopien für „nicht erforderlich und damit unzulässig“ und will Interessentendaten nach sechs Monaten gelöscht sehen; die Maßstäbe stammen aus ihrer Orientierungshilfe für Mietinteressenten.
• Mündlich zählt nicht: Eine Zusage ohne „Niederschlag“ in der notariellen Urkunde wird nach BGH V ZR 78/14 in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung.

Der Besichtigungstermin ist rechtlich kein unverbindliches Vorgespräch, sondern der Beginn eines Schuldverhältnisses (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Drei Pflichten treffen Sie gleichzeitig: den Energieausweis unaufgefordert vorlegen, jede gestellte Frage wahrheitsgemäß beantworten und verborgene Umstände von sich aus offenbaren.

Wie bereite ich Haus, Unterlagen und Energieausweis auf die erste Besichtigung vor?

Am Objekt geht es um Zugänglichkeit, nicht um Inszenierung: Keller, Dachboden, Heizungsraum und Zählerschrank müssen begehbar sein, weil dort die Fragen entstehen. Wichtiger ist die zweite Vorbereitung: eine Mappe, die am Termin auf dem Tisch liegt. Der Energieausweis ist ihr einziger Bestandteil mit Bußgeldbewehrung. Die Vorlagepflicht erfüllt nach § 80 Abs. 4 Satz 2 GEG/GModG auch ein deutlich sichtbarer Aushang während des Termins, nach Vertragsschluss ist der Ausweis unverzüglich zu übergeben (Satz 5). Details im Ratgeber zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Den Grundbuchauszug kann sich der Interessent nicht selbst besorgen: Einsicht erhält nur, wer „ein berechtigtes Interesse darlegt“ (§ 12 Abs. 1 GBO).

Quellen: § 80 Abs. 4 GEG/GModG, § 108 GEG/GModG, § 12 Abs. 1 GBO, BGH V ZR 77/22. Ämter, Wege und Gebühren im Detail: welche Unterlagen zum Hausverkauf gehören. Welche Angaben schon vorher ins Inserat gehören, klärt der Ratgeber zum Hausverkauf ohne Makler.

Einzeltermin oder Sammelbesichtigung: was ist für mich als Verkäufer besser?

Die Sammelbesichtigung soll Knappheit inszenieren. Der Markt gibt das nicht überall her: Nach dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026 nur 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal, und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen fielen Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,8 Prozent. Wichtiger ist aber das juristische Argument: Ihre Pflicht, jede Frage richtig und vollständig zu beantworten, gilt gegenüber jedem Anwesenden. In einer Gruppe können Sie weder alle Fragen hören noch später belegen, wem Sie was gesagt haben.

Wo der Termin im Prozess sitzt, zeigt der Ablauf des Hausverkaufs in fünf Phasen.

Welche Fragen des Käufers muss ich wahrheitsgemäß beantworten und wann darf ich schweigen?

Der BGH zieht eine scharfe Linie: „Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist der Verkäufer, wiederum unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht, verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten“ (V ZR 77/22, Rn. 19). Es gibt also keine Pflicht, ungefragt alles zu erzählen, aber keine einzige Frage, auf die Sie falsch antworten dürfen. „Vollständig“ heißt zusätzlich: Die halbe Wahrheit zu einem gestellten Punkt ist bereits eine Pflichtverletzung.

Wer falsch antwortet, verliert den Schutz des Kaufvertrags: Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen“ hat (§ 444 BGB). Die Formel „gekauft wie besichtigt“ trägt genau dann nicht mehr, wenn es darauf ankommt.

Schweigen dürfen Sie bei allem, was den Vertrag nicht betrifft: Verkaufsmotive, finanzielle Lage, Zeitdruck. Auch Preisfragen sind Verhandlung und keine Auskunftspflicht. Wer dabei nicht ins Rutschen kommen will, braucht vorher eine belastbare Zahl, etwa aus einer unverbindlichen Ersteinschätzung. Das hier ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Welche Mängel muss ich von mir aus offenlegen, obwohl niemand danach fragt?

Die Grenze zieht die Sichtbarkeit. Ein „verständiger und redlicher Verkäufer“ darf laut BGH davon ausgehen, „dass bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen werden und deshalb eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich ist“ (V ZR 77/22, Rn. 28). Umgekehrt gilt: Was der Interessent am Termin nicht sehen kann, müssen Sie ansprechen.

Unterlagen bereitzustellen ersetzt das Gespräch nicht automatisch. Der amtliche Leitsatz zum Datenraum-Fall knüpft die Erfüllung der Aufklärungspflicht daran, dass der Verkäufer „die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird“. Bei 1.525.000 Euro Kaufpreis und einer drohenden Sonderumlage von bis zu 50 Millionen Euro reichte das nicht. Auch beim Grenzverlauf kann schadensersatzpflichtig werden, wer eine erkannte Fehlvorstellung des Käufers unwidersprochen lässt: So der Leitsatz in V ZR 89/22, einem Fall um ein Wohnhaus für 270.000 Euro und ein angrenzendes Flurstück von 19 Quadratmetern. Wie stark solche Punkte den Preis drücken, zeigt der Ratgeber dazu, wie Mängel den Wert mindern. Unklare Fälle gehören vor der Beurkundung zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt.

Wie dokumentiere ich, was ich bei der Besichtigung gesagt und gezeigt habe?

Die Beweislast ist geteilt: Arglist muss der Käufer beweisen, die Aufklärung müssen Sie beweisen. Der Hebel steht in § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB: „Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.“ Offenlegung erzeugt genau diese Kenntnis, aber nur, wenn sie belegbar ist.

Drei Instrumente reichen. Erstens ein Objektdatenblatt mit den bekannten Mängeln, das jeder Interessent vor dem Termin erhält und per E-Mail bestätigt. Zweitens ein Auskunftsprotokoll nach jedem Termin: Datum, Anwesende, gestellte Fragen, gegebene Antworten, gezeigte Unterlagen. Schicken Sie es noch am selben Tag als Gedächtnisprotokoll zu, dann ist es datiert.

Entscheidend ist das dritte. Nach BGH V ZR 78/14 führt eine Beschreibung von Eigenschaften, „die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung“. Was am Küchentisch besprochen wurde, muss also in die Urkunde. Das Zeitfenster dafür ist § 17 Abs. 2a BeurkG: Der Entwurf soll dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Welche Klauseln zählen, steht im Ratgeber dazu, was im Kaufvertrag der Immobilie stehen muss.

Welche Daten darf ich von Kaufinteressenten erheben und wie lange darf ich sie speichern?

Für Kaufinteressenten gibt es keine eigene amtliche Orientierungshilfe. Es gibt sie für Mietinteressenten, und weil die Normen dieselben sind, lassen sich ihre Maßstäbe übertragen. Die folgenden Aussagen stammen aus der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz in der Version 2.0 mit Stand Januar 2026 und sind ausdrücklich als Übertragung zu verstehen, nicht als unmittelbar geltende Vorgabe für den Immobilienkauf.

Die DSK ist deutlich: Beim reinen Besichtigungswunsch ist es „in aller Regel nicht erforderlich, Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen zu erfragen“, und „das Anfertigen einer Ausweiskopie ist nicht erforderlich und damit unzulässig“. Auch der beliebte Selbstauskunftsbogen mit Einwilligungshäkchen ist der falsche Weg, weil bei Abhängigkeit vom Vertragsschluss „eine Zwangslage“ entsteht, „in welcher keine freiwillige und damit wirksame Einwilligungserklärung zustande kommen kann“. Löschen Sie die Daten nicht erfolgreicher Interessenten regelmäßig spätestens nach sechs Monaten; eine „schwarze Liste“ auffälliger Interessenten ist grundsätzlich unzulässig. Für die Weitergabe von Interessentendaten an Makler oder Notar brauchen Sie eine eigene Rechtsgrundlage; im Zweifel prüft das eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für IT-Recht.

Wie prüfe ich, ob ein Interessent den Kaufpreis wirklich bezahlen kann?

Nicht an der Haustür, sondern in dem Moment, in dem jemand konkret kaufen will. Das saubere Instrument ist eine Finanzierungsbestätigung der Bank über den benötigten Betrag plus Eigenkapitalnachweis. Eine eigene Auskunftei-Abfrage ist nach dem Maßstab der DSK unzulässig, wenn bereits ausreichende Bonitätsnachweise vorliegen. Die Selbstauskunft nach Art. 15 DS-GVO dürfen Sie ebenfalls nicht verlangen, sie enthält laut DSK weit mehr Angaben, als eine Bonitätsbeurteilung erfordert. Ob ein Gebot zum Objekt passt, sehen Sie ohnehin erst mit einer eigenen Preisgröße, etwa aus einer kostenlosen Ersteinschätzung.

Zwei Leitplanken helfen zusätzlich. Bar fließen darf der Kaufpreis nicht, und zwar ohne Betragsgrenze: § 16a Abs. 1 GwG lässt die Gegenleistung nur mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen zu. Die 10.000-Euro-Schwelle in Absatz 5 betrifft allein die Nachweispflicht gegenüber dem Notar, nicht das Verbot selbst. Die eigentliche Absicherung gegen einen zahlungsunfähigen Käufer entsteht dann in der Urkunde, durch die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).

Wie läuft die Besichtigung, wenn das Haus noch vermietet ist?

Sie verkaufen zwar, aber Sie verfügen nicht über die Räume. Den Besitz an der Wohnung hat der Mieter, ihm schuldet der Vermieter den Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB); die Wohnung steht unter dem Schutz von Art. 13 Abs. 1 GG. Ein anlassloses Zutrittsrecht des Eigentümers gibt es nicht: Zutritt setzt einen konkreten sachlichen Grund und eine Ankündigung mit angemessenem Vorlauf voraus. Formularmäßige Besichtigungsklauseln im Mietvertrag helfen wenig, sie unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.

Praktisch heißt das: Termine mit dem Mieter abstimmen statt anordnen, Einzelbesichtigungen statt Gruppen, keine Fotos der Einrichtung. Der Käufer tritt ohnehin in den Mietvertrag ein, denn Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Miethöhe, Kaution und Kündigungslage gehören deshalb offen auf den Tisch, das vertieft der Ratgeber vermietetes Haus verkaufen. Ob eine Ankündigung im Einzelfall genügt, klärt eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wer haftet, wenn bei der Besichtigung jemand stürzt oder etwas verschwindet?

Sie. Als Eigentümer trifft Sie die Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB), für Gebäude gilt zusätzlich eine verschärfte Regel: Wird jemand „durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes“ verletzt, haftet der Besitzer, sofern die Ablösung „die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist“, es sei denn, er hat „die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet“ (§ 836 Abs. 1 BGB). Nach Absatz 2 haftet der frühere Besitzer noch ein Jahr nach dem Ende seines Besitzes, also über die Übergabe hinaus.

Konkret heißt das: lose Stufen, fehlende Geländer, vereiste Wege, offene Kellerschächte und wackelnde Dachziegel vorher sichern oder den Bereich sperren. Schmuck, Bargeld, Dokumente und Laptops gehören vor jeder Besichtigung aus den Räumen, und Besucher werden durchgehend begleitet.

Wie lange wirkt ein falscher Satz aus der Besichtigung nach?

Angenommen, Sie beurkunden am 12. März 2026 und übergeben am 1. Juni 2026. Für Mängelansprüche an einem Bauwerk gilt eine Frist von fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a und Abs. 2 BGB), regulär endet Ihr Risiko am 1. Juni 2031.

Nun entdeckt der Käufer im Oktober 2029 den überstrichenen Wasserschaden, nach dem er bei der Besichtigung gefragt hatte. Bei arglistigem Verschweigen greift § 438 Abs. 3 BGB: Es gilt die Regelverjährung von drei Jahren ab dem Schluss des Jahres der Kenntnis (§ 199 Abs. 1 BGB), also bis zum 31. Dezember 2032. Parallel kann er binnen eines Jahres ab Entdeckung anfechten (§ 124 BGB), hier bis Oktober 2030.

Aus einem falschen Satz beim Rundgang wird so ein Haftungsfenster von mehr als sechs Jahren, und der Gewährleistungsausschluss schützt Sie darin nicht (§ 444 BGB). Die Bewertung eines konkreten Falls gehört zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt.

Häufige Fragen

Muss ich selbst dabei sein oder darf ich den Schlüssel übergeben?

Anwesend sein muss weder der Eigentümer noch ein Makler. Sinnvoll ist es trotzdem, weil nur der Anwesende Fragen beantworten und das Auskunftsprotokoll führen kann. Eine Schlüsselübergabe an Fremde ist zudem mit Blick auf § 823 Abs. 1 BGB unklug.

Darf ich einen Kaufinteressenten ohne Begründung ablehnen?

Grundsätzlich ja. Ein privater Einzelverkauf ist regelmäßig kein Massengeschäft im Sinne von § 19 Abs. 1 AGG. Das Benachteiligungsverbot wegen der Rasse oder der ethnischen Herkunft nach § 19 Abs. 2 AGG greift aber auch hier.

Dürfen Kaufinteressenten fotografieren oder filmen?

Nur wenn Sie es erlauben. Aus dem Eigentum folgt Ihr Hausrecht (§ 903 BGB), Sie können Aufnahmen untersagen oder auf einzelne Räume beschränken. Bei vermieteten Objekten entscheidet der Mieter über Aufnahmen seiner Einrichtung.

Muss ich Interessenten in Keller, Dachboden und Garage lassen?

Zeigen müssen Sie nichts, aber verschlossene Räume helfen Ihnen nicht. Ein Mangel, den der Käufer wegen einer verschlossenen Tür nicht sehen konnte, bleibt nach BGH V ZR 77/22, Rn. 28, offenbarungspflichtig.

Was sage ich, wenn ich eine Frage nicht sicher beantworten kann?

Sagen Sie genau das: dass Sie es nicht wissen und nachreichen. Falsch ist nur die falsche Antwort, nicht das Eingeständnis der Unkenntnis. Halten Sie die offene Frage im Protokoll fest und liefern Sie die Auskunft schriftlich nach.

Fazit

Die Besichtigung entscheidet nicht über die Stimmung, sondern über Ihre Haftung für die nächsten Jahre. Drei Regeln tragen den Termin: Der Energieausweis liegt unaufgefordert vor, jede gestellte Frage wird richtig und vollständig beantwortet, alles Verborgene sprechen Sie von sich aus an. Halten Sie fest, was Sie gesagt und gezeigt haben, und lassen Sie es in die notarielle Urkunde aufnehmen, denn nur dort wirkt es. Nächster Schritt ist die Mappe aus der Tabelle oben: Beschaffen Sie zuerst Energieausweis und Grundbuchauszug, beides hat den längsten Vorlauf. Alle Phasen im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Quellen

• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (bis 28. Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz), Pflichten beim Verkauf, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 108 GEG/GModG, Bußgeldvorschriften, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22 (Volltext), bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 23. Juni 2023, V ZR 89/22 (Volltext), bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14 (Volltext), bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• § 444 BGB, Haftungsausschluss und § 442 BGB, Kenntnis des Käufers, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen, Version 2.0, Januar 2026, datenschutzkonferenz-online.de, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex 1. Quartal 2026, destatis.de, abgerufen im August 2026