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Vermietetes Haus verkaufen: Fristen, Preis und Steuern

Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein. Was das für den Preis, für Kündigungsfristen von 3 bis 12 Monaten und für die Steuer bedeutet.

Hendrik StotzAktualisiert am 4. August 202611 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Mietvertrag endet nicht: Der Erwerber tritt mit dem Eigentumsübergang in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Verkauf braucht keine Zustimmung des Mieters.
  • 3, 6 oder 9 Monate Kündigungsfrist: Die Grundfrist verlängert sich für den Vermieter nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).
  • Kein Kündigungsgrund „niedriger Verkaufspreis“: Die Verwertungskündigung darf sich nicht auf höhere Mieteinnahmen und nicht auf einen Verkauf im Zusammenhang mit Wohnungseigentum stützen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
  • Zweifamilienhaus: 6, 9 oder 12 Monate: Wer selbst im Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen wohnt, darf ohne berechtigtes Interesse kündigen und zahlt dafür drei Monate längere Frist (§ 573a Abs. 1 BGB).
  • 3 Jahre Sperrfrist bei mehreren Käufern: Bei Verkauf an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber gilt eine dreijährige Sperrfrist, per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 1a und Abs. 2 BGB). Ausnahme: dieselbe Familie oder derselbe Haushalt.
  • 18,5 Prozent Preisabstand im Rechenbeispiel: hergeleitet aus der Renditerechnung des Käufers. Eine amtliche Quote für vermietete Einfamilienhäuser veröffentlicht niemand.

Ja, Sie können jederzeit verkaufen. Der Käufer wird mit der Eintragung im Grundbuch neuer Vermieter, der Mietvertrag läuft unverändert weiter (§ 566 BGB). Selbst kündigen dürfen Sie wegen des niedrigeren Verkaufspreises nicht. Der Preisabstand zum bezugsfreien Haus entsteht über die Renditerechnung des Käufers und beträgt im Rechenbeispiel unten 74.000 Euro bei 400.000 Euro Verkehrswert, also 18,5 Prozent.

Kann ich mein vermietetes Haus verkaufen, ohne dem Mieter vorher zu kündigen?

Der Verkauf braucht weder Zustimmung noch Kündigung. § 566 Abs. 1 BGB ordnet an, dass der Erwerber „anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten“ eintritt. Sie tauschen den Vertragspartner des Mieters aus, nicht den Vertrag.

Der umgekehrte Weg ist versperrt: Kündigen, weil das Haus vermietet weniger einbringt, geht nicht. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lässt die Möglichkeit einer höheren Miete „außer Betracht“, Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt eigenen Wohnbedarf voraus. Bleiben zwei Wege zum bezugsfreien Haus: ein Aufhebungsvertrag mit Abfindung, oder die Eigenbedarfskündigung durch den Käufer nach seiner Grundbucheintragung.

Mietdauer bei Zugang der Kündigung Einfamilienhaus: Kündigung nur mit berechtigtem Interesse (§ 573c Abs. 1 BGB) Selbst bewohntes Haus mit höchstens zwei Wohnungen: erleichterte Kündigung ohne berechtigtes Interesse (§ 573a Abs. 1 BGB)
bis 5 Jahre 3 Monate 6 Monate
über 5 bis 8 Jahre 6 Monate 9 Monate
über 8 Jahre 9 Monate 12 Monate
Formvorgabe schriftlich, Gründe im Schreiben (§§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB) schriftlich, ausdrücklicher Hinweis auf § 573a Abs. 1 BGB (§ 573a Abs. 3 BGB)

Quellen: §§ 573a, 573c, 568, 573 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 4. August 2026. Die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB setzt voraus, dass der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt und das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat.

Wer kauft ein vermietetes Einfamilienhaus, und warum ist der Käuferkreis so klein?

Es bleiben zwei Gruppen: Kapitalanleger, die die Miete als Ertrag rechnen, und Selbstnutzer, die einziehen wollen und dafür nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden. Als Anlageobjekt funktioniert ein einzelnes Haus schlecht, weil ein einziger Mieter das gesamte Mietausfallrisiko trägt. Diese Streuung bietet erst das Mehrfamilienhaus, und auch der Anlegermarkt für die vermietete Eigentumswohnung ist tiefer als der für ein einzelnes Haus. Von 44,0 Millionen Wohnungen Ende 2025 liegen laut Statistischem Bundesamt 31,3 Prozent in 13,5 Millionen Einfamilienhäusern und 12,8 Prozent in 2,8 Millionen Zweifamilienhäusern. Das Haus ist das Objekt des Selbstnutzers, und der kann nicht einziehen, solange der Mieter drin ist.

Wie viel weniger ist ein vermietetes Haus wert als ein bezugsfreies?

Eine amtliche Zahl dazu gibt es nicht: Weder Destatis noch die Bundesbank noch die Gutachterausschüsse veröffentlichen einen bundesweiten Umrechnungskoeffizienten für den Vermietungszustand von Einfamilienhäusern, die kursierenden „20 bis 30 Prozent“ sind Portalzahlen ohne Herleitung.

Rechnen lässt sich der Abstand trotzdem, aus Sicht des Käufers. Der Selbstnutzer orientiert sich am Vergleichswert, den auch der Verkehrswert der Immobilie abbildet. Der Anleger rechnet Jahresnettokaltmiete geteilt durch seine geforderte Bruttomietrendite. Bei 11.400 Euro Jahresmiete und 3,5 Prozent ergibt das 326.000 Euro gegenüber 400.000 Euro bezugsfrei. Je niedriger die Miete im Verhältnis zum Verkehrswert, desto größer der Abstand. Für Ihre eigene Zahl brauchen Sie zwei Größen: die Jahresnettokaltmiete aus dem Mietvertrag und den bezugsfreien Verkehrswert, für den es eine kostenlose Ersteinschätzung gibt.

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Kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden, und wie lange dauert das bis zum Auszug?

Ja, aber erst als eingetragener Eigentümer, nicht ab Beurkundung. Danach läuft der übliche Fahrplan: schriftliche Kündigung mit Begründung, Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats, Fristablauf nach 3, 6 oder 9 Monaten.

Schritt Wann frühestens möglich Rechtsgrundlage
Käufer wird Vermieter und darf erst dann kündigen mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, nicht schon mit der Beurkundung § 566 Abs. 1 BGB
Sperrfrist, wenn mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft kaufen 3 Jahre ab Veräußerung, in Gebieten mit Landesverordnung bis zu 10 Jahre; nicht bei Erwerbern derselben Familie oder desselben Haushalts § 577a Abs. 1a und Abs. 2 BGB
Eigenbedarfskündigung, schriftlich und mit Begründung Zugang spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 573 Abs. 3, 568 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB
Ablauf der Kündigungsfrist 3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer § 573c Abs. 1 BGB
Widerspruch des Mieters wegen Härte bis spätestens 2 Monate vor Beendigung, in Textform §§ 574, 574b BGB
Räumungsklage und gerichtliche Räumungsfrist erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, wenn der Mieter nicht auszieht; das Gericht kann eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren § 721 ZPO

Quellen: §§ 566, 568, 573, 573c, 574, 574b, 577a BGB und § 721 ZPO, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 4. August 2026.

Über die Sperrfrist entscheidet ein einziges Kriterium: § 577a Abs. 1a BGB nimmt Erwerber aus, die „derselben Familie oder demselben Haushalt“ angehören. Ein Ehepaar kann also sofort nach der Grundbucheintragung Eigenbedarf anmelden, zwei befreundete Investoren oder eine GbR müssen drei Jahre warten. Verschieben kann den Auszug zusätzlich die Sozialklausel des § 574 BGB, etwa wenn „angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Rechnen Sie deshalb mit einem Käufer, der ein Jahr Vorlauf einplant.

Was gilt beim Zweifamilienhaus, in dem ich selbst eine Wohnung bewohne?

Dann haben Sie den stärksten Hebel. § 573a Abs. 1 BGB erlaubt die Kündigung, „ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf“, wenn Sie selbst in dem Gebäude wohnen und es nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Weder Eigenbedarf noch wirtschaftliche Nachteile sind darzulegen. Der Preis dafür sind drei zusätzliche Monate Frist, aus 3, 6 und 9 werden 6, 9 und 12 Monate.

Zwei Fehler machen diese Kündigung unwirksam. Erstens der fehlende Hinweis: Nach § 573a Abs. 3 BGB müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben, dass Sie sich auf Absatz 1 stützen. Zweitens der Zeitpunkt. Ziehen Sie vorher aus, entfällt die Voraussetzung „selbst bewohnt“. Kündigen Sie also, solange Sie noch im Haus wohnen, und planen Sie den eigenen Umzug danach.

Lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten, bis der Mieter ausgezogen ist?

Der Steuerstichtag entscheidet oft mehr als der Preis. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, denn die Ausnahme für die Nutzung „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“ greift bei durchgehender Vermietung nicht. Verschärfend mindern die geltend gemachten Abschreibungen nach § 23 Abs. 3 EStG die Anschaffungskosten, und die lineare Gebäude-AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 Prozent jährlich für zwischen 1925 und 2022 fertiggestellte Gebäude. Versteuert wird mit dem persönlichen Satz, 2026 bis zu 42 Prozent ab 69.879 Euro und 45 Prozent ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen (§ 32a EStG), plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag (§ 4 SolzG 1995). Die Fristberechnung erklärt der Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf, verbindlich rechnen kann Ihren Fall nur ein Steuerberater.

Ein Beispiel: Einfamilienhaus, 130 Quadratmeter, Baujahr 1998, ländlicher Kreis in Nordrhein-Westfalen, vermietet seit März 2017, Nettokaltmiete 950 Euro im Monat, also 11.400 Euro im Jahr. Der Eigentümer wohnt nicht im Haus, § 573a BGB scheidet aus. Verkehrswert bezugsfrei 400.000 Euro, Ertragswert bei 3,5 Prozent Rendite 326.000 Euro, Angebot eines künftigen Selbstnutzers 340.000 Euro (Annahmen).

Kosten des Wartens. Aufhebungsvertrag mit 15.000 Euro Abfindung und Auszug in sechs Monaten. Dagegen 5.700 Euro Mieteinnahmen, abzüglich 900 Euro nicht umlagefähiger Kosten (150 Euro im Monat) und 3.400 Euro entgangener Zinsen (340.000 Euro, 2,0 Prozent, ein halbes Jahr). Summe: 13.600 Euro, denen 60.000 Euro Mehrerlös gegenüberstehen.

Die Steuer. Kaufpreis 2017 250.000 Euro plus 20.000 Euro Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch 1,5 Prozent) ergibt 270.000 Euro Anschaffungskosten. Gebäudeanteil 70 Prozent, AfA 2 Prozent von 189.000 Euro sind 3.780 Euro im Jahr, über neun Jahre 34.020 Euro. Anschaffungskosten nach § 23 Abs. 3 EStG also 235.980 Euro. Ein Verkauf für 400.000 Euro noch innerhalb der Frist ergäbe bei 12.000 Euro Veräußerungskosten 152.020 Euro Gewinn und rund 67.360 Euro Steuer. Die Zehnjahresfrist endet aber im März 2027.

Ergebnis. Sofort vermietet verkaufen: 340.000 Euro minus 10.000 Euro Kosten, Gewinn 94.020 Euro, Steuer bei 44,31 Prozent rund 41.660 Euro, netto rund 288.340 Euro. Im April 2027 bezugsfrei verkaufen: 400.000 minus 12.000 minus 13.600 Euro, Steuer null, netto 374.400 Euro. Differenz rund 86.000 Euro. Davon entfallen rund 41.700 Euro auf die gesparte Steuer und rund 44.400 Euro auf den höheren Preis abzüglich der Wartekosten.

Vom Markt kommt in dieser Wartezeit wenig dazu: Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im 1. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal in den TOP-7-Metropolen um 1,4 Prozent und in den kreisfreien Großstädten um 1,2 Prozent, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen sanken die Preise um 0,8 Prozent (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026). Ob sich die Rechnung bei Ihnen trägt, hängt an einer Zahl, die Sie vermutlich nicht haben: dem bezugsfreien Verkehrswert. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert die Größenordnung, ersetzt aber kein Gutachten. Den Zeitpunkt insgesamt behandelt der Beitrag jetzt verkaufen oder warten.

Häufige Fragen

Muss ich meinem Mieter mitteilen, dass ich das Haus verkaufe?

Eine Pflicht, den Verkauf vorab anzukündigen, sieht das BGB nicht vor, praktisch führt wegen der Besichtigungen aber nichts daran vorbei. Nach dem Eigentumsübergang liegt die Information in Ihrem eigenen Interesse: Ihre Bürgenhaftung nach § 566 Abs. 2 BGB endet erst, wenn der Mieter nach Kenntnis vom Eigentümerwechsel zum ersten zulässigen Termin kündigen könnte.

Darf mein Mieter Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten ablehnen?

Der Mietvertrag verschafft dem Mieter den Gebrauch der Räume (§ 535 BGB), Besichtigungen muss er also nicht jederzeit dulden. Praktikabel ist eine schriftliche Vereinbarung über Anzahl, Vorlauf und Zeitfenster der Termine.

Hat mein Mieter beim Verkauf des Hauses ein Vorkaufsrecht?

Beim ungeteilten Ein- oder Zweifamilienhaus regelmäßig nicht. § 577 Abs. 1 BGB knüpft das Vorkaufsrecht an „vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll“. Ohne Teilung fehlt der Anknüpfungspunkt, ebenso wie bei der klassischen Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB.

Darf ich meinem Mieter eine Abfindung für einen freiwilligen Auszug anbieten?

Ja, der Mietaufhebungsvertrag ist zulässig und der übliche Weg zum bezugsfreien Haus, wenn keine Kündigungsmöglichkeit besteht. Höhe und Auszugstermin sind frei verhandelbar, gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Halten Sie Auszugsdatum, Zahlung, Rückgabezustand und Kautionsabrechnung schriftlich fest. Die Fristen des § 573c BGB gelten für eine einvernehmliche Aufhebung nicht.

Was kann der Mieter tun, wenn der Käufer den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat?

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche gegen den kündigenden Vermieter auslösen, also gegen den Käufer, nicht gegen Sie. Übernehmen Sie im Kaufvertrag trotzdem keine Zusagen zu den Kündigungsabsichten des Käufers, und lassen Sie einen konkreten Fall von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.

Fazit

Rechtlich ist das vermietete Ein- oder Zweifamilienhaus unkompliziert, wirtschaftlich unbequem: Verkaufen können Sie jederzeit, der Mietvertrag zieht nach § 566 BGB mit um. Teuer wird der kleine Käuferkreis. Prüfen Sie drei Punkte, bevor Sie inserieren: ob § 573a BGB für Sie gilt, wann die Zehnjahresfrist des § 23 EStG abläuft, und ob ein Aufhebungsvertrag realistisch ist. Was Sie dafür zusammentragen müssen, vom Mietvertrag mit allen Nachträgen bis zur letzten Betriebskostenabrechnung, listet die Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf. Der nächste Schritt ist eine Zahl: Holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung des bezugsfreien Verkehrswerts und stellen Sie ihr das Angebot gegenüber, das Sie vermietet erwarten dürfen. Wie es danach weitergeht, zeigt der Ablauf des Hausverkaufs im Ratgeber Haus und Wohnung verkaufen.

Quellen

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