homemarketpilot
So funktioniert'sIhre VorteileRatgeberFAQ
Kostenlose Ersteinschätzung
Markt & PreiseMarkt & Preise

Immobilie jetzt verkaufen oder warten? Drei Stichtage

Ob Sie jetzt verkaufen oder warten sollten, entscheidet meist ein Datum aus Ihrem Kaufvertrag. Im Rechenbeispiel bringt das Warten 54.797 Euro netto.

Hendrik StotzAktualisiert am 4. August 202612 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Zehn Jahre, taggenau: Der Gewinn ist einkommensteuerfrei, wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem beim Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich ist der Notartermin, nicht die Grundbucheintragung (BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26).
  • 15,2 Prozent: So stark müssten die Preise im Rechenbeispiel unten binnen zwölf Monaten fallen, damit das Warten auf den Fristablauf sich nicht mehr rechnet.
  • Markt: Wohnimmobilienpreise im 1. Quartal 2026 +1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Statistisches Bundesamt), im Jahresdurchschnitt 2025 +3,2 Prozent.
  • Zinsen: Neugeschäft mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung 3,76 Prozent im Juni 2026 (vorläufig), Bestandskredite 2,33 Prozent (Deutsche Bundesbank).
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen gibt es keine gesetzliche Prozentobergrenze (§ 502 Abs. 3 BGB); zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung entfällt sie (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
  • Heizung: In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern gilt die 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen nach Ablauf des 31. Oktober 2026, in allen übrigen nach Ablauf des 30. Juni 2028 (§ 71 Abs. 8 GEG).

Ob Sie jetzt verkaufen oder warten sollten, hängt seltener am Markt als an zwei Daten in Ihren eigenen Unterlagen: dem Datum des notariellen Kaufvertrags und dem Tag der vollständigen Darlehensauszahlung. Läuft die Zehnjahresfrist bald ab, ist das Warten im Rechenbeispiel unten 54.797 Euro wert. Steht keine Frist im Weg, entscheidet Ihre Lebenssituation, nicht die Zinsprognose.

Welche Faktoren beim Verkaufszeitpunkt können Sie selbst steuern?

Alles, was einen Paragrafen oder ein Datum hat: der Ablauf der Spekulationsfrist aus dem Kaufvertrag, das Kündigungsrecht nach zehn Jahren aus dem Darlehensvertrag und die Frist für den Heizungstausch an Ihrem Standort. Zinsniveau, Marktphase und regionale Nachfrage stehen dagegen nicht zur Verhandlung.

Faktor Unter Ihrer Kontrolle Konkreter Hebel oder Termin
Ablauf der Spekulationsfrist Ja Zehn Jahre ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb; Verkauf danach ist steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, BFH IX B 24/26)
Eigennutzungs-Ausnahme Ja Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG)
Kündigung des Darlehens ohne Vorfälligkeitsentschädigung Ja Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens, Kündigungsfrist sechs Monate (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
Verkauf während der Zinsbindung Ja, gegen Entschädigung Kündigung sechs Monate nach vollständigem Empfang möglich, Frist drei Monate, Vorfälligkeitsentschädigung fällig (§ 490 Abs. 2 BGB)
Zustand, Unterlagen, Energieausweis Ja Energieausweis gilt zehn Jahre, ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 79 Abs. 3, § 80 Abs. 4 GEG)
Angebotsdarstellung und Preisstrategie Ja Pflichtangaben inklusive Energieeffizienzklasse in der Anzeige (§ 87 Abs. 1 GEG)
Heizungsanforderungen am Standort Nein, aber terminierbar 65-Prozent-Regel greift in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern nach Ablauf des 31.10.2026, sonst nach Ablauf des 30.06.2028 (§ 71 Abs. 8 GEG)
Bauzinsniveau Nein Neugeschäftszins 5 bis 10 Jahre Zinsbindung: 3,76 Prozent im Juni 2026
Marktphase und Preisentwicklung Nein Wohnimmobilienpreise Q1 2026: +1,4 Prozent zum Vorjahresquartal
Regionale Nachfrage Nein Q1 2026 Eigentumswohnungen: +3,6 Prozent in dünn besiedelten ländlichen Kreisen, +0,3 Prozent in den Top-7-Metropolen

Quellen: gesetze-im-internet.de (EStG, BGB, GEG); BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26; Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik (Zeitreihe SUD118), Stand 31.07.2026; Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026.

Wann läuft Ihre Spekulationsfrist ab und was bringt es, so lange zu warten?

Zehn Jahre nach dem Tag, an dem Sie beim Notar unterschrieben haben. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich ist der Abschluss der obligatorischen Verträge, nicht der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (BFH, Beschluss vom 18. Juni 2026). Die Frist spannt sich also zwischen zwei Notarterminen.

Zwei Ausnahmen machen das Warten überflüssig: Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Gewinne unter 1.000 Euro im Kalenderjahr bleiben nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG ohnehin steuerfrei.

Bei vermieteten Objekten wird die Rechnung härter: Die Anschaffungskosten mindern sich um die in Anspruch genommene Abschreibung (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), jedes Vermietungsjahr erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn. Sätze und Sonderfälle rechnet der Artikel zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf durch. Das ist allgemeine Information, keine Steuerberatung.

Was kostet es, wenn Sie während der laufenden Zinsbindung verkaufen?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höhe kein Gesetz begrenzt. Kündigen dürfen Sie: Bei einem grundpfandrechtlich besicherten Darlehen genügen berechtigte Interessen, und die anderweitige Verwertung der Immobilie ist ausdrücklich eines. Voraussetzung sind sechs Monate seit vollständigem Empfang des Darlehens, die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 490 Abs. 2 BGB). Die vielzitierte Deckelung auf 1 beziehungsweise 0,5 Prozent aus § 502 Abs. 3 BGB hilft dabei nicht: Sie gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Zulässig sind nach der vom Bundesgerichtshof gebilligten Praxis die Aktiv-Passiv- und die Aktiv-Aktiv-Methode; ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sind in beiden Fällen anzurechnen (Verbraucherzentrale).

Der kostenlose Ausweg ist ein Datum: Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens können Sie in jedem Fall mit sechsmonatiger Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde zwischenzeitlich eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zinssatz getroffen, läuft die Zehnjahresfrist ab diesem Zeitpunkt. Der Anspruch der Bank entfällt zudem, wenn die Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung im Vertrag unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Was ist Ihre Immobilie heute wert?

Erhalten Sie eine kostenlose Ersteinschätzung auf Basis regionaler Marktdaten. Auf Wunsch bringen wir Sie mit einem geprüften Experten aus Ihrer Region zusammen, unverbindlich und ohne Kosten für Sie.

Kostenlose Ersteinschätzung anfordern

Kostenlos · Unverbindlich · DSGVO-konform

Lohnt es sich, auf niedrigere Zinsen oder höhere Preise zu warten?

Niemand weiß es, und das ist die belastbarste Aussage zu dieser Frage. Beziffern lässt sich nur der Ausgangspunkt: Käufer finanzieren derzeit rund 1,6 Prozentpunkte über der Durchschnittsverzinsung der Altbestände.

Kennzahl (Wohnungsbaukredite an private Haushalte) Juni 2026 Juni 2025 Dezember 2024
Neugeschäft insgesamt 3,95 % 3,68 % 3,56 %
Neugeschäft, Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre 3,76 % 3,52 % 3,32 %
Neugeschäft, Zinsbindung über 10 Jahre 3,98 % 3,68 % 3,34 %
Bestand, Ursprungslaufzeit über 5 Jahre 2,33 % 2,13 % 2,05 %

Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Zeitreihen SUD131Z, SUD118, SUD119 und SUD008, Datenstand 31.07.2026 (Juni-2026-Werte vorläufig).

Auf der Preisseite hat sich die Lage gedreht: Das Statistische Bundesamt meldet für den Jahresdurchschnitt 2025 ein Plus von 3,2 Prozent, den ersten Anstieg seit 2022. Die Bewegung verteilt sich sehr ungleich: Eigentumswohnungen legten im 1. Quartal 2026 in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 Prozent zu, in den Top-7-Metropolen um 0,3 Prozent, in dicht besiedelten ländlichen Kreisen gaben sie um 0,4 Prozent nach. Für die Terminfrage bleibt: Ein Bundesdurchschnitt entscheidet nichts über Ihre Straße. Was hier fehlt, ist die aktuelle Zahl für Ihr Objekt, und die liefert eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts.

Sollten Sie vor dem Verkauf noch die Heizung tauschen?

Der Heizungstausch kurz vor dem Verkauf lohnt sich selten, die Kenntnis der Fristen dagegen schon. Neu eingebaute Heizungen müssen mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen (§ 71 Abs. 1 GEG). Für bestehende Gebäude läuft die Übergangsfrist in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern noch bis zum Ablauf des 31. Oktober 2026, in allen übrigen bis zum Ablauf des 30. Juni 2028; maßgeblich ist die gemeldete Einwohnerzahl am 1. Januar 2024. Unabhängig davon dürfen Heizkessel, die ab dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden; ausgenommen sind unter anderem Niedertemperatur- und Brennwertkessel (§ 72 GEG). Ein informierter Käufer rechnet beides in sein Gebot ein.

Den Energieausweis brauchen Sie ohnehin: Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 Abs. 4 GEG); welche Klasse welche Wirkung hat, klärt der Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Was kostet ein Verkauf acht Tage vor Ablauf der Spekulationsfrist?

54.797,36 Euro. Ausgangslage: eine durchgehend vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1978, schuldenfrei, notarieller Kaufvertrag vom 12. Mai 2017. Kaufpreis 250.000 Euro plus 22.500 Euro Nebenkosten ergeben 272.500 Euro Anschaffungskosten, davon 75 Prozent Gebäudeanteil (204.375 Euro) und bei 2 Prozent Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG damit 4.087,50 Euro AfA pro Jahr. Erwartbarer Verkaufspreis 360.000 Euro, Verkaufsnebenkosten 12.000 Euro, Grenzsteuersatz 42 Prozent. Die Zehnjahresfrist endet am 12. Mai 2027.

Variante A, Notartermin am 20. Mai 2026: 9 Jahre und 8 Tage nach Anschaffung, der Gewinn ist steuerpflichtig. Bis dahin wurden 37.128,13 Euro AfA in Anspruch genommen (2.725,00 Euro für acht Monate 2017, 32.700,00 Euro für 2018 bis 2025, 1.703,13 Euro für fünf Monate 2026), die Anschaffungskosten sinken auf 235.371,87 Euro. Gewinn: 360.000,00 minus 12.000,00 minus 235.371,87 = 112.628,13 Euro. Steuer: 47.303,81 Euro. Es bleiben 300.696,19 Euro.

Variante B, Notartermin am 20. Mai 2027: acht Tage nach Fristablauf, Steuer null. Dazu zwölf Monate Vermietung: 11.400,00 Euro Nettokaltmiete minus 1.440,00 Euro nicht umlagefähige Kosten, nach AfA 5.872,50 Euro steuerliche Einkünfte und 2.466,45 Euro Steuer, netto 7.493,55 Euro. Bei unverändertem Preis bleiben 355.493,55 Euro.

Der Break-even liegt bei einem Verkaufspreis von 305.202,64 Euro. Erst wenn die Wohnung binnen zwölf Monaten mehr als 15,2 Prozent verliert, war das Warten ein Fehler; gemessen wurden zuletzt +1,4 Prozent. Wäre das Darlehen am 1. September 2017 vollständig ausgezahlt worden, läge der zweite planbare Termin auf dem 1. September 2027, wirksam zum 1. März 2028 und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und Sonderfälle wie gewerblicher Grundstückshandel bleiben außen vor; rechnen Sie Ihre Variante mit dem Steuerberater durch.

In welcher Ausgangslage sollten Sie sofort verkaufen und in welcher warten?

Es kommt auf vier Kriterien an: Fristabstand, Finanzierungsstatus, Zustand und Zeitdruck. Die Kombination entscheidet, nicht die Marktmeinung.

Ausgangslage Empfehlung Begründung
Spekulationsfrist läuft in unter zwölf Monaten ab, kein Zeitdruck Warten bis nach dem Stichtag Steuerersparnis ist auf den Tag planbar, Preisrisiko im Beispiel erst ab 15,2 Prozent Rückgang relevant
Selbst bewohnt im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor Zeitpunkt frei wählbar Gewinn steuerfrei nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG
Zinsbindung endet in unter zwölf Monaten Verkauf auf das Bindungsende legen Keine Vorfälligkeitsentschädigung, Anschlussfinanzierung zu 3,95 Prozent entfällt
Zinsbindung läuft noch Jahre, Verkauf aus persönlichen Gründen nötig Jetzt verkaufen, Entschädigung einkalkulieren § 490 Abs. 2 BGB erlaubt die Kündigung, die Höhe vorab bei der Bank abfragen
Heizkessel nahe der 30-Jahres-Grenze, Gemeinde über 100.000 Einwohner Jetzt verkaufen, nicht vorher tauschen Die Übergangsfrist endet dort mit Ablauf des 31.10.2026, danach greift die 65-Prozent-Regel; der Käufer plant den Tausch selbst
Unterlagen unvollständig, kein Energieausweis Vier bis acht Wochen vorbereiten, dann verkaufen Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 Abs. 4 GEG)
Miteigentümer uneins, Trennung oder Erbengemeinschaft Einigung vor der Vermarktung klären Ohne gemeinsame Verkaufsentscheidung kein wirksamer Kaufvertrag

Quellen: gesetze-im-internet.de (EStG, BGB, GEG); Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Datenstand 31.07.2026. Die Zeitangabe zur Unterlagenbeschaffung ist eine Erfahrungsschätzung, keine belegte Kennzahl.

Aus diesen Terminen rechnen Sie rückwärts: Wunschtermin für die Kaufpreiszahlung, davor die Kündigungsfrist Ihres Darlehens von drei oder sechs Monaten, davor der fertige Energieausweis, der zur ersten Besichtigung vorliegen muss. Die Etappen dazwischen beschreibt der Ablauf beim Hausverkauf. In jeder Zeile der Tabelle fehlt dieselbe Zahl: der heutige Wert Ihrer Immobilie. Ohne ihn lässt sich weder die Steuerersparnis noch die Restschuldablösung gegenrechnen. Für die Entscheidung „jetzt oder in zwölf Monaten“ genügt die Größenordnung aus einer kostenlosen Ersteinschätzung, ein Wertgutachten ersetzt sie nicht.

Häufige Fragen

Zählt für die Spekulationsfrist der Notartermin oder der Eintrag ins Grundbuch?

Der Notartermin. Maßgeblich ist der Abschluss der obligatorischen Verträge, nicht der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums; das hat der Bundesfinanzhof mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (IX B 24/26) als ständige Rechtsprechung bestätigt. Die Grundbucheintragung kann Monate später erfolgen, ohne die Frist zu verschieben.

Gibt es eine beste Jahreszeit, um ein Haus zu verkaufen?

Dafür gibt es keine belastbare amtliche Datengrundlage: Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Häuserpreisindex quartalsweise ohne ausgewiesene Saisonbereinigung, die Gutachterausschüsse berichten Kauffälle jährlich. Deutlich stärker wirken Objektzustand, Vollständigkeit der Unterlagen und Ihr eigener Zeitdruck.

Kann ich verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist?

Ja. Nach § 490 Abs. 2 BGB können Sie ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn Sie die Immobilie anderweitig verwerten wollen und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Fordern Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich an, bevor Sie einen Preis vereinbaren.

Gilt die Spekulationsfrist auch für ein geerbtes Haus?

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG knüpft an den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung an, nicht an den Erbfall. Welches Datum die Frist in Ihrem Fall auslöst, klären Sie anhand des Kaufvertrags aus dem Nachlass mit einem Steuerberater. Die weiteren Schritte fasst der Beitrag zum geerbten Haus verkaufen zusammen.

Was mache ich, wenn sich Miteigentümer nicht auf einen Verkaufszeitpunkt einigen?

Ohne Zustimmung aller Eigentümer kommt kein wirksamer Kaufvertrag über das ganze Objekt zustande. Da die Zehnjahresfrist an jedem Anteil und dessen eigenem Anschaffungsdatum hängt, kann ein Aufschub für den einen teuer und für den anderen neutral sein. Legen Sie die Stichtage aller Beteiligten nebeneinander, bevor Sie verhandeln, etwa nach dem Muster im Beitrag zum Hausverkauf bei Scheidung.

Fazit

Die Frage „jetzt verkaufen oder warten“ ist keine Prognosefrage, sondern eine Terminfrage. Kaufvertrag und Darlehensvertrag enthalten zwei Daten, die auf den Tag feststehen, während niemand weiß, wo die Preise in zwölf Monaten stehen. Im Rechenbeispiel müsste der Markt binnen eines Jahres um mehr als 15,2 Prozent nachgeben, damit das Warten sich nicht mehr rechnet; gemessen wurden zuletzt +1,4 Prozent. Suchen Sie also zuerst die beiden Stichtage heraus und stellen Sie ihnen den heutigen Wert Ihrer Immobilie gegenüber. Den Einstieg bietet die kostenlose Ersteinschätzung, weitere Marktdaten der Ratgeber Immobilienmarkt.

Quellen

marktverkaufszeitpunktspekulationsfristimmobilienpreisehausverkauf

Verwandte Artikel

Markt & Preise10 Min. Lesezeit

Immobilienpreise: Entwicklung und Prognose, Stand August 2026

Der amtliche Häuserpreisindex stieg im 1. Quartal 2026 um 1,4 Prozent zum Vorjahr. Sie sehen jede Zahl mit Erhebungszeitraum, Quelle und Regionstyp.

4. August 2026

Ratgeber31 Min. Lesezeit

Immobilie verkaufen 2026: Der Leitfaden für Eigentümer

Der Häuserpreisindex lag im ersten Quartal 2026 nur 1,4 % über dem Vorjahr. Was Sie vor dem Verkauf entscheiden müssen: Zeitpunkt, Objekttyp, Steuern, Pflichten.

4. August 2026

Ratgeber11 Min. Lesezeit

Energieausweis Hausverkauf: Pflicht, Fristen, Bußgeld

Ohne Energieausweis drohen beim Hausverkauf bis zu 10.000 Euro Bußgeld. Welche Ausweisart Sie brauchen, wann Sie ihn vorlegen müssen und was sich 2027 ändert.

4. August 2026